Etablissement des faits d’office

3.1.2
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer appartient
au locataire. Toutefois, en application de l’art. 8 CC, le bailleur
doit collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants
en sa possession. Bien que le locataire supporte en principe le fardeau
de la preuve dans le cadre de la contestation du loyer, il convient de
tenir compte de ce qu’il n’a pas la possibilité d’apporter des éléments
permettant un calcul de rendement du bien loué ni de réunir des exemples
concrets de comparaison. Le fait de rejeter une demande de baisse de
loyer sans qu’un calcul de rendement ait pu être effectué reviendrait à
donner une prime au bailleur qui ne fournirait pas d’informations ou des
renseignements incomplets. Telle n’a pas été la volonté du législateur
(ACJC/564/2010 du 17 mai 2010 consid. 3.4).
Le Tribunal, en
application de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC, établit les faits
d’office. Cette maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau
de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de
preuve. Elle ne constitue pas une maxime officielle absolue. Le juge ne
doit pas instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur renonce à
expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les
informer de leur devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des
preuves. Si de motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les
allégations et offres de preuves d’une partie sont lacunaires, il doit
inviter celle-ci à compléter ses moyens. La maxime inquisitoire qui a
cours en droit du bail ne permet pas d’étendre ad libitum la procédure
probatoire en recueillant toutes les preuves possibles; elle n’exclut
nullement une appréciation anticipée des preuves, à l’issue de laquelle
le juge renonce à en administrer de supplémentaires parce qu’il dispose
déjà des éléments nécessaires pour statuer (arrêt du Tribunal fédéral
4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.2;
136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238; HOHL, op.
cit., n. 1401 ss).
Dès lors que le bailleur détient seul les
documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui
qu’il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée par
l’ancien article 274d al. 3 aCO – et toujours applicable sous l’égide du
CPC (HOHL, op. cit., n. 1397 ss) – impliquant un devoir de
collaboration active des parties à l’établissement des faits (ATF 125
III 231 consid. 4a = JT 2000 l 194; arrêts du Tribunal fédéral 4a_3/2011
du 28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 3.2). La
sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de
l’appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19
février 2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu’il est ordonné au bailleur de
produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer
de son refus injustifié que la chose louée lui procure selon toute
vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la
demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011
du 28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid. 2.4).
Si les
premiers juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou
peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l’obligation
de demander au bailleur de les compléter, respectivement de
l’interroger, et/ou de l’inviter à produire des pièces complémentaires
(arrêt publié ACJC/721/2012 du 21 mai 2012 consid. 5.2 et les références
citées).
3.2 En l’espèce, l’intimée ayant déclaré ne pas détenir les
documents sollicités propres à effectuer le calcul de rendement, les
appelants ont informé le Tribunal de l’existence d’un document, à savoir
la lettre d’accord de l’administration fiscale cantonale du 25 août
1998, qui permettrait d’établir la valeur du bien immobilier litigieux
et lui ont indiqué qui pouvait vraisemblablement détenir une copie de ce
document, soit le notaire ou le Registre foncier.
Si le Tribunal
pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait
le document du 25 août 1998 puisque les appelants auraient pu avoir
accès eux-mêmes à ce document, il n’en va pas de même de
l’interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des
éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte
qu’il ne pouvait renoncer à un tel acte d’instruction, même en procédant
à une appréciation anticipée des preuves. Certes, les premiers juges
n’avaient pas à interpeller personnellement le notaire. Ils pouvaient en
revanche ordonner à la bailleresse de le faire étant relevé que les
locataires n’auraient pas pu exiger des documents du notaire. Le
Tribunal n’a d’ailleurs pas retenu que la bailleresse n’était pas en
mesure de produire les documents établissant la valeur de l’immeuble,
mais a uniquement constaté qu’elle n’avait pas produit les documents
sollicités, concluant à juste titre que le rendement des biens loués
était présumé abusif.
L’argument de la bailleresse selon lequel la
connaissance de la valeur totale des quatre immeubles serait inutile car
ne permettant pas un calcul de rendement tombe à faux. En effet, dans
un tel cas, selon la jurisprudence, il convient de procéder à une
individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée
selon les clés de répartition usuelles dans la propriété par étage.
Au
vu de ce qui précède, le Tribunal ne pouvait pas, sans ordonner la
production de la pièce sollicitée, rejeter la demande des appelants
d’effectuer un calcul de rendement nécessaire pour examiner le rendement
de la chose louée. Il devait d’abord enjoindre l’intimée à interpeller
le notaire.
A cela s’ajoute que dès le début de la procédure, les
appelants ont subsidiairement requis l’application de la méthode
relative pour le cas où le rendement du logement litigieux ne pourrait
pas être établi. La possibilité pour les locataires de se prévaloir de
la méthode absolue ne saurait avoir pour conséquence – lorsque cette
méthode ne peut être utilisée faute pour le bailleur d’apporter les
éléments nécessaires à son application – que les locataires soient
privés de la possibilité de réclamer une baisse de loyer selon la
méthode relative. Dès lors, après avoir constaté que ni le rendement du
logement litigieux, ni des loyers comparatifs n’avaient été établi par
le bailleur, le Tribunal ne pouvait pas se fonder sur les statistiques
genevoises pour refuser la baisse de loyer – étant relevé que
l’utilisation de ces statistiques, admise en cas de fixation initiale du
loyer, ne l’est pas en cas de demande de baisse de loyer – sans avoir
examiné si la baisse des taux hypothécaires pouvait influencer le loyer
litigieux.
Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris
sera annulé et la cause renvoyée aux premiers juges (art. 318 al. 1 let.
c CPC) pour instruction complémentaire dans le sens des considérants et
nouvelle décision.