Nutzungsplanung

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde zuständig.

1.2

Wie das Verwaltungsgericht schon im Entscheid VB.2006.00070 vom 22. März 2007 in der gleichen Angelegenheit festgehalten hat, ist die Rechtsmittelbefugnis der Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 als Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 08, I-Strasse 06, ausgewiesen. Auf ihre rechtzeitig und formgültig erhobene Beschwerde ist daher einzutreten. Demgegenüber hat der Beschwerdeführer 2 am 12. Juli 2010 den Rückzug seiner Beschwerde erklärt (act. 13). In Bezug auf den Beschwerdeführer 2 ist das Verfahren demnach als durch Rückzug der Beschwerde erledigt abzuschreiben.

1.3

Der westliche Bereich der Waldabstandslinie auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (heute Kat.-Nr. 04) wahrt gegenüber dem – gemäss Waldfeststellung vom 16. Januar 2008 als solchem zu betrachtenden – Wald einen Abstand von 15 m und wird von den Beschwerdeführenden nicht angefochten. Das Rechtsmittel richtet sich somit allein gegen die Verkürzung des Abstands auf 10 m auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02.

1.4

Die von der Baurekurskommission I am Augenschein getroffenen Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N. 45). Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände der streitbetroffenen Zonenplanrevision hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

1.5

Den Gemeinden kommt bei ihren Planungsentscheiden nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (VGr, 15. April 2010, VB.2009.00521, E. 2.4 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch; vgl. BGr, 21. November 2008,1C_119/2008, E. 2.4, www.bger.ch). Jedoch müssen sie das Ermessen nach sachlichen Kriterien ausüben und insbesondere die verschiedenen öffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E. 5a). Nachdem die Rekurskommission die von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) verlangte volle Überprüfung vorgenommen hat, beurteilt das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen hin, einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG).

2.

2.1

Die Planungsgeschichte im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 (heute Kat.-Nr. 04) ist im Entscheid vom 22. März 2007 VB.2006.00070, E. 2.1, skizziert worden. Im Anschluss an diesen Rückweisungsentscheid erfolgten am 16. Januar 2008 die Festsetzung der Waldgrenze und am 25. März 2009 wiederum die Ziehung der Waldabstandslinie.

2.2

Unter dem Randtitel "Waldabstand" bestimmt Art. 17 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz; WaG): Bauten und Anlage in Waldesnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Die entsprechenden Vorschriften der Kantone bedürfen nach Art. 52 WaG der (konstitutiven) Genehmigung des Bundes, der gewöhnlich einen Mindestabstand von 15 m verlangt, im Gebirge und in den Bauzonen aber auch 10 m toleriert (Heribert Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich etc. 2004, Rz. 467). § 66 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verpflichtet die Gemeinden, in ihren Zonenplänen im Bauzonengebiet Waldabstandslinien zu statuieren (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden (Abs. 2). Laut § 262 Abs. 1 PBG dürfen oberirdische Gebäude die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten.

Als besondere örtliche Verhältnisse im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG hat die Rekurskommission vorab aussergewöhnliche topografische Umstände wie steiles Gelände genannt. Sodann kann eine grössere Anzahl vorbestandener Gebäude im Abstandsbereich eine Herabsetzung des Regelmasses rechtfertigen. Im Weiteren kommt ein verminderter Waldabstand in Betracht, wenn die betroffenen Grundstücke nur so angemessen überbaut werden können. Allerdings müssen diese Umstände gegenüber den gewichtigen öffentlichen Interessen abgewogen werden, die für das Regelmass sprechen (RB 2002 Nr. 73 = BEZ 2002 Nr. 60; Stefan M. Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung, Zürich 1994, S. 240 ff.).

3.

3.1

3.1.1

Die Baurekurskommission I erwog im angefochtenen Entscheid, dass der Gemeinderat mit dem streitbetroffenen Beschluss eine Lücke der Waldabstandslinie entlang dem bewaldeten J-Tobel geschlossen habe. Die bestehenden Abstandslinien seien überwiegend in einem Abstand von 15 m gezogen worden. Auf dem östlich angrenzenden Grundstück Kat.-Nr. 09 sei aufgrund der Verminderung des Waldabstands auf 13 m das bestehende Wohnhaus von der Abstandslinie nicht angeschnitten worden. Der Verlauf des rund 50 m langen Abschnitts auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 folge der dortigen Waldnische. Im Westen betrage der Waldabstand 15 m, verringere sich weiter östlich auf 10 m und betrage dann zwischen 12 m und 14 m. Ein Waldabstand von weniger als 15 m erschwere die Pflege und Nutzung des Waldes. Sodann lasse sich eine Gefährdung von Bauten durch die bis zu 25 m hohen Bäume nie ganz ausschliessen. Für einen grösseren Waldabstand spreche hier auch, dass sich der Wald in einem von Osten nach Westen verlaufenden Tobel befinde und die anstossenden Grundstücke zum Wald hin stark abfielen. Weil der Wald diesen gegenüber im Norden liege, könne einer Überbauung dennoch eine ausreichende Belichtung und Besonnung verschafft werden. Zugunsten des von der Stadt festgesetzten Waldabstands spreche die zweckmässige Überbaubarkeit der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Mit einem mehr als 10 m breiten oder gar auf 15 m erweiterten Abstandsbereich würde eine bauordnungskonforme Überbauung übermässig eingeschränkt. Im Übrigen sei die Waldfläche entlang dem J-Tobel streckenweise weniger als 100 m breit, was nach der Praxis der Stadt Zürich oft zu einem Waldabstand von 10 m führe. Unter Abwägung dieser Gründe wahre die umstrittene Festlegung den kommunalen Ermessensspielraum.

3.1.2

Zur Begründung ihres Rechtsmittels bringen die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 vor, dass es sich bei der geschützten Natur- und Kulturlandschaft J-Tobel um eine der schönsten Tobellandschaften im Kanton handle. Sie bilde einen Vernetzungskorridor vom K-Berg zum L-Berg. Im fraglichen Bereich sei das Tobel über 100 m breit, je nach Messweise sogar bis rund 170 m. Hinzu komme eine Freihaltezone entlang dem J-Tobel, sodass die waldökologische Freihaltefläche insgesamt 130 m bis 200 m breit sei. Wie die Rekurskommission einräume, sprächen das starke Gefälle zum Tobel und die Schwierigkeit, die nach Norden ausgerichtete Überbauung ausreichend zu besonnen, für einen grösseren Waldabstand. Zu beachten sei, dass die frühere Gesamtparzelle aKat.-Nr. 01 im Hinblick auf die Realisierung eines Doppeleinfamilienhauses in die heutigen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 aufgeteilt worden sei. Auf aKat.-Nr. 01 hätte ohne Weiteres ein Einfamilienhaus mit einem Waldabstand von 15 m erstellt werden können. Erst die Parzellierung habe die Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt; ein solches Vorgehen verdiene keinen Rechtsschutz. Heute sei Kat.-Nr. 01 unbebaut; auf Kat.-Nr. 02 stehe eine verfallene, mit Wellblech überdachte Holzhütte. Insofern sei der Plan der öffentlichen Auflage mit dem Titel "Teilrevision Nutzungsplanung …" irreführend; denn die dort eingezeichnete Baute habe tatsächlich andere Ausmasse und sei überhaupt nicht nutzbar, sondern lediglich eine Art Bretterhaufen. Mit der angefochtenen Festlegung habe der Gemeinderat § 66 Abs. 2 PBG missachtet. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführe, sei bisher ein Waldabstand von 10 m nur in Ausnahmefällen und einzig bei kleinen, langgezogenen, höchstens 40 m breiten Waldflächen erlassen worden. Mit Bezug auf das über 130 m breite und konsequent waldökologisch geschützte J-Tobel liege indessen ein anderer Sachverhalt vor. In den Bauzonen im näheren und weiteren Bereich des Quartiers an der I- und M-Strasse sei durchwegs eine Waldabstandslinie von 15 m ab tatsächlicher Waldgrenze gezogen worden. Dieses Mass gelte selbst bei überbauten Grundstücken, womit der kommunale Gesetzgeber die Baurechtswidrigkeit der betreffenden Gebäude in Kauf genommen habe. In einem früheren Rechtsgang in der vorliegenden Angelegenheit habe sich die Volkswirtschaftsdirektion gegenüber der Baurekurskommission I für einen Waldabstand von 15 m ausgesprochen. Die Feststellung der Rekurskommission, wonach die Stadt Zürich vor kleinen und schmalen Wäldern den Abstand angeblich vermehrt auf 10 m beschränke, sei haltlos und lasse sich zudem nicht überprüfen. Vielmehr sei ein Waldabstand von 15 m nicht nur im Quartier, sondern sogar stadtweit üblich. In ihren Erwägungen habe die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des J-Tobels unzureichend gewichtet. Die Gewährung eines auf 10 m verkürzten Waldabstands erscheine dadurch umso weniger gerechtfertigt. Weil die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 wie gesagt durch Aufteilung der früheren Gesamtparzelle aKat.-Nr. 01 hervorgegangen seien, die "uneingeschränkt" hätte überbaut werden können, erscheine es nicht sachgerecht, dass die Rekurskommission zugunsten der verkürzten Waldabstandslinie massgebend von den heutigen Verhältnissen ausgehe. Hinzu komme, dass die beiden neuen Parzellen schlecht erschlossen seien und ihnen eine genügende Zugänglichkeit im Sinn von §§ 236 f. PBG fehle. Ohnehin frage es sich, ob sich das an einem steilen Nordhang gelegene Areal für eine Überbauung eigne, zumal die Anforderungen von § 301 PBG an die Wohnhygiene kaum eingehalten werden könnten. Das von der Rekurskommission angeführte Streben nach einer verdichteten Bauweise tue ebenso wenig zur Sache wie die Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich. Schliesslich erheische der Planungsgrundsatz der haushälterischen Bodennutzung keinen verkürzten Waldabstand. Insgesamt bestehe kein Grund für eine Ausnahme vom üblichen Mass von 15 m und erwiesen sich die von der Vorinstanz für die gegenteilige Auffassung angeführten Argumente als willkürlich.

3.1.3

Dem hält der Vorsteher des städtischen Hochbaudepartements entgegen, dass sich die streitbetroffenen Parzellen an der I-Strasse seit Jahrzehnten teilweise in der Bau- und in der Freihaltezone befänden. Unter der Herrschaft der Bau- und Zonenordnung von 1963 sei der Freihaltezone auch die Funktion zugekommen, einen Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber dem Waldrand sicherzustellen. Gemäss dem Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2000.00282 vom 25. Januar 2001 im vorliegenden Sachverhalt müssten Waldabstandslinien auch dann festgesetzt werden, wenn ein Freihaltezonenbereich zwischen einer Bauzone und dem Wald liege. Die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 befänden sich im überwiegend durch Reiheneinfamilien- und Mehrfamilienhäuser geprägten, stark durchgrünten Quartier I. Wegen der starken Hangneigung zum Tobel hin sei der architektonische Gestaltungsspielraum stark eingeschränkt. Damit die Grundeigentümer trotzdem eine sinnvolle und städtebaulich ansprechende Überbauung realisieren könnten, habe der Gemeinderat die Waldabstandslinie auf 10 m vermindert. Auch in anderen Gebieten habe die Stadt Zürich besonderen Verhältnissen mit einem auf 12 m oder gar 10 m verkürzten Waldabstand Rechnung getragen. Das J-Tobel werde durch die umstrittene Anordnung nicht beeinträchtigt, weil die Grenze zwischen Bau- und Freihaltezone bzw. dem Wald unverändert bleibe. Überdies führe zwischen den fraglichen Grundstücken und dem Tobel ein Fussweg, der bereits eine Schranke zur schutzwürdigen Natur- und Kulturlandschaft darstelle.

3.2

Der umstrittene Teilabschnitt des Waldes im Bereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 ist lediglich rund 50 m lang, weshalb ihm nur eine untergeordnete Bedeutung zukommt. So gesehen hält sich die mit der Verkürzung des Waldabstands grundsätzlich verbundene Beeinträchtigung von Anliegen des Natur- und Heimatschutzes wie auch der ungehinderten Waldbewirtschaftung in vertretbaren Grenzen. Wenn das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2002.00030 vom 24. Oktober 2002 (= BEZ 2002 Nr. 60) einen Waldabstand von weniger als 10 m als ungenügend bezeichnet hat, kann umgekehrt davon ausgegangen werden, dass ein Mass von 10 m bei zureichenden Gründen im Einzelfall vor § 66 Abs. 2 PBG standhält. Wie vorne in E. 2.2 gesagt, wird damit auch dem Bundesrecht Genüge getan.

3.3

Für den Gemeinderat massgebend waren vorliegend die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des angefochtenen Beschlusses vom 25. März 2009. Dass die beiden Flächen Kat.-Nrn. 01 und 02 ursprünglich eine Einheit gebildet hatten, tut daher nichts zur Sache. Umso weniger müssen sich die Grundeigentümer den Einwand entgegenhalten lassen, dass eine Wiedervereinigung der Parzellen auch unter Wahrung eines Waldabstands von 15 m eine sinnvolle bauliche Nutzung zulassen würde. Wenn die Baurekurskommission I sich bei der Bestätigung des kommunalen Planungsentscheids davon hat leiten lassen, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 nur auf diese Weise angemessen überbaut werden könnten, so erscheint dieser Standpunkt unter Berücksichtigung der konkreten Ver­hältnisse als folgerichtig, zumindest jedoch als vertretbar (so auch VGr, 24. Oktober 2002, BEZ 2002 Nr. 60, E. 2e, und BGr, 23. August 2005,1A.93/2005, E. 2.4, www.bger.ch). Insbesondere vor dem Hintergrund eines weitgespannten Ermessensspielraums, den das Verwaltungsgericht den Gemeinden in Planungssachen bei der Würdigung der örtlichen Verhältnisse zugesteht, liegt keine Rechtsverletzung vor. Die Topografie mag zwar eher für einen grösseren Waldabstand sprechen; weil damit aber eine angemessene Überbauung verhindert würde und zudem die Besonnung von Wohnraum in städtischen Verhältnissen wegen der geschlossenen und dichten Bauweise oftmals ungünstig ist, ist dieser Nachteil hinzunehmen. Hinzu kommt, dass angesichts der bestehenden Topografie (Steilhang) erst eine Waldabstandslinie von 10 m eine sinnvolle und architektonisch überzeugende Überbauung ermöglichen würde. Insofern liegen zweifellos besondere örtliche Verhältnisse im Sinn von § 66 Abs. 2 PBG vor (so bereits VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282, E. 3b, www.vgrzh.ch), denen keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (vorn E. 3.2). Da ein Weg dem Waldrand entlang führt und die Verkürzung des Waldabstands wie gesagt nur einen kurzen Abschnitt betrifft, kann von einer Behinderung der Waldbewirtschaftung nicht ernsthaft gesprochen werden. Die mit stürzenden Bäumen verbundenen Gefahren bestehen überall dort, wo Wohnhäuser von Bäumen umgeben sind, namentlich auch in Gartenanlagen. Dieser Umstand spricht somit ebenfalls nicht für einen grösseren Waldabstand.

3.4

Im Übrigen hat die Beschwerdegegnerin schon im Rekursverfahren belegt, dass sie an zahlreichen Örtlichkeiten den Waldabstand bis auf 10 m verkürzt hat. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden betrifft dies nicht allein kleinere Gehölze, sondern auch grössere Wälder. Soweit sich den Waldabstandslinienplänen (Bau- und Zonenordnung 1992/1999 Teil III: Waldabstandslinienpläne 1:1'000) entnehmen lässt, ging es bei der Verkürzung des Abstands vorab darum, bestehende Bauten nicht baurechtswidrig werden zu lassen bzw. – wie hier – eine angemessene Nutzung zu erhalten. Im vorliegenden Zusammenhang unbehelflich und nach den Akten überdies haltlos ist schliesslich der Einwand einer ungenügenden Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02. Wie die Pläne zeigen, gewährleistet die Wegparzelle Kat.-Nr. 10 den Zugang zur I-Strasse. Soweit die Beschwerdeführenden schliesslich die mangelnde Besonnung und die Nichterfüllung der Anforderungen an die Wohnhygiene ins Feld führen, betrifft dies Gesichtspunkte, die im Rahmen der Baubewilligung zu berücksichtigen sind. Daraus kann jedenfalls nicht auf die mangelnde Eignung der infrage stehenden Parzellen für eine Bebauung geschlossen werden.

4.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2. In Bezug auf den Beschwerdeführer 2 ist das Verfahren als durch Rückzug der Beschwerde erledigt abzuschreiben (vgl. oben, E. 1.2).

Die Verfahrenskosten sind einerseits den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Andererseits gilt aber auch der Beschwerdeführer 2, der sein Begehren zurückgezogen hat, als unterliegend und hat einen Teil der Verfahrenskosten und des Abschreibungsbeschlusses zu tragen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 16), wobei sich aufgrund des Zeitpunkts des Rückzugs in einem späten Verfahrensstadium lediglich eine leichte Reduktion der Verfahrenskosten rechtfertigt. Eine Parteientschädigung steht den Beschwerdeführenden von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Indessen sind auch mit Bezug auf die Beschwerdegegnerin, die sich im Wesentlichen darauf beschränkte, die angefochtene Anordnung zu verteidigen, die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG für eine solche Vergütung nicht erfüllt. Das Gesagte gilt ebenso mit Bezug auf die Mitbeteiligten.