Zusammenfassung

Messaggio del 27 maggio 2015 concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (protezione dalle pigioni abusive)

Ausgangslage

Comunicato stampa del Consiglio federale del 27.05.2015

Pigioni trasparenti ad ogni cambio di inquilino

Il 27 maggio 2015 il Consiglio federale ha approvato il messaggio concernente la revisione parziale del diritto di locazione nel Codice delle obbligazioni, che sarà sottoposto al Parlamento. Il progetto di modifica punta a creare più trasparenza sulle pigioni iniziali al momento di stipulare un nuovo contratto di locazione.

Secondo le proposte del Consiglio federale, ad ogni cambio di inquilino il locatario dovrà comunicare al subentrante, mediante un modulo standardizzato a livello nazionale, l'entità della pigione precedente, motivando un eventuale aumento. Già oggi i Cantoni hanno la competenza di imporre un tale obbligo. Finora sono sette a farne uso: Nidvaldo, Zugo, Friburgo, Vaud, Neuchâtel, Ginevra e Zurigo. Il modulo standardizzato crea trasparenza e aumenta la sicurezza giuridica, il che - in fin dei conti - è a vantaggio sia degli inquilini sia dei locatori. Da questa misura, che non interviene direttamente sul mercato degli alloggi per influire sulla determinazione delle pigioni, ci si aspetta un certo effetto di contenimento dei prezzi. Queste riflessioni hanno indotto il Consiglio federale a proporre l'utilizzo di un modulo standardizzato in tutta la Svizzera. Il diritto dell'inquilino di contestare la pigione iniziale rimane inalterato. Già oggi egli può chiedere che la sua pigione iniziale sia sottoposta a verifica se è stato costretto a concludere il contratto per necessità o a causa della situazione vigente sul mercato locale degli alloggi oppure se il locatore esige una pigione nettamente superiore a quella del predecessore.

La proposta del Consiglio federale prevede inoltre che la competenza per il rilascio e l'approvazione dei moduli ufficiali (compresi quelli per comunicare aumenti e disdette) sia trasferita dai Cantoni alla Confederazione. L'obiettivo è semplificare la gestione dei moduli in particolare ai locatori attivi in più regioni.

Per comunicare gli adeguamenti delle pigioni o degli importi in acconto per le spese accessorie sarà inoltre sufficiente la riproduzione meccanica della firma (la cosiddetta "firma in facsimile"). Per gli aumenti delle pigioni scalari, invece, non è più necessario alcun modulo, ma sarà sufficiente la notifica scritta. Gli aumenti di pigione motivati da migliorie di valorizzazione possono diventare effettivi nel primo anno a decorrere dalla stipula del contratto soltanto se in quel momento l'inquilino ne era stato informato. Questa misura intende protegge gli inquilini da improvvisi aumenti a poco tempo dalla conclusione del contratto di locazione.

Le modifiche proposte rientrano nel pacchetto di misure che il Consiglio federale ha varato nell'ambito delle discussioni svoltesi a maggio 2013 sulla libera circolazione delle persone e sul mercato degli alloggi. Il messaggio, ora approvato, si basa sui risultati della consultazione del 2014 e sulle raccomandazioni emerse dal dialogo sulla politica degli alloggi intercorso tra Confederazione, Cantoni e città.

Verhandlungen

Dibattito al Consiglio nazionale, 08.06.2016

Non comunicare vecchie pigioni a nuovi inquilini

(ats) I padroni di casa non devono essere obbligati a comunicare ai nuovi locatari l'ammontare della pigione versata dal precedente inquilino. È quanto ritiene il Consiglio nazionale che, con 106 voti contro 83 e 3 astenuti, ha bocciato l'entrata in materia sul disegno di modifica del diritto di locazione proposto dal Consiglio federale.

La maggioranza non giudica necessario introdurre una simile novità su scala nazionale: il diritto vigente consente già, ai cantoni che lo desiderano, di prevedere tale obbligo, ha ricordato Philippe Bauer (PLR/NE) a nome della commissione. Finora sono sette a farne uso: Nidvaldo, Zugo, Friburgo, Vaud, Neuchâtel, Ginevra e Zurigo.

Per i molti deputati borghesi saliti alla tribuna, la soluzione federalista è la migliore. "I cantoni sanno se è necessario introdurre una misura di questo tipo nel loro territorio", ha ad esempio sostenuto Karl Vogler (PPD/OW).

Dove tale possibilità è stata introdotta, le contestazioni delle pigioni iniziali sono davvero poche, meno di dieci casi all'anno a Zurigo, ha aggiunto l'altro relatore commissionale Hans Egloff (UDC/ZH). La misura, insomma, creerebbe unicamente un carico amministrativo elevato per i locatori senza benefici sostanziali per i locatari, ha aggiunto Egloff, che è pure presidente dell'Associazione svizzera dei proprietari fondiari.

Già oggi i locatari hanno la possibilità di chiedere tutte le informazioni ai proprietari del loro alloggio, ha ricordato Egloff. La proposta vuole dunque solo incitare gli inquilini a contestare gli affitti. "Ma è veramente giusto che sia un tribunale a fissare il loro ammontare?", si è chiesto il democentrista.

La maggioranza di centro-destra crede inoltre che questi "fastidi burocratici" ostacolerebbero gli investimenti nel settore immobiliare. "È meglio favorire la costruzione di alloggi piuttosto che imporre formulari", ha sostenuto Egloff.

Tale assioma è stato fortemente contestato dallo schieramento rosso-verde. "Nel canton Vaud l'obbligo di comunicare l'ammontare della pigione precedente esiste già; malgrado ciò l'Arco lemanico sta vivendo un boom immobiliare", ha fatto notare Carlo Sommaruga (PS/GE), che è anche vicepresidente dell'Associazione svizzeri degli inquilini (ASI).

Per la minoranza la revisione legislativa proposta dal Consiglio federale è quindi essenziale per lottare contro gli affitti troppo elevati. "Non è vero che la misura proposta serve a poco: ha un importantissimo effetto preventivo", ha sottolineato Evi Allemann (PS/BE).

"Malgrado i tassi d'interesse sono siano mai stati così bassi, gli affitti continuano ad aumentare", ha aggiunto la bernese ricordando che le pigioni dal 2008 sono cresciute del 25-30% quando in realtà sarebbero dovute diminuire del 20%.

Il progetto bocciato oggi dal Nazionale - gli Stati devono ancora esprimersi - prevede che ad ogni cambio di locatario, il locatore informi il subentrante sull'ammontare dell'affitto precedente, motivando un eventuale aumento. L'informazione dovrebbe avvenire mediante un modulo standardizzato a livello nazionale.

La mancata o tardiva consegna del formulario ufficiale determinerebbe l'annullamento parziale del contratto di locazione: sarebbe dunque un tribunale a dover determinare l'importo della pigione. Gli aumenti di affitto fondati su ristrutturazioni che determinano un aumento del valore dell'alloggio potranno entrare in vigore nell'anno che segue la firma del contratto solo se il locatario ne è stato informato precedentemente.

La modifica proposta dal Consiglio federale prevede inoltre che la competenza per il rilascio dei moduli ufficiali (compresi quelli per comunicare aumenti e disdette) sia trasferita dai Cantoni alla Confederazione. L'obiettivo è semplificare la gestione dei moduli, in particolare ai locatori attivi in più regioni.

Per comunicare gli adeguamenti delle pigioni sarà inoltre sufficiente la riproduzione meccanica della firma (la cosiddetta "firma in facsimile"). Per gli aumenti delle pigioni scalari invece non sarà più necessario alcun modulo e sarà sufficiente la notifica scritta.

La trasparenza degli affitti fa parte del pacchetto di provvedimenti volti ad attenuare gli effetti della forte immigrazione in Svizzera. Tale misura era stata annunciata dal governo poco prima della votazione sull'iniziativa "Contro l'immigrazione di massa".

Dibattito al Consiglio degli Stati, 13.09.2016

Affitti, "no" obbligo di comunicazione a subentrante

(ats) Il diritto per un subentrante di conoscere la pigione pagata da chi lo ha preceduto non va esteso a livello nazionale. Dopo la Camera del popolo, anche il Consiglio degli Stati ha deciso di archiviare (29 voti a 14) una modifica il tal senso del diritto di locazione.

Il progetto del Consiglio federale voleva obbligare i padroni di casa, indipendentemente dal Cantone, a comunicare ai nuovi locatari l'ammontare della pigione versata dal precedente inquilino. Se l'affitto viene aumentato, tale innalzamento dovrebbe venir giustificato.

Lo scorso giugno, per 106 voti a 83 e 3 astenuti, la Camera del popolo non era entrata nemmeno in materia su questa modifica della legislazione attuale. La maggioranza non aveva giudicato necessario introdurre una simile novità a livello nazionale: a suo avviso, il diritto vigente consente già ai cantoni che lo desiderano di prevedere un simile obbligo.

A nome della commissione (che proponeva la non entrata nel merito per 7 voti a 6), il "senatore" Fabio Abate ha ricordato che finora sette Cantoni hanno fatto uso di questo diritto e che non vi è necessità di obbligare gli altri a fare altrettanto. A parere della commissione, inoltre, un'estensione a livello nazionale di un simile obbligo sfocerebbe in una pletora di ricorsi e avrebbe conseguenze negative sulla propensione ad investire nel mattone.

Affermazioni contestate sia dal consigliere federale Johann Schneider-Ammann sia dal "senatore" ecologista Robert Cramer, secondo i quali nei sette cantoni in cui vige quest'obbligo (Ginevra, Vaud, Zugo e Zurigo, per esempio) l'attività edilizia non ha subito rallentamenti, anzi, nel caso di Zugo si è verificato un boom.

Per il campo rosso-verde, che proponeva l'entrata nel merito, e per il presidente della Confederazione, l'obbligo di annuncio avrebbe migliorato la trasparenza negli affitti e protetto maggiormente dagli abusi.

Per Cramer, in particolare si tratta di permettere soprattutto ai giovani, siano essi sposati o meno, con figli oppure no, di poter accedere ad alloggi a pigione moderata, alloggi sempre meno disponibili sul mercato a causa dell'incremento demografico degli ultimi anni che ha spinto al rialzo gli affitti, specie nei centri.

Per il "senatore" ginevrino, l'attuale diritto di contestare l'affitto iniziale è uno strumento "spuntato" se non è possibile conoscere la pigione pagata dall'inquilino precedente. A suo avviso, l'adozione di un formulario a livello nazionale comprendente un simile obbligo avrebbe finalmente ristabilito l'uguaglianza tra le parti, ossia locatore e locatario, proteggendo i secondi da incrementi ingiustificati dell'affitto.

Per Cramer si tratta né più né meno di lealtà negli affari, non di federalismo. "Le regole della buona fede - ha sostenuto - vanno applicate in tutto il Paese, non a macchia di leopardo".

Nonostante l'accorato appello del consigliere agli Stati ecologista, il plenum ha deciso piuttosto nettamente di non entrare in materia. Visto che anche il Nazionale aveva già fatto altrettanto durante la sessione estiva delle Camere, l'oggetto è definitivamente archiviato.