A3 25 3
A3 25 3
Rubrum
ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025
Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public
La juge suppléante soussignée de la Cour de droit public du Tribunal cantonal statuant ce jour en appel sur la base des articles 34k al. 3 et 34m LPJA en relation avec l’article 1 al. 1 a contrario et avec les articles 398 ss CPP ;
en la cause
W _________, X _________ et Y _________, appelants, tous représentés par Maître Guillaume Grand, avocat, 1950 Sion 2 Nord
contre
ADMINISTRATION COMMUNALE DE Z _________, autorité attaquée
(Contravention à la LC)
recours de droit administratif contre la décision du 26 novembre 2024
Faits
A. Par décision du 17 novembre 2015, le Conseil communal de Z _________ (ci-après : le Conseil communal) a délivré à R _________ SA un permis de bâtir pour la construction de 12 villas jumelées et habitat groupé, d’un parking souterrain et la transformation d’une villa existante, sur les parcelles nos xxx-xxx1, au lieu dit « R _________ », sur commune de Z _________, sises en zone d’habitat individuel, selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement communal des constructions (RCC), adoptés par l’assemblée primaire le xx.xx.xxxx et homologués par le Conseil d’Etat le xx.xx.xxxx1. Cette décision était assortie de plusieurs charges et conditions, dont l’une rappelant que « l’occupation des locaux ne p[ouvai]t pas se faire avant l’octroi du permis d’habiter » (ch. 8.2).
Le 4 avril 2018, une séance de coordination a eu lieu entre A _________ SA et le technicien communal, au cours de laquelle ce dernier a rappelé que « les points de l’autorisation », parmi lesquels figurait l’obligation d’obtenir un permis d’habiter, devaient impérativement être respectés.
B. Par décisions du 7 avril 2020, le Conseil communal a approuvé les diverses modifications requises par A _________ SA, par rapport au projet tel qu’il avait été autorisé le 17 novembre 2015, à savoir l’agrandissement d’un local au rez-de-chaussée inférieur, la pose d’une PAC, la modification du gabarit, la création d’un galetas dans les combles et la construction d’une clôture sur la parcelle n° xxx2 (B4), l’agrandissement d’un local au rez-de-chaussée inférieur avec chemin d’accès, la pose d’une PAC, la modification du gabarit, la création d’un galetas dans les combles et construction d’une clôture sur la parcelle n° xxx (A1), l’agrandissement d’un local au rez-de-chaussée inférieur, la pose d’une PAC et la modification du gabarit sur la parcelle n° xxx3 (A4), l’agrandissement d’un local au rez-de-chaussée inférieur, la pose d’une PAC et la modification du gabarit sur la parcelle n° xxx4 (B1), l’agrandissement d’un local au rezde-chaussée inférieur, la pose d’une PAC et la modification du gabarit sur la parcelle n° xxx5 (B2) l’agrandissement d’un local au rez-de-chaussée inférieur et la modification du gabarit sur la parcelle n° xxx6 [recte xxx7] (B3), les modifications de la transformation de la villa existante, la pose d’une PAC, la modification du gabarit, la construction de murs de soutènement, la pose de panneaux solaires, la construction d’une clôtures sur les parcelles nos xxx1 (E) et xxx8 (E). Ces décisions rappelaient, entre autres, que l’occupation des locaux ne pouvait pas se faire sans l’octroi du permis d’habiter (8.2).
Le 17 août 2020, une séance de coordination a eu lieu concernant les projets situés sur « B _________ et C _________ », et le technicien communal. Au cours de cette réunion, il a été rappelé que « les points de l’autorisation », notamment l’obligation de demander le permis d’habiter 15 jours avant la prise de possession, devaient impérativement être respectés.
C. Par décision du 3 novembre 2020, le Conseil communal a octroyé à X _________ et Y _________, par A _________ SA, l’autorisation d’agrandir un local au rez-de-chaussée inférieur et de modifier le gabarit, par rapport au projet tel qu’il avait été autorisé le 17 novembre 2015, sur la parcelle n° xxx9 (C2). L’obligation d’obtenir un permis d’habiter ressortait du ch. 8.
Le 12 novembre 2020, une séance de coordination a eu lieu concernant les projets situés « B _________ », et le technicien communal, A l’issue de cette réunion, l’obligation de demander le permis d’habiter 15 jours avant la prise de possession a notamment été rappelée.
D. Par décision du 1er décembre 2020, le Conseil communal a délivré à W _________, par A _________ SA, l’autorisation d’agrandir un local au rez-de-chaussée inférieur avec chemin d’accès, de poser une PAC, de modifier le gabarit, de créer un galetas dans la combles et de construire une clôture par rapport au projet tel qu’il avait été autorisé le 17 novembre 2015, sur la parcelle n° xxx10 (C1). L’obligation d’obtenir un permis d’habiter figurait au ch. 8.
Le 14 janvier 2021, une séance de coordination entre A _________ SA, par C _________, et le technicien communal, relative au projet situé sur la parcelle n° xxx9 (C2) a eu lieu. A cette occasion, l’obligation de demander un permis d’habiter a été rappelée.
E. Le 30 juillet 2021, le Conseil communal a adressé à A _________ SA, par « B _________ », la liste des pièces à présenter en vue de la délivrance du permis d’habiter. En outre, il a été précisé que l’occupation des locaux ne pouvait pas avoir lieu avant l’octroi du permis d’habiter et qu’une prise de possession anticipée des locaux constituerait une violation de la LC et du RCCZ.
Le 20 août 2021, la Commune a confirmé à R _________ SA que la visite des villas en vue de l’obtention du permis d’habiter pouvait se faire en deux étapes, à savoir, le
4 octobre 2021 pour les lots A1, B1, B4, D1, D2 et E (appartement rez inférieur dans villa existante) et à une date ultérieure pour les lots A2, A3, A4, B2, B3 et E (appartement rez supérieur dans villa existante). En outre, diverses pièces devaient être déposées au service technique (plan détaillé des relevés de niveaux, relevés de bâtiments correspondant aux plans déposés et établi par un géomètre officiel). Enfin, il a été rappelé qu’une prise de possession anticipée des locaux contreviendrait aux bases légales en vigueur.
Le 28 septembre 2021, la Commune a annulé la séance prévue le 4 octobre 2021, faute d’avoir reçu les documents requis.
Le 30 novembre 2021, B _________ a invité la Commune à lui fixer une nouvelle date pour la visite en vue de la délivrance d’un permis d’habiter pour les lots A1 (parcelle n° xxx, propriété de S _________), B1 (parcelle n° xxx4, propriété de U _________), B4 (parcelle n° xxx2, propriété de V _________ S.A.) et E1 (parcelle n° xxx8, loué à
Par courriel du 2 décembre 2021, la Commune a confirmé à B _________ un rendezvous sur place le 13 décembre 2021.
Le 31 mai 2022, le Conseil communal a informé R _________ SA qu’en vue de l’obtention du permis d’habiter, la visite de l’ensemble des lots devait impérativement être agendée avant la fin juin 2022. Il a invité l’intéressée à lui transmettre, au moins 15 jours avant la date retenue, divers documents figurant sur une liste annexée. Cela étant, il a rappelé qu’une prise de possession anticipée serait contraire au droit, tout en se réservant le droit d’amender toute utilisation des immeubles précédant le permis d’habiter.
Le 29 juin 2022, R _________ SA, par B _________, a informé le Conseil communal qu’elle n’était ni la requérante ni la détentrice des permis de construire. Elle a donc invité cette autorité à s’adresser directement à A _________ SA. S’agissant des lots, propriété de R _________ SA, elle a précisé que les villas B2 et B3 étaient en cours de finition et qu’elles ne seraient habitées qu’à partir d’octobre. Elle a rappelé que seule l’habitation au rez-de-chaussée inférieur de la villa existante avait été contrôlée jusqu’à présent.
Le 29 juin 2022 toujours, A _________ SA, par C _________, a indiqué que « tous les travaux seront terminés à la fin du mois de juillet » et invité le Conseil communal à lui fixer une date de visite à partir du 15 août 2022, en raison des vacances estivales. Elle a toutefois précisé que les lots C1, C2 et D2 allaient être occupés de manière anticipée au mois de juillet. A cet égard, elle a proposé qu’une visite de ces trois villas puisse être organisée courant juillet si une telle occupation devait poser problème. Divers documents ont été transmis à cette occasion.
Le 19 juillet 2022, la Commune a fixé un rendez-vous au 22 août 2022 en vue de l’obtention du permis d’habiter pour l’ensemble des lots tout en fixant un délai au 12 août 2022 pour lui faire parvenir l’intégralité des documents requis.
Le 12 août 2022, A _________ SA, par « B _________ – C _________ » a informé le Conseil communal qu’une partie des documents requis n’étaient pas encore en sa possession (homologation verres, portes ; conformité parasismique ; conformité protection incendie ; complément rapport OIBT ; annonce fin des travaux OPCi ; plans « PDF DWG »).
F. En séance du 22 août 2022, le Conseil communal a rendu plusieurs décisions de « non permis d’habiter », expédiées les 26 octobre 2022 et 3 novembre 2022, à l’égard notamment des propriétaires S _________ (lot A1, parcelle n° xxx), T _________ (lot A4, parcelle n° xxx5 ; B3, parcelle n° xxx7 ; D2, parcelle n° xxx13), V _________ S.A. (lot B4, (lot C2, parcelle n° xxx9) aux termes de laquelle l’autorisation d’habiter était suspendue jusqu’au règlement des points en suspens, à savoir :
homologation des verres sécurit (balustrades intérieures) ;
homologation des verres des porte-fenêtre ;
mise en conformité du passage entre les marches d’escaliers ;
obturation des gaines, passages canalisations aux locaux techniques ;
contrôle OIBT ;
attestation de conformité énergétique ;
attestation de conformité aux normes ;
déclaration de conformité en protection incendie – Q1 ;
remise du calcul détaillé des surfaces brutes de plancher habitables ;
attestation « Minergie »
Ainsi que, pour certaines habitations, l’obligation de poser une balustrade sur les terrasses (lots B3 et B4) et au-dessus du mur de soutènement (lot B), l’obligation d’installer un extincteur (lots A4 et B1), d’ériger un escalier d’accès extérieur au rez supérieur et de supprimer la porte d’accès extérieur au rez inférieur (lot B1).
Le 5 décembre 2023, le Conseil communal a rappelé à S _________, T _________, Y _________ avoir délivré un « non permis d’habiter » concernant leur construction, qui ne pouvait donc pas être occupée ou utilisée avant l’établissement d’un permis d’habiter définitif. Après avoir précisé le contenu des articles 30 RCCZ et 47 al.1 OC, il les a invités à régulariser cette situation en déposant le dossier de mise en conformité ainsi que les pièces demandées dans le « non permis d’habiter » d’ici le 12 janvier 2024, sans quoi des mesures seraient prises sur la base de l’article 61 al. 1 let. a LC.
Le 7 mars 2024, le Conseil communal a informé S _________, T _________, Y _________ avoir eu, dans le cadre de la procédure de délivrance du permis d’habiter, des échanges avec A _________ SA. Ce faisant, cette autorité a attiré leur attention sur l’existence et la portée des articles 60 LC (recte 61 LC), 47 OC et 30 RCCZ, lesquels interdisaient toute utilisation des locaux avant la délivrance du permis d’habiter. Elle les a ainsi invités à « faire le nécessaire pour régulariser la situation, respectivement pour que [leur] promoteur le fasse ».
G. Par mandats de répression du 5 mars 2024, expédiés le 23 août 2024, le Conseil de l’article 61 al. 1 LC et les a chacun condamnés à une amende de 5000 francs.
Le 23 août 2024, E _______ AG a indiqué que l’un de ses techniciens avait eu un accident et que la mise en service des six installations prévue les 24 et 25 septembre 2024 devait être reportée.
Le 11 septembre 2024, le Conseil communal a fait savoir à A _________ SA que les conditions légales au transfert d’indice n’étaient pas remplies.
et consorts), par l’intermédiaire de leur mandataire, ont formé réclamation à l’encontre des décisions du 5 mars 2024 en concluant, sous suite de frais et de dépens, principalement à leur annulation, subsidiairement, à la réforme des mandats de répression en ce que l’amende prononcée soit ramenée à 1000 francs.
Par décisions sur réclamation prises en séance du 26 novembre 2024, expédiées le 12 décembre 2024, le Conseil communal a rejeté les réclamations formées par S _________ et consorts contre les décisions du 5 mars 2024.
H. Le 13 janvier 2025, S _________ et consorts ont fait appel de ce prononcé en prenant les conclusions suivantes :
« Plaise donc au Tribunal cantonal dire et statuer : Principalement 1. Les appels déposés par R _________ SA, M. S _________, Mme T _________, M. U _________, recevables, sont admis. 2. En conséquence, les décisions sur réclamation du 26 novembre 2024 et, par corollaire, les mandats de répression datés du 23 août 2024 prononcés à l’encontre de R _________ SA, M. S _________, et Y _________, sont purement et simplement annulés. 3. Tous les frais de justice et les dépens sont mis à la charge de l’Autorité communale. 4. L’Autorité communale versera, en outre, une juste et équitable indemnité pour les dépens des appelants susmentionnés.
Subsidiairement 1. Les appels déposés par R _________ SA, M. S _________, Mme T _________, M. U _________, recevables, sont admis. V _________ SA, Mme W _________ et Mme et M. X _________ et Y _________ sont purement et simplement annulés, les mandats de répression étant réformés en ce sens que l’amende prononcée contre chacun des instants est ramenée à CHF 1'000.- (en lieu et place de CHF 5'000.- ). 3. Tous les frais de justice et les dépens sont mis à la charge de l’Autorité communale. 4. L’Autorité communale versera, en outre, une juste et équitable indemnité pour les dépens des appelants susmentionnés.
Plus subsidiairement 1. Les appels déposés par R _________ SA, M. S _________, Mme T _________, M. U _________, recevables, sont admis. 2. En conséquence, les décisions sur réclamation du 26 novembre 2024 et, par corollaire, les mandats de répression datés du 23 août 2024 prononcés à l’encontre de R _________ SA, M. S _________, M. X _________ et Y _________ sont purement et simplement annulés. 3. Le dossier est renvoyé à la Commune de Z _________ pour décision dans le sens des considérants. 4. Tous les frais de justice et les dépens sont mis à la charge de l’Autorité communale.
5. L’Autorité communale versera, en outre, une juste et équitable indemnité pour les dépens des appelants susmentionnés. »
Le 30 janvier 2025, le Conseil communal a transmis les dossiers de la cause, tout en renonçant à se déterminer.
Le 3 février 2025, S _________ et consorts ont indiqué renoncer aux débats.
Considérants
1.
1.1 L’appel du 13 janvier 2025, déposé en temps utile auprès d’un juge unique de la Cour de droit public du Tribunal cantonal par les personnes, respectivement les sociétés, condamnées à une amende, est recevable (articles 34k al. 3 et 34m lit. a et b LPJA ; art. 20 al. 3 LOJ ; art. 399 CPP).
1.2 Le Conseil communal a déposé ses dossiers, la demande des appelants est donc satisfaite.
1.3 L’appel se rapporte à des décisions distinctes concernant des parties différentes, mais représentées par le même avocat. Il est cependant envisageable, par économie de procédure, de trancher ces affaires conjointement dès lors qu'elles soulèvent une question juridique identique (art. 11b LPJA).
2. Les appelants s’en prennent au principe même de l’amende ainsi qu’à sa quotité qu’ils qualifient de disproportionnée. Ils reprochent également au Conseil communal de ne pas avoir tenu compte de la capacité financière de chacun.
2.1 L’article 61 al. 1 let. a LC prévoit qu’est puni par l’autorité compétente d’une amende de 1000 à 100'000 fr. celui qui en tant que responsable (notamment le propriétaire, le requérant, le responsable du projet, le maître d’ouvrage, l’architecte, l’ingénieur, le chef de chantier, l’entrepreneur) exécute ou fait exécuter des travaux sans autorisation ou avec autorisation non entrée en force, ne signale pas à l’autorité compétente le début et la fin des travaux, ne respecte pas les conditions et charges de l’autorisation octroyée, requiert une autorisation sur la base d’informations inexactes, habite, met en location ou utilise une construction ou une installation sans avoir obtenu le permis d’habiter ou d’utiliser, ne se soumet pas à des ordres de police des constructions qui lui sont adressés. L’amende peut être réduite dans les cas de peu de gravité (2e phrase). L’article 61 al. 2 LC la porte à 200'000 fr. dans les cas graves, notamment si un projet de construction est réalisé malgré un refus de l'autorisation de construire, que des prescriptions ont été violées par cupidité ou qu'il y a récidive. Ces amendes relèvent de la compétence des conseils communaux dans les zones à bâtir (art. 2 al. 1 let. a et 61 al. 1 LC ; ACDP A3 24 19 du 11 avril 2025 consid. 3.1).
2.2 En l’espèce, les appelants s’en prennent à l’amende en elle-même en arguant avoir transmis « la quasi-totalité des pièces demandées » et que seules les problématiques de « l’attestation définitive du label "Minergie" et celle de la densité » restaient ouvertes. En agissant de la sorte, ils s’en prennent exclusivement aux raisons pour lesquelles aucun permis d’habiter ne leur a été délivré. Ils perdent ainsi de vue que la délivrance d’un permis d’habiter et le prononcé d’un mandat de répression sont deux procédures distinctes. En effet, le permis d'habiter se présente comme une décision administrative à part entière – de type autorisation de police – indépendante du permis de construire l'ouvrage considéré (ZUFFEREY, Le permis d’habiter : un acte « déclaratif » vis-à-vis du permis de construire in : BOILLET/FAVRE/MARTENET [éd.], Le droit public en mouvement – Mélanges en l’honneur du Professeur Etienne Poltier, 2020, p. 1077 ss). Par conséquent, si les appelants estimaient que les motifs pour lesquels le permis d’habiter ne leur avait pas été délivré étaient injustifiés, il leur appartenait de contester les décisions de « non permis d’habiter » du 22 août 2022 en temps utile, ce dont ils se sont abstenus. Par conséquent, l’envoi ultérieur de documents en vue de l’obtention d’un permis d’habiter, dont les appelants admettent qu’il ne peut être délivré à ce jour dès lors qu’il manque encore des pièces, ne leur permet nullement d’échapper à une sanction pénale.
Cela étant, il ressort du dossier de manière patente qu’aucun permis d’habiter n’a été délivré et que les appelants occupent néanmoins les constructions respectives sans discontinuer, ce que sanctionne l’article 61 al. 1 LC. Or, le fait que l’obtention d’un permis d’habiter soit nécessaire avant d’occuper les locaux figurait déjà dans l’autorisation de construire du 17 novembre 2015 (cf. ch. 8.1 et 8.2), ainsi que dans les décisions ultérieures des 7 avril 2020, 3 novembre 2020 et 1er décembre 2020 approuvant les diverses modifications requises. Cette obligation a par la suite encore été rappelée à moult reprises (cf. procès-verbal des séances de coordination de chantier des 4 avril 2018, 17 août 2020, 12 novembre 2020 et 14 janvier 2021), ainsi que dans les courriers de la Commune des 30 juillet 2021 et 5 décembre 2023 citant expressément l’article 61 LC, tout comme ceux adressés les 20 août 2021, 31 mai 2022 et 7 mars 2024. Les appelants ne pouvaient donc pas ignorer qu’ils risquaient une amende en cas d’occupation anticipée des constructions, ce qui permet également de retenir leur intention (art. 12 al. 1 CP applicable par renvoi de l’art. 71 al. 1 LACP).
2.3 S’agissant de la quotité de la peine, le Conseil communal a estimé, d’une part, que l’infraction était d’une certaine gravité, puisque le permis d’habiter avait été refusé, mais également, d’autre part, que l’intégralité des appelants n’avaient pas d’antécédents si bien qu’une sévérité accrue n’était pas justifiée. Cela étant, il s’en est tenu à la fourchette de l’amende applicable en procédure sommaire en condamnant chaque appelant à une amende de 5000 francs. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, rien au dossier ne dénote que cette somme serait excessive au vu l’article 63 al. 1 LC à teneur duquel les amendes n’excédant pas 5000 fr. sont fixées selon la gravité de l’infraction et de la faute, sans que d’autres critères soient à prendre en compte, ce qui revient à restreindre, dans ce contentieux, la portée des articles 47, 104, 106 al. 1 et 2 CP (applicables par renvoi de l’art. 71 al. 1 LACP ; ACDP A3 24 19 précité consid. 6). Or, comme on l’a vu supra (cf. consid. 2.2), les appelants occupent les constructions respectives sans permis d’habiter sans discontinuer malgré les nombreuses missives de la Commune à cet égard. Leur faute peut donc être qualifiée de grave, de sorte que le montant de l’amende est justifié.
3. Sur le vu des considérations qui précèdent, l’appel est rejeté et, par voie de conséquence, les prononcés pénaux administratif du 26 novembre 2024 sont confirmés.
Il s’ensuit que les frais de la présente procédure doivent être mis à la charge des appelants puisqu’ils ont qualité de partie qui succombe (art. 428 al. 1 CPP). Ces frais sont fixés, eu égard principalement aux principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations à (débours compris) 1600 fr. (art. 3, 13 al. 1 et 2 et 22 let. f LTar). En outre, les appelants supporteront leur frais d’intervention (art. 429 al. 1 a contrario CPP).
Dispositif
Par ces motifs, la juge unique prononce
1. L’appel est rejeté.
2. Les frais, par 1600 fr., sont mis à la charge de S _________, T _________,
3. Le présent arrêt est communiqué à Maître Guillaume Grand, avocat à Sion, pour les appelants, et à la Commune de Z _________.
Sion, le 9 septembre 2025