CU Areal Uetikon, Kosten Arealbetrieb, zusätzliche gebundene Ausgabe

Auszug aus dem Protokoll des Regierungsrates des Kantons Zürich Sitzung vom 18. Dezember 2019

1213. CU-Areal Uetikon, Kosten Arealbetrieb

Erwägungen

(Ausgabenbewilligung)

Ausgangslage Das Areal der ehemaligen Chemiefabrik Uetikon (CU-Areal) ist seit 2016 im gemeinsamen Eigentum der Gemeinde Uetikon a. S. und des Kan- tons Zürich (je 50% Miteigentum). Ab 2025 ist hier der Bau einer Mittel- schule vorgesehen. Mit RRB Nr. 231/2016 wurde dem Kauf und dem Wei- terverkauf an die Gemeinde und dem Einleiten des Planungsprozesses zur Arealentwicklung zugestimmt. Seither wurde ein Masterplan erarbeitet, den der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 431/2019 zustimmend zur Kennt- nis genommen hat. Gemäss § 40 lit. a des Gesetzes über die Organisation des Regierungs- rates und der kantonalen Verwaltung (LS 172.1) vertritt die Baudirektion die Eigentümerinteressen des Kantons und sichert die Werterhaltung der Immobilien. Auf dieser Grundlage muss bis zum geplanten Baustart 2025 der Betrieb des rund 65 000 m² grossen Areals aufrechterhalten wer- den. Es steht seit dem Auszug der Chemiefabrik im Jahr 2018 zu einem Grossteil leer. Es sind, soweit möglich und sinnvoll, Zwischennutzungen vorgesehen. Verschiedene Objekte sollen bis mindestens 2025 vermietet oder zum unentgeltlichen Gebrauch überlassen werden. Gemäss aktueller Berechnung wird diese Zwischennutzung nicht kos- tendeckend sein. Die Gebäude sind teilweise baufällig. Erschwerend kommt hinzu, dass Vermietungen nur befristet erfolgen können. Ab Sommer 2021 wird das Areal zudem durch die zweijährige Seesedimentsanierung mit Installationsflächen und Baustellenverkehr stark belastet. Deshalb müs- sen die beiden Eigentümer die erforderlichen finanziellen Mittel für den Arealbetrieb bereitstellen. Es ist zwar möglich, dass der Nettoaufwand dank der Einnahmen aus Vermietungen sinken wird. Darüber können indessen heute erst Annahmen getroffen werden.

Finanzielles Die Kosten für den Arealbetrieb tragen die beiden Eigentümer bis zur Eigentumsaufteilung im Jahr 2025 (Abrechnungszeitpunkt gemäss Kauf- vertrag) im Umfang ihres Miteigentumsanteils je hälftig. Der Arealbe- trieb wird einvernehmlich durch die Gemeinde Uetikon a. S. sichergestellt, wobei die Buchhaltung einem externen Treuhänder übertragen wurde (Ziff. 20 des Kaufvertrags). Die Kosten setzen sich gemäss der gemein- samen Kostenschätzung der Eigentümer wie folgt zusammen:

Tabelle 1: Kosten Arealbetrieb 2019 bis 2025 (in Franken) Betriebskredit 2019 bis 2025 (Zwischennutzung bis Eigentumsaufteilung) Total 2019–2025 Arealbetrieb/Hauswartung/Reinigung 2 300 000 Unterhalt/Instandsetzung/Sicherheit 1 760 000 Verwaltung/Vermietung 1 160 000 Total Betriebsaufwand 5 220 000 Nettoertrag aus Zwischennutzung (Vertragsstand 1. August 2019) –1 048 000 Betriebsergebnis I 4 172 000 Reserve für Unvorhergesehenes (15%) 625 800 Betriebsergebnis II 4 797 800 Anteil Kanton (50%) 2 398 900 Die Kosten für Arealbetrieb, Hauswartung und Reinigung bestehen zu einem wesentlichen Teil aus der Entschädigung für die anfallenden Arbeitsstunden der eingesetzten Gemeindeangestellten. Im Bereich Unterhalt/Instandsetzung/Sicherheit ist im Wesentlichen nur der zwingend notwendige bauliche Unterhalt vorgesehen. Darunter fällt beispielsweise die Reparatur eines undichten Daches, der elektri- schen Anlagen, der Wasserleitungen oder einer Heizung in einem noch in Gebrauch stehenden Gebäude. Dabei sind insbesondere die sicher- heitsrelevanten Arbeiten wie die Arealschliessung, der Liftunterhalt oder die Grünpflege (Baumschnitt, Neophyten usw.) erforderlich. Die Kosten für Verwaltung und Vermietung umfassen neben der kauf- männischen Bewirtschaftung und der Mietersuche auch kleinere bauli- che Massnahmen, die für eine Vermietung unerlässlich sind. Der Nettoertrag umfasst die vertraglich gesicherten Erträge per 1. Au- gust 2019. Weitere Vertragsabschlüsse sowie allfällige Kündigungen be- stehender Verträge sind im Ergebnis nicht berücksichtigt. Tabelle 2: Aufteilung auf die Jahre 2019 bis 2025 (Kostenanteil Kanton, in Franken) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Total 7 Jahre 310 500 287 500 290 375 280 025 425 500 402 500 402 500 2 398 900 Für die Kosten des Arealbetriebs von Fr. 2 398 900 wurde mit Ver- fügung des Immobilienamtes vom 15. April 2019 bereits eine einmalige Ausgabe von Fr. 200 000 bewilligt. Es ist somit noch eine zusätzliche ge- bundene Ausgabe von Fr. 2 198 900 zu bewilligen. Die Gebundenheit der Ausgabe ergibt sich gestützt auf § 37 Abs. 2 lit. b des Gesetzes über Con- trolling und Rechnungslegung (LS 611) aus dem Bestand bzw. der Not- wendigkeit der Erhaltung der Bausubstanz (einschliesslich kommunaler und überkommunaler Schutzobjekte sowie dem Bundesinventar der schüt- zenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung [ISOS]). Die

Kosten gehen zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8710, Liegenschaften Finanzvermögen. Für das Vorhaben sind im Budget 2019, im Budget 2020 sowie im Konsolidierten Entwicklungs- und Finanz- plan 2020–2023 ausreichend Mittel eingestellt. Die Gemeinde Uetikon a. S. hat ihrerseits die erforderlichen Mittel im Budget eingestellt. In dem genannten Zeitraum fallen keine zusätzlichen personellen und betrieblichen Folgekosten im Sinne von § 33 Abs. 1 lit. e der Finanzcon- trollingverordnung (LS 611.2) an.

Dispositiv

Auf Antrag der Baudirektion beschliesst der Regierungsrat:

I. Für die Kosten des Betriebs des Areals der ehemaligen Chemiefabrik Uetikon (CU-Areal) wird zur Ausgabenbewilligung gemäss Verfügung des Immobilienamtes vom 15. April 2019 eine zusätzliche gebundene Aus- gabe von Fr. 2 198 900 zulasten der Erfolgsrechnung der Leistungsgruppe Nr. 8710, Liegenschaften Finanzvermögen, bewilligt. Die gesamte zur Ver- fügung stehende Ausgabensumme für die Jahre 2019 bis 2025 beträgt Fr. 2 398 900.

II. Mitteilung an die Finanzdirektion und die Baudirektion.

Vor dem Regierungsrat Die Staatsschreiberin:

Kathrin Arioli