Baubewilligung

1.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer verschiedener überbauter Grundstücke im Umfeld des Grundstücks Kat.-Nr. 01, auf welches sich der Vorentscheid bezieht, und hat rechtzeitig um Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) ersucht. In Anwendung von § 338a Abs. 1 PBG ist er zur Beschwerde legitimiert.

2.

2.1

Die vorliegende Beschwerde richtet sich allein gegen den Entscheid der Baurekurskommission vom 1. Oktober 2004, soweit damit die – hypothetische – Firstrichtung beim Gebäude B gutgeheissen wurde. Die Rekurskommission hat hierzu in ihrem Rekursentscheid ausgeführt, das Vorentscheidprojekt sehe zwei mit Flachdächern versehene Baukuben mit Grundrissen von ca. 24,5 m x 16,5 m (Haus A) bzw. 21,5 m x 12 m (Haus B) vor. Während Haus A mit seiner Längsseite parallel zur L-Strasse angeordnet werde, sei Haus B mit seiner Schmalseite gegen diese Strasse ausgerichtet. Bei beiden Gebäuden seien Attikageschosse vorgesehen. Bei deren Ausrichtung sei bei beiden Bauten die gegen die L-Strasse gerichtete Gebäudeseite als – hypothetische – Trauffassade angenommen worden. Diese habe aufgrund der Situierung der Bauten zur Folge, dass beim Gebäude B der – hypothetische – First des "entsprechenden" Schrägdachs gemäss § 292 lit. b PBG nicht parallel zur Längs-, sondern zur Schmalseite des Gebäudes verlaufe, was der in BEZ 2001 Nr. 40 und BEZ 2002 Nr. 37 publizierten Rechtsprechung der Baurekurskommissionen widerspreche. Danach sei bei Flachdachgebäuden mit einem Grundriss in Form eines mehr oder weniger lang gezogenen Rechtecks das Profil des entsprechenden Schrägdachs im Sinn von § 292 lit. b bzw. § 281 PBG unter Zugrundelegung der Gebäudelängsseite als – hypothetische – Trauffassade zu bilden. An dieser Rechtsprechung sei festzuhalten, führten doch Attikageschosse mit "falscher Firstrichtung" zu einem vom Gesetz nicht gewollten optischen Eindruck. Das Fehlen einer ausdrücklichen Regelung lasse jedoch zu, dass besonderen Einzelfällen, etwa aus städtebaulichen Gründen, Rechnung getragen werde. Solche mache hier die Vorinstanz geltend mit dem Einwand, bei einer anderen Ausrichtung des Hauses B könnte das Attikageschoss über rund die halbe Gebäudebreite bis zu den Vollgeschossfassaden vorspringend ausgebildet werden. Würden überdies die nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten an den strassenseitigen Gebäuderand verschoben, so wäre das Attikageschoss des fraglichen Gebäudes von der L-Strasse nicht mehr von den Vollgeschossen zu unterscheiden und resultiere eine übergeschossige Erscheinung in diesem städtebaulich sensiblen Bereich. Diese Überlegungen hätten einiges für sich. Die Attikageschoss-Ausrichtung sei jedoch auch unter einem zweiten Aspekt zweckmässig. Der Augenschein habe bestätigt, dass im näheren Umfeld des Bauareals immer zwei Häuser zusammengebaut und über gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit Villencharakter zusammengefasst seien. Dies treffe insbesondere auf die Gebäude L-Stras­se 34/36, 38/40 und 41/43 zu. Es erscheine zweckmässig, dass auch die auf dem Rekursgrundstück geplanten Bauten, selbst wenn diese einer völlig anderen Architektur verpflichtet seien, erkennbarerweise als bauliche Einheit erscheinen. Hierzu würden einheitlich ausgerichtete Attikageschosse beitragen. Einschränkend sei allerdings festzustellen, dass die Gebäude auch im Übrigen als zusammengehörig erkennbar sein müssten, was bei den Neubauten der Fall sei.

2.2

Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer entgegen, die Rekurskommission habe vorliegend zu Unrecht eine Abweichung von der zulässigen "Firstrichtung" aus "städtebaulichen Gründen" zugelassen. Es treffe zwar zu, dass bei einer anderen Ausrichtung des Dachgeschosses die Möglichkeit bestünde, diesen Gebäudeabschnitt über rund die halbe Gebäudebreite bis zu den Vollgeschossfassaden vorspringend auszubilden. Diese "Möglichkeit" sei jedoch der Regelfall und keine Besonderheit, welche von der Einhaltung der kantonalen Vorschriften entbinde. Die "falsche Ausrichtung der Firstrichtung" beim Haus B laufe auf eine unzulässige Erteilung einer Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) hinaus. Es fehlten besondere Verhältnisse, welche die Durchsetzung der Vorschriften als unverhältnismässig erscheinen liessen. Zudem dürfe ein Nachbar durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht unzumutbar benachteiligt werden. Der Beschwerdeführer habe ein grosses Interesse daran, dass die entlang den Gebäudelängsseiten vorgesehenen Dachgeschosse zurückversetzt werden. Bei einem PBG-konformen Dachgeschoss wäre der Durchblick zwischen den beiden Gebäudeseiten wesentlich offener. Die Vorinstanz gehe weiter davon aus, dass sich die Ausrichtung der Firstrichtung beim Haus B zweckmässigerweise an die sie umgebende Architektur anlehne, da immer zwei Häuser zusammengebaut seien, welche über gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit Villencharakter zusammengefasst seien. Sie übersehe aber, dass es sich bei den umliegenden Gebäuden ausschliesslich um solche mit Satteldächern handle und die Firstrichtung nur dort augenfällig zum Tragen komme. Vorliegend sei jedoch die Erstellung von zwei Attikageschossen geplant, die selbständigen optischen Regeln unterständen. Die architektonische Einheit zweier benachbarter Flachdachbauten sei selbst bei unterschiedlicher Ansetzung der theoretischen Firstrichtung ohne weiteres möglich. Zudem stehe es der Bauherrschaft frei, wie sie das Haus A ausrichten wolle. Die von der Vorinstanz akzeptierte Lösung führe dazu, dass das Dachgeschoss am Haus B an der Nordwest- und Südostfassade bis zu den darunterliegenden Vollgeschossen hervorgebaut werden könne. An seiner Längsseite präsentiere sich das Gebäude B als vier- bzw. fünfgeschossiges Gebäude.

3.

3.1

Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 PBG Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). Diese Regel greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni/ 25. September 1991).

Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgängig die Festlegung eines "hypothetischen" Schrägdachs und der "hypothetischen" Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die erwähnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ausgeht. In Grenz- oder begründeten Fällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen (vgl. hierzu BRK I, 29. Juni 2001, BEZ 2001 Nr. 40; 17. Mai 2002, BEZ 2002 Nr. 37). Dabei ist aber stets zu beachten, dass es sich bei § 292 PBG um eine Ästhetiknorm handelt, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (RB 1999 Nr. 122 mit Hinweisen; vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, S. 13-44). Das Verwaltungsgericht hat sich schon verschiedentlich mit der Auslegung dieser Bestimmung befassen müssen und sich dabei stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (vgl. insbesondere RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1, 1999 Nr. 122; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch; vgl. auch BRK I, 22. August 2003, BEZ 2003 Nr. 41).

3.2

Das Vorentscheidprojekt sieht auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zwei Baukuben mit einem Grundriss der Vollgeschosse von ca. 24 m x 15 m (Haus A) bzw. 20,3 m x 12 m (Haus B) vor. Das Haus A ist mit seiner Längsseite, das Haus B mit seiner Schmalseite parallel zur L-Strasse angeordnet. Bei beiden Häusern sind Attikageschosse vorgesehen. Deren Ausrichtung erfolgt so, dass bei beiden Gebäuden die zur L-Strasse gewandte Fassade als hypothetische Traufseite und damit bei beiden Gebäuden eine hypothetische Firstrichtung parallel zu dieser Strasse angenommen wird. Die beiden Längsfassaden des Hauses B (Südost- und Nordwestfassade) bilden damit dessen hypothetische Giebelseiten; das Attikageschoss ist auf beiden Längsseiten, das heisst auf einer Länge von 16,6 m auf der Südostseite und von 20,3 m auf der Nordwestseite, bündig mit der Fassadenflucht der darunterliegenden Vollgeschosse. Diese Ausgestaltung des Attikageschosses beim Haus B widerspricht offenkundig § 292 PBG. Bei der vorliegend deutlich unterschiedlichen Gebäudelänge und -breite würde ein Schrägdach auf jeden Fall eine Firstrichtung aufweisen, welche der Längsorientierung entspricht. In der geplanten Form ist das Attikageschoss optisch nicht als solches erkennbar und erscheint an beiden Längsfassaden als – unmerklich reduziertes – Vollgeschoss. Das Haus B vermittelt in seiner Gesamtheit den Eindruck eines Baukubus mit einem – gegenüber der Bauordnung – zusätzlichen vierten Vollgeschoss.

Gründe, welche vorliegend aufgrund besonderer Umstände ein Abweichen von der durch § 292 PBG vorgegebenen Ausgestaltung des Attikageschosses beim Haus B rechtfertigen würden, liegen keine vor. Die Beschwerdegegnerinnen machen vorab städtebauliche Gründe geltend. Sie führen in der Beschwerdeantwort aus, bei strikter Einhaltung der Regel, wonach die hypothetische Firstrichtung parallel zur Längsrichtung des Gebäudes verlaufen müsse, würde das Haus B im Verhältnis zum Haus A quasi "abgewinkelt" in Erscheinung treten. Diese Bemerkung ist an sich richtig, aber die "Abwinkelung" der beiden Häuser entspricht der gewählten Kubusanordnung und ist kein Grund, das Attikageschoss entgegen der gewählten Gebäudeanordnung auszurichten. Unbehelflich ist auch der im Rekursverfahren vorgebrachte Einwand, wenn die nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten an den strassenseitigen Gebäuderand verschoben würden, so wäre das Attikageschoss des Hauses B von der L-Strasse nicht mehr von den Vollgeschossen zu unterscheiden und resultiere eine "übergeschossige Erscheinungswirkung in diesem städtebaulich sensiblen Bereich". Denn nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes darf genau eine solche Anordnung der Dachaufbauten nicht dazu führen, dass das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar ist und deshalb das Gebäude als übergeschossig in Erscheinung tritt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Zudem hat es die Stadt Zürich als Bauherrin und Grundeigentümerin in der Hand, eine bauliche Lösung zu wählen, welche einordnungsmässig zu befriedigen vermag. Der Hinweis auf theoretische und extreme Konstrukte, welche selbst ein privater Bauherr kaum wählen würde, ist daher verfehlt. Der geltend gemachte Ausnützungsverlust von rund 50 m² Bruttogeschossfläche, wenn der hypothetische First beim Haus B längs des Gebäudekörpers ausgerichtet würde, kann nicht im Ernst – auch nicht von der stadtzürcherischen Baubewilligungsbehörde – als Grund für ein Abweichen von gesetzlichen Bestimmungen angeführt werden. Weiter vermag auch die von der Baurekurskommission angeführte Begründung nicht zu überzeugen. Es ist zwar richtig, dass im näheren Umfeld des Bauareals "immer zwei Häuser zusammengebaut und über gemeinsame architektonische Elemente zu formalen Einheiten mit Villencharakter" zusammengefasst sind. Diese Aussage bezieht sich insbesondere auf die Gebäude L-Strasse 34/36, 38/40 und 41/43, welche je ein tatsächlich ausgebildetes Schrägdach aufweisen und längs zur L-Strasse zusammengebaut sind. Vorliegend wurde indessen ein ganz anderes Bebauungsmuster gewählt mit zwei getrennten Baukörpern mit Flachdach, welche gegeneinander abgewinkelt stehen. Damit diese als bauliche Einheit erscheinen, bedarf es keiner Durchbrechung von § 292 PBG; auch mit Attikageschossen, welche der gewählten Anordnung der beiden Baukörper entsprechen, sind die beiden Gebäude ohne weiteres als "zusammengehörig erkennbar". Schliesslich ist eine positive Vorwirkung eines noch nicht in Kraft gesetzten Erlasses auf jeden Fall unzulässig (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2002, N. 347 f.). Vorliegend ist daher unmassgeblich, ob der Stadtrat von Zürich eine Regelung prüft, wonach bei Attikageschossen die Firstausrichtung frei wählbar ist.

3.3

Zusammengefasst ergibt sich, dass die Ausrichtung des Attikageschosses des Hauses B § 292 PBG widerspricht und damit nicht bewilligungsfähig ist. Die Beschwerde ist in diesem Sinn gutzuheissen.

4.

Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] tragen im Rekursverfahren mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (Satz 1). Kosten, die ein Beteiligter durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vorbringen solcher Tatsachen oder Beweismittel verursacht, die er schon früher hätte geltend machen können, sind ihm ohne Rücksicht auf den Ausgang des Verfahrens zu überbinden (Satz 2).

4.1

Laut § 13 Abs. 3 VRG in der früheren, bis Ende 1997 geltenden Fassung durften zürcherischen Amtsstellen für nicht in ihrem finanziellen Interesse liegende Amtshandlungen keine Verfahrenskosten auferlegt werden; auf sie entfallende Kostenanteile waren auf die Amtskasse zu übernehmen (vgl. RB 1978 Nr. 1, 1987 Nr. 7). Wurde aufgrund einer Nachbarbeschwerde eine Baubewilligung aufgehoben, so wurden nach der Rechtsprechung die Kosten des Rechtsmittelverfahrens vollständig der Bauherrschaft auferlegt, welche die fehlerhafte Baubewilligung erwirkt hatte; nur wenn die Baubewilligung qualifiziert fehlerhaft war, wurden die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nicht dem Gesuchsteller auferlegt, sondern, da sie kraft gesetzlicher Regelung nicht der Gemeinde auferlegt werden konnten, aus Billigkeitsgründen auf die Staatskasse genommen (Alfred Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtpflegegesetz des Kantons Zürich, 1. A., Zürich 1978, § 13 N. 5).

4.2

Seit Aufhebung der Sonderregelung für zürcherische Amtsstellen werden in ständiger Rechtsprechung die Kosten des Rechtsmittelverfahrens der Gemeinde auferlegt, wenn ein Bauherr erfolgreich eine Bauverweigerung oder belastende Nebenbestimmungen einer Bewilligung anficht. Keine einheitliche Rechtsprechung hat sich dagegen in denjenigen Fällen entwickelt, in welchen aufgrund einer Nachbarbeschwerde die Baubewilligung aufgehoben wurde. Während die 1. Abteilung in der Regel die Kosten zu gleichen Teilen der Gemeinde und dem Baugesuchsteller auferlegte, entschied der Einzelrichter der 3. Abteilung (VGr, 12. September 2003, VB.2003.00099, www.vgrzh.ch), dass unter solchen Umständen die Verfahrenskosten wie bisher in der Regel ausschliesslich der privaten Partei aufzuerlegen seien.

Angesichts dieser uneinheitlichen Praxis ist die Frage der Kostenauflage neu zu prüfen, wozu das vorliegende Verfahren Gelegenheit bietet. Dass es hier nicht um eine Baubewilligung, sondern um einen Vorentscheid geht, welcher auf Nachbarbeschwerde hin aufgehoben wurde, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

4.3

Für die Kostenauflage gilt nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG in erster Linie das Unterliegerprinzip; das Verursacherprinzip gemäss Satz 2 kommt ergänzend zum Zug (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 13 N. 14).

Wird eine von der Baubehörde erteilte Baubewilligung durch einen Nachbarn angefochten, so stehen sich im Rechtsmittelverfahren dieser Nachbar als Rekurrent oder Beschwerdeführer und Baubehörde sowie Bauherrschaft als Rekurs- oder Beschwerdegegner gegenüber. Wird nun im Rekurs- oder Beschwerdeverfahren die Baubewilligung aufgehoben, so erscheinen als Unterliegende die Rekurs- und Beschwerdegegner, was nach der Regel von § 13 Abs. 2 Satz 1 zur Kostenauflage führen muss (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 24, 26), und zwar, nachdem die frühere Kostenbefreiung für Amtsstellen aufgehoben worden ist, zur Kostenauflage an beide unterliegenden Parteien, das heisst die Bauherrschaft und die Bewilligungsbehörde (bzw. das entsprechende Gemeinwesen). Ergänzend kommt das Verursacherprinzip nur dann zum Zug, wenn die Kostenauflage an den einen der beiden Unterliegenden als unbillig erschiene, beispielsweise wenn der Bauherr die Bewilligung durch falsche Angaben erwirkt hat oder wenn qualifizierte Fehler der Behörde die Aufhebung der Bewilligung verursacht haben.

Die Fortsetzung der früheren Praxis, wonach bei Gutheissung eines Nachbarrekurses die Kosten des Rechtsmittelverfahrens in der Regel ausschliesslich der Bauherrschaft auferlegt wurden, lässt sich nach der Aufhebung der Sonderregelung für Amtsstellen nicht mehr mit dem Verursacherprinzip begründen. Mit der Begründung, dass die Bauherrschaft mit dem Einreichen des Baugesuchs das Rechtsmittelverfahren letztlich verursacht hat (vgl. VB.2003.00099, E. 5.a), könnten ihr die Kosten selbst dann auferlegt werden, wenn sie sich erfolgreich gegen eine Bauverweigerung zur Wehr gesetzt hat. Auch der Verweis auf die Regelung von § 17 Abs. 3 VRG bezüglich der Verlegung der Parteientschädigungen ist nicht stichhaltig: Die analoge Anwendung dieser Regel wäre nur dann gerechtfertigt, wenn § 13 Abs. 2 VRG ergänzungsbedürftig wäre. Das trifft jedoch nicht zu; es ist durchaus sachgerecht, dass die Amtsstelle, welche ein Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit den massgeblichen Vorschriften zu prüfen hat (und dafür der Bauherrschaft nicht unerhebliche Gebühren in Rechnung stellt), sich an den Kosten des Rechtsmittelverfahrens beteiligen muss, wenn sich herausstellt, dass sie das Gesuch ungenügend geprüft und die Bewilligung zu Unrecht erteilt hat.

4.4

Im vorliegenden Fall sind die Gerichtskosten demgemäss den Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin Nr. 2 ist zudem in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a und b VRG zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu entrichten. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'200.- (Mehrwertsteuer inbegriffen). Die vorinstanzliche Kostenverlegung ist auch unter Berücksichtigung des vorliegenden Verfahrensausgangs rechtmässig und zu bestätigen.