Contestation du loyer initial

3 Les bailleurs reprochent aux premiers juges de n’avoir pas fixé le
loyer initial en se fondant exclusivement sur les statistiques
cantonales relatives aux nouveaux baux, qu’ils ont par ailleurs
pondérées par des facteurs à la baisse, sans tenir compte de facteurs à
la hausse. Parmi ceux-ci, figurait le fait que les locataires s’étaient
précédemment acquittés, sans le contester, d’un loyer mensuel de 1'900
fr. pour le même appartement. D’autre part, contrairement à ce que le
Tribunal avait retenu, l’immeuble se situait dans une rue calme avec peu
de trafic…
Les locataires, dans leur appel incident, reprochent
quant à eux aux premiers juges de n’avoir pas fixé le loyer initial au
niveau de celui payé par le précédent locataire, faisant valoir que les
bailleurs s’étaient refusés à produire tout document permettant
d’établir le rendement admissible et que le précédent loyer avait été
fixé peu de temps avant conclusion du bail.

3.1 Les critères
matériels permettant de juger du bien-fondé d’une contestation du loyer
initial sont exclusivement régis par les art. 269 et 269a CO, lesquels
fournissent les critères matériels permettant de juger du bien-fondé
d’une telle demande (ATF 120 II 240 consid. 2. p. 243).
Pour fixer le
loyer initial, le bailleur doit ainsi privilégier les critères absolus,
puisque la méthode relative, qui repose sur les relations préexistantes
entre les partenaires au contrat, ne devrait pas s’appliquer lorsque
c’est un bail entre de nouveaux partenaires qui est en jeu. (AFT 124 III
62 consid. 5. et 6 ; 121 II 341 ; 120 II 341).
Lorsque le juge
traite un cas de nullité partielle du contrat, ce qui est le cas lorsque
les conditions formelles de la notification prévue à l’art. 170 al 2 CO
ne sont pas remplies (ATF 124 III 62 consid. 2 ; 121 III 56 consid. 2c ;
120 II 341 consid. 5b à 5d), il jouit d’un large pouvoir d’appréciation
pour la fixation du nouveau loyer, qui peut inclure la référence „à la
hauteur du loyer payé par le locataire précédent » ; en revanche, en
l’absence de nullité partielle du contrat, comme en l’espèce, le loyer
payé par le précédent locataire ne joue aucun rôle et ne peut remplacer
automatiquement le loyer convenu entre les parties par application
analogique de l’art. 269d al. 2 CO (ATF 120 II 341 consid. 6c). Le but
de la contestation du loyer initial n’est en effet pas de vérifier si
une éventuelle augmentation par rapport au précédent loyer est abusive,
mais d’examiner si le loyer en tant que tel excède la norme (arrêt du
Tribunal fédéral 4A_353/2009, destiné à la publication).
Une telle
solution peut en effet être contraire à l’objectif constitutionnel et
légal de protection des locataires contre les abus, lorsque le loyer
payé par l’ancien preneur était déjà abusif ou le deviendrait, à la
suite d’une diminution des coûts par exemple ; elle méconnaît en outre
la distinction essentielle entre l’augmentation de loyer en cours de
bail et celle qui intervient lors de la conclusion du contrat, puisque
les parties ne sont pas les mêmes et que la méthode relative, en tant
qu’elle pose que le loyer précédant le loyer contesté est présumé
procurer au bailleur un rendement à la fois admissible et suffisant, se
fonde sur les règles de la bonne foi et n’a donc de sens qu’entre des
parties déjà liées par un contrat de bail (ATF 117 II 452 consid. 4a p.
457 ; 120 II 100 consid. 5c ; 120 II 341 consid. 6).
Le critère
absolu choisi par le bailleur fixe en principe le cadre du débat
judiciaire, mais le locataire peut décider de faire porter l’examen sur
d’autres motifs que ceux invoqués par le bailleur, en particulier,
opposer au bailleur qui se prévaut du critère des loyers usuels, celui –
prépondérant – du rendement exagéré des fonds propres investis, sans
même avoir à démontrer la présence d’indices d’abus. Ainsi, quand bien
même le loyer initial s’inscrirait-il dans les limites des loyers
usuels, que le locataire doit être admis à prouver que le loyer est
néanmoins abusif au sens de l’art. 269 CO (ATF 124 III 312 consid. 2b).
Si
le fardeau de la preuve incombe au locataire, le bailleur doit
contribuer loyalement à l’administration des preuves et, en application
des principes généraux tirés des règles de la bonne foi (affirmé de
manière expresse en droit du bail à l’art. 274d al. 3 CO), celui-ci doit
fournir les éléments qu’il est seul à détenir (ATF 115 II 1 consid. 4).
Ainsi, puisque le bailleur détient seul les documents permettant un
calcul de rendement, on peut attendre de lui qu’il les produise (TF in
SJ 2006 I p. 34 consid. 4.3.2). En conséquence, les premiers juges n’ont
pas violé les règles sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC) en
ordonnant aux bailleurs de produire les pièces qu’ils étaient seuls à
détenir et qui étaient nécessaires pour procéder au calcul de rendement
exigé par les locataires.
Si les bailleurs se refusent à cette
production, c’est une pure question d’appréciation des preuves de dire
quelles conclusions on peut tirer d’une telle attitude (arrêts du
Tribunal fédéral 4A_576/2008, consid. 2.4 ;4A_345/2007 consid. 2.4.3 ;
4P.196/2005, consid. 5.2).
La Cour de justice déduit en principe d’un
tel refus que le bailleur cache un rendement abusif (ACJ/1297/2008 et
réf. citées) et qu’il appartient dès lors au juge de se fonder sur
toutes le circonstances du cas d’espèce pour fixer le loyer admissible.
Plus spécifiquement, lorsque comme en l’espèce, le recours à l’une des
deux méthodes absolues s’avère impossible, faute de données utilisables,
la Cour de céans admet que le juge puisse s’appuyer sur les
statistiques cantonales, même si elles ne sont pas aussi complètes qu’il
le faudrait (ATF 123 III 319 consid. 4a), à condition de procéder aux
réajustements nécessaires pour tenir compte des particularités du
logement loué (ACJ/1296/2009, consid. 6.2 ; 1314/2007, consid. 3.3 ;
254/2006, consid. 3.3; 1303/2007, consid. 3.5). Le juge qui ne dispose
que des statistiques cantonales officielles pour fixer le loyer initial
peut se fonder sur les données portant sur le loyer mensuel moyen des
logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers
mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement : en effet,
s’agissant d’un contrat de bail conclu récemment, il apparaît logique et
raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux
baux et non des contrats en cours. Toutefois, comme ce tableau ne tient
pas compte de la date de construction de l’immeuble, ni des
caractéristiques de l’appartement, il convient de pondérer l’élément
statistique résultant des baux les plus récents avec notamment les
données fournies pour la statistique des baux en cours et en fonction
des caractéristiques spécifiques des baux en cours et en fonction des
caractéristiques spécifiques de l’appartement loué (ACJ/1296/2009 ;
186/2010 ; 1520/2007 ; 254/2006).
Le Tribunal fédéral a pour sa part
jugé que dans de telles circonstances et en présence d’une nullité
partielle du contrat (ce qui n’est pas le cas en l’espèce), il n’était
ni arbitraire, ni contraire au droit fédéral, de fixer le loyer initial
au montant du loyer précédent payé par l’ancien locataire, sans
toutefois imposer aux cantons l’utilisation d’une telle méthode (arrêt
du Tribunal fédéral 4A_576/2008).

3.2 En l’espèce, il n’y a pas
de nullité partielle du contrat, les bailleurs s’étant conformés aux
conditions formelles posées par l’art. 270 al. 2 CO.
Les bailleur ont
motivé le loyer initial en se référant aux loyers usuels du quartier.
Ils n’ont produit aucun exemple de loyer comparatif et admettent
d’ailleurs qu’ils n’en disposent pas. Les locataires ont sollicité un
calcul de rendement de l’immeuble et les bailleurs n’ont pas déféré à
l’ordonnance du juge leur enjoignant de produire les documents utiles à
cette fin. Dans ces conditions, le jugement attaqué retient avec raison
que les bailleurs cherchaient à cacher un rendement excessif de la chose
louée.
Pour le surplus, le droit fédéral n’oblige pas le juge,
chargé d’examiner un cas en l’absence de nullité partielle du contrat,
comme en l’espèce, à fixer automatiquement le loyer initial au montant
du loyer payé par le précédent locataire, lorsque les éléments
nécessaires à l’application de la méthode absolue font défaut, fût-ce à
la suite d’une carence du bailleur. Les premiers juges n’ont ainsi
commis aucune violation de la loi en se conformant à la jurisprudence de
la Cour, à savoir en s’appuyant sur le montant moyen résultant de la
statistique cantonale 2008 relative aux loyers des baux conclus
récemment, qu’ils ont pondéré avec le montant moyen résultant de la
statistique 2008 relative aux baux en cours et les caractéristiques du
logement en cause.
Plus spécifiquement, les premiers juges ont tenu
compte du fait que le logement en cause, au 4ème étage de l’immeuble,
était situé à proximité des commerces et des transports publics, que la
peinture des murs avait été refaite en 2001, et qu’il disposait d’un
balcon et d’une cave (facteurs « à la hausse »). Ils ont également tenu
compte du fait que l’immeuble était sis dans un quartier bruyant et
dépourvu de verdure, que l’appartement était assez usagé, en particulier
les parquets et la salle de bains, enfin qu’il ne disposait pas de
double-vitrages (facteurs « à la baisse »).
Il s’agit-là de
constatations de fait, que la Cour ne revoit que sous l’angle de
l’arbitraire. Or, les bailleurs se contentent sur le sujet d’affirmer
que l’immeuble concerné est situé sur une artère calme avec peu de
trafic… Ce faisant, ils ne font qu’opposer leurs allégués aux
constatations des premiers juges, sans en démontrer l’arbitraire. Il est
au demeurant notoire que l’artère sur laquelle est situé le logement en
cause, …, ne saurait être qualifiée de « calme et avec peu de trafic »,
contrairement à ce qu’affirment les bailleurs. …, il est soumis à un
environnement bruyant, comprenant, outre le trafic passant dans la rue,
relativement dense, le passage fréquent des ambulances à proximité ; en
cela, sa situation n’est en rien comparable avec les artères mentionnées
par les bailleurs et situées à 300 m de là, dans un tissu urbain
différent et comportant en particulier des zones de verdure.
Les
bailleurs soutiennent en outre que les premiers juges auraient dû fixer
le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de
payer lorsqu’ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne
sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de
sous-location à laquelle ils n’étaient pas partie, qui était largement
supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n’est
pas démontré qu’il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif,
ne saurait en effet servir de référence dans la fixation du présent
loyer initial.
En fixant le loyer admissible à 1‘300 fr. par mois,
charges non comprises, soit 15'600 fr. l’an au vu des éléments rappelés
supra pour un appartement de 3 pièces sis au 4ème étage d’un immeuble,
vétuste à l’exception des murs, lesquels ont été repeints en 2001 …, les
premiers juges n’ont pas excédé le pouvoir d’appréciation qui est le
leur en la matière.
Les griefs invoqués tant par les bailleurs que
par les locataires sont ainsi infondés, ce qui conduit au rejet tant de
l’appel principal que de l’appel incident sur ce point.