Legitimation

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Vorinstanz trat auf den Rekurs nicht ein. Der Beschwerdeführer ist befugt, sich auf dem Rechtsmittelweg gegen den Nichteintretensentscheid zu wehren (VGr, 3. April 2025, VB.2024.00774, E. 1 mit Hinweis auf Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 58). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Der Beschwerdeführer beantragt die Anordnung einer mündlichen Verhandlung zur Klärung von "Nutzungsdetails" bzw. steht auf "Wunsch des Gerichts" für eine solche zur Verfügung.

Gemäss § 59 Abs. 1 Satz 1 VRG kann das Verwaltungsgericht auf Antrag der Parteien oder von Amtes wegen eine mündliche Verhandlung anordnen. Diese Bestimmung räumt den Verfahrensbeteiligten keinen Anspruch auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung ein. Nach ständiger Praxis liegt es im Ermessen des Verwaltungsgerichts, ob es eine solche Verhandlung durchführen will. Das Verwaltungsgericht verzichtet in der Regel auf eine mündliche Verhandlung, wenn die Akten nach dem Schriftenwechsel eine hinreichende Entscheidgrundlage bieten (VGr, 6. November 2025, VB.2024.00670, E. 2.2 mit Hinweisen).

Im vorliegenden Fall liefern die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage. Es liegen keine Gründe vor, eine mündliche Verhandlung durchzuführen.

2.2

Der Beschwerdeführer beantragt weiter die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Der Beschwerde kommt indes von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu, es sei denn, es wurde aus besonderen Gründen eine gegenteilige Anordnung getroffen (§ 55 in Verbindung mit § 25 Abs. 1 und 3 VRG). Vorliegend erfolgte keine gegenteilige Anordnung und der diesbezügliche Antrag des Beschwerdeführers ist von vornherein gegenstandslos.

3.

Das Bauvorhaben umfasst den Neubau von fünf Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02, 03, 04, 05 und 06 in Embrach. Der vom Bauvorhaben betroffene Grundstücksteil liegt in der Zentrumszone Z4 gemäss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Embrach vom 13. Dezember 2021 (BZO) (…). Für das Grundstück besteht ein privater Gestaltungsplan ("GP G").

Der Beschwerdeführer ist Mieter einer Wohnung im Gebäude Vers.-Nr. 07 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 08, F-Strasse 09, in Embrach.

4.

4.1

Gemäss § 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs berechtigt, wer durch eine Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis eines Nachbarn gegeben, wenn eine hinreichend enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück besteht, er durch das Bauvorhaben mehr als irgendeine Drittperson oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 12. Dezember 2024, VB.2023.00568, E. 9.1; 27. Juli 2017, VB.2017.00352, E. 3.1). Ein schutzwürdiges Interesse liegt nicht schon vor, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind, sondern nur, wenn die Einwirkungen so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit der betroffenen Person verdient keinen Rechtsschutz (vgl. zum Ganzen etwa VGr, 8. November 2024, VB.2024.00539, E. 5.1; Bertschi, § 21 N. 55 f., 59, 68; Laura Diener/Thomas Wipf in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Aufl., Wädenswil 2024, S. 752 ff.; vgl. ferner BGr,1C_530/2022, 23. November 2023, E. 2.1.2. f., auch zum Folgenden).

Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz. Die Legitimation wird innerhalb eines Umkreises von bis ca. 100 Meter um ein streitbetroffenes Grundstück regelmässig bejaht (BGE 140 II 214 E. 2.3; vgl. BGr, 1. Februar 2012,1C_346/2011, E. 2.3 ff.; VGr, 13. Juni 2019, VB.2019.00069, E. 3.4.1). Bei grösseren Distanzen muss die besondere Betroffenheit näher erörtert werden (VGr, 4. Oktober 2018, VB.2018.00180, E. 1.3.2; Bertschi, § 21 N. 56).

Das Vorhandensein der Prozessvoraussetzungen ist grundsätzlich von Amtes wegen zu prüfen. Als Voraussetzung für diese Prüfung besteht jedoch hinsichtlich der Legitimation eine Substanziierungspflicht der rekurrierenden bzw. beschwerdeführenden Partei, soweit dazu tatsächliche Gegebenheiten massgeblich sind, die der Behörde nicht bekannt sind (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 53). Wenn die legitimationsbegründenden Sachverhaltsumstände nicht offensichtlich sind, gehört es zu einer gehörigen Substanziierung, diese so weit darzutun, dass die Rechtsmittelinstanzen nicht danach zu forschen haben. Dabei hat die Substanziierung im ersten Rechtsmittelverfahren – hier also vor dem Baurekursgericht – zu erfolgen (VGr, 8. November 2024, VB.2024.00539, E. 5.1; 10. Oktober 2024, VB.2023.00626, E. 4.1; Bertschi, § 21 N. 38).

4.2

4.2.1

Nach zutreffender Feststellung der Vorinstanz beträgt die Distanz (Luftlinie) vom Baugrundstück Kat.-Nr. 08 zum Grundstück Kat.-Nr. 01 rund 1,22 Kilometer bzw. zum vom Beschwerdeführer auf diesem Grundstück bewohnten Gebäude gar rund 1,33 Kilometer (vgl. GIS-Browser Kanton Zürich [https://geo.zh.ch/maps], Karte "Amtliche Vermessung", Werkzeug "Messen"). Der Beschwerdeführer kann somit eine besondere Betroffenheit und damit seine Legitimation nicht mit der Nähe zum Bauprojekt begründen.

4.2.2

Dies wird vom Beschwerdeführer zu Recht nicht beanstandet. Er führt vielmehr unter Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 140 II 214 E. 2.3 und BGE 136 II 281 E. 2.3.1) eine "funktionale Betroffenheit" als ÖV-Nutzer (berufliche Angewiesenheit auf sichere, hindernisfreie und eindeutig geführte Zugangswege zum Bahnhof Embrach-Rorbas) sowie seine Mitwirkung an der Räumlichen Entwicklungsstrategie für den Siedlungsraum 2040, dem Gesamtverkehrskonzept sowie der Revision der BZO zur Begründung seiner Legitimation an. Diese Umstände seien von der Vorinstanz zu Unrecht nicht berücksichtigt worden.

Der Beschwerdeführer legt damit nicht näher dar, inwiefern er über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt. Die angeblichen sicherheits-, barrierefreiheits- und zeitkritischen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die öffentliche Verkehrsinfrastruktur (Fuss- und Velowege, Bushaltestelle sowie Verkehrsknoten im Allgemeinen) würden gerade die Allgemeinheit oder zumindest eine grosse Anzahl Dritter betreffen. Unabhängig davon, ob diese Auswirkungen überhaupt bestehen und deren Ursache im streitgegenständlichen Bauvorhaben und nicht eher im hängigen Verfahren betreffend Strassenbauprojekt (VB.2026.00157) zu verorten ist, vermögen diese Umstände keine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache begründen. Das gilt auch für die behauptete Mitwirkung an auf das Bauvorhaben anwendbaren Planungsinstrumenten. Die gegenteilige Auffassung würde bedeuten, dass nebst dem Beschwerdeführer vorliegend auch alle anderen Mitwirkenden zur Rechtsmittelerhebung legitimiert wären, was den Rahmen von § 338a PBG klar überschreiten und auf eine verpönte Popularbeschwerde hinauslaufen würde (vgl. statt vieler VGr, 4. Dezember 2024, VB.2024.00589, E. 3.1).

Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers und in Einklang mit der von ihm (teils ungenau) zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat die Vorinstanz auch nicht schematisch auf einzelne Kriterien abgestellt, sondern eine Gesamtwürdigung vorgenommen. In Bezug auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz, auf welche verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), begnügt sich der Beschwerdeführer in seinen Ausführungen mit appellatorischer Kritik. Die Rüge ist unbegründet.

Die weiteren Rügen zielen auf eine materielle Prüfung des Entscheids. Sie sind (und waren auch vom Baurekursgericht) nicht zu prüfen (BGr, 12. April 2012,2C_943/2011 und 2C_127/2012, E. 1.3).

4.3

Die Vorinstanz ist zu Recht nicht auf den Rekurs eingetreten.

5.

Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdeführer ist vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).