CDAP - AC.2015.0087 - 2016-02-09 - SCHMID, GOMAA, GRAZIANO, CLER, IZZO, HICKEY, CONSTANTIN, DINAJ/Municipalité d'Arzier-Le Muids

1.

L'autorité intimée a sollicité la tenue d'une audience avec inspection locale.

a) Le droit d’être entendu tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend le droit pour l’intéressé de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 505; 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les réf. cit.). En particulier, le droit de faire administrer les preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L’autorité peut donc mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves proposées, elle a la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 429 et les réf. citées).

b) En l'espèce, le dossier de la cause est suffisamment complet pour permettre au tribunal de statuer en toute connaissance de cause. En particulier, il contient la correspondance échangée entre les recourants et l'autorité intimée, les plans soumis à l'enquête publique ainsi que les plans d'exécution des constructions litigieuses, rendant superflue la tenue d'une inspection locale. Pour le reste, les recourants et l'autorité intimée ont pu faire valoir leurs arguments lors d'un double échange d'écritures intervenu dans la présente procédure. Il y a dès lors lieu de rejeter la requête de l'autorité intimée tendant à la tenue d'une audience avec inspection locale.

2.

La décision attaquée ordonne la remise en état des surcombles des lots de PPE nos 5, 6, 11, 12, 17, 18, 23 et 24 conformément aux plans mis à l'enquête et ayant fait l'objet du permis de construire, à savoir la suppression des salles de bains et de tous les aménagements qui leur sont liés ainsi que la suppression des velux non autorisés. Les escaliers, bien que ne correspondant pas au projet autorisé, peuvent être maintenus dans la mesure où ils sont conformes aux exigences réglementaires, de l'ECA en particulier.

a) L'art. 128 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) a la teneur suivante:

"1 Aucune construction nouvelle ou transformée ne peut être occupée sans l'autorisation de la municipalité. Cette autorisation, donnée sous la forme d'un permis, ne peut être délivrée que si les conditions fixées par le permis de construire ont été respectées et si l'exécution correspond aux plans mis à l'enquête. Le préavis de la commission de salubrité est requis."

En outre, l'art. 79 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1) prévoit ce qui suit:

"1 Le permis d'habiter ou d'utiliser ne peut être délivré que:

a. si les locaux satisfont aux conditions fixées par la loi et les règlements;

b. si la construction est conforme aux plans approuvés et aux conditions posées dans le permis de construire;

c. si les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants ou des utilisateurs;

d. si l'équipement du terrain est réalisé.

2 [...]."

L'institution du permis d'habiter est uniquement destinée à permettre à la municipalité de vérifier que la construction est conforme aux plans approuvés ainsi qu'aux conditions posées dans le permis de construire et que les travaux extérieurs et intérieurs sont suffisamment achevés pour assurer la sécurité et la santé des habitants. Elle permet ainsi de sanctionner le propriétaire qui n'aurait pas respecté les plans et les conditions posées dans le permis de construire. Le permis d'habiter est lié à la procédure de permis de construire; il représente un constat final de la conformité des travaux à la loi et aux règlements (arrêts AC.2010.0015 du 26 janvier 2011; AC.2008.0221 du 17 juillet 2009; AC.2007.0308 du 27 août 2008 consid. 2a p. 4; AC.2007.0047 du 6 septembre 2007 consid. 1 p. 10; AC.1997.0224 du 3 juin 1999 consid. 1b p. 7; Benoît Bovay/Denis Sulliger, Aménagement du territoire, droit public des constructions et permis de construire, Jurisprudence rendue en 2007 par le Tribunal administratif du canton de Vaud, in RDAF 2008 I p. 215, n° 89 p. 282; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2ème éd., Lausanne 1988, pp. 231 s.).

b) Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2 LATC, la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Contrairement à ce que sa formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation quand les conditions en sont remplies (cf. arrêt AC.2012.0034 du 25 juin 2012 consid. 3a ; Benoît Bovay, op. cit., p. 200). Par démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (arrêt AC.2012.0034 précité consid. 3a et les références). La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. Le respect du principe de la proportionnalité exige qu'il soit procédé à une pesée des intérêts public et privé opposés (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts en présence – ATF 137 I 167 consid. 3.6 p. 175/176; 136 I 87 consid. 3.2 p. 91/92, 197 consid. 4.4.4 p. 205, et les arrêts cités). Même un constructeur qui n'est pas de bonne foi peut invoquer le principe de proportionnalité (arrêt AC.2012.0034 précité consid. 3a).

Selon la jurisprudence, l'ordre de démolir une construction illicite n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a p. 255; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224 et la jurisprudence citée). L'autorité doit cependant renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (ATF 123 II 248 consid. 3a/bb p. 252; 111 Ib 213 consid. 6b p. 224; 102 Ib 64 consid. 4 p. 69).

c) Dès lors que la municipalité refuse la délivrance du permis d'habiter et exige la remise en état des surcombles, à l'exception des escaliers, il convient de déterminer dans quelle mesure ces travaux non autorisés sont ou non réglementaires et, le cas échéant, si une remise en état se justifie.

3.

a) L'art. 5.4 RPPA prévoit ce qui suit:

"1 Le nombre maximum de niveaux superposés hors-sol d'un bâtiment n'est pas limité. Il est fonction de l'exploitation des gabarits attribués. En sous-sol, le nombre de niveaux enterrés n'est pas limité.

2 Les combles sont habitables ou utilisables dans la totalité du volume exploitable d'une toiture. Lorsque ce volume est important, un étage "surcombles" peut être réalisé s'il n'est éclairé et aéré que par des percements pratiqués sur une façade pignon et/ou par des baies rampantes de petites dimensions."

Quant à l'art. 27 RLATC, il prévoit ce qui suit:

"1 Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.

2 Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.

3 Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus et pour les constructions de montagne, à la condition que l'aération soit suffisante.

4 Les plans d'affectation peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque celle-ci est compensée par d'autres éléments améliorant la qualité des volumes, de l'espace de l'habitat et des prolongements extérieurs de celle-ci."

b) En l'occurrence, il n'est pas contesté que le coefficient d'utilisation du sol (CUS) n'est pas dépassé en l'espèce, même si l'on ajoute la surface des surcombles. La question à résoudre est de savoir si les surcombles sont ou non habitables selon l'art. 27 RLATC. Sont ainsi litigieux l'aménagement de salles de bains, WC, buanderies et/ou d'un dressing et d'un espace clos, ainsi que la construction de baies rampantes (ou "velux") de dimensions supérieures à celles autorisées, voire l'ajout de baies rampantes dans les surcombles des lots de PPE nos 5, 6, 11, 12, 17, 18, 23 et 24.

La construction de surcombles n'est pas prohibée par la législation applicable (voir art. 5.4 al. 2 RPPA). Cet espace ne peut toutefois être éclairé et aéré que par des percements pratiqués sur une façade pignon - ce qui est le cas en l'espèce et a été dûment autorisé et ne fait par conséquent pas l'objet des décisions attaquées - et/ou par des baies rampantes de petites dimensions; il se pose en l'occurrence la question de savoir si les baies rampantes pratiquées sans autorisation - ou dont les dimensions ont été augmentées sans autorisation - entrent dans la catégorie des "baies rampantes de petites dimensions", seules admises au titre de l'art. 5.4 al. 2 in fine RPPA. En l'occurrence, une baie rampante de 80 x 140 cm a été autorisée par lot de surcombles; les modifications d'ouvertures pratiquées sans autorisation sont les suivantes:

- lot n° 5: déplacement de la baie rampante autorisée, celle-ci ne se trouvant ainsi plus au droit de la baie rampante de l'étage inférieur (combles), ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon;

- lot n° 6: création d'une seconde baie rampante, de 134 x 160 cm;

- lot n° 11: création d'une seconde baie rampante, de 78 x 140 cm;

- lot n° 12: déplacement de la baie rampante autorisée, celle-ci ne se trouvant ainsi plus au droit de la baie rampante de l'étage inférieur (combles), ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon;

- lot n° 17: création d'une seconde baie rampante, de 78 x 140 cm, ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon;

- lot n° 18: création d'une seconde baie rampante, de 78 x 140 cm, ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon;

- lot n° 23: création d'une seconde baie rampante, de 78 x 140 cm, ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon;

- lot n° 24: création d'une seconde baie rampante, de 78 x 140 cm, ainsi que réduction de la largeur de l'ouverture pratiquée dans la façade pignon.

A l'exception des lots nos 5, 6 et 12, chaque lot comportant des surcombles s'est donc vu ajouter une seconde baie rampante à celle initialement autorisée, de même dimension que cette dernière.

S'agissant en premier lieu des lots nos 5 et 12, les baies rampantes autorisées ont été déplacées et la largeur des ouvertures pratiquées dans les façades pignon a été légèrement réduite, ce qui n'apparaît pas contraire à l'art. 5.4 RPPA. En ce qui concerne ensuite le lot n° 6, qui a vu l'ajout d'une seconde baie rampante de dimensions supérieures à la baie autorisée (134 x 160 cm), on ne saurait considérer que la baie rampante construite sans autorisation puisse encore être considérée comme "de petites dimensions", qui plus est si elle est ajoutée à la baie rampante autorisée et qui se trouve sur le même pan de toit. Quant aux lots nos 11, 17, 18, 23 et 24, s'il est certes possible que, pris individuellement, chacune des baies rampantes construites sans autorisation puisse être considérée comme "de petites dimensions", dans la mesure où une baie rampante de dimensions identiques (78-80 x 140 cm) a été autorisée par l'autorité intimée pour chacun de ces surcombles, il est toutefois douteux que l'on demeure encore dans le cadre d'ouvertures "de petites dimensions" en prenant en considération également la baie rampante autorisée, au regard notamment de la surface de plancher éclairée.

Quoi qu'il en soit, tous les surcombles concernés doivent dans tous les cas respecter les conditions posées par l'art. 27 RLATC dont l'al. 2 prévoit que dans les (sur)combles, la hauteur de 2.40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable, laquelle est comptée à partir d'une hauteur minimale de 1.30 m sous le plafond ou sous les chevrons. Or, il apparaît à la lecture des plans, en particulier des plans de coupe du 11 juin 2012 (secondes enquête publique et autorisation de construire) que la surface des surcombles dont la hauteur est de 2.40 m au moins est très largement inférieure à la surface des surcombles comptée à une hauteur comprise entre 1.30 et 2.40 m sous le plafond ou sous les chevrons. Il en découle que les surcombles ne peuvent légalement pas servir à l'habitation ou au travail sédentaire. Or, il est notoire que des locaux éclairés par des fenêtres en façade pignon et/ou des baies rampantes et accueillant un espace "vide" ainsi qu'une salle de bain/douche complète, voire un dressing, sont manifestement destinés à servir à l'habitation. Comme le relève l'autorité intimée, les recourants l'ont d'ailleurs admis dans leur mémoire de recours (p. 10): "les logements constitués en lots de PPE ont été inscrits au registre foncier en comptabilisant la surface des surcombles comme surface habitable, et les lots nos 5, 6, 11, 12, 17, 18, 23 et 24 ont été achetés par les recourants pour un prix en conséquence. Il est ainsi acquis de longue date, pour les recourants, que la surface des surcombles était utilisable". Certes, les buanderies et autres locaux techniques, contrairement aux salles de bain, ne sont pas à proprement parler des locaux susceptibles de servir à l'habitation; mais, vu les risques d'abus, il faut aménager les surcombles de manière à ce que la surface des surcombles ne puisse pas être utilisée comme local d'habitation ou de travail sédentaire.

Il en découle que les surcombles ne peuvent être autorisés à titre de locaux habitables, tels qu'ils ont été aménagés sans autorisation. L'autorité intimée était donc fondée à refuser de délivrer le permis d'habiter en ce qui concerne les surcombles.

4.

a) Les recourants invoquent l'art. 10.3 RPPA, selon lequel à titre exceptionnel et dans les limites du droit cantonal (art. 85 LATC), la municipalité peut déroger aux dispositions du PPA. Quant à l'art. 85 LATC auquel cette disposition renvoie, il prévoit à son al. 1 que dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient; l'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.

b) En l'occurrence, on ne voit pas quel intérêt public ou quelle circonstance objective pourrait justifier l'octroi d'une dérogation par l'autorité intimée fondée sur les art. 10.3 RPPA et 85 LATC dont il sied au demeurant de rappeler la nature potestative. Les recourants ne peuvent notamment rien tirer de l'arrêt AC.2014.0114 du 17 septembre 2014 qui examine l'application, en lien avec l'art. 28 RLATC, du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire d'Arzier-Le Muids, alors qu'est en l'espèce applicable le RPPA et non pas le règlement général.

5.

Il reste à examiner si l'ordre de remise en état doit être confirmé (voir ci-dessus consid. 2b).

Certes, la capacité constructive de 3'200 m2 de surface de plancher déterminante telle que prévue par l'art. 3.2 RPPA pour le périmètre d'évolution B supportant les bâtiments litigieux n'est pas dépassée, même en comptant la surface des surcombles (248.26 ou 240.78 m2), la surface totale passant ainsi de 2'910 m2 (selon dossier d'enquête complémentaire) à 3'158.26 ou 3'150.78 m2. Cependant, l'art. 27 RLATC, relatif à la hauteur des locaux servant à l'habitation ou au travail sédentaire, n'est manifestement pas respecté et les locaux sont ainsi insalubres, ce qui constitue une atteinte à l'intérêt public important à ce que les locaux habitables offrent une hauteur suffisante. On ne saurait enfin considérer que les recourants sont de bonne foi; il apparaît au contraire qu'ils ont dès le début entendu construire les surcombles tels qu'ils ont été exécutés, les lots de PPE ayant été vendus en tenant compte des surcombles comme d'une surface habitable, les plans soumis à enquête publique ayant simplement été réalisés de manière à respecter le PPA et le droit cantonal applicable.

Dans ces circonstances, il apparaît que l'ordre de remise en état, soit la démolition des aménagement intérieurs (salles de bain/douche, buanderies, local technique, pièce supplémentaire et dressing), des baies rampantes ainsi que des canalisations d'amenée et d'évacuation d'eau dans les surcombles réalisés sans autorisation, doit être confirmé. Les caves et locaux techniques devront prendre place dans les sous-sols comme cela ressort des plans d'enquête. Quant à la buanderie, elle devra prendre place soit dans les surfaces habitables des appartements soit au sous-sol. Les surcombles pourront être utilisés comme simples greniers - sans arrivée d'eau en raison du risque qu'y soit réalisée une salle de bain attenante à une chambre à coucher.

6.

Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et les décisions attaquées, confirmées. Succombant, les recourants supporteront les frais ainsi que des dépens en faveur de l'autorité intimée (art. 49, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; RSV 173.36).