842.18
Verordnung des WBF
über Wohnbaugenossenschaften
des Bundespersonals
vom 19. Mai 2004 (Stand am 1. Januar 2013)
Präambel
Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF)1,
gestützt auf Artikel 60 Absatz 1 der Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 20032 (WFV),
verordnet:
Art. 1 Zweck
Diese Verordnung regelt die Verwaltung der Hypothekardarlehen, die den Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals (WBG) aus Mitteln des Bundes oder der Pensionskasse des Bundes PUBLICA (PUBLICA) gewährt wurden. Sie stellt sicher, dass diese Darlehen bestimmungsgemäss eingesetzt werden und dass die Verwaltung der WBG nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Sie gewährleistet namentlich, dass Wohnungen zu angemessenen Preisen verfügbar sind und soweit möglich an Personen nach Artikel 4 vermietet werden.
Im Rahmen der rechtlichen Bestimmungen wird den WBG eine autonome genossenschaftliche Verwaltung gewährt.
Art. 2 Geltungsbereich
Diese Verordnung gilt für WBG, die:
gestützt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 19473 über Wohnungsfürsorge für Bundespersonal Darlehen erhalten haben oder einen gültigen Baurechtsvertrag mit dem Bund haben; oder
aus Mitteln von PUBLICA Darlehen erhalten haben.
Art. 3 Zuständigkeiten
Das Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt) ist zuständig für die Verwaltung der Darlehen, die den WBG nach Artikel 2 gewährt wurden, sowie den Geschäftsverkehr mit den WBG.
Das Bundesamt für Bauten und Logistik (BBL) ist zuständig für die Bewirtschaftung der Baurechte, namentlich das Inkasso der Baurechtszinsen, die Anpassung der Baurechtszinsen, die Überwachung der Fälligkeit der Baurechtsverträge, die Durchführung des vertraglich vereinbarten Heimfalls sowie die Genehmigung von Veränderungen im rechtlichen Bestand der Baurechtsgrundstücke.
Art. 4 Vermietung
Die Wohnungen sind in erster Linie zu vermieten an:
Bedienstete der allgemeinen Bundesverwaltung, der Swisscom, der Post, der SBB und der RUAG;
Bedienstete von Organisationen, die PUBLICA angeschlossen sind;
Personen, die vor ihrer Pensionierung bei der allgemeinen Bundesverwaltung sowie Betrieben und Organisationen nach den Buchstaben a und b angestellt waren.
Art. 5 Anteilscheine
Die Statuten der WBG müssen vorsehen, dass die Dividende gemäss Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe a des Bundesgesetzes vom 27. Juni 19734 über die Stempelabgaben beschränkt ist.
Art. 6 Pflichtdarlehen
Die WBG können von den Mieterinnen und Mietern Darlehen verlangen.
Die Statuten der WBG müssen einen Höchstbetrag der Darlehen vorsehen.
Art. 7 Mittel der beruflichen Vorsorge
Die WBG müssen vorsehen, dass Mittel der beruflichen Vorsorge, welche Mieterinnen und Mieter einer WBG einbezahlt haben, bei Austritt aus der Genossenschaft entweder einer anderen Wohnbaugenossenschaft oder einem anderen Wohnbauträger, von der oder dem die versicherte Person eine Wohnung selbst benutzt, oder einer Einrichtung der beruflichen Vorsorge überwiesen werden.
Art. 8 Kostenmiete
Die WBG vermieten ihre Wohnungen grundsätzlich zu den Selbstkosten.
Als Selbstkosten können namentlich geltend gemacht werden:
Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital;
Baurechtszins;
Amortisationen;
Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds;
Verwaltungskosten;
Risikozuschlag;
mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben.
Für Personen nach Artikel 4 ist für das vom Bund gewährte Fremdkapital der Zinssatz gemäss Darlehensvertrag des Bundes mit der WBG massgebend. Für alle anderen Personen kann der Höchstzinssatz nach Artikel 11 Absatz 1 berechnet werden.
Das von der WBG investierte Eigenkapital darf höchstens zum Zinssatz der marktüblichen Hypothek im ersten Rang verzinst werden.
Für die Kosten nach Absatz 2 Buchstaben d–g kann eine Pauschale angerechnet werden.
Die WBG sorgen für eine bestimmungsgemässe Verwendung der für den Unterhalt und die Erneuerung bestimmten Mittel und erteilen dem Bundesamt die entsprechenden Auskünfte.
Die WBG können Zuschläge und Abschläge auf Grund von speziellen Qualitätsmerkmalen der Wohnungen festlegen.
Art. 9 Mietzinsüberprüfung
Bei der Anfechtung von Mietzinsen ist das Bundesamt zuständig. Es versucht, unter den Parteien eine Einigung herbeizuführen. Kommt keine Einigung zu Stande, so erlässt das Bundesamt eine Verfügung.
Das Verfahren vor dem Bundesamt ist kostenlos; bei mutwilliger Prozessführung kann die fehlbare Partei zur gänzlichen oder teilweisen Übernahme der Verfahrenskosten verpflichtet werden.
Verfügungen des Bundesamtes unterliegen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht.5
Für die Überprüfung der Nebenkosten sind die Schlichtungsbehörden nach dem Obligationenrecht6 (OR) zuständig.
Die WBG haben die Mieterschaft über die Zuständigkeiten in geeigneter Form zu informieren.
Art. 10 Informationspflicht bei Erneuerungen
Bei Erneuerungen, die zu einer Anpassung des Mietzinses führen, haben die WBG das Bundesamt über das Vorhaben und die zu erwartenden Kosten zu informieren.
Nach Abschluss der Erneuerungsarbeiten haben die WBG das Bundesamt über die angefallenen Kosten und die neuen Mietzinse zu orientieren.
Art. 11 Verzinsung und Amortisation der Darlehen
Als Höchstzinssatz für die aus Mitteln von PUBLICA an eine WBG gewährten Darlehen gilt der untere Rand des Zinsbandes der Berner Kantonalbank für variable Hypotheken im ersten Rang, erhöht um 0,25 Prozentpunkte.
Für die Darlehen des Bundes wird der Höchstzinssatz nach Absatz 1 um höchstens 1 Prozent reduziert. Bei wesentlichen Änderungen der Wirtschaftslage kann das Bundesamt die Verbilligung anpassen.
Besteht bei Darlehen des Bundes zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung noch eine höhere Zinsvergünstigung, wird der Zinssatz ab 2005 um 0,5 Prozent pro Jahr angehoben, bis der Satz nach Absatz 2 erreicht ist.
Die Hypothekardarlehen sind in angemessenem Umfang zu amortisieren.
Zinsen und Amortisationen sind halbjährlich auf die Zinstermine zu leisten.
Art. 12 Verzugszinse
Die Zinstermine gelten als Verfalltage. Bei verspäteter Zahlung kann der Schuldnerin für verfallene Zinsen und Kapitalzahlungen mit Ablauf des Verfalltages ein Verzugszins von 1 Prozent über dem Höchstzinssatz nach Artikel 11 Absatz 1 belastet werden.
Art. 13 Zahlungsverkehr
Der laufende Zahlungsverkehr für Zinsen und Amortisationen wird über ein Postcheckkonto abgewickelt.
Art. 14 Rechnungslegung
Die WBG haben einen Geschäftsbericht nach den Grundsätzen der Artikel 662 bis 670 OR7 zu erstellen, bestehend aus der Jahresrechnung (Erfolgsrechnung, Bilanz und Anhang) und einem Jahresbericht.
Für die Gliederung der Jahresrechnung sind grundsätzlich die vom Bundesamt in einem Muster-Kontenplan für die Bauträger des gemeinnützigen Wohnungsbaus empfohlenen Anforderungen zu beachten.
Art. 15 Auskunftspflicht
Die WBG sind verpflichtet, sich an den jährlichen Erhebungen des Bundesamtes zu beteiligen, zu diesem Zweck den entsprechenden Fragebogen des Bundesamtes auszufüllen und diesen zusammen mit dem Geschäftsbericht und dem Revisionsbericht einzureichen.
Die WGB erteilen dem Bundesamt jede weitere Auskunft im Zusammenhang mit dem gewährten Darlehen oder dem zur Verfügung gestellten Baurechtsgrundstück und gewähren Einsicht in die entsprechenden Unterlagen.
Art. 16 Entschädigung der Organe
Die Entschädigung der Organe der WBG richtet sich nach den Aufgaben und der Arbeitsbelastung und darf die üblichen Ansätze nicht übersteigen.
Die Ausrichtung von Tantiemen ist ausgeschlossen.
Die Gesamtsumme der Entschädigungen muss sich in einem vertretbaren Rahmen halten und ist in der Rechnung auszuweisen.
Art. 178 Revisionspflicht
Die Revisionspflicht richtet sich nach dem OR9.
Das Bundesamt verlangt eine eingeschränkte Revision von WBG, die im Rahmen von Artikel 727a OR auf eine Revision verzichtet haben. Die Revision ist durch eine unabhängige Person mit einer Zulassung durch die Eidgenössische Revisionsaufsichtsbehörde durchzuführen.
Verfügt eine WBG nach Absatz 2 über höchstens 30 mit Bundeshilfe geförderte Wohnungen, so kann das Bundesamt eine prüferische Durchsicht der Jahresrechnung nach den Vorgaben des Bundesamtes gestatten, wenn die prüfende Person die nötige Sachkunde hat.
Art. 18 Zweckerhaltung
Zur Sicherung der Zweckerhaltung werden nach Artikel 60 Absatz 2 WFV im Grundbuch auf den geförderten Wohnungen und Liegenschaften ein Zweckentfremdungsverbot und eine Veräusserungsbeschränkung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen angemerkt.
Art. 19 Handänderung
Die Handänderung einer Liegenschaft oder von Teilen einer Liegenschaft muss vom Bundesamt genehmigt werden.
Bei Baurechtsgrundstücken holt das Bundesamt die Genehmigung des BBL ein.
Die Genehmigung kann erteilt werden, wenn wichtige Gründe vorliegen.
In der Regel muss ein marktüblicher Preis vereinbart werden.
Die Bewilligungsbehörden stellen sicher, dass die rechtlichen, statutarischen und vertraglichen Bedingungen eingehalten werden.
Der Handänderung gleichgestellt sind massgebliche Änderungen im Bestand, namentlich Parzellierungen und Aufteilung in Stockwerkeigentum.
Art. 20 Liquidationserlös und Gewinn
Bei Auflösung einer WBG muss der Liquidationserlös dem Bund für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungsbaus abgeliefert werden.
Beim Verkauf von Wohnungen muss der resultierende Gewinn dem Bund abgeliefert werden.
Der resultierende Gewinn muss nicht rückerstattet werden, wenn die WBG nachweist, dass sie ihn für die Erhaltung der Substanz anderer geförderter Wohnungen verwendet, in den Erneuerungsfonds für diese Wohnungen einlegt oder für die Erstellung von neuen preisgünstigen Wohnungen einsetzt.
Art. 21 Rückzahlung der Darlehen
Nach Ablauf des Darlehensvertrages oder nach vorzeitiger Rückzahlung der aus Mitteln des Bundes oder von PUBLICA gewährten Darlehen bleibt die Anmerkung nach Artikel 18 bestehen und die Artikel 19 und 20 finden weiterhin Anwendung.
Art. 22 Fusion
Die WGB darf in der Regel nur mit einem anderen gemeinnützigen Wohnbauträger fusionieren.
Die Fusion muss vom Bundesamt vorgängig genehmigt werden. Bei Baurechtsgrundstücken holt das Bundesamt zusätzlich die Genehmigung des BBL ein.
Geht die WBG bei der Fusion unter, so muss der Fusionsvertrag vorsehen, dass die Bestimmungen dieser Verordnung auch für die übernehmende Gesellschaft gelten.
Art. 23 Statuten der WBG
Die WBG müssen Statutenanpassungen dem Bundesamt zur Genehmigung einreichen. Nach der Anpassung ist dem Bundesamt ein Exemplar der neuen Statuten zuzustellen.
Art. 24 Aufhebung bisherigen Rechts
Die Richtlinien des Eidgenössischen Finanz- und Zolldepartements vom 7. September 197710 für den genossenschaftlichen Wohnungsbau zugunsten des Bundespersonals sowie die dazugehörigen Ausführungsbestimmungen vom 1. November 1985 werden durch diese Verordnung ersetzt.
Art. 25 Übergangsbestimmungen
Ein Geschäftsbericht nach den Grundsätzen von Artikel 14 ist erstmals für das Geschäftsjahr 2005 zu erstellen.
Die WBG müssen die bestehenden Statuten bis zum 31. Dezember 2005 anpassen.
Die Zinsvergünstigungen für die bestehenden aus Mitteln von PUBLICA an WBG gewährten Darlehen gelten bis zum 31. Dezember 2004. Anschliessend werden die Darlehen nach Artikel 11 Absatz 1 dieser Verordnung verzinst.
Art. 26 Inkrafttreten
Diese Verordnung tritt am 1. Juni 2004 in Kraft.