Parmelin Guy · Bundesrat · 2020-12-15

Wortprotokoll

Les règles concernant la fixation des loyers sont une caractéristique constante de la politique suisse. Le droit du bail actuel est entré en vigueur le 1er juillet 1990. Dans les grandes lignes, ce droit remonte même à l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Cela ne nous rajeunit pas. Depuis lors, il y a eu de nombreuses tentatives d'adaptation des règles relatives aux loyers, jusqu'à présent sans succès.

Cependant, le temps ne s'est pas suspendu. La situation sur le marché du logement et de l'immobilier a considérablement changé depuis l'entrée en vigueur des règles concernant la fixation des loyers. Ces changements touchent presque tous les domaines auxquels le droit du bail est lié. Je peux vous donner quelques exemples: l'évolution de la taille et des revenus des ménages; la numérisation; le développement dans le secteur de l'énergie, et j'en oublie. En particulier, en ce qui concerne l'approvisionnement énergétique des bâtiments, les questions qui se posent aujourd'hui sont très différentes de celles d'il y a trente ans ou même cinquante ans. Un droit du bail moderne devrait également pouvoir répondre à la question des incitations efficaces pour des assainissements énergétiques.

Tous ces développements justifient une analyse minutieuse des différents éléments qui sont pertinents pour la fixation des loyers. Et comme ils sont tous finalement liés entre eux, une vue d'ensemble est particulièrement recommandée. C'est pour ces raisons que le Conseil fédéral est prêt à accepter le mandat donné par cette motion.

Je ne vais pas rappeler tout le contexte, cela ayant été fait par le rapporteur et les nombreuses personnes parmi vous qui se sont exprimées sur les objets dont nous sommes saisis. Il y a cependant deux autres éléments que j'aimerais mentionner.

Tout d'abord, cela a été évoqué, l'arrêt du Tribunal fédéral a modifié en partie la pratique du calcul du rendement net admissible dans le cadre d'une contestation du loyer initial. Ce changement concerne les périodes durant lesquelles le taux hypothécaire de référence ne dépasse pas les 2 pour cent. Dans les autres périodes, il n'y a pas de changement. Le Tribunal fédéral justifie, par ailleurs, l'adaptation des principes en vigueur depuis 1986, avec des conditions modifiées. Les réactions à l'arrêt du Tribunal fédéral ont été controversées et, cela été relevé aussi par plusieurs d'entre vous, elles ont été dans certains cas extrêmement véhémentes. Je ne veux pas commenter ces aspects, mais il y a une chose qui est claire: l'arrêt et les réactions controversées qu'il a suscitées démontrent aujourd'hui que ce sont les tribunaux qui décident finalement de la formation des loyers, et non plus le législateur.

On peut voir les choses encore différemment, ce qui est peut-être un peu excessif: les critères importants pour la détermination du loyer sont difficiles à appliquer en pratique dans le cadre du droit du bail. Cela signifie parfois que, pour certains points importants du droit du bail, ce sont les juges qui décident de ce qui est valable et de ce qui ne l'est pas.

Deuxième élément: avant même l'arrêt susmentionné du Tribunal fédéral et avant même la motion 20.3922 déposée par votre commission, nous avons analysé la situation du droit [PAGE 1383] du bail avec l'Office fédéral du logement. Ce faisant, nous sommes parvenus à la conclusion, qui ne vous surprendra pas, que le droit du bail est marqué par des controverses depuis des années. La situation est bloquée, et même tellement bloquée que même de tous petits ajustements techniques n'ont presque aucune chance de succès. Nous nous sommes demandé s'il n'était pas temps de changer d'approche, en tout cas de réfléchir sans tabou à de nouvelles approches.

C'est dans ce contexte qu'il faut comprendre que nous souhaitons lancer un processus de discussion. Dans un premier temps, nous avons l'intention de déterminer les besoins ainsi que la nécessité d'adapter le droit actuel du bail et du bail à ferme. Par la suite, nous prévoyons de discuter des résultats de cette enquête, cela a été dit, lors d'une table ronde avec les principaux acteurs dans ce domaine, pour ensuite fixer les prochaines étapes et surtout les priorités.

Il ne devrait pas s'agir d'examiner uniquement la question des loyers, l'approche se veut délibérément plus large. L'objectif est de trouver des solutions équilibrées qui répondent aux intérêts légitimes des différentes parties prenantes. Cela signifie également que le processus de discussion est fondamentalement ouvert. Les résultats seront déterminés par les participants.

Comme nous l'avons déjà mentionné, l'idée du processus de discussion sur le droit du bail est née indépendamment de la motion sur laquelle vous allez vous prononcer. Toutefois, il va sans dire, naturellement, que l'acceptation de la motion au sein de votre conseil donnera au processus de discussion un appui important.

Le Conseil fédéral vous recommande donc d'accepter cette motion. Je suis convaincu qu'il faut tout tenter pour essayer de sortir de l'ornière, pour faire bouger les fronts, nous le devons aux locataires et aux propriétaires. Monsieur le conseiller aux Etats Daniel Fässler, cette mission que nous nous fixons, on va l'appeler "mission Winkelried", mais à la fin, j'espère que M. Tschirren, le directeur de l'Office fédéral du logement, me reviendra entier, et avec un succès.

Je vous demande d'approuver cette motion.

[VS]