Droits réels : litige au sujet de deux servitudes réciproques ; recevabilité des moyens de preuve nouveaux (au stade des débats principaux ; au stade de l’appel) ; principes d’interprétation pour déterminer le contenu d’une servitude.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 02.12.2020 [5A_542/2020]

A.

Le 21 mars 2017, X.________

a déposé, après avoir obtenu une autorisation de procéder le 20 décembre 2016,

une demande à l’encontre de Y.________ SA en prenant les conclusions

suivantes :

1.

Dire et constater que la servitude du 30 juin 1942 constituée en faveur

de la demanderesse concernant la terrasse située à l’est de l’article [2222] du

cadastre de Z.________ garantit à la demanderesse un droit de passage sur

ladite terrasse pour réparations au toit de la villa (article [2222] précité)

et que la défenderesse n’est donc pas en droit d’empêcher l’accès de la

demanderesse à ladite terrasse et, partant,

2.

a) Interdire à la défenderesse d’empêcher l’ouverture de la porte de la

demanderesse donnant accès à la terrasse sise sur la parcelle [1111] du

cadastre de Z.________, et, partant, ordonner à la défenderesse d’enlever tous

objets (briques, etc.) entreposés sur ladite terrasse et empêchant l’ouverture

de la porte précitée de la demanderesse […].

b)

Dire que, faute d’exécution dans les 7 jours […].

3.

a) Dire et constater que la servitude du 30 juin 1942 constituée en

faveur de la demanderesse exige que la « terrasse » sise sur

la parcelle no [1111] du cadastre de Z.________ (à l’est de l’article [2222])

« subsistera sans transformation » et

b)

que la pose de la porte-fenêtre litigieuse constitue une transformation de la

terrasse contraire à la servitude et

c)

que, dès lors, la servitude n’autorise pas la pose de la porte-fenêtre

effectuée par la défenderesse sur la façade de l’immeuble [aaaa] n°1, à l’est

de la terrasse précitée et, partant,

4.

a) Ordonner à la défenderesse de procéder dans un délai de 30 jours dès

l’entrée en force du jugement relatif à la conclusion n°3 ci-dessus, à la

suppression de la porte-fenêtre […] et à la remise de ladite façade dans son

état antérieur à la pose de la porte-fenêtre précitée, le tout sous la menace

de la peine d’amende […].

b)

Dire que, faute de suppression de la porte-fenêtre […].

5.

Avec suite de frais judiciaires et dépens ».

A

l’appui de ses conclusions, X.________ alléguait qu’elle était propriétaire du

bien-fonds no [2222] du cadastre de Z.________, rue [aaaa] n°3. Elle possédait

également un garage, no [3333] du même cadastre. Y.________ (ci-après

aussi : la société immobilière) était quant à elle propriétaire du

bien-fonds no [1111] du cadastre de Z.________, sis rue [aaaa] n°1. Les

biens-fonds étaient contigus. Une « convention constitutive de

servitude » avait été passée entre les propriétaires des biens-fonds

précités le 30 juin 1942. Elle prévoyait notamment

à son chiffre 2 :

2. Une servitude

réciproque est également établie relativement à la petite terrasse située à

l’est de l’article [2222]; l’article [2222] est grevé d’un droit de passage au

profit de l’article [1111], No 1, pour accéder à ladite terrasse en vue d’y

faire des réparations. De même, l’article [1111], No 1, est grevé au profit de

l’article [2222], No 2, d’un droit de passage sur ladite terrasse pour

réparation au toit de la villa. Au surplus, cette terrasse subsistera sans

transformations ».

La

terrasse sise à l’ouest de l’article [1111] n’était accessible, jusque début

décembre 2013, que par l’immeuble [aaaa] n°3 de la demanderesse qui comportait

une porte-fenêtre d’accès à cette terrasse. En 2013, la société immobilière

avait entrepris des travaux sur ladite terrasse pour réaliser une porte-fenêtre

sur le mur bordant la terrasse à l’est. Ces derniers avaient été réalisés sans

permis de construire et masqués par une bâche. La société immobilière avait par

ailleurs durablement empêché X.________ d’aller sur la terrasse litigieuse en

bloquant sa porte d’accès, à l’aide d’une échelle métallique. Cette dernière

n’avait pas d’autre utilité que d’entraver cette ouverture, même si elle était

fixée à un échafaudage. Sur le plan pénal et pour les faits précités, A.________

(ndr : administrateur de la société immobilière) avait été condamné pour

contrainte au préjudice de X.________. Le 16 octobre 2014, l’échelle avait été

enlevée. La société immobilière avait toutefois bloqué à nouveau l’accès, le

même jour, par des briques. X.________ avait déposé une nouvelle plainte

pénale. Dans la mesure où la société immobilière violait la servitude existante

en empêchant son exercice, il s’imposait de le lui interdire. Quant à la

porte-fenêtre créée illégalement (mais dont le permis de construire avait

néanmoins été accordé a posteriori sous l’angle du droit public), elle

devait être démolie car la servitude n’octroyait pas à la société immobilière

tout autre droit qu’un simple droit de passage. Son existence créait du reste

un dommage à X.________ (atteinte à la vue, à l’intimité et à la sécurité)

estimé à 30'000 francs. L’état antérieur devait ainsi être rétabli.

B.

Le 27 juin 2017, la

société immobilière a déposé sa réponse, en prenant les conclusions

suivantes :

On peut dire clairement que dans

cette affaire les prétentions de la demanderesse sont manifestement mal fondées

et qu’elles doivent donc être purement et simplement rejetées dans leur

totalité, sous suite de frais et dépens.

De manière

reconventionnelle :

1. Il doit être ordonné à

X.________ de respecter la servitude inscrite au registre foncier et qui permet

à la défenderesse le passage par l’immeuble [aaaa] n°3 pour accéder à la

terrasse en vue d’y faire faire des réparations.

2. Il doit être dit que

faute d’exécution […].

3. Il doit être procédé à

la suppression de la « servitude de passage sur l’escalier dépendant de

l’article [1111] n° 3 et aboutissant à la porte de service du bâtiment article

[2222] n° 2 ».

4. […].

5. Sous suite de frais et

dépens ».

A

l’appui de ses conclusions, elle alléguait ce qui suit. X.________ ne lui avait

jamais permis d’exercer le droit de passage en sa faveur, pourtant prévu dans

la servitude en cause. X.________ avait abusé de ses droits en relation avec sa

propre servitude. Celle-ci ne l’autorisait à passer sur la terrasse appartenant

à la société immobilière que pour réparer son toit et non pour s’y promener à

sa guise, comme elle le faisait auparavant, elle et sa famille. La société

immobilière avait le droit d’entreposer tout objet comme bon lui semblait sur

sa terrasse, surtout que rien ne venait toucher la porte de X.________. Cette

dernière n’était quoiqu’il en soit pas autorisée par la servitude à sortir sur

la terrasse de la société immobilière pour autre chose que des réparations,

réparations qu’elle avait d’ailleurs effectuées. La porte-fenêtre était légale.

Elle n’était pas contraire à la servitude puisque c’est le mur qui avait été

ouvert, la terrasse étant restée quant à elle « sans transformation ».

Le dommage subi par X.________ était inexistant. S’agissant de la demande

reconventionnelle, elle se justifiait parce que X.________ empêchait l’exercice

de la servitude en faveur de la société immobilière. Par ailleurs, l’une des

servitudes (un droit de passage par des escaliers de la société immobilière qui

aboutissait à une entrée donnant directement dans la cuisine de la villa de X.________)

était désuète, de sorte qu’elle devait être supprimée.

C.

Le 11 septembre 2017, X.________ a répliqué et répondu à la

demande reconventionnelle. Elle confirmait ses conclusions et concluait au

rejet de la demande reconventionnelle, avec suite de frais et dépens. Elle

n’avait jamais empêché la société immobilière d’exercer le droit de passage en

sa faveur. Toutefois, un accès illimité à la terrasse de la société immobilière

par le biais de l’immeuble [aaaa] n°3 n’était pas acceptable (absences

régulières de X.________, deux escaliers à emprunter dont l’un était recouvert

d’une moquette d’une certaine valeur, alors que l’autre était étroit et ne

permettait pas un passage normal avec du matériel de chantier). Il était en

outre plus facile d’accéder à la terrasse par l’extérieur au moyen d’une

échelle, d’un ascenseur ou d’un tapis roulant. Ainsi, X.________ n’avait pas

violé la servitude de passage qui, en vertu des règles de la bonne foi, ne

pouvait être exercée sans limites temporelles et circonstancielles. S’agissant

du dommage qu’elle subissait en raison de la porte litigieuse créé, il était

réel. Par ailleurs, l’usage de la terrasse était limité à des réparations. La

société immobilière ne pouvait pas en jouir autrement. Quant à la servitude

soi-disant désuète, tel n’était pas le cas. X.________ avait besoin de disposer

de deux accès à son immeuble, à mesure que la porte de l’entrée principale

était extrêmement lourde de sorte qu’elle devait utiliser le second accès

lorsqu’elle revenait à la maison chargée de commissions et avait besoin

d’accéder rapidement et aisément à sa cuisine.

Le 18

décembre 2017, la société immobilière a dupliqué et répliqué à la demande

reconventionnelle. Elle confirmait ses conclusions et en prenait une nouvelle,

en cessation des émissions odorantes que provoquait la cuisine de X.________.

La société immobilière exposait que l’accès par l’extérieur pour des travaux

sur la terrasse n’était pas possible. Elle réaffirmait qu’elle n’avait pas pu

exercer la servitude de passage en sa faveur, par la faute de X.________. La

société immobilière considérait également que rien ne l’empêchait de jouir de

la terrasse comme bon lui semblait, dans la mesure où elle en était

propriétaire.

Le 23

janvier 2018, X.________ a déposé une « triplique » et a

dupliqué à la demande reconventionnelle. Elle confirmait ses conclusions et

concluait par ailleurs au rejet de toutes les conclusions reconventionnelles de

la société immobilière, avec suite de frais et dépens. Selon elle, il était

possible d’accéder à la terrasse ou au toit de la société immobilière grâce à

un camion-grue. Il était contraire à la réalité qu’elle n’avait jamais permis à

la société immobilière d’exercer le droit de passage prévu par la servitude en

cause. Elle avait juste posé certaines conditions à ce sujet. Par contre, les

contraintes exercées par la société immobilière l’avaient empêchée de faire

terminer les travaux sur son propre immeuble, de sorte que leur finalisation

attendait toujours.

D.

Le 15 mai 2018, une audience d’instruction s’est tenue lors

de laquelle il a notamment été décidé, en matière d’administration des preuves,

d’admettre les titres, la vision locale, l’interrogatoire des parties, trois

réquisitions et deux témoignages requis par X.________ (deux autres témoignages

et l’expertise proposée étant réservés) ; d’admettre les titres (à

l’exception de la pièce 10 qui constituait un témoignage écrit),

l’interrogatoire des parties et deux réquisitions (la troisième étant réservée)

de la société immobilière.

Le 18

mai 2018, le tribunal civil a requis :

-

du Ministère public : le dossier pénal portant référence « MP.2015.5476 » ;

-

de la société immobilière : le contrat de bail passé avec le tiers

ayant également accès à la terrasse litigieuse, ainsi que les originaux de la

commande de la porte-fenêtre posée en décembre 2013 et les originaux des

factures des maîtres d’état ayant percé le mur pour la création et la pose de

ladite porte-fenêtre ;

-

de la chancellerie d’Etat : le dossier de droit des constructions

portant référence « REC.2014.255 ».

Le 27

juin 2018, le tribunal civil a procédé à la vision locale des locaux des

immeubles [aaaa] n°1 et [aaaa] n°3. Le juge a constaté que les briques

litigieuses ne reposaient plus sur la terrasse.

Par

courrier du 3 juillet 2018, X.________ a déposé deux photos, tendant à démontrer

que la société immobilière avait enlevé les briques bloquant la porte donnant

sur sa terrasse le jour précédant la vision locale précitée.

Le 10

juillet 2018, une deuxième audience s’est tenue, lors de laquelle B.________

(marbrier) et C.________ (mari de X.________) ont été entendus. X.________ a

sollicité le témoignage de Me D.________, qui a été admis par le tribunal

civil, à mesure que la société immobilière ne s’y opposait pas.

Par

courrier du 12 octobre 2018, la société immobilière a critiqué le procès-verbal

de la vision locale, en ce sens qu’il ne contenait pas de nombreux éléments que

les participants avaient pourtant pu constater sur place. Elle a également

déposé une pièce tendant à démontrer, selon elle, que X.________ utilisait

« historiquement » la terrasse litigieuse à sa guise. Il

n’était pas admissible aujourd’hui qu’elle vienne dire que ladite terrasse

avait toujours été destinée à rester un « espace vide »

uniquement accessible pour y faire des réparations.

Une

dernière audience s’est tenue le 30 octobre 2018, lors de laquelle Me D.________

a témoigné. Les parties ont également été interrogées et le juge a prononcé la

clôture de l’instruction, après avoir admis une dernière réquisition,

concernant plusieurs dossiers pénaux opposant les parties.

Le 8

novembre 2018, le tribunal civil a imparti un délai aux parties au 15 décembre

2018 pour le dépôt de leurs plaidoiries écrites.

Le 13

décembre 2018, X.________ a déposé ses plaidoiries écrites en confirmant ses

conclusions (légèrement modifiées s’agissant des conclusions nos 1 et 2, au vu

de l’acquiescement partielle de la société immobilière, laquelle avait enlevé

les objets empêchant l’ouverture de la porte de X.________ donnant accès à la

terrasse litigieuse.

Le 4

février 2019, après avoir demandé et obtenu deux prolongations de délai, la

société immobilière a également déposé ses plaidoiries écrites, en y annexant

de nouveaux moyens de preuve. Elle confirmait également ses conclusions.

Les 4

et 22 février 2019, la société immobilière a déposé une demande de récusation

motivée à l’encontre du magistrat en charge du dossier. Celle-ci a été rejetée

notamment au motif qu’elle était tardive, dans une décision du 14 mars 2019 qui

n’a pas été contestée en recours, l’administrateur de la société immobilière

s’étant contenté de la contester en des termes que l’on peut qualifier de

véhéments.

E.

Le 19 décembre 2019,

le tribunal civil a statué au fond, en rendant un jugement dont le dispositif a

la teneur suivante :

1. Déclare irrecevable la conclusion nouvelle contenue dans le

mémoire de duplique et réplique à demande reconventionnelle du 18 décembre

2017.

2. Déclare irrecevables les conclusions nouvelles contenues dans

la plaidoirie écrite de la demanderesse du 13 décembre 2018.

3. Constate que la servitude du 30 juin 1942 constituée en faveur

de X.________ concernant la terrasse située à l’est de l’article [2222] du

cadastre de Z.________ lui garantit un droit de passage sur ladite terrasse

pour des réparations au toit de la villa (article [2222] précité) et Y.________

n’est pas en droit d’empêcher cet accès.

4. Déclare irrecevables les conclusions n° 2 et 3 de la demande du

21 mars 2017.

5. Condamne Y.________ à procéder, dans un délai de 90 jours dès

l’entrée en force du jugement, à la suppression de la porte-fenêtre créée en

2013 sur la façade de l’immeuble rue [aaaa] n°1, à l’est de la terrasse de Y.________,

et à la remise de ladite façade dans son état antérieur à la pose de la fenêtre

précitée.

6. Faute de suppression de la porte-fenêtre dans les 90 jours dès

l’entrée en force du jugement, condamne Y.________, sur requête de X.________,

à une amende de CHF 100.00 pour chaque jour d’inexécution.

7. Déclare irrecevables les conclusions n° 1 et 2 de la demande

reconventionnelle du 27 juin 2017.

8. Rejette la demande reconventionnelle pour le surplus.

9. Arrête les frais de justice à CHF 4'712.00, avancés par X.________

à concurrence de CHF 3'212.00 et par Y.________ à concurrence de CHF 1'500.00

et les met à la charge de Y.________.

10. Condamne Y.________ à verser à X.________ une indemnité de

dépens de CHF 8'000.00 ».

À

l’appui de son dispositif et en se limitant aux points litigieux en appel, le tribunal

civil a relevé que les parties ne contestaient pas qu’une servitude réciproque

(rapports de voisinage) existait sur la petite terrasse située à l’est de l’article

[2222] du cadastre de Z.________. À cet égard, il ressortait du contrat

constitutif de servitude que les propriétaires de ces immeubles avaient

sciemment voulu limiter l’accès à cette terrasse à la seule condition d’être

utilisée en vue de procéder à des réparations de toiture. Ils avaient ainsi

voulu restreindre leur droit de propriété respectif. Les parties ne pouvaient

comprendre autre chose en lisant le contrat constitutif de servitude de 1942.

Par voie de conséquence, la conclusion no 4 de X.________ devait être admise.

S’agissant des conclusions reconventionnelles nos 1 et 2, elles étaient irrecevables,

à mesure que la société immobilière n’avait ni allégué ni prouvé que les

conditions posées aux articles 14 et 224 CPC étaient réalisées.

F.

Par mémoire du 3

février 2020, la société immobilière appelle de cette décision en prenant les

conclusions suivantes :

1. Annuler partiellement le jugement du 19 décembre 2019 du

tribunal civil (chiffres 3 et 5 à 7 du dispositif) ;

2. Réformer partiellement le jugement du 19 décembre 2019 du

tribunal civil en :

a. Rejetant les conclusions n° 1, 2 et 4 de la

demanderesse ;

b. Condamnant X.________ à respecter la servitude de passage par

l’immeuble [aaaa] n°3 pour accéder à la terrasse en vue d’y faire des

réparations ;

c. Dire que faute d’exécution dans un délai de sept jours dès l’entrée

en force de la décision, X.________ sera condamnée sur requête de la Y.________

à une amende d’ordre de CHF 300.- par jour d’inexécution ;

d. Statuer sur les frais et dépens de première instance ;

3. Sous suite de frais et dépens (un relevé d’activités sera

prochainement déposé) ».

À

l’appui de ses conclusions, la société immobilière considère que le tribunal

civil aurait dû entrer en matière sur ses conclusions reconventionnelles nos 1 et

2, dès lors qu’il ressortait des moyens développés dans son mémoire qu’un lien

de connexité existait entre les deux demandes. Par ailleurs, elle n’avait pas à

démontrer le montant de la valeur litigieuse, la doctrine majoritaire admettant

qu’une demande reconventionnelle soumise à la procédure simplifiée est

admissible dans un procès soumis à la procédure ordinaire. Sur le fond, le tribunal

civil aurait dû constater que ces conclusions étaient bien fondées. Il avait

passé à tort sous silence les pièces produites le 4 février 2019 par

l’appelante alors qu’elles étaient recevables. La prise en compte desdites

pièces influe sur le sort des conclusions précitées si bien qu’elles doivent

être admises. S’agissant de l’interprétation du contrat de servitude, le tribunal

civil a retenu à tort que le droit de passage de l’appelante se limitait à des

réparations de toitures et non pour tout besoin de réparation. Par ailleurs, il

ne ressort aucunement du contrat ou du registre foncier que le propriétaire du

fonds no [1111], soit l’appelante, avait admis de restreindre son droit à se

rendre sur sa terrasse et d’en faire usage. Dans une telle hypothèse, il ne

s’agirait plus d’une servitude de passage mais d’une renonciation à un élément

de propriété et à son usage, ce qui va au-delà de la servitude litigieuse. Le

contrat de servitude n’exclut en outre pas que l’appelante puisse accéder à sa

terrasse par d’autres moyens. La servitude du 30 juin 1942 ne s’opposait ainsi

pas à la création de la porte-fenêtre querellée. Enfin, le dépôt de briques

n’avait pour seul but que de contrôler à quelle fréquence l’intimée sortait sur

sa terrasse (le déplacement des briques permettait ce contrôle), non à l’en

empêcher.

G.

Le 5 février 2020, l’appelante a déposé le bordereau des

preuves littérales de son appel et les pièces y relatives.

H.

Dans sa réponse du 14

février 2020, X.________ prend les conclusions suivantes :

1. Rejeter dans toutes ses conclusions l’appel du 3 février 2020 de Y.________

interjeté contre le jugement du 19 décembre 2019 du Tribunal régional du

Littoral et du Val-de-Travers.

2. Confirmer les chiffres 1 à 10 du dispositif du jugement précité.

3. Sous suite de frais et dépens ».

A

l’appui de ses conclusions, l’intimée confirme que, de son point de vue, le

jugement attaqué ne prête pas le flanc à la critique. Il n’est en effet pas

établi qu’elle-même aurait empêché l’appelante d’exercer son droit de passage.

Le fait que le premier juge ait indiqué, par erreur – ou tout au moins par

manque de précision – que la terrasse ne pouvait être utilisée que pour faire

des réparations à la toiture et cela pour les deux parties, n’invalide en rien

le reste de ses considérants qui conduisent, comme cela s’impose au vu des

servitudes existantes, au constat de l’illégalité de la porte-fenêtre posée et

à l’ordre donné à l’appelante de procéder à sa suppression. Une interprétation

de la servitude ne peut en effet qu’aboutir à la conclusion que les parties ont

précisément convenu de restreindre le droit de se rendre sur ladite terrasse et

d’en faire usage. La suppression de la porte-fenêtre litigieuse se justifie

d’ailleurs aussi parce qu’elle cause un dommage important à l’intimée.

Faits

I.

Le délai du paiement de l’avance de frais de 20 jours imparti

par ordonnance du 6 février 2020, a été prolongé, sur demande de l’appelante,

une première fois au 19 mars 2020, puis une seconde fois au 30 avril 2020.

J.

Par courrier du 17 février 2020, la juge instructeur a

informé les parties qu’un deuxième échange d’écritures ne paraissait pas

nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats,

une fois l’avance de frais acquittée. Le sort des pièces produites au stade de

la procédure d’appel restait toutefois réservé.

C O N S I D E R A N T

1.

Déposé dans les formes et délai prévus par la loi (art. 311 à

313 CPC), dans une cause dont la valeur litigieuse est supérieure aux 10'000

francs mentionnés à l’article 308 al. 2 CPC, l’appel est recevable.

Considérants

2.

Il convient en premier lieu de se prononcer sur la

recevabilité des pièces littérales déposées par l’appelante le 5 février 2020,

à l’appui de son appel du 3 février 2020.

Selon

l’article 317 al. 1 CPC, les allégués et moyens de

preuve nouveaux ne sont pris en compte en appel que s’ils sont invoqués ou

produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la

première instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la

diligence requise. Les conditions d’admission des novas sont cumulatives, de

sorte que les ajouts au procès doivent être produits sans retard dès leur

connaissance ou leur disponibilité et ne peuvent être admis que s’il était

impossible de les invoquer ou de les produire en première instance, avec la

diligence requise.

En

l’espèce, les pièces produites sont postérieures aux débats principaux de

première instance (arrêt du TF du 15.05.2017

[5A_24/2017] cons. 4.2 ; arrêt du TF du 23.01.2017

[5A_792/2016] cons. 3.3 ; arrêt du TF du 28.10.2016

[5A_456/2016] cons. 4.1.1 et les réf. citées), qui n’ont pas fait l’objet

d’une clôture formelle, cette clôture pouvant être arrêtée après les

plaidoiries écrites et un délai pour faire valoir le droit de réplique

inconditionnel, soit à début mars 2019. L’appelante ne pouvait donc pas les

produire devant le tribunal civil (JdT 2014 III 211). Certes, elle n’a pas

produit lesdites pièces dans le délai d’appel puisqu’elle les a transmises à la

Cour d’appel civile le 5 février 2020, alors que ledit délai arrivait à

son terme le 3 février 2020. Toutefois, l’appelante s’en prévalait dans son

appel. Il est par ailleurs admis que des faits et des moyens de preuve nouveaux

antérieurs au début de la phase des délibérations de l'instance supérieure

peuvent encore être invoqués durant la procédure d'appel aux conditions de

l'article 317 al. 1 CPC (SJ 2017 I 16 cons. 2.2.6). Ces

pièces se révèlent par conséquent recevables.

3.

L’appelante soutient tout d’abord que le tribunal civil

aurait dû entrer en matière sur sa demande reconventionnelle et qu’il aurait

ensuite dû constater que les conclusions nos 1 et 2 de ladite demande étaient

bien-fondées, notamment au vu des pièces qu’elle a produites le 4 février 2019,

parallèlement au dépôt de sa plaidoirie écrite, et dont le tribunal civil avait

à tort fait abstraction.

L’article

229.

al. 1 CPC dispose que les faits et moyens de

preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s’ils sont invoqués

sans retard et qu’ils remplissent l’une des conditions suivantes: ils sont

postérieurs à l’échange d’écritures ou à la dernière audience d’instruction ou

ont été découverts postérieurement (novas proprement dits) (let. a) ; ils

existaient avant la clôture de l’échange d’écritures ou la dernière audience

d’instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie

qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement

dits) (let. b). La phase de prise de décision commence dès la clôture des

débats principaux, soit dès la fin des plaidoiries orales, lorsqu'il y en a, ou

l'échéance du délai, le cas échéant prolongé, pour déposer des plaidoiries

écrites selon l'article 232 al. 2 CPC (arrêt non

publié de la Cour d’appel civile du 27.08.2018 [CACIV.2017.103] cons. 8 et la

référence citée).

La loi

ne fixe pas de délai dans lequel les nova doivent être invoqués pour que l'on

puisse admettre qu'ils l'ont été « sans retard ». La doctrine

et la jurisprudence cantonale retiennent majoritairement que la réaction doit

être rapide, l'introduction des novas devant intervenir au plus tard dans les

cinq jours, sept jours, respectivement dix jours dès leur découverte. Sans se

prononcer sur les délais proposés par la doctrine, le Tribunal fédéral a, dans

un arrêt du 31 août 2017, estimé que, dans une affaire complexe, alléguer des

nova une trentaine de jours après la réception de la duplique ne les rendait

pas encore irrecevables faute d'avoir été invoqués sans retard. Dans un arrêt antérieur,

il a évoqué un délai de 10 jours, voire de deux semaines, en lien avec

l'introduction de novas en appel selon l'article 317 al. 1 let.

a CPC, lequel pose la même condition. Dès lors toutefois que cette

condition de l'invocation sans retard tend à assurer la célérité de la

procédure, il est en tous les cas exclu de laisser s'écouler plus de quelques

semaines (arrêt du TF du 07.06.2019

[5A _141/2019] cons. 6.3 et les nombreuses références citées).

La

jurisprudence a déduit du droit d'être entendu ancré à l’article 29 al. 2 Cst.

féd. le devoir pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable

puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit

de recours à bon escient ; pour répondre à ces exigences, il suffit que le

juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels

il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte

de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause ; s’il n'a

pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et

griefs invoqués par les parties, il doit à tout le moins traiter ceux qui, sans

arbitraire, apparaissent pertinentes. Cela étant, il est de jurisprudence

constante que le droit d’être entendu peut, s’il a été violé en première

instance, être réparé devant l’instance de recours ou d’appel qui jouit d’un

pouvoir d’examen complet, en fait et en droit (comme le prévoit l’article 310

CPC pour la Cour de céans). Ceci vaut d’autant plus lorsque la violation n’est

pas grave ou que le renvoi à l’autorité inférieure constituerait un « détour

procédural » inutile, qui n’aurait comme effet que de rallonger la

procédure sans mieux garantir les droits du prévenu (arrêt de la Cour d’appel

civile du Tribunal cantonal du 29.05.2019 [CACIV.2019.37]

cons. 3 let. a et les références citées).

En

l’espèce et à supposer que la demande reconventionnelle de l’appelante soit

recevable, ce que l’on ne saurait d’emblée exclure, il est vrai que le tribunal

civil ne s’est pas prononcé sur la recevabilité des pièces produites le 4

février 2019. Toutefois, l’appelante ne prétend pas que cette violation serait

d’une gravité particulière, ni qu’il faudrait renvoyer la cause au tribunal

civil de ce fait. Au contraire, elle prend des conclusions réformatoires en

demandant à l’autorité d’appel d’admettre les conclusions nos 1 et 2 de sa

demande reconventionnelle. Dans cette mesure, la violation du droit d’être

entendu invoquée peut être réparée par la Cour d’appel civile.

Sur le

fond, on constate que les pièces produites à l’appui des plaidoiries écrites du

4.

février 2019 et qui sont cotées au dossier suite à la demande de récusation

du même jour, sont datées du 15 novembre 2018 (pour la plus ancienne) au 25

janvier 2019 (pour la plus récente). L’ensemble de ces pièces sont de simples

correspondances qui pouvaient être produites immédiatement et sans difficulté

particulière. La présente procédure ne peut être au demeurant considérée comme

complexe. Quoiqu’il en soit, son éventuelle complexité n’empêchait pas

l’appelante de produire ces pièces dans les jours qui suivaient leur

établissement, respectivement leur réception. Ainsi, il y a lieu de retenir

qu’elles auraient dû être produites dans un délai de 10 jours dès leur

découverte, ce qui correspond au délai le plus long admis par la doctrine

majoritaire et la jurisprudence cantonale. Seule la dernière pièce versée au

dossier se révèle ainsi recevable. Il convient dès lors de voir quelle

influence elle peut avoir sur le sort du litige.

En

l’occurrence, la pièce en question est la copie d’une attestation du 25 janvier

2019.

de E.________, couvreur à Z.________, qui indique qu’il a été empêché de

passer par l’immeuble de l’intimée pour accéder à la terrasse de l’appelante,

le 24 janvier 2019 à 13h30. E.________ indiquait avoir cherché à accéder à la

terrasse pour en déblayer la neige. La volonté de l’appelante de vouloir à tout

prix faire usage de son droit de passage prévu sur le bien-fonds de l’intimée,

alors que le libellé des servitudes réciproques les limite aux « réparations »

pour l’une et à la « réparation au toit de la villa » pour

l’autre et que pour l’heure, l’appelante (et par extension, les ouvriers

qu’elle mandate) peuvent accéder à la terrasse par la porte-fenêtre litigieuse

relève d’une démarche chicanière. Il aurait été bien plus pertinent d’alléguer

et de prouver que l’intimée avait rendu impossible ou compliqué à l’excès

l’exercice de la servitude en question avant que ne soit créée ladite

porte-fenêtre, ce qui aurait au demeurant permis d’expliquer pourquoi cette

dernière avait vu le jour. Par ailleurs, on ne saurait exiger de l’intimée

qu’elle soit disposée à accéder à chacune des demandes de l’appelante ayant

trait à l’exercice de la servitude litigieuse, au demeurant si ces demandes sont

impromptues ou fixées de manière unilatérale. Le courrier de l’appelante du 7

avril 2017 démontre qu’elle entendait du reste se présenter chez l’intimée «

sans

avertissement préalable », en usant de cette modalité comme forme de

pression. Ce refus isolé consigné par E.________ ne prouve donc rien et le

procédé de l’appelante visait bien plus à créer une preuve (i.e. d’une

prétendue entrave à l’exercice de sa servitude) à un moment où le recours à la

servitude n’était plus nécessaire du tout, vu l’existence dans l’intervalle de

la porte-fenêtre. Il s’agit en outre d’un témoignage écrit, lequel ne constitue

pas l’un des moyens de preuve exhaustivement prévus à l’article 168 CPC, ce

d’autant moins lorsqu’il est rédigé en vue d’être utilisé dans le cadre d’une

procédure judiciaire (arrêt de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal [VD]

du 12.10.2018 [HC / 2018 / 973] cons. 3.2.2 et les références citées). Par

surabondance et si l’on fait abstraction de la problématique liée aux pièces

produites le 4 février 2019 à mesure que pour les raisons qui précèdent, elle

n’était pas de nature à influer sur le sort du litige, l’appelante ne remet

aucunement en question le raisonnement du tribunal civil sur le fond, par

lequel il arrive à la conclusion, sur la base du dossier constitué, que

l’appelante a échoué dans la preuve de ses allégations.

Le

raisonnement précité peut être appliqué mutatis mutandis en relation

avec les pièces déposées à l’appui du mémoire d’appel, qui ne sont pas de

nature à démontrer que l’intimée ne respecterait pas l’usage d’une servitude

dont l’appelante aurait un réel – et non chicanier – besoin. Au surplus, il

ressort desdites pièces que par deux fois, l’appelante a tenté d’imposer

unilatéralement l’exercice de sa servitude à l’intimée à des dates et heures

précises, alors même qu’elle disposait d’un accès par la porte-fenêtre

litigieuse pour accéder à la terrasse. Malgré cela, l’intimée lui a quand même

donné la possibilité, les deux fois également, d’exercer son droit de passage à

des dates différentes, celles imposées par l’appelante ne lui convenant pas

pour des raisons personnelles. L’appelante n’a pas donné suite à ces propositions,

pour des raisons inconnues. On ne saurait en conséquence retenir que l’intimée

a empêché l’appelante d’user de son droit de passage, son exercice ne pouvant

pas, au vu de sa nature (possibilité de traverser le bien-fonds – et

l’appartement – de l’appelante de bas en haut) être exigé de manière impromptue

et illimitée, en particulier sans s’accorder un minimum sur un usage qui

convienne le mieux au propriétaire du fonds servant. L’obligation de s’accorder

un minimum sur le moment du passage sur le fonds servant – ici, à travers

l’appartement de l’intimée – n’est que la concrétisation de l’obligation légale

contenue à l’article 737 al. 2 CC qui prévoit que celui à qui la servitude est

due est tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable possible.

On relèvera d’ailleurs qu’en droit du bail – avec lequel un parallèle peut être

fait, pour ce qui est de l’accès aux locaux de l’intimée et le passage des

représentants de l’appelante dans ceux-ci –, si le locataire doit autoriser

l’accès au bailleur pour inspecter la chose en vue de l’entretenir, de la

vendre ou d’une location ultérieure, le bailleur doit annoncer à temps au

locataire les inspections et tenir compte des intérêts de celui-ci (art. 257h

al. 2 et 3 CO). Le grief de l’appelante doit ainsi être rejeté.

4.

L’appelante soutient également que le texte du contrat de

servitude était suffisamment clair et qu’il n’était donc pas justifié de

procéder à son interprétation en usant des autres moyens prévus par l’article 738 CC, lesquels ne devaient intervenir qu’à titre

subsidiaire. En particulier, son droit de passage n’était pas limité à des

réparations de toitures mais elle pouvait faire des réparations de toute

nature. Il ne ressortait en outre en aucun cas du contrat ou du registre

foncier que le propriétaire du fonds no [1111] aurait admis de restreindre son

droit à se rendre sur sa terrasse et d’en faire usage. Le terme de terrasse

s’entendait au demeurant comme la notion d’une surface plane et horizontale.

L’absence de transformation ne concernait ainsi pas les murs. Enfin, le tribunal

civil ne pouvait pas non plus se référer à l’usage qui avait été fait de la

servitude.

Aux

termes de l'article 971 al. 1 CC, tout droit dont

la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre

foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. Le

second alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les

limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre

manière. Lex specialis en matière de servitudes, l'article 738

CC reprend cette dernière disposition en prévoyant que l'inscription fait

règle en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant

de la servitude (al. 1). L'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les

limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la

servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al.

2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il convient ainsi de procéder

selon l'ordre des étapes prévu par l'article 738 CC : le

juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier,

c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si

celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être

interprétée selon son origine, à savoir l'acte constitutif déposé comme pièce

justificative au registre foncier. Le contrat de servitude et le plan sur

lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard des

pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le

titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude,

l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été

exercée paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC)

(arrêt du TF du 08.12.2015

[5A_247/2015] cons. 4.1.1 et les références citées).

L'acte

constitutif doit être interprété de la même manière que toute déclaration de

volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune

intention des parties (art. 18 CO), respectivement,

pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon le principe de la

confiance; toutefois, vis-à-vis des tiers qui n'étaient pas parties au contrat

constitutif de la servitude, ces principes d'interprétation sont limités par

celui de la foi publique attachée au registre foncier (art. 973 CC) lequel comprend non seulement le grand livre,

mais aussi les pièces justificatives, dans la mesure où elles précisent la

portée de l'inscription. Ce dernier principe interdit de prendre en considération,

dans la détermination de la volonté subjective, les circonstances et motifs

personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des

constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils

ne sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre

foncier et la pièce justificative qu'est le contrat constitutif de servitude

(arrêt du TF du 08.12.2015 précité cons. 4.1.2 et les références citées).

Celui

qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi

sur une inscription du registre foncier est maintenu dans son acquisition (art.

973.

CC). La bonne foi, qui doit exister au moment de

l'acquisition, est présumée (art. 3 al. 1 CC), mais sa protection n'est

toutefois pas absolue: alors même qu'il est en réalité de bonne foi,

l'acquéreur ne peut pas invoquer la protection légale qui y est attachée s'il

n'a pas fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger

de lui. Lorsque l'acquéreur a ainsi connaissance de faits propres à faire

douter de l'exactitude du registre foncier, il doit s'enquérir plus avant. La

mesure de cette vigilance particulière constitue une question de droit, soumise

au pouvoir d'appréciation du juge (arrêt du TF du 08.12.2015 précité cons.

4.1.3

et les références citées).

En

l’espèce, l’inscription au registre foncier, intervenue le 30 juin 1942,

indique ce qui suit :

« Les

propriétaires des articles [1111], [2222], [3333] s’obligent à constituer sur

leurs fonds une servitude réglant les rapports de voisinage entre ces articles,

droits de jours, droit de passage, conditions de constructions, etc. (voir

convention annexée) »

Il est

constant qu’au vu du caractère sommaire de cette inscription, le recours à la

consultation et à l’interprétation de l’acte constitutif était indispensable,

ce que l’appelante ne conteste d’ailleurs pas.

Le

contrat de constitution de servitudes, reçu devant Me F.________ le 30 juin

1942, mentionnait ainsi ce qui suit :

« 2. Une

servitude réciproque est également établie relativement à la petite terrasse

située à l’est de l’article [2222] ; l’article [2222] est grevé d’un droit

de passage au profit de l’article [1111] No 1 pour accéder à ladite terrasse en

vue d’y faire des réparations. De même, l’article [1111] No 1 est grevé au

profit de l’article [2222], No 2, d’un droit de passage sur ladite terrasse

pour réparation au toit de la villa. Au surplus, cette terrasse subsistera sans

transformation ».

En

l’espèce, ni l’appelante ni l’intimée n’étaient partie à ce contrat, de sorte

qu’il est impossible de déterminer la réelle et commune volonté des personnes

l’ayant conclu en 1942. Il y a dès lors lieu de rechercher leur volonté

objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi,

chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de

volonté de l’autre (interprétation selon le principe de la confiance). Plus concrètement,

on doit se demander comment la dernière phrase « Au surplus cette

terrasse subsistera sans transformation » devait être comprise, de

bonne foi et à la lumière des deux servitudes qui précèdent.

Dans le

cas qui nous occupe, on constate que les servitudes réciproques ont pour effet

de restreindre fortement l’usage de la terrasse (située sur le fonds no [1111],

à l’est du fonds no [2222]), puisque les propriétaires de chacun des deux

fonds ne peuvent y accéder que pour faire des réparations (le propriétaire du fonds

no [2222] étant par ailleurs limité à des réparations au toit uniquement).

Cela se comprend à mesure que le seul accès à ladite terrasse se fait par le

fonds no [2222]. Le propriétaire dudit bien-fonds n’était sans doute pas enclin

à accepter un usage élargi de la terrasse par son voisin, avec les nuisances

qu’un droit de passage prévu à cet effet auraient engendrées. Le même

propriétaire du fonds no [2222], au vu des restrictions d’usage de la terrasse

admises par le propriétaire de celle-ci, soit le propriétaire du fonds no [1111],

en a aussi accepté un usage restreint, ce d’autant plus que la terrasse

litigieuse ne se situait pas sur son fonds. Il s’agit sous cet angle clairement

de concessions réciproques, chaque propriétaire voyant l’accès de la terrasse –

propriété de l’un et voisine de l’autre – que de la façon limitative convenue

dans les servitudes réciproques. Au vu de ce qui précède, la phrase « Au

surplus cette terrasse subsistera sans transformation » ne peut que se

comprendre, de bonne foi, comme la volonté des cocontractants de maintenir la

terrasse dans son état, ceci afin d’éviter qu’elle ne devienne attractive pour

un usage qui irait au-delà d’un usage purement utilitaire, à des fins de

réparation, de surcroît limitées pour un des fonds au seul toit. En d’autres

termes, toute démarche visant à faire de la terrasse un lieu de passage plus

large ou même d’agrément était exclu.

Si la

servitude ne dit certes pas que le propriétaire du bien-fonds no [1111] avait

renoncé à accéder à sa terrasse par un autre accès que celui du fonds de

l’intimée, elle prohibe clairement un usage de la terrasse qui irait au-delà de

ce qui a été convenu, auquel cas il n’aurait pas été indiqué que cette terrasse

devait subsister sans transformation. Or l’appelante a créé cette porte-fenêtre

dans le but de pouvoir utiliser sa terrasse comme bon lui semble (cf. notamment

l’allégué no 17 in fine figurant dans sa réplique et demande reconventionnelle

: « La demanderesse devait d’ailleurs s’attendre à ce qu’un jour

le propriétaire de la terrasse puisse y accéder et l’utiliser, car on ne peut

pas empêcher un propriétaire de jouir de son bien »). La

création de cette ouverture et de cet accès avaient pour but de permettre à

l’appelante de faire un usage illimité de la terrasse litigieuse, but pourtant

prohibé par la servitude. Facilitant cet usage, cet accès doit par conséquent

être supprimé. Par surabondance, on relèvera que l’appelante devait savoir que

ledit accès était contraire à la servitude, sans quoi on ne s’expliquerait pas

pourquoi elle l’aurait créé sans permis de construire et en cachant les travaux

à l’intimée au moyen d’une bâche.

On peut

certes se demander si en vertu du principe de proportionnalité, la porte

litigieuse n’aurait pas dû être maintenue, tout en faisant interdiction à

l’appelante d’utiliser cet accès pour d’autres raisons que pour faire des

réparations sur la terrasse. Cela aurait également permis de supprimer – hormis

la précision que la terrasse subsiste sans transformation – la servitude

grevant le fonds de l’intimée, source potentielle de conflit. Toutefois, en

procédure civile, le litige est en mains des parties et aucune d’entre elles

n’a pris de conclusions subsidiaires en ce sens, si bien qu’il n’y a pas lieu

de se prononcer à ce titre. Quoiqu’il en soit, le maintien de cette

porte-fenêtre ne se concilierait pas avec l’inscription des servitudes au

registre foncier (cf. cons. 4 du présent arrêt), laquelle indique précisément

que les propriétaires des articles nos [1111], [2222] et [3333] les avaient

constituées dans le but de régler également les « droits de jours »

(sur cette notion : arrêt du TF du 25.11.2003

[1P.410/2003] cons. 2) entre ces articles. On doit ainsi en déduire, en

l’espèce, l’absence de droit pour chacun des propriétaires à créer des

ouvertures supplémentaires à celles existantes pour s’aménager de la lumière

(du jour).

Au vu

de ce qui précède, les chiffres 5 et 6 du dispositif du jugement attaqué

doivent être confirmés. Que le tribunal civil ait, dans sa motivation, constaté

les faits de manière légèrement inexacte quant à l’étendue de la servitude en

faveur de l’appelante sur le fonds de l’intimée (nature des réparations

possibles) est sans effet sur le dispositif de la décision attaquée. Tel est

également le cas de la motivation subsidiaire du tribunal civil concernant

l’usage qui a été fait de la servitude, à mesure que le contrat constitutif

était suffisamment clair pour s’en passer. Le caractère clair dudit contrat

avait du reste été évoqué par le tribunal civil. Finalement, on relèvera que

dans leur courrier du 4 février 2008, les « propriétaires » de

l’appelante enjoignaient eux-mêmes l’intimée à n’user de la servitude que dans

le respect strict des servitudes inscrites au registre foncier, preuve que ces

propriétaires comprenaient eux-mêmes l’acte constitutif comme retenu par la

Cour de céans. L’annonce, neuf jours après ce courrier, de la vente de la société

immobilière ne modifie pas cette appréciation. À ce titre, le courrier du 13

mars 2008 vient encore accréditer la thèse d’une terrasse non utilisée

autrement que pour des réparations et non utilisable sans transformation que

l’acte constitutif des servitudes exclut justement. Le grief de l’appelante

doit ainsi être rejeté.

5.

L’appelante relève également que les servitudes doivent être

interprétées de manière restrictive en ménageant le fonds servant. Il ne

pouvait donc être retenu que l’appelante aurait, d’une part, totalement renoncé

à accéder à sa terrasse par un autre accès que par le biais du fonds de

l’appelé et, d’autre part, également renoncé entièrement à son usage.

Nous

avons vu ci-avant que la phrase « Au surplus cette terrasse subsistera

sans transformation »

entérinait la volonté des parties de

laisser cette terrasse en l’état, ceci afin d’éviter qu’elle ne soit utilisée

pour autre chose que ce que les servitudes autorisaient. Il ressort ainsi de

manière claire de l’analyse que les cocontractants de l’époque n’avaient pas

pour objectif – bien au contraire – que cette terrasse devienne une terrasse

d’agrément. Comme vu ci-avant, toute personne de bonne foi aurait interprété la

servitude comme une restriction d’usage de la terrasse litigieuse à un strict

but utilitaire, pour chacune des parties. Dans ces conditions, la création

d’une porte-fenêtre pour un usage illimité de la terrasse viole la servitude,

même si l’on s’en tient à une interprétation dite restrictive. Le grief de

l’appelante doit dès lors être rejeté.

6.

L’appelante soutient encore que la quasi-disparition de

l’intérêt de la servitude d’accès à la terrasse par l’immeuble de l’intimée

n’apporte pas d’argument en faveur de cette dernière. En effet, l’ouverture

litigieuse en façade ouest de l’appelante n’existait pas avant 2013, si bien

que la servitude avait été utile durant 70 ans.

Cela

étant, à mesure que le maintien de la porte-fenêtre n’est pas conforme à la

servitude (cf. supra cons. 4), le grief de l’appelante est sans

pertinence.

7.

Dans un dernier moyen, l’appelante relève que les objets

entreposés devant la porte-fenêtre de l’immeuble [aaa] n°3, qui donne sur la

terrasse, avaient pour seul but de contrôler si l’intimée était sortie à

plusieurs reprises sur la terrasse, par l’observation de la position des

briques. L’appelante avait ainsi toujours admis et respecté la servitude de

passage de sa voisine sur sa terrasse. Les conclusions nos 1 et 2 de la demande

auraient ainsi dû être rejetées car infondées et sans objet.

Le

chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué ne fait que constater que l’intimée

dispose d’un droit de passage sur la terrasse litigieuse pour des réparations

au toit de la villa et que la Y.________ n’est pas en droit d’empêcher cet

accès. Si l’appelante estime avoir depuis toujours respecté cette servitude –

ce qui est en réalité inexact, son administrateur unique ayant été condamné

pour contrainte pour avoir précisément empêché son exercice pendant plus de 5

ans – ce pur constat et la conséquence qui en découle ne lui sont aucunement

préjudiciables. Par ailleurs, l’explication quant à la pose des briques n’est

pas crédible. Même à supposer que l’appelante avait un intérêt digne de

protection à contrôler le nombre de passages effectué par l’intimée sur la

terrasse, ce dispositif ne permettait pas de les compter, puisqu’une fois les

briques déplacées, l’intimée pouvait entrer et sortir à sa guise sans que

l’appelante ne puisse plus s’en apercevoir. Par ailleurs, la pose d’une seule

brique et non d’une pile aurait, par hypothèse, suffi pour ce faire. Enfin, la

conclusion no 2 a effectivement été déclarée irrecevable par le tribunal civil,

de sorte que la critique de l’appelante sur ce point est sans objet. Son grief

doit en conséquence être rejeté.

8.

Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et

le jugement attaqué être confirmé. Les frais de la procédure d’appel doivent

être mis à la charge de l’appelante, qui sera en outre condamné à verser à

l’intimée une indemnité de dépens (art. 95 al. 1 cum 106 al. 1

CPC ; art. 12 et 61 à 66 de la loi fixant le tarif des frais, des

émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et

administrative [LTFrais, RSN 164.1]).

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme le jugement attaqué.

2. Met à la charge

de l’appelante, les frais de la procédure d’appel, arrêtés à 4'000 francs et

couverts par l’avance de frais déjà versée.

3. Condamne

l’appelante à verser à l’intimée une indemnité de dépens de 3'600 francs.

Neuchâtel, le 27 mai 2020

Art. 738 CC

En

vertu de l’inscription

1 L’inscription fait règle, en tant qu’elle

désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude.

2 L’étendue de celle-ci peut être précisée,

dans les limites de l’inscription, soit par son origine, soit par la manière

dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne

foi.

Art. 942 CC

Organisation

Le registre foncier

En général

1 Le registre foncier donne l’état des

droits sur les immeubles.

2 Il comprend le grand livre, les documents

complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le

journal.

3 Le registre foncier peut être

tenu sur papier ou au moyen de l’informatique.1

4 En cas de tenue informatisée

du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si

elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de

l’office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et

de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.2

1 Introduit

par l’annexe ch. 1 de la LF du 19 déc. 2003 sur la signature électronique, en

vigueur depuis le 1er janv. 2005 (RO 2004

5085; FF 2001

5423).

2 Introduit

par l’annexe ch. 1 de la LF du 19 déc. 2003 sur la signature électronique, en

vigueur depuis le 1er janv. 2005 (RO 2004

5085; FF 2001

5423).

Art. 971 CC

Effets

Effets du défaut d’inscription

1 Tout droit dont la constitution est

légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n’existe comme droit

réel que si cette inscription a eu lieu.

2 L’étendue d’un droit peut être précisée,

dans les limites de l’inscription, par les pièces justificatives ou de toute

autre manière.

Art. 973 CC

À l’égard des tiers de bonne

foi

1 Celui qui acquiert la propriété ou

d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du

registre foncier, est maintenu dans son acquisition.

2 Cette disposition ne s’applique pas aux

limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés

comme tels par les cantons.1

1 Introduit

par le ch. I de la LF du 4 oct. 1991, en vigueur depuis le 1er janv.

1994 (RO 1993

1404; FF 1988

III 889).

Art. 18 CO

Interprétation des contrats;

simulation

1 Pour apprécier la forme et les

clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention

des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles

ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la

convention.

2 Le débiteur ne peut opposer

l’exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d’une

reconnaissance écrite de la dette.

Art. 229 CPC

Faits et moyens de preuve

nouveaux

1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne

sont admis aux débats principaux que s’ils sont invoqués sans retard et qu’ils

remplissent l’une des conditions suivantes:

a.1 ils sont postérieurs à

l’échange d’écritures ou à la dernière audience d’instruction (novas proprement

dits);

b. ils existaient avant la clôture de

l’échange d’écritures ou la dernière audience d’instruction mais ne pouvaient

être invoqués antérieurement bien que la partie qui s’en prévaut ait fait

preuve de la diligence requise (novas improprement dits).

2 S’il n’y a pas eu de second échange

d’écritures ni de débats d’instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux

sont admis à l’ouverture des débats principaux.

3 Lorsqu’il doit établir les faits d’office,

le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu’aux

délibérations.

1 Nouvelle

teneur selon le ch. II de la LF du 25 sept. 2015 (Représentation

professionnelle dans une procédure d’exécution forcée), en vigueur depuis le 1er

janv. 2018 (RO 2016

3643; FF 2014

8505).

Art. 232 CPC

Plaidoiries finales

1 Au terme de l’administration des preuves,

les parties peuvent se prononcer sur les résultats de l’administration des

preuves et sur la cause. Le demandeur plaide en premier. Le tribunal donne

l’occasion aux parties de plaider une seconde fois.

2 Les parties peuvent renoncer d’un commun

accord aux plaidoiries orales et requérir le dépôt de plaidoiries écrites. Le

tribunal leur fixe un délai à cet effet.

Art.

317 CPC

Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande

1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne

sont pris en compte qu’aux conditions suivantes:

a. ils sont invoqués ou produits sans

retard;

b. ils ne pouvaient être invoqués ou

produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait

fait preuve de la diligence requise.

2 La demande ne peut être modifiée que si:

a. les conditions fixées à l’art. 227,

al. 1, sont remplies;

b. la modification repose sur des faits

ou des moyens de preuve nouveaux.