Parmelin Guy · Bundesrat · 2023-12-12

Wortprotokoll

Le droit du bail est un domaine qui nous a régulièrement occupés au cours de la dernière législature et qui nous occupera probablement également durant celle qui débute.

En collaboration avec l'Office fédéral du logement, j'ai essayé de lancer, il y a trois ans, un processus de discussion en matière de droit du bail. Ceci, avec l'objectif de trouver des solutions équilibrées dans le cadre d'un processus ouvert et transparent. Il y a environ un an, j'ai dû mettre un terme à ce processus, parce que des partenaires importants ont décidé de se retirer de ce processus. Je l'ai regretté, car notre but a toujours été de maintenir l'équilibre entre les intérêts des deux côtés - locataires et bailleurs -, de rendre le droit du bail plus applicable et d'éliminer les incertitudes juridiques.

Dans le cadre de cette motion, il s'agit également d'une incertitude juridique; elle a été créée par la décision du Tribunal fédéral d'octobre 2020 et le changement de pratique qu'elle implique. Toutefois, à l'époque, une hausse du taux d'intérêt de référence à plus de deux pour cent était encore lointaine. Ce n'est plus le cas aujourd'hui: le taux d'intérêt de référence vient de passer à 1,75 pour cent le 1er décembre dernier, et cette évolution soulève plusieurs questions à moyen terme. Avec le passage du taux d'intérêt de référence de 2 à 2,25 pour cent, le rendement net admissible passera-t-il, en effet, de 4 à 2,75 pour cent, car la nouvelle pratique du Tribunal fédéral n'est valable que jusqu'à un taux d'intérêt de référence de 2 pour cent maximum?

Que se passe-t-il si le taux moyen se stabilise entre 2 pour cent et 2,25 pour cent pendant un certain temps, et qu'ensuite il y a ce fameux effet yoyo? Tantôt le rendement net autorisé est de 4 pour cent, tantôt de 2,75 pour cent. On dit maintenant que cela n'a pas beaucoup d'importance dans la pratique, car le loyer est fixé au début du contrat du bail, et s'il n'est pas contesté, il n'est pas considéré comme abusif. Mais le rendement admissible peut également être un critère important si, en tant que locataire, vous souhaitez remettre en question une augmentation de loyer justifiée, par exemple, par une augmentation du taux d'intérêt de référence. Pour faire cela, il faut des règles claires. En outre, on peut partir du principe que la grande majorité des bailleurs souhaite se comporter de manière conforme au droit. Le législateur doit veiller à ce que les conditions-cadres soient claires et qu'elles permettent une application compréhensible du droit.

Il est donc plus que probable que ce flou juridique qui risque de se produire ne soit agréable ni pour les bailleurs ni pour les locataires, pas plus d'ailleurs que pour les instances de conciliation. En outre, cela irait également à l'encontre du principe judicieux selon lequel l'évolution des loyers doit être lissée. Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question de savoir ce que peut être un rendement raisonnable. Oui, l'arrêt contient même une indication selon laquelle la définition des règles du système ne relève pas de sa compétence, mais de celle du législateur. Se contenter maintenant de dire que, suivant l'évolution des taux d'intérêt, le Tribunal fédéral adaptera de nouveau sa pratique est hautement spéculatif, tant en ce qui concerne l'évolution des taux d'intérêt que la pratique du Tribunal fédéral. Ne rien faire ne résout certainement pas le problème.

Même si le Conseil fédéral n'a pas pour habitude de commenter les décisions de la plus haute instance judiciaire, les indications que je viens de citer de l'arrêt du Tribunal fédéral peuvent tout à fait être lues comme une invitation à la politique à agir dans ce domaine. La motion nous donne l'occasion d'aller au fond de ces questions, cela toujours avec l'objectif de parvenir à une réglementation qui apporte davantage de clarté pour les parties concernées, dans l'esprit du dicton "Gouverner, c'est prévoir".

Lors des auditions menées par votre commission soeur du Conseil des Etats, les experts ont également clairement exprimé le fait que la clarification de ces questions permettrait d'améliorer la sécurité juridique du droit du bail. En ce sens, je me réjouis que les experts confirment la position du Conseil fédéral.

Pour conclure, une clarification est dans l'intérêt aussi bien des locataires que des bailleurs et c'est pour cela que le Conseil fédéral vous recommande d'adopter cette motion.