Fässler Daniel · Ständerat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Ich berichte Ihnen im Auftrag der Kommission über die Umsetzung der parlamentarischen Initiative Egloff 15.455, "Missbräuchliche Untermiete vermeiden". Diese verlangt eine Anpassung bzw. Ergänzung von Artikel 262 des Obligationenrechts mit dem Ziel, bei Untervermietungen in Zukunft Missbräuche zu verhindern.

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates gab der Initiative am 12. Mai 2016 Folge. Diesem Beschluss stimmte die Kommission für Rechtsfragen unseres Rates am 30. August 2016 mit 5 zu 4 Stimmen bei 1 Enthaltung knapp nicht zu. In der Folge beantragte die RK-N dem Nationalrat mit 12 zu 12 Stimmen bei 1 Enthaltung und mit Stichentscheid des Präsidenten, der Initiative keine Folge zu geben. Der Nationalrat folgte aber am 13. März 2017 mit 109 zu 77 Stimmen bei 2 Enthaltungen der Kommissionsminderheit und gab der Initiative Folge. Diesem Beschluss folgte dann die Kommission für Rechtsfragen unseres Rates am 25. April 2017 mit 6 zu 3 Stimmen bei 1 Enthaltung.

Am 5. Februar 2021 nahm die RK-N die Arbeiten an der parlamentarischen Initiative auf. Sie entschied sich dabei dafür, diese zusammen mit drei weiteren das Mietrecht betreffenden parlamentarischen Initiativen in einem einzigen Verfahren, aber in verschiedenen Entwürfen umzusetzen.

Die Vorlage, über die wir jetzt befinden, wurde durch die RK-N am 24. Juni 2021 mit 12 zu 9 Stimmen bei 2 Enthaltungen angenommen. Am 20. August 2021 wurde der begleitende Bericht verabschiedet und beschlossen, die Vernehmlassung zu eröffnen. Nach durchgeführter Vernehmlassung wurde die Vorlage am 8. April 2022 ohne Änderungen mit 13 zu 9 Stimmen zuhanden des Nationalrates verabschiedet. Dieser stimmte der Vorlage am 7. März 2023 mit 106 zu 86 Stimmen zu.

Nun zu unserem Rat: Ihre Kommission beriet die Vorlage an der Sitzung vom 26. Juni 2023. Sie trat mit 7 zu 4 Stimmen bei 0 Enthaltungen auf die Vorlage ein und beantragt Ihnen mit 6 zu 4 Stimmen bei 0 Enthaltungen, der Vorlage gemäss [PAGE 769] Entwurf zuzustimmen. Es gibt zum Eintreten eine Minderheit Sommaruga Carlo.

Frau Präsidentin, ich schlage vor, dass ich als Kommissionsberichterstatter bereits den Regelungsinhalt erwähne, damit dann auch für den Entscheid über das Eintreten die nötigen Informationen vorhanden sind. - Ich sehe: Sie sind einverstanden.

Im geltenden Recht ist festgehalten, dass ein Mieter die gemietete Sache, sei dies eine Wohnung oder ein Gewerberaum, ganz oder teilweise untervermieten kann. Allerdings kann er das nur dann tun, wenn der Vermieter der Untervermietung zustimmt. Über die Form der Zustimmung sagt das geltende Recht nichts aus, und genau das ist das Problem, sowohl für die Mieterseite als auch für die Vermieterseite.

Wer in der Praxis mit Mietrecht befasst ist, weiss, dass nicht selten darüber gestritten wird, ob nun um eine Zustimmung angefragt wurde bzw. ob diese Zustimmung auch erteilt wurde. Hier setzt die Revision an. Am Recht von Mieterinnen und Mietern, die Mietsache unterzuvermieten, wird nicht gerüttelt. Folgendes soll sich aber ändern: Das Gesuch, das Mietobjekt untervermieten zu dürfen, muss im Regelfall schriftlich gestellt werden. Auch die Zustimmung zur Untervermietung hat schriftlich zu erfolgen. Dies hat nach Auffassung der Kommissionsmehrheit für beide Vertragsparteien einen grossen Vorteil. Auf der einen Seite verfügt der Mieter, dem vom Vermieter die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilt wurde, im Streitfall über ein Beweisstück. Liegt ein solches vor, wird kein Vermieter mehr behaupten können, er habe die Zustimmung zur Untervermietung nicht gegeben. Auf der anderen Seite muss sich ein Vermieter nicht mehr mit der Behauptung auseinandersetzen, er habe die Zustimmung mündlich oder sogar nur durch konkludentes Verhalten erteilt. Im Streitfall wird mit der neuen Formulierung die Beweisführung für beide Vertragsparteien erleichtert.

Die übrigen Bestimmungen erläutere ich dann, wenn wir in der Detailberatung sind. Ich kann einzig festhalten, dass im Wesentlichen eine Umgruppierung von verschiedenen Bestimmungen erfolgt und dass die wesentlichen Unterschiede zum geltenden Recht darin bestehen, dass die Zustimmung zur Untervermietung heute formlos eingeholt und auch formlos erteilt werden kann. Hier gibt es neu eben die von mir bereits erwähnte Formvorschrift.

Im Übrigen gilt, dass bei den Sachverhalten, die den Vermieter berechtigen, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern, am geltenden Recht festgehalten wird. Dies gilt mit einer Ausnahme: Wenn der Mieter mit einer zeitlichen Begrenzung der Untervermietung auf zwei Jahre nicht einverstanden ist, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern. Schliesslich wird im Sinne einer Klärung noch festgehalten, dass eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters zu einer Kündigung führen kann. Ich mache dazu gerne in der Detailberatung noch Ausführungen.