Estimation d’un immeuble dans une procédure de réalisation.

A.

a) A.X.________ et B.X.________ sont propriétaires des

immeubles articles [111], [222] et [333] du cadastre de Z.________. Dans le

cadre de poursuites introduites contre les intéressés, une procédure de

réalisation de ces immeubles est en cours.

b)

Un rapport d’expertise des immeubles a été établi le 22 février 2017 par A.________.

Il retenait une valeur de 660'000 francs, fondée notamment sur un taux de

capitalisation de 6,46 % et une dépréciation des immeubles, pour raison d’âge,

de 821'700 francs.

c)

Dès le 13 juin 2018, l’Office des poursuites (ci-après : l’office) a reçu

vingt réquisitions de vente pour les immeubles en question. Un sursis avait été

accordé aux débiteurs, à la condition qu’ils versent des mensualités en

amortissement de leurs dettes. Ce sursis a été annulé le 31 août 2018, car les

mensualités n’avaient pas été payées. Le 19 septembre 2018, l’un des

créanciers, soit l’Office du recouvrement de l’État, a payé l’avance de frais

de 5'000 francs pour la réalisation des immeubles concernés.

d)

À la demande de l’Office des poursuites (ci-après : l’office), l’agence

immobilière B.________ SA a établi le 29 novembre 2018 une nouvelle estimation,

qui arrivait à une valeur de 845'000 francs, compte tenu notamment d’un taux de

capitalisation de 5,16 % et d’une dépréciation pour raison d’âge de 493'328

francs.

B.

Le 11 décembre 2018, l’office a adressé aux débiteurs et aux

créanciers un procès-verbal d’estimation des immeubles appartenant aux

premiers, qui retenait la valeur établie par B.________ SA, soit 845'000

francs. Le procès-verbal rappelait que le montant total à recouvrer dans le

cadre des poursuites s’élevait à 161'916.35 francs, en capital. Une copie du

rapport d’expertise de B.________ SA était jointe à cet envoi.

C.

a) Par mémoire du 16 décembre 2018, adressé à l’AiSLP et

intitulé « Demande d’une nouvelle estimation des bien-fonds (sic)

suivants : No [333], No [111] et No [222], situé (sic) à Z.________ »,

les débiteurs ont contesté l’estimation effectuée par B.________ SA et demandé

une nouvelle estimation. Ils disaient s’étonner de la différence de 175'000

francs entre les deux estimations, effectuées respectivement par A.________ et B.________

SA. Ils relevaient une disparité entre les chiffres retenus dans ces

estimations, pour la dépréciation pour raison d’âge, alors qu’il n’y avait pas

eu de gros travaux effectués dans l’intervalle entre ces expertises. Ils

constataient aussi la différence entre les taux de capitalisation retenus.

D’après eux, B.________ SA s’était en outre trompée en considérant que l’état

de la toiture était bon à moyen, alors qu’il était en fait mauvais, et avait

retenu à tort une valeur de rendement pour un bureau, car ce bureau n’était pas

terminé (il manquait le chauffage, l’électricité et la salle de bains). Pour

les plaignants, la différence d’estimation entre les deux expertises était trop

importante pour être ignorée. La valeur, selon l’estimation de A.________, ne

couvrait pas le montant de l’hypothèque et les créanciers, pour éviter les

frais liés à une vente forcée, pourraient donc se montrer accommodants si on la

retenait. Cela ne serait pas le cas si l’estimation de l’agence B.________ SA

était retenue, une vente au prix indiqué pouvant rapporter un gain de 100'000

francs. Les plaignants demandaient une troisième estimation, qu’ils se disaient

prêts à payer. Ils relevaient que pour faire des estimations, il fallait une

formation spécifique, avec brevet fédéral.

b)

Dans ses observations du 10 janvier 2019, l’office a indiqué qu’il ne

s’opposait pas à une nouvelle expertise, en application de l’article 9 ORFI. Il

proposait la désignation de C.________ en qualité d’expert et qu’une avance de

frais de 1'920 francs soit demandée aux débiteurs pour la nouvelle expertise.

c)

Le 21 janvier 2019, les débiteurs se sont opposés à la désignation de C.________,

en raison d’un conflit d’intérêts.

d)

Le 1er février 2019, l’office a indiqué qu’il comprenait le conflit

d’intérêts invoqué par les débiteurs et proposé la désignation, comme experte,

de D.________. Il précisait qu’en fonction des indications données par cette

dernière, l’avance de frais devrait être fixée à 3'300 francs (honoraires

prévisibles de l’experte).

e)

B.X.________ a écrit le 15 février 2019 à l’AiSLP qu’il refusait la proposition

de l’office. Selon lui, des honoraires de 3'300 francs étaient excessifs. Il

disait avoir obtenu une offre d’un estimateur qu’il connaissait, à qui il avait

déjà transmis les dossiers, et précisait qu’il ferait un tour des immeubles

avec lui dès que l’AiSLP aurait donné son aval. Il disait préférer que les

débiteurs donnent eux-mêmes le mandat à l’expert, de manière à pouvoir

contrôler le processus de A à Z, car ils ne faisaient « que très peu

confiance aux sous-traitants de l’état (sic) ».

f)

Par courrier du 25 février 2019, l’AiSLP a fait savoir aux débiteurs que

l’expert serait mandaté par l’office, quand ils se seraient acquittés de

l’avance de frais fixée par le même office. Il leur fixait un délai pour

indiquer quel expert ils souhaitaient voir mandater.

g)

Le 27 février 2019, les débiteurs ont proposé de mandater eux-mêmes E.________

en qualité d’expert ; si l’office n’était pas d’accord, ils accepteraient

que C.________ soit désigné, mais à condition que ce soient eux qui le

mandatent et non l’office.

h)

Dans des observations du 13 mars 2019, l’office a relevé que E.________ ne

disposait pas de la formation avec brevet fédéral, dont les débiteurs avaient

eux-mêmes dit qu’elle était nécessaire. L’office renouvelait sa proposition de

désigner D.________ et précisait que les honoraires de 3'300 francs avaient été

calculés en fonction du nombre d’heures nécessaires à l’expertise et du tarif

indiqué par la Chambre immobilière neuchâteloise. Il rappelait qu’il

n’appartenait pas à un débiteur de mandater lui-même un expert, mais bien à

l’office, après paiement d’une avance de frais.

i)

Le 29 mars 2019, les débiteurs ont écrit qu’ils persistaient dans leur

contestation du montant de l’avance de frais – le nombre d’heures de travail

avancé par l’office pour la nouvelle expertise était plus élevé que ce qui

avait été retenu quand il avait été question de mandater C.________ – et dans

leur exigence de mandater eux-mêmes l’expert qui serait retenu.

j)

L’office a maintenu sa position, dans une lettre adressée le 10 avril 2019 à

l’AiSLP.

D.

a) Par décision du 18 juin 2020, l'AiSLP a

requis de A.X.________ et B.X.________ une avance des frais d’expertise estimés

à 3'300 francs, conformément à l’article 9 al. 2 ORFI (Ordonnance du Tribunal

fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920, RS 281.42).

Un délai au 2 juillet 2020 était fixé aux débiteurs pour verser cette avance.

L’AiSLP retenait que la demande des débiteurs tendant à mandater eux-mêmes

l’expert ne pouvait pas être acceptée, car cette prérogative appartenait

exclusivement à l’office, selon le principe établi par l’article 97 LP. La

désignation de C.________ ne pouvait pas entrer en considération, vu le conflit

d’intérêts invoqué par les débiteurs eux-mêmes et admis par l’office, pas plus

que celle de E.________, lequel ne disposait pas du brevet fédéral d’expert en

estimations immobilières, ce qui constituait l’une des exigences des débiteurs.

Restait D.________, proposée par l’office. S’agissant du montant de l’avance de

frais, on ne pouvait pas attendre des experts qu’ils estiment tous le même

nombre d’heures pour l’accomplissement d’un mandat et la réduction du nombre

d’heures ne serait pas propre à garantir la qualité de l’expertise. La décision

indiquait qu’elle pouvait faire l’objet d’un recours dans les 10 jours dès sa

notification.

b)

La décision de l'AiSLP a été expédiée le 18 juin 2020 aux débiteurs, qui l’ont

reçue le lendemain (récépissé postal). Le délai de recours est arrivé à

échéance le lundi 29 juin 2020.

c)

Par pli daté du 29 juin 2020, mais remis à la poste le 2 juillet 2020

seulement, les débiteurs ont recouru contre la décision, auprès de l’Autorité

supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites

(ci-après : ASSLP).

d)

Par décision présidentielle du 31 juillet 2020, l’ASSLP a déclaré le recours

irrecevable, car tardif.

E.

Les débiteurs n’ont pas effectué l’avance

de frais dans le délai fixé, ni après.

F.

Par décision du 8 septembre 2020, l’AiSLP a

déclaré irrecevable la requête de nouvelle estimation de l’immeuble, au sens de

l’article 9 al. 2 ORFI, rejeté pour le surplus la plainte des débiteurs et

statué sans frais, ni dépens. Elle a retenu que, selon le mémoire des débiteurs

du 16 décembre 2018, le grief principal visait la valeur d’estimation en tant

que telle. Il s’agissait bien, pour une part, d’une demande de nouvelle estimation,

au sens de l’article 9 al. 2 ORFI. Cette disposition ne donnait droit qu’à

faire effectuer une nouvelle expertise et non à faire prendre en compte une

expertise antérieure. La conclusion subsidiaire des débiteurs, tendant à ce que

l’expertise du 22 février 2017 soit prise en compte, était ainsi

irrecevable. La décision du 18 juin 2020 étant entrée en force et aucun

paiement de la part des débiteurs n’ayant été enregistré dans le délai imparti,

la demande de nouvelle estimation devait être déclarée irrecevable. S’agissant

des griefs des débiteurs en rapport avec la valeur d’estimation selon B.________

SA, il fallait retenir qu’ils ne mettaient en cause que la valeur fixée par

l’estimation, qui pouvait forcément varier selon les experts ; les deux

experts avaient tenu compte de l’ancienneté du bâtiment, l’importance de la

variation entre les deux expertises apparaissant comme raisonnable à ce

sujet ; les griefs des plaignants ne pouvaient être considérés que comme

une demande de nouvelle estimation, irrecevable vu l’absence de paiement de

l’avance de frais. L’état de la toiture n’était pas aussi mauvais que le

prétendaient les propriétaires, au vu des photographies déposées par ceux-ci,

et l’expert B.________ avait apprécié l’état général de manière adéquate, en le

qualifiant de bon à moyen ; le même expert avait retenu un état moyen à

mauvais de la façade ; le grief à ce sujet devait être assimilé à une

contestation de la valeur retenue par l’expertise et ne pouvait être considéré

que comme une demande de nouvelle estimation, irrecevable ; même si on

admettait, par hypothèse, que la contestation portait sur les critères

d’évaluation à prendre en compte et pouvait être considérée comme une plainte

au sens de l’article 17 LP, elle serait mal fondée. La prise en compte par

l’expert, dans le calcul de la valeur de rendement, du bureau destiné à être

loué, ceci pour un loyer hypothétique relativement faible, était justifiée,

même si les travaux de remise en état de ce bureau n’étaient pas

terminés ; le grief, constitutif de plainte au sens de l’article 17 LP,

devait être rejeté. Le choix des taux de capitalisation dépendait des

caractéristiques de l’immeuble à estimer, élément sur lequel l’expert disposait

d’un pouvoir d’appréciation ; la détermination faite par l’expert était

raisonnable et ne prêtait pas le flanc à la critique ; la demande était

irrecevable, car constitutive de contestation de la valeur retenue par

l’expertise et donc de demande de nouvelle expertise ; même si on

admettait qu’elle portait sur les critères d’évaluation à prendre en compte,

elle serait mal fondée. Le grief mettant en cause l’impartialité de B.________

SA, en raison de son activité dans le milieu immobilier neuchâtelois, était

infondé, car cet expert ne serait pas en mesure de tirer profit d’une

estimation faussée de l’immeuble et n’avait aucun intérêt à ce que l’estimation

soit plus ou moins élevée que la réalité qu’il avait constatée. La critique des

plaignants quant au fait que les experts ne devraient pas être mandatés par

l’office était infondée, en fonction de l’article 97 al. 1 LP. Enfin, le grief

des plaignants faisant valoir que la communication de l’expertise B.________ SA

leur portait préjudice avait été traité dans une procédure de plainte séparée

et rejeté par décision de l’AiSLP du 29 juin 2020, entrée en force ; il

devait aussi être rejeté, pour les mêmes motifs, dans la procédure en cours.

G.

Le 24 septembre 2020, A.X.________ et B.X.________,

désormais assistés par une avocate, recourent contre la décision de l’AiSLP du 8

septembre 2020. Ils concluent à l’octroi de l’effet suspensif, et, sous suite

de frais et dépens, à l’annulation de la décision, principalement à ce qu’il

soit constaté « que l’expertise de l’agence immobilière B.________ SA

ne répond pas aux critères fixés entre l’autorité inférieure et les

recourants », partant à l’invalidation de cette expertise, à

l’annulation du procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 et à ce qu’une

nouvelle expertise soit ordonnée et un nouvel expert nommé, « après

avoir entendu les recourants, avant de rendre une décision de demande d’avance

de frais », subsidiairement à ce que la valeur des fonds articles [111],

[222] et [333] du cadastre de Z.________ soit arrêtée à 752'500 francs, plus

subsidiairement au renvoi de la cause à l’AiSLP pour nouvelle décision. Les

arguments des recourants seront repris dans les considérants, dans la mesure

utile.

H.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le

président de l’ASSLP a accordé l’effet suspensif au recours.

Faits

I.

Le 6 octobre 2020, le Service juridique de

l’État, au nom de l’AiSLP, a indiqué qu’il n’avait pas d’observations à

formuler, se référait intégralement aux considérants de la décision entreprise

et concluait au rejet du recours, dans la mesure où il était recevable.

C O N S I D E R A N T

1.

Selon l'article 18 al. 1 LP, toute décision de l'autorité

inférieure peut être déférée à l'autorité cantonale supérieure de surveillance

dans les dix jours à compter de sa notification. La compétence de l'ASSLP est

fondée sur cette disposition, ainsi que sur l'article 3 al. 1 LILP,

l'article 40 al. 2 OJN précisant

que la Cour civile du Tribunal cantonal est l'autorité supérieure de

surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite.

Considérants

2.

S'agissant de la procédure applicable, le litige est soumis à

l'article 20a LP, aux dispositions de la LILP et, à

titre supplétif, à la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA, art.19

LILP). Le

recours est recevable pour violation de la loi et inopportunité (Gilliéron,

Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème édition, no 254

p. 60). L’ASSLP statue avec un plein pouvoir d'examen, dans le cadre d'une voie

de recours réformatoire et non cassatoire (arrêt du TF du 07.10.2005

[7B.229/2004] cons.3), et doit non seulement contrôler la conformité à la

loi de la décision attaquée, mais aussi, le cas échéant, substituer son

appréciation à celle de l'autorité inférieure (Gilliéron, Commentaire de

la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 24 ad art. 18

et les références citées).

3.

Le recours a été déposé dans le délai légal de 10 jours prévu

par l'article 18 al. 1 LP et il s'en prend à une décision rendue par l'AiSLP,

ce qui ouvre la voie du recours (cf. Gilliéron, Commentaire, n. 10 ad

art. 18). Les recourants sont directement touchés par la décision. Le recours

est ainsi recevable.

4.

a)

D’après l’article 99 ORFI, après avoir communiqué

la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire

du gage (art. 155 al. 2 LP), l’office ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9 al. 1 et 23 ORFI).

b)

Il résulte de l’article 97 al. 1 LP qu’il appartient

bien à l’office d’estimer la valeur des biens qu’il saisit, mais qu’il peut

s’adjoindre des experts. La décision de faire ou non, à ce stade, appel à un

expert relève en principe du pouvoir d’appréciation de l’office, mais celui-ci

doit s’adjoindre un expert s’il ne dispose pas des connaissances spécifiques

nécessaires, étant précisé que, dans une telle situation, l’office doit aussi

prendre en considération les coûts prévisibles, qui doivent être dans un

rapport raisonnable avec la valeur de la chose saisie (ATF 145 III 487

cons. 3.1.3). Si la chose saisie est un immeuble, le recours à un expert est

généralement nécessaire (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et

concordat, 5ème éd., no 915).

c)

L'article 9 al. 1 ORFI, applicable par renvoi de l'art. 99 ORFI, prévoit que l'estimation doit déterminer la valeur

vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de

la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. L'estimation

doit ainsi déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble à réaliser, à

savoir le produit prévisible de la vente, mais sans devoir être la plus élevée

possible ; elle ne préjuge en rien du prix qui sera effectivement obtenu

lors des enchères ; elle doit permettre d’éviter une saisie allant au-delà du

montant des dettes et tout au plus peut-elle fournir aux enchérisseurs un point

de repère quant à l'offre envisageable (arrêt du TF du 27.10.2017

[5A_200/2017] cons. 2.2). Elle doit englober tous les critères susceptibles

d'influer sur le prix d'adjudication (même arrêt, cons. 2.3). Il s’agit d’une

question d’appréciation, mais l’office, respectivement l’expert, doit tenir

compte des critères pertinents et s’abstenir de prendre en compte des éléments

qui ne jouent aucun rôle à cet égard (ATF 145 III 487

cons. 3.2).

d)

Ensuite, selon les circonstances, l’office communique le résultat de

l’estimation au créancier qui requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au

tiers propriétaire, en y joignant l’avis que, dans le délai de plainte, ils

peuvent s’adresser à l’autorité de surveillance pour requérir une nouvelle

estimation par des experts, telle qu’elle est prévue à l’article 9

al. 2 ORFI (art. 99 al. 2 ORFI).

e)

Cet article 9 al. 2 ORFI prévoit que, dans le délai de

plainte (cf. art. 17 al. 2 LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger,

en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais,

qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s’agit là d’un droit

inconditionnel (arrêt du TF du 19.12.2005

[7B.163/2005] cons. 1) et une motivation de la demande n’est pas nécessaire

(ATF 145 III

487.

cons. 3.3.3). En d’autres termes, si le droit d'exiger une nouvelle

estimation par un expert est soumis à la fourniture préalable d'une avance de

frais, il peut être exercé sans présenter de motivation particulière (arrêt du

TF du 13.11.2018

[5A_421/2018] cons. 5.2.1).

f)

Les personnes concernées peuvent aussi, par la voie de la plainte au sens de

l’article 17 LP, contester la manière dont l’estimation faite par l’office,

directement ou avec le concours d’experts, a été effectuée. En cas de lacunes,

la saisie n’est pas nulle et le plaignant peut tout au plus obtenir que

l’office doive procéder à une nouvelle estimation (ATF 97 III 18

cons. 2). D’après l’article 9 al. 2 ORFI, l’autorité

cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations

relatives au montant de l’estimation (cf. ATF 145 III 487

cons. 3.2).

g)

Même si la plainte au sens de l’article 17 LP et la demande de nouvelle estimation

au sens de l’article 9 al. 2 ORFI doivent être adressées à la

même autorité cantonale, il s’agit cependant de deux procédures différentes (ATF 145 III 487

cons. 3.3.3 et 133

III 537 cons. 4.1 ; arrêt du TF du 08.07.2019

[5A_96/2019] cons. 3.2).

h)

L’autorité de surveillance n'a pas le pouvoir de revoir l’estimation elle-même,

soit la valeur d’estimation arrêtée par l’office, et si le plaignant demande

que le montant de l’estimation soit revu, sa plainte doit être traitée comme

une demande de nouvelle estimation par un expert (arrêt du TF du 13.11.2018

[5A_421/2018] cons. 5.2.2). Par exemple, si la personne concernée, dans un

courrier intitulé « plainte » demande « une nouvelle

estimation conforme à la réalité », l’écrit doit être traité en tant

que demande de nouvelle estimation par des experts au sens de l'article 9 al. 2 ORFI et l'autorité de surveillance ne peut alors pas se

livrer à un contrôle de l'estimation de l'office ou de l'expert qu'il s'est

adjoint ; en revanche, il y a bien une plainte, au sens de l’article 17

LP, lorsque la personne, par exemple, reproche à l'office de s'être seulement

fondé sur la valeur fiscale de l'immeuble et de n'avoir ainsi pas procédé à une

véritable estimation ; ce qui est déterminant, c'est de connaître si le

litige porte sur les critères à prendre en compte dans l'estimation (art. 9 al.

1.

ORFI) ou sur la valeur – vénale – d'estimation comme telle (art. 9 al. 2

ORFI) ; dans le premier cas, la voie de la plainte est ouverte, plainte

qui peut notamment tendre à l’annulation de l’estimation (ATF 133 III 537

cons. 4.1).

i)

En l’espèce, il ressort clairement de l’écrit des recourants du 16 décembre

2018.

qu’il entendaient procéder à une double démarche, consistant, d’une part,

à demander une nouvelle estimation par un expert (requête au sens de l’article

9.

al. 2 ORFI) et, d’autre part, à contester l’estimation relevant de la

responsabilité de l’office et établie par B.________ SA, pour en demander

l’annulation (plainte au sens de l’article 17 LP). L’AiSLP ne s’y est pas

trompée, puisqu’elle a traité ces deux aspects.

5.

a) S’agissant de la demande de nouvelle estimation, les

questions de la désignation de l’expert, soit D.________, et du montant de

l’avance de frais requise, soit 3'300 francs, ont déjà été tranchées

définitivement, du fait que le recours déposé contre la décision de l’AiSLP du

18.

juin 2020 a été déclaré irrecevable. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur

ces questions.

b)

Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas leur avoir fixé un nouveau délai

pour procéder à l’avance de frais de 3'300 francs qui leur était demandée,

après que leur recours contre la décision du 18 juin 2020, leur fixant un délai

au 2 juillet 2020 pour s’en acquitter avait été déclaré irrecevable par

l’ASSLP, par décision du 31 juillet 2020. Ils exposent qu’ils n’étaient

pas assistés par un mandataire et n’ont pas saisi la portée de cette décision

d’irrecevabilité, s’agissant de ses conséquences quant à la décision du 18 juin

2020, laquelle entrait ainsi en force. Le délai de paiement fixé au 2 juillet

2020.

était antérieur au prononcé de l’irrecevabilité du recours. Dans un

contexte procédural complexe et alors que les recourants n’étaient pas

assistés, un nouveau délai de paiement de l’avance de frais aurait dû leur être

fixé. Quand une requête d’assistance judiciaire est déposée et qu’elle est

rejetée, un nouveau délai est d’ailleurs fixé à la partie pour avancer les

frais.

c)

Quand le délai pour demander une nouvelle estimation a été respecté, l’office

doit fixer le montant de l'avance de frais et impartir au recourant un délai

convenable pour s'en acquitter, puis, cette formalité étant remplie, désigner

et mandater l’expert (arrêt du TF du 19.12.2005

[7B.163/2005] cons. 2). Un défaut de paiement de l'avance de frais dans le

délai fixé est assimilé à un retrait de la requête de nouvelle estimation (Gilliéron,

Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., no 915). Les

règles sur les délais prévues dans la LP, notamment l'article 33 al. 4 LP sur

la restitution, s'appliquent (arrêt du TF du 13.11.2018

[5A_421/2018] cons. 5.2.2).

d)

Selon l'article 33 al. 4 LP, quiconque a été empêché sans sa faute d'agir dans

le délai fixé peut demander à l'autorité de surveillance ou à l'autorité

judiciaire compétente qu'elle lui restitue ce délai et l'intéressé doit, à

compter de la fin de l'empêchement, déposer une requête motivée dans un délai

égal au délai échu et accomplir auprès de l'autorité compétente l'acte

juridique omis.

e)

D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 21.01.2014

[5A_801/2013] cons. 3.3), le dies a quo du délai pour déposer la

requête motivée de restitution est celui où cesse l'empêchement et non celui où

l'intéressé reçoit la décision d'irrecevabilité de l'acte de procédure accompli

après l'expiration du délai initial. Celui qui devait sauvegarder un délai

légal ou imparti par un organe de l'exécution forcée ou un juge dans

l'exécution des tâches que leur attribue la loi et qui a été empêché de

l'accomplir ne doit donc pas attendre que cet acte ait été déclaré irrecevable

pour demander la restitution du délai qui n'a pas été observé ; au contraire,

il doit, dans le délai qui court dès la cessation de l'empêchement, demander la

restitution du délai qui n'a pas été observé et, simultanément, accomplir

l'acte de procédure omis.

f)

Selon la jurisprudence également (arrêt de la Cour de droit public du 28.03.2013

[CDP.2012.311]

cons. 3b, publié au RJN 2013 p. 591), le formalisme excessif est un aspect particulier

du déni de justice prohibé par l'article 29 al. 1 Cst. féd. Il est réalisé

lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun

intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière

insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière

inadmissible l'accès aux tribunaux. En tant qu'elle sanctionne un comportement

répréhensible de l'autorité dans ses relations avec le justiciable,

l'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de

la bonne foi consacré aux articles 5 al. 3 et 9 Cst. féd. À cet égard, elle

commande à l'autorité d'éviter de sanctionner, par l'irrecevabilité, les vices

de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps,

lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au

plaideur. La sanction de l'irrecevabilité d’un recours pour défaut de paiement

à temps de l'avance de frais ne procède pas d'un formalisme excessif ou d'un

déni de justice, pour autant que les parties aient été averties de façon

appropriée du montant à verser, du délai imparti pour le versement et des

conséquences de l'inobservation de ce délai. Les conséquences procédurales

attachées au défaut de paiement de l'avance de frais doivent en outre découler

d'une loi au sens formel.

g)

Le même arrêt (cons. 8) retient que si, en procédure civile, l'article 101 CPC

octroie un droit à un délai supplémentaire pour s'acquitter d'avances ou de

sûretés à la partie qui n'a pas fourni le montant réclamé dans le délai

imparti, cette disposition est située dans le chapitre 1 « Frais »

du titre 8 intitulé « Frais et assistance judiciaire » et non

dans le chapitre 3 « Délais, défaut et restitution » du titre

9.

« Conduite du procès, actes de procédure et délais » qui

contient les dispositions sur les délais et la restitution auxquelles renvoie l'article 20 LPJA

(article 20 al. 1 LPJA :

« Les dispositions du

CPC relatives aux délais et à la restitution sont applicables par

analogie »).

L’affaire portait sur le versement tardif de l’avance des frais de recours

devant la Cour de droit public et celle-ci a retenu que dans la mesure où

l'article 47 al. 5 LPJA prévoyait

expressément la sanction d'irrecevabilité en cas de versement tardif de

l'avance de frais en procédure de recours, faute de renvoi exprès de la LPJA aux

dispositions du CPC relatives aux frais, l'article 101 CPC ne pouvait trouver

application.

h)

Le cas d’espèce est assez particulier. Les recourants n’étaient pas

véritablement empêchés, au sens de l’article 33 al. 4 LP, de verser l’avance de

frais dans le délai au 2 juillet 2020 qui leur avait été imparti par l’AiSLP.

Ils avaient cependant déposé un recours contre la décision exigeant d’eux le

paiement de cette avance de frais. Le délai de recours venait à échéance le 29

juin 2020, soit trois jours seulement avant celui qui était fixé pour le

paiement des 3'300 francs. Le recours avait un effet suspensif (art. 40 al. 1 LPJA). Les

intéressés, qui n’étaient pas assistés par un mandataire professionnel,

pouvaient envisager que le délai au 2 juillet 2020 ne s’appliquerait pas, du

fait que l’ASSLP allait traiter leur contestation en rapport avec l’avance de

frais et que cette autorité ne pourrait de toute façon pas statuer avant la

date limite fixée pour le paiement. Ils auraient certes pu agir dès qu’ils ont

reçu la décision d’irrecevabilité du 31 juillet 2020, en versant

immédiatement les 3'300 francs demandés ou en demandant alors qu’un nouveau

délai de paiement leur soit fixé. Ils ne l’ont pas fait, faute de connaissances

juridiques et d’avoir compris les conséquences de la décision du 31 juillet

2020.

Cela étant, aucune disposition légale formelle ne prévoit que la

conséquence de l’absence de paiement de l’avance de frais, dans le cas de

l’article 9 al. 2 ORFI, serait une irrecevabilité immédiate.

On ne peut donc pas exclure que l’article 101 CPC puisse trouver application,

par analogie dans un tel cas (nonobstant la jurisprudence citée au cons. 5g

ci-dessus, qui concerne le cas spécifique de l’avance de frais dans le cadre

d’un recours), et oblige l’autorité – en l’occurrence l’AiSLP – à accorder un

délai supplémentaire au sens de cette disposition, dans un tel cas de figure,

ce qui conduirait à l’admission du recours à ce sujet et pour ce motif. Quoi

qu’il en soit, il faut considérer que, dans les circonstances très

particulières du cas d’espèce – parties non assistées, délai de paiement venant

à échéance trois jours après la fin du délai de recours, recours déposé mais

ensuite déclaré irrecevable – il relève d’un formalisme excessif de déclarer

irrecevable la demande de nouvelle estimation par un expert, sans fixer un

délai de grâce aux débiteurs de l’avance de frais pour le paiement de celle-ci.

i)

Dès lors, le recours sera admis à ce sujet et la cause renvoyée à l’AiSLP, afin

que celle-ci fixe un nouveau délai, bref et péremptoire, aux recourants pour

verser les 3'300 francs d’avance de frais.

6.

a) Reste à examiner la plainte dirigée contre l’estimation

par l’office, établie par B.________ SA.

b)

On peut se demander si les recourants conservent un intérêt à remettre en cause

cette estimation et donc à leur recours, dans la mesure où une nouvelle

estimation va être effectuée par un expert, au sens de l’article 9

al. 2 ORFI, pour autant que les recourants versent l’avance de frais de

3'300 francs dans le nouveau délai qui leur sera imparti. Cette question peut

toutefois rester indécise, vu ce qui suit.

c)

Les moyens soulevés par les recourants dans leur mémoire de recours sont pour

l’essentiel nouveaux, en ce sens qu’ils n’avaient pas été soulevés devant

l'instance précédente. Des moyens nouveaux peuvent être pris en considération

par l'autorité de recours, à la condition que ceux-ci n'excèdent pas le cadre

défini par l'objet de la contestation, soit le rapport juridique fixé par la

décision contestée ; ce qui importe pour délimiter cet objet, c'est le

dispositif de la décision ; seul peut être contrôlé ce qui a été

préalablement décidé ou, en fonction du droit applicable, aurait dû être décidé

(arrêt de la Cour de droit public du 13.10.2017 [CDP.2016.268]

cons. 2, qui se réfère à Moor/Poltier, Droit administratif, vol. II,

2011, p. 804, 806 et 824). En l’espèce, les moyens nouveaux soulevés par les

recourants restent dans le cadre du dispositif de la décision entreprise. Ils

peuvent dès lors être examinés.

d)

Selon les recourants, l’office, en acceptant une nouvelle

expertise, a admis que, du fait de son activité soutenue dans la région, B.________

SA ne présentait pas les garanties d’impartialité auxquelles ils avaient droit.

Ce n’est pas exact. Si l’AiSLP, en accord avec la proposition de l’office, a

donné suite à la demande des recourants qu’il soit procédé à une nouvelle

estimation par un expert, au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, c’est parce que les intéressés y

avaient un droit inconditionnel. Cela étant, il est utile, quand il s’agit

d’estimer un immeuble, que l’expert ait une bonne connaissance du marché local

et, pour cela, il est avantageux qu’il s’agisse d’une personne active sur ce

marché. Cette circonstance, exposée de manière toute générale par les

recourants, ne suffit pas à mettre en doute l’impartialité de B.________ SA.

Dans leur mémoire de recours, les recourants ne font état d’aucune autre

circonstance concrète qui conduirait à retenir un motif de récusation, au sens

de l’article 10 LP, envers B.________ SA ou ses organes. Le moyen est

manifestement infondé.

e)

Les recourants reprochent à l’AiSLP de ne pas avoir annulé l’expertise de B.________

SA pour le motif qu’elle a été réalisée par une personne qui n’était pas

titulaire d’un brevet fédéral d’expert en estimations immobilières, alors que

cette condition a été posée par l’office pour la nouvelle expertise ; selon les

recourants, cela violerait leur droit à une procédure équitable. Ils n’indiquent

pas en quoi la titularité d’un tel brevet serait imposée par la loi pour

l’expert appelé par l’office à procéder à une estimation et on ne voit pas ce

qui rendrait une telle qualité nécessaire, eu égard aussi au but de

l’estimation par l’office, au sens de l’article 9 al. 1 ORFI (éviter la saisie de biens

dépassant le montant des dettes et fournir aux enchérisseurs une indication

quant à la valeur). Que l’AiSLP ait jugé opportun de désigner, pour la nouvelle

expertise au sens de l’article 9 al. 2 ORFI, une personne titulaire d’un tel brevet ne veut pas dire que

l’estimation de l’office doit être établie par un expert ayant cette qualité.

Le grief est infondé.

f)

Pour les recourants, leur droit d’être entendus a été violé par le fait que

l’office s’est abstenu de poser des questions complémentaires à B.________ SA,

après qu’ils avaient critiqué, à réitérées reprises et sur plusieurs points,

l’estimation faite par cette société. Ce moyen est manifestement dénué de

pertinence. En effet, rien n’oblige l’office, une fois son estimation établie,

à soumettre cette estimation à la discussion des parties concernées et encore

moins à inviter un expert qu’il s’est adjoint à revoir l’estimation en fonction

de remarques de ces parties. Le dossier ne contient, s’agissant des critiques

des recourants, que leur plainte/demande de nouvelle expertise du 16 décembre

2018.

et des correspondances ultérieures. Ils n’ont pas demandé que B.________

SA prenne position sur leurs remarques et ont toujours insisté pour que

l’estimation de cet expert soit annulée. Il y a d’ailleurs quelque chose de

curieux à ce qu’une partie, dans le même temps, conteste l’impartialité d’un

expert et s’indigne que cet expert n’ait pas été appelé à répondre à des

questions complémentaires. Le droit d’être entendu des recourants n’a pas été

violé.

g)

Les recourants reprochent à l’expertise de B.________ SA de porter sur les

immeubles articles [111], [222], [333] et [444] du cadastre de Z.________, alors

que le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 ne mentionne que les

parcelles [111], [222] et [333]. Il est vrai que l’office, dans ses écrits qui

figurent au dossier, ne mentionne que ces trois parcelles (même si l’Office du

recouvrement mentionnait les quatre dans sa réquisition de vente du 23 juin

2018.

: pièce 6 produite pa rl’office devant l’AiSLP). Le bien-fonds no [444]

est une parcelle en nature de place-jardin de 57 m2, que B.________ SA a

estimée à 3'400 francs, pour un total de 192'800 francs de la valeur du terrain

pour les quatre parcelles en cause. La différence n’est donc d’aucune

signification, s’agissant d’une estimation de l’office de 845'000 francs au

total, vu le caractère forcément approximatif des estimations en général. La différence

ne peut jouer aucun rôle dans le problème des recourants, qui souhaitent une

estimation aussi basse que possible – et si possible inférieure au montant des

hypothèques – pour pouvoir mieux négocier avec leurs créanciers. Annuler pour

ce motif l’expertise de B.________ SA et le procès-verbal d’estimation du 11

décembre 2018 serait simplement ridicule.

h)

Il est vrai que, comme le relèvent les recourants, l’AiSLP a tardé à statuer et

que 21 mois environ se sont écoulés entre la date de l’expertise B.________ SA,

du 28 novembre 2018, et la décision entreprise, du 8 septembre 2020. Le

procès-verbal d’estimation de l’office date, lui, du 11 décembre 2018. Dans

leur mémoire de recours, les recourants exposent que la valeur des immeubles a

déjà évolué entre l’expertise de A.________, réalisée en 2017, et l’expertise B.________

SA, pour justifier qu’une nouvelle expertise soit réalisée. Ils semblent ainsi

considérer que la valeur des immeubles en cause augmente avec le temps, alors

que, dans leur écrit du 16 décembre 2018, ils se plaignaient du fait que

l’estimation de B.________ SA était déjà trop haute et les handicaperait dans

leurs négociations avec leurs créanciers (cf. plus haut). À vrai dire, on ne

comprend pas très bien la position des recourants à ce sujet. Quoi qu’il en

soit, une expertise datant de moins de deux ans n’est pas obsolète en soi, au

point qu’elle serait inutilisable et, en tout cas, le temps écoulé ne peut pas

constituer un motif d’annulation de l’estimation réalisée par B.________ SA.

i)

Enfin, les recourants invoquent que l’immeuble construit sur la parcelle no [333]

se trouve dans une zone d’ancienne localité et figure au recensement

architectural du canton de Neuchâtel (RACN, 1ère catégorie), ce qui implique

des restrictions de droit public pour la modification et la rénovation de la

structure et de l’aspect du bâtiment, et ils reprochent à B.________ SA de ne

pas en avoir tenu compte dans son estimation. Il est vrai que l’expertise de B.________

SA ne fait pas état de l’inscription au RACN. Une mention au RACN implique que

les demandes de permis de construire doivent être soumises pour préavis à la Section

conservation du patrimoine, des subventions étant cependant exclues, au

contraire de ce qui est le cas pour les bâtiments mis sous protection (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/patrimoine/transformations/Pages/recensement.aspx).

D’après la jurisprudence, une estimation doit englober tous les critères

susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du

droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à

réaliser, par exemple les restrictions de droit public cantonal liées au

caractère historique de l'immeuble en question et l'éventuelle moins-value qui

en découle, notamment quant à l'interdiction de démolir ou de modifier la

structure du bâtiment (arrêt du TF du 27.10.2017

[5A_200/2017] cons. 2.3). Dans le cas d’espèce, une inscription au RACN ne

signifie pas une interdiction de démolir ou de modifier la structure du

bâtiment, mais seulement qu’un préavis doit être demandé. Selon un site

officiel de l’état, 12’800 bâtiments situés en zone d’ancienne localité ont été

recensés par les communes et répartis en trois catégories, la première

comprenant les bâtiments « intéressants » (https://www.ne.ch/autorites/DJSC/SCNE/

patrimoine/transformations/Pages/categorie-valeur-note.aspx). On ne se

trouve pas dans une situation qui amène à présumer une moins-value pour les

biens-fonds ici en cause. Les recourants n’exposent d’ailleurs

pas en quoi l’inscription au RACN – dont ils ne précisent pas quelle note elle

attribue à l’immeuble, en plus de la catégorie – influencerait concrètement la

valeur de leur maison. L’expérience enseigne au demeurant que la valeur d’un

immeuble peut aussi être influencée à la hausse par le fait qu’il se trouve en

zone d’ancienne localité, des acheteurs recherchant particulièrement des objets

offrant un certain cachet et situés dans des zones réputées plutôt tranquilles.

En tout cas, l’absence de prise en compte de cet élément dans l’estimation de

l’office, fondée sur le rapport de B.________ SA, ne jutifie pas que ce rapport

et le procès-verbal d’estimation du 11 décembre 2018 soient écartés du

dossier.

j)

Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler l’estimation de l’office, réalisée par B.________

SA, ni le procès-verbal du 11 décembre 2018. L’ASSLP relève qu’il ne tiendra

qu’aux recourants d’obtenir, en payant l’avance de frais dans le nouveau délai

qui leur sera fixé (cf. plus haut), la nouvelle estimation prévue

par l’article 9 al. 2 ORFI et que la valeur d’estimation attribuée aux immeubles par B.________

SA sera ainsi reléguée à l’arrière-plan, au profit de celle qui résultera de la

nouvelle expertise.

7.

Vu ce qui précède, le recours doit être admis, en tant qu’il

reproche à l’AiSLP de ne pas avoir fixé aux recourants un nouveau délai de

paiement de l’avance de frais pour la mise en œuvre d’une nouvelle

estimation ; le chiffre 1 du dispositif de la décision entreprise doit

être annulé, la cause étant renvoyée à l’AiSLP afin qu’elle fixe un délai aux

recourants pour le paiement des 3'300 francs (montant qui, on le rappelle, ne

peut plus être remis en cause, pas plus que la désignation de l’experte, car le

recours sur ces questions a été déclaré irrecevable, par une décision entrée en

force). Le recours doit être rejeté pour le surplus. Dans les procédures de

plainte et de recours devant les autorités de surveillance, il n’est pas perçu

de frais ni alloué de dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 62 al. 2 OELP).

Dispositif

Par ces motifs,

L’AUTORITÉ SUPÉRIEURE DE SURVEILLANCE

EN MATIÈRE DE POURSUITES ET FAILLITES

1. Admet

partiellement le recours et annule le chiffre 1 du dispositif de la décision

rendue par l’AiSLP le 8 septembre 2020.

2. Rejette le

recours pour le surplus.

3. Renvoie la cause

à l’AiSLP pour la suite de la procédure, au sens des considérants.

4.

Statue sans frais, ni dépens.

Neuchâtel, le 16 octobre 2020

Art. 97 LP

Estimation,

étendue de la saisie

1 Le

fonctionnaire fait l’estimation des objets qu’il saisit. Il peut s’adjoindre

des experts.

2 Il

ne saisit que les biens nécessaires pour satisfaire les créanciers saisissants

en capital, intérêts et frais.

Art. 9 ORFI

Estimation

1 L’estimation

doit déterminer la valeur vénale présumée de l’immeuble et de ses accessoires,

sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l’assurance contre

l’incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre

foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d’ailleurs il y ait lieu

d’introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.

2 Dans

le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés

a le droit d’exiger, en s’adressant à l’autorité de surveillance et moyennant

avance des frais, qu’une nouvelle estimation soit faite par des experts.

Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne

pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l’estimation de

l’office a été sensiblement modifiée. L’autorité cantonale de surveillance

statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de

l’estimation.1

1

Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 5 juin 1996, en vigueur depuis

le 1er janv. 1997 (RO 1996 2900).

Art. 991 ORFI

Extrait du

registre foncier et estimation

1 Après

avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au

tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l’office demande un extrait

du registre foncier relativement à l’immeuble à réaliser (art. 28 et 73

ci-dessus) et il ordonne l’estimation de l’immeuble (art. 9, al. 1, et 23

ci-dessus).

2 Si

le résultat de l’estimation n’est pas inséré dans la publication de la vente

conformément à l’art. 29 ci-dessus, l’office la communique au créancier qui

requiert la vente, ainsi qu’au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant

l’avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s’adresser à l’autorité de

surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle

qu’elle est prévue à l’art. 9, al. 2, ci-dessus.

1

Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du TF du 4 déc. 1975, en vigueur depuis

le 1er avr. 1976 (RO 1976 164).