AB 315585

Wortprotokoll

Le hasard du calendrier de notre conseil fait que nous abordons cette thématique maintenant, à la suite des discussions sur les initiatives parlementaires Egloff et Merlini. Cela nous permettra de raccourcir quelque peu la présentation du contexte qui nous occupe.

Je donnerai quelques chiffres qui n'ont pu être indiqués durant le débat de tout à l'heure sur l'ampleur des augmentations de loyer à chaque changement de locataire. Des études, publiées par la banque Raiffeisen, prennent comme modèle un appartement de quatre pièces de 100 mètres carrés. Elles constatent que la différence entre le loyer de l'offre et le loyer concret en 2011 était de 300 francs par mois et que, pour le même appartement, en 2015, ce montant avait doublé: on était à 600 francs par mois. Il y a un paradoxe, parce que, durant la même période, les taux de référence qui servent à fixer le montant du loyer ont diminué.

Nous l'avons indiqué tout à l'heure: la cause de cette problématique est à chercher du côté du système de surveillance des loyers, selon lequel le locataire, qui est pourtant la partie faible au contrat, doit faire un procès au bailleur. Grosso modo, une personne au salaire médian doit intenter un procès contre Swiss Life, propriété de Blackrock, un des fonds immobiliers les plus importants au monde, avec plus de 7000 milliards de francs sous gestion. Ce sont des combats de David contre Goliath. C'est un système qui ne fonctionne évidemment pas et qui permet, en réalité, au bailleur de fixer le loyer au montant qu'il veut ou qu'il peut, qui correspond la plupart du temps au maximum de la demande solvable, et il y a une demande solvable forte en Suisse, surtout dans les grandes agglomérations. Mais ce sont les personnes qui ont le courage et les moyens de faire une procédure judiciaire qui auront la chance peut-être de voir leur loyer se réduire. C'est le mécanisme général.

Et puis, les bailleurs ont fait preuve de pas mal d'inventivité ces dernières années pour barrer la route aux quelques personnes qui souhaitent agir. La première parade qui a été trouvée, c'était de passer par un intermédiaire; ceux-ci font notamment l'objet d'un texte dont nous débattrons tout à l'heure, ou en tout cas cette session, sur les chasseurs d'appartements, qui font le tri entre les bons et les mauvais locataires et qui peuvent exercer des pressions, tarifées en plus aux locataires, pour que ces derniers n'agissent pas pour faire valoir leurs droits.

Quant à l'autre technique, qui est celle dont nous débattons aujourd'hui, elle consiste pour le bailleur à faire des contrats à durée déterminée. On a parlé tout à l'heure des congés de représailles. Avec le contrat à durée déterminée, on va au-delà. Pourquoi? Comme le contrat s'éteint de lui-même, il n'y a pas de congé - il n'y a donc pas de congé de représailles -, et le locataire ne peut pas agir en justice pour pouvoir obtenir la poursuite du contrat de bail.

Et, il y aura aussi une prolongation très faible, encore plus faible que celle qui a été évoquée tout à l'heure. Pourquoi? Parce que si le contrat a duré une année seulement, ou deux ans, la prolongation de bail ne pourra pas aller sur la fourchette supérieure prévue par la loi.

Le système repose aujourd'hui sur la peur, et il faut trouver des mécanismes automatiques les plus simples possibles pour que les locataires puissent faire valoir leurs droits sans être pris dans la nasse posée par les bailleurs avec des contrats à durée déterminée.

C'est ce que je propose avec ce système, tout d'abord limité aux régions où il existe une pénurie. On n'étend donc pas le champ à l'intégralité du pays, mais uniquement là où il y a un risque plus marqué d'abus. On part du dispositif qui a déjà fait ses preuves, même s'il y a énormément de failles, qui est celui de la formule officielle. D'ailleurs, le Conseil fédéral avait souhaité, en son temps, l'étendre au-delà des agglomérations où sévit la pénurie. Il s'agit de faire en sorte que cette formule officielle soit complétée. On a aujourd'hui des informations concernant le montant du loyer, à savoir le loyer de l'ancien locataire, celui du nouveau locataire et la manière avec laquelle ce loyer a été fixé, des indications des voies de droit. Il s'agit de les compléter avec une indication très claire sur la durée du contrat, de façon à ce que le locataire comprenne qu'il s'agit d'un contrat qui n'est pas renouvelable et [PAGE 253] pour permettre, le cas échéant, lorsque la durée réelle voulue par le bailleur n'est pas déterminée, mais bien indéterminée, et que la seule finalité du contrat à durée déterminée est d'empêcher le locataire d'agir, de redonner la possibilité après coup au locataire, au renouvellement du contrat, de pouvoir tout de même faire valoir ses droits et de contester son loyer initial.

C'est un dispositif simple, qui n'est pas bureaucratique - faire des projets qui ne sont pas bureaucratiques est une étoile polaire dans ce Parlement -, et qui permet de réparer, le cas échéant, les abus des bailleurs pour que les locataires ne soient pas lésés. Cela ne coûtera évidemment rien aux bailleurs qui respectent la loi et qui ne sont pas coupables d'abus et cela permettra aussi aux bailleurs, entre eux, de travailler à armes égales, de manière transparente et loyale vis-à-vis de leurs locataires.