Contre le recours abusif au bail à durée déterminée

Texte déposé

Le Conseil fédéral est chargé de présenter au Parlement une modification du droit du bail visant à garantir que le bailleur ne puisse pas recourir de manière abusive au bail à durée déterminée afin d’empêcher le locataire d’exercer ses droits à son égard. Parmi ces droits figurent notamment la contestation du loyer initial, le droit aux travaux d’entretien, la sous-location et la réduction du loyer.

Les baux à durée déterminée répondant à un intérêt légitime du bailleur resteront quant à eux possibles.

Développement

Les locataires à qui l’on impose un bail à durée déterminée hésitent souvent à entamer des démarches juridiques par crainte que leur bail ne soit pas renouvelé à son échéance.

Ils sont dès lors dissuadés de contester un loyer initial excessif ou de faire valoir leurs droits légitimes pendant la durée du bail.

C’est lors d’un changement de locataire à la suite de travaux de rénovation que l’on observe les hausses de loyer les plus importantes, souvent injustifiées, surtout en cas de pénurie de logements.

Afin d’éviter une hausse massive des loyers après des travaux, il importe de veiller à ce que les locataires dont le bail est à durée déterminée ne soient pas dissuadés de faire valoir leurs droits. Une modification du droit du bail s’impose donc afin de les protéger.

Proposition du Conseil fédéral

Rejet

Avis du Conseil fédéral

Les baux à durée déterminée présentent souvent un grand intérêt pour les locataires, notamment pour les étudiants et les travailleurs saisonniers, ou en prévision de projets de construction. Les utilisations transitoires avant des travaux de rénovation contribuent en outre à l’offre de logements abordables. Même le renouvellement de baux à durée déterminée peut s’avérer judicieux, par exemple en cas de prolongation d’une formation ou d’un contrat de travail.

La conclusion successive de plusieurs baux à durée déterminée est toutefois susceptible de présenter des inconvénients : affaiblissement de la protection contre les congés, limitation de la possibilité de prolonger le bail et contestation du loyer initial plus difficile. Les dispositions du code des obligations (CO ; RS 220220) relatives à la protection des locataires n’interdisent pas par principe ce type de contrats en chaîne. Mais ces derniers sont considérés comme abusifs dès lors que le bailleur a en réalité l’intention de s’engager pour une durée indéterminée et opte pour des baux de durée limitée dans le seul but de contourner les règles visant à protéger les locataires (ATF 139 III 145).

C’est au cas par cas, en fonction des circonstances concrètes, qu’il convient d’apprécier si le recours à des baux de durée déterminée est abusif. À cet égard, le recours systématique à des baux en chaîne ou une situation de pénurie de logements peut laisser supposer une intention de contourner la loi. En cas d’abus avéré, on partira du principe qu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, de sorte que les dispositions de protection en vigueur s’appliquent conformément à leur objectif, malgré la durée déterminée convenue. En cas de litige, le locataire peut faire valoir ces droits dans le cadre d’une procédure gratuite devant l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer. S’il revient au locataire de prouver le caractère abusif, le Tribunal fédéral a toutefois précisé que le degré de vraisemblance prépondérante est suffisant à cet égard et que le bailleur peut être invité à coopérer, en exposant les raisons qui l’ont conduit à opter pour la conclusion de baux de durée déterminée (arrêt 4A_598/2018, consid. 4.2.3).

Il ressort des explications ci-dessus que les baux à durée déterminée peuvent présenter des avantages pour toutes les parties concernées et que les locataires disposent de moyens suffisants pour défendre leurs intérêts. Une modification du droit du bail n’est dès lors ni appropriée ni nécessaire.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.