Kamerzin Sidney · Nationalrat · 2023-03-15

Wortprotokoll

Die Kommission hat sich am 10. November 2022 zu dieser parlamentarischen Initiative geäussert und schlägt Ihnen aus den folgenden Gründen vor, ihr keine Folge zu geben.

Der Maklervertrag ist bereits in Artikel 412 und folgende des Obligationenrechts geregelt, insbesondere betreffend Loyalität, Kompetenz, Ehrlichkeit, Interessenkonflikte usw. Die Bestimmungen des Strafrechts und des Zivilrechts sind genügend und schützen die Parteien genug. Die Kommission beantragt mit 14 zu 9 Stimmen, der parlamentarischen Initiative keine Folge zu geben.

La commission s'est prononcée sur ce dossier en date du 10 novembre 2022 et vous propose de ne pas donner suite à cette initiative parlementaire pour les motifs suivants. Contrairement à ce qui a été dit, le contrat de courtage est réglementé aux articles 412 et suivants du code des obligations, raison pour laquelle, de l'avis de la commission, par 14 voix contre 9, une nouvelle réglementation ou une réglementation fédérale supplémentaire n'est pas nécessaire.

La lettre a de l'initiative parlementaire affirme que: "le courtier qui exerce en Suisse doit avoir un établissement en Suisse". En matière de mandat, la Suisse est soumise à l'accord sur la libre circulation des personnes qui prévoit, à l'article 5, que les mandataires ne sont pas soumis à la loi sur les travailleurs détachés, qu'ils doivent prouver leur statut d'indépendant et que, dans ce cas, ils peuvent travailler 90 jours par année en Suisse. Souvent, des courtiers étrangers actifs dans le courtage pour des établissements hôteliers ou commerciaux oeuvrent en Suisse. Cette proposition paraît donc incompatible avec l'Accord sur la libre circulation des personnes.

La lettre b affirme que: le courtier "adopte dans la poursuite de son activité une attitude et un comportement dignes de confiance (loyauté, honnêteté, compétence)". Cela ressort de l'article 412 alinéa 2 du code des obligations, qui renvoie aux règles du mandat, soit notamment l'obligation de bonne et fidèle exécution du contrat, qui comprend la diligence, sous-entendu la compétence, et la fidélité, par laquelle on entend loyauté et honnêteté. Ces obligations sont déjà prévues dans le code des obligations.

La lettre c affirme que: "tout conflit d'intérêt doit être prohibé. En particulier, le courtier ne peut être mandaté (simultanément ou successivement) par le vendeur et l'acheteur". Cette obligation figure également déjà dans le code des obligations. Elle est comprise à l'article 398 alinéa 2 du code des obligations, qui interdit la double représentation, selon la doctrine et la jurisprudence, et le contrat avec soi-même.

La lettre d affirme que: "le courtier assure une information aussi complète que possible à son mandant concernant l'activité qu'il entend déployer, le montant de ses honoraires et/ou de sa commission". Cela est également prévu à l'article 400 alinéa 1 du code des obligations, qui dit que: "le mandataire est tenu, à la demande du mandant, de lui rendre en tout temps compte de sa gestion et de lui restituer tout ce qu'il a reçu de ce chef, à quelque titre que ce soi." [PAGE 539]

La lettre e affirme que: "il informe son mandant, sans délai et de manière aussi complète que possible, des risques économiques et juridiques que ce dernier encourt". Le devoir d'information du mandataire sur les risques fait également partie des obligations du mandataire.

La lettre f affirme que: "il informe le mandant de son droit de résilier le mandat en tout temps et cela sans pénalités". Cette règle ressort à titre de droit impératif de l'article 404 du code des obligations.

La lettre g affirme que: "il veille à maintenir à niveau ses connaissances professionnelles". C'est une redite, aux yeux de la commission, de l'obligation de diligence de l'article 398 alinéa 2 du code des obligations - bonne et fidèle exécution du mandat -, qui implique d'être formé de manière adéquate pour pratiquer cette profession.

La lettre h affirme que: "il doit être au bénéfice d'une assurance adaptée". C'est aussi de la responsabilité du client - vendeur, acheteur, locataire - ou du mandant - vendeur, bailleur - de se renseigner sur les qualités professionnelles, d'une part, et sur l'assurance RC éventuelle du courtier qui pourrait s'appliquer en cas de dommage, d'autre part.

La lettre i affirme que: "les montants reçus à titre fiduciaire doivent être conservés sur un compte idoine [...] Les autres créanciers du courtier n'ont aucun droit à la saisie de ces montants qui ne devront pas entrer dans la masse en faillite". C'est une redite de l'article 400 alinéa 1 du code des obligations.

La lettre j affirme que: "les manquements commis de manière fautive ou par négligence doivent être sanctionnés par l'interdiction temporaire ou définitive d'exercer cette activité". Cela résulte également au niveau pénal de l'article 67 du code des obligations.

La lettre k affirme que l'arbitrage peut être prévu contractuellement dans le contrat de courtage.

Le fonds d'indemnisation, prévu à la lettre l, a été abandonné par l'auteur de l'initiative au cas où elle reviendrait en deuxième phase.

Enfin, les cantons sont déjà autorisés à adopter des mesures supplémentaires, comme cela figure à la lettre m.

Si les buts de cette initiative sont louables, il apparaît - et c'est aussi ce qui est ressorti du développement de l'auteur de l'initiative - que c'est surtout un problème local, qui se présente dans certains cantons et qui est dû à une surchauffe dans le marché immobilier. Dans ce cas, la commission est d'avis qu'il s'agirait plutôt aux cantons concernés d'agir au niveau des loyers abusifs, et aux intéressés d'agir par les voies prévues par le droit fédéral dans ce type de cas, notamment les dispositions relatives aux loyers abusifs, que d'introduire une réglementation supplémentaire et non nécessaire par rapport aux règles du droit fédéral.