Procédure de cas clair. Décompte de fin de bail. Réduction très partielle du montant alloué. Pas d’examen d’office des critiques non formulées.

A.

Par contrat du 1er novembre 2010, A.________ Sàrl

a pris à bail les locaux à usage de café-restaurant dans l’immeuble sis (…), à Z.________,

propriété des hoirs de B.________, pour un loyer mensuel de 4'250 francs, y

compris un acompte de charges de 650 francs, à valoir sur le décompte établi

annuellement. Un avenant du 19 novembre 2010 comporte l’engagement personnel de

X.________, en tant que co-débiteur solidaire des obligations de la société

preneuse.

B.

A.________ Sàrl a ouvert deux procédures contre les

bailleurs, principalement en réduction du loyer (de 20 % pour la première

demande et de 25 % pour la seconde), les 29 novembre 2013 et 24 juillet 2017.

La seconde demande comportait en outre une conclusion en validation de la

consignation des loyers et en libération de ceux-ci « en conséquence ».

La première procédure a abouti au rejet de la demande, dans la mesure où elle

était recevable, sort confirmé par la Cour de céans dans son arrêt du 16 avril

2018 La seconde procédure a donné lieu à un premier jugement du 16 août 2018,

dans lequel le tribunal déclarait la demande partiellement irrecevable, pour

cause de litispendance s’agissant de certains défauts allégués, et écartait pour

le surplus la conclusion d’irrecevabilité des défendeurs, ainsi que leur

demande de sûretés. Sans que l’on sache quelle a été la suite de l’instruction,

un jugement a été rendu, sans motivation écrite, le 21 mars 2019, par lequel le

tribunal constatait que la conclusion No 3 de la demande (en validation de la

consignation des loyers) était devenue sans objet et rejetait la demande en

toutes ses conclusions. Rien n’indique ni ne rend vraisemblable qu’une

motivation écrite ait été demandée dans le délai de l’article 239 al. 2 CPC.

C.

Dans l’intervalle, à

une date qui ne ressort pas du présent dossier, les bailleurs ont résilié le

bail, certainement pour demeure des preneurs dans le paiement des loyers (mais

cela ne ressort expressément d’aucune pièce du dossier). Ils ont agi en

expulsion de A.________ Sàrl et X.________, par une requête dont la date est

inconnue mais qui se situe sans doute au mois de juin 2018. A l’audience du 16

juillet 2018, à laquelle n’ont comparu qu’une représentante de la gérance

immobilière et X.________, l’accord suivant a été verbalisé :

1. D’un commun accord,

les parties confirment que le bail a pris définitivement fin au 31 mai 2018.

2. A.________ Sàrl et X.________

s’engagent à libérer les locaux commerciaux ainsi que le local servant de

logement au dernier nommé et à en remettre les clés à la gérance immobilière au

plus tard le vendredi 27 juillet 2018 à 14 h 00.

3. Les parties

conviennent de procéder à un inventaire du matériel se trouvant dans les locaux

commerciaux d’ici au 27 juillet 2018.

4. Si A.________ Sàrl et X.________

ne respectent pas l’injonction qui leur est faite aux chiffres 1 et 2

ci-dessus, l’exécution forcée de l’expulsion sera directement mise en œuvre par

le greffe du tribunal de céans, sur simple demande écrite des requérants, le

cas échéant en étant assisté de la force publique.

5. X.________ accepte

l’offre de relogement faite par la gérance immobilière.

6. A.________ Sàrl et X.________

acceptent de libérer l’intégralité des loyers consignés auprès de la banque

C.________ en faveur des requérants.

7. Les frais de la cause,

avancés par les requérants et réduits à CHF 100.00 du fait de l’arrangement

trouvé, seront pris en charge par moitié par chacune des parties.

8. La présente

transaction a les effets d’une décision entrée en force, au sens de l’art. 208

al. 2 CPC. »

D.

Par mémoire du 22 août 2019, hoirs de B.________ ont requis,

en procédure de cas clair, la condamnation solidaire de A.________ Sàrl et X.________

au paiement à eux-mêmes de 34'631.85 francs et intérêts à 5 % l’an dès le 1er

avril 2018. En substance, ils alléguaient que les preneurs avaient consigné les

loyers de mars à octobre 2017, lesquels avaient été portés en compte après

déconsignation ; que les preneurs restaient redevables, en revanche, des

loyers de novembre 2017 à mai 2018, ainsi que d’indemnités (de même montant)

pour occupation illicite des lieux en juin et juillet 2018, le tout avec

intérêts moratoires dès la date moyenne du 1er avril 2018. Ils

joignaient à leur demande les preuves littérales déjà mentionnées, ainsi qu’un

relevé des consignations opérées du 3 mars au 1er novembre

2017 ; des bouclements du compte de consignation aux 31 décembre 2017 et

20 juillet 2018, comportant des déductions de taxes et frais d’acheminement

pour 41.85 francs au total ; enfin, un décompte de la gérance, non daté,

faisant apparaître un solde dû de 34'631.85 francs, y compris un solde de loyer

de 631.85 francs pour le mois de novembre 2017 et des indemnités pour

occupation illicite de 4'250 francs par mois, en juin et juillet 2018.

E.

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’audience convoquée, en

procédure sommaire, le 4 octobre 2019, mais ils ont déposé une réponse écrite,

datée du 3 octobre 2019, par laquelle ils concluaient à l’irrecevabilité,

subsidiairement au mal fondé de la demande, avec suite de frais et dépens. Ils

faisaient valoir, d’une part, qu’ils s’étaient conformés à la transaction du 16

juillet 2018, en quittant les lieux le 27 juillet suivant, et qu’ils ne

devaient donc aucune indemnité d’occupation illicite. D’autre part, ils se

référaient à l’inventaire du matériel prévu dans la même transaction, mais

jamais intervenu, alors même que les bailleurs avaient repris ce matériel.

Cette absence d’inventaire devait, au mieux pour les bailleurs, s’interpréter

comme un accord pour solde de tout compte, quand bien même les preneurs « auraient

plutôt droit, en réalité, à un solde en leur faveur ». En tous les

cas, la situation était loin d’être claire et la requête devait donc être

déclarée irrecevable.

F.

Par décision du 8 octobre 2019, le tribunal civil a fait

presque entièrement droit à la demande. Il a considéré que les arguments des

défendeurs ne résistaient « pas à l’examen – pourtant peu

sévère » qu’exige l’article 257 CPC, dès lors que les bailleurs

n’avaient nullement déclaré « renoncer à l’indemnité qui leur revient

de plein droit pour l’occupation illicite des locaux après l’expiration du bail »,

le silence de la transaction du 16 juillet 2018 ne permettant pas une

interprétation en ce sens, et qu’il n’y avait « pas le plus petit

indice étayant l’hypothèse que les défendeurs disposeraient envers les

demandeurs d’une créance liée à la restitution – non documentée,

ainsi qu’en conviennent les défendeurs – du matériel équipant le

café-restaurant ». La demande devait donc être accueillie, « à

ceci près que l’indemnité pour occupation illicite relative au mois de juillet

2018 sera arrêtée, au prorata des jours courus jusqu’au 27 juillet 2018, à CHF

3'701.60 », de sorte qu’il a condamné les défendeurs au paiement de

34'083.45 francs, plus les intérêts moratoires requis.

G.

A.________ Sàrl et X.________ appellent du jugement précité.

Reprenant pour l’essentiel l’exposé des faits compris dans leurs observations

du 3 octobre 2019, ils critiquent la conclusion du premier juge excluant une

renonciation des bailleurs à toute indemnité pour occupation illicite des

lieux, laquelle ne tient pas compte du fait que l’accord du 16 juillet 2018

visait à régler l’ensemble des conséquences de la fin du bail et que son

silence au sujet d’une indemnité due pour les mois de juin et juillet était

qualifié, vu l’absence de toute réserve à ce propos. L’écoulement de plus d’une

année avant l’émission d’une telle prétention est un indice supplémentaire

d’une renonciation puis d’un revirement abusif. A tout le moins, la situation

n’était pas du tout claire. Elle ne l’était pas davantage au sujet des biens

laissés sur place, d’une valeur de 65'000 à 70'000 francs comme exposé dans les

observations du 3 octobre 2018, dont l’inventaire n’a jamais eu lieu, ce qui

peut s’interpréter comme une acceptation de ce matériel pour solde de tout

compte. Les appelants concluent ainsi à l’annulation du jugement attaqué et,

principalement, à ce que la requête du 22 août 2018 soit déclarée irrecevable,

subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée en première instance pour

nouvelle décision au sens des considérants.

H.

Après notification de l’appel aux intimés, ceux-ci concluent,

par mémoire de réponse du 30 octobre 2019, à son irrecevabilité et,

subsidiairement, à son rejet. A titre principal, ils font valoir que les

appelants n’ont pas respecté les exigences de motivation d’un tel acte, en ne

faisant que reprendre les arguments déjà exposés dans leurs observations du 3

octobre 2019, sans préciser en quoi le raisonnement du premier juge serait

erroné. Subsidiairement, ils affirment que les pièces déposées, les aveux des

défendeurs quant à un arriéré de loyer et le retard incontesté de leur départ

des lieux, par rapport au terme de résiliation, rendaient la cause limpide, sans

qu’il suffise aux défendeurs de « soulever n’importe quel argument »

pour l’obscurcir. En particulier, il n’y a pas matière à interprétation d’une

transaction claire et c’est aux preneurs qu’il incombait de requérir une

éventuelle renonciation des bailleurs à un droit qui leur appartenait et de le faire

préciser, le cas échéant, au procès-verbal. S’agissant de l’inventaire, les

appelants n’ont aucunement parlé de compensation et ils ne prétendent même pas

détenir une quelconque créance envers les bailleurs, en lien avec le prétendu

fonds de commerce.

Faits

I.

Par courrier du 31 octobre 2019, le juge instructeur de

l’appel a fait savoir aux parties qu’un deuxième échange d’écritures ne lui

paraissait pas nécessaire, pas plus que la tenue d’une audience, et que la requête

d’assistance judiciaire de X.________ serait traitée dans l’arrêt au fond. Les

parties n’ont pas réagi.

C O N S I D E R A N T

1.

a) Le jugement attaqué a un caractère final, dans une cause

dont la valeur, selon les dernières conclusions des parties, s’élève à

34'631.85 francs, de sorte que l’appel est ouvert (art. 308 CPC).

b) Les appelants ont reçu la décision querellée,

rendue en procédure sommaire, le 9 octobre 2019, de sorte que le délai d’appel

de dix jours (art. 314 CPC) arrivait à échéance le samedi 19 octobre 2019, avec

report au lundi 21 octobre 2019. Posté le 16 octobre 2019, l’appel intervient

en temps utile et il respecte les formes légales.

c) S’agissant de la motivation de l’appel, la

jurisprudence expose certes que « le procès se présente

différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit

donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision

attaquée. Il ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait

ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit

s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions

juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs.

Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant

le doigt sur les failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas

remplies, l'appel est irrecevable » (arrêt du TF

du 29.08.2019 [4A_610/2018] cons. 5.2.2.1). On ne

saurait toutefois suivre les intimés lorsqu’ils font valoir que les appelants

manqueraient aux exigences précitées. En procédure de cas clair, le juge qui

admet la demande le fait parce que la cause ne suscite pour lui aucune hésitation,

ni en fait, ni en droit, si bien que sa décision ne s’étendra ordinairement pas

à de longues considérations. C’est bien ainsi qu’a procédé le premier juge, en

expliquant que les bailleurs n’avaient aucunement renoncé, selon le dossier, à

une indemnité pour occupation illicite que le droit objectif leur accorde et

qu’il n’y avait aucun indice au dossier d’une créance des preneurs du fait de

la restitution du matériel de l’établissement public. En pareil cas, la partie

appelante ne peut guère faire autrement que de reprendre ses motifs de

contestation sur les deux points considérés, en affirmant que la situation

n’était à tout le moins pas claire. L’expression de son point de vue dans le

cas d’espèce est, il est vrai, assez semblable en première et en seconde

instances, ce qui apparaît d’autant mieux qu’elle a opté pour le dépôt

d’observations écrites devant le premier juge. L’appel ne se limite toutefois

pas à une simple référence à la réponse écrite, ni à un « copié-collé »

servile, mais comporte une critique de la brièveté de la motivation relative à

la transaction du 16 juillet 2018, avec l’argument selon lequel les bailleurs – dont l’un est avocat et qui étaient représentés

par un mandataire professionnel –

auraient pu et dû exprimer une réserve au sujet de l’indemnité d’occupation

illicite, pour une période déjà écoulée pour l’essentiel. Au demeurant, les

motifs de contestation de la décision attaquée sont aisément compréhensibles.

Il serait donc excessivement sévère de déclarer l’appel irrecevable pour d.aut

de motivation suffisante.

d) Il sied cependant de rappeler

que, si la Cour d’appel applique le droit d’office, elle « le fait

uniquement, en vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, sur les points du

jugement que l'appelant[e] estime entachés d'erreurs et qui ont fait l'objet

d'une motivation suffisante – et, partant, recevable (cf. cons. 3.1) –, pour

violation du droit (art. 310 let. a CPC) ou pour constatation inexacte des

faits (art. 310 let. b CPC) » (arrêt du TF du 01.09.2014 [4A_290/2014] cons. 5).

Considérants

2.

Le premier grief des appelants porte sur la renonciation

implicite des bailleurs à une indemnité pour occupation illicite des locaux,

au-delà du 31 mai 2018, vu l’absence de réserve de leur part dans la

transaction du 16 juillet 2018. Bien que la requête qui a donné lieu à

l’audience tenue à cette date ne figure pas au dossier, il s’impose de retenir,

en l’absence de tout allégué contraire, qu’elle n’avait pour objet que

l’expulsion du café-restaurant [aaaa]. Une transaction sur le solde des loyers

dus, voire sur une indemnité d’occupation illicite aurait donc été très

discutable, au regard de l’article 201 al. 1 CPC, dès lors qu’elle n’aurait pas

nécessairement contribué à résoudre la question de l’expulsion (à l’inverse du

relogement de X.________, convenu au chiffre 5 de la transaction). On sait par

ailleurs (cf. lettre B supra) qu’une procédure relative à des défauts de la

chose louée opposait encore les parties, à la date de l’audience d’expulsion,

de sorte qu’un décompte général des prétentions eût été délicat, ce d’autant

que les parties n’étaient pas présentes (pour les bailleurs) ni représentées

par leur avocat dans l’autre procès (pour A.________ Sàrl). Il était donc

naturel que la question des loyers et indemnité dus par les preneurs ne soit

pas abordée (nul ne prétend qu’elle ait été discutée) ni surtout réglée à cette

occasion. Dans ces conditions, le seul silence de la transaction à ce sujet ne

peut s’interpréter ni comme l’expression d’une renonciation des bailleurs à une

telle créance, ni d’ailleurs comme la reconnaissance d’une dette correspondante

par les preneurs. Ces derniers ne contestent pas, au demeurant, que le

locataire qui occupe les locaux loués après la fin du bail doive au bailleur

« une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au

loyer convenu » (arrêt du TF du 22.07.2019

[4A_276/2018] cons. 3.1, qui précise que l’indemnité peut être supérieure

au loyer si le bailleur avait la possibilité de relouer les locaux pour un

montant plus élevé, ou inférieure si le locataire avait une jouissance des

locaux moindre que celle convenue, en raison notamment de défaut, hypothèse qui

ne peut a priori être retenue ici vu le jugement rendu le 21 mars 2019). Le

principe de l’indemnité pouvait donc être considéré comme clair. Les appelants

n’ont pas allégué non plus que le loyer pris en compte ne devrait pas inclure

les charges (le montant mensuel de 650 francs constituant un acompte), leur

seul argument à cet égard tenant, comme vu plus haut, à la renonciation des

bailleurs. Ce sont là deux affirmations très différentes, qui ne peuvent être

assimilées, même en examinant de façon assez large la portée du grief articulé,

comme l’a fait le Tribunal fédéral dans l’arrêt du 14.07.2017

[4A_218/2017], (cons. 3.2), de sorte qu’il n’y a pas à entrer en matière

sur un point du jugement non critiqué.

3.

S’agissant de l’inventaire, il

est vrai que la transaction prévoyait qu’il serait mené dans les dix jours et

que, malgré le long intervalle écoulé jusqu’au dépôt de la requête en paiement

du 22 août 2018, les parties n’y ont pas procédé. On ignore s’il devait y avoir

une « restitution […] du matériel équipant le café-restaurant »,

comme indiqué dans le jugement attaqué, car l’état de la chose louée,

déclaré

« bien connu du preneur », à l’article 3 du

contrat de bail, n’est pas documenté. L’argument des appelants, assez sibyllin,

semble tenir au fait qu’ils auraient laissé sur place un équipement « d’une

valeur de quelque 65'000.- à 70'000.- francs ». Rien n’indique

toutefois qu’en l’absence d’accord des parties, cet équipement ait entraîné une

plus-value plutôt qu’un désagrément pour les bailleurs, dont on ignore quelle

affectation ils réservaient désormais aux locaux. En l’état du dossier, rien

n’établit donc l’existence d’une créance des preneurs à cet égard et leur

totale inaction pendant plus d’une année – du moins selon le dossier – paraît plutôt

indiquer qu’ils ne s’estimaient pas créanciers de ce chef. En tous les cas, il

n’y a pas au dossier de déclaration de compensation suffisamment claire – c’est-à-dire

propre à faire comprendre à son destinataire « quelle est la créance compensée et quelle est la

créance compensante »

(arrêt du TF du 31.03.2014 [4A_601/2013] cons. 3.3) – pour

être prise en compte et rendre la situation juridique moins claire qu’affirmée

par les bailleurs et retenue par le premier juge. Ce second moyen d’appel doit

donc être écarté, lui aussi.

4.

Tout en affirmant la situation

limpide, le premier juge a réduit d’office le montant de l’indemnité

d’occupation illicite, au prorata des jours du mois de juillet écoulés jusqu’à

la restitution des locaux, soit du montant non insignifiant de 548.40 francs.

Or, en présence d’une demande de protection dans les cas clairs, « il n'appartient pas au juge, saisi

d'une telle requête, d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués

pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, les conclusions devant en

effet pouvoir être admises dans leur intégralité, sous peine d'irrecevabilité » (ATF 141 III 23, 27). Certes, lorsque la demande est fondée sur plusieurs prétentions distinctes, il est possible

d’accueillir certaines d’entre elles parce qu’elles sont claires et de déclarer

les autres irrecevables parce qu’elles ne le sont pas (arrêt du TF du 14.01.2019 [4A_571/2018] cons. 6). Toutefois, la réduction à laquelle il a été

procédé en l’espèce opère un découpage au sein d’une seule et même prétention,

sans déclaration d’irrecevabilité pour le solde, de sorte qu’elle apparaît très

discutable. En vertu de la jurisprudence rappelée plus haut, la Cour ne peut

toutefois pas se saisir d’office d’un point qui n’était indiscutablement pas

soulevé en appel.

5.

Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté, aux frais des

appelants (calculés selon l’article 13 de la loi fixant le tarif des frais [LTFrais, RSN

164.1]). En ce qui concerne l’assistance judiciaire requise par X.________, il

apparaît que les motifs de l’appel étaient voués à l’échec, quand bien même

certains autres aspects du jugement attaqué prêtaient à discussion. Dans ces

conditions, l’assistance judiciaire sera refusée en appel (elle n’avait pas été

requise en première instance), selon l’article 4 al. 1 LAJ (RSN

161.2).

Les

intimés ont conclu à l’octroi de dépens en leur faveur. Il est clair cependant

que l’un d’entre eux, Me D.________, est avocat au barreau et qu’il agit au nom

des trois intimés comme il le ferait seulement pour lui-même. La situation est

donc semblable à celle dans laquelle le Tribunal fédéral a dénié le droit à des

dépens à un avocat qui agissait pour sa femme et lui (arrêt du 24.03.2006

[1P.125/2006] et les références citées). Comme exposé par Rusch /

Fischbacher, Entschädigung des anwaltlichen Prozessierens in eigener Sache

und verwandter Formen, AJP/PJA 2019 p. 686 et s., 688), l’avocat agissant

en son propre nom n’a droit à des dépens, selon la jurisprudence constante,

qu’exceptionnellement, soit dans des affaires complexes et de haute valeur

litigieuse, occasionnant un travail qui dépasse ce qu’on doit assumer dans la

gestion de ses propres affaires. Tel n’est pas le cas d’une procédure de cas

clair, de sorte qu’il ne sera pas alloué de dépens en appel (ceux accordés en

première instance n’étant pas comme tels attaqués).

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette

l’appel et confirme le jugement attaqué.

2. Arrête les frais

de la cause à 2'060 francs et les met à la charge des appelants, solidairement.

3. Rejette la

requête d’assistance judiciaire de X.________ pour la procédure d’appel.

4. N’alloue pas de

dépens.

Neuchâtel, le 30 janvier 2020

Art. 95 CPC

Définitions

1 Les

frais comprennent:

a. les frais judiciaires;

b. les dépens.

2 Les

frais judiciaires comprennent:

a. l’émolument forfaitaire de

conciliation;

b. l’émolument forfaitaire de décision;

c. les frais d’administration des

preuves;

d. les frais de traduction;

e. les frais de représentation de

l’enfant (art. 299 et 300).

3 Les

dépens comprennent:

a. les débours nécessaires;

b. le défraiement d’un représentant

professionnel;

c. lorsqu’une partie n’a pas de

représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches

effectuées, dans les cas où cela se justifie.

Art. 257 CPC

1 Le

tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque les conditions

suivantes sont remplies:

a. l’état de fait n’est pas litigieux

ou est susceptible d’être immédiatement prouvé;

b. la situation juridique est claire.

2 Cette

procédure est exclue lorsque l’affaire est soumise à la maxime d’office.

3 Le

tribunal n’entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut

pas être appliquée.

Art.

311

CPC

Introduction de l’appel1

1 L’appel, écrit et motivé, est introduit

auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de

la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.

239).

2 La décision qui fait l’objet de l’appel

est jointe au dossier.

1 Rectifié par la Commission de rédaction de

l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10).