Fässler Daniel · Ständerat · 2023-09-18

Wortprotokoll

Damit man die Differenz bei Artikel 262 Absatz 4 einordnen kann, ist es notwendig, auch Absatz 2 zu betrachten. Schon im geltenden Recht ist es so, dass der Vermieter gemäss Absatz 2 die Zustimmung zur Untervermietung nur in bestimmten Fällen verweigern kann, nämlich:

1.[NB]wenn sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;

2.[NB]wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind;

3.[NB]wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Im Grundsatz ändert sich mit der Revision daran nichts. Neu ist nur, dass der Mieter gemäss Absatz 2 des revidierten Gesetzes bereits mit seinem Gesuch um Untervermietung dem Vermieter die für dessen Beurteilung nötigen Angaben liefern muss, konkret die Namen der Untermieter sowie die Vertragsbedingungen.

Die bisher in Absatz 2 festgehaltenen Verweigerungsgründe sind neu in Absatz 4 zu finden. Neu ist dort nur die Bestimmung, dass der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann, wenn eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist. Diese zeitliche Begrenzung knüpft an die Rechtsprechung zum geltenden Recht an: Gemäss einem Urteil des Bundesgerichts vom 10. Januar 2012, publiziert als BGE 138 III 59, ist ein Mieter nur dann zur Untervermietung berechtigt, wenn er die Absicht hat, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu gebrauchen. Im revidierten Mietrecht soll dafür eine zeitliche Grenze von zwei Jahren eingeführt werden.

Beim Antrag der Minderheit stellt sich eigentlich nur die Frage, ob am Wort "insbesondere" in Absatz 4 festgehalten werden soll oder nicht. Das ist übrigens eine Minderheit, die sich so auch bei Artikel 291 Absatz 4 im Pachtrecht findet; ich mache dort nicht nochmals Ausführungen dazu.

Letztlich geht es hier um die Frage, ob die Gründe, welche einen Vermieter berechtigen, die Zustimmung zu einer Untervermietung zu verweigern, im Gesetz abschliessend formuliert werden oder nicht. Die entsprechenden Entscheide fielen in der Kommission mit 5 zu 5 Stimmen mit Stichentscheid des Präsidenten zugunsten einer Formulierung aus, mit welcher die Verweigerungsgründe abschliessend festgehalten werden.

Die Kommissionsmehrheit möchte damit Rechtssicherheit schaffen und vermeiden, dass die Bestimmung mit der Zeit in der Rechtsprechung in eine Richtung entwickelt wird, die nicht mehr dem Willen des Gesetzgebers entspricht. Die Überlegungen der Minderheit wird nachher Kollege Hefti kurz darlegen. Als Kommissionsberichterstatter möchte ich nur festgehalten haben, dass die Gerichte so oder so zu beurteilen haben werden, ob eine Zustimmungsverweigerung missbräuchlich erfolgt ist oder nicht. Daran wird das Wort "insbesondere" oder auch seine Weglassung nach meiner Beurteilung nichts ändern.