Sous-location – retrait d’autorisation

4.2. Le droit de sous-louer aux conditions de l’art. 262 CO compte
parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l’art. 271a al. l
let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu’il existe un
rapport de cause à effet entre l’exercice de la prétention et la
résiliation.
En vertu de l’art. 262 al. l CO, le locataire ne peut
sous-louer qu’avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut
cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à
l’art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer
les conditions de sous-locations (let. a), si les conditions de la
sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont
abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le
bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s’agit de limites
qualifiées d’étroites par la jurisprudence (TF, SJ 2001 I 19 consid.
2a).
Le nouveau droit a en effet renversé la règle de l’ancien droit
(en vigueur jusqu’en 1990, cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch.
23.2.6.2 p. 582) selon laquelle la sous-location était en principe
interdite.
L’art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que
toute dérogation est nulle, à moins d’être favorable au locataire. Le
contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de
sous-location « en blanc ». (LACHAT, op. cit., p. 582). Celle-ci est
ainsi donnée à l’avance, sans conditions ; dans ce cas, le bailleur n’a
alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut
en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire
de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas
justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 257 f al. 3
CO (BISE/PLANAS in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 25 p.
535).
Par ailleurs, la loi ne soumet le consentement du bailleur à
aucune forme, l’accord pouvant intervenir par actes concluants et cela,
même si la forme écrite est en principe requise, comme dans le contrat
cadre romand (art. 8 al. 1 CCR) ; l’exigence de la forme écrite n’a
qu’une valeur probatoire et ne conditionne pas la validité de
l’acceptation.
L’on admettra ainsi l’existence d’un consentement par
actes concluants lorsque le bailleur, qui a appris l’existence d’une
sous-location dont il n’avait pas été informé, la tolère sans réaction
pendant un certain temps (BISE/PLANAS, op. cit., n. 26 à 28 p. 536 et
LACHAT, op. cit., ch. 23.2.2.2 et 23.2.2.3 p. 571, 572).
Le
consentement vaut pour toute la durée du bail principal, s’il a été
donné à l’avance et sans condition, et est irrévocable, cela même si au
moment où il est intervenu, le bailleur savait ou devait savoir qu’un
des motifs de refus de l’art. 262 CO existait, car, dans cette
hypothèse, le bailleur commettrait un abus de droit en revenant sur son
accord (BISE/PLANAS, op.cit., n. 29 p. 536 ; WEBER, Commentaire bâlois,
2003 n. 8a ad art. 262 CO).
Lorsque le consentement a été donné pour
une durée indéterminée et que le bailleur entend retirer celui-ci à
terme, il s’agit d’une modification du bail par laquelle le bailleur
réduit sa prestation : en effet, grâce au consentement donné à la
sous-location, le locataire pouvait faire un autre usage de la chose
louée que l’utiliser à titre personnel ; il pouvait à son tour la donner
à bail et en tirer ainsi des revenus. Le bailleur doit alors notifier
la modification précitée sur la formule officielle prévue par l’art.
269d al. 3 CO (ATF 125 III 62 consid. 2a).
Il incombe au bailleur de
prouver que les conditions de la sous-location ne sont plus réunies
(WEBER, op. cit., n. 5 ad. art. 262 CO).

4.3 Dans le cas présent, l’appelante fait valoir en appel :
a. que
l’intimé n’a sollicité son consentement que pour louer au locataire
mentionné dans le bail et non pour les deux autres sous-locataires,
b.
que l’intimé pratique une sous-location abusive, car il n’a jamais
voulu occuper les locaux lui-même mais seulement les sous-louer pour
obtenir un profit,
c. que les sous-loyers obtenus sont excessifs par rapport au loyer principal,
d. que la sous-location ne peut durer indéfiniment et qu’elle est en droit d’y mettre un terme.

4.3.1. Sur le premier grief, les premiers juges ont retenu à juste
titre que les pourparlers conduits entre les parties, ainsi que le
libellé du bail principal, permettaient de conclure que la bailleresse
avait consenti non seulement à une sous-location spécifique mais à des
sous-locations en général ; elle ne s’intéressait ni à la personne du ou
des sous-locataires, ni aux loyers demandés à ceux-ci. En raison des
circonstances et du rapport de confiance qui la liait à l’intimé,
l’appelante a de toute évidence donné carte blanche à son locataire, qui
était aussi l’un de ses agents généraux, pour qu’il procède aux
aménagements de ces anciennes caves désaffectées en participant de
manière substantielle au financement des travaux. Elle bénéficiait ainsi
de cette réhabilitation des fondements de son immeuble et pouvait
compter sur la longue durée du bail concédée à l’intimé pour qu’il
amortisse ses investissements ainsi que sur la rentrée régulière d’un
loyer qui serait versé par un locataire fiable pour des locaux qui,
jusqu’alors, ne rapportaient rien.
A aucun moment, depuis la
conclusion du premier bail en 1988, l’appelante n’a sollicité de son
locataire qu’il lui communique les noms des sous-locataires et les
conditions des sous-locations. Ces exigences n’ont été formulées qu’une
fois la procédure engagée à la suite de la contestation de congé
notifiée à l’intimé.
Il est avéré également que la bailleresse avait
connu l’existence du second bail de sous-location et n’avait pas réagi,
démontrant encore une fois, par son attitude, qu’elle laissait à cet
égard carte blanche à l’intimé.
L’appelante n’est donc pas fondée à
se plaindre qu’elle ignorait les conditions des sous-locations conclues
par l’intimé, dès lors qu’elle s’en était désintéressée pendant plus de
15 ans, après avoir expressément autorisé l’intimé, à la conclusion de
son bail, à sous-louer les locaux à des tiers.
Elle ne peut, a
fortiori, se saisir de cette situation pour motiver la résiliation du
bail principal, ce d’autant qu’elle avait d’abord privilégié une autre
cause, qui s’est avérée infondée, pour mettre fin au bail.
Enfin, le
fait que l’intimé ait tardé à lui communiquer la copie des baux de
sous-location, alors que la procédure de contestation du congé était
pendante, ne saurait constituer un motif apte à valider le congé,
puisque ce motif doit être antérieur au congé.