Rathaus Zürich, Provisorium Kirche Hard, bauliche Anpassungen und Mietvertrag, Genehmigung, gebundene Ausgabe

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 6. Oktober 2021

1139. Rathaus Zürich, Provisorium Kirche Hard, Mietvertrag und bauliche Anpassungen (gebundene Ausgabe)

Erwägungen

A. Ausgangslage Das 1692 bis 1700 erbaute Rathaus in Zürich wurde letztmals 1974 grundlegend instand gesetzt. Eine bauliche und technische Zustands- analyse hat ergeben, dass eine umfassende Instandsetzung nötig ist. Gleichzeitig stösst das Rathaus räumlich, technisch und betrieblich an seine Grenzen. Da zudem die Rathausbrücke durch die Stadt Zürich ersetzt wird, muss der Ratsbetrieb während mehrerer Jahre in ein Pro- visorium ausgelagert werden. Dieser Umstand soll für die dringend notwendige Gesamtinstandsetzung genutzt werden. Die Gesamtin- standsetzung der Rathausbrücke ist nach heutigem Stand für 2024 ge- plant. Der Beginn der Instandsetzungsarbeiten am Rathaus steht noch nicht fest. Die Arbeiten sollten bis Mitte 2027, zusammen mit dem Neu- bau der Rathausbrücke, abgeschlossen sein. Mit Beschluss Nr. 43/2020 stimmte der Regierungsrat dem Vorhaben zur Gesamtinstandsetzung des Rathauses zu, bewilligte die Projekt- organisation und löste damit die weiteren Planungen aus. Diese sahen ursprünglich vor, dass bis 2023 ein Provisorium für die wöchentlichen Kantonsratssitzungen bereitgestellt wird. Parallel zur Standortsuche für das Rathausprovisorium stiegen ab März 2020 die Fallzahlen auf- grund der Coronapandemie. Dies hatte zur Folge, dass der Kantonsrat seine wöchentlichen Sitzungen wegen der engen Platzverhältnisse im Rathaus bereits seit Mitte März 2020 in einem Provisorium abhält. Zurzeit dient die «Halle 9» in Zürich Oerlikon als vorübergehender Sitzungsort. Geplant ist, bis im ersten Quartal 2023 die Kantonsrats- sitzungen weiterhin in der «Halle 9» abzuhalten bevor das Rathauspro- visorium bezogen werden kann. Nach der Prüfung verschiedener Standorte für das Rathausproviso- rium fiel der Entscheid auf die Kirche Hard an der Bullingerstrasse 10 in Zürich Aussersihl. Eigentümerin der Kirche Hard ist die evange- lisch-reformierte Kirchgemeinde Zürich (Reformierte Kirche Zürich). Die Kirche ist zentral gelegen und hat sehr gute Anbindungen an den öffentlichen Verkehr. Es handelt sich um ein historisches und repräsen- tatives Gebäude. Abklärungen der kommunalen Denkmalpflege haben ergeben, dass die notwendigen Eingriffe für die Nutzbarmachung als Rathausprovisorium mit dem Schutzcharakter verträglich sind. Für die

Nutzung stehen mehrere Geschosse, ein grosszügiger Ratssaal, eine Besuchertribüne und das Kirchgemeindehaus zur Verfügung. Die Ge- schäftsleitung des Kantonsrates hat den Antragsentwurf am 30. Sep- tember 2021 beraten und ihm mit einigen Präzisierungen zugestimmt.

B. Mietvertrag Der Kanton mietet an der Bullingerstrasse 10 in Zürich Aussersihl die Kirche Hard einschliesslich Nebenräumen mit einer Fläche von 2688 m² und sechs Aussenparkplätze. Dazu schloss die Baudirektion (Immobilienamt) am 16. Juni 2021 einen Mietvertrag mit der Refor- mierten Kirche Zürich ab. Mietbeginn ist frühestens der 1. April 2022. Das Mietverhältnis beginnt, sobald die baulichen Massnahmen für die Instandsetzung und Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur für den Ratsbetrieb beginnen. Der Mietvertrag ist unbefristet, kann aber erstmals auf den 31. März 2027 gekündigt werden.

C. Projektbeschrieb Das Rathausprovisorium in Zürich Aussersihl soll bis zur Fertigstel- lung der Instandsetzungsarbeiten am Rathaus für den Ratsbetrieb zweckdienliche und zeitgemässe Räumlichkeiten zur Verfügung stel- len. Es sind nur die zwingend notwendigen baulichen Massnahmen für die Gewährleistung eines reibungslosen Ratsbetriebs geplant. Diese sind in Grundausbau und Mieterausbau gegliedert. Der Grundausbau umfasst die baulichen Massnahmen an der Gebäudesubstanz, die für die weitere Nutzung nach einem Umbau zwingend notwendig sind (z. B. Brandschutzmassnahmen) und von der Vermieterin getragen werden. Der Mieterausbau umfasst die für den Ratsbetrieb erforderlichen bau- lichen Anpassungen. Der Mieterausbau wird so geplant, dass nach Auszug des Ratsbetriebs der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden kann. Dank der vorhandenen Raumstruktur ist eine klare Trennung von Rats- und Publikumsbetrieb möglich. Die Westseite wird dem Kan- tonsrat vorbehalten sein. Hier befinden sich das Foyer, die Garderobe für die Parlamentarierinnen und Parlamentarier, Sitzungsräume und die Büros des Weibeldienstes. Die beiden Säle im Kirchgemeindehaus auf der Ostseite sind für einen flexiblen Betrieb mit Publikumsbezug ausgelegt. Die gedeckte Vorhalle wird zum Windfang ausgebaut. Er bietet Platz für die Sicherheitskontrollen während des Ratsbetriebs.

Im zukünftigen Ratssaal sind ein schallabsorbierender Bodenbelag (Teppich), akustisch wirksame Wandflächen sowie Akustik- und Be- leuchtungselemente geplant. Damit sollen die akustischen Anforderun- gen an den Ratsbetrieb erfüllt werden. Der Ratssaal wird mit einfa- chem und soweit möglich weiterverwendbarem Mobiliar eingerichtet. Der bestehende Mobiliarbestand aus der «Halle 9» wird im Proviso- rium ebenfalls weiterverwendet. Für den sommerlichen Wärmeschutz des Ratssaales ist ein aussenliegender textiler Sonnenschutz vorgese- hen. Die Galerie wird für höchstens 50 Personen zugänglich gemacht. Die Orgel bleibt in Betrieb. Die Klaviatur wird jedoch neu positioniert, da- mit das Publikum eine möglichst gute Einsicht in den Saal hat. Für den Ratsbetrieb wird der Saal mit moderner Kongresstechnik ausgestattet. Dazu sind Mikrofone und Abstimmungseinheiten auf al- len Ratsplätzen und am Rednerpult notwendig. Für die Anzeige der Informationen werden im Ratssaal und auf der Zuschauergalerie Dis- plays installiert. Die Ton- und Abstimmungsanlage ist mit einer Video- anlage gekoppelt, damit die Debatten live ins Internet und in die an- grenzenden Räume sowie in den Mehrzwecksaal im 1. Obergeschoss übertragen werden können. Die Kongresstechnik soll, soweit möglich, nach der Instandsetzung im Rathaus installiert werden. Die bestehenden Stark- und Schwachstromanlagen müssen teilweise angepasst werden. Zudem wird ein neuer LEUnet-Anschluss für die kantonsinterne, sichere Kommunikation erstellt. Der bestehende Kir- chenraum wird heute über eine Umluftanlage mit Frischluftanteil be- lüftet. Die gesamte Anlage ist energetisch veraltet und wegen des as- besthaltigen Kanalnetzes nicht mehr zulässig. Die asbesthaltigen Ma- terialien müssen zurückgebaut und entsorgt werden. Für die Einhal- tung der Luftqualität im Ratssaal ist ein Ersatz der Lüftungsanlage vorgesehen. Die Heizung im zukünftigen Ratssaal wird heute über eine Bodenheizung erbracht. Um die Heizlast zu optimieren, ist die Decke über dem Untergeschoss zu dämmen. Aufgrund der Sicherheitsanforderungen an den Ratsbetrieb sind die Verglasungen des Erdgeschosses mit Folien als Durchwurfschutz zu be- schichten und die Öffnungen elektronisch oder mechanisch zu sichern. Die Anforderungen an den baulichen Brandschutz und an Flucht- wege werden im Bestand teilweise nicht erfüllt. Daher sind zusätzliche Brandabschnitte und der Ersatz oder Umbau von Innentüren und Fluchttüren ins Freie notwendig. Wo die Raumbelegung es zulässt, werden mit betrieblichen Massnahmen oder mit Personenbeschrän- kungen tiefergreifende Anpassungen vermieden. Das Rathausproviso- rium wird für Menschen mit eingeschränkter Mobilität erschlossen.

D. Kosten und Wirtschaftlichkeit Die Auslagerung des Ratsbetriebs in das Provisorium ermöglicht einen optimierten Bauablauf für die Instandsetzung des Rathauses am Limmatquai. Eine Gesamtinstandsetzung des Rathauses unter laufen- dem Betrieb wäre mit erheblichen Mehrkosten und kaum akzeptablen Einschränkungen der Nutzung verbunden. Zudem wäre ein Ratsbe- trieb während der Bautätigkeit für den Ersatz der Rathausbrücke nicht möglich. Im Mieterausbau des Provisoriums wird auf einen schonungs- vollen Umgang mit den finanziellen Mitteln geachtet, und es werden nur die zwingend notwendigen baulichen Massnahmen umgesetzt. Vor- handenes Mobiliar in der «Halle 9» wird soweit wie möglich im Provi- sorium weiterverwendet. Die Audio-, Video- und Abstimmungsanlage (Fr. 1 800 000; Kongresstechnik) sowie die weitere Möblierung (Fr. 110 000) sind, soweit möglich, als Vorinvestitionen im Hinblick auf die zukünftige Verwendung im instand gesetzten Rathaus am Limmat- quai zu betrachten.

E. Finanzielles Der Nettomietzins für die Kirche Hard und die Nebenräume mit rund 2688 m² Geschossfläche und für die Aussenparkplätzen beträgt jährlich Fr. 530 120. Für Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten werden jährliche Akontozahlungen von Fr. 106 600 fällig, womit der Bruttomietzins Fr. 636 720 beträgt. Ein Finanzierungsleasing im Sinne des Gesetzes über Controlling und Rechnungslegung (CRG, LS 611) und des Handbuchs für Rechnungslegung (HBR) 2021 (Abschnitt 3.7.10.3.2) ist gemäss Prüfkriterien nicht gegeben. Es liegt somit eine ge- bundene Ausgabe gemäss § 37 Abs. 2 lit. c CRG vor. Für diesen Betrag ist gemäss § 36 lit. b CRG eine jährlich wiederkehrende gebundene Ausgabe zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, durch den Regierungsrat zu be- willigen. Die Ausgaben sind im Budget 2021 und im Konsolidierten Entwicklungs- und Finanzplan (KEF) 2022–2025 enthalten. Die Kosten für den Grund- und Mieterausbau betragen Fr. 9 962 000 (Stand Kostenschätzung vom 10. Juni 2021, Preisstand 1. April 2021, Basis 1939, Zürcher Index der Wohnbaupreise). Der Kostenvoran- schlag weist eine Genauigkeit von ±15% auf. Gemäss Mietvertrag vom 16. Juni 2021 stellt der Mieter der Vermieterin nach Fertigstellung der Bauarbeiten sämtliche mit dem Grundausbau verbundenen Kosten in Rechnung, da der Grund- und der Mieterausbau gleichzeitig erfolgen.

Die Kosten für den Mieter- und Grundausbau setzen sich wie folgt zusammen: Tabelle 1: Baukostenplan (Beträge in Franken) BKP-Nr. Arbeitsgattung Mieterausbau Grundausbau Total 0 Grundstück 1 Vorbereitungsarbeiten 649 000 51 000 700 000 2 Gebäude 4 137 000 559 000 4 696 000 3 Betriebseinrichtungen 2 287 000 2 287 000 4 Umgebung 114 000 26 000 140 000 5 Baunebenkosten 449 000 26 000 475 000 6 Reserve 1 164 000 96 000 1 260 000 9 Ausstattung 404 000 404 000 Total (einschliesslich 7,7% MWSt) 9 204 000 758 000 9 962 000 Gestützt auf § 37 Abs. 2 lit. a CRG ist für den Grund- und Mieteraus- bau eine gebundene Ausgabe von Fr. 9 962 000 durch den Regierungsrat zu bewilligen, da diese für die Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe zwingend notwendig ist. Für das Vorhaben sind in der Investitionsrech- nung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsver- mögen, im Budget 2021 sowie im KEF 2022–2025 folgende Mittel ein- gestellt: Tabelle 2: Verteilung pro Jahr (gemäss KEF/Budget) Jahr 2021 2022 2023 2024 Investitionen in Franken 1 400 000 3 600 000 2 000 000 4 900 000 In den Gesamtkosten von Fr. 9 962 000 sind die mit Verfügung der Baudirektion vom 21. Januar 2021 bewilligten Projektierungskosten von Fr. 940 000 enthalten. Diese Verfügung ist bezüglich der Ausgabe aufzuheben. Die Kapitalfolgekosten für den Mieterausbau von Fr. 9 204 000 be- tragen jährlich Fr. 1 875 315. Sie bestehen aus den Abschreibungen und den jährlichen kalkulatorischen Zinsen von 0,75% der Kosten. Die Ab- schreibungsdauer richtet sich gemäss HBR 2021, Ziff. 3.2.13.10.2, nach der Dauer des Mietvertrages für das entsprechende Objekt und beträgt voraussichtlich fünf Jahre.

Tabelle 3: Kapitalfolgekosten Investitionskategorie Kostenanteil Nutzungsdauer Kapitalfolgekosten/Jahr (in Franken) (Bauteilgruppe) in Franken in % Jahre Abschreibung kalk. Zinsen Total Hochbauten Rohbau 1 641 627 7,0 5 128 325 2 406 130 731 Hochbauten Rohbau 2 426 683 4,6 5 85 337 1 600 86 937 Hochbauten Ausbau 4 253 259 46,2 5 850 652 15 950 866 602 Hochbauten Installationen 3 411 591 37,1 5 682 318 12 793 695 111 Hochbauten Ausstattung 470 840 5,1 5 94 168 1 766 95 934 Total 9 204 000 100 1 840 800 34 515 1 875 315 Es fallen keine personellen und betrieblichen Folgekosten an.

Dispositiv

Auf Antrag der Baudirektion beschliesst der Regierungsrat:

I. Der am 16. Juni 2021 zwischen der Reformierten Kirche Zürich und dem Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion, Immobi- lienamt, abgeschlossene Mietvertrag betreffend die Kirche Hard und die Nebenräume mit 2688 m² Geschossfläche sowie sechs Parkplätze im Freien an der Bullingerstrasse 10, Zürich, wird genehmigt.

II. Für die Erfüllung der Verpflichtung aus dem Mietvertrag vom 16. Juni 2021 wird eine jährlich wiederkehrende gebundene Ausgabe von Fr. 636 720 zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsvermögen, bewilligt.

III. Der wiederkehrende Teilbetrag für den Nettomietzins ohne Parkplätze von Fr. 521 480 kann nach Massgabe des Landesindexes der Konsumentenpreise gemäss folgender Formel der Teuerung angepasst werden: Indexveränderung seit der letzten Anpassung ÷ Index bei der letzten Anpassung × 50 (Basisjahr 2015, Indexstand April 2021)

IV. Die Ausgabenbewilligung wird infolge der festen Mietdauer erst- mals nach fünf Jahren und anschliessend jährlich abgerechnet.

V. Für den Grund- und Mieterausbau in der Kirche Hard wird eine gebundene Ausgabe von Fr. 9 962 000 zulasten der Investitionsrech- nung der Leistungsgruppe Nr. 8750, Liegenschaften Verwaltungsver- mögen, bewilligt.

VI. Der Betrag gemäss Dispositiv V wird nach Massgabe des Zürcher Indexes der Wohnbaupreise gemäss folgender Formel der Teuerung an- gepasst: Bewilligte Ausgabe × Zielindex ÷ Startindex (Indexstand April 2021)

VII. Die mit Verfügung der Baudirektion vom 21. Januar 2021 bewil- ligte Ausgabe für die Projektierung von Fr. 940 000 wird aufgehoben.

VIII. Mitteilung an die Geschäftsleitung des Kantonsrates, die Re- formierte Kirche Zürich, Stauffacherstrasse 10, 8004 Zürich, sowie an die Baudirektion und die Staatskanzlei.

Vor dem Regierungsrat Die Staatsschreiberin:

Kathrin Arioli