1991/ACJC-184-1991/ge_court_of_justice-ACJC-184-1991-2886652.pdf

No.184 AUDIENCE DU LUNDI 17 JUIN 1991.

CHAMBRE D'APPEL EN MATIERE

Communiqué l'arrêt DE BAUX ET LOYERS ci-contre aux parties, par lettres recommandées du entre greffier du 26.06.1991

Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 novembre 1990, comparant par Me Michel Amaudruz, avocat, en l'étude duquel il fait élection de domicile,

d'une part,

et

intimé, comparant par l'ASLOCA-RIVE, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,

d'autre part,

cause no ______/90.

Faits

A. Par bail I du 31 juillet 1982, A______ a loué à

B. Ledit bail écrit ne contenait aucune précision quant à la surface du jardin loué. Le locataire affirme qu'il était convenu qu'il pouvait jouir de l'ensemble de la parcelle, soit de 1'400 m2, tandis que le bailleur prétend que le locataire savait que sur la partie basse de la parcelle, une autre villa devait être construite, qu'il l'a expliqué à plusieurs reprises à B______.

C. Aussi, le bailleur soutient que c'est sans droit que B______ a occupé la partie basse de la par- celle et qu'il a toléré cette situation jusqu'au moment de la construction de la nouvelle villa, soit, jusqu'en novembre 1986.

D. Par lettre du 17 septembre 1986, A______ annonça à son locataire que des travaux de construction allaient commencer sur la partie basse de la propriété et précisa: "Cette propriété ayant été divisée en deux parcelles, nous ne pouvons plus vous louer la partie basse du jardin".

E. Par demande du 12 mars 1987, le locataire a sol- licité une réduction du loyer de fr. 1'000.-- par mois et fr. 2'000.-- de dommages-intérêts.

Le 19 mars 1987, B______ résilia le bail pour le 31 juillet 1987, date de la fin de son emploi à Genève, pour rentrer en Allemagne. Le loyer était fixé à fr. 2'600.-- par mois pour cette villa de 8 pièces.

F. Après les enquêtes, A______ a produit le double d'une lettre du 29 juillet 1985 adressée à M. B______, qui annonce la décision du bailleur de ne pas renouveler le bail à sa première échéance et compte tenu des travaux à entreprendre sur la parcelle, acceptant la continuation du bail de mois en mois. M. B______ a contesté avoir reçu cette lettre.

Le bailleur, dans ses écritures, affirme avoir constaté lors du départ de son locataire en juillet 19871 en indiquant que celui-ci, par ven- geance, a laissé se produire des déprédations au jardin et à la villa, estime les frais de ces réfection à fr. 11'000.--. Il réclame reconven- tionnellement le paiement de cette somme, ainsi que des frais occasionnés par la présente procé- dure au montant estimé par lui à fr. 2'500.--.

G. Le Tribunal, par jugement du 7 novembre 1990, a admis la demande en diminution du loyer mais à concurrence de fr. 600.-- par mois, de novembre 1986, date du début des travaux, à juillet 1987, départ du locataire, ceci pour compenser la perte de jouissance due aux nuisances du chan- tier voisin. Il a également admis une diminution du loyer de fr. 100.-- par mois de mars à juil- let pour la suppression de la partie basse du jardin. Au total fr. 5'400.-- + fr. 550.--, soit fr. 5'900.--, avec intérêts 5 % dès le 1er novembre 1986, date du début des travaux.

H. Par mémoire d'appel déposé le 12 décembre 1990, A______ sollicite l'annulation du jugement de première instance, le déboutement de sa

partie adverse et l'admission de sa demande re- conventionnelle de fr. 11'000.-- avec intérêts 5 dès le 31 juillet 1987 pour les dégâts occa- sionnés à la propriété.

I. De son côté, le locataire, par son mémoire res- ponsif, a conclu à la confirmation du jugement entrepris.

Considérants

1. L'appel ayant été déposé dans la forme et le dé- lai prévus par la loi (art. 443-444 LPC), il est recevable.

2. Les conclusions prises par chaque parties en première instance dépassent la somme de fr. 8'000.--. Le jugement entrepris a donc été rendu en première instance et la cognition de la Cour reste entière.

3. La demande principale du locataire consistait à obtenir une diminution de loyer pour les nui- sances provoquées par le chantier pendant 9 mois et la privation d'une partie du jardin, soit la partie basse de la parcelle.

La Cour se doit de relever que le locataire a attendu d'avoir donné son congé pour déposer sa demande de réduction du loyer.

a) Le Tribunal a admis cette demande à concur- rence de fr. 600.-- par mois, pour les nuisances du chantier, soit 21,5 % environ.

Il est indéniable qu'un chantier situé à la li- mite de la parcelle, même pour la construction d'une petite villa, est une source de nuisances, soit de bruit et de poussière.

Il a été constamment admis par la jurisprudence que cela justifiait une baisse équitable du mon- tant du loyer dans des proportions qui ont natu- rellement varié de cas en cas.

Présentement, le principal de la période visée est l'hiver et le printemps, époques pendant lesquelles on n'ouvre pas les fenêtres toute grandes. D'autre part, le chantier s'arrête tôt le soir, à 17 heures, et est déserté pendant les fins de semaines. Enfin, le chantier s'est ar- rêté de décembre à mars,ce qui n'est pas sérieu- sement contesté par l'intimé.

b) Quant à la perte de jouissances de la partie basse de la parcelle, il ressort de la lettre de A______ du 17 septembre 1986, qu'elle faisait partie de la surface louée. Même si, lors de discussions entre les parties, il fut dit ou convenu que cette surface était laissée à bien plaire à la jouissance du locataire, celui-ci à un moment donné a pu comprendre qu'elle était inclue dans le bail puisque la lettre mentionne qu'on ne peut plus la "louer".

Aussi, à défaut de preuves contraires, il doit être admis que la perte de cette jouissance peut justifier une diminution du loyer.

Toutefois, il ne fut pas contesté que cette par- tie du jardin n'avait pas été aménagée.

Quant à la période à retenir, celle de mars à juillet, non discutées par les parties, apparaît justifiée par le fait qu'avant mars il n'est guère possible, sous notre climat, de jouir du jardin.

Aussi il apparaît qu'en équité on peut retenir une diminution de 20 % pour les mois de mars à juillet 1987 et 10 % pour novembre et décembre 1986.

Pour les deux postes ci-dessus, la diminution du loyer correspondra à cinq mois à fr. 2'600.-- et à deux mois à fr. 520.--, sur la base d'un loyer de fr. 2'600.--, soit, au total, une réduction de fr. 3'120.--.

Le jugement entrepris sera confirmé dans ses principes, mais modifié quant aux montants rete- nus.

4. A______ a versé aux débats en première instance un constat d'huissier pour étayer sa demande en dommages-intérêts en fr. 11'000.--. C'est avec raison que les premiers juges ont constaté qu'à défaut de pièces probantes, soit de factures, il ne saurait être pris en considération cette sorte de réclamation. Tout montant d'une récla- mation pour des frais de réfection doit se véri- fier et cela n'est possible qu'avec des justifi- catifs.

En effet, c'est en première instance que doit se faire l'instruction de la cause.

Devant la Cour également, A______ n'a pas déposé de document susceptible de soutenir ses conclu- sions.

Aussi, celles-ci - dont la substance et la te- neur ont été reçues avec raison par le Tribunal puisqu'il a débouté les parties "de toutes autres conclusions" - ne pourront être que reje- tées.

En vertu de l'art. 8 CCS, et malgré la maxime d'office, celui qui réclame une condamnation de sa partie adverse à des dommages-intérêts doit, en ntatière de baux et loyers, apporter aux débats les éléments en sa possession susceptibles de démontrer son bon droit, ou au moins les prémisses de celui-ci. Présentement, à part le constat d'huissier fait en septembre, alors que le locataire a quitté les lieux en juillet et dont le contenu n'est pas convain- cant, A______ n'a fourni aucune pièce.

5. Les parties ne discutent pas en appel le taux des intérêts et la date retenus. Ils seront donc confirmés.

6. Compte tenu du résultat de la procédure d'appel, il ne sera pas imposé d'émolument aux plaideurs pour l'appel.

Dispositif

Par ces motifs

LA COUR

A la forme: reçoit l'appel du jugement du Tribunal -de s baux et loyers du 7 novembre 1990 (Cause No 2______) Au fond : l'annule. Statuant à nouveau: somme de fr. 3'120.-- avec intérêts 5 % dès le / 1er novembre 1986. Déboute A______ de sa demande reconventionnelle.

Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. Siégeant : Messieurs Barbey , président ; Strub, Mad ame Stalder, juges; Monsieur seurs; Monsieur