HE220093

1. Sachverhaltsüberblick und Prozessgeschichte

1.1 Zwischen den Parteien bestand je ein Mietvertrag über die 5 ½ -Zimmer- Maisonette-Wohnung im 3. Obergeschoss (inklusive Waschküche und Trocken- räume im Dachgeschoss sowie ein Kellerabteil) und über den Einstellplatz Nr. … in der Einstellhalle am A._____ … in … Zürich (act. 3/2 und act. 3/5). Der monat- lich im Voraus geschuldete Bruttomietzins belief sich zuletzt auf total CHF 4'810.–, davon CHF 4'631.– für die Wohnung und CHF 179.– für den Ein- stellplatz (act. 3/4 und act. 3/6). Die Mietverträge waren ursprünglich zwischen der Gesuchsgegnerin und C._____ abgeschlossen worden, welcher die Liegenschaft mit Sacheinlage-/Sachübernahmevertrag vom tt.mm.2014 (act. 3/9) auf die Ge- suchstellerin übertrug.

1.2 Mit Mahnschreiben vom 10. Mai 2022 (act. 3/10) forderte die Vermieterin (fortan: Gesuchstellerin) die Mieterin (fortan: Gesuchsgegnerin) zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses für die Monate April und Mai 2022 innert 30 Tagen auf, verbunden mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung im Unterlas- sungsfall. Nachdem die Gesuchsgegnerin die ausstehenden Mietzinszahlungen innert Frist nicht beglichen hatte, kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis über die 5 ½ -Zimmer-Maisonette-Wohnung mit amtlichem Formular vom 14. Juni 2022 auf den 31. Juli 2022 (act. 3/11; den Einstellplatz mit amtlichem Formular vom 13. Juli 2022 auf den 31. August 2022, act. 3/12).

1.3 Mit Eingabe vom 4. Oktober 2022 (act. 1; Datum des Poststempels) er- suchte die Gesuchstellerin mit eingangs genannten Rechtsbegehren um Auswei- sung der Gesuchsgegnerin. Mit Verfügung vom 6. Oktober 2022 (act. 4) wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und zur Erklärung angesetzt, wer ihre Vollmacht unterzeichnet habe. Die Gesuchsgegnerin wurde mit derselben Verfügung zur Stellungnahme aufgefordert. Mit Eingabe vom 7. Ok- tober 2022 (act. 6) teilte die Gesuchstellerin mit, dass ihre Vollmacht durch C._____ als Präsident des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift unterzeichnet worden sei. Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (vgl. act. 7). Da die postali- sche Zustellung an die Gesuchsgegnerin nicht möglich war (vgl. act. 5/2), wurde ihr die Verfügung am 24. Oktober 2022 amtlich zugestellt (act. 8 und 9).

1.4 Die der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme angesetzte Frist lief am 14. November 2022 ungenutzt ab. Bis heute liess sie sich nicht verlauten. Das Verfahren ist spruchreif.

2. Prozessvoraussetzungen

2.1 Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 33 ZPO. In sachlicher Hinsicht ist gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtspre- chung das Einzelgericht am Handelsgericht des Kantons Zürich für die Behand- lung von Ausweisungsbegehren im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl- len zwingend zuständig, soweit die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt sind (Art. 6 ZPO i.V.m. § 44 lit. b und § 45 lit. d GOG; BGE 142 III 515 E. 2.2).

2.2 Vorliegend handelt es sich bei der Vermietung von Liegenschaften um die geschäftliche Tätigkeit der Gesuchstellerin (vgl. act. 3/2). Mit einem Streitwert von CHF 28'860.– (act. 1 S. 4) steht im mietrechtlichen Angelegenheiten die Be- schwerde an das Bundesgericht offen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Zudem ist die Gesuchsgegnerin als Einzelunternehmen im Handelsregister eingetragen

(act. 3/1). Folglich liegt eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO vor und das hiesige Einzelgericht ist sachlich zuständig.

2.3 Ob über das knapp begründete Begehren der Gesuchstellerin im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen befunden werden kann, ist nachfolgend zu prüfen.

3. Voraussetzungen für eine Mieterausweisung im Verfahren Rechtsschutz in klaren Fällen

3.1 Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge- kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw. Empfang durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

3.2 Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sa- che gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabean- spruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Auswei- sung der Mieterin ersuchen (MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Ba- sel/Genf 2018, Art. 267-267a N 26) und Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).

3.3 Um eine solche Ausweisung kann im Sinne des Rechtsschutzes in klaren Fällen ersucht werden. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO dann Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes – unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung – ohne Weiteres ergibt, und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 m.w.H.). Es muss auch in Anbetracht der Einwendungen und Ein- reden der Gesuchsgegnerin ein liquider Sachverhalt, d.h. ein klarer Fall, vorlie- gen. Offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete Behauptungen, über die sofort entschieden werden kann, genügen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

4. Sachverhalt und Würdigung

4.1 Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass ihr Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung der Gesuchsgegnerin am 14. Mai 2022 zugestellt wur- de (act. 3/10). Mit dieser Mahnung forderte sie die Gesuchsgegnerin entspre- chend den gesetzlichen Anforderungen (Art. 257d OR) zur Bezahlung der ausste- henden Mietzinse auf. Die angesetzte Zahlungsfrist lief am 13. Juni 2022 unge- nutzt ab, weshalb die Gesuchstellerin den Mietvertrag über die Wohnung unter Einhaltung der Formvorschriften (Art. 266l OR) sowie der gesetzlichen Kündi- gungsfrist und des Kündigungstermins auf den 31. Juli 2022 kündigte (act. 3/11). Der Mietvertrag über den Einstellplatz Nr. … wurde separat mit amtlichem Formu- lar vom 13. Juli 2022 auf den 31. August 2022 gekündigt (act. 3/12). Die Kündi- gungen wurden soweit ersichtlich nicht angefochten.

4.2 Die Gesuchsgegnerin hat sich nicht – d.h. weder zum Sachverhalt noch zu rechtlichen Belangen – geäussert, namentlich weder den Mietzinsausstand, d.h. ihren Zahlungsverzug, noch den gerade dargestellten Hergang bestritten. Insge- samt sind unter den dargelegten Umständen die Voraussetzungen für die Aus- weisung unbestritten sowie belegt und die Rechtslage ist klar, weshalb sich die von der Gesuchstellerin ausgesprochenen Kündigungen als gültig erweisen. So- mit hält sich die Gesuchsgegnerin seit dem 1. August 2022 unberechtigt in der Mietwohnung auf und benutzt den Einstellplatz seit dem 1. September 2022 unbe- rechtigterweise. Deshalb ist ihr antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständ- lichen Mietobjekte unverzüglich geräumt, gereinigt und in ordnungsgemässem Zustand zu verlassen sowie der Gesuchstellerin unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel abzugeben.

4.3 Auch gegen die von der Gesuchsgegnerin beantragten Vollstreckungs- massnahmen ist nichts einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich … ist daher anzuweisen, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist diese Anweisung angemessen zu befristen.

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen

5.1 Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

5.2 Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs (Brutto-) Mo- natsmietzinsen auszugehen (ZR 114/2015 S. 61; BGE 144 III 346 E. 1.2.1), was vorliegend CHF 28'860.– ergibt. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 2'000.– festzu- setzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG). Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken und der Gesuch- stellerin ist hierfür das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen (Art. 111 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist auf CHF 2'500.– festzu- setzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m § 9 AnwGebV). Mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist die Parteientschädigung praxisgemäss oh- ne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. Urteil des Bundesgerichts