Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, dem Parlament einen Gesetzesentwurf vorzulegen, der es Mietern und Mieterinnen in Regionen mit Wohnungsmangel ermöglicht, ihre Mietverträge vorzeitig zu kündigen, ohne einen Ersatzmieter oder eine Ersatzmieterin vorschlagen zu müssen.

Begründung

Das Mietrecht sieht vor, dass der Mietvertrag vorzeitig, also vor Ablauf der Vertragsdauer, aufgelöst werden kann, wenn der Mieter oder die Mieterin einen Nachfolger oder eine Nachfolgerin vorschlägt, der oder die bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen.

Dies ist für den Mieter oder die Mieterin mit Arbeit verbunden und führt bei den Personen, die für die Übernahme des Mietvertrags vorgeschlagen werden, häufig zu Unverständnis. Der Mieter oder die Mieterin muss das Mietobjekt ausschreiben, die Anfragen - es können viele sein - prüfen, das Mietobjekt zeigen und sicherstellen, dass der Bewerber oder die Bewerberin dem Vermieter oder der Vermieterin sein oder ihr Interesse mitteilt und die Unterlagen einreicht. Der Bewerber oder die Bewerberin versteht oft nicht, aus welchem Grund er oder sie nicht berücksichtigt wird, obwohl es sich um eine Übernahme handelt. Häufig macht der Vermieter oder die Vermieterin ein Angebot, das von den Bedingungen des geltenden Mietvertrags abweicht, worauf der Bewerber oder die Bewerberin die Bewerbung zurückzuzieht. Dies hat zur Folge, dass der ursprüngliche Mieter oder die ursprüngliche Mieterin rechtlich vorgehen muss, um nachzuweisen, dass der Bewerber oder die Bewerberin bereit war, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen, um so von seinen oder ihren Verpflichtungen befreit zu werden.

Meistens - in Regionen mit Wohnungsmangel fast immer - vermietet der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung zu einem höheren Preis einem oder einer Dritten.

Kommt hinzu, dass in der aktuellen Situation der Vermieter oder die Vermieterin in der Regel ohne grossen Aufwand einen Ersatzmieter oder eine Ersatzmieterin finden kann.

Daher sollte der Mehraufwand vermieden und das Gesetz vereinfacht werden.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Aufgrund von Artikel 266c Obligationenrecht (OR) können die Parteien bei der Miete von Wohnungen mit einer Frist von mindestens drei Monaten auf einen vertraglich festgelegten oder ortsüblichen Termin kündigen.

Der geltende Artikel 264 OR ermöglicht indessen dem Mieter im Sinne einer Ausnahme die vorzeitige Rückgabe der Mietsache mit gleichzeitiger Befreiung von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter. Voraussetzung ist, dass der Mieter einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Die geltende Bestimmung wird den Interessen beider Parteien gerecht. Der Mieter hat die Möglichkeit, das Mietverhältnis vorzeitig und ohne Zusatzkosten zu beenden und der Vermieter hat die Gewähr, dass die Mietsache ohne Unterbruch und zu den gleichen Bedingungen weitervermietet ist, sofern er das Mietverhältnis mit dem vorgeschlagenen Nachmieter eingehen will. Mit der vorgeschlagenen Änderung für Gebiete mit Wohnungsmangel würde dieses Gleichgewicht zuungunsten der vermietenden Partei gekippt.

Auch in Zeiten von Wohnungsnot, die je nach Region aber auch in zeitlicher Hinsicht unterschiedlich stark ausgeprägt sein kann, sollen grundsätzlich die üblichen Kündigungsfristen und -termine gelten. Aufgrund der vorgeschlagenen Regelung wären diese aber für die Mieterseite nicht mehr verbindlich. Stattdessen müssten kürzere Fristen und besondere Termine definiert werden, um dem Vermieter die Suche nach einer neuen Mietpartei zu ermöglichen. Dadurch wäre die geltende ordentliche Kündigungsfrist faktisch ausser Kraft gesetzt, was dem Sinn und Geist des Mietrechts widersprechen würde. Dies würde das Mietrecht weiter komplizieren, Abgrenzungsprobleme schaffen und zu Rechtsunsicherheit führen. Dennoch würde eine solche Bestimmung zu einem gegenüber der geltenden Regelung höheren Risiko für vorübergehende Leerstände führen, denn die dem Vermieter für die Suche zur Verfügung stehende Frist wäre deutlich kürzer als die Vorlaufzeit des Mieters, bei dem sich der Bedarf für eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache abzeichnet.

Solche Nachteile würden sich ohne Not ergeben, denn gerade in Gebieten mit einem knappen Angebot ist es für die Mieterschaft, die vorzeitig ausziehen will, in der Regel nicht schwierig, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Oft handelt es sich dabei um Personen aus dem persönlichen Umfeld, die in vielen Fällen als Nachmieter akzeptiert werden. Insbesondere auch private Vermieter haben nicht immer ein Interesse daran, einen anderen Mieter zu suchen, nur um einen höheren Ertrag erzielen zu können. So wird die Wohnung in vielen Fällen zu den bisherigen Konditionen weitervermietet, was sich mässigend auf die Preisentwicklung auswirkt und besonders in einem angespannten Markt erwünscht ist.

Die vorgeschlagene Regelung könnte demgegenüber den unerwünschten Nebeneffekt haben, dass die Übernahme von Mietverträgen erschwert ist und so die Mieten häufiger erhöht werden. Ist nämlich der Vermieter gezwungen, selber einen neuen Mieter suchen, so ist es, zumal bei Wohnungsmangel, wahrscheinlich, dass damit eine Mietzinsanpassung einhergeht.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.