Vente immobilière. Garantie pour les défauts. Dol. Annulation du contrat.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 10.12.2020 [4A_261/2020]

A.

Le 15 juillet 1959, Y1________, né en 1920, a

acquis le bien-fonds no [1111] du cadastre de Z.________, sis à la rue (aa),

composé d’un immeuble locatif et de garages. Du jour de cette acquisition et

jusqu’en 1992, Y1________ a exercé le commerce de produits chimiques

pour la galvanoplastie et la gravure de boîtes de montres par procédés

électrolytiques à la rue (aa), sous les raisons sociales « abc »

et « def ».

B.

a) Le 2 décembre 2010, Y1________ a signé avec A.________,

par devant le notaire B.________, un acte de promesse de vente immobilière

conditionnelle et constitution d’un droit d’emption, avec faculté de substitution,

portant sur le bien-fonds no [1111], pour un prix de 750'000 francs.

b)

Le 1er février 2011, un acte de vente portant sur ce même bien-fonds

a été signé, toujours par devant B.________, entre Y1________ (« vendeur »),

A.________ (« acquéreur ») et X.________ SA (société ayant

pour buts une entreprise de construction générale, la promotion, le

financement, le courtage et l’achat immobiliers, « substituant »),

pour un prix de 750'000 francs.

Selon

le chiffre II/2 de l’acte de vente, la substitution a eu lieu moyennant le

versement de 250'000 francs, hors la vue du notaire.

Le chapitre intitulé « conditions

de la vente » (p. 4) contenait notamment les clauses suivantes :

1. L’immeuble

vendu est transféré dans son état actuel, avec ses droits, servitudes et

charges, bien connu des parties et acceptées par l’acquéreur, avec tout ce qui

en dépend à titre immobilier, selon le Registre Foncier et la loi.

2. Le

vendeur ne garantit que son droit de propriété en excluant expressément toute

garantie quelconque quant aux éventuels défauts apparents ou cachés de

l’immeuble promis-vendu, ce qu’accepte l’acquéreur.

Les

parties reconnaissent avoir été rendues attentives, par le notaire soussigné, à

la portée ainsi qu’aux conséquences de la présente clause d’exclusion de

garantie.

[aa]

8. Selon

le site internet officiel de la République et Canton de Neuchâtel, le

bien-fonds [1111] du cadastre de Z.________ est inscrit au cadastre

neuchâtelois des sites pollués (CANEPO) en raison d’une activité historique

polluante avec la mention "site pollué pour lequel on ne s’attend à

aucune atteinte nuisible ou incommodante", selon extrait Internet du

CANEPO du 31 janvier 2011, pièce produite et annexée à la minute du présent

acte. »

c)

Le 29 mars 2011, X.________ SA (bailleresse) et Y1________

(locataire) ont conclu un contrat de bail portant sur un appartement de 3

pièces sis au 1er étage de la rue (aa), moyennant un loyer de 1'000

francs par mois.

d)

Y1________ est décédé le 16 juin 2011, à l’âge de 91 ans, laissant

pour héritiers sa veuve, Y2________, née en 1960, ainsi que trois

fils nés d’un premier mariage, soit Y3________, Y4________

et Y5________.

C.

a) Vers septembre 2011, C.________ a été mandaté par X.________

SA « pour procéder à un examen et à un inventaire des produits qui se

trouvaient dans l’immeuble [aa].

[S]on

mandat consistait à

déterminer la quantité comme la qualité des produits chimiques » qui

s’y trouvaient, étant précisé que X.________ SA ne lui avait donné aucune

précision quant à l’emplacement de ces produits dans l’immeuble.

C.________

a débuté son mandat (visite des locaux, couverture photographique, début de

l’inventaire) en se rendant sur place le 15 septembre 2011. Le 22 septembre

2011, vu la nature des produits découverts, il a fait appel au Service de

l’hygiène et de l’environnement de Z.________, afin de s’orienter sur la

procédure à mettre en place pour gérer et contrôler la situation. Le 17 octobre

2011, il a terminé l’inventaire et le classement des produits chimiques et

techniques.

Il

ressort de cet inventaire que sur 9'096 kilos de produits chimiques découverts,

620 kilos de produits chimiques (mais pas nécessairement toxiques) se

trouvaient dans divers laboratoires et ateliers au rez-de-chaussée (notamment

300 kg de produits dans les deux laboratoires de photographie ; 125 kg

dans l’atelier de mécanique ; 150 kg dans le bureau ; 45 kg dans

l’atelier de décalques). Par ailleurs, dans le corridor central du même étage,

se trouvaient 275 kilos de produits, dont notamment des dilutifs, du cuivre, du

sulfate, et de l’epoxy. L’atelier de galvanoplastie contenait quant à lui pas

moins de 1'650 kilos de produits chimiques et toxiques divers (cuves

non-comprises), dont notamment des cyanures, de l’acide sulfurique, du nickel,

de l’acide nitrique, etc. Dans le corridor central du sous-sol se trouvaient

1'500 kilos de solvant, décrit par l’expert comme instables et explosifs. À cet

étage était situé un local de produits chimiques qui contenait 6'339 kilos (emballage

inclus) de produits chimiques et toxiques divers. À la page 9 de l’inventaire,

l’auteur précise : « [u]n volume important de produits

chimiques : acides et sels divers, ainsi que des cyanures se trouvent dans

un endroit d’accès limité […] ces produits chimiques ne font pas partie de

l’inventaire ils ne sont pas accessibles, ils seront inventoriés lors de

l’inventaire d’évacuation ». Sur la page suivante de cet inventaire

(p. 10), intitulée « Complément d’inventaire », on peut

lire : « Produits chimiques se trouvant sous les escaliers de

l’immeuble

[…]

accès difficile », suivi d’une liste

énumérative de 890 kilos de produits toxiques et de la mention suivante :

« un nombre important de produits solide et liquide sans

identification. Deux fûts de sels de chrome de 50 kg, percés à la base

(corrosion) ont laissé se déverser sur le sol leur contenu. Le sol de cet

endroit était recouvert d’une couche de produits chimiques (semi pâteux)

[…] ».

La dernière page, intitulée « Informations et complément d’inventaire »,

mentionne que certains produits, dont notamment des sels cyanurés ont encore

été retrouvés dans les garages qui étaient occupés, à l’époque par feu Y1________.

L’inventaire se termine par la conclusion suivante « [p]our des

informations complémentaires, consulter le rapport : D.________ […] poids

total des produits évacués 9'096 kg ».

b)

Le 25 octobre 2011, la commune de Z.________ a ordonné l’évacuation de tous les

produits toxiques stockés dans l’immeuble sis rue (aa).

c)

Le 21 novembre 2011, une séance de coordination a eu lieu sur place entre

différents services de Z.________ et X.________ SA, lors de laquelle il a été

décidé de confier l’encadrement de l’intervention d’évacuation des produits au Service

d’incendie et de secours de Z.________ (ci-après : SIS).

Le

même jour (21 novembre 2011), la gérance E.________ SA a écrit à la gérance F.________

que le décompte final de celle-ci relatif à l’immeuble [aa] était « parfaitement

conforme » ; que X.________ SA lui avait toutefois donné pour

instruction de ne pas honorer le solde de 2'753.25 francs en faveur de F.________

« pour le moment en raison des frais importants qui seront engendrés

par le débarras du matériel qui se trouve dans les locaux occupés par Y1________ ».

Le

23 décembre 2011, la gérance F.________ a répondu que les prétextes invoqués

par X.________ SA étaient injustifiés, à mesure que l’immeuble avait été vendu

en l’état, bien connu des parties et accepté par l’acquéreur.

L’entreprise

D.________ AG a procédé à l’évacuation du 12 au 13 décembre 2011.

d)

Le 27 janvier 2012, la Commission de salubrité de Z.________ a écrit à X.________

SA qu’il restait une très grande quantité de divers matériaux combustibles dans

presque tous les locaux et que ces charges thermiques inutiles devaient être

éliminées ; qu’une grande partie des locaux qu’occupait l’atelier de

galvanoplastie à l’étage étaient contaminés par l’évaporation des produits

contenus dans les cuves et qu’en cas de « réhabilitation » des

locaux, des précautions devraient être prises pour que les futurs occupants ne

soient pas atteints dans leur santé ; des fils électriques semblaient

corrodés par l’évaporation des produits toxiques, si bien que des précautions

(p. ex. coupure de l’alimentation électrique) devaient être prises le plus

rapidement possible pour éliminer le risque d’incendie ; vu la corrosion

de certaines parties de l’atelier au 1er étage, il serait enfin

utile d’en faire contrôler l’état de la structure.

D.

Le 20 avril 2012, X.________ SA a écrit à Y3________,

Y4________ et Y5________ avoir récemment constaté que

l’immeuble no [1111] était « gravement pollué en raison de la présence

sur place de quantités très importantes de produits chimiques dangereux,

spécialement dans les caves » ; qu’une intervention « très

lourde » serait nécessaire pour assainir l’endroit ; que cette

grave pollution n’avait pas pu échapper à feu Y1________ au moment

de la vente du 1er février 2011, si bien que X.________ SA entendait

se retourner contre le vendeur ou ses héritiers pour obtenir le remboursement

des frais d’assainissement.

E.

a) Le 3 octobre 2012, le Service cantonal de l’énergie et de

l’environnement (SENE) a informé X.________ SA que suite à l’évacuation des produits

chimiques qui subsistaient dans l’immeuble no [1111], la mention y relative au

CANEPO serait désormais « site pollué nécessitant une investigation

afin de déterminer s’il requiert une surveillance ou un assainissement ».

X.________ SA était en outre enjointe de mandater un bureau spécialisé, afin

qu’une investigation préalable du site pollué soit réalisée dans les trois

mois.

b) Les investigations

exigées ont été confiées à l’entreprise G.________ SA, qui a produit deux

rapports datés du 28 mai 2013.

Un

rapport de mesure de la vapeur de mercure dans l’air a également été établi par

la SUVA le 16 juillet 2013.

Sur la

base de ce dernier document et de mesures effectuées le 29 juillet 2013, la

Commission de salubrité publique a, en date du 2 août 2013, interdit

l’occupation des locaux de l’immeuble sis (aa), leur utilisation et leur

exploitation à d’autres fins que celles nécessitées par l’établissement d’une

expertise, jusqu’à rétablissement de valeurs permettant l’occupation du

bâtiment aux fins d’habitation ou de travail ; ordonné que des analyses

des polluants soient entreprises immédiatement dans les immeubles (aa) et (bb),

y compris dans les étages supérieurs ; retiré l’effet suspensif à une

éventuelle opposition. Il était notamment précisé dans les considérants de

cette décision que les mesures effectuées avaient établi que les valeurs

limites de concentration des substances toxiques et les valeurs admissibles des

agents physiques aux postes de travail établies par la SUVA étaient

probablement dépassées dans l’immeuble, y compris au 4e étage ;

que des concentrations en vapeur de mercure supérieures à la valeur limite

admise aux postes de travail selon les directives de la SUVA avaient été

relevées dans l’appartement d’habitation au 4e étage ; qu’il

était « plus que probable que ces valeurs soient plus élevées aux

étages inférieurs ».

c) La

mise à ban de l’immeuble a été prononcée le 19 juin 2014 par le Tribunal civil

des Montagnes et du Val-de-Ruz. Suite à cette mise à ban, il a été procédé à la

fermeture complète des accès de l’immeuble.

F.

Le 21 juin 2013, X.________ SA a saisi la Cour de droit

public du Tribunal cantonal de deux actions en responsabilité dirigées

respectivement contre Z.________ et contre la République et Canton de

Neuchâtel. Le 26 septembre 2013, la présidente de la Cour de droit public du

Tribunal cantonal a décidé de suspendre ces procédures jusqu’à droit connu sur

la procédure civile intentée (recte : à intenter) par X.________ SA

contre les héritiers de feu Y1________.

G.

Le 27 août 2014, X.________ SA a saisi la Chambre de

conciliation du Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz d’une requête

tendant à l’annulation avec effet rétroactif au 1er février 2011 de

la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ; à ce que Y2________,

Y3________, Y4________ et Y5________ soient

condamnés à lui payer « le montant d’au moins » 1'272'021.30

francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs dès le 1er

février 2011 et intérêts à 5 % sur 522'021.30 francs dès le dépôt de la

requête en conciliation ; à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer

l’intérêt bancaire d’au moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui

lui avait été accordé dès le 28 janvier 2011, jusqu’à l’entrée en force du

jugement au fond ; avec suite de frais et dépens.

Par

lettre commune du 23 octobre 2014, les parties ont déclaré renoncer à la

procédure de conciliation, conformément à l’article 199 al. 1 CPC, si bien

qu’une autorisation de procéder a été délivrée le 28 octobre 2014.

H.

Le 25 novembre 2014, X.________ SA a saisi le Tribunal civil

des Montagnes et du Val-de-Ruz d’une demande en paiement dirigée contre Y2________,

Y3________, Y4________ et Y5________. La

demanderesse concluait à l’annulation avec effet rétroactif au 1er

février 2011 de la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ;

à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer « le montant d’au

moins » 1'272'021.30 francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs

dès le 1er février 2011 et intérêts à 5 % sur 522'021.30 francs dès

le 25 novembre 2014 ; à ce que les défendeurs soient condamnés à lui payer

l’intérêt bancaire d’au moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui lui

avait été accordé le 28 janvier 2011, jusqu’à l’entrée en force du jugement au

fond ; avec suite de frais et dépens.

À

l’appui de sa démarche, elle alléguait notamment qu’une visite des lieux

s’était déroulée le jour de la conclusion de l’acte de vente – soit le 1er

février 2011 – ; que « l’appartement de Feu Y1________,

un autre appartement, l’atelier de galvanoplastie et les caves de l’immeuble

[avaient] pu être visités » ; qu’en revanche, les garages et les

chambres hautes de l’immeuble n’avaient pas pu être visités, « faute

d’avoir la clé d’accès » ; que cet « état des lieux »

s’était fait en présence du notaire B.________ ; qu’à cette occasion, X.________

SA avait « fait preuve d’une attention appropriée » ;

qu’en aucun cas, elle n’avait pu se douter ni se rendre compte de la présence

de produits dangereux dans l’immeuble lors de cette visite (all. 4) ; que

ses représentants avaient eu « la mauvaise surprise de découvrir petit

à petit » une importante quantité de produits chimiques dans

l’immeuble, spécialement dans ses caves, à l’automne 2011, alors qu’elle avait

entrepris une étude en vue de sa transformation et de sa rénovation (all.

7) ; avoir alors immédiatement consulté un spécialiste de ce type de

produits, en la personne de C.________ qui, d’entente avec les services

sanitaires de Z.________, avait dirigé les premiers travaux d’analyse,

d’évacuation et d’assainissement de l’immeuble ; avoir également annoncé

le défaut aux défendeurs par courrier du 21 novembre 2011, confirmé par

courrier du 20 avril 2012 (all. 8) ; que feu Y1________ ne

disposait pas des autorisations nécessaires pour acheter et manipuler de tels

produits (all. 10) ; que l’expertise menée par G.________ SA avait révélé

une pollution des étages de l’immeuble et la présence d’amiante (all. 11)

; qu’elle-même avait été contrainte d’évacuer l’immeuble et de faire appel

à une entreprise spécialisée pour prendre en charge et évacuer les produits

dangereux, ce qui avait généré un coût de 25'753.35 francs, plus 10'946.25

francs afférents à l’encadrement et la sécurisation de lieux par le SIS (all.

12 s.) ; avoir, en sus de ces montants, dû payer des dizaines de factures,

pour un montant total de 427'722.40 francs (all. 14), des frais de justice

pour un total de 27'150 francs et des frais d’avocat avant procès de

30'449.30 francs (all. 15) ; que la fermeture complète des accès à

l’immeuble lui avait coûté 8'100 francs (all. 25) ; se réserver le droit

d’augmenter ses prétentions d’au moins 180'000 francs en rapport avec

d’éventuels futurs frais d’assainissement de l’immeuble (all. 16) ; avoir,

en sus d’un apport de fonds propres de 200'000 francs, obtenu le 28 janvier

2011 un crédit d’un montant total de 1'520'000 francs (crédit hypothécaire de

800'000 francs et crédit de construction de 720'000 francs) avec un taux

d’intérêt de 1.17 % ; que le crédit de construction avait finalement été

utilisé pour payer les frais consécutifs à l’assainissement de l’immeuble suite

à la découverte des produits toxiques (all. 18) ; que tous les locataires

des appartements avaient décidé de résilier leurs baux d’habitation et de

garage, après avoir été informés par la gérance de l’évacuation des produits

toxiques ; que certains locataires avaient demandé des indemnité de départ pour

un montant total de 15'000 francs ; que les appartements ont été

totalement vacants dès avril 2013 (all. 19) ; qu’il ressortait des

dernières investigations menées dans l’immeuble que les étages et la charpente

étaient pollués à des taux dépassant considérablement les seuils admissibles,

si bien que les travaux d’assainissement impliqueraient une démolition, une

dépollution et une reconstruction des planchers, des crépis et de la charpente ;

que le coût de tels travaux était estimé à 2'944'080 francs (all. 23 s.).

En

droit, X.________ SA faisait valoir que les défendeurs répondaient des dommages

qu’elle-même avait subis, en leur qualité d’héritiers de l’auteur de la

pollution de l’immeuble et des canalisations, soit feu Y1________ ;

que ce dernier s’était « rendu fautif en cachant l’existence des

produits toxiques dans les caves de l’immeubles et a[vait] violé son devoir

d’informer la demanderesse » ; avoir annoncé le défaut par courrier

du 21 novembre 2011 ; que « le degré hautement élevé de la

dangerosité de la situation [s’était toutefois] révélé au compte-goutte »,

à mesure que l’organisation de l’évacuation des produits toxiques, les

investigations, l’inventaire et les analyses des produits s’étaient étendus sur

plusieurs mois ; que les frais d’assainissement dépassaient largement le

prix de vente de l’immeuble, si bien qu’elle-même était contrainte d’agir en

justice afin de faire annuler le contrat au moyen de l’action rédhibitoire de

l’article 205 al. 3 CO ; que la présence des produits toxiques pouvait

être qualifiée de défaut frauduleusement dissimulé affectant la validité de

l’acte de vente, qu’il s’en suivait que la clause d’exclusion de garantie

stipulée le 1er février 2011 était nulle ; que le défaut était

d’une telle importance qu’il n’était pas raisonnable d’exiger d’elle qu’elle

conserve l’immeuble ; que le vendeur était tenu d’indemniser l’acheteur

pour le dommage résultant directement de la livraison de la marchandise

défectueuse, ainsi que pour tout autre dommage, sauf à prouver qu’aucune faute

ne lui est imputable. Sous l’angle des dispositions de droit administratif, en

particulier des articles 2 et 59 LPE, X.________ SA faisait enfin valoir

qu’elle-même devait être qualifiée de « pollueur par situation » ;

que feu Y1________ était toutefois seul responsable de cette

pollution, dans le cadre de l’exercice de son activité de galvanoplastie, et

qu’il devait être qualifié de « pollueur par comportement » ;

que ses héritiers répondaient de ce préjudice.

Faits

I.

Le 15 avril 2015, les défendeurs ont déposé un mémoire de

réponse, ainsi qu’une requête d’appel en cause dirigée contre B.________, d’une

part, et contre A.________, d’autre part.

a)

Au terme de leur réponse, ils concluaient à titre préjudiciel à ce que la

demande soit déclarée irrecevable et principalement à son rejet, en tout état

de cause sous suite de frais et dépens.

La

conclusion préjudicielle était motivée par le fait que l’immeuble avait été

visité tant par A.________ et son architecte que par la demanderesse ;

qu’au moment de signer respectivement la promesse de vente et la vente, ceux-ci

connaissaient parfaitement l’état des lieux, notamment la présence de produits

toxiques, l’exercice d’une activité de galvanoplastie et la présence d’un

système d’aération spécifique ; que les courriers des 21 novembre 2011 et

20 avril 2012 ne valent pas avis de défauts ; que, subsidiairement, ces

avis auraient été tardifs.

Les

défendeurs alléguaient et faisaient en outre valoir que feu Y1________

avait acquis l’immeuble sis rue (aa) des époux H1________ et H2________

en 1959 (all. 28) ; que l’immeuble comprenait alors un ancien atelier de

fabrique de boîtes en or (activité de H1________), un appartement

familial, 4 appartements loués, des caves et une buanderie (all. 29) ; que

Y1________ avait gardé l’immeuble dans son aspect originel,

soit : des entrepôts, les caves des locataires et la buanderie au

sous-sol ; un atelier de galvanoplastie au rez ; le logement familial

de Y1________ et le bureau de l’atelier au 1er

étage ; deux appartements loués au 2e étage et deux

appartements loués au 3e étage (all. 31) ; que Y1________

avait confié la gérance de son immeuble à la gérance E.________ SA à Z.________,

puis à la gérance F.________ dès 2005 environ (all. 34) ; que ces

gérances « connaissaient parfaitement l’état de l’immeuble et étaient

au courant de la présence de l’atelier de galvanoplastie » (all.

35) ; qu’après avoir décidé de vendre son immeuble, Y1________

s’était approché de la gérance immobilière F.________ (all. 36 s.) ; que

le prix de vente de 750'000 francs avait été fixé compte tenu des importants

travaux qui étaient « nécessaires pour le réaménagement et

l’assainissement de l’atelier, ainsi que pour la mise en conformité de

l’électricité » (all. 38), soit un prix « nettement inférieur

à la valeur vénale, afin de contrebalancer la clause d’exclusion de garantie

insérée dans le contrat » (all. 39) ; que la valeur vénale, sans

défauts importants, pouvait avoisiner le montant de l’assurance ECAP, fixé en

2002 à 2'634'086 francs pour l’immeuble et à 135'580 francs pour les

garages (all. 40) ; avoir résilié le mandat donné à la gérance F.________

suite à des différents familiaux entre lui-même et ses enfants, puis confié

alors « la défense de ses intérêts privés, ainsi que le mandat de vente

de son immeuble, aux mêmes conditions », au notaire B.________ (all.

43) ; que ce dernier « était au courant de la situation de

l’immeuble et des défauts qui l’entachaient » (all. 44) ; que A.________

et I.________ – qui avait signé l’acte de vente du 1er février 2011

au nom de X.________ SA – se connaissaient, traitaient ensemble sur le plan

professionnel et étaient des professionnels de l’immobilier (all.

51) ; que A.________ avait pu visiter l’immeuble avec un architecte avant

de signer la promesse de vente du 2 décembre 2010 (all. 52) ; que, suite à

cette visite, ni A.________, ni l’architecte n’avaient entrepris de démarche

pour s’assurer de la qualité de l’immeuble et du site (all. 59) ; que X.________

SA avait visité l’immeuble le 1er février 2011 (all. 53) ; que

l’état de l’immeuble était « parfaitement connu » tant de A.________

que de X.________ SA ; que « [t]ant la visite soi-disant partielle

de l’immeuble que les mises en garde avisées de feu Y1________ aux signataires

des actes notariés et à Me B.________ relatives aux importants travaux

d’assainissement, n’[avaient] pas empêché la demanderesse de signer l’acte de

vente et de s’acquitter d’un montant supplémentaire de CHF 250'000.00 en faveur

de A.________ pour la mise en œuvre de la clause de substitution »

(all. 55) ; que « toute personne visitant l’atelier de

galvanoplastie et sans connaissance aucune de la chimie devait raisonnablement

se poser la question de la conformité des lieux, vu l’activité déployée en ces

lieux, la présence de produits toxiques et l’état général de l’atelier, dont le

lavabo » (all. 57) ; que les caves de l’immeuble, dans lesquelles

les produits toxiques étaient entreposés, avaient été visitées lors de l’état

des lieux et que le nombre et l’état des fûts « devaient interpeller

toute personne visitant les lieux avec l’attention requise » (all.

60) ; qu’une attention plus particulière pouvait être requise de la

demanderesse, qui avait vécu une situation comparable auparavant (all.

62) ; qu’au vu de l’état de l’atelier et des avertissements donnés par Y1________,

X.________ SA ne pouvait pas se fier à la mention au CANEPO (v. supra

B/b/8), laquelle n’exclut pas une pollution plus grave (all. 64) ; que X.________

SA, A.________ et B.________ avaient fait preuve d’une « négligence

évidente » en renonçant à se renseigner auprès du SENE « sur

les contraintes techniques liées à la pollution du site » (all.

66) ; qu’il était notoire que l’utilisation de produits toxiques était

nécessaire dans la galvanoplastie et que la réglementation pour

l’utilisation de tels produits avait évolué avec le temps (all. 67) ;

qu’aucune autorisation n’était requise pour acheter des produits toxiques

jusqu’en 1970 environ ; que feu Y1________ avait obtenu

l’autorisation nécessaire le 27 mars 1986 et qu’il avait suivi des cours

sur les produits toxiques (all. 68).

b)

Par appel en cause du même jour, les défendeurs concluaient à ce qu’il soit dit

que A.________ et B.________ sont parties à la procédure, en tant qu’appelés en

cause et, par voie de conséquence, à ce que B.________ soit condamné à verser à

X.________ SA, d’une part, « le montant d’au moins » 1'272'021.30

francs, avec les intérêts réclamés par celle-ci et, d’autre part, l’intérêt

bancaire d’au moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui avait été

accordé à X.________ SA dès le 28 janvier 2011, jusqu’à l’entrée en force du

jugement au fond ; à ce que A.________ soit condamné à verser 250'000

francs à X.________ SA, avec intérêt à 5 % l’an dès le 1er février

2011 ; sous suite de frais et dépens.

Selon

les défendeurs, B.________ avait, en négligeant de porter la moindre mention ou

réserve dans la promesse de vente et l’acte de vente, malgré les avertissements

de Y1________ concernant l’assainissement de son atelier, fait

preuve d’une négligence grave qui leur avait porté préjudice. Quant à A.________,

il avait visité l’immeuble en compagnie d’un architecte, connaissait

parfaitement l’état de l’atelier de galvanoplastie et de l’entrepôt, et avait

recommandé en toute connaissance de cause l’achat de l’immeuble à I.________,

tout en fixant un prix très important pour la clause de substitution.

J.

a) Le 8 mai 2015, A.________ a conclu au rejet de la demande

d’appel en cause, sous suite de frais et dépens. Il exposait avoir eu

connaissance de l’existence de l’ancien atelier de galvanoplastie, mais que

rien ne laissait penser que cet atelier avait généré une pollution telle que

découverte par la suite ; que l’appartement de feu Y1________,

un autre appartement, l’atelier de galvanoplastie et les caves de l’immeuble

avaient été visités le 1er février 2011, au contraire des garages

qui étaient loués et des chambres hautes de l’immeuble, « faute d’avoir

les clés d’accès » ; qu’en aucun cas il n’avait pu se douter ni

se rendre compte de la présence de produits dangereux dans l’immeuble, ni que

les murs, parquets et plafonds des appartements puissent contenir des polluants

à haute dose ; qu’un montant de 20'000 francs « était prévu pour

évacuer du matériel se trouvant dans l’ancien atelier notamment de vieux bidons

vides » ; qu’il n’avait « jamais été question d’évacuer

des produits dangereux » ; que ces produits « se

trouvaient cachés sous l’escalier derrière une paroi en bois (découverts par C.________),

dans les caves et les garages auxquels nous n’avions pas accès car ceux-ci

étaient loués » ; soutenir les conclusions prises par X.________

SA.

b)

Le 11 mai 2015, B.________ a écrit au tribunal civil que son activité s’était

« strictement limitée à l’instrumentation d’une promesse de vente et

d’une vente immobilière » ; qu’il était difficile, voire

impossible, de déceler quelle responsabilité lui-même pourrait endosser dans

cette affaire.

c)

Les défendeurs ont répliqué aux réponses de A.________ et de B.________ le 8

juin 2015, en maintenant leurs conclusions.

d)

Le tribunal civil a rejeté l’appel en cause par décision du 18 août 2015.

K.

Le 26 octobre 2015, la demanderesse a déposé une réplique,

confirmant les conclusions de la demande. En substance, elle a allégué que feu Y1________

n’avait jamais informé A.________, B.________, ni les représentants de la

demanderesse « qu’il entreposait de manière illicite plus de neuf

tonnes de produits chimiques dangereux dans son immeuble » ; que

s’il l’avait fait, la transaction n’aurait jamais pu être conclue, l’opération

devenant financièrement insupportable au vu du coût de l’assainissement de

l’immeuble (all. 77) ; qu’il était possible d’exercer une activité de

galvanoplaste « sans pour autant déverser dans les canalisations

communales, ou stocker de manière illicite, des quantités très importantes de

produits dangereux » (all. 79) ; que Y1________

avait exercé la profession de galvanoplaste sans autorisation durant 14 ans (de

1972 à 1986) ; qu’il s’était permis de « pratiquer des trous dans

les canalisation communales pour pouvoir y déverser des produits toxiques » ;

qu’il entreposait dans un même local des produits générant un risque encore

accru en cas de mélange entre eux, « dans des conditions de stockage

inadmissibles et au moyen de récipients vétustes, rouillés ou pourris »

; qu’il avait vendu l’immeuble affecté de défauts majeurs, dont il connaissait

l’existence, mais dont il avait tu la réalité, tout cela sous régime d’une

exclusion de garantie (all. 80) ; qu’il avait également trompé les

autorités puisque ces dernières n’étaient pas au courant d’un tel

entreposage (all. 82) ; qu’il n’avait jamais indiqué à ses cocontractants

qu’un garage et une cave étaient pleins de produits chimiques, mais avait au

contraire affirmé que le garage était loué et qu’il n’en avait pas la

clé ; que l’accès à la cave « se situait sous un escalier et était

masqué par différents objets de grande taille, de telle manière à ce que la

porte soit invisible » (all. 83) ; que personne ne pouvait se

douter que feu Y1________, « contrairement à toutes ses

obligations professionnelles, n’évacuait pas les déchets dangereux de son

activité et qu’il les stockait à raison de plus de neuf tonnes dans un garage

et une cave de l’immeuble » (all. 84) ; que, s’agissant des

produits se trouvant dans l’atelier de galvanoplastie, dont les représentants

de X.________ SA connaissaient l’existence, il ne devait s’agir que de

quantités limitées et de produits sans danger particulier, dès lors que Y1________

avait cessé son activité professionnelle depuis près de 20 ans ; que la

demanderesse avait constitué une provision « en vue de l’évacuation des

produits en question » ; qu’en revanche, l’ampleur réelle du

problème n’était pas décelable (all. 85) ; que c’était uniquement en

septembre 2011, alors que C.________ avait été mandaté en lien avec les

produits se trouvant dans l’atelier de galvanoplastie, qu’un locataire s’était

approché de lui pour lui parler du garage ; que ledit garage avait été

ouvert et la fameuse cave découverte suite à l’intervention du SIS (all.

86) ; qu’il avait fallu l’intervention d’un spécialiste des produits chimiques

et du SIS pour découvrir le « pot aux roses » (all. 87).

L.

Y3________ est décédé le 1er novembre

2015, laissant pour seule héritière sa fille, Y6________, qui n’a

pas répudié la succession et qui a donné mandat à l’avocat de feu son père pour

représenter ses intérêts.

M.

a) Le 29 janvier 2016, les défendeurs ont déposé une duplique

et confirmé les conclusions de leur réponse. En substance, ils ont ajouté que

feu Y1________ n’avait rien à cacher ; que la quantité de

produits chimiques importait peu ; que leur présence était

connue (all. 89); que l’évolution du métier de galvanoplaste et des

connaissances et des exigences en la matière ne permettaient pas de retenir une

quelconque responsabilité de feu Y1________ dans le cadre de

l’exercice de son activité ; qu’il convenait de prendre en compte le temps

qui s’était écoulé depuis la fin de l’activité de feu Y1________ et

l’évolution des connaissances scientifiques, qui avait mené l’Etat à prendre

des mesures et que le prénommé ignorait de bonne foi (all. 91) ; que

l’acheteur doit vérifier la chose, même si elle est louée (all. 92) ; que

rien n’empêchait la demanderesse de procéder à une nouvelle visite pour accéder

aux locaux inaccessibles ; que l’accès à tous les garages était possible.

b)

La demanderesse s’est déterminée sur les allégués de la duplique le 16 mars

2016.

N.

a) La juge civile a rendu son ordonnance sur les preuves le

11 mars 2016 (v. ég. correctif du 22 mars 2016) ; à cette occasion, elle a

notamment réservé l’expertise sollicitée par la demanderesse et portant sur

l’estimation des coûts liés à la démolition et à la reconstruction complète de

l’immeuble.

b)

Dans le cadre de la procédure probatoire, le tribunal civil a requis différents

dossiers et pièces, en sus des pièces déposées par les parties.

c)

Une première audience a eu lieu le 13 mai 2016. Les parties ont confirmé leurs

conclusions, puis le tribunal a entendu A.________ et B.________ en qualité de

témoins.

ca)

A.________ a notamment déclaré avoir fondé X.________ SA en 2006 et avoir cédé

ses parts en 2013 ; qu’il était actionnaire de X.________ SA et s’était

« chargé des démarches relatives aux travaux pour le compte de la

société » ; avoir été « payé au mandat » ;

avoir agi pour le compte de la société déjà au moment de signer la promesse de

vente ; que B.________ l’avait contacté pour lui proposer l’affaire ;

avoir vu lors de la visite – qui avait eu lieu avant la signature de la

promesse de vente – « deux énormes cuves en métal », vides dans

ses souvenirs, ainsi qu’une installation de tuyaux qui ressortaient le long de

la façade nord ; ne pas avoir eu accès aux greniers, au garage, ni au

dépôt sous l’escalier ; que feu Y1________ leur avait dit

qu’ils ne pouvaient pas voir ces locaux, qui étaient loués ; qu’une

provision de 10'000 à 15'000 francs avait été prévue « pour évacuer les

locaux » suite à la visite des architectes J.________ et K.________,

« intervenus comme experts » ; que Y1________

leur avait « montré quelques solvants qui se trouvaient à côté de la

chaudière, soit une dizaine de bouteilles en plastique et en métal » ;

que lui-même et B.________ ne s’étaient « pas posé plus de questions » ;

que Y1________ ne leur avait « jamais parlé de tonnes de

produits chimiques, ni des trous dans lesquels ceux-ci étaient déversés »,

ni ne leur avait dit « qu’il avait déversé des produits dans les puits

perdus » ; que ce n’était que par la suite que C.________ en

avait découvert neuf tonnes, dans des endroits auxquels ils n’avaient pas eu

accès, notamment un bidon percé contenant du mercure et du cyanure « caché

en enfilade derrière une porte en bois, sous l’escalier » ; que Y1________

lui avait paru « très sympathique et touchant » ; que

concernant les rénovations à faire, ils avaient essentiellement parlé du

chauffage ; que les 250'000 francs qu’il avait touchés couvraient les

honoraires pour sa propre activité, ainsi que les honoraires des architectes

qu’il avait mandatés. À la question de savoir pour quelles raisons, connaissant

l’existence d’un atelier de galvanoplastie, il n’avait pas fait procéder à une

expertise concernant la pollution de l’immeuble, A.________ a répondu que les

deux cuves étaient sèches ; qu’il savait que feu Y1________

n’avait plus eu d’activité depuis 10 ans ; que l’atelier était petit, en

comparaison de la taille des bureaux ; être parti du principe que les

ateliers de galvanoplastie étaient suivis par les autorités et qu’en 40 ans, il

y avait eu beaucoup de contrôles ; s’être également fié au CANEPO ;

ne s’être douté à aucun moment que l’immeuble était pollué ; qu’il ne

l’aurait pas fait acheter s’il l’avait su ; avoir « fait confiance

au notaire qui avait une relation privilégiée avec

Y1________ »

cb)

B.________ a notamment déclaré que Y1________ lui avait demandé de

lui signaler s’il connaissait une personne intéressée par l’achat de son

immeuble ; avoir eu des contacts avec A.________, puis l’avoir accompagné

chez Y1________ pour le lui présenter ; avoir, en compagnie de A.________,

visité l’appartement de Y1________ et « fait un tour de

l’atelier » ; ne pas avoir vu d’autres logements, ni les garages,

au sujet desquels Y1________ avait dit qu’ils étaient loués, si bien

qu’il n’était pas possible d’y accéder ; que des machines, de l’outillage

et des récipients se trouvaient dans l’atelier, qui était composé de deux

étages reliés par un escalier en colimaçon ; ne pas avoir participé aux

discussions entre A.________ et Y1________ ; ignorer comment le

prix de vente, d’une part, et celui de la clause de substitution, d’autre part,

avait été fixés ; ignorer si les parties avaient « discuté de la

pollution éventuelle de l’immeuble

ou de la possibilité de réaliser une

expertise » ; qu’à sa connaissance, les parties n’avaient pas

discuté au sujet de la constitution d’une réserve ; que la clause

d’exclusion de garantie figurait dans tous les actes qu’il instrumentait, sous

réserve de ceux concernant de nouvelles constructions ; toujours expliquer

la notion de défauts cachés au moyen d’exemples.

d)

L.________ (déposition qu’il n’est pas utile de résumer ici), C.________ et J.________

ont été entendus en qualité de témoins à l’occasion d’une deuxième audience,

qui s’est déroulée le 7 juin 2016.

da)

C.________ a notamment déclaré avoir procédé dans un premier temps à une

reconnaissance générale des lieux et photographié chaque local en l’état, avant

déplacement des matériaux ; qu’une infime quantité des produits découverts

(environ 5 ‰) étaient de type ménager ; que tous les autres étaient

des produits de type mutagène et/ou cancérogènes ; que tous ces produits

provenaient de l’activité de galvanoplastie et avaient été commandés par Y1________

et « nécessitaient tous d’être traités via une filière de recyclage ou

d’élimination contrôlée » ;

qu’« au

rez-de-chaussée, certains produits étaient d’accès difficile, recouverts par

des bâches, sous les établis » ; qu’« [i]l y en avait

dans le local de décalque, dans les locaux de photographie et dans l’atelier de

galvanoplastie » ; qu’« [a]u sous-sol, il y avait des produits

en vrac dans un local qui cont[enai]t de grandes tables » ; que « [l]a

majorité de ces produits (60 %) se trouvaient dans une cave fermée [qu’il avait

lui]-même ouverte » ; que « [l]’entrée de cette cave n’était

pas visible » ; que lui-même avait « dû déblayer des matériaux

(cartons, planches, matériaux de rebus) pour dégager la porte qui n’était pas

visible à priori » ; qu’il avait ensuite « dû dégager le

matériel qui s’y trouvait pour pénétrer dans la cave » ; qu’« [e]n

retrait, sur la droite, sous un escalier, dans un endroit qui n’était pas

visible depuis l’entrée, se trouvaient beaucoup de fûts dont un était percé » ;

que « [c]ertains produits se trouvaient dans des cartons ou des sacs en

papier, eux-mêmes corrodés par l’humidité du local » ; que « [l]e

sol était recouvert de sels de produits chimiques » ; qu’« [i]l

y avait également des produits chimiques dans d’autres locaux, notamment dans

les chambres hautes qui contenaient des cuves et des bombonnes ayant

servi » ; avoir vécu plusieurs évacuations d’ateliers de

galvanoplastie « mais rarement avec une telle quantité de produits ».

À la question de savoir si la pollution de l’immeuble, en particulier des

étages, provenait de l’activité de galvanoplastie pendant plusieurs années ou

du dépôt des produits chimiques, C.________ a répondu : « [l]orsque

l’activité de galvanoplastie s’est arrêtée, les cuves étaient pleines,

l’installation de ventilation s’est arrêtée et le[s] produits se sont évaporés

dans l’immeuble. Dans les cuves, on a retrouvé des cyanures cristallisés, ce

qui démontre que cela a pris quelques décennies ».

db)

J.________ a déclaré avoir été mandaté par A.________ pour « évaluer le

potentiel actuel et futur de l’immeuble » litigieux ; s’être

rendu sur les lieux à une reprise avec A.________, avant l’achat de

l’immeuble ; ne pas avoir eu de contact avec Y1________ ;

qu’il ignorait qu’une activité de galvanoplastie avait eu lieu dans

l’immeuble ; avoir vu le sous-sol et que rien ne l’y avait fait penser à

une activité industrielle ; ne pas avoir visité l’atelier, ou du moins ne pas

en avoir le souvenir ; n’avoir constaté aucun signe de pollution, ni aucun

élément qui aurait justifié une expertise ; que l’immeuble lui avait fait

une « très bonne impression » (« immeuble de belle

facture avec un beau potentiel ») ; qu’il pensait avoir « fait

une visite complète des lieux », mais avait appris plus tard qu’ils

n’avaient pas pu aller partout ; avoir néanmoins « visité tout ce

qui était nécessaire à [s]on expertise, à savoir les différents étages, les

locaux techniques et les aménagements extérieurs » ; avoir appris

par la suite qu’on y avait retrouvé 9 tonnes de produits chimiques ; qu’au

moment de sa visite, « rien ne pouvait [lui] faire penser à la présence

de ceux-ci ».

e)

Une troisième audience a eu lieu le 25 octobre 201. M.________ y a été entendu

en qualité de témoin, puis I.________ a été interrogée. La demanderesse y a

confirmé sa demande d’expertise.

I.________

a déclaré avoir signé l’acte de vente parce que le propriétaire de la société –

soit A.________ – souhaitait acquérir l’immeuble en question ; qu’avant la

signature de l’acte, ce dernier ne lui avait rien dit « sur la

situation de l’immeuble », mais lui avait juste exposé que ledit

immeuble pouvait être rentable après travaux de rénovation. Il ne ressort pas

du procès-verbal relatif à son audition qu’elle aurait répondu à la question de

savoir si elle avait visité l’immeuble avant de signer l’acte de vente, ni que

l’une ou l’autre des parties ou la juge lui auraient posé cette question.

f)

La juge civile a désigné N.________ en qualité d’expert et lui adressé le

dossier, ainsi qu’une liste de questions. Ce dernier a rendu son rapport le 16

août 2017, puis un rapport complémentaire le 4 mars 2019, sur la base notamment

d’un rapport de G.________ SA du 23 janvier 2019.

O.

Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites en dates du 17

juillet 2019 pour la demanderesse et du 16 août 2019 pour les défendeurs.

P.

Par jugement du 30 octobre 2019, le tribunal civil a condamné

solidairement Y2________, Y6________, Y4________

et Y5________ à verser à X.________ SA, la somme de 16'086 francs,

avec intérêt à 5 % dès le 25 novembre 2014 (dispositif, ch. 1) ;

rejeté la demande pour toute autre et plus ample conclusion (ch. 2) ;

arrêté les frais judiciaires à 149'001.70 francs et mis ces frais à la charge

de X.________ SA à hauteur de 148'385.10 francs et à la charge solidaire des

défendeurs précités à hauteur de 616.60 francs (ch. 3) ; condamné X.________

SA à verser aux mêmes défendeurs une indemnité de dépens de 22'000 francs (ch.

4). À l’appui de ce jugement, la juge civile a, en résumé, retenu et considéré

ce qui suit.

1) Le stockage des

produits chimiques

a) Vu

l’importance relativement faible des frais qu’il avait engendrés

proportionnellement au montant payé par la demanderesse pour acquérir

l’immeuble (soit environ 3.5 %), il n’était pas d’emblée certain que le

stockage des produits chimiques constituât un défaut, sous la forme d’une

absence de qualités attendues. Toutefois, il fallait tenir compte de la somme

des défauts pour déterminer si la gravité était suffisante pour que ces défauts

soient qualifiés comme tels. Vu l’importance de la pollution de l’immeuble (v. infra

2.b), le fait que des produits chimiques aient été stockés dans l’immeuble

devait donc être considéré comme un défaut (cons. 2).

b) Une très

grande quantité de produits chimiques (not. 1'650 kg de produits dans

l’atelier de galvanoplastie ; 275 kg dans le corridor central du

rez-de-chaussée ; 1'500 kg dans celui du sous-sol ; 6'339 kg

[emballage inclus] dans le local de produits chimiques du sous-sol) se trouvait

dans les locaux que A.________ avait visités (not. l’atelier de galvanoplastie

et le sous-sol, mais non les greniers, les garages et le dépôt sous l’escalier)

avant la signature de la promesse de vente en compagnie de B.________ et de feu

Y1________. La présence d’une telle quantité de produits pouvait

difficilement leur échapper, contrairement à ce que A.________, B.________ et J.________

avaient déclaré. I.________, représentante de X.________ SA, « aurait

également pu voir ces différents produits, si elle s’était donnée la peine de

se rendre sur place, ce qu’elle n’a[vait] pas fait ». À la vue d’une

telle quantité de produits, tout acheteur diligent devait se rendre compte que

leur évacuation aurait un coût. Dès lors, la première juge a retenu qu’il y

avait lieu de considérer que les produits chimiques qui n’étaient pas d’« accès

limité » (soit entre 40 % et 90 % des produits retrouvés, en fonction

de la version de C.________ que l’on retient [lors de son audition, C.________

avait déclaré que « [l]a majorité de ces produits (60 %) se trouvaient

dans une cave fermée [qu’il avait lui]-même ouverte » mais, selon son

propre inventaire – page 10 –, la quantité de produits retrouvés dans la cave

fermée d’« accès limité » aurait représenté moins d’une tonne

environ, soit environ 11 % de la totalité des produits évacués]) ne

constituaient pas un défaut, dans la mesure où ils étaient – ou à tout le moins

auraient dû être – connus de la demanderesse.

S’agissant des

produits d’« accès limité », la demanderesse ne pouvait – et

n’aurait pas dû – avoir connaissance de leur existence, dans la mesure où ils

se trouvaient dans une pièce fermée, dont l’entrée n’était pas visible ;

le même constat était valable pour les produits retrouvés dans les chambres

hautes et dans les garages, dont la quantité n’était toutefois pas établie. Ces

produits devaient donc être considérés comme un défaut « caché ».

C’est aux

défendeurs qu’il incombait de prouver que la demanderesse avait – ou aurait dû

avoir – connaissance de ces produits et donc de prouver quelle était la

quantité exacte des produits en question. Or, pour prouver cet élément, ils

n’avaient requis que les témoignages et interrogatoires des différents

intervenants, et non l’inventaire ou d’autres pièces qui auraient pu permettre

d’établir ce fait avec plus de certitude, si bien qu’il fallait considérer à ce

stade que seuls 40 % des produits étaient – ou auraient dû être – connus de la

demanderesse et ne constituaient donc pas un défaut (cons. 3).

c) En sa

qualité d’exploitant de l’entreprise de galvanoplastie et propriétaire de

l’immeuble durant « toutes ces années », feu Y1________

avait connaissance du défaut « caché » ; c’était

d’ailleurs lui-même qui avait mis les produits chimiques dans la cave du

sous-sol, sous l’escalier, dans les garages et dans les chambres hautes

(greniers). Feu Y1________ avait frauduleusement dissimulé ce défaut

caché à la demanderesse, puisqu’il avait dissimulé la porte de la cave au moyen

d’objets encombrants et « faussement prétendu que les chambres

hautes ainsi que les garages étaient loués et qu’il n’en avait pas les clés ».

Le dol était donc établi sur le principe.

Toutefois, la

quantité exacte de produits chimiques dissimulés n’était pas établie, à mesure

que l’inventaire de C.________ détaillant les produits qui se trouvaient dans

l’immeuble ne tient pas compte, s’agissant de la cave sous l’escalier, des

produits qui se sont répandus sur le sol ; qu’il ne précise pas quelle

quantité de produits se trouvait dans le garage ; qu’il ne fait pas

mention de ceux qui auraient été retrouvés dans les chambres hautes ;

qu’il mentionne un rapport de l’entreprise D.________ AG qu’il s’agirait de

consulter pour obtenir des « informations complémentaires » ;

que la demanderesse n’a pas fourni ce rapport. Le manque de collaboration,

respectivement de transparence de la demanderesse sur ce point conduisait le

tribunal à interpréter ces différents moyens de preuve en sa défaveur. La juge

civile a partant retenu que la quantité de produits chimiques dissimulés était

d’une tonne (correspondant à la quantité de produits décrite comme étant

d’« accès limité » dans l’inventaire de C.________), soit 11 %

des 9'096 kilos retrouvés. Pour ces produits-là, la clause d’exclusion de

garantie n’était pas opposable à la demanderesse ; s’agissant du solde (89 %),

40 % des produits étaient – ou auraient dû être – connus de la

demanderesse et ne constituaient donc pas un défaut (v. supra b) ;

quant aux 49 % restants (89 % – 40 %) de produits, ils devaient être

considérés comme défaut « caché » mais non « dissimulé »,

si bien qu’à ce stade du raisonnement, la clause d’exclusion de garantie

restait opposable à la demanderesse pour 89 % des produits (cons. 5).

d) La jurisprudence

selon laquelle une clause d'exclusion ne s'attache pas à des défauts totalement

étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit raisonnablement prendre en

considération n’était d’aucun secours à X.________ SA. Premièrement, ce n’était

pas le stockage des produits qui rendait l’immeuble inutilisable, mais bien

plutôt la pollution. Deuxièmement, X.________ SA avait – ou aurait dû avoir –

connaissance du fait qu’au moins 3'600 kilos de produits chimiques se

trouvaient dans l’immeuble au moment de la vente ; elle pouvait donc

raisonnablement s’attendre à en découvrir d’autres, dès lors que la visite de

l’immeuble par son représentant A.________ n’avait pas été complète.

Troisièmement, les frais d’évacuation (25'753.35 francs) et les frais liés à la

sécurisation de l’évacuation (10'946.25 francs) représentent environ 3.5 % du

prix payé par la demanderesse pour l’acquisition du bien-fonds ; une telle

proportion était insuffisante pour admettre que ce défaut était tout à fait en

dehors de ce avec quoi un acheteur devait raisonnablement compter et donc que

la clause d’exclusion de garantie ne le couvrait pas (cons. 6).

e) S’agissant

des produits ayant été dolosivement dissimulés par feu Y1________

(11 %), X.________ SA n’avait pas à prouver qu’elle en avait correctement avisé

les défendeurs pour pouvoir se prévaloir des règles de la garantie (cons. 7).

f) X.________

SA ne pouvait résoudre le contrat que si la résolution était justifiée par les

circonstances ; à défaut, le juge pouvait se borner à réduire le prix (art. 205

al. 2 CO) ; l’importance du défaut était une « circonstance »

importante pour juger du caractère justifié ou non de la résolution. En

l’occurrence, la demanderesse ne remplissait pas les conditions d’application

de l’action rédhibitoire, étant donné que le dommage découlant du seul défaut

qu’elle pouvait invoquer dans le cadre des règles de la garantie pour les

défauts était « très nettement en dessous du prix de vente de

l’immeuble », si bien que les circonstances ne justifiaient pas la

résiliation du contrat.

Le prix de

vente de l’immeuble était de 750'000 francs ; l’évacuation de tous les

produits et la sécurisation de cette évacuation avaient coûté 36'699.60

francs ; il n’avait pas été prouvé que le prix de vente ne correspondait

pas au prix du marché ; la question de la moins-value engendrée par les

différents défauts n’avait pas été discutée par les parties dans leurs

écritures. Dans ces conditions, la première juge a décidé de réduire le prix

d’un montant correspondant au coût de la remise en état de la chose,

relativement au défaut en cause, soit l’évacuation de la partie des produits

chimiques – 11 % – considérés comme ayant été dissimulés par feu Y1________,

étant donné que pour remédier au défaut relatif au stockage de ces produits, il

suffisait de les évacuer. Les factures déposées ne permettaient toutefois pas

d’individualiser le coût relatif à ces produits en particulier, si bien que,

« [e]n équité », la juge civile a tenu compte de l’entier des

coûts de sécurisation de l’évacuation (10'946.25 francs) et d’immobilisation du

camion de l’entreprise D.________ AG (2'592 francs TTC), ainsi que du 11 % des

autres coûts (23'161.35 x 11 % = 2'547.75 francs), soit un total de 16'086

francs.

2)

La pollution de l’immeuble et ses conséquences

a)

Les défendeurs avaient allégué que le prix de vente avait été fixé

particulièrement bas, en tenant compte du fait que l’immeuble était pollué et

que cela nécessiterait d’importants travaux d’assainissement. Ce raisonnement

ne pouvait être suivi. En effet, la valeur d’assurance d’un immeuble correspond

en général à sa valeur à neuf ; elle doit permettre de couvrir les

dépenses qu'exigerait la reconstruction, en exécution contemporaine, d'un

bâtiment de même affectation, de même volume, de structure et de qualité

similaires et élevé au même emplacement (art. 29 LAB-NE) ; elle ne

correspondait donc pas à la valeur vénale (ou prix du marché), laquelle tient

notamment compte de l’âge et de l’état général du bâtiment au moment de la

vente, ainsi que de l’offre et de la demande. Quant à la valeur fiscale de

l’immeuble (ou estimation cadastrale), la législation cantonale prévoit qu’elle

doit être révisée lorsqu’un immeuble est aliéné à une valeur qui s’en écarte de

plus de 20 % (art. 209 al. 1 et 2 let. b LCdir-NE) ; dès lors

que le prix de vente fixé par les parties (750'000 francs) ne dépassait la

valeur fiscale du bien (635'000 francs) que de 15 %, rien ne permettait de retenir

que le prix de vente ne correspondait pas à la valeur vénale, compte tenu

uniquement de l’âge et de l’état général de l’immeuble, sans qu’il ne soit tenu

compte de l’importante pollution qui affectait l’immeuble et de ses

conséquences.

b)

La pollution de l’immeuble et ses conséquences constituaient un défaut, sous la

forme de l’absence d’une qualité attendue, à mesure que cette pollution

diminuait dans une très forte mesure – voire complètement – aussi bien la

valeur que l’utilité prévue (ou, à tout le moins, l’utilité que l’on pouvait

normalement attendre d’un immeuble locatif) (cons. 2).

c)

Le fait que la demanderesse ait dû avoir connaissance de l’entreposage de

nombreux produits chimiques dans l’immeuble ne signifiait pas encore qu’elle

aurait dû avoir connaissance de la pollution et des importants frais

d’assainissement en découlant : d’une part, il n’était pas établi que la

pollution était la conséquence directe du stockage (elle pouvait avoir été

causée par l’activité de galvanoplastie elle-même) ; d’autre part et même

suite à la découverte de l’entier des produits, les autorités et les experts en

charge de l’analyse de l’immeuble n’ont pas tout de suite saisi l’importance et

les conséquences de la pollution (dans un rapport du 18 février 2013 encore,

les experts de l’entreprise G.________ SA écrivaient à ce sujet que l’activité

de galvanoplastie n’aurait semblerait-il pas affecté les étages ; c’était uniquement

par la suite, après des analyses scientifiques détaillées, que la pollution

globale de l’immeuble avait fini par être découverte). L’inscription au CANEPO

mentionnée dans l’acte de vente permettait à X.________ SA de penser en toute

bonne foi que l’immeuble n’était pas pollué dans une mesure qui ne permettrait

pas son utilisation à des fins d’habitation, ceci même en ce qui concerne

l’atelier de galvanoplastie, puisqu’il y était mentionné qu’aucune atteinte

nuisible ou incommodante n’était attendue. En outre, le fait que des personnes

– dont le vendeur – habitaient effectivement dans l’immeuble, devait permettre

à tout acheteur de penser que l’immeuble respectait les normes sanitaires. Au

moment du transfert des risques, X.________ SA n’avait donc pas – et n’aurait

pas dû avoir – connaissance du fait que la pollution de l’immeuble était telle

qu’elle nécessitait une dépollution, si bien que la pollution et ses

conséquences devaient être considérées comme un défaut « caché ».

Le défaut étant « totalement étranger aux éventualités que la

demanderesse devait raisonnablement prendre en considération », la

clause d’exclusion de garantie ne lui était pas opposable pour ce défaut (cons.

3 et 6).

d)

La juge civile ne parvenait pas à se convaincre que feu Y1________

avait une connaissance effective de la pollution de l’immeuble et de ses

conséquences. Cette pollution n’était pas flagrante, puisque mêmes les experts

ne l’avaient pas constatée d’emblée et qu’il avait fallu attendre plusieurs

mois, voire même des années, pour que son ampleur réelle et ses conséquences

soient finalement découvertes. Il ne ressortait pas du dossier que des

investigations relatives à cette pollution auraient été menées alors que feu Y1________

était propriétaire de l’immeuble. Le fait que feu Y1________ ait

toujours travaillé et vécu dans cet immeuble avec toute sa famille laissait

également penser qu’il n’avait pas connaissance de cette pollution et de ses

conséquences. À mesure que la demanderesse n’était pas parvenue à prouver la

connaissance effective du défaut par feu Y1________, elle ne

parvenait pas à apporter la preuve stricte du dol. À ce stade du raisonnement,

la clause d’exclusion de garantie restait applicable au défaut relatif à la

pollution et à ses conséquences (cons. 5).

e)

Le prix de vente n’était « pas extrêmement élevé (CHF 750'000.-), eu

égard vraisemblablement à la clause d'exclusion de la garantie et à l'âge de

l'immeuble » mais les parties n’avaient pas tenu compte, dans le cadre

de la fixation de ce prix, de la pollution de l’immeuble et du fait qu’il

faudrait l’assainir. Le coût d’assainissement de l’immeuble (évalué à CHF 1'234'000.-

hors taxes) était quant à lui supérieur au prix payé par la demanderesse pour

l’acquisition du bien-fonds. L’importance économique du défaut dépassait ainsi

très largement les 10 % du prix de vente (cons. 6).

f)

Toutefois et en l’absence de dol de la part de feu Y1________ sur ce

point, X.________ SA avait, conformément à l’article 201 CO, l’obligation de

signaler « immédiatement » au vendeur les défauts qu’il ne

pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (al. 2) ; à défaut,

la chose était tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). Or, en

l’occurrence, le courrier du 21 novembre 2011 de « E.________ SA »

à « Gérance F.________ » (v. supra let. C/c) ne pouvait

pas être considéré comme un avis de défaut valable, dans la mesure où il

n’était pas suffisamment précis. De plus, il n’était pas établi que cet « avis

de défaut » avait été notifié à la bonne personne, à mesure que la

demanderesse n’avait pas allégué – et donc, a fortiori, pas prouvé – que

la « Gérance F.________ » représentait les défendeurs à cette

époque.

En

outre, X.________ SA n’avait pas allégué – et donc, a fortiori, pas

prouvé – à quel moment elle avait eu connaissance du fait que l’immeuble était

« gravement pollué ». À la lecture du courrier du 20 avril

2012 (v. supra let. C/c), on comprenait que l’avocat de X.________ SA

l’avait écrit après avoir été consulté par la demanderesse, qui aurait, selon

ces lignes, découvert « récemment » cette pollution ; or X.________

SA avait été mise au courant par courrier de la Commission de salubrité de Z.________

du 27 janvier 2012 (v. supra let. C/d), qu’une grande partie des locaux

de galvanoplastie étaient contaminés et que cela nécessiterait des précautions

en cas de réaffectation de ces locaux, pour éviter que les futurs occupants ne

soient atteints dans leur santé. Il ne s’agissait pas là des premiers signes

d’un défaut progressif, qui aurait permis à la demanderesse d’attendre que le

défaut soit réalisé dans son entier avant qu’elle ne doive en aviser les

défendeurs. En tant que professionnelle de l’immobilier, X.________ SA était

tenue, en découvrant un tel défaut – qui nécessitait donc des mesures

d’assainissement et constituait dès lors manifestement une inexécution du contrat

– de le signaler immédiatement aux défendeurs, à moins qu’elle ne l’accepte.

L’avis donné le 20 avril 2012, soit plus de deux mois et demi après le courrier

des autorités, devait être considéré comme étant tardif. S’il s’était avéré, en

fait, que la demanderesse n’avait réellement découvert ce défaut que plus tard,

il lui incombait alors de l’alléguer et de le prouver, ce qu’elle n’avait pas

fait.

Supposé

non tardif, l’avis de défaut du 20 avril 2012 n’était pas suffisamment précis

quant à l’importance du défaut : il ne permettait pas aux défendeurs de se

faire une idée de l’importance réelle du défaut ; il ne précisait pas de

quel type de pollution il s’agissait ni quels étaient les étages touchés.

Enfin,

l’avis de défauts du 20 avril 2012 ne visait pas la pollution affectant les

étages habités de l’immeuble, laquelle n’avait pas encore été découverte à

cette date. Au moment où elle avait découvert que tout l’immeuble était

affecté, X.________ SA aurait dû en aviser avec précision les défendeurs, ce

qu’elle n’avait pas fait.

Dans

ces conditions, la juge civile n’avait « d’autre choix que de

considérer que le défaut relatif à la pollution de l’immeuble et à ses

conséquences a[vait] été accepté par la demanderesse, étant donné qu’elle

n’a[vait] pas respecté l’incombance de l’avis des défauts, dont le caractère

strict ne pouvait échapper à une entreprise active dans l’immobilier »

(cons. 7).

Q.

X.________ SA appelle de ce jugement le 2 décembre 2019, en

concluant à son annulation et partant à l’annulation avec effet rétroactif au 1er

février 2011 de la vente conclue entre elle-même et feu Y1________ ;

à ce que les intimés soient condamnés à lui payer le montant de 1'462'422

francs, plus intérêts à 5 % sur 750'000 francs dès le 1er février

2011 et intérêts à 5 % sur le tout dès le dépôt de la requête de

conciliation ; à ce que les intimés soient condamnés à lui payer l’intérêt

bancaire d’au moins 1.17 % sur le crédit de 1'520'000 francs qui lui avait été

accordé le 28 janvier 2011, jusqu’à l’entrée en force du jugement au

fond ; avec suite de frais et dépens. Les griefs à l’appui de l’appel

seront exposés dans les considérants qui suivent.

R.

Au terme de leur réponse et appel joint du 21 janvier 2020,

les intimés et appelants joints concluent au rejet de l’appel principal ;

à l’annulation du chiffre 1 du dispositif du jugement du 30 octobre 2019 ;

à ce que le chiffre 3 dudit dispositif soit réformé dans le sens de la mise de

la totalité des frais judiciaires à la charge de X.________ SA ; à ce que

le chiffre 4 dudit dispositif soit réformé dans le sens de la condamnation de X.________

SA à payer aux intimés et appelants joints une indemnité de dépens de 22'846

francs ; avec suite de frais et dépens. Les griefs à l’appui de l’appel

joint seront exposés dans les considérants qui suivent.

S.

Au terme de sa réplique et réponse à appel joint du 27

février 2020, X.________ SA maintient l’ensemble des conclusions prises dans

son appel et conclut au rejet de l’appel joint, sous suite de frais judiciaires

et dépens.

T.

Le 3 mars 2020, le juge instructeur a écrit aux parties que

l’échange d’écriture était clos, sous réserve du droit de réplique

inconditionnel à exercer dans les 10 jours, et qu’il serait statué

ultérieurement, sur pièces et sans débats.

U.

Les intimés et appelants joints n’ont pas réagi dans le délai

imparti.

C O N S I D E R A N T

1.

a) Interjetés dans les formes et délai légaux, l’appel et

l’appel joint sont recevables à cet égard (art. 311-313 CPC), sous réserve des

défauts de motivation mis en évidence ci-après, ainsi que du considérant 1/b

ci-dessous.

b)

Les conclusions en appel de l’appelante vont au-delà des dernières conclusions

présentées en première instance. Celles-ci sont irrecevables, en tant qu’elles

excèdent celles-là, à mesure qu’on ne voit pas – et que l’appelante n’expose

pas – en quoi les conditions de l’article 317 al. 2 CPC seraient réalisées.

2.

Il n’est pas contesté que feu Y1________ et X.________

SA ont conclu un contrat de vente immobilière régi par les articles 216 ss CO

et que la garantie pour les défauts de la chose vendue est régie par les

articles 197 ss CO, applicables par renvoi de

l’article 221 CO. à teneur

de l'article 197 CO, le vendeur est tenu de

garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des

défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa

valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure

(al. 1) ; il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2).

2.1 Le défaut au sens de

cette disposition se définit comme l’absence d’une qualité dont le vendeur

avait promis l’existence ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les

règles de la bonne foi. Il faut à cet égard comparer deux états : l’état

de la chose qui a été livrée et l’état de la chose qui devait être livrée ;

le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques (défaut

primaire) ou au moins trouver son origine dans un défaut qui existait déjà au

moment du transfert des risques (défaut secondaire). La question de savoir si l’acheteur

aurait ou non conclu le contrat ou ne l’aurait pas conclu aux mêmes conditions

s’il avait connu le défaut dépend de l’ensemble des circonstances, du contenu

(souvent implicite) de l’accord et des règles de la bonne foi, et non des

seules attentes subjectives de l’acheteur ; si la chose a plusieurs

défauts, c’est la somme de ces défauts qui est déterminante (Tercier/Bieri/Carron,

Les contrats spéciaux, 5e éd., nos 659 ss ; Venturi/Zen-Ruffinen

in CR CO I, n. 17 ad art. 197 et les réf. citées).

2.2 L'article 200 CO précise

que le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment

de la vente (al. 1), ni des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même

en examinant la chose avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé

qu'ils n'existaient pas (al. 2). Dans ces cas, dont il appartient au vendeur de

prouver que l’hypothèse est réalisée, il n'y a pas à proprement parler de

défaut. L'article 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut

lorsqu'il est reconnaissable pour une personne faisant preuve de l'attention

commandée par les circonstances ; il s'agit d'un cas d'application de

l'article 3 al. 2 CC ; la règle vise un cas où l’ignorance de l’acheteur n’est

pas digne de protection (arrêt du TF du 20.05.2014

[4A_619/2013] cons. 4.1 et les réf. citées). Pour éviter de se voir opposer

l’exclusion de la garantie, l’acheteur doit procéder à un examen de la chose

avant ou lors de la conclusion du contrat, en faisant preuve de « l’attention

habituelle » (Tercier/Bieri/Carron, op. cit., n. 698 ; Venturi/Zen-Ruffinen,

op. cit., n. 6 ad art. 200). Ce devoir n’impose en particulier pas à l’acheteur

de recourir à un expert (ATF 131 III 145

cons. 6.3). Par exemple, l’acheteur d’un appartement en construction n’a pas à

vérifier que la surface du logement corresponde à celle prévue par le contrat

(arrêt du TF du 14.02.2008

[4A_417/2007]). Lorsque le contrat contient une clause exclusive de

garantie, on peut toutefois attendre de l’acheteur, qui accepte de ne plus

pouvoir se prévaloir de certains défauts, qu’il examine plus attentivement la

chose avant la conclusion du contrat. Le devoir de vérifier la chose va dès

lors au-delà de « l’attention habituelle » dont l’acheteur

doit, en général, faire preuve ; il n’en va différemment que lorsque la

vérification plus attentive de la chose n’est pas (ou n’est que difficilement) possible

ou ne peut raisonnablement être exigée de l’acheteur, ou lorsque le vendeur

dissuade l’acheteur d’y procéder (Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 3 ad

art. 199).

2.3 Selon l’article 199 CO,

toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a

frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. La « dissimulation

frauduleuse » au sens de cette disposition couvre tous les

comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de l’article 28 CO ;

le dol éventuel suffit, en ce sens que la tromperie intentionnelle est déjà

réalisée lorsque le vendeur qui connaît le défaut envisage et accepte la

possibilité que l'acheteur ne le découvre pas ; le fardeau de la preuve du

dol incombe à l'acheteur. La dissimulation frauduleuse est notamment réalisée

lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut alors qu'il a

une obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi ;

savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret ;

le vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait – ou devrait savoir –

que celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet, ou lorsqu'il s'agit

d'un défaut (notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas

s'attendre, et qui revêt de l'importance pour celui-ci ; le vendeur est

dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut de bonne foi partir du principe

que l'acheteur va s'informer lui-même, qu'il va découvrir le défaut sans autre,

sans difficultés ; est décisive la question de savoir si le vendeur,

dans les circonstances concrètes, est autorisé à supposer que l'acheteur

découvrira le défaut (ATF 131 III 145,

cons. 8.1, JdT 2007 I, p. 261 ; arrêt du TF du 20.05.2014

[4A_619/2013] cons. 4.1 et les réf. citées).

L'invalidité de

la clause d'exclusion suppose que le vendeur connaisse l'existence des défauts,

car la dissimulation est un comportement intentionnel (arrêt du TF du 04.07.2011

[4A_196/2011] cons. 3, qui cite l’ATF 66 II 132 cons. 6

p. 139 et l’ ATF

131 III 145 cons. 8.1 p. 151). L’on parle ici d’une connaissance effective

du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne

suffisant pas (arrêt du TF du 20.08.2009

[4A_226/2009] cons. 3.2.3, qui cite notamment l’ATF 81 II 138 cons.

3).

La nullité a

une portée limitée : elle est d’abord limitée à la garantie pour les seuls

défauts dissimulés, la clause limitative ou exclusive demeure valable

s’agissant des défauts que le vendeur n’a pas frauduleusement dissimulés ;

la nullité n’est ensuite que partielle, en ce sens qu’elle n’affecte que la

clause en question, à l’exclusion des autres clauses du contrat ou du contrat

lui-même, et cela indépendamment des conditions de l’article 20 al. 2 CO (Venturi/Zen-Ruffinen,

op. cit., n. 4 ad art. 199).

2.4

La jurisprudence admet

également qu'une clause d'exclusion de garantie ne s'attache pas à des défauts

totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit raisonnablement

prendre en considération ; en d’autres termes, un défaut ne tombe pas sous

le coup de la clause d'exclusion de la garantie, s'il est tout à fait en dehors

de ce avec quoi un acheteur devait raisonnablement compter (ATF 130 III 686

cons. 4.3.1, JdT 2005 I 247 ; 126 III 59

cons. 4a et 5a ; 107

Considérants

II 161 cons. 6c ; arrêt du TF du 02.12.2010

[4A_551/2010] cons. 2.6). Il faut établir, dans le cadre d'un seul examen

d'ensemble, si l'acheteur devait compter avec des défauts d'une nature

déterminée dans la mesure existante ; par exemple, même si un acheteur qui

acquiert une maison pour y habiter doit en principe compter avec des défauts

d'une nature déterminée, cela ne signifie pas qu'il doive les envisager dans

une ampleur telle que la maison soit dans une large mesure inutilisable pour

l'usage d'habitation qui était prévu ; le point de savoir si un défaut

d'un immeuble compromet sensiblement le but du contrat ne peut en principe pas

être résolu sans prendre en considération le rapport entre le prix de vente

pour l'objet présumé sans défaut et apte à l'utilisation prévue et les frais

d'une éventuelle élimination des défauts pour rendre l'objet apte à l'usage

prévu ; il faut cependant réserver le cas où un acheteur fixe un prix de

vente bas, eu égard à la clause d'exclusion de la garantie et à l'âge de

l'immeuble ; dans ces conditions, même des frais d'élimination des défauts

relativement élevés par rapport au prix de vente ne peuvent guère compromettre

sensiblement le but économique du contrat (ATF 130 III 686

cons. 4.3.1, JdT 2005 I 247).

3.

Dans un premier grief (appel, ch. IV/B), l’appelante reproche

à la première juge d’avoir opéré une distinction entre le stockage des produits

chimiques, d’une part (v. supra Faits, let. P/1), et la pollution

de l’immeuble et ses conséquences, d’autre part (v. supra Faits,

let. P/2) ; de l’avis de l’appelante, cette distinction ne faisait « aucun

sens » (appel, p. 13), à mesure que l’éventuel lien de causalité entre

l’un et l’autre n’était pas pertinent ; que, même pris isolément, la

présence de chacun d’eux entraînait la classification de l’immeuble en tant que

site contaminé, au sens de l’Ordonnance fédérale du 26 août 1998 sur

l’assainissement des sites pollués (OSites, RS 814.680), parce que « tant

la pollution que la présence des produits chimiques ont nécessité des mesures

d’intervention ».

3.1

Le

raisonnement de l’appelante repose sur un allégué prémisse, à savoir que par la

mention figurant au chiffre 8 de la page 4 de l’acte de vente (dont la teneur

est reproduite ci-dessus [Faits, let. B]), les parties auraient « expressément

convenu que l’une des qualités (convenues ou, à tout le moins, promise par le

vendeur) est […] qu’il s’agit d’un "site pollué pour lequel on ne

s’attend à aucune atteinte nuisible ou incommodante" ».

Déterminer

quelle était l’intention des parties au moment d’adopter la clause d’un contrat

est une question de fait et non de droit. Or l’appelante n’a pas allégué le

fait en question en temps utile lors de la procédure de première instance, si

bien que l’allégué est tardif – et partant irrecevable – au stade de l’appel,

faute pour les conditions de l’article 317 al. 1 CPC d’être réalisées.

Par

surabondance, il ressort des explications données par B.________ que ce notaire

avait pris seul l’initiative de la consultation du CANEPO et que cette mention

correspondait à une pratique notariale existant depuis 2008 ou 2009, puis

devenue obligatoire en 2014 ou 2015. Une telle exigence vise manifestement à

informer d’office l’acquéreur d’un immeuble du contenu du CANEPO. Dans ces

conditions, on ne saurait déduire de la mention dans l’acte de vente de

l’inscription au CANEPO que le vendeur entendait garantir à l’acquéreuse

qu’aucune atteinte nuisible ou incommodante était attendue. Au contraire, rien

ne permet de penser que cette mention serait le résultat d’une discussion entre

les parties, ni même que les parties auraient discuté de cette mention. De

plus, feu Y1________ ne disposait manifestement pas des

connaissances techniques pour donner à l’appelante la garantie que celle-ci

prétend avoir reçue. Même supposé introduit en procédure en temps utile,

l’allégué selon lequel les parties auraient eu l’intention d’intégrer dans le

contrat de vente des notions de droit administratif, de manière à ce qu’elles

« deviennent l’expression de la manifestation de volonté des parties »

ne pourrait donc pas être retenu, à mesure qu’il n’est clairement pas

établi.

3.2

En

faisant valoir que le stockage des produits chimiques, d’une part, et la

pollution de l’immeuble et ses conséquences, d’autre part, devaient être

appréhendés comme une unité, en ce sens que « l’emploi et le stockage

de produits chimiques et la pollution de l’immeuble ont entraîné la

contamination de ce dernier », l’appelante contredit la conclusion de

la première juge selon laquelle « il n’a pas été établi que ces deux

éléments aient forcément été dépendants l’un de l’autre, étant donné que rien

au dossier ne permet de prouver que c’est le stockage de produits chimiques

dans l’immeuble et pas l’activité de galvanoplastie elle-même qui a engendré la

pollution ».

Premièrement,

le point de vue de l’appelante n’est guère compréhensible, en ce sens qu’on ne

saisit pas quelle distinction elle opère entre la pollution de l’immeuble et la

contamination de celui-ci.

Deuxièmement,

à l’appui de son point de vue, l’appelante n’oppose – hormis l’allégué tardif

et en tout état de cause mal fondé examiné ci-avant (cons. 2.1) – aucun

argument au raisonnement de la première juge, si bien que le grief n’a pas à

être examiné plus avant, vu l’exigence de motivation posée à l’article 311 al.

1.

CPC.

Troisièmement

et à supposer que l’appelante entendait faire valoir que la pollution de

l’immeuble avait été causée tant par l’activité de galvanoplastie que par le stockage

dans l’immeuble de produits chimiques, force est de constater en premier lieu

que cet allégué relatif aux causes de la pollution n’a pas été présenté en

temps utile, si bien qu’il est tardif et, en second lieu, qu’on ne voit

pas – et que l’appelante n’indique pas – quels éléments du dossier prouveraient

ce fait. Enfin, on précisera par surabondance qu’à suivre un tel raisonnement,

il faudrait alors conclure que l’appelante connaissait ou aurait dû connaitre

la pollution de l’immeuble au jour de la vente, puisque son représentant A.________,

d’une part, avait pu constater la présence de plusieurs tonnes de produits

chimiques lors de la visite des lieux effectuée le 2 décembre 2010 et, d’autre

part, savait que feu Y1________ avait exercé dans l’immeuble une

activité de galvanoplastie pendant des décennies. À toutes fins utiles, on

précisera que le raisonnement de la première juge sur ces questions est tout à

fait convaincant et que la Cour de céans s’y rallie.

4.

Dans son deuxième grief, l’appelante conteste avoir eu, au

moment de la vente, une « connaissance effective (positive) des 40 %

des produits chimiques ». À l’appui de ce grief, elle se réfère aux

témoignages de J.________, L.________, B.________ et C.________, dont il

ressortirait « qu’il n’était pas possible, en visitant les lieux, de

constater la présence des produits chimiques ». Selon l’appelante, la

première juge aurait dû retenir, en faits, « que l’appelante n’avait

pas la

connaissance effective (positive) du défaut dans son ensemble ».

4.1

Ce

grief est irrecevable, car insuffisamment motivé, au sens de l’article 311 al.

1.

CPC. En effet, l’appelante n’oppose aucune objection au raisonnement de la

première juge selon lequel A.________ avait – en compagnie de B.________ –

visité « une partie importante des locaux, avant même la signature de

la promesse de vente, dont notamment l’atelier de galvanoplastie et le sous-sol » ;

selon l’inventaire dressé par C.________, « il devait indéniablement se

trouver dans les locaux visités, une très grande quantité de produits

chimiques, tels que notamment : 1'650 kg de produits dans l’atelier

de galvanoplastie, 275 kg dans le corridor central du rez-de-chaussée, 1'500 kg

dans celui du sous-sol et 6'339 kg (emballage inclus) dans le local de produits

chimiques du sous-sol » ; il allait « sans dire que la

présence d’une pareille quantité de produits pouvait difficilement leur

échapper, contrairement à ce que A.________, B.________ et J.________ ont

déclaré ». Par surabondance, on ajoutera ce qui suit.

4.2

Entendu comme témoin dans le cadre de la procédure, A.________,

qui avait visité les locaux pour le compte de l’appelante avant la signature de

la promesse de vente, a déclaré avoir vu à cette occasion « deux

énormes cuves en métal », vides dans ses souvenirs, ainsi que « quelques

solvants qui se trouvaient à côté de la chaudière, soit une dizaine de

bouteilles en plastique et en métal ».

Il

est manifeste que cette description faite par A.________ consacre une

sous-évaluation crasse des produits ayant été vus par le prénommé lors de sa

visite. Cette sous-évaluation s’explique du fait que A.________ n’a pas tiré

les conséquences qui s’imposaient du fait du constat de ces produits. En effet,

à la vue d’une grande quantité de produits chimiques entreposés dans des locaux,

n’importe quel acheteur diligent se serait, avant d’envisager l’achat de

l’immeuble, renseigné auprès d’un expert en produits chimiques sur la nature de

ces produits, la conformité de leur stockage, le coût de leur évacuation et les

risques d’une éventuelle pollution provoquée par ce stockage. L’absence non

seulement de professionnalisme, mais aussi de diligence élémentaire dont A.________

a fait preuve ressortent aussi du fait qu’il n’avait même pas conscience de la

surface totale des locaux – à mesure qu’il ne s’est pas rendu compte que

l’accès à une cave avait été dissimulé – et surtout qu’il n’avait pas demandé à

visiter les locaux prétendument loués à des tiers, alors qu’en sa qualité de

professionnel de l’immobilier, A.________ ne pouvait que savoir que les

locataires avaient l’obligation d’autoriser le bailleur – soit Y1________

– à inspecter la chose dans la mesure où cet examen était nécessaire à la vente

de l’immeuble (art. 257h al. 2 CO).

Or

il ressort tant du témoignage de C.________ que de son inventaire que plusieurs

tonnes de produits chimiques étaient entreposés dans les locaux auxquels A.________

avait eu accès, si bien que ce dernier ne pouvait qu’en avoir une connaissance

effective. Sur le détail de ces produits (qualité et quantité), il est

manifeste que l’inventaire est plus fiable que le témoignage de C.________.

Par

ailleurs, le fait que A.________ déclare avoir fait appel à deux architectes

« intervenus comme experts » lors de la visite pour

déterminer le coût de l’évacuation des locaux démontre que A.________ savait

avant la visite ou avait constaté lors de sa visite que les locaux étaient

fortement encombrés, et non pas qu’ils abritaient simplement deux cuves vides et

dix bouteilles.

Le

fait aussi que tant X.________ SA (all. 85) que A.________ aient indiqué qu’une

provision avait été prévue « pour évacuer les locaux »

illustre que le désencombrement desdits locaux n’était pas une formalité, comme

le serait l’évacuation de deux cuves vides et de dix bouteilles.

Finalement,

le fait que X.________ SA ait, vers septembre 2011, mandaté un expert, en la

personne de C.________, « pour procéder à un examen et à un inventaire

des produits qui se trouvaient dans l’immeuble (aa) [, s]on

mandat

consista[n]t à déterminer la quantité comme la qualité des produits chimiques »

qui s’y trouvaient – étant précisé que X.________ SA ne lui avait donné aucune

précision quant à l’emplacement de ces produits dans l’immeuble – illustre qu’à

ce moment-là, X.________ SA avait une connaissance effective (ou positive) non

pas de la présence dans les locaux de deux cuves vides et dix bouteilles, comme

l’a admis A.________, mais bien d’une quantité de produits justifiant

l’intervention d’un expert, d’une part, et l’élaboration d’un inventaire,

d’autre part.

5.

Dans le troisième chapitre de son appel, consacré au dol du

vendeur, l’appelante fait valoir que feu Y1________ « était

pleinement conscient du fait, d’une part, que ces produits chimiques étaient

déposés dans son immeuble et, d’autre part, du fait qu’ils étaient dangereux,

risquaient de polluer l’immeuble et devaient être éliminés, d’autre part » (p.

20.

; ég. p. 23 évoquant les « risques de contamination »

représentés par ces produits) ; qu’il avait « dissimulé cet entreposage

à tel point que même des spécialistes ayant visité l’immeuble n’y ont rien vu

de suspect », « recouvert et dissimulé certains contenants »

ou « empêché le représentant de l’acheteuse d’accéder à certaines

parties du bâtiment, fortement polluées et/ou qui renfermaient des produits

chimiques » ; que feu Y1________ « avait les

compétences nécessaires pour évaluer et connaître la toxicité des 9 tonnes de

produits chimiques stockés dans l’immeuble litigieux » ; qu’il

avait aussi « les compétences et les capacités suffisantes pour être

conscient des dangers et des risques de pollution que le stockage de ces

produits, respectivement leur manipulation, pouvait engendrer » ;

qu’il était « resté dans l’immeuble aussi longtemps afin précisément de

surveiller ses produits, de les éliminer sans éveiller les soupçons des

autorités », vu la date d’acquisition de l’immeuble litigieux, la

durée de l’exercice de l’activité de galvanoplastie en ce lieu, le fait que feu

Y1________ n’était « en aucun cas titulaire d’une

autorisation pour acheter ni manipuler le genre de produits chimiques toxiques

qu’il a utilisés pendant plusieurs années », le fait qu’il avait

volontairement caché certains produits et empêché l’accès à certains autres, le

fait qu’il avait percé des canalisations publiques pour y déverser des produits

et s’en débarrasser.

Ces

éléments ne sont pas propres à convaincre la Cour que, dans les faits, feu Y1________

connaissait l’état de la pollution de l’immeuble ou se doutait de cet état.

5.1

Est

en effet déterminant à cet égard en premier lieu le fait que les experts en

produits chimiques qui sont intervenus dans ce dossier n’ont pas immédiatement

saisi l’existence ni l’ampleur de la pollution de l’immeuble. Dans son

raisonnement, l’appelant ignore totalement cet élément, que la première juge

avait pourtant pris en compte (cons. 5, p. 29).

a)

Il ressort en premier lieu d’une lettre du SENE à Y1________ du 15

décembre 2005 que l’exercice d’une activité de galvanoplastie durant 33 années

consécutives dans l’immeuble litigieux – laquelle impliquait forcément non

seulement l’utilisation, mais aussi le stockage de produits chimiques – n’était

pas de nature à faire soupçonner à l’autorité compétente une possible pollution

de l’immeuble. Dans cette lettre, le Service en question écrivait en effet à Y1________

qu’au vu de l’activité historique sur sa parcelle, le site allait être inscrit

comme site pollué au CANEPO, étant précisé qu’« en l’état des connaissances

: on ne s’attend à aucune atteinte nuisible ou incommodante pour

l’environnement ; dès lors, aucune investigation du site ne sera demandée

malgré l’inscription dans le cadastre » et qu’« en cas de réaménagement

du site, il faudra veiller à considérer cet état de fait de la façon suivante :

avant tous travaux impliquant des terrassements en particulier, il conviendra

d’identifier les mesures à prendre, après un examen approprié du site par un

spécialiste, et notamment veiller au respect des filières d’élimination des

déchets générés ». Selon les connaissances du SENE en décembre 2005,

l’analyse d’un spécialiste n’était ainsi préconisée qu’en cas de travaux de

terrassement. Or X.________ SA n’allègue pas avoir envisagé de tels travaux, ni

a fortiori en avoir informé feu Y1________. De plus, si le

SENE évoquait des précautions à prendre en termes d’élimination des déchets, il

ne mentionnait aucun risque de pollution. Au moment de recevoir cette lettre, Y1________

était âgé de 85 ans et il avait cessé son activité professionnelle depuis 13

ans, si bien qu’on ne saurait lui imputer des connaissances que les experts du

SENE n’avaient pas. Du moment qu’il avait cessé son activité professionnelle et

compte tenu de son âge avancé, on ne saurait davantage partir du principe que

feu Y1________, depuis 1992, aurait continué de se tenir au courant

de l’évolution des connaissances de la branche, notamment celles relatives à la

pollution générée par l’activité de galvanoplastie ou le stockage de produits

utilisés pour la galvanoplastie.

b)

C.________ a pénétré dans l’immeuble pour mener à bien son mandat le 15

septembre 2011 et il a terminé son inventaire le 17 octobre 2011. Il ne ressort

pas du dossier que cet expert ou les spécialistes de Z.________, dont les

Services avaient été alertés le 22 septembre 2011, auraient envisagé une

probable ou même possible pollution ou contamination de tout ou partie de

l’immeuble, à la vue de cet inventaire. Au contraire, Z.________ s’est dans un

premier temps contentée d’ordonner l’évacuation des produits.

c)

En janvier 2012, les experts de Z.________ n’envisageaient des risques pour la

santé qu’en cas de « réhabilitation » de l’ancien atelier de

galvanoplastie (v. supra Faits, let. C/d). Ce n’est qu’en date du 2 août

2013.

– soit près de deux ans après les premières investigations de C.________

et après la mise en œuvre d’expertises techniques complexes (on en veut pour

preuve, à titre d’exemple, les expertises de G.________ SA du 28 mai 2013 et du

23.

janvier 2019) – que la Commission de salubrité publique a interdit

l’occupation de l’immeuble, après avoir constaté une pollution, laquelle

affectait possiblement les étages supérieurs (v. supra Faits, let. E).

d)

Dans ces conditions, l’appelante ne saurait raisonnablement soutenir que feu Y1________

connaissait l’état de la pollution de l’immeuble ou se doutait de cet état.

Elle le peut d’autant moins qu’elle allègue que feu Y1________

n’était « en aucun cas titulaire d’une autorisation pour acheter ni

manipuler le genre de produits chimiques toxiques qu’il a utilisés pendant

plusieurs années », si bien qu’elle ne saurait sérieusement lui prêter

des connaissances que même les titulaires de telles autorisations n’avaient

pas.

e)

Contrairement à ce que semble prétendre l’appelante, le fait que les experts

n’aient pas immédiatement découvert la pollution n’est pas dû au fait que feu Y1________

aurait « dissimulé cet entreposage ». On rappellera au surplus

que la dissimulation en question n’avait rien de subtil et encore moins

d’astucieux, si bien qu’elle n’était pas de nature à échapper à un acheteur – a

fortiori professionnel de l’immobilier – faisant preuve de la diligence

minimale commandée par les circonstances, et qui consistait à visiter la

totalité de l’immeuble dont l’acquisition était envisagée, y compris d’exiger

d’avoir accès aux parties louées (cf. art. 257h al. 2 CO). Le fait que

l’appelante ait renoncé à cette démarche illustre son manque de sérieux. Il en

va de même du fait que son représentant n’a pas réagi après avoir constaté la

présence de plusieurs tonnes de produits chimiques sur les lieux. Le fait que

l’accès à une cave ait pu être dissimulé donne enfin une idée de l’état

d’encombrement des lieux, que X.________ SA a toléré.

5.2

La

thèse de l’appelante selon laquelle feu Y1________ aurait non

seulement exposé sa santé, mais aussi celle de ses propres enfants à une

pollution qui justifiait l’interdiction de l’occupation de l’immeuble, pour

échapper à une poursuite pénale et/ou pour parvenir à vendre son immeuble au

meilleur prix n’est enfin guère vraisemblable. Le fait que feu Y1________

ait vécu dans l’immeuble litigieux entre 1959 et le jour de son décès le 16

juin 2011, et qu’il y ait installé sa famille durant de nombreuses années,

démontre au contraire qu’il ne se doutait pas que l’immeuble puisse être

pollué. Feu Y1________ appartenait manifestement à une « vieille

école » d’artisans qui ignoraient largement les risques de leur

activité, comme l’illustre la déclaration suivante de C.________ : « si

le rapport mentionne des écoulements dans la cage d’escaliers en colimaçon

reliant les deux étages de l’atelier, c’est certainement dû à la vidange des

cuves ou au nettoyage de l’atelier. À une certaine époque, cela se faisait.

J’appelle cela la tache noire de l’horlogerie ».

5.3

L’appelante

considère comme « décisif pour retenir que le vendeur était non

seulement pleinement conscient de l’ensemble de la contamination de l’immeuble

[…], mais surtout du fait que cette contamination était dangereuse et qu’il

fallait la dissimuler, voire s’en débarrasser » le fait que feu Y1________

avait « creus[é] les fondations de l’immeuble pour parvenir aux

canalisations publiques », puis « perc[é] celles-ci pour y

déverser des produits toxiques présents dans son immeuble, afin de s’en

débarrasser à l’insu de tous, y compris des autorités publiques ».

X.________

SA s’abstient toutefois d’exposer – et la Cour de céans ne voit pas – en quoi

les pièces auxquelles elle se borne à renvoyer prouveraient les faits allégués,

si bien que le grief est infondé pour ce premier motif. En tout état de cause,

il est certain que feu Y1________ n’a pas déversé dans les

canalisations publiques les plus de 9 tonnes de produits qui se trouvaient

encore dans l’immeuble au jour de la vente de cet objet.

Au

surplus, et même à retenir, en fait, que feu Y1________ aurait creusé

les fondations de l’immeuble pour parvenir aux canalisations publiques, puis

percé celles-ci pour y déverser des produits toxiques, on ne voit pas en quoi

ces faits prouveraient qu’il était conscient de l’état de pollution de

l’immeuble ; au contraire, de tels faits tendraient plutôt à prouver la

méconnaissance de feu Y1________ de la toxicité de ces produits et

son appartenance à cette « vieille école » d’artisans déjà

évoquée, qui ignoraient largement les risques de leur activité.

6.

Vu l’ensemble de ce qui précède, les développements de

l’appelante relatifs aux conséquences du dol du vendeur (ch. IV/E) et aux

droits spécifiques à la garantie pour les défauts (ch. IV/F), qui reposent sur

l’admission du bien-fondé des griefs précédents n’ont pas à être examinés.

7.

Le grief intitulé « arbitraire » (ch. IV/G)

est insuffisamment motivé, et partant irrecevable. L’exigence de motivation

ancrée à l’article 311 al. 1 CPC implique en effet l’obligation pour l’appelant

de reprendre la démarche du premier juge en mettant le doigt sur les failles de

son raisonnement ; de délimiter clairement les critiques relatives à la

constatation des faits et celles concernant l’application du droit ; d’exposer

avec précision en quoi, pour les premières, les faits retenus seraient en

contradiction avec les preuves administrées et en quoi, pour les secondes, le

raisonnement juridique du premier juge serait erroné. Dans ce contexte, se

contenter d’alléguer, à l’appui du grief d’arbitraire, que l’« on

"tombe littéralement de sa chaise" à la lecture de l’arrêt tant la

situation de fait constitue un exemple qui pourrait illustrer parfaitement la

notion de dol du vendeur dans un cours de droit des contrats » n’est

de loin pas suffisant.

8.

Dans une « argumentation subsidiaire » (ch.

IV/H), l’appelante fait valoir que « [l]es avis de défauts […] sont

sans aucun doute intervenus en temps utile, dès lors qu’il a fallu attendre le

rapport de C.________ pour connaître l’importance des mesures à prendre et que

les avis sont antérieurs à ce rapport » ; qu’il n’était « pas

possible de connaitre exactement l’ampleur du problème » avant le

dépôt du rapport d’expertise du 23 janvier 2019 ; avoir « correctement

procédé à l’avis des défauts, au fur et à mesure qu’elle découvrait l’ampleur

de la contamination ».

8.1

Sur

ce point encore, la motivation de l’appel ne respecte pas aux exigences

minimales de motivation posées à l’article 311 al. 1 CPC, en ce sens que

l’appelante ne reprend pas la démarche de la première juge (v. supra

Faits, let. P/2/f) en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement fort

complet. Par surabondance, on ajoutera ce qui suit.

8.2

Au

sujet du sens et de la portée de l’article 201 CO, on peut renvoyer au

considérant 7a du jugement attaqué, qu’il est inutile de paraphraser.

8.3

a)

En l’espèce, bien que C.________ a terminé le 17 octobre 2011 l’inventaire pour

lequel X.________ SA l’avait mandaté, il ne ressort pas du dossier que celle-ci

ait réagi en interpellant le vendeur immédiatement à réception de cet

inventaire. Au contraire, elle a attendu le 21 novembre 2011 pour écrire – non

pas au vendeur directement mais à la gérance F.________ – qu’elle refusait

« pour le moment » de payer le montant de 2'753.25 francs qui

ressortait du « décompte final » établi par cette régie en

rapport avec l’immeuble litigieux, bien qu’elle qualifiait de décompte de

« parfaitement conforme », « en raison des frais

importants qui seront engendrés par le débarras du matériel qui se trouve dans

les locaux occupés par Y1________ ». Non seulement cet

« avis » est tardif, mais il ne respecte pas les exigences

minimales de précision pour être qualifié d’avis des défauts valable, à mesure

que bien qu’elle disposait de l’inventaire établi par C.________, X.________ SA

se dispensait d’indiquer le détail des produits à débarrasser (quels

produits ? en quelles quantités ? où et comment ces produits

étaient-ils stockés ?), comment, à quel coût ces produits devaient être débarrassés

et surtout voir dans cet état de fait un défaut dont elle entendait rendre la

partie venderesse responsable, plus encore au-delà du simple coût pour évacuer

les produits.

b)

Fin janvier 2012, X.________ SA a été informée par la Commission de salubrité

de Z.________ qu’une « grande partie des locaux qu’occupait l’atelier

de galvanoplastie à l’étage [étaient] contaminés par l’évaporation des produits

contenus dans les cuves » et qu’en cas de « réhabilitation »

des locaux, « des précautions devront être prises pour que les futurs

occupants ne soient pas atteints dans leur santé ». À réception de ce

courrier et si elle entendait ne pas accepter ce défaut, X.________ SA devait

immédiatement informer le vendeur de la découverte de cette contamination et,

dans la mesure du possible, de ses causes et de ses conséquences, ce qu’elle

n’a toutefois pas fait puisque ce n’est qu’en date du 20 avril 2012 qu’elle a

fait état de cette pollution aux héritiers de feu Y1________.

c)

Début août 2013, la même Commission a notifié à X.________ SA sa décision

d’interdire l’occupation de l’immeuble litigieux, de même que son utilisation

et son exploitation à d’autres fins que celles nécessitées par l’établissement

d’une expertise, jusqu’à rétablissement de valeurs permettant l’occupation du

bâtiment aux fins d’habitation ou de travail. Cette décision était notamment

motivée par le fait que les mesures effectuées avaient établi que les valeurs

limites de concentration des substances toxiques et les valeurs admissibles des

agents physiques aux postes de travail établies par la SUVA étaient

probablement dépassées dans tout l’immeuble, y compris au 4e étage.

Il ne ressort pas du dossier qu’à réception de cette décision, X.________ SA

aurait immédiatement informé les vendeurs de la décision prise par Z.________

et de sa motivation.

d)

Dans ces conditions, la première juge ne pouvait que parvenir à la conclusion

que X.________ SA n’avait pas respecté l’obligation d’avis qui lui incombait en

vertu de l’article 201 al. 3 CO, avec pour conséquence que l’immeuble devait

être tenu pour accepté avec la pollution qui l’affectait.

9.

Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être

intégralement rejeté.

10.

Les appelants joints reprochent à la première juge d’avoir

retenu que feu Y1________ avait, de manière frauduleuse, dissimulé à

X.________ SA le stockage de produits chimiques dans les chambres hautes, les

garages et la cave dont l’entrée était obstruée par divers éléments (soit au

total 11 % des produits découverts dans l’immeuble). À mesure que 89 % des

produits « apparaissaient au grand jour », on peinait à

comprendre les potentielles motivations qui auraient mené feu Y1________

à volontairement et délibérément cacher « ce faible pourcentage »

des produits ; que ces 11 % des produits ne présentaient pas de

particularités significatives qui auraient permis d’expliquer le prétendu

comportement frauduleux de feu Y1________ ; que ce dernier

n’avait « jamais caché le fait que son activité s’était arrêtée à

l’orée des années 1990 et qu’à compter de cette date, les différentes pièces

ayant servi à l’exploitation de son entreprise de galvanoplastie étaient

restées en l’état » ; qu’il appartenait à X.________ SA d’exiger

de pouvoir accéder à toutes les parties de l’immeuble ; qu’au vu « du

comportement peu sérieux » des personnes ayant visité les lieux pour

le compte de X.________ SA, « il peut être raisonnablement avancé que

même si la porte [d’accès à une cave] avait été clairement visible et accessible,

ces derniers n’auraient rien relevé de particulier, comme cela a été le cas

s’agissant des autres parties visitées qui comportaient les 89 % des produits

chimiques retrouvés » ; aucun élément du dossier ne permettait

d’établir que feu Y1________ avait en sa possession les clés de

l’ensemble des locaux, si bien que le prénommé n’avait pas menti en disant

qu’il ne disposait pas des clés des chambres hautes et des caves ; les chambres

hautes et les caves étaient mis à la disposition exclusive des locataires.

10.1

Le

vendeur est dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne foi

que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte (ATF 116 II

431.

cons. 3a) ; à cet égard, il suffit en principe que l'acheteur

puisse s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée par les

circonstances (ATF

102.

II 81 cons. 2 ; arrêts du TF du 12.04.2011

[4A_70/2011] cons. 4.1 ; du 13.07.2005

[4C.16/2005] cons. 1.5). La dissimulation doit jouer un rôle déterminant

dans la conclusion du contrat ; le rapport de causalité est rompu si l'acheteur

aurait de toute façon conclu aux mêmes conditions sans la tromperie (ATF 129 III

320.

cons. 6.3 ; arrêt du TF du 12.04.2011

[4A_70/2011] cons. 4.1).

10.2

En

l’espèce, il a été dit plus haut que X.________ SA s’était, à plusieurs

égards, comportée de manière contraire à la diligence qui était commandée par

les circonstances.

Plusieurs

tonnes de produits chimiques étaient présentes dans les locaux visités par A.________

avant la signature de la promesse de vente. Le prénommé a déclaré avoir agi à

cette occasion pour le compte de X.________ SA. Il n’a toutefois pas tiré les

conséquences qui s’imposaient du fait du constat de la présence de ces produits

(se renseigner auprès d’un expert en produits chimiques sur la nature de ces

produits, la conformité de leur stockage, le coût de leur évacuation et les

risques d’une éventuelle pollution provoquée par ce stockage). C’est là un

premier manquement de X.________ SA à l’obligation de diligence que lui

imposaient les circonstances, étant précisé qu’il ne ressort pas du dossier

qu’un(e) représentant(e) de X.________ SA aurait visité l’immeuble litigieux

dans les heures, voire les jours ayant précédé la vente.

Au

moment de la visite de A.________, les locaux étaient dans un tel état

d’encombrement que l’intéressé n’avait même pas réalisé que cette accumulation

d’objets dissimulait une porte, derrière laquelle se trouvait encore de

l’espace faisant partie de l’immeuble dont l’achat était envisagé. Accepter

d’acheter des locaux présentant un tel degré d’encombrement constitue un deuxième

manquement de X.________ SA à l’obligation de diligence que lui imposaient les

circonstances. Ce faisant, la société acquéreuse ne pouvait que s’accommoder du

fait que des produits chimiques en grandes quantités se soient également

trouvés dans les locaux qu’elle renonçait à visiter, en sus de ceux vus par son

représentant.

Il

est établi que X.________ SA n’a pas exigé de pouvoir visiter les locaux

soi-disant loués, alors qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier,

elle ne pouvait que savoir que les locataires avaient l’obligation d’autoriser

le bailleur – soit Y1________ à ce moment-là – à inspecter la chose

dans la mesure où cet examen était nécessaire à la vente de l’immeuble (art.

257h al. 2 CO). Il s’agit là du troisième manquement à l’obligation de

diligence que lui imposaient les circonstances. Ce faisant, elle ne pouvait que

s’accommoder du fait que des produits chimiques en grandes quantités se soient

également trouvés dans les locaux qu’elle renonçait à visiter.

Dans

ces conditions, les comportements imputés à feu Y1________ par la

première juge (dissimuler la porte d’accès à une cave au moyen d’objets

encombrants ; prétendre qu’il n’avait pas les clés de certains espaces qui

étaient loués) ne revêtent pas une intensité suffisante pour pouvoir être

qualifiés de trompeurs ou d’astucieux, vu les manquements crasses de X.________

SA aux devoirs de diligence que lui imposaient les circonstances.

Même

à supposer que les comportements imputés à feu Y1________ par la

première juge puissent être qualifiés de dolosifs, au sens de l’article 199 CO,

on ne pourrait pas retenir, toujours en raison des manquements crasses de X.________

SA aux devoirs de diligence que lui imposaient les circonstances, que les actes

de dissimulation en question auraient joué un rôle déterminant dans la

conclusion du contrat. Au contraire, il faudrait constater la rupture du lien

de causalité entre le comportement prétendument dolosif du vendeur et la

conclusion du contrat, en ce sens que X.________ SA aurait conclu aux mêmes

conditions si feu Y1________ n’avait pas dissimulé la porte d’accès

à une cave au moyen d’objets encombrants, ni prétendu qu’il n’avait pas les

clés de certains espaces qui étaient loués (voir ATF 129 III

320.

cons. 6.3).

10.3

Finalement,

faute pour X.________ SA d’avoir avisé le vendeur du défaut relatif au stockage

des 11 % des produits qui se trouvaient dans les locaux qu’elle avait négligé

de visiter (v. supra cons. 8 et sous-considérants), l’appelante n’a

droit à aucune réduction du prix, ni se voir indemnisée du coût de remise en

état de la chose en lien avec l’évacuation de 11 % des produits chimiques

entreposés. L’appel joint doit par conséquent être admis.

11.

Les frais de la procédure d’appel doivent être mis

intégralement à la charge de X.________ SA, qui sera en outre condamnée à

verser à Y2________, Y6________, Y4________ et

Y5________ une indemnité de dépens (art. 95 al. 1 cum 106 al.

1.

CPC ; art. 13 al. 1 et 60 ss de la loi fixant le tarif des frais, des

émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et

administrative [LTFrais,

RSN 164.1]).

12.

Vu le sort de l’appel et de l’appel joint, les frais de

première instance doivent être mis intégralement à la charge de X.________ SA

(art. 318 al. 3 et 106 al. 1 CPC). Y2________, Y6________,

Y4________ et Y5________ ont en outre droit à une pleine indemnité

de dépens pour la procédure de première instance.

Devant

la première juge, le mandataire des défendeurs avait déposé un mémoire

d’honoraire tendant à l’octroi d’une indemnité de dépens de 22'846 francs. X.________

SA n’a contesté ce montant ni en première instance ni en appel, si bien que

c’est ce montant qui sera alloué.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel,

dans la mesure de sa recevabilité.

2. Admet l’appel joint et

réforme en conséquence comme suit le jugement querellé :

1. Rejette la demande.

2. Arrête les frais judiciaires à 149'001.70 francs et les met

intégralement à la charge de X.________ SA.

3. Condamne X.________ SA à verser à Y2________, Y6________,

Y4________ et Y5________ une indemnité de dépens de

22'846 francs. »

3. Arrête les frais

de la procédure d’appel à 30'000 francs et les met à la charge de X.________

SA.

4. Invite le greffe

du Tribunal cantonal à restituer à X.________ SA le montant de 20'000 francs,

correspondant au montant de l’avance de frais versée qui excède le montant

arrêté au chiffre 3 du présent dispositif.

5. Condamne X.________

SA à payer à Y2________, Y6________, Y4________

et Y5________ une indemnité de dépens de 5'000 francs pour la

procédure d’appel.

Neuchâtel, le 9 avril 2020

Art.

197 CO

Garantie en

raison des défauts de la chose

Objet de la

garantie

En général

1 Le

vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises

qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la

chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une

notable mesure.

2 Il

répond de ces défauts, même s’il les ignorait.