Hurni Baptiste · Nationalrat · 2023-09-25

Wortprotokoll

En matière de droit des constructions, aujourd'hui, la position du maître d'ouvrage et celle de l'acheteur sont particulièrement précaires lorsque les règles du code des obligations s'appliquent. Le Conseil fédéral, à juste titre, relève trois domaines dans lesquels ces règles sont déséquilibrées. Que cela soit dit d'entrée de jeu: le groupe socialiste partage les réflexions du Conseil fédéral et salue ce projet. Néanmoins, son appréciation rejoint celle de la majorité de la commission: le projet du Conseil fédéral, s'il va dans le bon sens, manque d'ambitions et s'arrête un peu au milieu du gué.

En premier lieu, s'agissant de l'avis des défauts, le système actuel connaît la règle de l'avis immédiat des défauts par le maître de l'ouvrage. Le Tribunal fédéral interprète le terme "immédiatement" de manière extrêmement restrictive, puisqu'il s'agit de sept à dix jours maximum. A partir du moment où le défaut est identifiable, le maître de l'ouvrage doit en aviser l'entrepreneur dans les quelques jours qui suivent, faute de quoi il perd tous ses droits en dédommagement ou en correction du défaut. Un exemple valant toujours mieux que de longues théories juridiques, admettons la situation suivante: une entreprise contracte avec le propriétaire d'une maison pour refaire un toit. Il s'agit de travaux importants et coûteux. Or, si ce toit est défectueux et que les maîtres d'ouvrage ne l'ont pas vu à la réception, ils contactent souvent un expert ou appellent un ami qui connaît bien les toits. Eh bien, s'ils attendent douze jours entre le moment où ils ont remarqué le défaut et celui où ils envoient formellement un avis des défauts, ils perdent tous leurs droits en réfection de ce toit et en dédommagement.

Evidemment, dans beaucoup de cas, comme il s'agit de règles dispositives, le contrat sera soumis aux normes SIA, qui sont beaucoup plus favorables au maître de l'ouvrage. Mais, encore une fois, quand il s'agit de particuliers qui désirent refaire leur toit, ils ne sont pas toujours au courant du fait que, si la loi s'applique et non les normes SIA, ils prennent un risque immense et s'exposent à perdre énormément d'argent. Or, peu de concitoyens vérifient s'il est écrit "selon les normes SIA" sur le contrat.

Le projet du Conseil fédéral entendait faire passer ces 10 jours à 60 jours. Nous considérons que, même si cette règle protégerait mieux la partie faible qui est le maître de l'ouvrage, il demeure problématique que cette incompétence puisse aboutir à la perte des droits. La majorité de la commission a donc préféré supprimer le délai de péremption et prévoir que le défaut peut être signalé en tout temps durant le délai de prescription.

La minorité I (Flach) vise à limiter cela aux défauts que l'on ne pouvait pas voir et à maintenir le système actuel pour les autres défauts. Cela nous paraît, simplement et pratiquement, très difficile à mettre en place, tant il est vrai que le traitement entre les défauts qui seraient cachés et les[NB]défauts[NB]qui[NB]seraient[NB]visibles deviendrait totalement déséquilibré.

Enfin, la minorité II (Kamerzin) désire, quant à elle, s'en tenir à la proposition du Conseil fédéral, dont je vous ai dit qu'elle va dans le bon sens, mais qu'elle est insuffisante. On dira, à cet égard, que la suppression du délai de péremption, mais l'introduction d'un devoir pour le maître de l'ouvrage de faire diligence, faute de quoi il assume les conséquences de son absence de diligence, correspond en tous points par exemple au régime que vit le locataire, qui a le droit de faire réparer les défauts de la chose louée, mais a une obligation de les annoncer rapidement, faute de quoi il engage sa responsabilité si l'absence de diligence augmente le dommage.

M. Kamerzin nous a dit que nous étions en train de bâtir une usine à gaz. M. Kamerzin serait-il plus sensible au besoin du bailleur qu'à celui de l'acheteur d'une maison? Cela peut rester ouvert, mais ce que la majorité de la commission propose est de faire purement et simplement la même chose, ce qui est un système qui fonctionne en pratique et qui a fait ses preuves.

Ensuite, s'agissant du délai de prescription, le groupe socialiste, comme la majorité de la commission, considère, que, dans une construction immobilière destinée à durer, le délai de dix ans protégera mieux le maître de l'ouvrage et est réaliste.

A nouveau, nous parlons des dommages, des malfaçons faites par des entreprises et non de l'usure normale de la chose. Dans ces circonstances, quand un toit ou un radier présente des dommages alors qu'il est destiné à durer quarante ou cinquante ans, il ne paraît pas excessif de repousser la prescription à dix ans. [PAGE 1909]

L'autre grand chapitre de cette révision est la validité des clauses d'exclusion de responsabilité du vendeur. Aujourd'hui, dans la pratique et de manière systématique, elles sont incluses dans les actes notariés. Cela signifie qu'une construction immobilière, même neuve, qui présenterait des défauts, est toujours de la responsabilité de l'acheteur. Le seul cas de figure qui lui permettrait d'en sortir est de prouver qu'un défaut a été frauduleusement caché, mais, à nouveau, la jurisprudence à cet égard est particulièrement stricte.

A juste titre, le Conseil fédéral estime que cela met de nombreux particuliers dans des situations extrêmement graves. Nous estimons néanmoins que, sur ce point également, le Conseil fédéral ne corrige que la moitié du problème dans son projet et rajoute une difficulté. En effet, le Conseil[NB]fédéral[NB]veut[NB]prohiber ces clauses d'exclusion de responsabilité, mais seulement s'il s'agit d'un immeuble à usage personnel ou familial. Cela aboutirait à des situations assez ubuesques.

Imaginez exactement la même maison de trois appartements, vendue avec une clause d'exclusion de responsabilité. Dans le premier cas, le propriétaire et sa famille occupent deux appartements. La clause est nulle, parce que la maison, avec deux appartements sur trois, est globalement à usage familial. Dans le second cas, le propriétaire n'a pas la chance d'avoir une famille, occupe un appartement et met en location les deux autres. Il ne s'agit plus d'un usage personnel ou familial. Selon le projet du Conseil fédéral, la clause d'exclusion de responsabilité s'appliquerait complètement. C'est la même maison; c'est la même vente; ce sont les mêmes défauts. Pour la commission, il fallait une règle simple visant à protéger l'acheteur. Votre commission vous propose simplement l'interdiction de ces clauses. Le groupe socialiste souscrit entièrement à cette réflexion.

Enfin, à nouveau à juste titre, le Conseil fédéral entend régler dans la loi quelles doivent être les sûretés suffisantes lorsqu'un propriétaire veut faire rayer une hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs.

En bref, en droit suisse, lorsqu'un artisan n'est pas payé, il peut faire inscrire une telle hypothèque à certaines conditions et dans un certain délai. Il s'agit d'une arme juridique extrêmement incisive, car cette hypothèque est d'abord inscrite à titre provisoire ou même superprovisoire sous l'angle de la vraisemblance. Comme l'Etat, s'il refuse l'inscription, engage sa responsabilité, dans la pratique, ces inscriptions provisoires sont presque toujours faites. Or, cette hypothèque étant privilégiée, elle a un effet immédiat sur la banque qui a prêté de l'argent à l'acheteur. En cela, il s'agit d'un outil de pression extrêmement puissant.

En outre, cette hypothèque doit couvrir la créance alléguée d'une part, mais aussi, d'autre part, les intérêts de celle-ci. Or, comme on ne sait pas combien de temps va durer la procédure, la jurisprudence demandait des montants faramineux. Le Conseil fédéral, quant à lui, voulait exiger que le montant soit de 150 pour cent de la dette alléguée, soit qu'il couvre les procédures pour une durée de 10 ans, avec un intérêt moratoire à 5 pour cent.

Pour la commission, certaines procédures durent effectivement dix ans, mais la moyenne des procédures est beaucoup plus courte, selon les experts, soit environ cinq ans. Il n'y a donc pas lieu de péjorer encore la situation du maître de l'ouvrage alors que l'hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs est un outil particulièrement à l'avantage de ces derniers. C'est donc cette moyenne de cinq ans qu'il convient de couvrir; la majorité de la commission a raison en cela.

Ainsi, le groupe socialiste soutiendra le projet de loi et vous propose de suivre systématiquement la majorité de la commission.