CDAP - AC.2018.0105 - 2019-08-30 - A.________/Municipalité de Montreux, B.________, C.________

1.

Suite à une décision de cessation de travaux de la municipalité du 26 octobre 2011, la construction du bâtiment D, sur la parcelle 12593, a été interrompue. Actuellement, le bâtiment D est construit jusqu'à la dalle brute correspondant au 2ème étage, soit au niveau 487,20 m, comme cela ressort de la lettre de l'ingénieur géomètre officiel Michel Cardinaux du 5 octobre 2011 citée dans l'arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 (AC.2016.0040; lettre B de la partie Faits). En juin 2017, le recourant a déposé une demande de permis de construire complémentaire portant sur la création d'une structure de soutènement enterrée à l'arrière du bâtiment, sur la réalisation d'un passage entre les maisons B et D et sur la création d'un escalier extérieur le long de la façade Nord des cages d'escalier et d'ascenseur.

Par la décision dont est recours (retranscrite en partie ci-dessus), la municipalité refuse de délivrer le permis requis. Selon la municipalité, le passage piéton ne peut être autorisé au vu des motifs suivants: il est couvert et il ne peut être considéré comme une construction souterraine au sens de la règlementation, une proportion supérieure au 1/4 de son volume se situant au-dessus du niveau moyen du terrain naturel; sa surface, supérieure à 200 m2, doit donc être prise en compte pour le calcul de la surface bâtie, ce qui entraîne un dépassement du maximum autorisé par le règlement.

2.

Deux règlementations différentes s'étant succédées à Montreux, il y a lieu de les décrire et de déterminer le droit applicable.

a) Les parcelles 5426 et 12593 étaient colloquées en zone de faible densité au sens des art. 33 ss du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions (désigné "RPE" par l'autorité intimée) de la Commune de Montreux, entré en vigueur le 15 décembre 1972.

L'art. 35 RPE limite le nombre des étages à deux sous la corniche. Selon l'art. 38 RPE, la surface bâtie ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle pour les bâtiments comportant deux étages sous la corniche et 1/6 dans les autres cas.

L'art. 74 RPE définit la surface bâtie:

"Art. 74 - Surface bâtie

La surface bâtie est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes , des seuils, des perrons, des balcons en saillie jusqu'à 1.50 m. de largeur (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.

Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances souterraines, respectivement d'autres constructions souterraines de plus grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.

Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes sont par ailleurs garantis."

b) La Commune de Montreux a entrepris l'élaboration d'un nouveau plan général d'affectation (ci-après: PGA). Des enquêtes publiques ont été organisées sur cet objet du 20 avril au 21 mai 2007, du 4 septembre au 3 octobre 2013 et du 3 juin au 4 juillet 2016. Ces deux dernières enquêtes - suite à l'approbation préalable du département cantonal compétent en date des 10 juin 2015 et 10 janvier 2017 - ont suscité des recours dont certains ont été admis par la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dans le courant de l'année 2018. Certaines de ces procédures se poursuivent actuellement devant le Tribunal fédéral.

Selon la publication effectuée par le Service du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019 (page 10), le nouveau plan général d'affectation (territoire urbanisé) est entré en vigueur le 21 mars 2018, avec diverses exceptions (sans pertinence dans la présente cause) correspondant notamment aux arrêts de la Cour de droit administratif et public.

Dans le nouveau PGA, les parcelles 5426 et 12593 sont colloquées en zone de coteau B. Selon l'art. 9.7 RPGA, dans la zone de coteau B, l'indice d'occupation du sol (IOS) ne peut excéder 0.17 (ce qui équivaut à peu près à un coefficient de 1/6). L'indice d'occupation du sol se calcule conformément à la norme SIA 504'421 (art. 45). Toutefois, les constructions souterraines ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'indice d'occupation du sol (art. 51 al. 2). Selon l'art. 51 al. 1, sont considérés comme souterraines, les constructions ou parties de construction, dont le volume se situe au minimum à 3/4 en dessous du niveau du terrain naturel, qui n'entraînent pas de modification sensible du profil et de la nature du sol et qui ne créent pas d'inconvénient pour le voisinage.

c) Selon la jurisprudence, la légalité d'un acte administratif, y compris une autorisation de construire ou un plan d'affectation, doit en principe être examinée en fonction du droit en vigueur au moment de son prononcé, sous réserve de l'existence de dispositions transitoires contraires; en conséquence, l'autorité de recours applique en principe le droit en vigueur au jour où l'autorité a statué (ATF 139 II 243 consid. 11.1; 139 II 263 consid. 6 et les réf. cit.; voir aussi ATF 144 II 326 consid. 2.1.1 p. 328). Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et en l'absence de disposition transitoire expresse, la légalité d'une décision doit en principe être examinée selon le droit applicable au moment où elle a été prise. Il est fait exception à ce principe lorsqu'une application immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs (ATF 139 II 243 consid. 11.1 p. 259; 135 II 384 consid. 2.3; 125 II 591 consid. 5e/aa; 123 II 359 consid. 3 et les réf. cit.; arrêts TF 1C_36/2011 du 8 février 2012 consid. 5.2 et 1C_505/2011 du 1er février 2012 consid. 3.1 et les réf. cit.). Un changement de loi intervenu durant une procédure de recours n'a donc pas à être pris en considération, à moins qu'une application immédiate du nouveau droit s'impose pour des motifs impératifs, par exemple pour des raisons d'ordre ou de sécurité publics ou pour la sauvegarde d'intérêts publics prépondérants (ATF 137 II 409 consid. 7.4.5).

Conformément à cette jurisprudence, il y a lieu d'appliquer en l'espèce les dispositions du RPE de 1972. En effet, la décision attaquée, du 9 février 2018, a été rendue avant l'entrée en vigueur, le 21 mars 2018, du nouveau plan général d'affectation de Montreux. Il importe peu que cette dernière date n'ait été publiée que près d'un an plus tard par le Service du développement territorial dans la Feuille des avis officiels du 25 janvier 2019. La municipalité n'avait d'autre choix, lors de sa décision du 9 février 2018, que d'appliquer le RPE de 1972.

Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'application du nouveau PGA, ni de déterminer quel pourrait être l'effet de sa nouvelle réglementation sur la mention inscrite au registre foncier sur les parcelles 5426 et 12593, dont le texte prévoit que le propriétaire d'une parcelle frappée de mention peut demander la révision de celle-ci si les règles en vigueur sont allégées. Une telle révision n'a pas été opérée en l'état.

3.

Il n'est pas contesté qu'en application de l'art. 38 RPE, la surface bâtie, s'agissant d'un bâtiment comportant deux étages sous la corniche, ne peut excéder 1/8 de la surface de la parcelle. La parcelle 12593 a une surface de 4'376 m² mais en vertu de la mention inscrite au registre foncier, il faut en déduire 3'175 m² pris en considération pour la parcelle 5426, d'où un solde de 1'201 m². Compte tenu du coefficient de 1/8, la surface constructible est donc de 150 m² en chiffres ronds, ce qui correspond exactement à la surface du bâtiment D qui mesure 15 m sur 10 m.

Le bâtiment D épuise ainsi le potentiel constructible de la parcelle 12593.

4.

Le recourant conteste que le passage piéton entre les bâtiments B et D puisse être compté dans la surface bâtie.

a) Le projet de construction d'un passage entre les bâtiments B et D consiste en un chemin piéton horizontal d'une longueur d'environ 135 m. Le plan d'enquête des aménagements extérieurs, du 28 août 2017, montre que son tracé est rectiligne. Ce chemin piéton apparaît également sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28 août 2017. Il y est figuré en coupe longitudinale qui montre qu'il est parfaitement horizontal avec une altitude au sol de 487,25 m et une couverture en béton culminant à 490 m. Il figure aussi sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye) jusqu'à l'extrémité sud du chemin piéton; cette coupe transversale reproduit la cote du sol du passage piéton (altitude de 487,25 m) et celle de la couverture de béton (altitude de 490 m). Le passage piéton se présente comme une coque en béton, ouverte du côté aval, comprenant un radier au sol, un mur du côté amont et une couverture horizontale. On peut mesurer sur la coupe transversale que la largeur au sol du passage est de 1,50 m et que la largeur de la dalle de couverture, compte tenu de l'épaisseur du mur latéral amont, est de 1,80 m. La hauteur sous plafond est de 2,40.

b) Il n'est pas sérieusement contesté que le passage piéton compte en principe dans la surface bâtie telle qu'elle est définie à l'art. 74 al. 1 RPE. Cette disposition y inclut toute construction, quel que soit son niveau, qui se trouve au-dessus du sol, à la seule exception des terrasses non couvertes, seuils, perrons et balcons (jusqu'à 1,50 m de largeur) et d'autres installations semblables. Il en résulte a contrario que les terrasses couvertes sont comptées dans la surface bâtie. C'est donc logiquement que par analogie, la décision attaquée inclut dans la surface bâtie la coque en béton qui, même si elle est ouverte du côté aval, couvre le passage piéton en présentant sur sa face supérieure une dalle en béton large de 1,80 m.

c) Reste à déterminer si le passage piéton litigieux pourrait ne pas être pris en compte dans la surface bâtie en tant que dépendance ou autre construction souterraine au sens de l'art. 74 al. 2 RPE. Selon l'art. 74 al. 3 RPE, sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure.

Sur le plan d'enquête intitulé "Maison D - plan - coupe - façades" du 28 août 2017, l'extrémité sud du chemin piéton apparaît sur la coupe transversale qui suit sur tout son tracé l'escalier qui monte depuis le garage (au niveau de l'avenue de Naye). Cette coupe transversale présente en traitillé le terrain naturel qui est coté à 489 m quelques mètres en amont du passage piéton, point depuis lequel le traitillé descend en pente douce pour couper la coque en béton moins d'un mètre au-dessus du sol du passage piéton. Cette coupe transversale montre ainsi qu'à son extrémité sud en tout cas, la coque en béton qui forme le passage piéton est presque entièrement au-dessus du terrain naturel.

On ne voit pas de quel élément du dossier le recourant tire, en page 16 de son recours, l'affirmation selon laquelle ce passage serait entièrement souterrain et parfaitement invisible depuis le dessus. Au reste, la coupe transversale déjà citée ne fait état d'aucune couverture, de terre par exemple (cf. art. 74 al. 3 RPE qui l'exige en principe) au-dessus de la coque en béton.

d) A l'audience du 27 novembre 2018, le recourant a fait valoir qu'à l'origine, le terrain naturel "bombait" dans la partie centrale du passage piéton, qu'à l'endroit où il formait une bosse, il était 2 m plus haut qu'actuellement, et qu'il a creusé cette bosse de manière à ce que le terrain présente une altitude constante de 490 m; le passage, dont la couverture en béton se situe à une altitude de 490 m, serait ainsi totalement enterré sur au moins les 3/4 de sa longueur.

Aucun des documents d'enquête ne fournit d'indication sur le niveau du terrain naturel tout au long du passage piéton litigieux. Le plan de situation du géomètre, du 26 juin 2017, fournit seulement l'altitude du terrain naturel aux quatre angles de la maison D, notamment dans l'angle sud-est (point 15 du géomètre coté à 486,0 m) mais ce n'est pas à cet endroit qu'aboutit le chemin piétonnier puisqu'il se raccorde à la structure de soutènement enterrée attenante à l'amont. Les plans d'architecte ne fournissent pas non plus de coupe transversale de l'extrémité nord du chemin piétonnier.

Après l'audience, le tribunal a invité le recourant, à sa requête, à produire des pièces permettant d'établir le profil du terrain tout le long du passage B-D. Le recourant a adressé au tribunal, le 4 février 2019, notamment des photographies des lieux, ainsi que le plan de situation pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes d'altitude, notamment à divers points situés à intervalles réguliers du bord amont du passage piéton (à 490 m aux extrémités du passage et à 490,5 m aux points situés dans la partie centrale). Selon le recourant, ces documents prouvent que le passage B-D est à 3/4 au moins en dessous du terrain naturel.

La copie du plan de situation pour enquête complémentaire du 26 juin 2017 sur lequel ont été ajoutées des cotes d'altitude est une pièce émanant du recourant et n'a donc aucune force probante. Les photographies, au sol ou aériennes, ne permettent par nature pas d'établir le niveau du terrain naturel en un quelconque point. Les autres documents ne concernent pas le passage piéton litigieux, mais un autre passage. Enfin, les deux derniers sont des variantes du projet litigieux (avec couverture métallique ou couverture de terre végétale) sur lesquelles le tribunal n'a pas à se prononcer.

Il convient dès lors de constater que les documents produits par le recourant ne permettent pas d'établir le niveau du terrain naturel là où le passage B-D prendrait place.

e) Le passage n'étant pas situé sous le terrain naturel pour au moins les 3/4 de son volume, il ne peut être considéré comme enterré, et il doit par conséquent être pris en compte dans la surface bâtie. Celle-ci étant épuisée par le bâtiment D, c'est à juste titre que l'autorité intimée a refusé l'autorisation de construire.

5.

Le recourant fait aussi valoir que le passage couvert était dessiné sur les plans sur la base desquels le permis de construire complémentaire a été délivré le 8 février 2010.

Or, le permis de construire complémentaire délivré le 8 février 2010 portait sur la parcelle 5426. Le recourant ne peut donc s'en prévaloir concernant un élément qui était représenté sur les plans à titre indicatif dès lors qu'il concernait une autre parcelle.

6.

C'est en vain que le recourant fait valoir que le passage entre les maisons B et C sur la parcelle 5426 n'aurait pas été pris en compte dans la surface à bâtir des immeubles A à C. Le fait n'est pas établi et même s'il l'était, il ne suffirait pas à fonder une prétention du recourant à faire appliquer en sa faveur le principe de l'égalité dans l'illégalité, qui suppose une pratique dérogatoire constante de l'autorité.

7.

Enfin, c'est également en vain que dans son recours, le recourant croit pouvoir tirer d'un précédent arrêt de la CDAP du 10 mars 2017 qu'obligation lui serait faite d'implanter le passage à l'altitude de 487,25 m: quelle que soit sa rédaction (l'arrêt indique cette altitude au recourant "s'il veut maintenir un cheminement horizontal du bâtiment B au bâtiment D"), un arrêt de la CDAP ne peut pas avoir pour effet d'imposer avec force de chose jugée la conception architecturale d'un projet futur différent du projet sur lequel il statue.

8.

Dès lors que le projet ne peut pas être autorisé pour cause de dépassement de la surface bâtie maximale en raison du passage piéton entre les maisons B et D, il n'y a pas lieu de déterminer si, comme le soutient la décision attaquée, l'escalier extérieur qui longe l'ascenseur oblique doit être inclus dans la surface bâtie ni d'examiner le raisonnement curieux de la décision attaquée qui fait abstraction d'une partie de la structure de soutènement enterrée pour aboutir à la conclusion que cette structure n'est pas suffisamment enterrée pour être considérée comme construction souterraine.

9.

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Le recourant, qui succombe, supporte les frais de justice (art. 49 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). La municipalité ainsi que les opposants B.________ et C.________ ont droit à des dépens, à la charge du recourant (art. 55 LPA-VD).