Wohn- und Geschäftsraum

4.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, es sei nicht liquid, dass der
Beklagte für die Monate November 2009 bis März 2010 jeweils im Voraus
einen monatlichen Mietzins von Fr. 500.– hätte zahlen müssen. Auch
bezüglich der geltend gemachten Nebenkosten-Restforderung von Fr. 253.65
fehle es an der nötigen Liquidität. Dementsprechend gelinge es dem
Kläger nicht nachzuweisen, dass sich der Beklagte im Zeitpunkt der
Mahnung mit Mietzinszahlungen von insgesamt Fr. 2‘500.¬– und Nebenkosten
von Fr. 253.65 im Rückstand befunden habe. Die Vorinstanz schloss
hingegen aus diversen Urkunden, dass der Beklagte davon ausgegangen bzw.
gewillt gewesen sei, (auch) für die Wintersaison 2009/2010 die
bisherige Winterpauschale von Fr. 250.¬– zu bezahlen. Der Beklagte habe
die von ihm anerkannte Mietzins-Pauschale von Fr. 250.– für die Zeit vom
1. November 2009 bis 13. März 2010 nicht bezahlt; sie sei Mitte März
2010 fällig geworden. Der Kläger habe den Beklagten mit der Mahnung vom
8. April 2010 für diese Fr. 250.– in Verzug gesetzt. Im Zeitpunkt der
Mahnung vom 31. Mai 2010 habe sich der Beklagte somit im Verzug
befunden.

4.1.1. Der Beklagte wendet ein, auf der Mahnung des
Klägers vom 8. April 2010 sei mit keinem Wort erwähnt, dass der
geschuldete Betrag etwas mit der Winterpauschale zu tun habe. Dies
trifft zu, spricht die erwähnte Mahnung doch von „Platzgebühren von
November 09 bis Ende März 2010.“ Dem Beklagten war jedoch klar, dass er
für die Benützung des Standplatzes – wie auch in den vorangegangenen
Wintersaisons – in der Saison 2009/2010 einen Mietzins zu bezahlen
hatte. Er bringt nicht vor, eine Mietzinszahlung für die Wintersaison
2009/2010 sei erfolgt oder wenigstens versucht worden. Das
Nichtzustellen einer „korrekten“ Rechnung durch den Kläger stand einer
Begleichung (oder allenfalls Hinterlegung [vgl. Art. 259g OR]) des –
geforderten oder anerkannten – Mietzinses jedenfalls nicht im Weg. Mit
der gänzlichen Nichtbezahlung des Mietzinses nahm der Beklagte ein hohes
Risiko in Kauf, vom Kläger die ausserordentliche Kündigung wegen
Zahlungsverzugs zu erhalten.

4.1.2 Die Mutmassung des Beklagten,
ob sich die Vorinstanz mit dem Betrag von Fr. 2‘500.– (fünf Monate à Fr.
500.–) geirrt habe, ist insofern unzutreffend, als jene gar nicht auf
diesen Betrag abgestellt hat. Die Vorinstanz hielt korrekt fest, der
Beklagte sei mit der Winterpauschale von Fr. 250.– in Verzug geraten.
Mit dem Schreiben vom 31. Mai 2010 habe der Kläger diesen Betrag zur
Zahlung gemahnt. Sofern der Beklagte weiterhin einwendet, die
Platzgebühren von Fr. 500.– pro Monat seien nicht geschuldet, kann er
nicht gehört werden. Bei einer Kündigungsandrohung wegen
Zahlungsrückstands braucht der Rückstand nicht genau beziffert zu
werden. Es genügt, wenn der Rückstand genau bezeichnet wird (Weber,
Basler Komm., 4. Aufl., Art. 257d OR N 4). Selbst die Tatsache, dass ein
Vermieter in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, macht die auf
Art. 257d OR gestützte Kündigung nicht zwingend unwirksam, denn es geht
um die Erkennbarkeit des zur Abwendung der Kündigung zu bezahlenden
Betrags. Es genügt, wenn der Schuldner weiss, welcher Rückstand gemeint
ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_32/2007 vom 16.05.2007 E. 6.2). Auch
wenn der Kläger in seiner Kündigungsandrohung vom 31. Mai 2010 einen zu
hohen Ausstand gemahnt hatte, genügte diese Mahnung für eine fristlose
Kündigung nach Art. 257d OR, da der Beklagte dem Schreiben entnehmen
konnte, dass er die Platzgebühren für die Monate November 2009 bis März
2010 trotz Fälligkeit noch nicht bezahlt hatte (Lachat/Stoll/Brunner,
Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., S. 542 Rz 27/2.5.1). Wie
ausgeführt war ihm klar, dass er eine Winterpauschale in der Höhe von
Fr. 250.– zu bezahlen hatte. Die angeblich noch nicht eingetroffene
korrigierte Rechnung vermochte daran nichts zu ändern.

4.2. Die
Vorinstanz kam zum Ergebnis, die besonderen Bestimmungen über die Miete
von Wohn- und Geschäftsräumen würden nicht zur Anwendung gelangen.
Zusammengefasst hielt sie fest, Mietobjekt sei die Teilfläche eines
Grundstücks. Unbebaute Landflächen könnten keine Wohn- oder
Geschäftsräume sein. Den im Eigentum des Beklagten stehenden Wohnwagen
(inkl. Vorzelt) qualifizierte sie als Fahrnisbaute. Eine analoge
Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
sei ausnahmsweise möglich, wenn der Mieter mit Wissen des Vermieters
eine kostspielige Fahrnisbaute zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichte
und damit rechnen dürfe, dass das Mietverhältnis auf absehbare Zeit
nicht gekündigt werde. Allein die Höhe der Investitionskosten stellten
aber keine Umstände dar, aus denen der Mieter auf ein langjähriges
Mietverhältnis schliessen dürfe. Es brauche immer auch ein
qualifiziertes Verhalten des Vermieters, das nach dem Vertrauensprinzip
die Erwartung des Mieters auf ein länger dauerndes Mietverhältnis
begründe.

4.2.1. Der Beklagte wendet ein, er verstehe nicht,
weshalb der Wohnwagen nicht fest mit dem Boden verbunden sei. Er habe
beweisen können, dass eine Räumung des Platzes mit sehr hohen Kosten
verbunden sei. Die Konstruktion des Vorzeltes und der Gesamtüberdachung
sei von einem Montagespezialisten zu de- und neu zu montieren. Der
Bodenaufbau sei fest mit dem Land verbunden. Mit Wissen des Klägers habe
der Beklagte eine kostspielige unbewegliche Baute auf dieser Parzelle
errichtet. Diese diene zu Wohn- und Geschäftszwecken. In keiner Art und
Weise habe er damit rechnen dürfen, dass ihm das Mietverhältnis auf
absehbare Zeit gekündigt werde.

4.2.2. Diese Ausführungen des
Beklagten stellen keine Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen
Erwägungen dar. Auch sind sie zum Teil Wiederholungen der Vorbringen vor
erster Instanz, weshalb sie grundsätzlich unbeachtlich sind. Doch
selbst wenn sie zu beachten wären, gibt der Beklagte mit seinen
Ausführungen der Beurteilung der Vorinstanz Recht, da er vorträgt, dass
eine Demontage und Neumontage der Konstruktion möglich sei. Dieser
Umstand spricht eindeutig gegen eine unbewegliche Baute. Entgegen seiner
Auffassung schliessen weder die hohen Kosten des Ab- und Aufbaus, noch
der Umstand, dass hierzu ein Montagespezialist nötig ist, eine
Fahrnisbaute aus. Mietobjekt ist die Bodenfläche des Standplatzes. Es
handelt sich auch dann nicht um einen Wohn- oder Geschäftsraum, wenn der
Beklagte den auf der Fläche platzierten Wohnwagen (mit Konstruktion)
zum Wohnen und Arbeiten benutzt. Eine (direkte) Anwendung der
Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist deshalb
nicht angebracht. Die Vorinstanz hat zu Recht aber ebenso von einer
analogen Anwendung dieser Bestimmungen abgesehen. Auch vor Obergericht
bringt der Beklagte nichts vor, aufgrund dessen er in guten Treuen auf
ein langjähriges Mietverhältnis hätte schliessen dürfen. Das blosse
Wissen des Vermieters, dass der Mieter auf dem Standplatz eine
kostspielige (Fahrnis-) Baute errichtet, stellt noch kein qualifiziertes
Verhalten dar, das nach dem Vertrauensprinzip die Erwartung des Mieters
auf ein länger dauerndes Mietverhältnis begründen könnte.

4.3
Zusammengefasst sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine
ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt. Der Rekurs
ist deshalb abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann.