Rechtsschutz in klaren Fällen

1.

Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte

1.1

Zwischen den Parteien besteht ein von ihren Rechtsvorgängern bereits 1992 abgeschlossenes Mietverhältnis über Gewerbeflächen im Erdgeschoss der Liegenschaft C._____-strasse … in … Zürich zu einem Mietzins von inzwischen CHF 11'013.00 brutto, dies vor dem 1. Oktober 2020 bzw.– nach Rückgabe von zwei Lagerräumen in den Untergeschossen – von CHF 10'046 brutto nach dem 1. Oktober 2020 (act. 3/4). Nach jeweils ausgeübten vertraglich vorgesehenen Verlängerungsoptionen steht seit September 2010 fest, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2020 endgültig enden würde (act. 3/3).

1.2

Nachdem die Mieterin (fortan: Gesuchsgegnerin) im April 2020, d.h. nach dem Covid-19-bedingten Lockdown, mit den Mietzinszahlungen in Verzug zu geraten begann und keine Vereinbarung über den Erlass oder die Stundung von Mietzinsen zwischen den Parteien zustande kam, mahnte die Vermieterin (fortan: Gesuchstellerin) die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 16. Juli 2020 für die gesamten Mietzinsausstände April, Mai, Juni und Juli von CHF 49'613.60 sowie mit Schreiben vom 20. August 2020 für den Mietzinsaustand August in Höhe von CHF 11'013.00 ab. Gleichzeitig setzte sie ihr verschiedene Zahlungsfristen an und verband diese mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung bei unbenutztem Fristenablauf (act. 3/5; act. 3/8).

1.3

Die Ausstände wurden von der Gesuchsgegnerin teilweise innert der angesetzten Fristen, teilweise aber auch verspätet oder gar nicht bezahlt, worauf die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 22. Oktober 2020 auf den 30. November 2020 kündigte (act. 3/12).

1.4

Mit Eingabe vom 3. Dezember 2020 beantragte die Gesuchstellerin mit dem obgenannten Rechtsbegehren die Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 1; act. 3/1-16).

1.5

Mit Verfügung vom 8. Dezember 2020 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin zur Beantwortung des Gesuchs angesetzt (act. 4). Diese Verfügung konnte der Gesuchstellerin am 9. Dezember 2020 und der Gesuchsgegnerin am 16. Dezember 2020 zugestellt werden (act. 5/1-2).

1.6

Der Vorschuss der Gesuchstellerin ging am 14. Dezember 2020 fristgereicht ein.

1.7

Die der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme angesetzte Frist lief am 5. Januar 2021 ungenutzt ab. Bis heute liess sie sich nicht verlauten. Das Verfahren ist spruchreif.

2.

Prozessvoraussetzungen

2.1

Die Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zürich ergibt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (BGE 142 III 515 E. 2.2.4).

2.2

Ob über das klägerische Begehren im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.

3.

Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Verfahren Rechtsschutz in klaren Fällen

3.1

Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen grundsätzlich mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) bzw. soweit es um Mietzinse geht, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche wegen der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus nicht bezahlt wurden, mindestens 90 Tage betragen (Art. 2 der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw. Empfang des betreffenden Schreibens durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

3.2

Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um Ausweisung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 267-267a N. 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).

3.3

Um eine solche Ausweisung kann im Sinne des Rechtsschutzes in klaren Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Einreden der beklagten Partei ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorliegen.

Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

4.

Sachverhalt und Würdigung

4.1

Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass der Gesuchsgegnerin die Mahnung der Gesuchstellerin vom 16. Juli 2020 am 20. Juli 2020 und die Mahnung vom 20. August 2020 am 28. August 2020 zugestellt wurde (act. 3/6-9). Mit diesen Mahnungen forderte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin entsprechend den gesetzlichen Anforderungen zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse auf. Dabei ist zu bemerken, dass die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin gestützt auf Art. 2 der Covid-19-Verordnung für Miete und Pacht vom 27. März 2020 und in Anlehnung an die damals geführten parlamentarischen Diskussionen für die Mietzinse April und Mai 2020 eine Zahlungsfrist von 90 Tagen für einen Teilbetrag von CHF 8'810.40 und sogar bis 31. Dezember 2020 für den entsprechenden Restbetrag von CHF 13'215.60 ansetzte (act. 3/5). Was die Mietzinse Juni, Juli und August 2020 anbelangten, betrugen die angesetzten Fristen 30 Tage gemäss Art. 257d OR. Während die Mietzinse Juni und Juli innert angesetzter Frist bezahlt wurden, ging die (berechtigterweise) dem Augustmietzins angerechnete Zahlung (verbucht am 1. Oktober 2020) erst nach Ablauf der angesetzten Frist ein und der innert 90 Tagen zu zahlende Teil der Mietzinse April und Mai von CHF 8'810.40 ging gar nie ein (act. 3/11). Angesichts der verspätet erfolgen Tilgung des Augustmietzinses und der ausgebliebenen Zahlung von CHF 8'810.40 an die Mietzinse April und Mai 2020 war die Gesuchstellerin zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt.

4.2

Die Kündigung vom 22. Oktober 2020 per 30. November 2020 konnte der Gesuchsgegnerin am 23. Oktober 2020 zugestellt werden (act. 3/15). Damit wurde der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt

4.3

Die Gesuchsgegnerin hat sich nicht – d.h. weder zum Sachverhalt noch zu rechtlichen Belangen – geäussert, namentlich weder den Mietzinsausstand, d.h. ihren Zahlungsverzug, noch den gerade dargestellten Hergang bestritten. Insgesamt sind unter den dargelegten Umständen die Voraussetzungen für die Ausweisung unbestritten sowie belegt und die Rechtslage ist klar, weshalb sich die per 30. November 2020 von der Gesuchstellerin ausgesprochene Kündigung als gültig erweist. Seit diesem Zeitpunkt hält sich die Gesuchsgegnerin somit unberechtigt im Mietobjekt auf, weshalb ihr zu befehlen ist, dieses zu räumen und zu verlassen.

4.4

Auch gegen die von der Gesuchsgegnerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen ist nichts einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich 4 ist daher anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese Anweisung angemessen zu befristen.

5.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

5.1

Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und – nachdem die Gesuchstellerin die Zusprechung einer Parteientschädigung fordert – entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

5.2

Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Monatsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61), was vorliegend CHF 60'276.00 ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 4'000.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Gesuchstellerin ist hierfür das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 4'000.00 festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 9 AnwGebV).