Il tribunale riconosce la disdetta per bisogno personale da parte del locatore se quest’ultimo ha cercato di modificare l’affitto?

La convenuta acquistò due appartamenti, uno dei quali era già stato affittato all’attrice dal 1985. Il 30 settembre 2022, il convenuto, che in precedenza aveva manifestato l’intenzione di ospitare la madre in uno dei due appartamenti acquistati, ha presentato un’offerta finale di 950 franchi al mese a prezzo forfettario e ha comunicato che avrebbe risolto il contratto di locazione "per uso personale" in caso di rifiuto.
La convenuta ha rifiutato l’offerta e, con lettera del 12 ottobre 2022, il locatore ha dato formale disdetta del contratto di locazione a causa della necessità di aumentare il canone di locazione e, in seguito al rifiuto dell’attrice, ha risolto il contratto di locazione per uso personale.
L’attore ha contestato la risoluzione in quanto contraria alla buona fede e ha chiesto una proroga del contratto di locazione.
Con la petizione l’attrice ha rinnovato la sua richiesta di annullamento della disdetta poiché contravverrebbe alle regole della buona fede (art. 271 cpv. CO), essendo finalizzata a imporle unilateralmente l’aumento della pigione. In subordine, ha chiesto una protrazione di 4 anni della locazione. Da parte sua, la convenuta ha ribadito nelle sue osservazioni scritte l’intenzione di destinare l’appartamento in uso alla madre. In replica e in duplica le parti si sono confermate nelle loro antitetiche posizioni.

7. Secondo l’art. 271a cpv. 1 lit. b CO, una disdetta può essere contestata in particolare se il locatore l’ha data allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione. Nella fattispecie, il nesso causale tra il rifiuto della proposta di adeguamento del canone […] e la disdetta pronunciata dalla convenuta pochi giorni dopo […] è inoppugnabile. In tal caso, una disdetta del locatore potrebbe comunque essere considerata legittima, se data con l’intenzione di ricavare dalla cosa un profitto maggiore. Ciò presuppone tuttavia che il locatore dimostri che il canone auspicato non sia abusivo e non superi, in applicazione del cd. metodo assoluto (cfr. art. 269a lit. a CO), i canoni incamerati per oggetti simili della zona (DTF 136 III 74, consid. 2.1). Nel caso concreto, l’adeguatezza del canone proposto è stata contestata in causa dall’attrice e agli atti mancano elementi per ritenere che l’aumento proposto fosse adeguato: non disponiamo ad esempio dati sulla metratura, lo stato generale e la condizione degli infissi presenti nell’appartamento.
In definitiva, la contestazione dell’attrice merita accoglimento.

8. L’uso dell’appartamento rivendicato dalla convenuta per sua madre, anche qualora fosse stato dimostrato come fattore concomitante al momento della disdetta, non avrebbe in ogni caso potuto inficiarne la nullità secondo l’art. 271a cpv. 1 lit. b CO. Il fabbisogno personale urgente del locatore o di un suo parente permette infatti di derogare alle lettere e ed e dell’art. 271a cpv. 1 lit. b CO, ma non invece alla lettera b, che trova per l’appunto applicazione nel caso concreto.

9. Per inciso, la tesi del fabbisogno personale (urgente) della madre si scontra con alcuni indizi di senso opposto. In primo luogo, nonostante la convenuta abbia affermato di ospitare la madre presso di sé, non c’è la prova che abbia trasferito il proprio domicilio in Ticino. In secondo luogo, in base all’accordo di divorzio […], alla madre è stato concesso il diritto di abitare nell’appartamento di Dübendorf fintantoché la comproprietà non fosse stata sciolta; ipotesi che potrebbe non essersi ancora realizzata, nonostante l’orizzonte temporale indicativo del 31 dicembre 2022. Non sono stati peraltro sostanziati i motivi che imporrebbero l’urgenza per la madre di occupare proprio l’appartamento oggetto della lite; anzi, nella missiva elettronica del 26 luglio 2022 […], la convenuta accennò all’eventualità di destinare alla madre l’appartamento di 3.5 locali, sempre che fosse riuscita ad ottenere dall’attrice l’aumento del canone.

10. In caso di contestazione di una disdetta data dal locatore, il valore di litigioso si ottiene calcolando la pigione per un minimo di tre anni, equivalente al periodo di protezione dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO (DTF 137 III 389, consid. 1.1). Nel caso concreto, il valore ammonta quindi a: fr. 8’520.— […] * 3 = fr. 25’560.—. Il rimedio esperibile è quindi quello dell’appello (art. 308 cpv. 2 CPC).

Per questi motivi,

decide:

1. La petizione è accolta. Di conseguenza la disdetta data dalla convenuta all’attrice il 12 ottobre 2022 è annullata.
[…]