Abberufung der Verwaltung

I. (Prozessgeschichte)

Mit Eingabe vom 25. Mai 2023 (act. 1), hier samt Beilagen (act. 2 und act. 3/2–23) am 26. Mai 2023 eingegangen, erhoben die Kläger Klage gegen die Beklagte, wo- bei sie folgende Rechtsbegehren stellten (act. 1 S. 2):

"1. Es sei der Beschluss der Eigentümerversammlung der Stockwerkeigentümer- schaft C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____ vom 25. April 2023 betref- fend Ablehnung des Abberufungsantrages der Verwaltung der Stockwerkeigen- D._____ AG, aufzuheben und die D._____ AG als Verwaltung der Stockwer- berufen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beklagten."

Den mit Verfügung vom 15. Juni 2023 einverlangten Kostenvorschuss (act. 5 Dis- positivziffer 1) leisteten die Kläger innert Frist (act. 6 i.V.m. act. 9). In der Folge ord- nete das Gericht mit Verfügung vom 29. Juni 2023 das schriftliche Verfahren an und setzte der Beklagten Frist zur Stellungnahme an (act. 11 Dispositivziffern 1 und 2). Mit Eingabe vom 9. August 2023 (act. 20), hier gleichentags samt Beilagen (act. 21/1–12) elektronisch eingegangen, reichte die Beklagte innert erstreckter Frist (act. 12/1 i.V.m. act. 14) ihre Stellungnahme ein, in welcher sie die Klageab- weisung beantragte (act. 20 S. 2). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Eine Kopie der Stellungnahme der Beklagten (act. 20) und der Beilagen (act. 21/1–12) sind den Klägern zusammen mit diesem Endentscheid zuzustellen.

II (Kernsachverhalt und wesentliche Parteivorbringen)

1.

1.1 Die Kläger sind Eigentümer einer 3.5-Zimmerwohnung an der E._____- strasse 2 in F._____ (GBBl. 5, Stockwerkeigentum, EGRID CH6; act. 1 S. 4 und act. 3/5). Die klägerische Wohneinheit ist Teil der Stockwerkeigentümerschaft E._____-strasse 1/2/3/4 (nachfolgend Stockwerkeigentümerschaft), welche insge- samt 54 Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 7 im Gemeindegebiet F._____ umfasst (act. 1 S. 3 und act. 3/5). Davon stehen 24 Wohnungen im Eigentum von G._____ (act. 1 S. 3 ff. und act. 3/5). Die Stockwerkeigentümerschaft wird seit dem 1. Januar 2018 von der D._____ AG (nachfolgend Verwaltung) verwaltet (act. 1 S. 4 und act. 3/6), welche ebenfalls die vermieteten Wohnungen des Stockwerkeigentümers G._____ verwaltet (act. 1 S. 4 f., act. 3/8 und act. 20 S. 7). Mit Blick auf die Beschlussfassung innerhalb der Stockwerkeigentümerschaft sieht Ziff. 13 des Reglements vor, dass jeder "Stockwerkeigentümer […] pro Stockwerkeigentumseinheit (Wohnung oder Büroeinheit) ein Stimmrecht" besitzt (act. 1 S. 4 und act. 3/4). Aufgrund der Eigentumsverhältnisse hält der Stockwer- keigentümer G._____ fast die Hälfte der total 54 Einheitenstimmrechte (act. 1 S. 5, act. 3/5 und act. 20 S. 9 ff.).

1.2 Wie die Parteien übereinstimmend vorbringen, hat die Stockwerkeigentü- merschaft im Jahr 2015 beschlossen, einen Erneuerungsfonds UNG/Parkdeck (nachfolgend Erneuerungsfonds) für die Sanierung der Tiefgarage und des Park- decks einzurichten (act. 1 S. 5, act. 3/10 S. 3 und act. 20 S. 11). Dabei wurde vor- gesehen, dass die Eigentümer jährlich Beiträge von Fr. 1'200.– pro Einstellplatz, Fr. 600.– pro Aussenparkplatz sowie einen Gesamtbetrag von Fr. 17'200.–, der unter den Eigentümern aufgrund ihrer Wertquoten aufgeteilt wird, in den Erneue- rungsfonds einzahlen (act. 1 S. 5 f. und act. 3/10 S. 3). Die jährlichen Beiträge al- ler Stockwerkeigentümer beliefen sich damit auf insgesamt Fr. 73'000.– (act. 1 S. 6 und act. 3/10 S. 3). Für den Stockwerkeigentümer G._____ resultierte auf- grund des Verteilschlüssels ein Beitrag von Fr. 26'248.– pro Jahr (act. 1 S. 6, act. 3/11 und act. 20 S. 11). Gemäss den übereinstimmenden Parteivorbringen hat G._____ die jährlichen Beiträge seit der Errichtung des Fonds nicht tatsäch- lich einbezahlt, sondern diese sind in der Jahresrechnung per 31. Dezember 2022 auf der Passivseite als "Bankgarantien G._____" im Gesamtbetrag von Fr. 209'984.– ausgewiesen (act. 1 S. 6, act. 3/12 und act. 20. S. 11). Der Streit der Parteien dreht sich im Kern um die Frage, ob die Verwaltung (i) einerseits durch das Unterlassen des Eintreibens der geschuldeten Beiträge bei G._____ sowie (ii) andererseits im Rahmen der Bilanzierung der Bankgarantie ihre Pflich- ten aus dem Verwaltungsvertrag (vgl. act. 3/6) verletzt hat. Diesbezüglich sind sich die Parteien insbesondere uneins, ob die Verwaltung ihr Mandat im Interesse aller Stockwerkeigentümer wahrgenommen oder ob sie einen einzelnen Stock- werkeigentümer pflichtwidrig bevorteilt hat (act. 1 S. 5 ff. und act. 20 S. 3 ff.). Zur Begründung ihres jeweiligen Standpunktes bringen die Parteien zusammenge- fasst und im Wesentlichen was folgt vor:

2. Nach der Darstellung der Kläger könne der Stockwerkeigentümer G._____ aufgrund der oberwähnten Eigentumsverhältnisse (vgl. Ziff. II./1.1) mit einem oder zwei gleichgesinnten Stockwerkeigentümern de facto zahlreiche Stockwerkeigen- tümerbeschlüsse zu seinen Gunsten entscheiden (act. 1 S. 5). Entsprechend sei im Jahr 2018 eine Verwaltung eingesetzt worden, die nicht im Interesse der Stockwerkeigentümerschaft sondern im Interesse von G._____ handle (act. 1 S. 5 ff.). Insbesondere habe die Verwaltung toleriert, dass dieser die im Jahr 2015 beschlossenen Beiträge in den Erneuerungsfonds nie einbezahlt habe (act. 1 S. 6, act. 3/10 und act. 3/12). Indem sie es unterlassen habe, die Beiträge von G._____ einzutreiben, habe die Verwaltung ihre Pflichten aus dem Verwaltungs- vertrag verletzt (act. 1 S. 6 und act. 3/6 Ziff. 4 ff.). So habe sie in der Jahres- schlussrechnung per 31. Dezember 2022 unter der Position "Andere Passiven" zwei Bankgarantien von G._____ im Betrag von Fr. -209'984.– aufgeführt (act. 1 S. 7 und act. 3/12). Es handle sich dabei indes nicht um eine Bankgarantie im ei- gentlichen Sinne sondern lediglich um einen Vermögensnachweis (act. 1 S. 7 und S. 9 f. und act. 3/13–17). Nachdem die Kläger die Verwaltung auf diesen Miss- stand hingewiesen hätten, habe diese sie darüber informiert, für weitere Aus- künfte in Zukunft Rechnung zu stellen (act. 1 S. 7 f. und act. 3/18). Eine Stellung- nahme zu den nicht werthaltigen Sicherheiten, der drohenden Verjährung, der Un- gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer sowie zur pflichtwidrigen Untätigkeit hinsichtlich der Einforderung der ausstehenden Beiträge von G._____ sei die Ver- waltung den Klägern jedoch schuldig geblieben (act. 1 S. 8). Die Kläger werfen der Verwaltung grobe Pflichtverletzungen in Bezug auf die Buchhaltung vor und machen geltend, dass diese die Interessen der Stockwerkeigentümergemein- schaft nicht gewahrt habe (act. 1 S. 8 f. und act. 3/20–21). Insbesondere verletze die Verwaltung Ziff. 4.2.5 des Verwaltungsvertrages (act. 3/6), indem sie sich ge- weigert habe, die fälligen und geschuldeten Beiträge vom säumigen Stockwerkei- gentümer einzufordern (act. 1 S. 9). Die Kläger hätten deshalb am 29. Januar 2023 fristgerecht die Abberufung der Verwaltung beantragt, was in der Folge trak- tandiert worden sei (act. 1 S. 10 und act. 3/2–3). Anlässlich der Stockwerkeigentü-

merversammlung vom 25. April 2023 sei der Antrag der Kläger durch einen Mehr- heitsbeschluss abgelehnt worden, weshalb die Kläger nun den gerichtlichen Weg beschreiten würden (act. 1 S. 11 f.).

3. Gemäss den Vorbringen der Beklagten würden sich die Kläger nicht an der Verwaltung an sich stören, sondern insbesondere daran, dass G._____ aufgrund der Eigentumsverhältnisse sowie des reglementarischen Einheitenstimmrechts ei- nen entsprechend grossen Einfluss auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft habe (act. 20 S. 3 und S. 9). Aus dem Umstand, dass die Verwaltung sowohl für die Beklagte tätig sei als auch die im Eigentum von G._____ stehenden Mietwoh- nungen verwalte, ergebe sich kein Interessenkonflikt (act. 20 S. 7 und S. 10). Viel- mehr stelle dies einen Vorteil dar, da Synergien genutzt werden können (act. 20 S. 7 und S. 10). Die Verwaltung habe nie etwas zum Nachteil der Kläger oder der Gemeinschaft unternommen, um G._____ zu bevorteilen (act. 20 S. 7). Die Klä- ger hätten die aufgeschobenen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sodann in den vergangenen Jahren stets toleriert und erst neuerdings zum Thema gemacht (act. 20 S. 8 und S. 12). Bereits an der Eigentümerversammlung vom 26. April 2016 habe G._____ nämlich erläutert, dass er mit dem Geld, welches im Erneue- rungsfonds blockiert sei, lieber arbeiten wolle und dieses erst dann einzahlen werde, wenn es für die Sanierung wirklich benötigt werde. Er werde der Verwal- tung deshalb eine Bankgarantie über seinen Anteil am Erneuerungsfonds zukom- men lassen. Mit diesem Vorgehen seien alle Stockwerkeigentümer einverstanden gewesen (act. 20 S. 11 und act. 21/2 S. 3). Ohnehin sei es ohne Weiteres zuläs- sig, dass die Gemeinschaft unterschiedliche Fälligkeitstermine für Beiträge der je- weiligen Stockwerkeigentümer vorsehe (act. 20 S. 11 f.). Weder der alten noch der neuen Verwaltung könne deshalb ein Fehlverhalten vorgeworfen werden (act. 20 S. 13). Anstatt die Vorwürfe bereits im Jahr 2016 gegenüber der damali- gen Verwaltung zu erheben, hätten die Kläger das unproblematische Konstrukt jahrelang mitgelebt (act. 20 S. 20). Der von den Klägern vorgebrachte Fehlbetrag in der Buchhaltung sei sodann die Folge der oberwähnten und von der Stockwer- keigentümergemeinschaft beschlossenen Regelung und entsprechend von den Revisoren nie bemängelt worden (act. 20 S. 13). Zwar handle es sich beim Ver- mögensnachweis von G._____ (vgl. act. 3/15) tatsächlich nicht um eine eigentlich Bankgarantie. Diesbezüglich könne der Verwaltung indes kein Vorwurf gemacht

werden, zumal nicht einmal die Revisoren diese Vermögensnachweise als unge- nügend empfunden hätten (act. 20 S. 14). Die kleinen begriffs- und buchungs- technischen Unzulänglichkeiten könne man höchstens als Schönheitsfehler in der Bilanz bezeichnen (act. 20 S. 20). Es stehe sodann keine Verjährungsproblematik im Raum, da die Beiträge von G._____ erst dann fällig würden, wenn die entspre- chenden Gemeinschaftskosten auch tatsächlich anfallen würden (act. 20 S. 14). Das klägerische Begehren sei deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (act. 20 S. 2).

III. (Würdigung)

1. Die Verwaltung kann durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversamm- lung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen wer- den (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Stockwerkeigentümerversammlung die Ab- berufung der Verwaltung unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Dreh- und Angelpunkt für die Abberufungsklage bildet das

Vorliegen eines wichtigen Grundes (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, 2. A. 2019, Art. 712r N 48 [zit.: ZK ZGB-AUTORIN]). Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn einem einzelnen oder allen Stockwerkeigentümern die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist (BGer 5A_757/2019 vom 10. März 2020, E. 2.1 mit Hinweis auf BGE 126 III 177, E. 2a; OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. 3.1). Ob ein wichtiger Grund vor- liegt, entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen, wobei im Einzelfall eine ob- jektivierte Betrachtungsweise und nicht das subjektive Empfinden der klagenden Stockwerkeigentümer massgebend ist (BGer 5A_757/2019 vom 10. März 2020, E. 2.1;5A_795/2012 vom 21. Februar 2013, E. 2.3).

2. Die Kläger haben vorliegend eine Klage auf Abberufung der Verwaltung im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB anhängig gemacht (vgl. act. 1). Bei der Abberu- fungsklage handelt es sich um einen besonderen Anwendungsfall der Anfech- tungsklage nach Art. 75 ZGB (DONAUER, Der Verwalter im schweizerischen Stock- werkeigentumsrecht, Diss. 2019, N 748 m.w.H.). Diese setzt einen mangelhaften Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung voraus. Bei der Abberufungs- klage ist der Mangel dadurch gegeben, dass die Stockwerkeigentümerversamm- lung trotz Vorliegens eines wichtigen Grundes gegen die Abberufung gestimmt hat (ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 59). Gemäss den unbestritten gebliebe- nen und für das Gericht daher massgeblichen Darstellungen der Kläger hat der Kläger 1 am 29. Januar 2023 die Abberufung der Verwaltung beantragt (act. 1 S. 10 und act. 3/2). Der klägerische Antrag wurde für die ordentliche Stockwerkei- gentümerversammlung vom 25. April 2023 traktandiert, in der Folge jedoch durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt (act. 1 S. 10 f., act. 3/3 und act. 21/11 S. 4). Es liegt somit ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vor. Zu prüfen ist nun, ob sich die Stockwerkeigentümerversammlung im Rahmen ihrer Beschluss- fassung über einen wichtigen Grund im Sinne der vorhergehenden Erwägung (vgl. Ziff. III./1) hinweggesetzt hat. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist ver- fahrensmässig vom Abberufungskläger zu belegen, selbst wenn es sich um ein summarisches Verfahren handelt, bei welchem in der Regel die Glaubhaftma- chung genügt. Dies hängt mit dem Umstand zusammen, dass es sich um ein un- typisches Summarverfahren handelt, welches mit einem materiellen Entscheid en- det (OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. II./2.4). Nachfolgend sind somit die Vorwürfe der Kläger an die Adresse der Verwaltung im Einzelnen zu prüfen.

3.

3.1 Die Kläger bringen zunächst vor, die Verwaltung habe ihre vertraglichen Pflichten verletzt, indem sie es unterlassen habe, die ausstehenden Beiträge für den Erneuerungsfonds von G._____ einzufordern (act. 1 S. 6 und act. 3/6). Die Beklagte stellt diesbezüglich nicht in Abrede, dass G._____ seit dessen Errich- tung im Jahr 2015 nicht in den Erneuerungsfonds einbezahlt hat (act. 20 S. 11). In diesem Zusammenhang bringt sie jedoch vor, dass G._____ bereits anlässlich der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 26. April 2016 erklärt habe, mit dem Geld arbeiten und dieses nicht auf einem Sparkonto blockiert las- sen zu wollen. Er werde der H._____ AG – der damaligen Verwaltung – deshalb eine Bankgarantie über seinen Anteil am Erneuerungsfonds zukommen lassen (act. 20 S. 11 und act. 21/2 S. 3). Mit diesem Vorgehen seien alle Stockwerkei- gentümer einverstanden gewesen. Die finanzielle Ausgangslage von G._____ sei nun einmal anders als die der meisten übrigen Eigentümer, weshalb ihm die Stockwerkeigentümergemeinschaft – einschliesslich der Kläger – zu Recht das nötige Vertrauen entgegengebracht habe (act. 20 S. 11). In der Folge seien die Jahresrechnung 2015 einstimmig abgenommen und das Budget 2016 einstimmig genehmigt worden (act. 20 S. 12 und act. 21/2 S. 3). Auch für das Budget des Jahres 2017 hätten die Stockwerkeigentümer dieses Vorgehen entsprechend ge- handhabt und beschlossen und in den Folgejahren nie in Frage gestellt (act. 20 S. 8 und S. 12, act. 21/3 S. 2 und act. 21/5–9).

3.2 Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört neben dem Vollzug aller gemein- schaftlichen Verwaltungshandlungen gemäss Gesetz, Reglement und Beschlüs- sen der Gemeinschaft sowie der Überwachung der Einhaltung von Gesetz und Reglement insbesondere auch die Regelung der finanziellen Angelegenheiten der

Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712s ZGB). Gemäss Art. 712s Abs. 2 ZGB verteilt der Verwalter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die ein- zelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel. Diese Besorgungen gehören zu den wichtigsten Aufgaben der Verwal- tung, die Fachkenntnisse sowie eine professionelle Einstellung voraussetzen (OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. II./3.2). Vorliegend wird das Verhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Verwaltung durch den vom 1. Januar 2018 datierenden Verwaltungsvertrag geregelt (act. 3/6). Gemäss Ziff. 4.1 des Verwaltungsvertrags ist die Verwaltung verpflichtet, bei der Erfüllung der ihr übertragenen Aufgaben "die Interessen der Stockwerkeigentümer mit Um- sicht und grösster Sorgfalt zu wahren" (act. 3/6 S. 2). Insbesondere hat die Ver- waltung gemäss Ziff. 4.2.5 des Verwaltungsvertrages "Saldi zu Lasten der Stock- werkeigentümer […] einzuziehen" (act. 3/6 S. 4). Es ist somit in Übereinstimmung mit den Vorbringen der Kläger (act. 1 S. 6) davon auszugehen, dass der Aufga- benbereich der Verwaltung grundsätzlich auch das Eintreiben der Beiträge in den Erneuerungsfonds umfasst.

3.3 Wie die Beklagte zutreffend vorbringt, steht es der Stockwerkeigentümer- schaft im Prinzip frei, über die Höhe der Beiträge und den Zeitpunkt für deren Zahlung zu entscheiden (act. 20 S. 11). Vorliegend sollten die Beiträge der einzel- nen Stockwerkeigentümer gemäss Beschluss vom 28. April 2015 jährlich gleistet werden (act. 3/10 S. 3). Aus dem Umstand, dass die Gemeinschaft an der or- dentlichen Eigentümerversammlung vom 26. April 2016 das Budget für das Jahr 2016 unter der Auflage genehmigt hat, dass G._____ für seinen Anteil am Erneu- erungsfonds eine Bankgarantie abgibt, leitet die Beklagte ab, dass die Stockwer- keigentümerversammlung für die Beitragszahlungen von G._____ ein abweichen- des Regime beschlossen hat und seine Beitragszahlungen somit nicht jährlich fäl- lig wurden (act. 20 S. 11 f. und act. 21/2 S. 3). Der Verwaltung könne im Hinblick auf die Wahrnehmung ihrer Inkassopflichten folglich kein Vorwurf gemacht wer- den (act. 20 S. 13). Die Kläger stellen sich hingegen auf den Standpunkt, dass die Beiträge von G._____ – wie bei allen anderen Stockwerkeigentümern auch – jähr- lich geschuldet gewesen wären und entsprechend durch die Verwaltung hätten eingetrieben werden müssen (act. 1 S. 6). Vorliegend ist also zunächst zu prüfen, ob die Stockwerkeigentümerversammlung am 26. April 2016 einen Beschluss in Bezug auf die Modalitäten der Beitragszahlungen von G._____ gefasst hat.

3.4 Für die Auslegung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemein- schaft massgebend ist in erster Linie der wirkliche Wille aller am Beschluss betei- ligten Stockwerkeigentümer. Führt diese Auslegung nach dem Willensprinzip zu keinem klaren Ergebnis, so findet das Vertrauensprinzip Anwendung (BGer diesem Fall ist der Beschluss so auszulegen, wie dieser nach dem Wortlaut und Zusammenhang sowie den konkreten Umständen in guten Treuen verstanden werden durfte und musste (BGer 5D_95/2015 vom 22. September 2015, E. 4.3). Der fragliche Beschluss vom 26. April 2016 (act. 21/2 S. 3) betrifft einzig die Ge- nehmigung des Budgets für das Jahr 2016. So geht aus dem Beschluss lediglich hervor, dass "Frau I._____ bzw. Herr G._____ dem Budget 2016 […] unter der Bedingung" zugestimmt haben, dass G._____ "seinen Anteil am Erneuerungs- fonds nicht einzuzahlen hat, sondern dieser Anteil […] über die Bankgarantie ak- zeptiert wird" (act. 21/2 S. 3). Inwiefern sich daraus eine Regelung für die künfti- gen Beitragszahlungen von G._____ sowie deren Fälligkeit ergibt, erschliesst sich hingegen nicht. Auf die bereits im Beschluss vom 26. April 2016 erwähnte Bank- garantie wurde sodann erneut anlässlich der Versammlung vom 25. April 2017 Bezug genommen, wobei – entgegen den Vorbringen der Beklagten (act. 20 S. 11 f.) – wiederum kein Beschluss bezüglich der Modalitäten der künftigen Bei- tragszahlungen von G._____ auszumachen ist (vgl. act. 21/3 S. 3). Sofern über- haupt von Beschlüssen betreffend die Zahlungen von G._____ gesprochen wer- den kann, würden diese höchsten die jeweiligen Beiträge für die Jahre 2015 bis 2017 betreffen und ferner der Bedingung unterliegen, dass G._____ eine Bankga- rantie vorlegt (vgl. dazu Ziff. III./3.5).

3.5 Was die Bezugnahme auf die Bankgarantie anbelangt, ist nach dem Ver- trauensprinzip nicht davon auszugehen, dass die Stockwerkeigentümerversamm- lung – auch wenn sie aus juristischen Laien besteht – darunter lediglich einen

Vermögensnachweis verstanden hat (vgl. act. 3/15). Ein solcher beurkundet näm- lich höchstens die Liquidität einer Person in einem bestimmten Zeitpunkt, ist je- doch in keiner Weise geeignet, Sicherheit für künftige Zahlungen – wie die jährli- chen Beiträge in den Erneuerungsfonds – zu bieten. Die Beschlüsse vom 26. April 2016 sowie vom 25. April 2017 betreffen zwar grundsätzlich nur die Genehmigung der Jahresrechnungen 2015 und 2016 sowie die Abnahme der Budgets für die Jahre 2016 und 2017 (vgl. act. 21/2–3). Durch die mehrfache Bezugnahme auf die Bedingung einer von G._____ vorzulegenden Bankgarantie hat die Gemein- schaft jedoch klar zum Ausdruck gebracht, dass sie zumindest die Beitragszah- lungen der Jahre 2015 bis 2017 tatsächlich garantiert haben wollte. Zu berück- sichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass es sich bei den geschuldeten Bei- tragszahlungen von G._____ aufgrund seiner Eigentumsanteile um einen sub- stantiellen Betrag handelte, an dessen Sicherung auf Seiten der Gemeinschaft ein grosses Interesse bestand. Bereits die damalige Verwaltung wäre demnach im Rahmen der ihr gemäss Gesetz und Verwaltungsvertrag übertragenen Aufgaben verpflichtet gewesen, den Stockwerkeigentümer G._____ zur Vorlage einer ent- sprechenden Bankgarantie für die Jahre 2015 bis 2017 bzw. zur Bezahlung der künftig fälligen Jahresbeiträge anzuhalten. Unerheblich bleibt in diesem Zusam- menhang, dass die aktuelle Verwaltung ihr Mandat erst im Jahr 2018 übernom- men hat (act. 20 S. 6 f.), hätte sie doch spätestens nachdem die Kläger sie auf die Missstände aufmerksam gemacht haben (vgl. act. 1 S. 7) im Sinne ihrer vertragli- chen Verpflichtungen tätig werden können und müssen.

3.6 Dass es sich bei dem von G._____ vorgelegten Dokument vom 26. Novem- ber 2019 (act. 3/15) lediglich um einen Vermögensnachweis handelte, war für die Verwaltung – entgegen den Vorbringen der Beklagten (act. 20 S. 14) –ohne Wei- teres erkennbar: Einerseits wird das Schreiben als "Vermögensnachweis" betitelt und andererseits geht daraus mit keinem Wort ein Zahlungsversprechen der Bank gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft hervor (vgl. Art. 111 OR), son- dern es wird lediglich "bestätigt […], dass Herr G._____ […] bis zu einem Betrag von CHF 152'496.– aus seinem bei uns verwalteten Vermögen beziehen kann." Aus dem Umstand, dass die Stockwerkeigentümer das fragliche Regime während mehreren Jahren toleriert haben, vermag die Beklagte sodann nichts zu ihren

Gunsten abzuleiten (vgl. act. 20 S. 12 ff.). Führt das zeitweise Dulden eines ver- tragswidrigen Gebarens der Verwaltung doch nicht dazu, dass die Kläger ihr Inte- resse an der Wiederherstellung des vertragskonformen Zustands verlieren.

3.7 Die Kläger bringen in dieser Hinsicht weiter vor, die Verwaltung habe ihr Mandat nicht im Interesse der Gemeinschaft sondern zum Vorteil eines einzelnen Stockwerkeigentümers wahrgenommen (act. 1 S. 5 ff.). Die Verwaltung ist den Stockwerkeigentümern gegenüber bei der Erfüllung ihrer Aufgaben – insbeson- dere mit Blick auf die Regelung der finanziellen Belange der Gemeinschaft – zur Neutralität verpflichtet (BGE 126 III 177, E. 2c/dd). Vorliegend hat die Verwaltung einen bestimmten Stockwerkeigentümer, zu dem sie gemäss den unbestritten ge- bliebenen Darstellungen der Kläger auch anderweitig ein vertragliches Verhältnis pflegt (vgl. act. 1 S. 4), augenscheinlich bevorzugt. So musste dieser seine liqui- den Mittel nicht im Erneuerungsfonds binden und wurde von der Verwaltung ins- besondere auch nicht dazu angehalten, diese anderweitig zu garantieren. Indem sie von ihm einen blossen Vermögensnachweis (vgl. act. 3/15) akzeptiert hat, hat die Verwaltung die ihr gemäss Gesetz und Vertrag übertragene Inkassopflicht so- wie ihre Pflicht zur Neutralität missachtet. Ferner steht – wie die Kläger zutreffend vorbringen (act. 1 S. 8 und S. 14) – die Verjährung der Beitragsforderungen im Raum, welche deren Durchsetzbarkeit hindert (vgl. Art. 128 Ziff. 1 OR; ZK ZGB- WERMELINGER, Art. 712i N 30 m.w.H.). Die Pflichtverletzungen der Verwaltung er- scheinen vor diesem Hintergrund als durchaus nicht unbeachtlich, waren sie doch geeignet, die Stockwerkeigentümerschaft infolge der drohenden oder bereits ein- getretenen Verjährung an ihrem Vermögen zu schädigen. Ob diese durch die Klä- ger dargelegten Pflichtverletzungen zur Bejahung eines wichtigen Grundes im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB gereichen, wird in einem späteren Zeitpunkt zu bestimmen sein (vgl. nachfolgend Ziff. III./4).

3.8 Die Kläger werfen der Verwaltung zudem Pflichtverletzungen bei der Buch- führung vor. So habe sie zum Nachteil der Stockwerkeigentümergemeinschaft in der Bilanz einen blossen Vermögensnachweis als Bankgarantie ausgewiesen (act. 1 S. 13). Zudem bestehe der Verdacht, dass die Ausstände von G._____ ab- sichtlich falsch bilanziert worden seien, um den anderen Stockwerkeigentümern vorzuspiegeln, dass Letzterer keine offenen Verpflichtungen habe und um die tat- sächlichen Ausstände nicht einfordern zu müssen (act. 1 S. 13 f.). Indem die Ver- waltung die Bankgarantie von G._____ als Abzugsposten auf der Passiva-Seite der Bilanz ausgewiesen habe, habe sie das Verrechnungsverbot verletzt (act. 1 S. 8 und act. 3/12). Bei den ausstehenden Beitragszahlungen handle es sich um Forderungen gegenüber dem Eigentümer G._____, die auf der Aktivseite der Bi- lanz hätten verbucht werden müssen (act. 1 S. 9). Es erschliesse sich ferner nicht, weshalb G._____ in der Betriebskostenabrechnung ein Betrag von Fr. 26'248.–, der genau der Höhe der jährlich geschuldeten Beiträge in den Er- neuerungsfonds entspreche, gutgeschrieben worden sei, wodurch sich der Aus- stand des Eigentümersaldos auf Fr. -20'876.40 reduziert habe (act. 1 S. 10 und act. 3/12). Schliesslich stelle sich die Frage, weshalb die Position der nicht ver- buchten Bankgarantie bisher nicht verbucht worden sei (act. 1 S. 10 und act. 3/12). Die Beklagte bestreitet die ihr vorgeworfenen Buchführungsmängel und bringt vor, es könne sich dabei höchstens um Schönheitsfehler handeln (act. 20 S. 16). Es sei davon auszugehen, dass es in der Immobilen-Software für die Bi- lanzierung der Bankgarantie keine geeignete Lösung gegeben habe (act. 20 S. 15 f.). Massgebend sei indes, dass die "im weiten Sinn" zu verstehende Garan- tie transparent aus der Buchhaltung hervorgehe, was auch die Revisoren nicht beanstandet hätten (act. 20 S. 16).

3.9 Wie die Kläger zutreffend darlegen (act. 1 S. 13) erweckte die Bilanzierung der Bankgarantie auf der Passiva-Seite den Eindruck, dass das Geld der Stock- werkeigentümerschaft tatsächlich zur Verfügung stand, obwohl es sich dabei um eine offene Forderung handelte (act. 1 S. 8 f.). Dass die Revisionsstelle diese Mängel nicht entdeckt hat, vermag der Verwaltung zu keinem Vorteil zu gerei- chen. Fällt die ordnungsgemässe Buchführung doch in den gesetzlichen bzw. ver- traglichen Verantwortungs- und Aufgabenbereich der Verwaltung (vgl. Art. 712s Abs. 2 ZGB; ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712h N 148 ff.; BSK ZGB II- GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712s N 5; vgl. auch act. 3/6). Das Fehlen einer geeigneten Lösung in der Immobilien-Software ändert sodann nichts an dem Umstand, dass die Bankgarantie bereits im Vornherein nicht hätte auf der Passiva-Seite bilanziert werden dürfen. Auch mit Blick auf die Buchführung legen die Kläger folglich Unge- reimtheiten dar, die Zweifel an der Seriosität und Neutralität der Verwaltung auf- kommen lassen. Von blossen Schönheitsfehlern in der Rechnungslegung kann dabei nicht mehr die Rede sein, handelt es sich doch um – selbst durch die Be- klagte (vgl. act. 20 S. 15 ff.) – nicht ohne Weiteres erklärbare Ungereimtheiten.

4.

4.1 Mehrere leichte Pflichtverletzungen, welche jede einzeln nicht für eine Abbe- rufung genügen, können die Abberufung der Verwaltung in ihrer Summe rechtfer- tigen (VOUILLOZ, La révocation de l'administrateur de la PPE, in: ZWR 2002, S. 80 ff., S. 82; ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 52; vgl. auch BGE 126 III 177, E. 2.c.dd). So können sowohl die Kumulierung von kleineren Pflichtverletzungen in der Buchführung als auch die Nichterfüllung der Vertragspflichten das Verhält- nis zwischen den Eigentümern und der Verwaltung nachhaltig belasten (ZK ZGB- WERMELINGER, Art. 712r N 52 und N 54 jeweils m.w.H.).

4.2 Die von den Klägern dargelegten Verfehlungen der Verwaltung beziehen sich überwiegend auf die finanziellen Aspekte der Verwaltungstätigkeit. Die Ver- waltung der Finanzen bildet einen wichtigen Teil des Verwaltungsmandats (vgl. act. 3/6 Ziff. 4.2.4 ff.) und stellt auch aus Sicht des Gesetzgebers eine der Kern- aufgaben der Verwaltung dar (vgl. Art. 712s Abs. 2 ZGB; vgl. bereits vorherge- hend Ziff. III./3.2). Der korrekten Regelung der finanziellen Angelegenheiten kommt innerhalb der Stockwerkeigentümerschaft also eine besondere Bedeutung zu (BGE 126 III 177, E. 2.c.dd). Eine solche konnte die Verwaltung vorliegend nicht gewährleisten. Der Verwaltung ist nicht nur eine mangelhafte Buchführung, sondern auch das wiederholte Unterlassen des Eintreibens bzw. der Sicherung der Beitragsforderungen von G._____ vorzuwerfen, die in absehbarer Zeit verjäh- ren oder bereits verjährt sind. Insgesamt wiegen die Verfehlungen der Verwaltung nicht mehr leicht und vermögen einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB für eine gerichtliche Abberufung zu begründen. Auch wenn die einzel- nen Verfehlungen für sich allein die Abberufung nicht rechtfertigen, so zeichnet gerade die Gesamtheit der Vorkommnisse das Bild einer Verwaltung, die insbe- sondere in Bezug auf die finanziellen Angelegenheiten der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft Mühe bekundet, ihren Funktionen so nachzukommen, wie es von ihr erwartet werden darf. Ferner bestehen grosse Zweifel, ob die Verwaltung auf- grund ihres anderweitigen Vertragsverhältnisses zu G._____, für den sie auch Mietwohnungen verwaltet, stets die notwendige Neutralität an den Tag gelegt hat. Insgesamt ist das erforderliche Vertrauen in die Verwaltung aufgrund der mehr- jährigen Verfehlungen zerstört worden, weshalb die Verwaltung mit sofortiger Wir- kung abzuberufen ist.

5. Im Sinne einer ergänzenden und abschliessenden Bemerkung sind die Par- teien darauf hinzuweisen, dass das Gericht im Rahmen des vorliegenden Verfah- rens einzig über die Abberufung der Verwaltung befindet. Über die Einzelheiten der Vertragsauflösung und insbesondere die Frage eines allfälligen Entschädi- gungsanspruchs haben sich die Vertragsparteien – d.h. die Stockwerkeigentümer- schaft und die Verwaltung – selbständig auseinanderzusetzen. So fällt auch die Bestellung einer neuen Verwaltung nicht in den Kompetenzbereich des Gerichts, sondern steht es der Stockwerkeigentümerschaft selbst zu, eine neue Verwaltung zu bestellen (vgl. zum Ganzen ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 65).

IV. (Kosten- und Entschädigungsfolgen, Rechtsmittel)

Bei diesem Verfahrensausgang trägt die Beklagte die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten richten sich in vermögensrechtlichen Streitigkei- ten wie der vorliegenden primär nach dem Streitwert. Dieser bemisst sich gemäss der Rechtsprechung – wie bereits in der Verfügung vom 15. Juni 2023 (act. 5) ausgeführt – nach dem auf 20 Jahre kapitalisierten Verwaltungshonorar (BGer 5A_1043/2018 vom 8. August 2019, E. 2.2;5C.27/2003 vom 22. Mai 2003, E. 1 2016, E. II./1.1 m.w.H.). Bei einem jährlichen Verwaltungshonorar von Fr. 14'958.40 beträgt der Streitwert somit Fr. 299'168.–. Die Entscheidgebühr ist demnach in Anwendung von Art. 96 ZPO i.V.m. § 2 lit. a, c und d i.V.m. § 4 Abs. 1–3 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 6'000.– festzusetzen. Darüber hinaus hat die Beklagte die Kläger antragsgemäss (act. 1 S. 2) für die angefallenen Kos- ten ihrer berufsmässigen Vertretung zu entschädigen (Art. 105 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf Fr. 8'000.– (Betrag enthält MwSt. und Aus- lagen) festzusetzen (§ 2 Abs. 1 lit. a, c, d und e i.V.m. § 2 Abs. 2 sowie § 4 Abs. 1–3 AnwGebV OG). Gegen diesen Entscheid steht das Rechtsmittel der Be- rufung offen (Art. 308 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO). Die Berufungsfrist beträgt 10 Tage (Art. 311 ZPO i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).