Pfisterer Thomas · Ständerat · 2002-09-18

Wortprotokoll

Artikel 269a Absatz 2: Das ist ein Kernstück der Vorlage. Thema ist das Mass des Mieterschutzes und des Marktes. Wie weit darf und muss der Mieterschutz zugunsten des Vermieterschutzes weichen, sodass auf der einen Seite der Schutz des Mieters vor Missbrauch und auf der anderen Seite der Investitionsschutz des Vermieters und damit das Wohnungsangebot gewährleistet sind? Um diese Frage hat sich die hauptsächliche Diskussion Ihrer Kommission gedreht. Unbestritten waren die bereits beschlossenen Marktelemente. Bei dieser Diskussion um das Investitionsinteresse ging die Kommission davon aus, dass der Überprüfungsanspruch des Mieters gemäss Artikel 269 Absatz 2bis zu bestätigen sei. Sie hat, wie Nationalrat und Bundesrat, diese Erhöhungsmöglichkeit für den Vermieter aber abgelehnt und beantragt heute also Zustimmung zum Nationalrat.

Die Kommission für Rechtsfragen hat sich nicht einfach über das Investitionsinteresse hinweggesetzt; sie hat weitere Möglichkeiten diskutiert, aber verworfen.

Der Nationalrat ist dem Beschluss des Ständerates im Wesentlichen aus drei Überlegungen nicht gefolgt. Diese drei Überlegungen betreffen erstens den Tatbestand, zweitens die Investitionssicherheit und drittens die Anpassungsmöglichkeit. Zu diesen drei Punkten wenige Bemerkungen:

Dem Tatbestand nach bedeutet der Beschluss des Ständerates zu Artikel 269a Absatz 2, dass der Vermieter den Mietzins alle fünf Jahre bis zu 15 Prozent erhöhen darf, wenn sich dies aus einem Mietzinsvergleich begründen lässt. Er darf dies entgegen dem Vertrag tun, obwohl er bei Vertragsbeginn den Mietzins entsprechend seiner Investition, dem Bedürfnis auf ein Rendement und mit Blick auf den mutmasslichen Unterhaltsaufwand richtig festgesetzt hat. Er darf den Mietzins erhöhen, obwohl er den Mietzins nach dem Regime dieses Entwurfes jährlich hat anpassen können, und zwar während fünf Jahren ohne absolute Überprüfungsmöglichkeit des Mieters und zu 100 Prozent, nicht, wie nach dem Antrag des Bundesrates, zu 80 Prozent. Dieses Recht, wie es das Plenum des Ständerates beschlossen hat, bestände im Weiteren ohne Rücksicht auf Mehrleistungen, Kosten- oder Hypothekarzinssteigerungen und in einem nach oben unbeschränkten Umfang und wäre nicht, wie beim bundesrätlichen Antrag gemäss Artikel 269d Absatz 2, auf eine Erhöhung von 20 Prozent des Mietzinses, der vier Jahre vorher galt, beschränkt.

Dieses weit gehende Recht des Vermieters lässt sich nach der Meinung der Mehrheit Ihrer Kommission auch nicht durch ein ausreichendes Interesse an der Investitionssicherheit rechtfertigen. Der Mietmarkt ist relativ flexibel, dynamisch. Nach Angaben des Bundesamtes dauern ja Mietverträge etwa sechs Jahre. Etwa ein Drittel der Mietverhältnisse werden ohnehin jährlich erneuert, wegen Mehrleistungen, Handänderungen, Neuvermietungen usw. Hypothekarzinssteigerungen sind langfristig durch die Indexsteigerungen abgedeckt; es kann sich höchstens um gewisse zeitliche Verschiebungen handeln. Indexanpassungen - und zwar vollumfänglich, ohne Wartefristen, vom ersten Tag an zu 100 Prozent, nicht nur zu 80 Prozent - sollen künftig der Normalfall sein. Es wird ein Umdenken stattfinden. Der Vermieter soll mehr zu einem Unternehmer werden. Er wird künftig nach dem System der Indexmiete den Zins jährlich anpassen können. Auch die zurückhaltenden Vermieter werden ohne Hemmungen das tun können und dürfen, was marktüblich ist. Auch Liquiditätsprobleme bei starken Hypozinssteigerungen sind nach den Untersuchungen des Bundesamtes wenig wahrscheinlich. Die Risiken, dass Wohnungen leer stehen können, sind grösser. Das Problem der Liquidität stellt sich also höchstens in wirtschaftlichen Ausnahmeszenarien.

Das dritte Element sind die Anpassungsmöglichkeiten. Sie bestehen nach der Vorlage also gleichsam automatisch, systemimmanent. Sie müssen nicht mit Artikel 269a Absatz 2 zusätzlich geschaffen werden. Es ist nicht mit einer Kündigungswelle zu rechnen. Auch unter dem heutigen Recht erfolgt keine grössere Anzahl von Kündigungen, um einen höheren Mietzins zu erzielen, obwohl das theoretisch rechtlich zulässig wäre. Wenn es zu einer Kündigung kommt, besteht immer noch eine Anpassungsmöglichkeit im Erstreckungsentscheid (Art. 272c). Im Übrigen sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vereinbarte - das ist wichtig: vereinbarte - konsensuale Lösungen möglich, wenn sie von keiner Kündigungsdrohung begleitet sind. Namentlich sind ja gestaffelte Mietzinse weiterhin zulässig.

Letztlich läuft ein Recht des Vermieters gemäss Artikel 269a Absatz 2 auf eine systemwidrige stossende Kumulation hinaus. Alljährlich darf, ja soll der Vermieter dem Mieter einen Mietzinsaufschlag machen und machen dürfen mit der Begründung, der Index sei angestiegen. Verlangt wird hier, dass der Vermieter zusätzlich zu dieser jährlichen Steigerung sagen kann: "Mieter, bisher hat der Index gegolten, jetzt aber kannst du plötzlich zusätzlich noch mehr bezahlen, gestützt auf den Vergleich mit den anderen Mieten." So, genau so würde die Vergleichsmiete zu dem, was der Ständerat wie der Nationalrat und Ihre Kommission abgelehnt haben; sie würde genau zu dem, was Sie soeben beim Konsultationsartikel abgelehnt haben. Die Vergleichsmiete würde zu einer staatlich gelenkten Obergrenze; das ist genau das, was Sie soeben abgelehnt haben - ich wiederhole mich bewusst. Die Vermieter könnten sich an den vom Bund ermittelten statistischen Grundlagen orientieren. Diese erhielten eine normative Kraft wie bei Artikel 269 Absatz 5 festgestellt.

Aus diesen Überlegungen beantragt Ihnen die Kommission, hier dem Nationalrat zu folgen.