HG220069

1. Formelles

1.1 Zuständigkeit

Die örtliche Zuständigkeit des Handelsgerichts Zürich ist aufgrund des Gerichts- stands der gelegenen Sache gegeben (Art. 33 ZPO; act. 1 Rz. 2; act. 11 Rz. 5). Entgegen der Beklagten ist die sachliche Zuständigkeit ohne Weiteres zu bejahen (vgl. Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG; vgl. auch act. 1 Rz. 3 ff.; act. 11 Rz. 5 ff.). Die Büroräumlichkeiten im 3. und 5. Obergeschoss wurden unstreitig für die Tätigkeit der Beklagten im Rahmen ihres Gesellschaftszwecks genutzt, womit ihre geschäftliche Tätigkeit betroffen ist (vgl. Art. 6 ZPO Abs. 2 lit. a ZPO; vgl. BGE 139 III 457 E. 3.2).

1.2 Versäumte Duplik

Bei Säumnis einer Partei mit der zweiten Rechtsschrift ist, anders als bei versäum- ter Klageantwort, keine Nachfrist anzusetzen. Das Verfahren wird ohne die ver- säumte Rechtsschrift weitergeführt (PAHUD, in: Schweizerische Zivilprozessord- nung [ZPO], Kommentar, Bd. I, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 4 zu Art. 225 ZPO; vgl. Art. 147 Abs. 2 ZPO). Da die Beklagte innert Frist keine Duplik eingereicht hat, ist androhungsgemäss der Verzicht auf eine weitere Rechts- schrift anzunehmen (vgl. act. 22; act. 25).

2. Unbestrittener Sachverhalt und Parteistandpunkte

2.1 Mietverhältnisse

Am 17. November 2014 schloss der Kläger mit der D._____ AG einen Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten im 3. Obergeschoss der Liegenschaft "E._____", F._____-strasse ..., … Zürich, ab. Der Mietvertrag war bis zum 29. Februar 2020 befristet abgeschlossen, mit Option auf Verlängerung. Der Jahresnettomietzins be- trug CHF 210'769.–. Mit Vereinbarung vom 12./17. Januar 2018 zwischen den Par- teien und der D._____ AG wurde der Mietvertrag rückwirkend per 1. Januar 2018 auf die Beklagte übertragen. Der Mietvertrag verlängerte sich mangels fristgerech- ter Kündigung einer der Parteien um weitere fünf Jahre bis zum 28. Februar 2025 (act. 1 Rz. 8, 30; act. 11 Rz. 9).

Am 11./13. Februar 2019 schlossen die Parteien zudem einen Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss der Liegenschaft "E._____", F._____- strasse ..., … Zürich, ab. Der Mietvertrag wurde bis per 28. Februar 2025 befristet abgeschlossen. Der Jahresnettomietzins betrug CHF 175'200.–. Die Beklagte un- tervermietete eine Teilfläche der von ihr gemieteten Räumlichkeiten im 5. Oberge- schoss an die G._____ AG (act. 1 Rz. 9 f.; act. 11 Rz. 10 f.).

2.2 Zahlungsverzugskündigungen und weiterer Verlauf

Aufgrund von Mietzinsrückständen für das 1. Quartal 2020 kündigte der Kläger die Mietverhältnisse per 31. März 2020 gestützt auf eine Kündigungsandrohung vom 23. Januar 2020 ausserordentlich (act. 1 Rz. 11 f.; act. 11 Rz. 12). Am 16. April 2020 gab die Beklagte die Büroräumlichkeiten im 3. Obergeschoss dem Kläger zu- rück (act. 1 Rz. 14; vgl. act. 11 Rz. 23). Am 30. April/5. Mai 2020 schloss der Kläger mit der H._____ AG einen Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten im 3. Oberge- schoss per 1. Juli 2020 ab und gewährte dieser zu Beginn eine viermonatige miet- freie Zeit (act. 1 Rz. 18; vgl. act. 11 Rz. 29).

Am 28. April 2020 reichte der Kläger beim Handelsgericht Zürich ein Ausweisungs- begehren bezüglich der Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss ein (Geschäfts- Nr. HE200157-O). Das Verfahren wurde am 2. Juli 2020 wegen Gegenstandlosig- keit abgeschrieben, da die Beklagte die Büroräumlichkeiten zu diesem Zeitpunkt definitiv verlassen hatte. Die Prozesskosten von CHF 16'500.– wurden der Beklag- ten auferlegt (act. 1 Rz. 14; act. 3/18; act. 11 Rz. 23 ff.). Der Kläger vereinbarte mit der bisherigen Untermieterin der Beklagten, der G._____ AG, dass diese die von ihr bisher gemietete Teilfläche im 5. Obergeschoss bis auf Weiteres nutzen könne und den Mietzins künftig nicht mehr an die Beklagte, sondern direkt dem Kläger zukommen lasse. Von April 2020 bis Juli 2020 zahlte die G._____ AG dem Kläger einen Monatszins von CHF 6'333.30 (netto; act. 1 Rz. 19; vgl. act. 11 Rz. 30 ff.).

2.3 Parteistandpunkte

Der Kläger macht geltend, dass sich die ihm infolge der ausserordentlichen Kündi- gungen entstandenen Mietzins- und Schadenersatzforderungen gegen die Be- klagte auf CHF 206'615.– beliefen (act. 1 Rz. 42):

1. CHF 122'948.–: Schadenersatz für den Mietzinsausfall betreffend das 3. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 31. Oktober 2020 (act. 1 Rz. 39);

2. CHF 24'800.–: Mietzins für die Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 (act. 1 Rz. 26); und

3. CHF 58'867.–: Schadenersatz für den Mietzinsausfall betreffend das 5. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis 30. Juni 2021 (act. 1 Rz. 40).

Wie vorstehend erwähnt, klagt der Kläger vorliegend nur eine Teilforderung in Höhe von CHF 130'000.– ein, zuzüglich Zins zu 5% auf den Betrag von CHF 122'948.– seit 16. Dezember 2020 und auf den Betrag von CHF 7'052.– seit 1. Dezember 2021 (act. 1 S. 2, Rz. 43; vgl. E. 4). Die Beklagte beantragt die Klageabweisung (act. 11 S. 2). Sie macht ihrerseits verrechnungsweise diverse Gegenforderungen geltend (act. 11 Rz. 20 f., 25; vgl. E. 5).

3. Vorbemerkung: Gültigkeit der Kündigungen

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass die vom Kläger ausgespro- chenen Kündigungen die Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllen.

Sofern die Beklagte mit ihren Ausführungen, der Kläger habe am 23. Januar 2020 die Gegenstände im 3. und 5. Obergeschoss rechtswidrig retiniert und dadurch ver- hindert, dass sie als letzte Möglichkeit Inventar hätte verkaufen können, eine Miss- bräuchlichkeit der Kündigungen geltend machen will, kann ihr nicht gefolgt werden (act. 11 Rz. 12 ff., 17). Gemäss Art. 268 Abs. 1 OR hat der Vermieter von Ge- schäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen in den vermieteten Räumen. Es ist unbestritten, dass es die Beklagte versäumte, die am 1. Januar 2020 fälligen, quartalsweise im Voraus zu zahlenden Mietzinse rechtzeitig zu entrichten (act. 1 Rz. 11; act. 11 Rz. 12). Dem Kläger stand demnach ein Retentionsrecht für diese Mietzinse zu. Eine Missbräuchlichkeit kann in seinem Vorgehen nicht erblickt wer- den (Art. 271 OR). Die Zahlungsverzugskündigungen sind gültig.

4. Hauptforderungen des Klägers

Der Kläger macht drei Hauptforderungen geltend (vgl. E. 2.3). Nachfolgend sind zunächst die Schadenersatzforderung für das 3. Obergeschoss und anschliessend der Mietzinsausfall für das 5. Obergeschoss zu prüfen. Wie zu zeigen sein wird, erübrigt sich eine Beurteilung des für das 5. Obergeschoss geltend gemachten Schadenersatzanspruchs.

4.1 Schadenersatz 3. Obergeschoss

4.1.1 Parteivorbringen

Der Kläger führt an, er habe per 1. Juli 2020 die Büroräume im 3. Obergeschoss an die Mietnachfolgerin H._____ AG vermietet. Die Wiedervermietung sei zu den- selben Mietkonditionen wie im Mietverhältnis mit der Beklagten erfolgt. Aufgrund des Überangebots und der Corona-Pandemie habe der H._____ AG jedoch eine viermonatige mietfreie Zeit gewährt werden müssen. Bei einem Jahresnettomiet- zins von CHF 210'769.– ergebe sich ein Monatsnettomietzins von CHF 17'564.–.

Für die Monate April 2020 bis Oktober 2020 sei dem Kläger ein Mietzinsausfall von CHF 122'948.– (sieben Monate à CHF 17'564.– [netto]) entstanden (act. 1 Rz. 18, 34, 39).

Die Beklagte beantragt eine Reduktion des vom Kläger geforderten Schadenersat- zes in Höhe von CHF 122'948.–. Der Kläger hätte von der H._____ AG von Anfang an einen den Betrag von CHF 17'564.– (netto) übersteigenden Mietzins fordern können (act. 11 Rz. 29, 45, 48).

4.1.2 Rechtliches

Bei vorzeitiger Vertragsauflösung wegen Zahlungsverzugs schuldet die Mieterin dem Vermieter Schadenersatz (vgl. GIGER, in: Berner Kommentar OR, 2015, N. 97 zu Art. 257d OR). Geschuldet ist das Erfüllungsinteresse (vgl. BGE 127 III 548 E. 5). Die ausstehenden Mietzinse kann der Vermieter längstens bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin fordern (GIGER, a.a.O., N. 98 zu Art. 257d OR). Als geschädigter Gläubiger trägt er die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen eines kausal verursachten Schadens (vgl. Art. 42 Abs. 1 i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR und Art. 8 ZGB).

Der Vermieter hat sich um die Weitervermietung zu bemühen, um den Schaden möglichst klein zu halten (GIGER, a.a.O., N. 98 zu Art. 257d OR). Entsprechend er- folgt eine Verringerung um diejenigen Mietzinseinnahmen, die der Vermieter bei aktiver Suche nach einer Mietnachfolgerin hätte erzielen können (HGer ZH HG140202-O vom 21. April 2015 E. 5.4). Die Beweislast für eine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit trägt die Beklagte als Schädigerin (Art. 8 ZGB; nuar 2008 E. 3.3; KESSLER, in: Basler Kommentar OR, 7. Aufl. 2020, N. 3, 13a zu Art. 44 OR). Die Beklagte trägt die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass ers- tens der Kläger die tatsächliche Möglichkeit hatte, zumutbare Massnahmen zur Schadensminderung zu ergreifen, zweitens er dies unterlassen hat und drittens – dies mit dem Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit – die Vornahme dieser Massnahmen hypothetisch kausal den Schaden vermindert hätte (OGer ZH NG190003-O/U vom 20. August 2019 E. 3.4.3 f.).

4.1.3 Würdigung

Das Mietverhältnis für das 3. Obergeschoss endete aufgrund der Zahlungsverzugs- kündigung per 31. März 2020 vorzeitig (vgl. E. 3). Es ist unbestritten, dass der neue Mietvertrag mit der H._____ AG am 1. Juli 2020 begann, wobei die H._____ AG aufgrund der vereinbarten mietfreien Zeit erst ab November 2020 einen monatli- chen Mietzins von CHF 17'564.– (netto) bezahlte (act. 1 Rz. 18; vgl. act. 11 Rz. 29). Unbestritten ist ferner, dass der Mietvertrag ohne die Zahlungsverzugs- kündigung durch den Kläger frühestens auf den 28. Februar 2025 hätte gekündigt werden können (act. 1 Rz. 30; vgl. act. 11 Rz. 41). Der Kläger verlangt jedoch nicht Schadenersatz bis zum erstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin, sondern für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum Ablauf der mietfreien Periode am 31. Ok- tober 2020 in Höhe von CHF 122'948.– (sieben Monate à CHF 17'564.– [netto]; vgl. act. 1 Rz. 39). Schliesslich ist auch unbestritten, dass der Vermieter in diesem Zeitraum keine Mietzinseinnahmen erzielte, sodass das positive Erfüllungsinter- esse grundsätzlich dem entgangenen Mietzins für die Monate April 2020 bis Okto- ber 2020 entspricht (act. 1 Rz. 39; vgl. act. 11 Rz. 29, 45). Damit hat der Kläger den ihm entstandenen Schaden im Grundsatz nach hinreichend dargetan.

Die Beklagte macht geltend, der vom Kläger verlangte Schadenersatz in Höhe von CHF 122'948.– sei herabzusetzen. Sie führt an, der Kläger hätte von der H._____ AG bereits ab Juli 2020 einen den Betrag von CHF 17'564.– (netto) über- steigenden Mietzins verlangen können, wenn er seine Verhandlungsmacht – be- dingt durch die Lage und den Ausbauzustand des Mietobjekts – ausgespielt hätte. CHF 17'564.– (netto) sei der Mietzins, den die Beklagte für den Rohbau entrichtet habe; da die Räumlichkeiten inzwischen ausgebaut seien, hätte der Kläger einen höheren Mietzins fordern können. Der Kläger habe jedoch kein Interesse daran gehabt, mit der H._____ AG zu verhandeln, da er gewusst habe, dass er den ent- gangenen Mietzins als Schadenersatz von der Beklagten einfordern könne (act. 11 Rz. 29, 45).

Der Kläger verweist hingegen auf umfassende Vermietungsaktivitäten, einschliess- lich der Einschaltung einer Immobilienvermarkterin (I._____ AG). Aufgrund der ge- ringen Nachfrage an Büroräumlichkeiten, bedingt durch das Überangebot in Zürich und die Auswirkungen der Corona-Pandemie, habe kein besseres Verhandlungs- ergebnis erzielt werden können (act. 1 Rz. 34, 36).

Die Vorbringen der Beklagten sind nicht rechtsgenügend substantiiert. Die Be- klagte, die für den Einwand der Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit behauptungs- und beweisbelastet ist, führt lediglich pauschal aus, der Kläger hätte durch grössere Bemühungen bessere Vertragskonditionen mit der H._____ AG er- zielen können (act. 11 Rz. 29, 45). In ihrer Begründung äussert sie sich in keiner Weise zu den vom Kläger geltend gemachten besonderen Umständen während der Corona-Pandemie und legt nicht konkret dar, weshalb der Kläger trotz der geringen Nachfrage nach Büroräumlichkeiten weitere schadensmindernde Massnahmen (und welche) hätte ergreifen können. Umstände, die eine Herabsetzung des Scha- dens in Höhe von CHF 122'948.– rechtfertigen würden, wurden von der Beklagten demnach nicht rechtsgenügend darlegt und sind im Übrigen auch nicht ersichtlich.

Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass der Einwand der Beklag- ten, aufgrund ihrer Mieterausbaute hätte ein höherer Mietzins verlangt werden kön- nen, nicht überzeugt (vgl. act. 11 Rz. 29, 45). Diese Argumentation scheitert bereits daran, dass allfällige Ansprüche der früheren Mieterin für Mieterausbauten gege- benenfalls durch eine Entschädigung nach Art. 260a OR abzugelten wären (vgl. E. 5.3.1.). Zudem fehlt es ohnehin an einer Rechtsgrundlage, wonach die frü- here Mieterin vom Vermieter verlangen könnte, dass dieser gegenüber der neuen Mieterin einen höheren Mietzins durchzusetzen hätte, der der früheren Mieterin gut- zuschreiben wäre.

4.1.4 Zwischenfazit

Dem Kläger ist im Ergebnis keine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit vorzuwerfen. Der Kläger hat Anspruch auf einen Betrag von CHF 122'948.– als Schadenersatz.

4.2 Mietzinsausfall 5. Obergeschoss

4.2.1 Parteivorbringen

Der Kläger macht geltend, dass die Beklagte die Räumlichkeiten im 5. Oberge- schoss erst im Verlauf des Ausweisungsverfahrens Ende Juni 2020 verlassen habe. Der Kläger fordert für die verspätete Rückgabe eine Entschädigung in Höhe des Mietzinses von CHF 43'800.– (drei Monate à CHF 14'600.– [netto]) für den Zeit- raum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020. Unter Berücksichtigung des von der G._____ AG direkt an den Kläger monatlich gezahlten Mietzinses von CHF 6'333.30 (netto) reduziere sich der verbleibende Betrag auf CHF 24'800.– (CHF 43'800.– [netto] minus drei Monate à CHF 6'333.30 [netto]; act. 1 Rz. 26). Die Büroräume seien der Untermieterin als Zwischenlösung überlassen worden, um einen Teil des Mietzinses zu decken, da aufgrund der Corona-Pandemie keine bes- sere Lösung möglich gewesen sei (act. 1 Rz. 35 f.).

Die Beklagte bringt vor, dass die Räumlichkeiten im 5. Obergeschoss zum Zeit- punkt des Ausweisungsverfahrens bereits zurückgegeben worden seien. Ab April 2020 habe die G._____ AG aufgrund eines Mietvertrags mit dem Kläger rechtmäs- sig in den Räumlichkeiten im 5. Obergeschoss verbleiben dürfen, weshalb eine Rückgabe durch die Beklagte nicht möglich gewesen sei (act. 11 Rz. 23, 30). Aus- serdem habe sich die G._____ AG gegenüber der Beklagten zu einem monatlichen Mietzins von CHF 10'807.32 (netto) verpflichtet. Der vom Kläger entgegengenom- mene Mietzins von CHF 6'333.30 (netto) sei zu tief. Daher stehe dem Kläger wegen der unterlassenen Schadenminderungspflicht kein Schadenersatzanspruch in die- sem Umfang zu (act. 11 Rz. 11, 31 f.).

4.2.2 Rechtliches

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR dem Vermieter zurückgegeben werden. Bei Räumlichkeiten bedeutet dies in der Regel die Übergabe aller Schlüssel (MÜLLER, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 24 zu Art. 267-267a OR). Fehlen Schlüssel, ist die Rückgabe vollzogen, wenn das Verhalten der Mieterin unmissverständlich auf die Rückgabeabsicht schliessen lässt (MÜLLER, a.a.O., N. 6 zu Art. 267-267a OR mit Verweis auf OGer AG ZOR.2011.189 vom 9. Januar 2013, mp 4/2013, S. 302 ff., S. 303 f.). Verbleibt die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen, kann der Vermieter auf Grundlage eines faktischen Vertragsver- hältnisses eine Entschädigung in Höhe des Mietzinses fordern. Der Vermieter, der gegen seinen Willen gezwungen ist, die Sache nach Beendigung des Mietverhält- nisses der Mieterin zum Gebrauch zu überlassen, soll nicht schlechter gestellt sein als während des Mietverhältnisses. Es wäre stossend, wenn er nur einen Anspruch auf Schadenersatz hätte und einen Schaden nachweisen müsste, der unter Um- ständen schwer zu beweisen wäre (BGE 131 III 257 E. 2 f.; BGE 63 II 368 E. 3;

4.2.3 Würdigung

Die Beklagte argumentiert, sie habe die Büroräumlichkeiten aufgrund eines beste- henden Mietvertrags zwischen dem Kläger und der G._____ AG nicht zurückgeben können (act. 11 Rz. 30). Nach den unbestritten gebliebenen Ausführungen des Klä- gers hatte die Beklagte weder die (elektronischen) Schlüssel für den nicht unter- vermieteten Teil des 5. Obergeschosses retourniert noch auf den Vorschlag des Klägers reagiert, das Mietobjekt zusammen mit der Untermieterin zurückzuneh- men. Zudem hat die Beklagte vor Einleitung des Ausweisungsverfahrens die Rück- gabe des Mietobjekts weder erklärt noch angeboten (act. 20 Rz. 28 f.). Aufgrund dieser Umstände ist daher mit dem Kläger davon auszugehen, dass die Büroräum- lichkeiten im 5. Obergeschoss erst Ende Juni 2020 zurückgegeben wurden. Da die Beklagte ab dem 31. März 2020 aufgrund der Zahlungsverzugskündigung nicht mehr berechtigt war, im Mietobjekt zu verbleiben, schuldet sie für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Entschädigung in Höhe des bisherigen Miet- zinses. Unbestritten ist, dass der Mietzins für die Büroräumlichkeiten im 5. Oberge- schoss CHF 14'600.– (netto) betrug, was einen Gesamtbetrag von CHF 43'800.– (drei Monate à CHF 14'600.– [netto]) ergibt (vgl. act. 1 Rz. 26; act. 11 Rz. 38).

Der Betrag von CHF 43'800.– ist, wie vom Kläger selbst geltend gemacht, um die direkt an ihn geleisteten Zahlungen der G._____ AG von CHF 19'000.– (drei Mo- nate à CHF 6'333.30 [netto]) zu kürzen, was insoweit auch von der Beklagten an- erkannt wird (vgl. act. 1 Rz. 26; act. 11 Rz. 31 f.). Da es sich um ein faktisches Ver- tragsverhältnis handelt, steht dem Kläger für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht Schadenersatz, sondern ein Erfüllungsanspruch zu. Die von der Beklagten aufgeworfene Frage der Schadenminderungsobliegenheit stellt sich da- her nicht (vgl. act. 11 Rz. 32). Die Beklagte bringt unter Verweis auf den Untermiet- vertrag vom 15. Juli 2019 allerdings vor, der Kläger hätte von der G._____ AG nicht nur einen Mietzins von CHF 6'333.30 (netto), sondern von CHF 10'807.32 (netto) fordern können. Dieser höhere Betrag sei anzurechnen (act. 11 Rz. 11, 31 f., 51; act. 13/2).

Es ist mit dem Kläger davon auszugehen, dass es aufgrund der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Zurückhaltung potentieller Mietinteressenten bei der Anmietung von Büroflächen wirtschaftlich sinnvoll war, die Räumlichkeiten der Un- termieterin zu überlassen. Dadurch konnte zumindest ein Teil des Mietzinses ge- deckt werden, da zum gegebenen Zeitpunkt keine bessere Alternative bestand (vgl. act. 1 Rz. 35 f.). Angesichts dieser Umstände war es vom Kläger demnach vertretbar, den reduzierten Mietzins von CHF 6'333.30 (netto) entgegenzunehmen, sodass der Anspruch des Klägers auf die verbleibenden CHF 24'800.– für den Zeit- raum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 ausgewiesen ist. Im Übrigen fehlt es oh- nehin an einer Rechtsgrundlage, wonach die Mieterin vom Vermieter verlangen könnte, dass dieser gegenüber der Untermieterin den im Untermietverhältnis mit der Mieterin vereinbarten Untermietzins durchzusetzen hätte, der der Mieterin im Hauptmietverhältnis mit dem Kläger gutzuschreiben wäre (vgl. act. 11 Rz. 31 f., 51). Es kann daher offenbleiben, wie hoch der tatsächliche Mietzins im Untermiet- verhältnis zwischen der Beklagten und der G._____ AG war.

4.2.4 Zwischenfazit

Der Kläger hat eine Forderung von CHF 24'800.– aus Erfüllung. Die Beträge von CHF 122'948.– (Schadenersatz 3. Obergeschoss, vgl. E. 4.1) und CHF 24'800.– sind ausgewiesen, sodass der mit der Teilklage geltend gemachte Betrag von CHF 130'000.– erreicht ist. Da, wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, der Beklag- ten keine Verrechnungsforderung gegen den Kläger zusteht, besteht kein Anlass, auf die 3. Forderungsposition (Schadenersatz in Höhe von CHF 58'867.– für den

Mietzinsausfall betreffend das 5. Obergeschoss für den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis 30. Juni 2021) einzugehen (vgl. E. 2.3).

5. Verrechnungsforderungen der Beklagten

5.1 Parteivorbringen

Als Eventualbegründung macht die Beklagte die Tilgung der Forderungen des Klä- gers in Höhe von CHF 130'000.– zuzüglich Verzugszinsen durch Verrechnung mit folgenden Gegenforderungen in nachfolgender Reihenfolge geltend (act. 11 Rz. 20 f., 25): Der Kläger schulde der Beklagten einen Betrag von CHF 163'438.48 für den Ausbau im 5. Obergeschoss (Verrechnungsforderung 1), dem er durch Mit- unterzeichnung des Baugesuchsformulars A vom 9. April 2019 zugestimmt habe. Für das 3. Obergeschoss schulde der Kläger der Beklagten die Beträge von CHF 285'625.09 für den Ausbau (Verrechnungsforderung 2) und CHF 41'556.97 für das Mobiliar (Verrechnungsforderung 3), da der Kläger durch die Mitunterzeich- nung der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 anlässlich der Übernahme des Mietvertrags durch die Beklagte von der Vormieterin D._____ AG der Kosten- übernahme zugestimmt habe (act. 11 Rz. 17 ff.). Ausserdem habe der Kläger die Umzugskosten der J._____GmbH in Höhe von CHF 4'688.50 (Verrechnungsforde- rung 4) zu erstatten, die aufgrund der missbräuchlichen Kündigungen entstanden seien (act. 11 Rz. 21). Im Weiteren verlangt die Beklagte die Rückerstattung der im Ausweisungsverfahren (Geschäfts-Nr. HE200157-O) bezahlten Prozesskosten in Höhe von CHF 16'500.– (Verrechnungsforderung 5; act. 11 Rz. 25). Während des Ausweisungsverfahrens habe ein Mietvertrag zwischen dem Kläger und der G._____ AG bestanden, der der G._____ AG ein Bleiberecht in den Räumlichkeiten im 5. Obergeschoss gewährt und somit eine Rückgabe durch die Beklagte unmög- lich gemacht habe (act. 11 Rz. 23 f., 30).

Der Kläger bringt vor, die Beklagte habe gemäss Mietvertrag vom 11./13. Februar 2019 (Ziff. 7.6) und Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 (Ziff. 7.4) auf die Entschädigungsansprüche für das 3. und 5. Obergeschoss verzichtet, sofern keine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt werde (act. 20 Rz. 21; vgl. act. 3/4; act. 3/5; act. 13/7). Die Beklagte habe die Zahlungsverzugskündigun- gen selbst verursacht und müsse die Umzugskosten tragen (act. 20 Rz. 24 f.). Der Kläger bestreitet ausserdem das Vorliegen eines Mietvertrags zwischen ihm und der G._____ AG zum Zeitpunkt des Ausweisungsverfahrens. Die Kosten seien der Beklagten zu Recht auferlegt worden. Dieser Entscheid sei zudem rechtskräftig (act. 20 Rz. 33 f.).

5.2 Rechtliches

Art. 260a OR regelt die Zulässigkeit und Behandlung baulicher Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache durch die Mieterin (TSCHUDI, Die Rohbaumiete Lo- cation de locaux "crus", MRA 2/2008, S. 43 ff., S. 51). Solche Massnahmen greifen in die Bausubstanz des Mietobjekts ein. Bewegliche Sachen, die die Mieterin zum Gebrauch der Mietsache mit ihr verbunden hat, gelten nicht als bauliche Änderung im Sinne von Art. 260a OR (HULLIGER, in: Handkommentar zum Schweizer Privat- recht, 4. Aufl. 2023, N. 2 zu Art. 260a OR). Nach Art. 260a Abs. 3 OR hat die Mie- terin bei Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Entschädigung, wenn die Sache dank der vom Vermieter genehmigten Erneuerung oder Änderung einen er- heblichen Mehrwert aufweist. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist Art. 260a Abs. 3 OR jedoch dispositives Recht und kann die Mieterin im Voraus gültig auf diesen Anspruch verzichten (vgl. BGE 124 III 149 E. 5; BGer 4A_524/2020 vom 19. Januar 2021 E. 3.1; BGer 4a_211/2009 vom 2. Sep- tember 2009 E. 3.3).

5.3 Würdigung

5.3.1 Verrechnungsforderungen 1, 2 und 3 (Mieterausbauten und Mobiliar)

Es ist unbestritten, dass der Kläger auf die Wiederherstellung des früheren Zu- stands verzichtet hat (vgl. act. 11 Rz. 19; act. 20 Rz. 21). Sowohl Ziff. 7.6 des Miet- vertrags vom 11./13. Februar 2019 für das 5. Obergeschoss als auch Ziff. 7.4 der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 für das 3. Obergeschoss schliessen einen Entschädigungsanspruch der Mieterin gegenüber dem Vermieter aus, falls der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht verlangt (vgl. act. 3/4; act. 3/5; act. 13/7). Damit hat die Beklagte vorab vertraglich auf eine

Entschädigung für einen allfälligen auf die Mieterausbauten zurückführenden Mehr- wert verzichtet. Die pauschalen Behauptungen der Beklagten, dass sich der Kläger durch die Mitunterzeichnung des Baugesuchsformulars A vom 9. April 2019 und der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 zur Übernahme der Ausbaukos- ten für das 3. und 5. Obergeschoss verpflichtet habe, begründen angesichts der klaren Wortlaute in Ziff. 7.6 des Mietvertrags vom 11./13. Februar 2019 und Ziff. 7.4 der Vertragsanpassung vom 12./17. Januar 2018 keine Abänderung der in den Mietverträgen vereinbarten Regelungen (vgl. act. 11 Rz. 18). Damit kann von der offerierten Parteibefragung von K._____ abgesehen werden (vgl. act. 11 Rz. 18).

Weiter verfängt auch der Einwand der Beklagten nicht, dass der Vermieter nicht vom Mehrwert profitieren dürfe, wenn er auf den Rückbau verzichtet, jedoch den Vertrag in missbräuchlicher Weise gekündigt habe (act. 11 Rz. 19). Wie unter E. 3. ausgeführt, waren die Kündigungen nicht missbräuchlich.

Letztlich findet Art. 260a OR auf das Mobiliar keine Anwendung. Gesamthaft steht der Beklagten kein Anspruch auf Vergütung für die Mieterausbauten und das Mo- biliar zu (vgl. act. 11 Rz. 20).

5.3.2 Verrechnungsforderung 4 (Umzugskosten)

Die Zahlungsverzugskündigungen waren nicht missbräuchlich (vgl. E. 3.). Eine Vertragsverletzung liegt daher nicht vor. Der Beklagten steht kein Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten in Höhe von CHF 4'668.50 zu (vgl. act. 11 Rz. 21).

5.3.3 Verrechnungsforderung 5 (Prozesskosten)

Wie in E. 4.2.3 festgestellt, erfolgte die Rückgabe der Büroräumlichkeiten im 5. Obergeschoss durch die Beklagte erst Ende Juni 2020. Der Kläger hatte daher ein schützenswertes Interesse, am 28. April 2020 beim Einzelgericht des Handels- gerichts die Ausweisung der Beklagten zu verlangen (Geschäfts-Nr. HE200157-O; vgl. act. 1 Rz. 14). Da die Beklagte die Rückgabe des Mietobjekts nach Beendi- gung des Mietverhältnisses am 31. März 2020 nach Art. 267 OR verweigerte, hat sie die Prozesskosten von CHF 16'500.– selbst verursacht. Im Übrigen ist der Ent- scheid rechtskräftig. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Prozesskosten in Höhe von CHF 16'500.– besteht demnach nicht.

5.4 Zwischenfazit

Zusammengefasst sind die von der Beklagten geltend gemachten Verrechnungs- forderungen unbegründet.

6. Fazit und Verzugszinsen

Nach dem Gesagten stehen dem Kläger gegen die Beklagte Ansprüche im Betrag von CHF 122'948.– und CHF 24'800.– zu. Der mit der Teilklage geltend gemachte Betrag von CHF 130'000.– ist ausgewiesen (vgl. act. 1 Rz. 43; vgl. auch E. 4).

Der Kläger beantragt die Zusprechung von Zins zu 5% auf den Betrag von CHF 122'948.– seit 16. Dezember 2020 basierend auf dem Mahnschreiben vom 1. Dezember 2020 mit angesetzter Zahlungsfrist bis 15. Dezember 2020 (act. 1 S. 2, Rz. 45; act. 3/25). Dies wird von der Beklagten nicht substantiiert bestritten (vgl. act. 11 Rz. 35). Der Verzugszins auf den erwähnten Betrag ist ab 16. Dezem- ber 2020 geschuldet (Art. 102 OR). Mangels abweichender Parteivereinbarung kommt der gesetzliche Verzugszins von 5% zur Anwendung (Art. 104 OR).

Der Kläger beantragt weiter die Zusprechung von 5% Zins auf den Betrag von CHF 7'052.– seit 1. Dezember 2021 basierend auf dem Schreiben vom 15. Novem- ber 2021 mit angesetzter Frist bis Ende November 2021 (act. 1 S. 2, Rz. 46; act. 3/26). Dies wird von der Beklagten ebenfalls nicht substantiiert bestritten (vgl. act. 11 Rz. 36 f., 57). Der Kläger hat deshalb in Bezug auf den genannten Be- trag Anspruch auf Verzugszinsen von 5% seit 1. Dezember 2021 (Art. 102 und 104 OR).

Die Beklagte ist demnach zu verpflichten, dem Kläger CHF 122'948.– nebst Zins zu 5% seit 16. Dezember 2020 und CHF 7'052.– nebst Zins zu 5% seit 1. Dezem- ber 2021 zu bezahlen.

7. Kosten- und Entschädigungsfolgen

7.1 Gerichtskosten

Die Höhe der Gerichtsgebühr bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). Vorliegend beträgt der Streitwert CHF 130'000.–. Davon ausgehend ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und Abs. 2 GebV OG auf CHF 10'000.– festzusetzen und ausgangsgemäss der Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten sind aus dem vom Kläger geleisteten Kosten- vorschuss zu beziehen.

7.2 Parteientschädigung

Ausgangsgemäss ist die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger eine Parteientschä- digung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO). Vorliegend beträgt die Grundgebühr CHF 12'700.– (§ 4 AnwGebV OG). Für die Vergleichsver- handlung und die zweite Rechtsschrift sind gestützt auf § 11 Abs. 2 AnwGebV OG Zuschläge von insgesamt 40% zu gewähren. Folglich ist die Beklagte zu verpflich- ten, dem Kläger eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 17'800.– zu bezahlen.