Pas de mesures supplémentaires de régulation du marché hypothécaire sans évaluation des mesures déjà prises et consultation des milieux intéressés

Wortlaut

Avant de prendre d'éventuelles mesures supplémentaires visant à réguler le marché hypothécaire et l'accession à la propriété de son logement, le Conseil fédéral est chargé :

1. d'évaluer les effets des mesures prises au cours des deux dernières années en la matière ;

2. de procéder à une large consultation des milieux intéressés.

Begründung

Depuis quelques semaines, plusieurs médias évoquent l'intention du Conseil fédéral, de la BNS et de la Finma de prendre, à brève échéance, des mesures supplémentaires en vue de restreindre l'accès des ménages au crédit hypothécaire et de réduire l'endettement hypothécaire dans notre pays.

Le motif avancé pour justifier ce type de mesures est toujours le même : le risque d'une surchauffe immobilière. Or, les signaux d'alerte émis par la BNS et la Finma sont en décalage avec le tassement des prix de l'immobilier observé depuis quelque temps par les professionnels de la branche.

Plusieurs mesures de régulation du marché hypothécaire ont par ailleurs été prises au cours des deux dernières années.

1. Le 1er juillet 2012, l'ordonnance sur les fonds propres a été modifiée afin de limiter les possibilités de retrait du deuxième pilier en vue de l'acquisition d'un logement et de durcir les règles concernant le remboursement de la dette hypothécaire.

2. Le 30 septembre 2013, suite à une proposition de la BNS, le Conseil fédéral a activé le volant de fonds propres anticyclique. Cette mesure oblige les banques à renforcer la couverture en fonds propres de leurs créances hypothécaires.

3. Le 30 juin 2014, toujours à la suite d'une proposition de la BNS, ce volant de fonds propres anticyclique sera relevé.

Cette succession rapide et désordonnée de mesures restrictives n'est pas saine. D'autant moins que ces décisions interviennent sans que le Conseil fédéral prenne le temps d'évaluer l'efficacité des mesures déjà prises et de consulter les milieux intéressés. De plus, ces décisions s'appliquent de façon uniforme aux propriétaires et aux établissements bancaires, alors que les situations individuelles des uns et des autres sont très variables. Plus globalement, tous ces dispositifs ont pour effet de compliquer l'accession à la propriété de son logement, alors que celle-ci devrait être encouragée en vertu des articles 108 et 111 de la Constitution fédérale.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Département fédéral des finances (DFF) suit de près l'évolution des marchés immobilier et hypothécaire suisses. Depuis juillet 2012, le taux de croissance annuel de l'ensemble des crédits hypothécaires est passé de 4,7 à 3,9 % (avril 2014). Le taux de croissance des crédits hypothécaires octroyés aux ménages et destinés à financer la propriété du logement a passé de 5 % en juillet 2012 à 3,5 % en avril 2014, et on observe également une tendance à la baisse de la quote-part des prêts hypothécaires couverte par un gage immobilier. Cela s'expliquerait en partie par le train de mesures adopté durant l'été 2012 pour réduire les risques sur les marchés hypothécaire et immobilier en Suisse.

Depuis plusieurs années toutefois, presque toutes les banques enregistrent un taux de croissance des crédits hypothécaires destinés à financer le logement nettement plus élevé que celui du produit intérieur brut (PIB). Au moins la moitié des grandes banques affichent un taux de croissance de minimum 4,5 %. La croissance des prix de différents types de biens immobiliers a également été plus élevée que celle des revenus. Par exemple, les prix des appartements en propriété par étage ont augmenté de plus de 30 % depuis 2001 par rapport au revenu par habitant. Ce phénomène a globalement contribué à accentuer les déséquilibres existant sur les marchés hypothécaire et immobilier. Le taux d'endettement - soit le rapport entre le volume des crédits hypothécaires et le PIB - a atteint 1,0 %, ce qui constitue un record tant par rapport au passé que par rapport aux autres pays.

La faiblesse persistante des taux d'intérêt, la bonne conjoncture actuelle et la propension encore forte des banques à prendre des risques lors de l'octroi de crédits hypothécaires permettent de supposer que ces déséquilibres s'accentueront. Or ceux-ci ne cessent de croître depuis des années et représentent un risque considérable pour la stabilité de l'économie et celle du secteur bancaire.

Dans ce contexte, le Conseil fédéral se félicite du fait que l'Association suisse des banquiers (ASB) ait durci le 23 juin 2014 les directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires. Il renoncera jusqu'à nouvel ordre à prendre des mesures supplémentaires, mais continuera d'observer l'évolution des marchés hypothécaire et immobilier. Si les déséquilibres venaient à s'intensifier sur les marchés du crédit, le Conseil fédéral déciderait des mesures à prendre en se fondant sur un nouveau bilan de la situation. Les mesures prises seraient alors préalablement soumises pour avis aux milieux intéressés.

Le renforcement des normes relatives à l'octroi de crédits sert à réduire suffisamment tôt les risques liés aux marchés hypothécaire et immobilier. Il se fait également dans le respect des articles constitutionnels qui visent à encourager l'accession à la propriété du logement. À cet égard, les mesures destinées à freiner la demande doivent être comprises comme un complément au volant anticyclique de fonds propres, qui a avant tout pour objectif de renforcer la résistance du secteur bancaire face aux possibles pertes survenant sur le marché hypothécaire.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.