Quartierplan

1.

Formelle Fragen

1.1

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da von einer vorwiegend nicht-vermögensrechtlichen Streitigkeit auszugehen ist, fällt die Streitsache in die Zuständigkeit der Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG; § 38b Abs. 1 lit. c VRG e contrario).

1.2

Die Beschwerdeführenden machen geltend, beim vorinstanzlichen Rekursentscheid handle es sich um ein nicht selbständig anfechtbares Anfechtungsobjekt.

1.2.1

Mit Beschwerde anfechtbar sind einerseits Anordnungen, die das Verfahren abschliessen (Endentscheide), und andererseits Teil-, Vor- und Zwischenentscheide gemäss Art. 91–93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110; vgl. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 und 2 VRG).

1.2.2

Beim angefochtenen Rekursentscheid handelt es sich insoweit um einen Rückweisungsentscheid, als der Rekurs in zwei Punkten (Administrativkosten und Verkehrswertentschädigung) gutgeheissen und die Sache an den Beschwerdegegner 1 zurückgewiesen wurde. Da der vorinstanzliche Entscheid einzig insoweit mit Beschwerde angefochten wurde, als die Rekursanträge abgewiesen wurden, ist zu prüfen, ob es sich beim Anfechtungsobjekt um einen Teilentscheid im Sinne von Art. 91 lit. a BGG handelt, der unabhängig von den Rückweisungspunkten beurteilt werden kann.

1.2.3

Im ersten Rückweisungspunkt verbleibt dem Beschwerdegegner 1 bei der neuen Beurteilung kein Ermessensspielraum. Der Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens kann auf den verfügten Administrativkostenverzicht keinen Einfluss haben. Der angefochtene Rekursentscheid ist insoweit als Teilentscheid zu qualifizieren, der gemäss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 91 lit. a BGG selbständig mit Beschwerde angefochten werden kann.

1.2.4

Beim zweiten Rückweisungspunkt geht es darum, den Verkehrswert des Landes (neu) zu bestimmen, den die Beschwerdeführenden gegen Entschädigung abzutreten haben. In dieser Beziehung steht dem Beschwerdegegner 1 zwar ein gewisser Ermessensspielraum in Bezug darauf zu, was die Verkehrswertbemessung betrifft (vgl. BGE 138 II 77 E. 6.4). Die Höhe des Verkehrswerts kann jedoch unabhängig von der Beurteilung der Begehren bestimmt werden, die im vorliegenden Beschwerdeverfahren gestellt worden sind. Einzig der Umfang der Fläche, für die eine Entschädigung geschuldet ist, kann sich aufgrund des vorliegenden Beschwerdeverfahrens noch ändern. Dieser Umstand rechtfertigt es jedoch entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners 1 nicht, den angefochtenen Entscheid als nicht selbständig anfechtbaren Zwischenentscheid zu erachten: Zum einen entspricht es im Bau- und Planungsrecht einem gängigen, prozessökonomisch motivierten Vorgehen, zuerst die Zulässigkeit der Eigentumsbeschränkung zu prüfen und erst hernach – in einem separaten Verfahren – die Höhe der Entschädigung (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00728, E. 4.1; BGE 107 Ib 341 E. 1). Zum anderen ist die lange Dauer des vorliegenden Quartierplanverfahrens zu beachten, das vor über 20 Jahren eingeleitet wurde (vgl. BGE 142 II 20 E. 1.4; VGr, 6. Januar 2025, VB.2023.00321, E. 1.3.3). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die vorliegende Beschwerde getrennt vom Rückweisungssachverhalt zu beurteilen (vgl. BGr, 9. Juli 2025,1C_236/2025, E. 2.4.1; VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321, E. 1.3.3). Der angefochtene Rekursentscheid ist auch insoweit als selbständig anfechtbarer Teilentscheid zu qualifizieren (vgl. E. 1.2.3).

1.3

Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, auf die Beschwerde sei aufgrund des Vorliegens einer "res iudicata" nicht einzutreten. Bereits die Vorinstanz hätte aus diesem Grund nicht auf den Rekurs eintreten dürfen.

1.3.1

Zur Begründung bringt der Beschwerdegegner 1 vor, der 2010 erstmals festgesetzte Quartierplan "Unterdorf" sei in Bezug auf das Grundstück der Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 01) in Rechtskraft erwachsen: Damals sei keine Anfechtung in Bezug auf die betreffende Parzelle erfolgt, sodass dieser Bereich des Quartierplanperimeters im ersten Rechtsgang nicht Streitgegenstand gewesen sei. Eine Anfechtung im heutigen Zeitpunkt sei deshalb höchstens noch insoweit zulässig, als der 2022 im zweiten Rechtsgang festgesetzte Quartierplan – im Vergleich zur erstmaligen Festsetzung 2010 – Abweichungen enthalte, die in Bezug auf das Grundstück der Beschwerdeführenden Verschlechterungen darstellten.

1.3.2

Das Verwaltungsgericht hatte im Urteil vom 4. April 2018 (VB.2015.00515) in E. 7 Folgendes festgehalten: "Während die Beschwerde insofern gutzuheissen ist, als der vorinstanzliche Entscheid vom 3. Juli 2015 und der Beschluss des Beschwerdegegners vom 2. März 2010 angesichts der Unzumutbarkeit der Stichstrasse aufzuheben sind, besteht kein Anlass, dem Beschwerdegegner 1 aufzugeben, eine dezentrale Erschliessungsvariante zu planen. Mit Aufhebung des Festsetzungsbeschlusses wird das Quartierplanverfahren in den Stand zurückversetzt, in dem es sich vor demselben befand. Es bleibt dem Beschwerdegegner 1 überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren – unter Verzicht auf die Stichstrasse – weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will, weshalb die Sache an denselben zurückzuweisen ist."

1.3.3

Unbestritten ist, dass das Verwaltungsgericht den am 2. März 2010 festgesetzten Quartierplan "Unterdorf" mit dem Urteil vom 4. April 2018 in Bezug auf den gesamten Quartierplan aufgehoben hat (vgl. VB.2015.00515, Dispositivziffer 1). Der Quartierplan "Unterdorf" wurde demnach auch in Bezug auf jene Grundstücke im nördlichen Bereich des Perimeters aufgehoben, bei denen im ersten Rechtsgang kein Rechtsmittel ergriffen worden war. Aus dem vorstehend zitierten Urteil geht hervor, dass das Verwaltungsgericht dem Beschwerdegegner 1 keine verbindlichen Vorgaben gemacht hat in Bezug auf die Frage, ob und wie der Quartierplan "Unterdorf" neu festzusetzen sei – mit Ausnahme der (hier nicht relevanten) Vorgabe, dass auf die ursprünglich geplante Stichstrasse (im südlichen Bereich des Perimeters) zu verzichten sei. Es erscheint denn auch sachgerecht, dass der Gemeinderat die Erschliessungssituation nach dem Rückweisungsurteil erneut im gesamten Quartierplanperimeter zu beurteilen hatte – und nicht selektiv in Bezug auf jene Grundstücke, die den ersten Rechtsgang veranlasst hatten: Der Quartierplanperimeter ist bei der Festsetzung gesamthaft zu betrachten, zumal eine Änderung in einem Teilgebiet Einfluss auf die Erschliessungssituation in anderen Teilgebieten haben kann (vgl. VGr, 30. September 2004, VB.2004.00175, E. 1.1).

1.3.4

Die Festsetzung eines Quartierplans hat den generell-konkreten Charakter eines Sondernutzungsplans (vgl. BGE 145 II 176 E. 4.2; VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562, E. 3.1) bzw. einer Allgemeinverfügung (vgl. BGr, 27. Januar 2015,1C_444/2015, E. 3.4; VGr, 16. Juni 2022, VB.2021.00092, E. 1.3). Die Aufhebung und Rückweisung einer Quartierplanfestsetzung hat entsprechend zur Folge, dass die Rechtslage unabhängig vom ersten Rechtsgang neu beurteilt werden muss, soweit die Rückweisung nicht mit verbindlichen Vorgaben für eine allfällige Neufestsetzung verbunden ist. Wird das Verfahren – wie hier – in den Stand zurückversetzt, in dem es sich vor der ersten Quartierplanfestsetzung befand, so können im Rahmen der zweiten Festsetzung neue Parteien hinzutreten und neue Rügen vorgebracht werden. Eine "res iudicata" liegt im vorliegenden Fall einzig insoweit vor, als das Verwaltungsgericht in dem im Jahre 2018 ergangen Urteil verbindlich festgehalten hat, dass die im südlichen Perimeter ursprünglich geplante Stichstrasse nicht festgesetzt werden darf. Vor diesem Hintergrund hat der Beschwerdegegner 1 das Planausarbeitungsverfahren gemäss §§ 151 ff. PBG zu Recht ab 2019 erneut durchgeführt und den Quartierplan "Unterdorf" 2022 erneut festgesetzt, nachdem das Verwaltungsgericht 2018 entschieden hatte, den 2010 festgesetzten Quartierplan aufzuheben und die Sache mit weitgehend offenem Ausgang an die Erstinstanz zurückzuweisen.

1.3.5

Dieser Schluss wird durch die Rechtsprechung zur Anfechtung von Erlassen bestätigt: Wird ein Erlass einer Totalrevision unterzogen, sind alle seine Bestimmungen anfechtbar – selbst wenn sie mit der bisherigen Fassung des Erlasses übereinstimmen. Wird hingegen ein Erlass nur teilweise geändert, können im Prinzip bloss die geänderten Bestimmungen angefochten werden (VGr, 23. Juni 2022, AN.2022.00001, E. 1.3.1, mit Hinweis auf BGE 135 I 28 E. 3.1.1; Jürg Bosshard/Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19 N. 83). Es erscheint sachgerecht, die Anfechtbarkeit einer Planfestsetzung bzw. einer Allgemeinverfügung analog zur Anfechtbarkeit eines totalrevidierten Erlasses zu behandeln, wenn eine Planfestsetzung – wie der vorliegende Quartierplan "Unterdorf" – in einem ersten Rechtsgang vollständig aufgehoben und mit weitgehend offenem Ausgang an die Erstinstanz zurückgewiesen wurde.

1.3.6

Demnach bedeutet der Umstand, dass die frühere Eigentümerschaft des Grundstücks Kat.-Nr. 01 gegen die 2010 ergangene Festsetzung des Quartierplans kein Rechtsmittel erhoben hatte, nicht, dass diesbezüglich ein rechtskräftiger Entscheid vorliegt. Vielmehr führten die vollständige Aufhebung des Quartierplans im Jahr 2018 und die Neufestsetzung im Jahr 2022 dazu, dass der Rechtsmittelweg in Bezug auf alle Personen neu eröffnet wurde, die durch den Quartierplan "Unterdorf" auf legitimationsbegründende Weise betroffen sind – unabhängig davon, ob die zweite Festsetzung für sie nachteiliger war als die ursprüngliche Festsetzung. Mit der Vorinstanz ist demnach davon auszugehen, dass im vorliegenden Fall keine "res iudicata" vorliegt, die es gerechtfertigt hätte, auf den Rekurs nicht einzutreten. Das Gleiche gilt in Bezug auf das Beschwerdeverfahren.

1.4

Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümerschaft des im Quartierplanperimeter liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffen und beschwert, soweit ihr Rekurs abgewiesen wurde. Die Legitimation der Beschwerdeführenden ist demnach grundsätzlich zu bejahen (vgl. § 338a PBG). Die Beschwerdeberechtigung beschränkt sich indessen auf jene Rügen, mit denen sie vorbringen, dass sich der Quartierplan negativ auf ihr Grundstück auswirke (vgl. BGr, 25. April 2007,1A.266/2006, E. 3; BGE 117 Ia 412 E. 1a). In Bezug auf die einzelnen Rügen wird im Folgenden noch zu prüfen sein, ob die Legitimation zu verneinen ist, weil sich für die Beschwerdeführenden im Gutheissungsfall keine Vorteile ergäben.

1.5

Die Beschwerdeführenden machen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend.

1.5.1

Zur Begründung bringen die Beschwerdeführenden vor, der Beschwerdegegner 1 habe im Rahmen der neuen Erarbeitung und Festsetzung des Quartierplans zwischen 2019 und 2022 jeweils die Auskunft erteilt, dass der neu festzusetzende Quartierplan "Unterdorf" grundsätzlich nicht mehr angefochten werden könne, weil es sich um eine "res iudicata" handle. Entsprechend seien zahlreiche Quartierplangenossinnen und -genossen davon abgehalten worden, ein Rechtsmittel gegen den 2022 festgesetzten Quartierplan zu erheben.

1.5.2

Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob der Beschwerdegegner 1 gegenüber den Quartierplangenossen effektiv eine vorbehaltlose – unzutreffende (vgl. E. 1.3.6) – Auskunft erteilt hat, wonach der im Jahr 2022 neu festgesetzte Quartierplan "Unterdorf" infolge "res iudicata" nicht anfechtbar sei. Denn die Beschwerdeführenden legen nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern sie in Bezug auf diese Rüge gemäss § 338a PBG legitimiert sein sollten (vgl. E. 1.4). Die geltend gemachten Nacheile (fehlende Anfechtungsmöglichkeit bzw. Verletzung des rechtlichen Gehörs) betreffen nicht sie selber, da sie den Festsetzungsbeschluss – entsprechend der korrekten Rechtsmittelbelehrung im erstinstanzlichen Entscheid – mit Rekurs und anschliessend mit Beschwerde angefochten haben. Vielmehr machen die Beschwerdeführenden Nachteile von anderen Quartierplangenossinnen und -genossen bzw. von Drittpersonen geltend, ohne dass sie für den Gutheissungsfall einen legitimationsbegründenden praktischen eigenen Nutzen darlegen könnten (vgl. BGr, 13. August 2025,1C_200/2024, E. 2 [zur BGE-Publikation vorgesehen]; BGE 141 II 50 E. 2.1; VGr, 23. September 2021, VB.2021.00184, E. 4.1.2). Es wäre Sache der betreffenden Drittpersonen gewesen, selbständig – ausserhalb des vorliegenden Verfahrens – einen Rechtsverweigerungsrekurs zu erheben oder eine Wiederherstellung der Rekursfrist zu verlangen, wenn sie effektiv aufgrund von Auskünften des Beschwerdegegners 1 davon abgehalten worden wären, die Quartierplanfestsetzung rechtzeitig anzufechten.

1.5.3

Zusammenfassend ist auf die Beschwerde mangels Legitimation nicht einzutreten, soweit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt wird.

1.6

Der Beschwerdegegner 1 stellt die Legitimation der Beschwerdeführenden sodann auch im Zusammenhang mit den Rügen betreffend den M-Bach in Frage.

1.6.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass die allfällige Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 06 (NZT Nr. 011 und 012) mit einer Brücke über den M-Bach sowie allfällige erforderliche Hochwasserschutzmassnahmen zu Situationen führen könnten, die im Widerspruch zu den Festlegungen des Quartierplans stünden, was eine entsprechende Koordination erfordere. Unklar sei beispielsweise, ob eine Konzession erteilt werden könne, die für die Brückenzufahrt zu den Grundstücken Kat.-Nr. 05 und 06 erforderlich sei, und ob die damit verbundenen Verkehrsflüsse im quartierplanerischen Verkehrsgutachten berücksichtigt worden seien. Dabei könnten weitergehende Nutzungen der Brücke bzw. der H-Strasse die Beschwerdeführenden zusätzlich betreffen. Der im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Mehrverkehr auf der H-Strasse sei auch insoweit zweckwidrig, als in Bezug auf den M-Bach künftig allenfalls Renaturierungs- oder Revitalisierungsmassnahmen angeordnet werden müssten und der M-Bach aus Gründen des Hochwasserschutzes allenfalls zu verbreitern sei.

1.6.2

Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich, dass der Gewässerraum des M-Bachs im Abschnitt entlang der H-Strasse rechtskräftig festgesetzt worden ist. Die Vorinstanz führte in diesem Zusammenhang aus, gemäss dem Technischen Bericht von 2022 sei auf den Quartierplan Rücksicht genommen worden, um spätere Konflikte zu vermeiden. Aufgrund einer asymmetrischen Anordnung werde die H-Strasse vom festgelegten Gewässerraum nicht betroffen, wenn sie auf 4,4 m verbreitet werde. Die H-Strasse werde nicht zusätzlich belastet, zumal die Zufahrt über den M-Bach bereits heute bestehe und durch den Quartierplan "Unterdorf" nicht verändert werde.

1.6.3

Aus den Akten geht hervor, dass die Zufahrt, die (bereits heute) von der H-Strasse über das Grundstück Kat.-Nr. 05 zum Grundstück Kat.-Nr. 06 führt, in einer Entfernung von ca. 10 m vom Grundstück der Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 01) beginnt. Trotz der räumlichen Nähe ist jedoch nicht erkennbar, inwiefern die Massnahmen, die der Quartierplan "Unterdorf" im Bereich der Zufahrt von der H-Strasse über den M-Bach zu den Grundstücken Kat.-Nr. 05 und 06 (NZT Nr. 011 und 012) sowie im Bereich entlang des M-Bachs vorsieht, einen legitimationsbegründenden Nachteil auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden haben könnten (vgl. vorn, E. 1.4). Insbesondere ist nicht ersichtlich, inwieweit die Verkehrssicherheit im Bereich des Grundstücks der Beschwerdeführenden beeinträchtigt werden könnte, wenn die Grundstücke Kat.-Nr. 05 und 06 mit der (bestehenden) Zufahrt über den M-Bach erschlossen würden bzw. wenn für eine solche Erschliessung eine gewässerrechtliche Konzession erforderlich wäre. Sodann haben die Beschwerdeführenden nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich, welcher praktische Nutzen auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden zu erwarten wäre, wenn das Quartierplanverfahren mit einem allfälligen künftigen gewässerrechtlichen Verfahren koordiniert würde.

1.6.4

Schliesslich ist auch nicht erkennbar, inwieweit die Verbreiterung der H-Strasse auf 4,4 m, die im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehen ist, im Widerspruch zum rechtskräftig festgelegten Gewässerraum des M-Bachs bzw. zu allfälligen Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzmassnahmen stehen sollte. Die Beschwerdeführenden haben in diesem Zusammenhang nicht substanziiert dargelegt, inwieweit die Ausführungen der Vorinstanz zum M-Bach bzw. die diesbezüglichen Darlegungen im Technischen Bericht von 2022 unzutreffend sein sollten. Aus der Gewässerschutzgesetzgebung des Bundes ergibt sich, dass der Gewässerraum der Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer und dem Schutz vor Hochwasser dient (Art. 36a Abs. 1 lit. a und b des Gewässerschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 [GSchG; SR 814.20]), wobei die Breite des Gewässerraums (auch) den für den Hochwasserschutz und für eine Revitalisierung erforderlichen Raum sicherstellen muss (Art. 41a Abs. 3 lit. a und c der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht näher begründet, inwiefern es im vorliegenden Perimeter zulässig und erforderlich sein könnte, Hochwasserschutzmassnahmen ausserhalb des festgesetzten Gewässerraums anzuordnen.

1.6.5

Zusammenfassend ist kein legitimationsbegründender praktischer Nutzen der Beschwerdeführenden ersichtlich, der resultieren könnte, falls sich ihre Rügen betreffend die quartierplanrechtlichen Festlegungen im Bereich des M-Bachs als begründet erweisen würden. In diesem Punkt ist demnach nicht auf die Beschwerde einzutreten.

1.7

Auf die Beschwerde ist ferner auch insoweit nicht einzutreten, als die Beschwerdeführenden eventualiter beantragt haben, auf ihrem Grundstück sei auf eine Stromverteilkabine bzw. auf ein entsprechendes Aufstellrecht zu verzichten. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass den Beschwerdeführenden kein legitimationsbegründender Nachteil daraus erwächst, dass auf S. 19 des Technischen Berichts versehentlich ihr Grundstück (NZT Nr. 013) – anstelle des Grundstücks NZT Nr. 014 – als Standort für eine Verteilkabine erwähnt wird. Zum einen wird das richtige Grundstück (NZT Nr. 014) sowohl auf S. 12 als auch auf S. 19 des Technischen Berichts erwähnt. Zum anderen ist die Verteilkabine auch im festgesetzten Plan "Beitragsperimeter Wasser, Strom, Massstab 1:500" auf dem korrekten Grundstück NZT Nr. 014 eingetragen. Die einmalige irrtümliche Grundstücksbezeichnung, die von allen Seiten als redaktioneller Fehler anerkannt wird, vermag demnach offensichtlich kein Recht der Elektrizitätswerke zu begründen, auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden eine Verteilkabine zu errichten.

1.8

Auf den Beschwerdeantrag 6, wonach die aufschiebende Wirkung der Beschwerde "beizubehalten" sei, ist aufgrund von § 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1 VRG nicht einzutreten. Der Beschwerdeantrag 5 erweist sich als gegenstandslos, nachdem das Verwaltungsgericht die vorinstanzlichen Akten gemäss § 57 Abs. 1 VRG von Amtes wegen beigezogen hat.

2. Rechtsgrundlagen und Kognition

2.1

Der Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu diesem Zweck hat er einerseits mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür zu sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligung und ohne nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG). Andererseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind dabei so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen genügen (§ 128 Abs. 2 PBG).

2.2

Nach Massgabe von § 2 lit. c PBG kommt den Gemeinden bzw. der kommunalen Planungsbehörde bei der Nutzungsplanung Autonomie im Sinn von Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) zu. Dies gilt auch für den Quartierplan – einen Sondernutzungsplan (vgl. E. 1.3.4) –, der im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglicht und die dafür nötigen Anordnungen enthält (§ 123 Abs. 1 PBG; vgl. VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562, E. 3.1; VGr, 5. Dezember 2024, VB.2022.00723, E. 2.1).

2.3

Das Baurekursgericht verfügt bei der Überprüfung kommunaler Nutzungspläne über volle Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG). Damit wird Art. 33 Abs. 1 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) nachgekommen, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen durch mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Dieses Erfordernis schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt, soweit über die Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist (Art. 2 Abs. 3 RPG). Aufgrund der kommunalen Planungsautonomie darf die Rechtsmittelinstanz nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn das Baurekursgericht zu respektieren. Bei der Überprüfung des kommunalen Planungsentscheids muss insbesondere berücksichtigt werden, dass der erstinstanzlichen Behörde verschiedene Planungsvarianten zur Auswahl stehen können. Das Baurekursgericht darf von der gewählten Lösung nur abweichen, wenn sich die kommunale Behörde von unsachlichen, zweckfremden Erwägungen hat leiten lassen oder sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit verletzt (VGr, 6. Oktober 2025, VB.2023.00562, E. 3.2; VGr, 6. Januar 2025, VB.2023.00321, E. 4.2).

2.4

Das Verwaltungsgericht – als zweite Rechtsmittelinstanz – überprüft Rekursentscheide im Beschwerdeverfahren nur auf Rechtsverletzungen hin (einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung). Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).

3. Verjährung

3.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die im Jahre 2005 erfolgte Einleitung des Quartierplans "Unterdorf" sei mittlerweile verjährt. In den vergangenen 20 Jahren hätten im Beizugsgebiet des Quartierplans zahlreiche Grundeigentümerschaften geändert; so hätten etwa die Beschwerdeführenden ihre Liegenschaft erst 2012 erworben. Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens könne nicht während unbeschränkter Zeit gelten, denn die neu hinzugekommenen Grundeigentümerschaften hätten keine Gelegenheit, sich zum Einleitungsbeschluss zu äussern bzw. diesen anzufechten, sodass das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) und die Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) missachtet würden. Analog zu anderen Bereichen des Planungs- und Baurechts sei deshalb davon auszugehen, dass eine Quartierplaneinleitung verjähre, wenn innert 3 Jahren nach dem Einleitungsbeschluss keine Festsetzung erfolgt sei (vgl. § 322 PBG in Bezug auf Baubewilligungen; § 235 PBG in Bezug auf die planungsrechtliche Baureife; § 307 PBG in Bezug auf das Brandstattrecht). Wenn gegen einen Quartierplan ein Rechtsmittel erhoben werde, sei davon auszugehen, dass der Einleitungsbeschluss verjähre, wenn innert 10 Jahren kein Festsetzungsbeschluss erfolge. Da die Festsetzung eines Quartierplans einen rechtskräftigen Einleitungsbeschluss voraussetze und dieser im vorliegenden Fall aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr vorliege, sei die im Jahre 2022 erfolgte Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf" aufzuheben.

3.2

Der Argumentation der Beschwerdeführenden kann nicht gefolgt werden.

3.2.1

Die Beschwerdeführenden räumen selber ein, dass das Planungs- und Baugesetz keine Verjährungsfristen vorsieht in Bezug auf die Einleitung und die Festsetzung von Quartierplänen. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Regelungsbereichen – etwa bei der Erteilung einer Baubewilligung (§ 322 Abs. 1 PBG) – eine Verjährungsfrist vorsieht, spricht nicht dafür, diese Bestimmungen im Quartierplanverfahren analog anzuwenden, im Gegenteil: Wenn das Gesetz differenzierte, sachspezifische Verjährungsbestimmungen enthält, stellt dies vielmehr ein Indiz dafür dar, dass sich der Gesetzgeber der Verjährungsthematik im Planungs- und Baurecht bewusst war und im vorliegenden Zusammenhang somit nicht versehentlich, sondern bewusst auf eine Verjährungsregelung verzichtet hat (vgl. BGE 149 IV 376 E. 6.6). Hat aber der Gesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen, sondern stillschweigend – im negativen Sinn – mitentschieden (qualifiziertes Schweigen), bleibt kein Raum für eine richterliche Lückenfüllung (vgl. BGE 146 III 426 E. 3.1).

3.2.2

Der allgemeine Rechtsgrundsatz, wonach die Verjährung oder die Verwirkung selbst bei Fehlen einer ausdrücklichen Gesetzesbestimmung zur Anwendung kommen (vgl. BGr, 26. November 2024,2C_64/2023, E. 10.2, zur BGE-Publikation vorgesehen), stellt im vorliegenden Fall ebenfalls keinen Grund dafür dar, von einer Verjährung des Einleitungsbeschlusses auszugehen: Dieser Rechtsgrundsatz bezieht sich einzig auf öffentlich-rechtliche Ansprüche des Staats gegenüber den Bürgerinnen und Bürgern oder umgekehrt – insbesondere in Bezug auf finanzielle Ansprüche (vgl. BGE 126 II 49 E. 2.a) sowie auf Verwaltungssanktionen mit pönalem Charakter (vgl. BGE 140 II 384 E. 4.2). Der Einleitungsbeschluss eines Quartierplanverfahrens begründet jedoch keine Ansprüche von Privaten gegenüber dem Gemeinwesen oder vom Gemeinwesen gegenüber den Quartierplangenossinnen und -genossen, sondern bedeutet lediglich die Feststellung, dass die Voraussetzungen zur Durchführung eines Quartierplanverfahrens gegeben sind und dass sich die Gebietsabgrenzung als zweckmässig erweist (vgl. § 148 Abs. 2 PBG und § 23 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 [QPV; LS 701.13]; BGr, 9. Februar 2026,1C_225/2025 [zur BGE-Publikation vorgesehen], E. 1.2).

3.2.3

Die Annahme einer aussergesetzlichen drei- oder zehnjährigen Verjährungsfrist in Bezug auf Einleitungsbeschlüsse erschiene bei Quartierplanverfahren im Übrigen auch nicht sachgerecht: Das Ziel der Quartierplanung liegt darin, in einem bestimmten Perimeter eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung zu ermöglichen (vgl. § 123 Abs. 1 PBG). Dies erfordert oftmals ein langwieriges Verfahren, das zuweilen Jahrzehnte dauert (Michael Steiner/Peter Bösch, Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024 [Zürcher Planungs- und Baurecht], S. 299) – anders als in den von den Beschwerdeführenden erwähnten Fällen, in denen das Gesetz eine Verjährungs- oder Verwirkungsfrist vorsieht (z. B. § 322 Abs. 1 PBG). Dabei ist die Bedeutung des Einleitungsbeschlusses zu relativieren: Dieser stellt lediglich die Quartierplanbedürftigkeit eines Gebiets fest bzw. die Notwendigkeit, einen bestimmten Perimeter im Rahmen eines Quartierplanverfahrens zu erschliessen. § 148 Abs. 2 PBG hält zwar fest, dass nach Inkrafttreten des Einleitungsbeschlusses nicht mehr eingewendet werden könne, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten, weshalb die Rechtsprechung den Einleitungsbeschluss als Endentscheid qualifiziert (vgl. BGE 140 II 25 E. 1.1). Die Bedeutung dieser Bestimmung ist jedoch insoweit zu relativieren, als das Verfahren gemäss der Rechtsprechung zu beenden ist, wenn die Voraussetzungen, die die Einleitung des Verfahrens begründeten, nachträglich wegfallen bzw. wenn sich der angestrebte Zweck von vornherein gar nicht verwirklichen lässt (VGr, 7. Oktober 2010, VB.2010.00250, E. 3 und 4.4; VGr, 6. Dezember 2007, VB.2007.00405, E. 3.1; vgl. BGr, 29. Februar 2000,1P.409/1999, E. 3a). Auch Personen, die später – u. U. mehrere Jahre nach der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses – ein Grundstück im Quartierplanperimeter erwerben, können demnach auf dem Rechtsmittelweg noch rügen, dass die Voraussetzungen für die Einleitung des Quartierplanverfahrens nachträglich weggefallen seien. Eine entsprechende Rüge haben die Beschwerdeführenden denn auch im vorliegenden Verfahren vorgebracht (vgl. hinten, E. 4). Hinzu kommt, dass auch Personen, die nach der Einleitung des Quartierplanverfahrens ein Grundstück im Perimeter erworben haben, innert der Auflage des überarbeiteten Entwurfs verlangen können, dass ihr Grundstück aus dem Quartierplanverfahren entlassen wird (§ 155 Abs. 1 lit. b PBG). Im Rahmen der Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf" wurden denn auch 17 Parzellen aus dem Verfahren entlassen.

3.2.4

Im Übrigen macht der Beschwerdegegner 1 zu Recht geltend, dass Käuferinnen und Käufer von Liegenschaften, die in einem Quartierplangebiet liegen, aufgrund des im Grundbuch angemerkten Quartierplanbanns (§ 150 Abs. 3 PBG) darüber informiert sind, dass sich die Liegenschaft im Beizugsgebiet eines eingeleiteten Quartierplans befindet. Im vorliegenden Fall wurde der Quartierplanbann überdies im Kaufvertrag des Grundstücks erwähnt, den die Beschwerdeführenden 2012 abgeschlossen haben.

3.3

Zusammenfassend bedeutet der Umstand, dass das PBG keine Verjährbarkeit des Einleitungsbeschlusses vorsieht, weder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 1 BV) noch der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) der nachträglich zugezogenen Quartierplangenossinnen und -genossen. Die Rüge der Beschwerdeführenden, der angefochtene Festsetzungsbeschluss sei aufgrund der Verjährung oder Verwirkung des im Jahre 2005 erfolgten Einleitungsbeschlusses aufzuheben, erweist sich demnach als unbegründet.

4. Ausleitung des Quartierplans

4.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, das Quartierplangebiet "Unterdorf" sei nicht quartierplanbedürftig, bzw. die Voraussetzungen für einen Einleitungsbeschluss gemäss § 23 QPV seien heute nicht mehr erfüllt. Der im Jahre 2005 eingeleitete Quartierplan hätte deshalb im Jahre 2022 nicht (nochmals) festgesetzt werden dürfen, sondern hätte vielmehr wieder ausgeleitet werden müssen. Insbesondere seien heute alle Grundstücke im Bezugsgebiet ihrer planungsrechtlich vorgesehenen Nutzung zugeführt bzw. baureif, sodass der mit § 123 Abs. 1 PBG angestrebte Quartierplanzweck nicht mehr erfüllt werden könne. Bereits heute könnten sämtliche Grundstücke im Perimeter zonenkonform genutzt bzw. überbaut werden. Mit dem Quartierplan "Unterdorf" sollten lediglich wenige Grundstücke an bestehende Leitungen angeschlossen, einige bestehende Leitungen ersetzt und punktuell eine Feuerwehrzufahrt ermöglicht werden, was nicht genüge, um eine Quartierplanbedürftigkeit zu bejahen. Der festgesetzte Quartierplan diene sodann auch nicht der Verkehrsentlastung des alten Dorfkerns, da vorgesehen sei, die H-Strasse auszubauen und mehr Verkehr in diese Strasse zu leiten. Die Ausleitung des Quartierplanverfahrens rechtfertige sich schliesslich auch deshalb, weil die Gemeinde Boppelsen derzeit eine BZO-Revision durchführe.

4.2

Die Vorinstanz war zum Schluss gelangt, am Zweck des Quartierplans "Unterdorf" habe sich im Jahre 2022 – trotz der seit dem Einleitungsbeschluss im Jahre 2005 verstrichenen Zeit – nichts Wesentliches geändert. Das damalige Ziel, die Erschliessung des Gebiets sicherzustellen (Strassen, Wasserleitungen, Entwässerungsanlagen etc.), die Überbaubarkeit der Grundstücke zu regeln und die Kostenverleger für die Erschliessungsanlagen festzulegen, könne noch immer verwirklicht werden. Das Gebiet weise beträchtliche Nutzungsreserven auf. Gemäss dem Technischen Bericht von 2022 würden neben den heute landwirtschaftlich genutzten Flächen von gut 2 Hektaren auch die alten Bauernhäuser und die Gärten erhebliche Ausnützungsreserven und ein entsprechendes Verkehrspotenzial aufweisen. Bereits gemäss dem Technischen Bericht von 2007 seien nicht nur die unbebauten und unerschlossenen Bereiche im südlichen Perimeter im Fokus gestanden, sondern auch der unbebaute Westteil des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Sodann sei bereits bei der im Jahre 2010 erfolgten Festsetzung eine rückwärtige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 via H-Strasse vorgesehen gewesen, die mit der heute vorgesehenen Variante vergleichbar sei. Demnach bestehe kein Anlass, das vorliegende Quartierplanverfahren zu beenden bzw. auszuleiten.

4.3

Gemäss der vorerwähnten Rechtsprechung (E. 3.2.3) ist das Quartierplanverfahren zu beenden, wenn die Voraussetzungen, welche die Einleitung eines Quartierplanverfahrens begründeten, nachträglich wegfallen bzw. wenn sich der vom Quartierplan angestrebte Zweck von vornherein gar nicht verwirklichen lässt. Eine Ausleitung des Quartierplanverfahrens kann sich etwa dann rechtfertigen, wenn die umweltrechtlichen Planungswerte in einer bestehenden, aber noch nicht erschlossenen Bauzone für Wohngebäude dauerhaft überschritten werden, wenn ein grösserer Teil des Beizugsgebiets ausgezont wird oder wenn die Groberschliessungsanlagen entgegen der Annahme im Einleitungszeitpunkt nicht zeitgerecht gebaut werden können (Steiner/Bösch, S. 300). Das Gebot der Verfahrensbeendigung entspricht in solchen Konstellationen dem Grundsatz gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG, wonach Nutzungspläne – und somit auch Quartierpläne (vgl. E. 1.3.4) – nötigenfalls anzupassen sind, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (vgl. BGr, 18. Juli 2024,1C_316/2023, E. 4.2; BGr, 3. Januar 2024,1C_544/2022, E. 3.4).

4.4

Vorab liesse sich fragen, ob die Beschwerdeführenden dazu legitimiert sind, die Ausleitung des gesamten Quartierplanverfahrens zu verlangen, oder ob sich ihre Legitimation darauf beschränkt, eine Teilausleitung des nördlichen Quartierplangebiets oder eine Entlassung ihres Grundstücks aus dem Quartierplan "Unterdorf" zu verlangen (vgl. vorn, E. 1.4). Die Frage kann offen gelassen werden, da das Begehren ohnehin aus den nachfolgenden Gründen abzuweisen ist.

4.4.1

Vor dem Hintergrund der Rechtsprechung und Literatur (vgl. vorn, E. 3.2.3 und E. 4.3) ist die Ausleitung eines eingeleiteten Quartierplanverfahrens lediglich dann als erforderlich zu erachten, wenn sich der Zweck, der mit dem Quartierplan angestrebt wird, von vornherein nicht verwirklichen lässt. Die Beispiele, die in der Rechtsprechung und Literatur erwähnt werden, machen deutlich, dass es sich bei den Ausleitungsfällen um Konstellationen handelt, in denen bereits ohne eingehende Prüfung der Erschliessungssituation augenscheinlich erscheint, dass der im Einleitungszeitpunkt angestrebte Zweck nicht (mehr) realisiert werden kann – etwa weil die geplanten Erschliessungen bzw. Überbauungen aus lärmrechtlichen Gründen, wegen einer Auszonung oder wegen fehlerhafter Planungsannahmen nicht bzw. nicht mehr verwirklicht werden können. Die Ausleitung eines Quartierplans setzt demnach voraus, dass auch ohne vertiefte Prüfung der Situation deutlich wird, dass der Quartierplanzweck nicht erreichbar ist – sei es, dass die Einleitung auf offensichtlich unzutreffenden Annahmen beruhte oder dass sich die rechtliche oder tatsächliche Situation seit dem Einleitungsbeschluss entsprechend geändert hat. Erscheint hingegen nicht ausgeschlossen, dass der eingeleitete Quartierplan die angestrebten Zwecke vollständig oder teilweise zu erreichen vermag, so ist auf eine Ausleitung des Quartierplans zu verzichten. Stattdessen ist diesfalls im Rahmen des Festsetzungsverfahrens zu prüfen, welche einzelnen Quartierplanmassnahmen anzuordnen sind und auf welche Massnahmen zu verzichten ist.

4.4.2

Im vorliegenden Fall erscheint nicht von vornherein augenscheinlich, dass der im Einleitungszeitpunkt angestrebte Zweck heute aufgrund einer veränderten Situation nicht mehr realisiert werden kann. Zwar wurden nach der Einleitung des Quartierplans "Unterdorf" im Jahr 2005 offenbar einzelne Grundstücke im Quartierplanperimeter überbaut (z. B. Kat.-Nr. 07), und das Verwaltungsgericht hat mit dem Urteil VB.2015.00515 vom 4. April 2018 den Verzicht auf eine ursprünglich geplante Stichstrasse angeordnet. Doch gemäss der GIS-Karte "Überbauungs- und Erschliessungsstand" (vgl. Art. 31 RPV) befinden sich im Perimeter immer noch diverse Grundstücke, die erst "in 5 Jahren baureif" sind, insbesondere Kat.-Nr. 03, 08, 09 und 06. Ferner sind sowohl der Technische Bericht als auch die fachkundige Vorinstanz in Bezug auf die Neufestsetzung zum Schluss gelangt, dass der Quartierplan "Unterdorf" weiterhin zweckmässig sei, um im gesamten Beizugsgebiet eine Nutzung zu ermöglichen, die der planungs- und baurechtlichen Ordnung entspricht. Vor dem Hintergrund der prima vista plausibel erscheinenden Facheinschätzungen und im Rahmen der auf Rechtsfehler beschränkten Überprüfung des Verwaltungsgerichts ist mit Blick auf den Neuzuteilungsplan nachvollziehbar, dass sich sowohl im nördlichen als auch im südlichen Teil des Beizugsperimeters unüberbaute Grundstücksflächen befinden, bei denen jedenfalls nicht offensichtlich erscheint, dass sie auch ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens zur Baureife gebracht werden könnten. So ist etwa prima facie nicht ersichtlich, wie eine hinreichende Feuerwehrzufahrt zu mehreren unüberbauten Grundstücken im südlichen Perimeter gewährleistet werden könnte, wenn das im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Wegrecht entfallen würde, das die Erstellung einer 3,5 bis 5 m breiten Zufahrt ermöglicht – ungefähr im gleichen Trassee wie die ursprüngliche Stichstrasse (die ursprüngliche Stichstrasse wäre ca. 130 m lang und 5 m breit gewesen, vgl. VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515, E. 3.1; zu Dienstbarkeiten als Massnahmen zur Erschliessung eines Quartierplangebiets vgl. BGr, 9. Februar 2022,1C_129/2021, E. 5.4 und 6.6).

4.4.3

Sodann trifft entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht zu, dass das Verwaltungsgericht im 2018 ergangenen Urteil eine Ausleitung des Verfahrens empfohlen hat. Vielmehr hielt das Gericht damals fest, es bleibe dem Beschwerdegegner 1 überlassen, inwiefern er das Quartierplanverfahren – unter Verzicht auf die Stichstrasse – weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen wolle (vgl. VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515, E. 7, zitiert in E. 1.3.2). Damit hat das Verwaltungsgericht offengelassen, auf welche Weise das Quartierplanverfahren zu einem Abschluss zu bringen sei, und somit weder eine Ausleitung des Verfahrens noch eine Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf" ausgeschlossen.

4.4.4

Die am 14. März 2025 öffentlich aufgelegte Zonenplanrevision der Gemeinde Boppelsen (abrufbar unter: www.boppelsen.ch/revision-bau-und-zonenordnung-oeffentliche-auflage-und-mitwirkung-anhoerung) sieht unter anderem vor, dass der westliche Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 03, das an das Grundstück der Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 01) angrenzt, von der Kernzone K2 in die Kernzone K1 umgezont wird. Inwieweit diese Umzonung – oder andere BZO-Änderungen – dem vorliegend festgesetzten Quartierplan "Unterdorf" entgegenstehen könnten (vgl. BGr, 9. Februar 2021,1C_121/2020, E. 5.2) oder diesen obsolet machen könnten, wird von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich.

4.5

Zusammenfassend ist die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt, dass der Beschwerdegegner 1 im Rahmen der zweiten, ab dem Jahre 2019 laufenden Durchführung des Quartierplanverfahrens nicht dazu verpflichtet war, das im Jahre 2005 eingeleitete Quartierplanverfahren wieder auszuleiten. Vielmehr war der Beschwerdegegner 1 grundsätzlich dazu befugt, im Perimeter erneut einen Quartierplan festzusetzen – unter Verzicht auf die ursprünglich geplante Stichstrasse. Das Begehren um Ausleitung des gesamten Quartierplanverfahrens ist somit abzuweisen. Der Umstand, dass im vorliegenden Fall keine Ausleitungspflicht bestand, besagt allerdings noch nichts über die Rechtsmässigkeit der einzelnen Quartierplanmassnahmen. Diese wird im Folgenden zu prüfen sein.

5.

Einbezug des Grundstücks der Beschwerdeführenden

5.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass ihr Grundstück Kat.-Nr. 01 bei der Festsetzung des Quartierplans "Unterdorf" nicht hätte miteinbezogen werden dürfen, da es vollständig erschlossen sei und da es von den Massnahmen, die im Rahmen des Quartierplans vorgesehen seien, in keiner Hinsicht profitiere.

5.2

Unbestritten ist, dass das Grundstück der Beschwerdeführenden vollständig erschlossen ist und dass die Beschwerdeführenden kein (privates) Interesse an der Realisierung der festgesetzten Quartierplanmassnahmen haben. Umstritten ist hingegen, ob aus diesem Umstand eine Pflicht hätte abgeleitet werden müssen, auf den Einbezug des Grundstücks in das Quartierplanverfahren zu verzichten.

5.3

Das Verwaltungsgericht hat sich verschiedentlich zur Frage geäussert, inwieweit es zulässig ist, ein Grundstück in ein Quartierplanverfahren einzubeziehen, das kein Interesse an den Erschliessungsmassnahmen des Quartierplans hat. In einem jüngeren Urteil hielt das Gericht fest, dass der Einbezug eines Grundstücks nicht gerechtfertigt sei, wenn eine Parzelle bereits rechtsgenügend erschlossen sei und auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil erfahre (VGr, 25. Mai 2025, VB.2023.00562, E. 5.3 und 5.5). In früheren Urteilen war das Gericht hingegen zum Schluss gelangt, dass es zulässig sein könne, Grundeigentümer, deren Grundstücke für eine Quartiererschliessung unbedingt benötigt werden, in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese Grundeigentümer aus dem Quartierplan keinen Nutzen zögen (VGr, 2. Oktober 2014, VB.2013.00742, E. 5.3; VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 4.2 [= BEZ 2006 Nr. 26 = RB 2004 Nr. 61]; VGr, 22. August 2002, VB.2001.00326, E. 4a; vgl. auch VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00798, E. 4.3).

5.4

Die vorerwähnten Urteile des Verwaltungsgerichts nehmen Bezug auf ein im Jahr 2000 ergangenes Bundesgerichtsurteil. Darin hielt das Bundesgericht fest, das Vorliegen eines privaten Interesses sei Voraussetzung für die mit dem Einbezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht gerechtfertigt. Wenn ein Grundstück bereits baureif sei und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen werde, weil es für die Gesamterschliessung benötigt werde, so fehle es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplangebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen und finanziellen Belastungen rechtfertige. Das betreffende Grundstück könne gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber – mit den entsprechenden nachteiligen Folgen – in den Quartierplan einbezogen werden (BGr, 14. März 2000,1P.721/1999, E. 3a). Aus der Rechtsprechung und Lehre geht sodann hervor, dass Grundstücke nur insoweit in einen Quartierplan mit einbezogen werden dürfen, als sich der damit verbundene Eigentumseingriff als verhältnismässig erweist (vgl. BGE 100 Ia 223 E. 3c; VGr, 4. April 2018, VB.2015.00515, E. 4.1; Steiner/Bösch, S. 298 f.; Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Diss. Zürich 2004, S. 91 f. und 183 f.).

5.5

Vor dem Hintergrund der vorerwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichts und der Lehre kann das Verwaltungsgerichtsurteil VB.2023.00562 nicht dahingehend verstanden werden, dass der Quartierplaneinbezug von Grundstücken, die keine privaten Erschliessungsinteressen haben, ausgeschlossen ist. Vielmehr erscheint es – entsprechend den übrigen in E. 5.3 erwähnten Verwaltungsgerichtsurteilen – lediglich ausgeschlossen, solche Grundstücke einzubeziehen, wenn sie für die Quartiererschliessung nicht unbedingt benötigt werden. Ferner sind diese Grundstücke nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) Grundsätzen zu entschädigen, ohne dass ihnen quartierplanrechtliche Kosten auferlegt werden. Da der in § 145 PBG geregelte Geldausgleich eine vollumfängliche, dem Enteignungsrecht entsprechende Entschädigung erlaubt, kann insoweit auch ein Grundstück in den Quartierplan einbezogen werden, das von den Quartierplanmassnahmen nicht profitiert – solange sich der damit verbundene Eigentumseingriff als verhältnismässig erweist. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass § 145 PBG die quartierplanrechtlichen Entschädigungszahlungen abschliessend regelt, sodass kein Raum für eine Entschädigung gestützt auf das kantonale Abtretungsrecht besteht (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2019.00355, E. 2.1.2; Peter Kleb, a. a. O., S. 80).

5.6

Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz in entschädigungsrechtlicher Hinsicht dem Umstand Rechnung getragen, dass das Grundstück der Beschwerdeführenden Kat.-Nr. 01 vom Quartierplan "Unterdorf" nicht profitiert: Aufgrund der fehlenden privaten Interessen der Beschwerdeführenden an der Quartierplanrealisierung hat die Vorinstanz – im Einklang mit Rechtsprechung und Literatur – angeordnet, dass die quartierplanbedingte Abtretung von 41 m2 nach enteignungsrechtlichen Massstäben zu entschädigen ist und dass den Beschwerdeführenden im Kostenverleger keine Belastungen auferlegt werden dürfen.

5.7

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Einbezug des Grundstücks der Beschwerdeführenden Kat.-Nr. 01 in das Quartierplanverfahren "Unterdorf" insoweit zulässig war, als diesem Umstand in entschädigungsrechtlicher Hinsicht Rechnung getragen wurde. Die Frage, ob der Quartierplaneinbezug des Grundstücks Kat.-Nr. 01 einen verhältnismässigen Eigentumseingriff darstellt, ist nachfolgend noch zu prüfen.

6.

Quartierplanbedürftigkeit im Allgemeinen

6.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Abtretung von 41 m2 ihres Grundstücks (Kat.-Nr. 01) stelle einen unverhältnismässigen Eigentumseingriff dar: Der Ausbau der I-Strasse diene dazu, zwei benachbarte Grundstücke (Kat.-Nr. 04 und 03) zu erschliessen, die nicht quartierplanbedürftig seien, weil sie grundstücksintern erschlossen werden könnten.

6.2

Mit dem Quartierplan werden die im Quartierplanperimeter nicht oder nicht vollständig erschlossenen Grundstücke durch eine Verbindung von Massnahmen der Landumlegung und der Erschliessung der Baureife und damit der Bebaubarkeit zugeführt. Gemäss § 128 Abs. 1 PBG müssen dabei alle Grundstücke innerhalb des Beizugsgebiets durch den Quartierplan feinerschlossen werden, und zwar so, dass die Erschliessung bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügt (§ 128 Abs. 2 PBG) und alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen oder nachbarliche Zustimmung in angemessener Weise überbaut werden können (vgl. § 126 Abs. 1 PBG; Steiner/Bösch, S. 282).

6.3

Grundstücke sind im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG sowie von §§ 233 und 234 PBG unter anderem dann genügend erschlossen, wenn sie selber und die darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich sind (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Von Bundesrechts wegen muss die befahrbare Strasse, die der Zufahrt dient, nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen Gebäude reichen. Vielmehr genügt es, wenn Benützerinnen und Benützer mit dem Motorfahrzeug oder einem öffentlichen Verkehrsmittel in hinreichende Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude gehen können (BGr, 19. August 2025,1C_180/2024, E. 5.4; BGE 136 III 130 E. 3.3.2; VGr, 24. Februar 2022, VB.2021.00589, E. 3.2). Die Hausanschlüsse (Gebäudeerschliessung) sind demnach nicht Teil der Feinerschliessung im Sinne von Art. 4 Abs. 2 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) bzw. § 128 Abs. 1 PBG (vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 5. A., Zürich/St. Gallen 2025, S. 140 f.; Alexander Rey, in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich etc. 2016, Rz. 3.273).

6.4

Für den Kanton Zürich hat der Regierungsrat die Erschliessungsanforderungen gestützt auf § 237 Abs. 2 PBG in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV; LS 700.4]) geregelt. Als "Zufahrten" gelten Strassen der Feinerschliessung gemäss § 3 lit. b VeRV (Verbindung ab der Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung), nicht aber Hauszufahrten gemäss § 3 lit. c VeRV (private grundstücks- oder arealinterne Strassen). Ausfahrten und Hauszufahrten werden gemäss § 13 VeRV nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (FKS-Richtlinie [abrufbar unter: www.feukos.ch/de/unterlagen]) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste ausgestaltet. Ziffer 9 der FKS-Richtlinie sieht für Gebäude bis 30 m Gesamthöhe vor, dass die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang maximal 60 m betragen darf. Zusätzlich ist eine Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug entlang einer Fassade zum Anleitern verlangt, wobei die Bestimmung nicht nur Anforderungen an die Masse der Stellfläche, sondern auch an den Standort des Hubrettungsfahrzeugs enthält. Im Unterschied dazu beschränkt sich Ziffer 8 der FKS-Richtlinie für Gebäude bis 11 m Gesamthöhe auf Vorschriften zum Löschfahrzeug: Die abgewickelte Schlauchlänge darf bei derartigen Gebäuden maximal 80 m betragen (VGr, 8. Dezember 2022, VB.2022.00310, E. 5.2).

6.5

Gemäss der Rechtsprechung ist die Einleitung eines Quartierplanverfahrens (§§ 147 f. PBG) nicht zulässig, wenn die Erschliessung anderweitig gewährleistet ist, die betroffenen Parzellen sinnvoll genutzt werden können und die Regelbauweise eingehalten wird. Diesfalls fehlt es an der Erforderlichkeit und damit an der Verhältnismässigkeit einer hoheitlich verfügten Quartierplanung. Massgebend ist dabei, ob die Grundstücke der gewünschten und grundsätzlich zulässigen Nutzung sinnvollerweise offenstehen und bereits ausreichend erschlossen sind oder allenfalls von der Eigentümerschaft selbst privat erschlossen werden können (BGr, 1. April 2019,1C_314/2018, E. 4.2).

6.6

Gemäss § 148 Abs. 2 PBG kann die Rüge, wonach die Voraussetzungen zur Durchführung eines Quartierplanverfahrens nicht erfüllt seien, nur im Rahmen der Anfechtung des Einleitungsbeschlusses geltend gemacht werden, nicht aber im Rahmen der Anfechtung des Festsetzungsbeschlusses. Diese Bestimmung kann allerdings nicht zur Folge haben, dass die Quartierplanbedürftigkeit in Bezug auf sämtliche Grundstücke im Perimeter unabänderlich feststeht, sobald der Einleitungsbeschluss in Rechtskraft erwachsen ist. Denn die Frage, ob ein Quartierplan zu einem unverhältnismässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie der betroffenen Grundstückseigentümer führt, stellt sich erst im Rahmen der definitiven Festlegung der Erschliessungsanlagen (VGr, 8. Dezember 2022, VB.2022.00310, E. 2.2). So war denn auch im vorliegenden Fall im Zeitpunkt der Einleitung (2005) noch nicht absehbar, dass der Quartierplan auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Landabtretung zur Realisierung einer Erschliessungsstrasse vorsehen könnte, zumal damals noch die Aufhebung der I-Strasse geplant war. Demnach stellte sich erst nach Abschluss des Einleitungsverfahrens die Frage, ob auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine Landabtretung erforderlich ist bzw. ob dieses Grundstück unbedingt benötigt wird, um die benachbarten Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 zu erschliessen (vgl. vorn, E. 5.3 und 5.5). Eine allenfalls fehlende Quartierplanbedürftigkeit eines einzelnen Grundstücks ist demnach im Rahmen der Quartierplanfestsetzung zu berücksichtigen, soweit die Erforderlichkeit bzw. Verhältnismässigkeit eines quartierplanrechtlichen Eigentumseingriffs zu beurteilen ist.

6.7

Dass die fehlende Quartierplanbedürftigkeit eines Grundstücks bei der Festsetzung des Quartierplans zu beachten ist, ergibt sich auch aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts. So hat das Gericht in einem 2024 ergangenen Urteil die Rüge geprüft, ein im Perimeter liegendes Grundstück sei nicht quartierplanbedürftig, da eine rein grundstücksinterne Erschliessung ausserhalb des Quartierplanverfahrens möglich sei. Das Gericht hat die Quartierplanbedürftigkeit des betreffenden Grundstücks bejaht, da eine grundstücksinterne Erschliessung entweder die Zustimmung Dritter benötigt hätte oder aber nur mit einer unzweckmässigen Autolift-Lösung für 16 Wohneinheiten in Frage gekommen wäre, die keine Feuerwehrzufahrt ermöglicht hätte (VGr, 5. Dezember 2024, VB.2022.00723, E. 5.3).

6.8

In einem von der Vorinstanz zitierten Urteil aus dem Jahr 2009 hatte das Verwaltungsgericht Folgendes festgehalten: Wenn ein Grundstück neben dem bestehenden Anschluss einen Zweitanschluss erfährt, kommt es für die Festsetzung des Erschliessungsgrades darauf an, ob sich die zusätzliche Anschlussmöglichkeit in erschliessungsmässiger Hinsicht als notwendig erweist (VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.00277, E. 6.3.1). Die Vorinstanz hat aus diesen Erwägungen abgeleitet, dass bei rückwärtigen Grundstücksteilen ein Zweitanschluss gerechtfertigt sei, wenn nach objektiver Beurteilung ein entsprechender Erschliessungsbedarf bestehe. Dieser vorinstanzliche Schluss ist aufgrund der vorangehenden Ausführungen zu präzisieren: Auch bei rückwärtigen Grundstücksteilen ist die quartierplanrechtliche Erforderlichkeit eines Eigentumseingriffs nur dann zu bejahen, wenn eine grundstücksinterne Erschliessung der zweiten Bautiefe (über die erste Bautiefe) nicht zulässig bzw. nicht realisierbar erscheint.

6.9

Als Fazit ist festzuhalten: Ein quartierplanrechtlicher Eigentumseingriff ist als nicht erforderlich und somit als unverhältnismässig zu erachten, wenn die Quartierplanziele auch mit weniger einschneidenden Massnahmen auf gleich wirksame Weise erreicht werden könnten (Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 BV). Wenn ein Quartierplan der Erschliessung eines Grundstücks dient, das grundstücksintern bzw. ohne Durchführung eines Quartierplanverfahrens erschlossen werden könnte, ist dies nur zulässig, wenn dafür kein Eigentumseingriff auf einem anderen Grundstück erforderlich ist, das vom Quartierplan selber nicht profitiert – selbst wenn dank dem Eigentumseingriff eine zweckmässigere Erschliessung realisiert werden könnte. Auf einem Grundstück, das bereits vollständig erschlossen ist, darf ein Quartierplan somit lediglich dann eine Landabtretung – gegen volle Entschädigung – vorsehen, wenn die Abtretung zur Erschliessung eines anderen, quartierplanbedürftigen Grundstücks unbedingt benötigt wird (vgl. vorn, E. 5.5 und 6.6).

6.10

Vor dem Hintergrund dieser Ausführungen ist im Folgenden die Quartierplanbedürftigkeit der Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 zu prüfen: Wären diese Grundstücke nicht quartierplanbedürftig bzw. könnten sie grundstücksintern erschlossen werden, so wäre es nicht zulässig, im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" eine Erschliessung über die I-Strasse vorzusehen, die eine Abtretung von 41 m2 Land auf dem bereits vollständig erschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 01 erfordert.

7.

Quartierplanbedürftigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 04

7.1

Die Vorinstanz hielt in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 04 fest, dass die im Quartierplan "Unterdorf" vorgesehene Erschliessung der zweiten Bautiefe über die I-Strasse (Süden) vorteilhafter erscheine als eine Erschliessung von der J-Strasse her (Westen): einerseits aus Gründen der Verkehrssicherheit (Kurve nördlich von der Ausfahrt), andererseits aufgrund des vergleichsweise höheren Landverbrauchs.

7.2

Die Beschwerdeführenden wenden ein, die Erschliessung über die J-Strasse sei verkehrssicher und diene bereits heute der Zufahrt zur ersten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04. Die Zufahrt zur zweiten Bautiefe könne über die Tiefgarage der ersten Bautiefe erfolgen, sodass der Landverbrauch geringer sei als im Fall eines Ausbaus der I-Strasse.

7.3

Aufgrund der Ausführungen der Vorinstanz erscheint zwar plausibel, dass die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 von Süden her gegenüber der Erschliessung von Westen her mit Vorteilen verbunden wäre. Dies ändert jedoch nichts daran, dass von keiner Seite geltend gemacht wird, dass das Grundstück quartierplanbedürftig sei bzw. dass eine grundstücksinterne Erschliessung nicht zulässig oder nicht realisierbar sei. Dies ist denn auch nicht ersichtlich, zumal die Baurekurskommission bereits im 2010 ergangenen Entscheid festgehalten hatte, dass der östliche Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 04 mittels einer grundstücksinternen Lösung von der J-Strasse her erschlossen werden könnte. Ferner machen die Beschwerdeführenden zu Recht geltend, dass die erste Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 bereits heute über die J-Strasse erschlossen ist. Vor diesem Hintergrund erscheint nicht plausibel, dass die (fehlende) Verkehrssicherheit einer Erschliessung entgegenstehen könnte, zumal es sich bei der J-Strasse gemäss der Vorinstanz um eine wenig befahrene und übersichtliche Strasse handelt. Demnach ist davon auszugehen, dass die hintere Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 bereits heute feinerschlossen ist (§ 128 Abs. 1 PBG) bzw. grundstücksintern über die J-Strasse zugänglich gemacht werden kann. Selbst wenn eine Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 von Süden her über die I-Strasse mit einem geringeren Landverbrauch verbunden wäre als eine Erschliessung von Westen her über die J-Strasse, würde dies nichts daran ändern, dass das Grundstück nicht als quartierplanbedürftig bezeichnet werden kann.

7.4

Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage (vgl. E. 6.9) wäre die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 04 über die I-Strasse nur dann im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" zulässig gewesen, wenn damit kein Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden verbunden gewesen wäre, die vom Quartierplan selber nicht profitieren. Die im Quartierplan vorgesehene Abtretung einer Fläche von 41 m2 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 erweist sich damit als unzulässiger Eigentumseingriff, soweit diese Abtretung dazu dient, die I-Strasse zur Feinerschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 04 auszubauen.

8.

Quartierplanbedürftigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 03

8.1 Verkehrserschliessung

8.1.1

Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass eine Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Osten her (über die L-Strasse oder die H-Strasse) mit Nachteilen verbunden wäre im Vergleich zu einer Erschliessung von Süden her (über die I-Strasse), wie anlässlich des Augenscheins habe festgestellt werden können. Die im Quartierplan vorgesehene Variante weise diverse Vorteile auf, insbesondere in Bezug auf das Ortsbild, die Verkehrsplanung, die in West-Ost-Richtung verlaufende Hanglage sowie den Umstand, dass es sich bei der I-Strasse um eine Erschliessungsparzelle im Eigentum der Gemeinde Boppelsen handle. Zudem habe sich bereits die Baurekurskommission im Jahr 2010 mit dem Ausbau der I-Strasse zur Verkehrserschliessung der fraglichen Baulücken befasst und sei zum Schluss gelangt, dass sich eine Erschliessung über die I-Strasse geradezu aufdränge. Demgegenüber sei eine interne Erschliessung des westlichen Bereichs des 90 m langen Grundstücks Kat.-Nr. 03 vom Knoten H-Strasse/L-Strasse insbesondere aus feuerpolizeilichen Gründen als nur schwer möglich und unter dem Aspekt des haushälterischen Umgangs mit dem Boden als wenig sinnvoll erachtet worden. An dieser Beurteilung habe sich seither nichts geändert.

8.1.2

Im Urteil vom 17. Dezember 2010, auf das sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid bezog, hatte die Baurekurskommission Folgendes ausgeführt: Die Erschliessung des westlichen Bereichs des 90 m langen Grundstücks Kat.-Nr. 03 vom Knoten H-Strasse/L-Strasse sei nur schwer möglich. Durch eine solche Erschliessung würden die Baumöglichkeiten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 eingeschränkt, da nicht gewährleistet werden könnte, dass die 80 m abgewickelte Distanz auf dem ganzen Grundstück eingehalten würden. Ein Quartierplan solle aber gemäss seinem Zweck Grundstücke und Erschliessungsverhältnisse schaffen, die eine einwandfreie Überbauung gewährleisteten. Auch unter dem Aspekt des haushälterischen Umgangs mit dem Boden mache eine Erschliessung von Osten her keinen Sinn, wenn damit der Bau einer 80 bis 90 m langen grundstücksinternen Zufahrt verbunden wäre.

8.1.3

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Süden her über die I-Strasse sei unzulässig, da eine grundstücksinterne Erschliessung – von Osten her – möglich sei, wie dies denn auch im ersten Quartierplanentwurf noch vorgesehen gewesen sei. Die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 könne insbesondere von der L-Strasse her oder vom östlichen Teil der H-Strasse über eine Tiefgarage erschlossen werden. Die Baurekurskommission sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass bei einer Erschliessung von Osten her eine 80–90 m lange grundstücksinterne Zufahrt erforderlich sei. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Grundeigentümerschaft des Grundstücks Nr. 03 eine Tiefgarage oder Abstellplätze ganz im Westen des Grundstücks planen würde, was jedoch keinesfalls zwingend sei.

8.1.4

Der Beschwerdegegner 1 bringt vor, dass bei der Überbauung der hinteren Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Bedürfnis bestehen könne, Abstellplätze im Westen der Parzelle zu realisieren, was im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" nicht ausgeschlossen werden dürfe. Eine direkte Zufahrt von der L-Strasse zum Grundstück Kat.-Nr. 03 wäre aufgrund der Gefällsverhältnisse oberirdisch nicht realisierbar. Eine Zufahrt über den Vorplatz des Mehrzweckhauses sei unerwünscht, da der offene Vorplatz des Bauernhauses das Ortsbild mit seinem ursprünglichen Charakter wesentlich mitpräge und eine Umgestaltung zu einem Zufahrtsweg – auch aufgrund der umliegenden Schutzobjekte – abzulehnen sei. Deshalb müsste direkt an der H-Strasse eine Tiefgarageneinfahrt erstellt werden, was nicht zweckmässig wäre. Erstens erscheine es nicht sachgerecht, den diesbezüglichen Planungsspielraum bei der Bebauung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von vornherein derart stark einzuschränken. Zweitens führte diese Lösung zu einem für das Ortsbild problematischen, riesigen Loch im Terrain direkt neben der H-Strasse. Drittens wäre die Tiefgarage auf dem Niveau der H-Strasse baulich und konzeptionell unnötig tief gelegen und führte zu einem unnötig grossen Aushub, zumal der Boden zur Erstellung der Tiefgarage stark abgegraben werden müsste. Die Lösung gemäss dem ersten Quartierplanentwurf stelle demnach keine sach- und normgerechte Erschliessungsalternative dar.

8.1.5

Gemäss § 237 Abs. 1 PBG setzt die Erschliessung eines Grundstücks eine genügende Zugänglichkeit bzw. eine Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer voraus. Dabei bestehen – ausser bei der feuerpolizeilichen Erschliessung (dazu hinten, E. 8.2) – keine rechtlich verbindlichen Mindestdistanzen, die nicht unterschritten werden dürfen, um eine hinreichende Fahrzeugzufahrt zu bejahen (vgl. vorn, E. 6.3). Vielmehr genügt es, wenn die Zufahrt zu einem Grundstück für die konkret in Frage stehende Nutzung des Grundstücks hinreichend ist (vgl. VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.3.3). An Hanglagen entspricht es im Kanton Zürich der Praxis, dass Bauparzellen in zweiter Bautiefe häufig nur über Fusswege erschlossen sind (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00319, E. 4; Markus Lanter/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 928). Ferner setzt die Verkehrserschliessung auch nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück Abstellplätze erstellt werden können: Es genügt, wenn die Abstellplätze in nützlicher Entfernung vom Baugrundstück liegen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG).

8.1.6

Im vorliegenden Fall beträgt die Distanz von der L-Strasse bis zum Beginn der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 rund 45 m und bis zum westlichen Ende des Grundstücks rund 90 m. Das Grundstück befindet sich im Bereich der Süd- und der Westgrenze an einer Hanglage (vgl. www.gis.zh.ch, Karte "Digitale Höhenmodelle 2021/22"). Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage (E. 8.1.5) erscheint fraglich, ob nicht bereits heute eine als Feinerschliessung genügende Zufahrt von Osten her besteht bzw. ob eine hinreichende Zugänglichkeit der hinteren Bautiefe mit der Realisierung eines grundstücksinternen Fussweges realisiert werden könnte.

8.1.7

Die Frage kann letztlich offenbleiben: Die Baurekurskommission war im Entscheid von 2010 davon ausgegangen, dass eine oberirdische, 80–90 m lange Zufahrt von der L-Strasse zur hinteren Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 möglich sei. Dies spricht gegen das nicht näher begründete Vorbringen des Beschwerdegegners 1, wonach das Gelände entlang der L-Strasse für eine oberirdische Zufahrt zu steil sei. Die Baurekurskommission erachtete eine Erschliessung von Osten her zwar als unnötige Einschränkung der Bebauungsmöglichkeiten. Dass und weshalb eine solche Erschliessung einer einwandfreien Überbauung und/oder einer zonenkonformen Ausnützung des Grundstücks entgegenstehen könnte, legte die Baurekurskommission jedoch nicht dar. Es ist denn auch nicht ersichtlich und wird auch von der Vorinstanz nicht vorgebracht, dass die hintere Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 nicht auf angemessene Weise überbaut (§ 126 Abs. 1 PBG) bzw. nicht auf zonenkonforme Weise ausgenützt (Art. 6 BZO Boppelsen) werden könnte, wenn die Erschliessung durch eine Zufahrt von Osten her erfolgen würde. Der Umstand, dass die Eigentümerschaft bei der Überbauung ihres insgesamt gut 4000 m2 grossen Grundstücks Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die Lage der Bauten über mehr Gestaltungsraum verfügen würde, wenn die Erschliessung von Süden her über die I-Strasse erfolgen würde, rechtfertigt es angesichts der grundstücksinternen Erschliessungsmöglichkeit nicht, das Grundstück als quartierplanbedürftig zu erachten. Auch wenn eine rückwärtige Erschliessung des westlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Süden zweckmässiger erschiene bzw. aus raumplanungsrechtlicher Sicht vorzuziehen wäre, weil sie mit einem geringeren Landverbrauch verbunden wäre, ändert dies nichts an der fehlenden Quartierplanbedürftigkeit.

8.1.8

Auch in Bezug auf eine grundstücksinterne Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von der H-Strasse her ist nicht erkennbar, weshalb diese nicht zulässig oder nicht realisierbar sein sollte, nachdem der Technische Bericht vom Juni 2007 von einer solchen Erschliessung ausgegangen war. Der Beschwerdegegner 1 schliesst denn auch nicht aus, dass eine Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Osten her über eine Tiefgarage an der H-Strasse realisierbar wäre. Der Umstand, dass eine solche Erschliessung mit einem höheren baulichen Aufwand verbunden wäre und dass eine Erschliessung über die I-Strasse zudem auch aus Sicht des Ortsbildschutzes vorzuziehen wäre, ändert daran nichts, zumal nicht ersichtlich ist, inwiefern die angemessene Überbaubarkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 03 im Falle einer solchen Erschliessung beeinträchtigt sein könnte.

8.1.9

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die Verkehrserschliessung zu Unrecht als quartierplanbedürftig erachtete.

8.2 Feuerpolizeiliche Erschliessung

8.2.1

Die Vorinstanz verwies im angefochtenen Entscheid auf ein Urteil der Baurekurskommission aus dem Jahr 2010, wonach eine interne Erschliessung des westlichen Bereichs des Grundstücks Kat.-Nr. 03 insbesondere aus feuerpolizeilichen Gründen als "nur schwer möglich" zu erachten sei. Die Baurekurskommission hatte im zitierten Entscheid festgehalten, dass die nicht befahrbare (abgewickelte) Distanz vom Zugang zum Gebäudeeingang bei Gebäuden ohne starke Personenbelegung und einer Höhe unter 13 m gemäss dem Anhang der Zugangsnormalien höchstens 80 m betragen dürfe. Bei einer Erschliessung von Osten her könne nicht gewährleistet werden, dass die 80 m abgewickelte Distanz auf dem ganzen Grundstück eingehalten würden.

8.2.2

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der hintere Baubereich des Grundstücks Kat.-Nr. 03 könne auch in feuerpolizeilicher Hinsicht grundstücksintern erschlossen werden. Das Grundstück Kat.-Nr. 03 verfüge über eine hinreichende Zufahrt von Osten her via L-Strasse, zumal bereits heute ein chaussierter Vorplatz vor dem Bauernhaus vorhanden sei, der als Stellplatz für Löschfahrzeuge verwendet werden könne. Die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang betrage von diesem Stellplatz aus maximal 60 m, was den feuerpolizeilichen Anforderungen genüge.

8.2.3

Der Beschwerdegegner 1 hält fest, es möge zwar sein, dass eine Überbauung der zweiten Bautiefe unter Realisierung einer Stellfläche für Löschfahrzeuge auf demselben Grundstück möglich sei. Dass eine solche Pflicht zur Realisierung einer Stellfläche auf dem Baugrundstück eine zweckmässige Erschliessungslösung darstelle, treffe jedoch nicht zu. Jedenfalls stelle dies die Zweckmässigkeit der gewählten Erschliessung nicht in Frage und führe auch nicht dazu, dass die Alternativerschliessung als zweckmässiger zu erachten wäre.

8.2.4

Das Grundstück Kat.-Nr. 03 liegt in der Kernzone der Gemeinde Boppelsen, wo die maximale Gebäudehöhe gemäss Art. 6 der Bau- und Zonenordnung 8,1 m beträgt. Gemäss Art. 7 der revidierten BZO (vgl. E. 4.4.4) beträgt die giebelseitige Fassadenhöhe maximal 14,1 m. Für die feuerpolizeiliche Erschliessung ist demnach Ziffer 8 FKS-Richtlinie massgebend, falls in der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ein Gebäude mit einer Gesamthöhe von bis 11 m erstellt wird, und Ziffer 9 FKS-Richtlinie, falls ein höheres Gebäude erstellt wird (vgl. vorn, E. 6.4). Vor diesem Hintergrund ist im vorliegenden Fall Ziffer 9 FKS-Richtlinie als einschlägig zu erachten (maximale Schlauchlänge 60 m), auch wenn die Baurekurskommission im Urteil von 2010 von einer maximalen Schlauchlänge von 80 m ausgegangen war (vgl. vorn, E. 8.1.2).

8.2.5

Die Beschwerdeführenden haben auf nachvollziehbare Weise dargelegt, dass die Vorgaben gemäss Ziffer 9 der FSK-Richtlinie zur minimalen Schlauchlänge der Feuerwehr von 60 m im gesamten hinteren Baubereich des Grundstücks Kat.-Nr. 03 eingehalten würden, wenn auf dem bestehenden Vorplatz des Bauernhauses ein Stellplatz für Löschfahrzeuge eingerichtet würde. Ferner wird von keiner Seite geltend gemacht, dass es unzulässig wäre, eine Zufahrt zu einer Stellfläche entlang einer Fassade des künftigen Neubaus zu erstellen, um das Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug zu ermöglichen (vgl. vorn, E. 6.4). Es sind denn auch keine Gründe ersichtlich, weshalb die Vorgaben gemäss Ziffer 9 FSK-Richtlinie im vorliegenden Fall aus faktischen oder rechtlichen Gründen nicht umgesetzt werden könnten. Zwar trifft das Argument der Vorinstanz zu, dass eine feuerpolizeiliche Erschliessung über die I-Strasse zweckmässiger erschiene als eine Erschliessung von der L-Strasse her, da sie mit Vorteilen verbunden wäre in Bezug auf den Ortsbildschutz, den geringeren Landverbrauch und den grösseren Gestaltungsspielraum bei der Anordnung der Bauten auf dem Grundstück. Das ändert jedoch nichts am Umstand, dass die Zulässigkeit und Realisierbarkeit einer feuerpolizeilichen Erschliessung von Osten her von keiner Seite in Frage gestellt wird. Dass eine solche Erschliessung ein Hindernis darstellen könnte für eine angemessene Überbauung (§ 126 Abs. 1 PBG) bzw. für eine zonengemässe Ausnützung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 (Art. 6 BZO Boppelsen), wird nicht dargetan und ist nicht ersichtlich.

8.2.6

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 in Bezug auf die feuerpolizeiliche Erschliessung zu Unrecht als quartierplanbedürftig erachtet hat.

8.3 Abwasser

8.3.1

In Bezug auf die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 mit Abwasserleitungen hielt die Vorinstanz fest, die im Quartierplan vorgesehene Leitungsführung im Trassee der I-Strasse sei zweifellos sachgerecht. Ob andere, gleichwertige Erschliessungsvarianten bestünden, sei demnach nicht ausschlaggebend.

8.3.2

Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, das Grundstück Kat.-Nr. 03 sei quartierplanbedürftig, weil für die unüberbauten Teile eine hinreichende Kanalisation für Schmutz- und Regenwasser fehle. Hangparallel bestehe kein genügendes Gefälle, um bis zu 90 m lange Abwasserleitungen an die Anschlüsse bei der L-Strasse zu führen.

8.3.3

Die Beschwerdeführenden entgegnen, die Abwasserleitungen könnten auch dann im Trassee der I-Strasse gezogen werden, wenn die Verkehrserschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Osten her erfolge. Die Erstellung der Leitungen könne im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geregelt werden.

8.3.4

Unbestritten ist, dass die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 heute über keine Erschliessung mit Abwasserleitungen verfügt, sodass das Grundstück diesbezüglich noch nicht erschlossen im Sinne von § 236 Abs. 1 PBG ist. Daraus leitet der Beschwerdegegner 1 jedoch zu Unrecht die Quartierplanbedürftigkeit des Grundstücks Kat.-Nr. 03 ab: Weder die Vorinstanz noch der Beschwerdegegner 1 machen geltend, dass ein privates Drittgrundstück beansprucht werden müsste, wenn die Abwasserleitungen vom Grundstück Kat.-Nr. 03 unter dem Trassee des gemeindeeigenen Grundstücks Kat.-Nr. 010 (I-Strasse) zur H-Strasse geführt würden. Aus dem Beitragsperimeter Schmutzwasser geht denn auch hervor, dass die projektierte Abwasserleitung zwischen dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und der H-Strasse vollständig über das Strassengrundstück Kat.-Nr. 010 verläuft.

8.3.5

Zusammenfassend erweist sich die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 auch in Bezug auf die Abwasserleitungen nicht als quartierplanbedürftig.

8.4 Weitere Aspekte

8.4.1

Die Vorinstanz erwähnt diverse weitere Argumente, die dafür sprechen, die zweite Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 von Süden her über die I-Strasse zu erschliessen. So sei objektiv nachvollziehbar, dass die Zufahrt zu den unüberbauten Grundstücksflächen in der zweiten Bautiefe hinter der H-Strasse über das gemeindeeigene Strassengrundstück (I-Strasse) in ortsplanerischer Hinsicht die bessere Lösung sei als zwei hangparallele Zufahrten ab der J-Strasse bzw. L-Strasse. Mit der südlichen Erschliessung könne auch gewährleistet werden, dass der vom Grundstück Kat.-Nr. 03 zu erwartende zusätzliche Fahrzeugverkehr über die H-Strasse zur J-Strasse abgeleitet werde (Zone K2), während im Fall einer östlichen Erschliessung eine Belastung des alten Dorfkerns (Zone K1) zu befürchten wäre (Verkehr via L-Strasse zur K-Strasse). Schliesslich entspreche die gewählte Erschliessungsvariante auch dem raumplanungsrechtlichen Gebot der haushälterischen Bodennutzung.

8.4.2

Die Argumente der Vorinstanz wären zwar beachtlich, wenn in Bezug auf ein quartierplanbedürftiges Grundstück verschiedene Erschliessungsvarianten in Frage kämen und das Baurekursgericht die Zweckmässigkeit dieser Varianten – im Rahmen seiner Kognition (vgl. vorn, E. 2.3) – hätte überprüfen müssen. Hingegen sind die vorinstanzlichen Argumente nicht geeignet, die Quartierplanbedürftigkeit der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 zu belegen. Es mag zwar legitime öffentliche Interessen der Raumplanung, des Ortsbildschutzes sowie der Orts- und Verkehrsplanung geben, die angesichts der topografischen und planungsrechtlichen Verhältnisse dafür sprechen, die zweite Bautiefe des Grundstücks Nr. 03 von Süden statt von Osten her zu erschliessen – auch wenn das Argument des befürchteten Mehrverkehrs im Ortskern zu relativieren ist, da die I-Strasse lediglich 13 Wohneinheiten erschliessen soll. Solche Interessen können jedoch nicht zum Schluss führen, das Grundstück Kat.-Nr. 03 sei quartierplanbedürftig, solange eine grundstücksinterne Erschliessung realisiert werden kann, die zu einer angemessenen Überbaubarkeit des Grundstücks gemäss § 126 Abs. 1 PBG führt.

8.5

Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtslage (vgl. E. 6.9) wäre die Erschliessung der zweiten Bautiefe des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die I-Strasse nur dann im Rahmen des Quartierplans "Unterdorf" zulässig gewesen, wenn damit kein Eingriff in das Eigentum der Beschwerdeführenden verbunden gewesen wäre, deren Grundstück Kat.-Nr. 01 vom Quartierplan nicht profitiert, soweit die Abtretung dazu dient, die I-Strasse zur Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 auszubauen.

9. Fazit

9.1

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass die Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 quartierplanbedürftig seien. Da beide Grundstücke nicht auf Drittgrundstücke angewiesen sind, um die Feinerschliessung zu realisieren und eine angemessene Überbauung zu ermöglichen, erscheint die quartierplanrechtliche Erschliessung unter Inanspruchnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 01 als nicht erforderlicher bzw. unverhältnismässiger Eigentumseingriff: Die Erschliessung über die I-Strasse erfordert eine Abtretung von 41 m2 (rund 10 % der Grundstücksfläche) auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden, die vom Quartierplanverfahren nicht profitieren. Eine quartierplanrechtliche Erschliessung der Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 über die I-Strasse wäre angesichts der fehlenden Quartierplanbedürftigkeit nur dann in Frage gekommen, wenn die Erschliessung ausschliesslich über die gemeindeeigene Strassenparzelle Kat.-Nr. 010 erfolgt wäre oder wenn die Beschwerdeführenden mit der Beanspruchung ihres Grundstücks einverstanden gewesen wären.

9.2

Da die Quartierplanbedürftigkeit der Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 bzw. die Erforderlichkeit des Eigentumseingriffs zu verneinen ist, erübrigt sich die Prüfung der Frage, wie hoch die Eigentumsinteressen der Beschwerdeführenden und die weiteren relevanten Interessen im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung zu gewichten gewesen wären. Offengelassen werden kann auch die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, dass die Grundstücke Kat.-Nr. 04 und 03 aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht über die I-Strasse erschlossen werden können, ohne das Grundstück Kat.-Nr. 01 zu beanspruchen.

10. Ergebnis

10.1

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet, als der Quartierplan "Unterdorf" auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden Kat.-Nr. 01 keine Landabtretung hätte vorsehen dürfen (vgl. Eventualantrag 4c). Demnach ist die Dispositivziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. November 2024 aufzuheben, soweit der Rekurs abgewiesen wurde. Der Festsetzungsbeschluss des Beschwerdegegners 1 vom 21. Juni 2022 sowie der Genehmigungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 6. Dezember 2023 sind ebenfalls aufzuheben, und die Sache ist an den Beschwerdegegner 1 zurückzuweisen (vgl. vorn, E. 1.3.3). Es bleibt dem Beschwerdegegner 1 überlassen, ob er das Quartierplanverfahren – unter Verzicht auf eine Landabtretung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 – weiterführen bzw. zu einem Abschluss bringen will oder nicht. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist und soweit das Verfahren nicht gegenstandslos geworden ist.

10.2

Die Rückweisung zur erneuten Entscheidung mit offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der Gerichts- und Parteikosten als vollständiges Obsiegen zu behandeln (vgl. VGr, 10. September 2025, VB.2024.00251, E. 7; BGE 141 V 281 E. 11.1). Demnach sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens ausgangsgemäss der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Den Mitbeteiligten, die zwar faktisch unterlegen sind, werden mangels Teilnahme am Verfahren keine Beschwerdeverfahrenskosten auferlegt.

10.3

Die Beschwerdeführenden haben ausgangsgemäss Anspruch auf eine Parteientschädigung zulasten der Beschwerdegegnerschaft (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Antrag des Beschwerdegegners 1 auf Zusprechung einer Parteientschädigung ist abzuweisen.

10.4

Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens sind auf analoge Weise anzupassen, wobei die Mitbeteiligten als unterliegend zu betrachten sind (siehe Sachverhalt Ziffer III.C). Die Dispositivziffer II des angefochtenen Entscheids ist insoweit abzuändern, als die Rekursverfahrenskosten von Fr. 7'600.- dem Rekursgegner 1, der Rekursgegnerin 2 sowie den Mitbeteiligten 3 und 4 (im Beschwerdeverfahren als Mitbeteiligte 1 und 2 bezeichnet) je zu einem Viertel aufzuerlegen sind. Dispositivziffer III des angefochtenen Entscheids ist insoweit abzuändern, als die Rekursgegnerschaft und die Mitbeteiligten den Rekurrierenden eine angemessene Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) auszurichten haben.

10.5

Soweit es sich vorliegend um einen Zwischenentscheid handelt, kann dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1; VGr, 19. September 2024, VB.2023.00321, E. 10).