Bauer Philippe · Nationalrat · 2016-06-08

Wortprotokoll

La Commission des affaires juridiques a débattu, lors des séances des 7 avril et 12 mai 2016, du projet qui nous est soumis. Le 7 avril, elle a entendu une dizaine de personnes, dont les avis ont été assez contrastés. Ils venaient en effet de milieux différents. Le 12 mai, la commission a discuté de l'entrée en matière.

Pour mémoire, quatre modifications du droit du bail, plus précisément du Code des obligations, vous sont proposées. La première, qui est la plus débattue, vise à rendre obligatoire, partout en Suisse, l'utilisation d'une formule officielle de communication de l'ancien loyer au nouveau locataire, et ceci à la conclusion d'un nouveau bail. Aujourd'hui, les cantons qui le souhaitent peuvent le faire. L'information devrait de plus être faite avant la conclusion du bail et la formule officielle deviendrait une formule fédérale, et non plus une formule cantonale.

La deuxième modification concerne la possibilité qui serait offerte aux propriétaires d'utiliser une signature reproduite mécaniquement pour adapter les loyers en cours de bail.

La troisième modification vise à recourir à la forme écrite simple lors des adaptations des loyers échelonnés chaque année.

La quatrième modification concerne l'impossibilité d'augmenter les loyers la première année, notamment en cas de travaux d'amélioration de la chose louée ou d'améliorations des qualités énergétiques du bâtiment, sauf si cela a été prévu dans le bail au moment de sa conclusion.

Durant les travaux de la commission, les débats se sont très vite focalisés sur le premier point, à savoir sur la formule officielle (art. 270 al. 2 CO), qui est le coeur de la révision. La commission, je dois dire, n'a que peu discuté les autres points.

Deux conceptions se sont très vite opposées. Selon la première conception, qui se fonde sur certaines études et sur les résultats des procédures dans certains cantons, la transparence en matière de loyers, par l'obligation de communiquer au nouveau locataire le loyer payé par le précédent locataire, permettrait de limiter de manière importante des hausses de loyer qui peuvent être - et c'est vrai - de temps en temps indues.

Il s'agirait de rappeler au nouveau locataire la possibilité que lui offre le Code des obligations de contester le loyer initial. Vous aurez peut-être lu l'arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 18 mai dernier: cette possibilité existe déjà à la simple condition qu'il y ait pénurie de logements, sans forcément que le locataire ait été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

Les tenants de la seconde conception considèrent que le Code des obligations, du fait qu'il donne déjà aujourd'hui la [PAGE 929] possibilité aux cantons qui le souhaitent d'introduire l'obligation de cette communication de l'ancien loyer en cas de changement de locataire, répond finalement aux besoins des locataires et des propriétaires de ces cantons. Sept cantons - Zurich, Zoug, Nidwald, Vaud, Genève, Neuchâtel et Fribourg - l'ont fait, avec un certain succès, selon eux. Néanmoins, la question que se sont posée les tenants de cette seconde conception est celle de savoir pourquoi les autres cantons n'avaient pas introduit cette obligation. A leur avis, c'est vraisemblablement parce qu'il n'y a pas besoin d'introduire ce genre de notification dans leurs cantons. Dès lors, le fédéralisme devant prévaloir, et dans la mesure où les cantons qui le souhaitent peuvent le faire, il n'y a aucune raison, selon les tenants de cette deuxième conception, d'introduire cette obligation pour ceux qui n'en ont pas exprimé le besoin. Ils estiment aussi qu'introduire l'obligation d'utiliser la formule officielle, alors que - et cela ressort des chiffres - il y a finalement peu de cas de contestation du loyer initial, créerait une nouvelle tracasserie administrative à l'égard de tous les propriétaires, qui devront systématiquement utiliser cette formule, tout en sachant qu'il y aura peu de retours judiciaires. Cela nécessiterait vraisemblablement aussi deux communications distinctes, l'une avant la conclusion du bail, l'autre au moment de la conclusion du bail ou à la fin des pourparlers précontractuels.

Les tenants de cette deuxième conception estiment aussi qu'en matière de droit du bail le marché doit se réguler de lui-même et que, là aussi, il n'y a guère de raisons pour que l'Etat intervienne.

Enfin, le dernier argument des tenants de la seconde conception était que cela risquait de créer certaines incertitudes. Est-ce véritablement souhaitable que, trois ans après la conclusion d'un bail, le loyer soit fixé par le tribunal, sur la base d'un certain nombre de critères? La question de la nullité partielle en cas d'omission d'utilisation de la formule a aussi été posée, ainsi que la question des travaux entraînant une plus-value.

Ce sont autant d'éléments qui ont conduit la commission à vous recommander aujourd'hui de ne pas entrer en matière sur ce projet, par 13 voix contre 12.