Inventarentlassung und Abbruchbewilligung

1.

a) Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid vom 24. November 1999 den beiden Holzbauhäusern Q-weg grundsätzlich Schutzobjektsqualität zuer­kannt. Im Hinblick auf diesen Umstand erübrigt sich damit ein Augenschein oder ein Gut­achten der - kantona­len - Natur- und Heimatschutzkommission (NHK). Soweit die Be­schwerde­führerin mit seinen Beweisanträgen den von der Vorinstanz durch Z er­stellten Fachbericht über die Kosten einer fachgerechten Sanierung der beiden Häuser in Frage stellen will, ist darauf nachfolgend unter Ziff. 2 einzugehen.

b) Laut § 54 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) muss die Beschwerdeschrift einen Antrag und dessen Begrün­dung enthalten. In der Begründung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Ent­scheid nach Auffassung der Be­schwerdeführerin an einem der in §§ 50 und 51 VRG genannten Mängel leidet (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 54 N. 7, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Der Hinweis auf Eingaben, die die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren gemacht hat, kann die Beschwerdebegründung nur dann ersetzen, wenn der angefochtene Rekurs­entscheid inhaltlich dem anderen Entscheid gleich ist, mit dem sich jene frühere Eingabe der Beschwerdeführerin befasst. Da sich die Baurekurskommission II in ihrem Ent­scheid vom 27. Juni 2000 neu auf die vom Verwaltungsgericht verlangte weitere Sach­verhaltsun­tersuchung bezieht, kann die Stellungnahme der Beschwerdeführerin zum Fach­bericht von Z nicht zum Bestandteil der Beschwerdebegründung erklärt werden. Der Hin­weis in der Beschwerdeschrift, die Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 2. Juni 2000 an die Baurekurskommission II sei Bestandteil der Beschwerde, ist daher unbe­acht­lich.

c) Nach § 58 Satz 2 VRG "kann" das Verwaltungsgericht einen weiteren Schriften­wechsel anordnen. Unter Vorbehalt des Gehörsanspruchs steht es im Ermessen des Ge­richts, ob ein zweiter Schrif­tenwechsel durchgeführt wird (Kölz/Bosshart/Röhl, § 58 N. 9 mit Hin­weisen). Da die Beschwerdeantwort keine neuen und erheblichen Gesichtspunkte enthält, zu denen sich die Beschwerdeführerin noch nicht äussern konnte oder mit denen sie nicht rechnen musste, ist kein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen (BGE 114 Ia 307 E. 4b).

d) Die Beschwerdeführerin stellt weiter in Frage, ob ein "Baurichter", welcher als Mitglied einer Baurekurskommission entscheide, auch eine "Expertise federführend ohne Gegenoffertenvorschlag der klagenden Partei einholen" dürfe. Sie rügt damit sinngemäss, dass die Baurekurskommission II die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 24. November 1999 verlangten Ergänzungen des Sachverhalts nicht durch einen externen Experten vornahm.

Diese Rüge ist unbegründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht im Verwaltungs- und verwaltungsgerichtlichen Verfahren kein Anspruch darauf, dass die Sachverhaltsabklärung durch eine verwaltungsextern in Auftrag gegebene Expertise er­folgt. Ein Recht auf Durchführung externer Expertisen lässt sich weder aus der Offizial­maxime noch aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ableiten (BGE 104 Ia 69 E. 3a, auch zum Folgenden). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Baurekurskommissionen zur Abklärung des Sachverhalts und zur sachkundigen Würdigung desselben ihre eige­nen Mit­glieder beiziehen, sofern diese über das nötige Fachwissen und über die allenfalls erforder­lichen technischen Mittel verfügen. Als Bauingenieur und diplomierter Baumeister war der Referent der Vorinstanz, Z, unstreitig eine geeignete Fachperson, um die Sanie­rungskosten zu ermitteln.

2.

a) Die in § 7 VRG festgelegte Untersuchungsmaxime verpflichtet die Behör­den, den entscheidrelevanten Sachverhalt umfassend zu ermitteln. Sie dürfen grundsätzlich alle Beweise erheben, die zur umfassenden Abklärung des Sachverhalts geeignet erschei­nen. Der Untersuchungsgrundsatz gilt auch im Rekursverfahren (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 12). Die Baurekurskommission II durfte daher für die vom Verwal­tungsgericht ver­langten ergänzenden Sachverhaltsabklärungen einerseits von der Stadt X Auf­nahmepläne mit Grundrissen, Höhen, Setzungsdifferenzen u.a. der beiden Gebäude Q-­weg verlangen; anderseits war es - wie gesehen - auch zulässig, dass die Re­kurskommission den Referen­ten Z mit der Erstellung eines Fach­berichts über den Zustand der beiden Gebäude, die Kos­ten einer Sanierung bzw. eines Neubaus samt dazugehörigen Renditeberechnungen be­traute. Zu diesen ergänzenden Sach­verhaltsabklä­rungen konnten die Parteien Stellung nehmen.

Im Verwaltungs- und Verwaltungsrechtspflegeverfahren gilt nach § 7 Abs. 4 VRG der Grundsatz der freien Beweiswürdigung. Die freie Würdigung des Untersuchungsergeb­nisses erfährt insoweit eine Einschränkung, als Gutachten und sachkundige Behördenaus­künfte nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf zutreffenden Rechtsgrundlagen beruhen und ob sie vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos sind. Ausserdem muss die sachverständige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangen­heit bewiesen haben (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 78; vgl. auch RB 1997 Nr. 9, mit Hin­weisen). Dies hat auch für Fachberichte zu gelten, welche - wie hier - von Mitgliedern der Baurekurskommissionen selber erstellt werden. Ob ein solcher Fachbericht zu ergänzen oder zu erläutern sei, entscheidet die betreffende Behörde innerhalb eines weiten Beurtei­lungsspielraums (RB 1985 Nr. 47). Zu weiteren Sachverhaltsabklärungen, beispielsweise durch eine extern in Auftrag gegebene Expertise, wäre die Baurekurskommission II vorlie­gend nur dann verpflichtet gewesen, wenn der Fachbericht den obengenannten Grundsät­zen widerspräche (vgl. RB 1998 Nr. 19).

b) aa) Zu den erforderlichen Sanierungsmassnahmen hielt die Baurekurskommis­sion II in ihrem Entscheid vom 27. Juni 2000 zur Hauptsache fest, die Bauten hätten sich teilweise stark gesenkt. Gemäss den von der Stadt X erstellten Plänen wiesen die Böden ein Gefälle von 1% - 7% in verschiedenen Richtungen auf. Insbesondere das eine Ge­bäude sei im westlichen Bereich stark abgesunken (5% - 7%). Aufgrund des Setzungs- und Riss­bilds sei davon auszugehen, dass seinerzeit auf eine "jungfräuliche Auf­schüttung" ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation gebaut wurde. Die beiden Bauten seien keineswegs sta­bil und eine Unterfangung sei unerlässlich. Die für die Isolation, Lärmdäm­mung sowie Dämmung des Elektrosmogs notwendigen, relativ schwe­ren Platten brächten zusätzliche Belastungen und führten damit ohne Fundationssanierung zu weite­ren Setzun­gen. Es sei nicht substanziert bestritten, dass allein durch die Sondierung, die Pfählung mit Injektions­bohrpfählen, das Unterfangen und Richten der Gebäude, das Erstellen einer Bo­denplatte bzw. das Auffüllen Kosten in Höhe von knapp Fr. 680'000.- anfielen. Weiter sei die Ge­bäudehülle dringend sanierungsbedürftig. Dabei wären u.a. die zum Teil verfaulten Holz­balken und die Schindeln zu ersetzen, das Dach zu sanie­ren usw. Zudem wären insbe­son­dere auch die schutzwürdigen Holzsägearbeiten an den Nordostfassaden zu restaurieren. Unbestrittenermassen wären auch Wärmedämm-Mass­nahmen sowie angesichts der Lage der Baute zwischen der stark befahrenen Strasse und der Bahnlinie Lärmdämm-Mass­nah­men erforderlich. Weiter müssten Platten zur Isolierung gegen die von den Fahrleitun­gen der Bahnlinie ausgehenden elektromagnetischen Strah­lung angebracht werden. Insge­samt komme die Sanierung inklusive Unterfangung der Bauten auf ca. Fr. 1'700'000.- zu stehen.

Diesen Instandstellungskosten seien die erzielbaren Mietzinse gegenüber zu stellen. Nut­zungen durch Dienstleistungsbetriebe, Gastwirtschaften, Handwerksbetriebe und La­den­geschäfte seien - aus im Rekursentscheid näher dargelegten Gründen - allein in dem 33,7 m² grossen Werkstattraum im Erdgeschoss des Gebäudes Q-weg denkbar. In den üb­rigen Geschossen stünde die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund. Die in der Ex­pertise erwähnten Mietzinseinnahmen von Fr. 38'800.-/Jahr würden nicht in Frage gestellt. Die Renditeberechnung zeige, dass unter Berücksichtigung der vollen Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- (inkl. Land, Anpassung und Gestaltung der Umgebung sowie Erschlie­s­sung) eine effektive Rendite von bloss 1,8% erzielt werden könnte. Die Unterschutz­stel­lung der schutzwürdigen Bauten erweise sich damit insgesamt klar als unverhältnis­mässig. Ein derartiges Missverhältnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu er­wartenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushälte­rischen Um­gangs mit öffentlichen Mitteln.

bb) Diesen Ausführungen hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 14. September 2000 entgegen, es sei unbestritten, dass die Holzhäuser zu sanieren seien. Die Rekurskommis­sion gehe von einer erforderlichen Pfählung oder Unterfangung aus, ohne aber einen Beleg für deren Notwendigkeit zu erbringen. Sie vermute eine Auf­schüt­tung ohne Vorbelastung oder Pfahlfundation. Tatsache sei, dass die Gebäude jetzt noch gut stünden und auch den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden hätten. Das geltend ge­machte Gefälle bis zu 7% bei den Böden sei ein Wert, der in der Hauptsache nicht zutreffe. Das Gefälle schwanke je nach Lage zwischen 1-2%, was bei älteren Gebäu­den häufig vor­komme. So gebe es am nicht unterfangenen Gebäude in N Gefälle, die über 10% lägen. Zur Zeit würden bei die­sem unter kantonalem Schutz stehenden Haus verfaulte Balken auf dem Erdboden, welcher das Fundament gegen den Weg bilde, mit einer "kleinen" Unterfangung ersetzt. Dort hänge eine Decke um 1,5 m durch und werde jetzt auf rund 0,5 m Durchhang korrigiert. Die Kos­ten für die Sta­bilisierung des er­wähnten Gebäudes betrügen rund Fr. 300'000.-, was belege, "dass man es günstiger haben" könne. Aufgrund der Erfahrungen die Be­schwerdeführerin fielen Kosten von Fr. 680'000.- für Bodenplatten und Auffüllung weg, weil es wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen gebe. Die Einwände der Beschwerdeführerin be­züglich der An­nahme zu hoher Kosten durch die Baurekurskommis­sion II gälten auch für die Ersetzung verfaulter Balken und die Dachsanierung sowie für die Ersetzung der Schin­deln, besonders wenn diese von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden könnten. Das als Expertenbüro genannte G, in X, habe die Renova­tion des barocken Mehr­familienhauses in U wesentlich günstiger offeriert sowie durchge­führt als die Stadt X, wel­che mit unverhältnismässig höheren Kos­ten gerechnet habe. Des­halb werde die gerichtliche Einholung einer "Kosten- und Nut­zungsexpertise" von diesem Büro verlangt. Der vorge­schlagene Ingenieur K sei am Augenschein des Verwaltungs­ge­richts beim Haus "...." in L da­bei gewesen, wo ebenfalls die Stabilität bestritten worden sei. Im Sommer 2000 sei auch die Renovation dieses Hauses abgeschlossen worden. Ausge­hend von wesentlich niedrige­ren Baukosten dürfte die Rendite­berechnung um 5% liegen. Es sei schliesslich darauf hin­zuweisen, dass beim alten Gemein­dehaus in E die Ersatzbau­kosten mit Fr. 1,1 Mio. bewil­ligt worden seien; ein erster Kostenvoranschlag habe noch bei ca. Fr. 1,4 Mio. gele­gen, während die Renovationskosten schliesslich Fr. 950'000.- ausge­macht hätten.

c) aa) Der Fachbericht von Z kommt zum Schluss, die Sanierung der Häuser in der vorhandenen Bausubstanz und Geometrie erfordere primär eine Fundament­verstärkung. Der Baugrund bestehe aus künstlichem Auffüllungsmaterial, Seeablagerungen wie See­kreide, Schlemm- und Feinsand, Torfeinlagen und Schluff. Aufgrund des Setzungs- und Rissbilds sei davon auszugehen, dass auf die Aufschüttung ohne Vorbelastung oder Pfahl­fundation gebaut worden sei. Auf eine Holzschwellenlage aus Eichenholz sei offen­sichtlich ebenso verzichtet worden wie auf ein massives Keller- oder Sockelgeschoss. Eine lokale Unterfangung mit Schachtelementen bringe nur einen sehr geringen bis keinen Nut­zen. Eine Fundation mit Injektionsmikropfählen, auf entsprechende Tiefe abgetäuft, dürfte die wirtschaftlichste und technisch angemessenste Lösung sein. Aufgrund von Richt­offer­ten ermittelte Z für die Arbeiten am Fundament einen Investitionsbedarf von total ca. Fr. 380'000.- (Sondierung Fr. 19'208.-; Pfählung mit Injek­tionsbohrpfählen Fr. 120'000.-; Unterfangung, Ausrichten und Auffüllen Fr. 240'000.-).

Diesen Ausführungen tritt die Beschwerdeführerin nicht substanziert entgegen. Der Hinweis, die Gebäude hätten den Sturm "Lothar" ohne Schaden überstanden, ist ungeeig­net, die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz in Frage zu ziehen. Gleiches gilt für den allge­meinen Hinweis, es gäbe "wesentlich bessere und kostengünstigere Lösungen". Der Hin­weis auf das Gebäude in N ist ebenfalls unbehelflich, weil dort ganz andere Verhält­nisse bezüglich des Untergrunds gegeben waren und auf jeden Fall - nicht wie hier - auf aufgeschüttetem Konzessionsland gebaut wurde. Die Ausführungen des Fachberichts über die Notwendigkeit der Fundamentverstärkung sind überzeugend. Die Aufnahmepläne des Stadtrats X zeigen, dass sich beide Häu­ser gesetzt haben, das eine Haus gegen die Mitte hin, das andere Haus gegen den öffent­li­chen Parkplatz hin. Die Setzungen betragen beim einen Haus 2-3%, beim anderen Haus 2-7%. Dass die Sanierung der Häuser unter diesen Umständen primär eine Fun­dament­ver­stärkung erfordert, ist einleuchtend und überzeu­gend. Die Beschwerdeführerin zeigt auch nicht ansatzweise auf, welche "wesentlich bes­sere und kostengünstigere Lösun­gen" in Frage kämen als die vom Sachverständigen Z er­wähnte Fundation mit Injekti­onsmikropfählen.

bb) Für die Sanierung der Holzkonstruktion (Fassaden, Dach) sowie für die Wärme- und Schallisolation ermittelte Z gestützt auf das Richtangebot der S, in X, Kosten von Fr. 660'000.-, für die Elektrosmog-Isola­tion Fr. 75'000.- sowie für den Rohbau 2 (Fenster, Türen, Heizung, Sanitär, Innenausbau, Honorare usw.) Kosten von ca. Fr. 585'000.-, total mithin Fr. 1'320'000.-.

Auch diese Kostenermittlung stellt die Beschwerdeführerin lediglich pauschal in Frage, ohne jedoch konkret aufzuzeigen, in welcher Hinsicht der Fachbericht falsch sei. Allein bezüg­lich der Ersetzung der Schindeln schlägt die Beschwerdeführerin vor, diese könnten "von unten her ohne Dachabdeckung eingeschoben werden". Die in der Richtof­ferte der S mit Fr. 100'000.- veranschlagte totale Ersetzung der Schindeln bezieht sich in­des­sen auf die Sanierung der Fassaden auf drei Seiten und nicht auf die Dachschin­deln. Wiederum ist der Verweis auf eine andere Renovation (Mehrfamilienhaus in U) sowie der Um­stand, dass dort das von der Beschwerdeführerin als "Expertenbüro genannte Archi­tektur­büro" die Renovation wesentlich günstiger offeriert und durchgeführt habe, als die Stadt X gerechnet habe, für den vorliegenden Fall unbehelflich.

cc) Der Fachbericht ermittelte schliesslich bei Anlagekosten von Fr. 2'150'000.- und möglichen Mieteinnahmen von Fr. 38'800.- pro Jahr eine effektive Rendite von 1,8%. Diesbezüglich führt die Beschwerdeführerin lediglich aus, die Rendite würde bei wesent­lich niedrigeren Baukosten ca. 5% betragen. Um eine solche Rendite zu erzielen, müssten in­dessen die Anlagekosten oder zumindest die Sanierungskosten auf ca. Fr. 775'000.- ge­senkt werden. Die Beschwerdeführerin vermag aber nicht einmal ansatzweise darzulegen, wie die im Fach­bericht ermittelten Baukosten von total Fr. 1'700'000.- um rund 1 Mio. ge­senkt werden könnten.

d) Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich der Fachbericht von Z vollumfäng­lich als überzeugend erweist. Die Baurekurskommission II durfte ohne Rechts­verletzung für ihre Entscheidfindung auf den Fachbericht von Z abstellen und war nicht gehalten, die darin behandelten Sachverhaltsfeststellungen von einem weiteren (ex­ternen) Gutachter überprüfen zu lassen.

Es ist daher davon auszugehen, dass die möglichen Mieteinnahmen die Anlageko­s­ten zu lediglich 1,8% verzinsen. Wenn die BaurekurskommissionII unter diesen Umstän­den zum Schluss kam, das (Miss-)Verhältnis zwischen den entstehenden Kosten und der zu erwar­tenden Rendite widerspreche im vorliegenden Fall krass dem Gebot des haushälteri­schen Umgangs mit öffentlichen Mitteln und die Unterschutzstellung der beiden Bauten Q-­weg erweise sich damit insgesamt klar als unverhältnismässig, so war dies nicht rechtsver­letzend. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.

3.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Beschwerdeführerin auf­zuerlegen. Die Voraussetzungen für die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung an den Stadtrat X sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche würde ohnehin lediglich für den Aufwand im Beschwerdeverfahren entrichtet und, da die Stadt X den Rekursent­scheid nicht angefochten hat, nicht auch für das Rekursver­fahren. Die Um­triebsentschädi­gung würde auch nicht zur Deckung der vom Stadtrat erwähnten Kosten ausserhalb des Verfah­rens (Zunageln von Einbruchstellen, Entsorgen von illegal auf dem Grundstück de­ponier­tem Kehricht und Sperrgut) ausgesprochen; für derartige Schadener­satzansprüche ist das Verwaltungsgericht von vornherein nicht zustän­dig.