1994/ATA-321-1994/ge_court_of_justice-ATA-321-1994-1882757.pdf

du 28 juin 1994

dans la cause

Monsieur Hubert PLANTARD représenté par Me Jacques Gautier, avocat

contre

COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LA LOI SUR LES CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES

et

DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE

et

E.F.F. PROMOTIONS représentée par Messieurs René Koechlin, Marc Mozer, Théo Müller et Jean-Michel Stucki, architectes

Faits

1. Le 5 décembre 1977, le Conseil d'Etat a approuvé le règlement de quartier de l'îlot compris entre les rues des Noirettes, des Epinettes, de Lancy, Jacques-Grosselin, Alexandre-Gavard et du Léopard.

Le territoire compris à l'intérieur de ce périmètre est régi par les dispositions applicables à la 3ème zone de construction.

Les bâtiments sont destinés principalement à l'habitation, et accessoirement à des commerces, de l'artisanat ou des activités administratives.

L'article 3 du règlement précité prévoit que le nombre d'étages est limité à 5 sur rez. Un nombre d'étages inférieur peut être imposé de manière à assurer le caractère architectural du quartier. En outre, des garages pour véhicules à moteur doivent être établis sur terrain privé suivant le nombre de logements ou de mètres carrés de surface commerciale.

Selon l'article 4 du règlement, l'indice d'utilisation "de chaque parcelle ou groupe de parcelles ne peut dépasser 2".

Sur la base de ce plan, cinq opérations immobilières ont déjà été réalisées à ce jour dans le quadrilatéraire compris entre l'avenue de la Praille et les rues des Caroubiers, Alexandre-Gavard et Jacques-Dalphin.

2. La société E.F.F. Promotions (ci-après : la société) a sollicité et obtenu le 5 juin 1993 du département des travaux publics et de l'énergie (ci-après : le département) l'autorisation d'édifier deux immeubles de logements et un garage souterrain sur sa parcelle N° 876, d'une surface de 1032 m2, supportant actuellement une villa vouée à la démolition et située aux numéros 12 et 12bis de la rue Alexandre-Gavard.

Les préavis notamment de la commune, de la commission d'architecture et de l'office des transports et de la circulation du département de justice et police et des transports, étaient favorables.

Afin de rendre possible la réalisation de ce projet, la société a acheté des droits à bâtir restant disponibles sur les parcelles voisines. C'est ainsi qu'elle a acheté 650 m2 de droits à bâtir provenant de la parcelle N° 1337, et 525 m2 restant disponibles sur les parcelles N° 2465 et 2466. Ainsi, la surface de plancher du projet déposé est de 3260 m2. Il comporte un rez-de-chaussée, 5 étages et un attique.

Les trois parcelles dont les droits excédentaires ont été vendus sont situées respectivement aux numéros 19, 21 et 23 rue des Caroubiers.

3. Monsieur Hubert Plantard est propriétaire de la parcelle voisine, qui supporte actuellement une villa construite en 1889 et située au N° 10 de la rue Alexandre-Gavard.

Le bloc formé par les deux bâtiments à construire viendra s'appuyer à l'ouest contre celui déjà existant au N° 14 rue Alexandre-Gavard et se trouvera à l'est en limite de propriété et à une distance de 2 mètres de la villa de M. Plantard.

4. Ce dernier a saisi en temps utile la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses (ci-après : la commission de recours). Il s'est étonné de l'ampleur de la construction projetée, qui lui semblait devoir dépasser l'indice d'utilisation prévu dans le règlement de quartier. Il s'est déclaré surpris qu'un mur mitoyen puisse être édifié à une distance de 2 mètres environ de la façade de sa maison, pourvue de fenêtres. Il s'est inquiété des dommages éventuels que le chantier risquait d'entraîner et il a posé la question de savoir si ses propres droits à bâtir pourraient être réalisés dans le prolongement du bâtiment faisant l'objet de cette autorisation.

5. Par décision du 26 novembre 1993, la commission de recours a rejeté le recours. Rien n'empêchait un propriétaire de convenir avec un voisin que ce dernier mette à sa disposition, pour le calcul de la surface constructible, une surface de terrain n'ayant pas déjà servi à un tel calcul. Or, après rachat des droits à bâtir excédentaires des parcelles voisines, l'indice d'utilisation du sol était respecté. S'agissant de la construction en limite de propriété, celle-ci était possible lorsqu'elle faisait partie d'un plan d'ensemble

et que les villas voisines étaient destinées à être démolies - ce qui était le cas de la villa de M. Plantard - pour être remplacées par les immeubles prévus au plan de quartier. Quant à la distance entre deux constructions, la limite légale ne s'appliquait pas à des bâtiments autorisés avant le 1er mai 1940.

6. M. Plantard a recouru auprès du Tribunal administratif par acte du 10 janvier 1994.

En premier lieu, il a contesté la méthode utilisée pour augmenter les droits à bâtir de la parcelle en cause. Si le droit suisse autorisait l'acquisition de surfaces non bâties, ou celle de droits à bâtir, des achats de ce genre ne pouvaient concerner que des parcelles contiguës ou voisines, sauf à entraîner des abus, et ceci pour autant que les parcelles ainsi dépouillées de leurs droits à bâtir soient grevées de servitudes de non bâtir au profit de la collectivité. Or, si l'une des parcelles dont la société avait acheté les droits était contiguë, les deux autres étaient plus éloignées. De plus, aucune des trois parcelles dont une partie des droits à bâtir avait été cédée n'était grevée d'une servitude. A ce sujet, la garantie offerte par une servitude de non bâtir était de loin supérieure à celle contenue dans un règlement de quartier, lequel pouvait être modifié au gré des circonstances.

En deuxième lieu, le recourant s'est élevé contre la suppression quasi totale des vues droites dont il dispose sur la façade donnant sur la future construction. S'il était possible de déroger aux distances entre constructions pour des ouvrages autorisés avant le 1er mai 1940, tel n'était pas le cas pour les vues droites. Certes, l'article 48 alinéa 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L/5/1) opérait un renvoi à l'article 45 LCI applicable aux distances. Mais l'article 48 était une disposition technique indiquant la méthode à suivre pour déterminer la longueur des vues droites. Le législateur ne pouvait pas avoir prévu le non respect des vues droites pour des constructions antérieures à 1940. D'ailleurs s'il était concevable de déroger au calcul des distances, pour des raisons urbanistiques, il n'en était pas de même pour les vues droites. A cet égard, la loi ne permettait aucune dérogation au calcul des vues droites.

Enfin, l'édification d'un bâtiment de 5 étages sur rez, plus attique, d'une hauteur supérieure à 18 mètres,

distante de quelque 2 mètres de sa villa, disposant de jours donnant sur des pièces habitées, constituait à n'en pas douter des inconvénients graves dont le département aurait dû tenir compte pour refuser l'autorisation.

7. Le département s'est opposé au recours. Tout en rappelant la jurisprudence constante en matière d'acquisition de droits à bâtir émanant de parcelles voisines, il a expliqué que sur les trois parcelles dont les droits à bâtir avaient été rachetés existaient des bâtiments achevés, dont la construction n'avait pas absorbé la totalité des surfaces de plancher légalement admissibles. Mais ces trois parcelles se trouvaient très proches de la parcelle N° 876; l'une était contiguë, les deux autres étaient situées à une quarantaine de mètres tout au plus. Vu leur proximité, elles devaient être retenues comme parcelles "voisines", d'autant plus que toutes ces parcelles se touchaient, qu'elles étaient toutes comprises dans le règlement de quartier et qu'elles étaient soumises aux mêmes prescriptions. Elles constituaient ainsi un ensemble cohérent, de sorte qu'il se justifiait de les considérer les unes par rapport aux autres comme des bien-fonds voisins. Quant à l'absence de servitudes de non bâtir, le département a observé que la non réutilisation ultérieure des droits à bâtir apparaissait d'ores et déjà assurée par les dispositions du règlement de quartier. D'ailleurs, l'Etat pouvait en tout temps demander la radiation d'une servitude, de sorte qu'une servitude n'offrait pas plus de garantie qu'un règlement de quartier.

S'agissant du calcul des vues droites, le département a relevé que l'article 48 LCI opérait un renvoi à l'article 45 LCI tout entier et non pas à l'un ou l'autre de ses alinéas. Cet article 48 LCI était une reprise en une seule disposition des articles 37, 63, 89 et 116 de l'ancienne LCI du 25 mars 1961 (aLCI). Ces renvois s'étendaient de manière générale aux divers principes applicables aux vues droites, et non pas seulement à la méthode de calcul ou de détermination de leur longueur stricto sensu. L'article 89 aLCI renvoyait à l'article 87 aLCI (actuellement 46 LCI), disposition qui ne portait que sur des problèmes d'inscription de servitudes, à l'exclusion de toute question de "technique" de calcul. C'est dire que l'article 45 alinéa 2, qui prévoit une dérogation en faveur des constructions antérieures à 1940, était bien applicable au calcul des vues droites.

Quant au préjudice que la réalisation du projet causerait au recourant, le département a convenu qu'il existait, mais que les inconvénients ne pouvaient être qualifiés de graves. La construction d'un immeuble à proximité d'une villa était un inconvénient inhérent à tout développement urbain. S'il suffisait que la distance entre deux constructions soit réduite pour engendrer des inconvénients graves au sens de la loi, toute dérogation aux règles des distances devenait illusoire. S'agissant des inconvénients liés à la question des vues droites, le département a observé que les jours existants sur la façade de la villa en direction du futur bâtiment étaient pour l'essentiel des jours complémentaires, soit des jours d'escaliers ou des jours de sanitaires, de sorte que le recourant ne serait que peu incommodé par le nouvel édifice.

8. E.F.F. Promotions s'est opposée au recours. Elle a repris à son compte les arguments du département, tout en soulignant qu'elle avait proposé à M. Plantard soit de lui acheter sa parcelle, soit de se joindre à elle et de participer à l'opération en y apportant son bien-fonds dans le cadre d'un projet plus important. Le recourant avait décliné cette offre.

9. Lors d'un transport sur place, les parties ont persisté dans leurs conclusions. M. Plantard a indiqué qu'il avait acheté la villa avec l'aide de son père en 1987, car il devait installer son entreprise de produits pharmaceutiques, Pharmac Service S.A. Son domicile était ailleurs et il n'envisageait pas de le transférer dans cette villa, laquelle demeurait ainsi affectée à l'exploitation de son commerce. Les lieux n'étaient pas habités, à l'exception d'une chambrette située dans les combles et qu'il occupait parfois. Vu l'offre abondante de locaux commerciaux, M. Plantard envisageait de transporter son entreprise ailleurs et de restituer la villa au logement, en la louant.

Les représentants de E.F.F. Promotions ont indiqué que l'opposition de M. Plantard avait retardé l'ouverture du chantier de quelque six à huit mois, ce qui allait renchérir le coût de la construction.

Le juge délégué et les personnes présentes se sont rendus à l'intérieur de la villa. L'entrée de celle-ci est située sur la façade ouest, c'est-à-dire celle orientée vers le projet contesté. Au dessus de l'entrée, au premier étage, existe une fenêtre qui donne sur un

couloir parallèle à la rue Alexandre-Gavard et qui dessert plusieurs pièces servant à des bureaux. Située dans les combles, d'une surface de quelque 12 à 15 m2, la chambrette est pourvue d'une seule fenêtre donnant sur le futur bâtiment. Le mur en attente sera situé ainsi à deux 2 m. environ de la fenêtre. Afin d'atténuer les inconvénients dus à la présence du mur en attente, les représentants de E.F.F. Promotions ont confirmé à l'occasion de ce transport sur place qu'ils avaient proposé au recourant de condamner à leurs frais la fenêtre existante et de créer une ouverture côté sud, soit donnant sur la rue Alexandre-Gavard. M. Plantard a admis qu'il avait décliné cette offre et qu'il continuait à la refuser.

Considérants

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 8 chiffre 104 de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3).

2. Rien n'empêche le propriétaire d'une parcelle quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir augmenter la surface constructible de sa propriété; et s'il peut acquérir une nouvelle parcelle dans ce but, il peut aussi, dans le même but, adopter cette autre solution qui consiste à convenir avec un propriétaire voisin que ce dernier mette à disposition, pour le calcul de la surface constructible, une surface de terrain qui n'a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant. Une telle manière de faire est admise en droit suisse, même sans disposition expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement qu'elle soit grevée d'une servitude de non bâtir au profit de la collectivité (ATF 101 Ia p. 289 et ss, not. 291; ATA du 14 juin 1989 en la cause Morando consid. 5 c).

Ainsi, la possibilité de grouper des constructions sur une parcelle dans un projet de constructions portant sur plusieurs parcelles, n'est limitée que par l'interdiction de l'abus de droit, principe qui ne sera toutefois admis qu'avec retenue et si l'opération

pervertit manifestement les règles se rapportant au régime de la zone (ATA du 24 avril 1991 en la cause Vauthier-Lebel; ATA du 2 octobre 1991 en la cause consorts Blum consid. 3 let. c).

Dans le cas d'espèce, le transfert au profit de la parcelle 876 de droits à bâtir non utilisés est parfaitement licite. Les trois parcelles ayant cédé leurs droits sont toutes proches de la parcelle 876 : la parcelle N° 2466 lui est contiguë, la parcelle 2465 est contiguë à la précédente tandis que la troisième parcelle, portant le N° 1377, est contiguë à la parcelle N° 2465. Les quatre parcelles forment ainsi un prolongement naturel. Mais surtout, elles appartiennent toutes à un même quadrilatère sur lequel sont en voie d'achèvement plusieurs opérations immobilières, dont celle contestée. En d'autres termes, les parcelles débitrices des droits à bâtir ayant servi à augmenter la surface constructible de la parcelle 876, sont dans un rapport de voisinage suffisamment étroit avec cette parcelle pour que l'opération soit considérée comme conforme à la jurisprudence. Elles constituent avec la parcelle de la société un ensemble cohérent et achevé, qui s'inscrit dans un programme équilibré et qui ne trahit nullement le régime de la zone à laquelle elles appartiennent.

S'agissant de la nécessité de créer une servitude, le Tribunal administratif estime que cette démarche n'est pas indispensable. En suggérant la constitution, au profit de la collectivité, d'une servitude de non bâtir ou de toute autre restriction de droit public dans son arrêt précité, le Tribunal fédéral recherchait le moyen de rendre impossible une utilisation contraire à l'opération intervenue, soit la prise en compte une seconde fois pour un calcul de densité des droits à bâtir cédés ou déjà utilisés. Dans le cas particulier, le département est nécessairement au courant de l'achat par la société des droits à bâtirs excédentaires restant disponibles sur les parcelles voisines. A l'évidence, les propriétaire de ces parcelles ne pourront utiliser leurs droits à bâtir une seconde fois, sauf à s'exposer à un refus du département d'autoriser un projet prenant en compte ces mêmes droits.

3. a) L'article 48 LCI est ainsi libellé :

"La longueur des vues droites se calcule de la même manière que les distances entre constructions (art.

45).

Elle est mesurée, pour chaque baie, perpendiculairement à la façade et sur une longueur de 4 m au moins. Le champ visuel d'une baie doit s'étendre en outre sur toute la hauteur et toute la largeur de cette baie."

L'article 45 LCI a la teneur suivante :

"Les distances entre 2 constructions ne peuvent être inférieures à la somme des distances qui seraient exigibles entre chacune de ces constructions et une limite de propriété passant entre elles.

Toutefois, cette disposition n'est pas applicable lorsqu'il existe, sur la propriété voisine, une construction autorisée avant le 1er mai 1940 et qui ne bénéficie pas d'une servitude sur le fonds où s'élève la nouvelle construction.

Restent réservées les dispositions des règlements de quartier et des plans localisés de quartier adoptés conformément à la loi sur l'extension des voies de communications et l'aménagement des quartiers ou localités, du 9 mars 1929, et de la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957; restent également réservées, en ce qui concerne la 4e zone, les dispositions des articles 33 et 43."

Le recourant soutient que le renvoi contenu à l'article 48 alinéa 1 ne concerne que la méthode de calcul servant à déterminer la longueur des vues droites. De ce fait, seul l'alinéa 1 de l'article 45 serait applicable aux vues droites.

b) Une disposition légale doit être interprétée en premier lieu selon sa lettre (ATF 114 Ia p. 28). Le Tri- bunal fédéral ne s'écarte du texte clair de la loi que s'il existe des motifs de penser que le texte ne représente pas le sens véritable de la règle (ces motifs peuvent résulter du contexte dans lequel la disposition en cause se trouve, de travaux préparatoires ou du but de la loi); il s'écarte aussi de l'interprétation littérale si elle aboutit à un résultat que le législateur ne peut pas avoir voulu ou à un résultat arbitraire ou encore à une violation du droit fédéral ou de la Constitution (B. KNAPP, Précis de droit administratif, 1991, no 419 et la jurisprudence citée; ATA du 27 avril 1993 en la cause

Y.).

L'article 48 alinéa 1 LCI renvoie pour le calcul des vues droites à l'article 45, sans précision. L'on peut ainsi présumer que le législateur a entendu opérer un renvoi à l'article 45 tout entier; autrement, il aurait précisé sur quel alinéa portait le renvoi en question. Cette interprétation est corroborée par le fait que lorsque le législateur veut se référer à l'un ou l'autre des alinéas d'un articles de la LCI, il le précise. Ainsi à l'article 5 alinéa 3 qui a la teneur suivante :

"L'article 2, alinéas 1, 2 et 3, l'article 3, alinéas 1 à 5 ainsi que l'article 4, alinéas 1, 2 et 3, sont applicables par analogie, à la demande préalable".

Ou encore les articles 25 alinéa 4 et 29 alinéa 3, qui ont la même teneur, sont ainsi libellés :

"Les alinéas 4 et 5 de l'article 21 sont applicables pour le surplus."

L'on peut déduire de cette analyse littérale que le renvoi contenu à l'article 48 alinéa 1 vise l'article 45 dans sa totalité.

c) Le recourant a tort de soutenir que le renvoi ne concerne qu'une question de technique de calcul, car la manière de calculer les vues droites est définie à l'article 48 alinéa 2, d'une manière plus précise, sinon compliquée, qu'à l'article 45. Si le législateur avait donc voulu exclure des dérogations aux vues droites, telles qu'il les a admises pour les distances entre constructions - savoir les bâtiments ayant été autorisés avant le 1er mai 1940 - il se serait exprimé différemment.

4. a) Du point de vue historique, l'évolution des distances entre constructions et des vues droites se confond. Lorsque le 15 juin 1895, le Grand Conseil a adopté pour la première fois une loi générale sur les routes, la voirie, les constructions, les cours d'eau, les mines et l'expropriation, il n'était pas question de zones, ni de distances minimum entre les constructions (Mémorial des séances du Grand Conseil 1895 p. 1149 et ss, not. 1173 à 1183). Le projet de loi de 1911 a innové en proposant un rapport minimum entre la hauteur d'un immeuble sur cour et la distance devant le séparer d'un

bâtiment existant (Mémorial 1911, annexe, p. 593, art. 92). Dans la loi sur les constructions modifiée en 1918, les cours étaient divisées en trois catégories, selon le genre de locaux y prenant jour. Pour chaque catégorie de cour, la longueur des vues droites était fixée en rapport direct avec la hauteur des constructions et avec la surface des cours (art. 110 à 113; RO 1918 p. 1013 et ss).

b) Sur ce chapitre, la loi de 1918 a subi des modifications. Le nombre des zones passait de 2 à 5. Dans toutes les zones, lorsqu'un bâtiment n'était pas construit en limite de propriété, la distance à respecter avec celle-ci ou avec un autre bâtiment voisin était la même que pour les droits de jour (Mémorial 1927, annexe, p. 256; art. 16). Il existait ainsi déjà à cette époque un rapport étroit et naturel entre les distances entre constructions et les vues droites à respecter.

c) Diverses modifications ont abouti à la loi du 9 mars 1929. Le nouvel article 17 ne faisait plus référence aux vues droites, mais uniquement aux distances entre bâtiments et limites de propriété; cette distance restait cependant, en zone 3, identique à la vue droite précédemment exigée, à savoir les 2/3 de la hauteur du bâtiment (RO 1929 p. 123). Selon les constatations contenues dans un ATA (RDAF 1974 p. 130), la distance entre bâtiments déterminait les espaces devant être réservés entre constructions, aussi bien lorsque les façades étaient pourvues de fenêtres que si les murs étaient aveugles (p. 135). Cette absence de distinction entre distances et vues droites n'était cependant pas absolue puisqu'en première zone, lorsque la façade n'avait pas de jour, la distance pouvait être réduite (art. 17 let. a al. 2 LCI de 1929, RO 1929 p. 114). Même si le rapport de la commission parlementaire se défend de mélanger les notions de distances et de vues (Mémorial 1928, annexe p. 335), ces deux notions évoluent de manière analogue.

d) A l'occasion d'une refonte de la loi de 1929, le Conseil d'Etat a proposé de porter de 4 à 6 mètres la distance minimum entre un bâtiment et une limite de propriété (Mémorial 1938 p. 723 ad. art. 17). De même, a-t-il voulu simplifier les dispositions alors en vigueur sur les vues droites, cours et courettes. L'article 25 a été renforcé par un alinéa 2 nouveau : la vue droite minimum était portée de 4 à 6 mètres et le rapporteur de préciser : "Cette modification découle de celle apportée

à l'article 17 pour les distances entre bâtiments" (Mémorial 1938 p. 724). Quant à l'article 26 de la loi de 1929, il a été abrogé au motif qu'il faisait "double emploi avec les dispositions de l'article 17 qui ont été simplifiées, les vues droites étant exactement de mêmes dimensions que les distances entre bâtiments" (Mémorial 1938 p. 724).

Ainsi, à cette époque, le sort des vues droites et celui des distances entre bâtiments continuait à être confondu.

e) Dans la LCI du 27 avril 1940, la systématique de la loi a été transformée : la réglementation de chaque zone a fait l'objet d'un chapitre particulier. C'est alors que les dispositions sur les vues droites renvoient à celles sur le calcul des distances. Pour la 3ème zone, l'article 75 renvoie à l'article 66 sur les distances (RO 1940 p. 108 et 111).

f) La loi sur les constructions et les installations diverses du 25 mars 1961 (aLCI) n'a pas apporté de grands bouleversements à la loi précédente. Les articles sur les vues droites et sur les distances ont désormais la même physionomie que dans la loi actuelle, sauf que l'article 89 aLCI applicable à la 3ème zone renvoie à 4 dispositions : les articles 82, 85, 86 et 87 aLCI, dont les notes marginales respectives sont : distances sur rue (82), distances aux limites de propriétés (85), distances entre constructions (86) et sur les servitudes (art. 87). Selon l'article 85 alinéa 2 aLCI, les distances entre constructions devaient être appliquées aux angles de celles-ci. L'alinéa 3 de cet article prévoyait une dérogation "pour permettre la réalisation d'un aménagement ou l'achèvement d'un groupe d'immeubles dont la construction a été autorisée avant 1940" (Mémorial 1958 p. 2607).

L'article 86 aLCI a introduit un alinéa 2 qui correspond textuellement à l'actuel alinéa 2 de l'article

45. Alors que dans la aLCI, les dispositions sur les vues droites renvoyaient à plusieurs dispositions, la loi actuelle a simplifié : l'article 48 alinéa 1 ne renvoie plus qu'à l'article 45, lequel correspond à l'article 86 aLCI. Le renvoi aux autres dispositions contenues aux articles 82 (distances sur rue, actuel art. 40), 85 (distances aux limites de propriétés, actuellement art. 34), et 87 (servitudes, actuel art. 46) ont disparu. C'est dire que le législateur a entendu limiter aux

seules distances entre constructions l'analogie existant avec les vues droites. S'il avait voulu exclure de ce renvoi les dérogations possible pour des bâtiments antérieurs à 1940, il aurait saisi l'occasion de ces modifications pour le préciser. Force est ainsi d'admettre que, du point de vue historique, les notions de "distances entre constructions" et de "vues droites" doivent s'appliquer simultanément et non pas exclusivement l'une et l'autre, étant donné le rapport étroit qui existe entre elles.

5. Du point de vue du but de la loi enfin, il existe une correspondance étroite et naturelle entre vues droites et distances entre constructions, en ce sens que la longueur des vues droites dépend à l'évidence de celle existant entre deux constructions. Si des distances minimum répondent à des préoccupations urbanistiques, le plus souvent les façades des habitations sont pourvues de fenêtres et ces distances concourent à assurer des espaces suffisants pour que les logements disposent du minimum d'air et de lumière qui leur est indispensable. Si les constructions d'autrefois étaient implantées de manière plus ou moins désordonnée, et sans égard aux limites de propriété - preuve en est la villa de M. Plantard, distante de 2 mètres de la limite de la propriété voisine - le législateur a entendu peu à peu imposer des distances limites. Il a cependant prévu des dérogations, notamment lorsque des bâtiments étaient anciens. Or, si des dérogations sont possibles en matière de distances entre constructions, elles doivent l'être aussi pour les vues droites. Il serait absurde d'autoriser l'implantation de deux bâtiments en-deçà de la distance prévue, sans permettre du même coup une distance plus faible pour les vues droites. Cela signifierait que deux bâtiments plus proches l'un de l'autre que la limite légale devraient être dépourvus de toute baie ou de tout jour. Ainsi, en introduisant une exception aux distances entre bâtiments pour les constructions antérieures à 1940, le législateur avait certainement à l'esprit d'autoriser des dérogations semblables pour les vues droites. Examinée sous l'angle du but de la loi, l'exception contenue à l'article 45 alinéa 2 LCI pour les distances entre constructions vaut également pour les vues droites.

6. Selon l'article 14 LCI, le département peut refuser l'autorisation d'une construction qui peut être la cause d'inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public. Comme en matière de dérogations,

le département dispose d'un certain pouvoir d'appréciation. Pour justifier un refus, les inconvénients doivent pouvoir être qualifiés objectivement de graves. S'agissant du cas d'espèce, le Tribunal administratif est conscient que la présence d'un mur en attente de 18 mètres de haut à quelque 2 mètres de la façade ouest de la villa de M. Plantard n'est pas réjouissante. Il s'agit à n'en pas douter d'inconvénients importants. Le Tribunal ne les qualifiera cependant pas de graves au sens de la loi, au point de refuser l'autorisation délivrée, et ce pour plusieurs motifs. En premier lieu, la façade ouest de la villa du recourant est pourvue de trois jours seulement. L'un correspond à l'entrée du bâtiment, au rez-de-chaussée, la deuxième fenêtre est située au premier étage et donne sur un couloir. L'entrée et le couloir ne correspondent donc pas à une pièce servant à l'habitation de jour ou de nuit, à une cuisine ou à un local où l'on travaille en permanence et qui, selon l'article 47 LCI, doit disposer d'un champ de vue libre. Seule entre en considération la chambrette située dans les combles. A cet égard, le recourant a refusé l'offre des représentants de la société de condamner la fenêtre existante et de créer en lieu et place une ouverture au sud de la villa, opération faisant disparaître entièrement l'inconvénient soulevé.

En second lieu, le recourant a acquis sa villa en 1987, alors qu'il connaissait ou devait connaître l'existence du règlement de quartier datant de 1977 autorisant l'implantation d'immeubles de 5 étages sur rez-de-chaussée. M. Plantard a non seulement acquis cette maison en toute connaissance de cause, mais il l'a fait pour y transférer ses locaux professionnels, activité plus compatible avec le régime de la 3ème zone et la densité future du quartier qu'avec une zone d'habitation.

7. En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. Vu l'issue du litige, un émolument de 2'500.- Frs sera mis à la charge du recourant et une indemnité de 4'000.- Frs sera allouée à la société, à la charge de M. Plantard.

Dispositif

PAR CES MOTIFS le Tribunal administratif à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 10 janvier 1994 par Monsieur Hubert Plantard

contre la décision du 26 novembre 1993 de la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses;

au fond :

le rejette;

met à la charge du recourant un émolument de 2'500.- Frs;

alloue une indemnité de 4'000.- Frs à E.F.F. Promotions, à la charge de M. Plantard.

communique le présent arrêt à Me Jacques Gautier, avocat du recourant, ainsi qu'à la commission de recours instituée par la loi sur les constructions et les installations diverses, au département des travaux publics et de l'énergie et à Messieurs René Koechlin, Marc Mozer, Théo Müller et Jean-Michel Stucki, architectes, mandataires de E.F.F. Promotions.

Siégeants : Mme Bonnefemme-Hurni, présidente, MM. Tanquerel, Schucani, Grandjean, Mme Bovy, juges.

Au nom du Tribunal administratif : la greffière-juriste : la présidente :

V. Montani E. Bonnefemme-Hurni

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le p.o. la greffière :

Mme J. Rossier-Ischi