Fässler Daniel · Ständerat · 2020-12-15

Wortprotokoll

Sie wissen, ich bin Präsident des Verbandes Immobilien Schweiz.

Das heute geltende Mietrecht ist seit dem 1. Juli 1990 in Kraft. Dass der Achte Titel des Obligationenrechts dieses Jahr den 30. Geburtstag feiern konnte, gab nach meinen Feststellungen aber zu keinen Feierlichkeiten Anlass, weder auf Vermieterseite noch auf Mieterseite. Dies erstaunt wenig und erklärt doch viel. Führt man sich Publikationen der einschlägigen Organisationen zu Gemüte, wird seit gefühlt 30 Jahren beklagt, das Mietrecht sei unausgewogen und bedürfe in diversen Punkten einer Revision. Besonders häufig ist dieser Ruf zu hören, wenn es um die gesetzlichen Mietzinsregelungen geht. Eine Seite beklagt unnötigen Formalismus, ein zu enges Korsett für die Vermietenden und unangemessene Rechte für die Mietenden. Die andere Seite sieht an allen Ecken und Enden eine Bevorteilung der Vermietenden, denen man gerne hemmungsloses Streben nach höherer Rendite unterstellt.

Dass das Mietrecht trotz all dieser Klagen während 30 Jahren kaum Veränderungen erfahren hat, spricht für den Gesetzgeber. Offenbar war es unseren Vorgängerinnen und Vorgängern gelungen, in diesem oft emotional überladenen Thema Regeln festzulegen, mit denen der nötige Ausgleich der Interessen erreicht wird. Man hat meistens den Eindruck, dass [PAGE 1382] sich alle Akteure irgendwie arrangiert und den Umgang mit dem Mietrecht gelernt haben. Einzig Vermietende, die sich nicht von Berufs wegen mit dem Mietrecht befassen und trotzdem auf den Beizug von Fachpersonen verzichten, laufen heute noch Gefahr, über die vielen formellen Hürden zu stolpern.

Diesen nüchternen Feststellungen zum Trotz: Es ist sicher nicht falsch, wenn wir uns die Frage stellen, ob das Mietrecht von 1990 auf alle sich stellenden Fragen heute noch die nötigen und die richtigen Antworten liefert. In anderen Bereichen - ich denke an die gestrige Diskussion zur Agrarpolitik - gibt es ja Bestrebungen, die Regeln alle paar Jahre wieder zu ändern. Die Kommission für Rechtsfragen unseres Rates schlägt vor, den Bundesrat zu beauftragen, das Mietrecht im Bereich der Mietzinsgestaltung für Wohn- und Geschäftsräume zu prüfen und dem Parlament eine ausgewogene Revisionsvorlage zu unterbreiten. Das ist ein hehres und, vorsichtig ausgedrückt, auch ein sehr ambitioniertes Ziel.

Die Motion unserer Kommission für Rechtsfragen betrifft den Zweiten Abschnitt des Mietrechts, der sich in nur elf Artikeln mit dem Mietzins befasst. Die gesetzlichen Vorgaben sind angesichts der Komplexität und grossen Tragweite zum Teil recht allgemein formuliert. Exemplarisch dafür ist Artikel 269 des Obligationenrechts. Dieser hält als Regel fest, dass ein Mietzins missbräuchlich ist, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Doch was ist ein übersetzter Ertrag, und wann gilt ein Kaufpreis als offensichtlich übersetzt? Die Antworten darauf wurden der Rechtsprechung überlassen.

Im daran anschliessenden Artikel 269a werden unter dem Titel "Ausnahmen" exemplarisch verschiedene Sachverhalte aufgezählt, aus denen sich umgekehrt ergibt, wann ein Mietzins nicht missbräuchlich ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mietzins im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegt oder wenn der Mietzins durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist. Der Gesetzgeber wollte also, dass für die Bestimmung eines missbräuchlichen Mietzinses nicht nur die Rendite auf dem investierten Eigenkapital beurteilt wird, sondern dass mit der Orts- und Quartierüblichkeit auch ein marktnäheres Kriterium zur Mietzinsfestlegung zur Verfügung steht. Zudem sollten etwa wertvermehrende Investitionen durch eine entsprechende Mietzinsanpassung verzinst werden können.

Die Rechtsprechung hat nun aber das Kriterium des nicht übersetzten Ertrags über alle anderen Kriterien gestellt. Das heisst, auch bei einem erwiesenermassen orts- und quartierüblichen Mietzins oder bei einer korrekt bemessenen Mietzinserhöhung aufgrund energetischer Verbesserungen kann der Mieter geltend machen, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag. Er kann damit die entsprechende Mietzinsanpassung anfechten. Dies widerspricht nach meinem Verständnis dem Gesetzeswortlaut. Wann ein übersetzter Ertrag vorliegt, kann ebenfalls nicht dem Gesetz entnommen werden, sondern wurde in der Rechtsprechung entwickelt. So hatte das Bundesgericht - verschiedene Vorredner haben bereits darauf hingewiesen - am 26. Oktober dieses Jahres die Frage zu beurteilen, wie der nach Artikel 269 OR zulässige Ertrag im Lichte der heutigen Zinssituation zu bestimmen ist.

Es lohnt sich, die Details des Urteils genauer anzuschauen. In dem durch das Bundesgericht zu beurteilenden Fall aus dem Kanton Waadt war zwischen den Vertragsparteien für eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung ein Mietzins von 2190 Franken vereinbart worden. Der Neumieter focht den Mietzins nach Vertragsabschluss an und machte geltend, der Vermieter erziele damit eine übersetzte Rendite. Der Mieter bekam bei den kantonalen Instanzen recht und erreichte eine Reduktion des Mietzinses um 59 Prozent auf 900 Franken. Das Bundesgericht hiess dann die Beschwerde der Vermieterin teilweise gut und legte den zulässigen Mietzins bei 1390 Franken fest. Auch dies ist 37 Prozent weniger als vertraglich abgemacht und liegt wohl deutlich unter dem orts- und quartierüblichen Niveau. Trotzdem löste der höchstrichterliche Entscheid mieterseitig einen Sturm der Entrüstung aus. Das Bundesgericht legte fest, dass das investierte Eigenkapital bei der Berechnung der zulässigen Nettorendite zu 100 Prozent an die Teuerung anzupassen ist. Vor allem aber darf die zulässige Rendite bis maximal 2 Prozent über dem Referenzzinssatz von aktuell 1,25 Prozent liegen.

Diese beiden Beispiele zeigen, dass eine schlanke Gesetzgebung, mit der wesentliche Fragen den Gerichten zur Klärung überlassen bleiben, nicht immer die beste Lösung ist. Ob es dem Bundesrat gelingt, das von der Kommission für Rechtsfragen gesteckte Ziel einer ausgewogenen Revision bezüglich der Mietzinserhebung zu erreichen, wird sich weisen. Ich bin skeptisch. Einen ernsthaften Versuch ist es meines Erachtens aber wert. Die Themen, die mit den drei von der SPK unseres Rates zur Ablehnung empfohlenen parlamentarischen Initiativen aufgeworfen werden, werden dabei aber auch zu diskutieren sein, unabhängig von unserer heutigen Entscheidung. Diesbezüglich schliesse ich mich den Erwartungen unserer zweiten Vizepräsidentin an.