Servitude d’interdiction/restriction de bâtir. Radiation d’une servitude devenue inutile. Intérêt actuel à la cause, respectivement digne de protection.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 09.09.2021 [5A_162/2021]

A.

Le 11 mars 1946, le

Bureau du registre foncier de Z.________ a reçu une réquisition tendant à

l’inscription d’une opération immobilière conclue le 27 février 1946 et portant

sur la vente d’une parcelle de 1401 m2, détachée de l’article [1111] du cadastre

de Z.________. La parcelle détachée est devenue la parcelle no [2222] du même

cadastre, alors que la partie résiduelle, de 6107 m2, de la parcelle d’origine

est devenue la parcelle no [3333], toujours du même cadastre. Outre des

servitudes réciproques conférant le droit de laisser subsister les arbres qui

ne se trouvaient plus plantés à la distance légale, deux autres servitudes

étaient constituées, de teneur suivante :

1. Interdiction d’édifier sur l’article [2222] un bâtiment comprenant

plus de 2 étages sur rez-de-chaussée (atelier) avec combles non habitables au

profit de l’article [3333].

La hauteur du

bâtiment sera au maximum 13 mètres depuis le terrain jusqu’au faîte du toit,

hauteur prise dans l’axe de l’immeuble.

2. Interdiction de bâtir sur la partie nord-ouest de l’article [2222] ;

la limite est de cette parcelle où il est interdit de bâtir est constituée par

la limite ouest du bâtiment que la société E.________ SA [i.e. acquéreuse de la

parcelle [2222]] se propose d’édifier sur l’article [2222] selon plans annexés

à la promesse de vente du 29 janvier 1946, acte reçu comme le présent.

Cette parcelle

est mentionnée par des traits bleus sur le plan annexé à la promesse de vente. ».

Des

opérations immobilières subséquentes ont conduit à ce que la parcelle [3333]

devienne les biens-fonds [44444], [55555], [66666], [77777] et [88888], alors

que la parcelle [2222] est notamment devenue le bien-fonds [99999], tous du cadastre

de Z.________.

Les

servitudes de limitation du droit de bâtir grèvent désormais la parcelle [99999]

au profit des parcelles [44444], [55555], [66666], [77777] et [88888], et

spécialement des parcelles [55555] et [77777], qui nous intéresseront tout

spécialement ici.

Pour

concrétiser les choses de manière géographiquement plus parlante, la parcelle [99999]

se situe à l’angle amont ouest de la rue [aa] et de la ruelle [bb], dans le

quartier en-dessous de la gare de Z.________. La parcelle [77777] se situe en

contrebas de celle sur laquelle est érigée un bâtiment et la parcelle [55555]

(de 19 m2) est un rectangle bordant par son petit côté la ruelle [bb] une

vingtaine de mètres en contrebas de l’embranchement, depuis cette ruelle, du chemin

[cc], lequel mène en amont à l’est du bâtiment précité. Ni la parcelle [55555],

ni la parcelle [77777] ne jouxtent le bien-fonds [99999]. Entre elles se trouve

en effet une vaste parcelle, numéro [10000], sur laquelle s’élèvent deux grands

bâtiments.

B.

Dans le bulletin

officiel est parue à fin avril 2017 une annonce d’enquête publique libellée dans

les termes suivants :

Demande du Bureau A.________ AG à (…),

d’un permis de construire pour les travaux suivants : Démolition d’une

maison d’habitation, construction d’un immeuble d’habitation avec garage

souterrain à la ruelle [bb] , article [99999] du cadastre de Z.________, réf SATAC

no [***] pour le compte de la Société X.________ [i.e. actuel propriétaire de

la parcelle [99999]]. Les plans peuvent être consultés jusqu’au 22 mai 2017,

délai d’opposition.»

Y.________,

propriétaire actuel des parcelles [55555] et [77777] n’a pas fait opposition au

projet dans la procédure d’aménagement du territoire.

En

revanche, considérant que le projet de X.________ Sàrl ne respectait pas les

servitudes susmentionnées et que le propriétaire de l’article [99999] disait

considérer comme obsolètes, Y.________ a sollicité des mesures provisionnelles

sur le plan civil.

Par

décision du 3 octobre 2017, prise d’abord sous la forme d’un dispositif

non motivé, le Tribunal civil a donné suite à cette requête en interdisant

à X.________ Sàrl de débuter les travaux de construction d’un immeuble

d’habitation avec garage souterrain à la ruelle [bb], article [99999]) du cadastre

de Z.________ et en impartissant à Y.________ un délai de trois mois dès

l’entrée en force de la décision pour ouvrir action au fond.

La

décision motivée de mesures provisionnelles du 3 octobre 2017 a été adressée

aux parties le 31 octobre 2017. Le Tribunal civil a considéré que la

construction prévue sur sa parcelle par la requise « pourrait

éventuellement empiéter sur la servitude » dont bénéficie la parcelle

du requérant. Les parties n’ont pas contesté cette décision.

C.

Par demande du 3

janvier 2018, Y.________ a saisi le Tribunal civil d’une demande dirigée contre

X.________ Sàrl et portant les conclusions suivantes :

Principalement

1. Faire

défense à la défenderesse de construire un immeuble d’habitation avec garage

souterrain à la ruelle [bb] sur l’article [99999] du cadastre de Z.________ en

tant que ledit immeuble viole les servitudes de limitation de bâtir grevant

ledit article au profit des biens-fonds [55555] et [77777] propriété du

demandeur.

Subsidiairement

2. Constater

l’existence de servitudes de limitation de bâtir grevant l’article [99999]

propriété de la défenderesse au profit des biens-fonds [55555] et [77777]

propriété du demandeur ;

3. Partant,

faire défense à la défenderesse de construire un immeuble d’habitation avec

garage souterrain à la ruelle [bb] sur l’article [99999] du cadastre de

Z.________ en tant que ledit immeuble viole les servitudes de limitation de

bâtir grevant ledit article au profit des biens-fonds [55555] et [77777]

propriété du demandeur.

En tout état de cause

4. Sous suite de frais et

dépens. ».

En

substance, le demandeur soutenait que le projet de X.________ Sàrl ne

respectait pas les deux servitudes qui grèvent leur parcelle au profit des

siennes. Le bâtiment projeté comprenait en effet « à tout le moins »

trois étages sur rez-de-chaussée et s’élevait à une hauteur de 18,58 mètres. En

outre, le projet « pourrait également violer l’interdiction de bâtir

que la servitude de 1946 prévoit ».

D.

Différents échanges se sont engagés entre parties et avec le

tribunal, relatifs, d’une part, à la détermination de la valeur litigieuse

(finalement la cause sera enregistrée en procédure ordinaire, après que la juge

civile en a estimé la valeur litigieuse à 31'000 francs le 29 avril 2019) et,

d’autre part, à la suspension de la procédure, dans l’attente de l’issue d’une

opposition formée au projet sous l’angle administratif.

La

suspension ordonnée par la juge du Tribunal civil le 17 avril 2018 a été

contestée par un recours du 30 avril 2018 de la défenderesse devant l’Autorité

de recours en matière civile.

Par

arrêt du 22 juin 2018, cette autorité a admis le recours, dans la mesure de sa

recevabilité, annulé la décision de suspension et invité le Tribunal civil à

suivre la procédure en cours. L’autorité de recours en matière civile a

notamment retenu que « la procédure administrative ne tranchera pas les

questions de droit civil qui – à lire les écrits des parties – paraissent se

poser en rapport avec les servitudes ici en cause, soit celles qui concernent

l’existence de ces servitudes, leur portée, la conformité du projet avec elles

et leur éventuelle obsolescence, ainsi que l’intérêt à agir du demandeur. A ce

stade, on ne peut dès lors pas exclure qu’un permis de construire soit accordé

pour un bâtiment qui pourrait ne pas respecter les conditions imposées par les

servitudes (pour autant que celles-ci soient applicables, ce qu’il n’y a pas

lieu d’examiner dans le présent contexte), ni que ce permis soit refusé pour

des motifs qui ne se recouperaient en aucune manière avec ces conditions »).

Il n’était donc pas possible de considérer que la suspension de la procédure

civile répondrait à un vrai besoin.

E.

Le 18 septembre 2018,

la défenderesse a déposé une réponse et demande reconventionnelle en prenant

les conclusions suivantes :

Préalablement

- Constater

que les travaux de construction de l’immeuble projeté par la société X.________

Sàrl peuvent immédiatement commencer, sous réserve des règles de droit public.

Principalement

- Constater

que le demandeur n’a aucun intérêt digne de protection, partant déclarer

irrecevable la demande déposée le 3 janvier 2018 par Y.________.

Subsidiairement

-

Rejeter en tout point la demande déposée le 3 janvier 2018 par Y.________.

-

Constater que les servitudes qui grèvent la parcelle [99999] au profit

des parcelles [55555] et [77777] ont perdu toute utilité.

-

Ordonner au Conservateur du registre foncier de Z.________ de procéder à

la radiation des servitudes qui grèvent la parcelle [99999] au profit des

parcelles [55555] et [77777].

Encore plus subsidiairement

-

Rejeter en tout point la demande déposée le 3 janvier 2018 par Y.________.

-

Constater que le projet de construction immobilière de la société X.________

Sàrl ne viole pas les servitudes qui grèvent la parcelle [99999] au profit des

parcelles [55555] et [77777].

En tout état de cause

- Sous

suite de frais et dépens. ».

La

défenderesse a indiqué ne pas contester les servitudes visées, mais seulement

qu’elles aient encore une utilité, les considérant comme obsolètes. Son projet

ne heurtait au demeurant pas ces servitudes. Selon elle, au moment de la

constitution des servitudes litigieuses, les propriétaires dans les rues en

cause entendaient maintenir un quartier peu peuplé, champêtre, à l’extérieur de

la ville, avec ses vignes, ses arbres et ses maisons de maître et ils « craignaient

par[-]dessus tout l’installation d’usines bruyantes et de leur cortège

d’ouvriers immigrés ». Depuis lors, de nombreux grands bâtiments avaient

été construits, augmentant la fréquentation du quartier. Avec son projet, la

défenderesse prévoyait la construction d’un immeuble « plurifamilial »,

d’une hauteur de 12,10 mètres depuis le terrain jusqu’au toit de l’attique,

composé de quatre niveaux (rez-de-chaussée, deux étages, un attique) et à

ériger sur la portion de terrain sur laquelle la servitude permet une

construction. Il était donc conforme aux servitudes. Vu la topographie des

lieux, il n’était de toute façon pas possible de voir, depuis les parcelles [55555]

(soit un rectangle de 19 m2 couvert de végétation et partiellement

inaccessible) et [77777] (qui est bordée par une forêt d’arbres hauts et

denses, protégés par une autre servitude), la parcelle [99999] ou une

construction conforme aux règles de droit public qui s’y dresserait. Les

servitudes avaient perdu leur utilité et il convenait de les radier,

conformément à l’article 736 al. 1 CC. La défenderesse considérait au surplus

que, puisque le demandeur ne demandait pas la validation de l’interdiction de

débuter les travaux, on devait admettre qu’ils pouvaient commencer.

La

défenderesse a complété son argumentaire le 28 septembre 2018, produisant

plusieurs pièces.

F.

Après différents échanges et prolongations de délai sur

lesquels il n’est pas nécessaire de revenir, le demandeur a déposé le 6

septembre 2019 une réplique et réponse à demande reconventionnelle, reprenant

les conclusions de sa demande, qui devait être déclarée recevable, et concluant

au rejet de la demande reconventionnelle.

G.

Le 30 septembre 2019, la défenderesse a déposé une duplique,

reprenant les conclusions de sa réponse et demande reconventionnelle. Elle

reprochait notamment au demandeur de « tordre la réalité pour tenter de

convaincre de l’existence d’une violation de la servitude, mais sans pour

autant exposer quel serait son intérêt à son maintien ».

H.

La juge civile a rendu une ordonnance de preuves le 12

novembre 2019. Les preuves littérales produites et requises par chacune des

parties ont été admises. Une « audience de débats principaux (premières

plaidoiries, vision locale, éventuellement plaidoiries orales) » a été

citée pour le 4 février 2020, avec la précision qu’elle débuterait au chemin [cc],

pour se poursuivre dans les locaux du tribunal.

Un

procès-verbal a été dressé de l’audience du 4 février 2020, en particulier de

la vision locale, et les parties ont admis que des photographies (prises, selon

ce qu’on comprend, à une autre occasion) soient versées au dossier. La clôture

de l’instruction a été prononcée, puis, après plaidoiries des parties, celle

des débats. Un jugement a été annoncé sur la base du dossier.

Faits

I.

Par jugement du 23 juillet 2020, le Tribunal civil a fait

interdiction à la société X.________ Sàrl de construire, sur l’article [99999]

du cadastre de Z.________ dont elle est propriétaire, un immeuble d’habitation

qui viole les servitudes de limitation de bâtir grevant l’article [99999] au

profit des biens-fonds [55555] et [77777], qui sont propriété de Y.________,

rejeté les conclusions formulées par la société X.________ Sàrl, mis à la

charge de celle-ci les frais de justice, arrêtés à 4'030 francs et avancés par

le demandeur et condamné la société X.________ Sàrl à payer à Y.________ une

indemnité de dépens de 11'000 francs.

Après

avoir exposé les conclusions et écritures des parties, la juge civile s’est

prononcée sur la question de l’intérêt à agir du demandeur, qu’elle a reconnu

comme restant actuel et effectif, à mesure que la défenderesse n’avait pas

informé le tribunal qu’elle n’avait plus l’intention de construire sur sa

parcelle no [99999] l’immeuble faisant l’objet d’une procédure administrative

visant l’octroi d’un permis de construire et qui était au cœur de la procédure

de mesures provisionnelles. Le demandeur avait en outre un intérêt digne de

protection à ce que le tribunal examine les questions relatives à l’existence

des servitudes alléguées et à leur respect par la construction que la

défenderesse projetait d’ériger sur le fonds servant, la question de la perte

de leur utilité se posant également. Après avoir exposé le projet de

construction sous l’angle des étages prévus, parvenant à la conclusion qu’il y

en avait six plus un attique, la juge civile a constaté que le projet violait

la servitude interdisant d’édifier un bâtiment comprenant plus de deux étages

sur rez-de-chaussée avec combles non habitables. En termes de hauteur

également, il ne respectait pas la servitude puisque l’immeuble projeté serait,

dans le meilleur des cas, haut de 14,75 mètres entre le terrain de référence

(terrain naturel) et le faîte du toit.

Restait

à examiner si les servitudes avaient perdu toute utilité pour le propriétaire

du fonds dominant au sens de l’article 736 al. 1 CC. La juge civile a constaté

que l’objectif initial des servitudes ne résultait pas de l’inscription au

Registre foncier, pas plus que de la réquisition d’inscription déposée le 11

mars 1946. Celle-ci détaillait cependant les servitudes. La juge civile en a

déduit que « [l]e but qui pouvait être objectivement attribué à la

servitude, compte tenu de l’intérêt et des besoins du fonds dominant, était de

garantir la tranquillité de la parcelle bénéficiaire : c’est le maintien

de la tranquillité qui était recherché, et non la préservation d’un certain

dégagement puisque la parcelle bénéficiaire ne dispose d’aucune vue sur le

fonds grevé. La défenderesse n’allègue pas autre chose ([suit le détail de

plusieurs allégués de la défenderesse]). Selon la défenderesse, la

densification du quartier, intervenue depuis la constitution des servitudes,

aurait fait perdre à celles-ci toute utilité […]. L’argument tombe à faux. En

effet, comme l’a rappelé le Tribunal fédéral […], le développement du quartier,

depuis la constitution des servitudes, suffit précisément à lui seul à fonder

l’intérêt du propriétaire du fonds dominant au maintien de la restriction de

bâtir et, ainsi, à la préservation d’une certaine tranquillité ». Le

maintien de la servitude n’empêchait toutefois pas toute utilisation

rationnelle et valorisation du fonds servant, car il restait possible pour la

défenderesse de construire un bâtiment sur son fonds, pour autant qu’il

respecte les servitudes litigieuses. Son intérêt essentiellement financier à

densifier au maximum sa parcelle n’était pas suffisant pour obtenir une

libération judiciaire fondée sur l’article 736 al. 2 CC.

J.

Le 21 septembre 2020,

la société X.________ Sàrl – à qui le jugement avait été notifié le 20 août

2020 – appelle de celui-ci, en concluant comme suit :

Préalablement

- Admettre

l’appel formé par la société X.________ Sàrl.

Principalement

- Constater

que le demandeur n’a aucun intérêt digne de protection, partant déclarer

irrecevable la demande déposée le 3 janvier 2018 par Y.________.

Subsidiairement

-

Rejeter en tout point la demande déposée le 3 janvier 2018 par Y.________.

-

Constater que les servitudes qui grèvent la parcelle [99999] au profit

des parcelles [55555] et [77777] ont perdu toute utilité.

-

Ordonner au Conservateur du registre foncier de Z.________ de procéder à

la radiation des servitudes qui grèvent la parcelle [99999] au profit des

parcelles [55555] et [77777].

En tout état de cause

Sous suite de frais et dépens. »

L’appelante

invoque une constatation inexacte des faits (à ce titre, elle procède à un

rappel des faits recoupant largement la formulation de sa réponse du 18

septembre 2018 (les pages 2 à 3 de l’appel reprennent souvent mot pour mot les

pages 3, 4, 5, 7 et 8) et en mettant en évidence les faits inexactement

constatés ou nouveaux) et la violation de l’article 736 CC, en plus de celle de

l’article 59 al. 2 CPC et d’un déni de justice. Sous l’angle des faits, l’appelante

affirme que la construction sur la parcelle [1004], qui se trouve entre celles

des parties, s’est vu octroyer un permis de construire et que l’imposant

bâtiment est désormais fort avancé. Sur les parcelles séparant les biens-fonds

des parties se trouvent bâties deux imposantes constructions. Or la première

juge a attribué les caractéristiques du projet de la parcelle [1004]

(rez-de-chaussée, six étages, attique) à celui de l’appelante, qui n’en

comporte en réalité que deux, avec un rez-de-chaussée et un attique. Par

ailleurs, au moment du jugement contesté, aucune autorisation de construire le

projet de l’appelante n’était entrée en force. Le projet n’était que provisoire

et sur plans, et il l’était d’autant plus que – fait nouveau – l’opposition élevée

par une voisine a été admise sur recours. Cela avait conduit l’appelante à

remanier son projet, de manière à le rendre « plus léger et moins haut ».

Elle sollicite un délai au 30 novembre 2020 pour produire les nouveaux plans.

Sur le fond, l’appelante soutient que le jugement entrepris revient en réalité

à un jugement constatatoire car il ne fait « que répéter le propos de

la servitude, et vise, en définitive tout « immeuble d’habitation »

contraire à la servitude ». Un jugement condamnatoire aurait tendu à

empêcher la construction d’un immeuble déterminé de manière précise, en

constatant que cet immeuble violait la servitude. Or un tel jugement n’était

pas encore possible car son projet n’était « pas suffisamment abouti

pour constituer la moindre menace », avec pour conséquence

l’irrecevabilité de la demande. Le demandeur « aurait dû attendre de se

trouver en face d’un projet de construction définitif, sanctionné d’un permis

de construire en force ». L’« intérêt d’une partie

défenderesse à voir une servitude être radiée ne suffit pas à créer un intérêt

de légitime défense préventive à ouvrir action civile ». Le projet de

l’appelante a du reste été remanié « vers quelque chose de plus léger »

et ce n’est que sur la base du projet assorti d’un permis de construire en

force qu’un véritable examen aurait pu être entrepris par le Tribunal civil.

L’appelante reproche ensuite à la première juge de n’avoir examiné que l’une

des trois servitudes qui sont selon elle en jeu. Elle n’a en effet invoqué que

le critère de la tranquillité pour dire que les servitudes s’opposaient à la

construction projetée, alors que pour fonder ce raisonnement, la servitude liée

à la situation de l’immeuble à construire ne joue aucun rôle. La deuxième est

donc inutile et doit être radiée. Doit également l’être celle qui interdit

l’exploitation d’une industrie bruyante, qui ne présente plus aucun intérêt du

fait du durcissement des règles de droit de la construction. Finalement, le

jugement ne se prononce pas sur l’intérêt des servitudes pour la maigre

surface, de 19 m2, constituée par la parcelle [55555]. S’agissant du nombre

d’étages, l’appelante considère que son projet est conforme à la servitude et

précise que « le projet actuel renonce au niveau terrasse avec

superstructure technique ». La hauteur du bâtiment projeté n’est,

selon la décision du Conseil d’Etat du 4 mai 2020, pas de 14,75 mètres, puisque

cette décision retient que « la hauteur de corniche moyenne est bien de

10 mètres ». Quoi qu’il en soit, en renonçant au niveau terrasse avec

superstructure, le projet est désormais « encore moins haut que le

projet existant au moment du jugement et est, partant, pleinement conforme à la

servitude ». Partant de l’idée que le dégagement et la vue ne donnent

aucune portée à la servitude, l’appelante conteste que les limites du nombre

d’étages et de la hauteur du bâtiment puissent être utiles à une certaine

tranquillité du quartier. Selon elle, la jurisprudence fédérale sur laquelle se

fonde la première juge, et qui concernait un quartier de villas au sein duquel

le fonds servant jouait un rôle de tampon de protection, n’est pas transposable

au cas présent. Ici, les parcelles en cause sont isolées l’une de l’autre par

des arbres et d’imposants bâtiments érigés sur deux autres parcelles. Le quartier

s’est développé entre les deux parcelles, ce qui rend « toute idée de

préservation de la tranquillité déconnectée de la réalité géographique et

urbanistique du lieu ». Le projet en cause n’apportera pas aux

parcelles de l’intimé des nuisances réelles, pas plus qu’un trafic plus

important puisque la ruelle [bb] est une impasse et que le projet de

l’appelante est au début de celle-ci. Du reste, l’exigence de « certaine

tranquillité » ne découle pas de la servitude, qui ne prévoit pas de

limitation de coefficient dans les constructions, au contraire des zones de

villas. Le projet ne vise du reste qu’à « abriter quelques familles et

non d’un grand bloc comme ceux de B.________ ou de C.________ ». Il

ne saurait donc être question d’émissions de nature à perturber la

tranquillité. L’appelante se plaint en outre d’une violation du principe de

proportionnalité, puisque la validité de la servitude « revient à

imposer à une seule petite parcelle un sacrifice disproportionné par rapport à

l’insignifiant bénéfice que pourrait en retirer le fonds dominant ».

Le maintien des servitudes relève de la pure chicane et viole l’article 736 CC.

Elles doivent donc être radiées.

K.

Au terme de sa réponse à appel du 28 octobre 2020, Y.________

conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement du 23 juillet

2020, avec suite de frais et dépens. Il fait valoir que le développement du

quartier de la ruelle [bb] et du chemin [cc] s’est fait dans le respect et en

harmonie avec le reste du quartier, en privilégiant, comme pour le bâtiment à

proximité, des constructions étendues plutôt qu’en hauteur. Le fait que la

ruelle [bb] soit une impasse et l’absence de circulation motorisée en-dehors

des ayants droit « démontre la volonté de conserver un quartier

familial, calme, au sein duquel la qualité de vie et la tranquillité sont

préservées ». Préserver cette tranquillité et la qualité de vie

« était probablement le but recherché par ces servitudes ».

S’agissant de la constatation des faits, l’intimé reconnaît que la juge civile

s’est malencontreusement référée au dossier du projet C.________ et non pas à

celui de l’appelante pour déterminer la compatibilité du projet avec la

servitude. Il n’en demeure pas moins que la servitude est violée, spécialement

par le nombre d’étages envisagé, qu’il fixe à quatre niveaux habitables.

S’agissant de la hauteur de la construction, l’intimé considère comme correct

le calcul de la première juge et parvient lui-même à la valeur de 14,75 mètres.

La servitude qui limite la hauteur à 13 mètres entre le terrain naturel et le

faîte du toit est donc violée. Sous l’angle de l’article 736 CC, l’intimé se

réfère à la jurisprudence fédérale, dont il tire que le développement et la

densification du quartier par la construction de bâtiments plus grands (bâtiment

à proximité, immeuble de B.________, projet C.________) suffit à lui seul à

fonder l’intérêt du propriétaire du fonds dominant au maintien de la

restriction du droit de bâtir et, ainsi, à la préservation d’une certaine

tranquillité. La servitude n’a donc pas perdu de son utilité, et encore moins

de façon définitive. L’appelante connaissait l’existence des servitudes

lorsqu’elle a acquis sa parcelle et il n’est pas disproportionné de les

maintenir car elles n’empêchent pas toute utilisation rationnelle du fonds, en

particulier par la construction d’un bâtiment.

L.

Les parties se sont encore exprimées le 20 novembre 2020 pour

l’appelante et le 27 novembre 2020 pour l’intimé. Le 30 novembre 2020, elles

ont été informées que l’échange d’écritures était clos et l’affaire gardée à

juger.

C O N S I D E R A N T

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est

recevable.

Considérants

2.

L’article 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de

preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans

retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la

première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la

diligence requise (let. b). L’appelante a produit en appel la décision du

Conseil d’Etat du 4 mai 2020 relative à la sanction définitive du projet C.________,

décision reçue le 12 mai 2020 si l’on en croit la mention manuscrite qui figure

sur sa première page. Les débats de première instance ont été clôturés à

l’audience du 4 février 2020, après les plaidoiries des parties. Le

procès-verbal de cette audience précise qu’un jugement serait rendu sur la base

du dossier « dans les meilleurs délais ». Dans cette

situation, on ne saurait faire grief à l’appelante de n’avoir pas adressé, pour

s’en prévaloir, la décision du 4 mai 2020 à la première juge, celle-ci étant

« entrée en délibération » (si cette expression a un sens pour

un juge unique), et le fait nouveau pouvant et devant alors être invoqué dans

l’appel. La pièce est donc recevable. En revanche, comme indiqué dans

l’ordonnance du 24 septembre 2020, il n’est pas en soi possible de fixer en

appel un délai de production de pièces lorsque l’article 317 al. 1 CPC

s’applique : ce sont alors les conditions de cette disposition qui sont

déterminantes. C’est alors de deux choses l’une, soit les pièces (en

l’occurrence des plans) existaient au moment de l’appel et il convenait de les

produire avec celui-ci, soit elles n’existaient pas encore et il fallait les

produire sans retard dans le cours de la procédure d’appel (avant la clôture

des débats et l’entrée en délibération de la Cour). Il n’y avait ni besoin ni

la possibilité de fixer un délai. Aucune pièce supplémentaire n’ayant été

produite (en accord ou non avec l’article 317 CPC), c’est sur la base du

dossier existant qu’il convient de trancher, l’appelante admettant elle-même que

la Cour de céans dispose des « éléments nécessaires pour trancher

directement cette affaire ».

3.

Au niveau des griefs formels, l’appelante se plaint d’un déni

de justice, à mesure que la juge civile a retenu que la tranquillité du

quartier justifiait le maintien des servitudes alors que cet aspect ne

concernait qu’une des trois servitudes en cause, les deux autres n’étant pas

examinées (et ayant perdu leur utilité). Elle critique également le jugement en

ce qu’il ne se penche pas spécifiquement sur l’intérêt de la parcelle de 19 m2

au maintien des servitudes, qu’elle juge inexistant.

Le

grief se confond en réalité avec l’examen au fond et il conviendra de

déterminer ci-dessous si le critère de la tranquillité du quartier justifie le

maintien, comme il résulte du jugement, des deux servitudes (selon la demande,

il s’agit clairement des deux servitudes, avec les trois éléments sur lesquels

on reviendra, désignées au Registre foncier par les numéros [11] et [12]). Cela

étant, on observera que dans ses conclusions, l’appelante ne réserve pas un

examen différencié en fonction, d’une part, de la parcelle de fonds dominant en

cause et, d’autre part, de la servitude concernée, ce qui a sans doute

contribué à un examen global, même si les écritures de l’appelante

distinguaient les parcelles et les servitudes. C’est le lieu de préciser que la

conclusion en radiation de toutes les servitudes n’empêcherait pas le tribunal

de ne prononcer la radiation que de l’une ou l’autre de celles-ci, en vertu du

principe « qui peut le plus peut le moins » et dans le

respect de l’interdiction de statuer ultra petita.

4.

L’appelante soutient que la demande du 3 janvier 2018 aurait

dû être déclarée irrecevable, faute pour le demandeur de disposer d’un intérêt

actuel à la cause, respectivement d’un intérêt digne de protection au sens de

l’article 59 al. 2 let. a CPC.

S’il

est vrai qu’une compétence admise au moment de statuer sur des mesures

provisionnelles, soit sous l’angle de la vraisemblance, n’exclut pas forcément

que la demande puisse être déclarée irrecevable lorsqu’il s’agit de l’examiner

sur le fond, puisqu’un nouvel examen doit alors intervenir, la demande n’est

pas en l’espèce irrecevable. Lorsqu’il existe des velléités de construction sur

le fonds servant, concrétisées par des plans mis à l’enquête, on doit

considérer que le propriétaire du fonds dominant dispose d’un intérêt digne de

protection à un examen du projet de construction au regard de la servitude dont

il demande le respect, et ce même s’il n’est pas d’emblée exclu (et la présente

procédure a vu se réaliser ce cas de figure) que le projet doive être modifié

ou même soit annulé dans le cadre de l’examen de droit administratif. Dans le

cas contraire, le propriétaire du fonds dominant serait réduit à n’agir qu’une

fois le projet complètement avalisé dans la filière de droit des constructions,

soit administrative, dont il ne connaît pas forcément le terme exact, ni

l’issue (il peut ne pas y avoir eu d’opposition lors de la mise à l’enquête ou

au contraire une longue procédure, à laquelle le propriétaire concerné peut ne

pas être partie). Par ailleurs, le fait pour ce propriétaire d’attendre avant

d’agir en protection d’une servitude qu’il sait potentiellement violée ou

menacée pourrait, selon les circonstances, être contraire à la bonne foi (par

exemple, laisser aller de l’avant un projet par hypothèse complexe, en ne

faisant pas valoir d’emblée des objections dès qu’elles sont connues, avec le

risque que l’écoulement du temps augmente le dommage de l’une ou l’autre des

parties si le projet se trouve compromis ; reproche d’un comportement

contradictoire d’un propriétaire qui semble d’abord admettre que sa servitude

ne s’oppose pas au projet puis, une fois que celui-ci est largement avancé ou

même que les travaux ont débuté, en demande l’arrêt pour un motif connu de

longue date). Il convient donc d’admettre que dans le cas présent, soit celui

où un projet de construction concret existe, le propriétaire d’un fonds qui

bénéficie d’une servitude qui pourrait faire obstacle au projet soit habilité à

la faire valoir, même si, dans la filière administrative, le projet est

contesté et n’est donc pas encore définitif. La demande était ainsi recevable,

ce qui ne signifie pas d’emblée que le libellé du dispositif ne soit pas

critiquable, ce que la Cour de céans peut examiner dans le cadre de son examen

libre, en fait et en droit (art. 310 et 318 CPC).

5.

Les parties s’accordent pour dire que la première juge a

fondé son examen de la compatibilité du projet de construction avec les

servitudes sur les plans du projet C.________ et non pas sur ceux relatifs à la

parcelle constituant le fonds servant. Le dossier permet de s’en convaincre à

mesure que les plans concernant la parcelle de l’appelante, notamment en coupe

transversale, montrent un immeuble comprenant deux étages sur rez-de-chaussée,

surmontés d’un attique, puis encore d’une structure plus légère. Le grief tiré

de la constatation inexacte des faits est à cet égard bien fondé. L’examen

ci-dessous se fera donc sur la base des plans et croquis produits par les

parties.

6.

a) Aux termes de l’article 730

al. 1 CC, la servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un

autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la

part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir

lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. S’agissant de ses

effets, la loi mentionne, à l’article 738 al. 1 CC,

que l’inscription (au registre foncier) fait règle, en tant qu’elle désigne

clairement les droits et obligations dérivant de la servitude. Comme

l’inscription est très sommaire, il est souvent nécessaire de recourir à

d’autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l’article 738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé soit par

l’origine de la servitude, à savoir, en général, le contrat constitutif (et

l’interprétation doit alors chercher à établir la réelle et commune intention

des parties ou, si cela n’est pas possible, déterminer la volonté des parties

conformément au principe de la confiance [ATF 137 III 145 cons. 3.2.1 ; 130 III 554

cons. 3.1]), soit, lorsque le titre d’acquisition ne permet pas de déterminer

le contenu de la servitude, en tenant compte de la manière dont celle-ci a été

exercée, paisiblement et de bonne foi. Ce « long usage paisible et de

bonne foi » n’a pas le caractère d’une prescription acquisitive ;

il s’agit simplement d’un moyen d’établir la portée que les parties ont voulu

donner à la servitude (ATF 137 III 145 cons. 2.3.2). En outre, si le litige n’oppose pas les parties au contrat

constitutif, mais des tiers acquéreurs des immeubles, l’interprétation du

contrat est limitée par la protection de la bonne foi (Hohl, Le contrôle

de l’interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in RNRF 2009/2,

p. 73 ss). D’éventuels processus internes qui pourraient avoir

influencé les parties à l’acte constitutif mais qui n’apparaissent pas dans

celui-ci ne sont donc pas opposables à un tiers acquéreur. Toute servitude doit

par ailleurs être interprétée restrictivement et ne doit limiter les droits du

propriétaire du fonds servant que dans la mesure nécessaire à son exercice

normal (arrêt du TF du 30.08.2010 [1C_237/2010] cons. 2.5.1). Dans

le doute, le contenu d’une servitude doit être interprété restrictivement, soit

en faveur du fonds servant (BSK ZGB II

- Petitpierre, 5e éd. 2015,

art. 738 N. 11).

b) Les servitudes d'interdiction/de restriction de bâtir

peuvent poursuivre différents objectifs, tels la limitation du volume des

constructions, la préservation de la vue, de l'ensoleillement et de la lumière,

voire encore la protection contre les immissions (arrêt du TF du 03.02.2015 [5D_136/2014] cons. 5.3.2 ; arrêt du TF du 27.08.2013 [5A_340/2013] cons.4.3.1.2). Une servitude, aux termes de laquelle

la hauteur de la construction autorisée sur le fonds servant est exprimée dans

une cote précise, doit se concevoir de façon absolue, conformément à son sens.

C'est pourquoi elle doit être respectée indépendamment du point de savoir si en

l'espèce une construction plus élevée porterait effectivement atteinte aux

besoins du fonds dominant ; si le but d’une telle servitude est d’améliorer la

qualité de l’habitat sur le fonds dominant, il ne se limite pas raisonnablement

à la préservation de la vue, de l’ensoleillement et de la lumière ; il tend

également à la limitation du volume de la construction sur le fonds voisin (ATF 115 II 434, JT 1991 I 88).

7.

Deux éléments ressortent à tout le moins tout à fait

clairement – sans interprétation nécessaire sous l’angle de l’article 738 al. 2 CC – de la lettre des servitudes

litigieuses : l’interdiction d’ériger sur le fonds servant, d’une part, un

« bâtiment comprenant plus de 2 étages sur rez-de-chaussée (atelier)

avec combles non habitables » et, d’autre part, un bâtiment dont la

hauteur dépasserait « 13 mètres depuis le terrain jusqu’au faîte du

toit, hauteur prise dans l’axe de l’immeuble ».

Les

explications données par l’appelante elle-même permettent de se convaincre que

l’immeuble ne respecte pas, à tout le moins, la condition de ne pas avoir plus

que deux étages sur rez-de-chaussée et des combles non habitables puisqu’est

précisément prévu, en plus de deux étages sur rez-de-chaussée, un logement en

attique au-dessus du 2e étage, surmonté encore d’une structure

occupant une partie d’étage. Il est clair que sous cet angle et sans qu’il soit

nécessaire d’examiner la condition de la hauteur, le projet figurant au dossier

ne respecte pas la servitude. Le fait que, selon les affirmations de

l’appelante, le projet tel qu’elle l’a remanié suite à et dans le cadre de la

procédure administrative qui l’oppose à C.________ serait désormais « plus

léger et moins haut » n’y change rien. D’une part, cette affirmation

concerne la hauteur du bâtiment et, d’autre part, elle n’est documentée par

aucune pièce, si bien qu’on se basera sur les plans figurant au dossier de

première instance.

A

elle seule, cette issue pouvait conduire – sous réserve de ce qui suit – à ce

que la première juge prononce une interdiction à l’encontre de l’appelante de

construire l’immeuble envisagé (mais non une interdiction portant sur « un »

immeuble, ce qui revient alors à dire de manière générique « tout »

immeuble en violation des servitudes de limitation de bâtir grevant l’article [99999]

au profit des bien-fonds [55555] et [77777] et s’approche d’une action en

constatation de droit, alors que seule l’interdiction d’un projet concret

pourrait entrer en ligne de compte, au titre de conclusion condamnatoire).

8.

Le litige dont était saisi la première juge comportait un

autre volet, soulevé à titre reconventionnel, soit celui de savoir si les

servitudes conservaient leur utilité ou si leur levée judiciaire pouvait être

prononcée, sur la base de l’article 736 CC que la

défenderesse et appelante a invoqué et conformément aux conclusions qu’elle

avait prises.

9.

Dans un arrêt récent,

le Tribunal fédéral a rappelé ce qui suit : « [s]elon l'art. 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la

radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant.

Celle-ci se définit conformément au principe de l'identité de la servitude,

selon lequel dite servitude ne peut être maintenue dans un autre but que celui

pour lequel elle a été constituée. Il faut ainsi examiner en premier lieu si le

propriétaire du fonds dominant a encore un intérêt à exercer la servitude selon

son but initial et quel est le rapport entre cet intérêt et celui qui existait

au moment de la constitution de la servitude. L'intérêt du propriétaire du

fonds dominant s'apprécie selon des critères objectifs. Pour déterminer le but

initial, le contenu et l'étendue de la servitude, le juge saisi de la demande

de radiation se fondera, conformément à l'art. 738 CC, en premier lieu sur l'inscription au

registre foncier (al. 1). Dans la mesure où les droits et les devoirs

respectifs en ressortent clairement, elle est décisive pour fixer le contenu de

la servitude. Si l'inscription n'est pas claire, il faut remonter au fondement

de l'acquisition, c'est-à-dire au contrat constitutif de la servitude. Si le

titre d'acquisition n'est pas concluant, le contenu de la servitude peut être

déterminé par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps,

paisiblement et de bonne foi (al. 2). Le défaut d'utilité lors de la

demande de radiation ne conduit pas dans tous les cas à la radiation. Il faut

en effet tenir compte du fait que l'intérêt à un usage conforme au but initial

de la servitude peut renaître dans un avenir prévisible. Une possibilité

purement théorique d'un changement futur de circonstances est cependant insuffisante

à justifier le maintien de l'inscription de la servitude ; il faut au contraire

que la renaissance de l'intérêt présente une certaine probabilité concrète » (arrêt du TF du 28.10.2020 [5A_109/2020] cons. 3.1.1 et 3.1.2, et les références

citées).

10.

a) Le dossier ne renseigne pas spécifiquement et précisément

sur les motifs qui ont conduit à l’inscription des servitudes litigieuses, pas

plus que sur l’évolution – une à une (laquelle des parcelles est devenue

laquelle, après tous les transferts et remaniements successifs ?) – de

chacune des parcelles du quartier situé en contre-bas de la gare de Z.________.

Cela étant, on sait que les parcelles [55555] et [77777] sont issues, après

plusieurs remaniements, de la parcelle anciennement [2222], elle-même

constituée en 1946 par le détachement de la parcelle [1111], propriété alors de

D.________, d’une surface de 1401 m2. Cette division de la parcelle [1111]

avait donc donné deux parcelles, la première de 6107 m2 de « bâtiments,

place, jardins, verger et buissons » qui restait propriété de D.________

et prenait le numéro [3333] et la deuxième de 1401 m2 de « jardin,

verger » qui devenait propriété de la société E.________ SA et

prenait le numéro [2222]. C’est dans le cadre de cette division suivie d’une

aliénation qu’ont été inscrites les servitudes énoncées ci-dessus sous lettre A.

Ces servitudes portaient sur plusieurs éléments et les limitations qu’elles

imposaient visaient (1) le type de bâtiment qui peut être érigé sur la parcelle

détachée (qui deviendra la parcelle [99999]), soit l’interdiction d’ériger

« un bâtiment comprenant plus de 2 étages sur rez-de-chaussée (atelier)

avec combles non habitables » ; (2) la hauteur du bâtiment, qui

ne devait pas dépasser 13 mètres depuis le terrain jusqu’au faîte du toit,

hauteur prise dans l’axe de l’immeuble ; et (3) une interdiction de

construire sur une partie nord-ouest de la parcelle [2222], déterminée à partir

de la limite ouest du bâtiment que la société E.________ SA se proposait de

construire sur la parcelle qu’elle acquérait.

On

peut déduire de ce qui précède qu’au moment de leur constitution, les

servitudes s’inscrivaient entre deux parcelles, la première de taille conséquente,

certes construite, mais agrémentée également de jardins et vergers, et la

deuxième, issue précisément d’une partie des jardins et vergers, qui allait

être construite. Si on peut admettre avec les parties et la première juge qu’un

des motifs de la constitution de la servitude était certainement de préserver

un voisinage pas ou peu construit, ne pouvait comprendre qu’au plus une

activité industrielle modeste sous la forme d’un atelier dans un

rez-de-chaussée et ne dénaturant pas l’aspect bucolique des environs, le 3e

élément de la servitude, soit le fait qu’un bout de la parcelle détachée, situé

à son nord-ouest, ne pouvait être construit, de même que les limitations du

type et de la hauteur du bâtiment, visait aussi à garantir le dégagement devant

les bâtiments préexistants sur la parcelle d’origine (no [1111], devenue après

son amputation de la parcelle [2222], le numéro [3333]). Ce dégagement, entendu

comme la vue au sens large incluant la vue périphérique, peut être entravé non

seulement par un immeuble qui obstruerait complètement et directement la vue

(en 1946, cette préoccupation n’était pas encore autant d’actualité, puisque

les constructions n’étaient généralement pas très hautes et que le dénivelé

naturel du terrain mettait ici le fonds dominant probablement à l’abri d’une

obstruction totale), mais aussi par la modification de ce qui se trouve en

contrebas du fonds dominant (il n’est pas équivalent d’avoir devant soi un

verger comme cela était le cas à l’origine ou, même sur le côté seulement, un

bâtiment avec une activité humaine). C’est sans doute pour cela que la

restriction (3) a été prévue, puisqu’elle permettait d’assurer que la parcelle

qui s’étendait au-dessus, mais aussi à l’ouest continue à profiter d’un certain

dégagement. Si la nature des éléments (1) et (2) des servitudes pourrait se

rattacher autant à la préservation de la vue au sens large (en limitant la

hauteur et l’emprise des bâtiments) qu’à celle de la tranquillité du quartier

(par des immeubles plus modestes, on limite le nombre des personnes qui les

fréquentent, en plus de la limitation de l’activité prévue au ch. 1, d’où un

plus grand calme), l’élément (3) ne vise pas cette tranquillité mais le

dégagement. Ces deux éléments sont du reste liés puisque dans bien des cas, la

limitation de la hauteur des bâtiments vise aussi la densité de construction

dans le quartier. Or, comme vu ci-dessus, si le

but d’une telle servitude limitant la hauteur de la construction est

d’améliorer la qualité de l’habitat sur le fonds dominant, il ne se limite pas

raisonnablement à la préservation de la vue, de l’ensoleillement et de la

lumière ; il tend également à la limitation du volume de la construction

sur le fonds voisin (ATF 115 II 434, JT 1991 I 88). On peut donc considérer que le but initial de la

servitude était double : préserver le dégagement et la vue, en même temps

que la tranquillité et le caractère campagnard des environs.

b)

S’agissant de la préservation de la vue, reconnue comme l’un des aspects de la

servitude initiale, le demandeur et intimé ne soutient pas que les servitudes

lui seraient d’une quelconque utilité à cette fin. Et pour cause : si le

propriétaire de la parcelle au moment de la constitution de la servitude

pouvait espérer maintenir ainsi le dégagement en contre-bas de son immeuble, la

situation se présente désormais très différemment. La parcelle [77777] est en

effet directement bordée par la parcelle [10000], sur laquelle est érigé un

bâtiment de grand volume, dont l’angle nord-est arrive presque jusqu’à la

limite est de la parcelle, qui est identique respectivement s’inscrit dans le

prolongement l’une de l’autre des parcelles [10000] et [99999]. S’y ajoute le

fait que depuis la parcelle [77777], la parcelle [99999] n’est pas ou peu

visible. Sous cet angle, les servitudes ont perdu toute utilité pour la

parcelle [77777]. Il en va de même pour la parcelle [55555], constituée d’un

bout de terrain non construit de 19 m2, devant lequel se dresse déjà, de

l’autre côté de la ruelle [bb], un immeuble et d’où on peut au mieux apercevoir

de la parcelle [99999] une petite fraction à son nord-est.

Cette

perte d’utilité en lien avec l’un des buts des servitudes ne signifie pas

encore qu’elles ne conserveraient pas, pour le fonds dominant, un intérêt sous

l’angle de la préservation de la tranquillité du quartier, comme l’a retenu la

juge civile.

c)

Dans un arrêt de 2013 (arrêt du TF du 27.08.2013

[5A_340/2013]) auquel se réfèrent tant les parties que la première juge, le

Tribunal fédéral a jugé que le développement d’un quartier, en l’occurrence de

villas, depuis la constitution de la servitude, suffirait à lui seul à fonder

l’intérêt du propriétaire de fonds dominant au maintien de la restriction de

bâtir et, ainsi, à la préservation d’une certaine tranquillité. Si on regarde

cette cause de plus près, on constate que l’état de fait retenu par la dernière instance cantonale, fondé sur

l’avis d’un expert judiciaire, expose que « le quartier n'était que partiellement construit

en 1948 et devait alors être calme, la plupart des constructions situées dans

la zone étant de petites dimensions et correspondant probablement à des maisons

individuelles ou villas ».

Cela avait conduit les propriétaires des parcelles concernées par la servitude,

au moment de leur constitution, à limiter le type de construction admises à

celle de « villas », de niveaux et hauteur limités (cons.

4.3.2.1).

La

situation se présente toutefois ici différemment et ce, indépendamment d’une

éventuelle incidence qu’il faudrait retenir du caractère contigu des parcelles

(comme dans l’arrêt fédéral précité – voir lettre A.a de celui-ci) ou non

(comme ici), sachant toutefois que l’examen de la préservation globale d’un

quartier plaide a priori pour ne pas tenir compte de manière prépondérante de

ce critère pour différencier les situations. On peut s’en convaincre aussi du

fait que les parcelles concernées par les servitudes s’inscrivent sans conteste

dans l’unité de quartier désigné comme celui du chemin [cc] et qui s’étend le

long de la ruelle [bb], en contrebas de la gare de Z.________. Leur

juxtaposition directe ou non ne permet donc pas, à elle seule et en tant que telle,

d’écarter la jurisprudence fédérale citée. Un autre élément central doit

cependant y conduire. Dans l’arrêt de 2013, le quartier en cause était déjà

construit au moment de la constitution de la servitude, même s’il l’était

partiellement et seulement par des constructions « de petites

dimensions et correspondant probablement à des maisons individuelles ou villas ».

La classification, selon le plan général d’affectation de 2009, des parcelles

concernées dans une « zone mixte affectée à l’habitation, au commerce,

aux bureaux, à l’artisanat, aux constructions et aux installations publiques

ainsi qu’aux équipements destinés à l’enseignement, à la culture, au sport, aux

loisirs, au tourisme et au délassement » (let. A.b de l’arrêt de

2013), a sans doute conduit les propriétaires à envisager de densifier leur

parcelle. Le type de cadre de vie que la servitude visait à préserver était

cependant encore largement semblable à celui qui existait au moment de la

constitution de la servitude, puisque ce n’est qu’avec le classement dans une

zone à densité plus importante sous l’angle de l’aménagement du territoire que

d’autres constructions que des « villas », sous réserve de la

servitude, pouvaient être envisagées.

En

l’espèce, il en va tout différemment. La parcelle d’origine, no [1111], d’une

surface de 7508 (1401 + 6107) m2, couverte de « bâtiments, place,

jardins, verger et buissons », a fondamentalement évolué depuis 1946

et la physionomie du quartier que l’intimé prétend protéger n’a plus rien à

voir avec celle que visait à protéger la servitude de 1946. De véritables

vergers, il n’y en a plus dans ce quartier. Les jardins se limitent, lorsqu’il

y en a autour des constructions, à des surfaces désormais sans commune mesure

avec les milliers de mètres carrés de la parcelle d’origine. Plusieurs

bâtiments que l’on peut qualifier d’imposants au regard de la morphologie

initiale des lieux ont été érigés, en particulier sur les parcelles [10000] et [1003].

Le lieu-dit « ****** », au sud de la ruelle [bb], en contrebas

du chemin « [cc] » dans lequel s’inscrivent les parcelles

litigieuses, est désormais construit de nombreux immeubles. En d’autres termes,

non seulement la parcelle initiale [1111], devenue les parcelles [3333] et [2222],

est passée essentiellement d’un verger de 7500 m2 avec une construction à un

quartier largement et assez densément construit, mais le verger attenant de

l’autre côté de la ruelle [bb] a lui aussi disparu. Si le quartier de la ruelle

[bb] conserve un charme certain, à tout le moins à des yeux citadins, il n’a

plus rien à voir avec la configuration d’origine et ce charme réside sans doute

aussi dans son caractère essentiellement piétonnier, puisque cette ruelle est

un cul-de-sac terminé par des escaliers et que la circulation n’y est autorisée

que pour les riverains. C’est essentiellement cette limitation de circulation

qui en préserve la tranquillité. Et ce bien plus que la limitation des

constructions, dont on doit considérer qu’elle n’a plus vraiment de sens à

l’échelle du quartier, lorsque celui-ci comprend déjà de nombreuses grandes

constructions comme ici, alors que ces constructions étaient rares voire

inexistantes à l’origine. Les servitudes litigieuses apparaissent désuètes et

sans utilité concrète tant pour la parcelle [55555] que pour la parcelle [77777],

sous l’angle de la préservation de la tranquillité initiale du quartier. Cette

tranquillité, comparée à la situation de 1946, n’existe clairement plus depuis

longtemps et ce n’est pas un exercice des servitudes au détriment de la parcelle

[99999] qui améliorera la tranquillité du quartier, pas plus du reste que celle

des parcelles dominantes prises individuellement ne sera diminuée en cas de

levée des servitudes. Les fonds dominants ne seront en rien touchés par

l’éventuelle (et mesurée) augmentation du trafic que pourrait engendrer une

construction plus grande que l’actuelle sur le fonds servant, puisque la ruelle

[bb] est une impasse et que les utilisateurs du fonds servant ne monteront pas

dans cette ruelle au-delà de l’embranchement de la rue [aa]. L’exercice des

servitudes a donc perdu toute utilité pour les fonds dominants (cet exercice ne

permet pas de préserver la tranquillité et le cadre de vie initial du quartier,

qui s’est fondamentalement modifié depuis 1946, passant d’un quartier non

construit à celui qu’il est aujourd’hui, avec plusieurs bâtiments imposants –

et en cela l’état de fait est fondamentalement différent de celui de l’arrêt

fédéral de 2013) et il convient d’en ordonner la radiation.

d)

Même dans l’hypothèse où l’on devrait admettre que le propriétaire d’une

parcelle située le long du chemin [cc], soit sur le haut du quartier de la

ruelle [bb], conserve, malgré les modifications fondamentales du quartier

depuis la constitution des servitudes, un intérêt à ce que la tranquillité déjà

largement compromise par rapport à la situation de 1946 ne soit pas encore plus

mise en péril, et donc que, dans cette perspective, les servitudes n’ont pas

encore perdu toute utilité pour le fonds dominant au sens de l’article 736 al. 1 CC, l’article 736 al. 2 CC

permettrait au fonds servant de s’en faire délivrer. Selon cette disposition,

le propriétaire grevé peut obtenir la libération totale ou partielle d’une

servitude qui ne conserve qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les

charges imposées au fonds servant.

Sous

l’angle de la proportionnalité, le maintien des servitudes en faveur de la

parcelle [55555] ne se justifie à l’évidence pas. Ce rectangle de 19 m2, non

construit, coincé entre deux autres parcelles probablement pour des raisons

historiques, ne saurait justifier que son propriétaire, sous le couvert de

préserver la tranquillité et l’harmonie d’un quartier, puisse exiger des

restrictions – autres que celles issues des règles de droit public qui veillent

déjà à l’intérêt public, plus naturellement porté à la préservation du quartier

dans son ensemble que les intérêts privés – affectant une parcelle de 1475 m2

située plus de 60 mètres plus bas le long de la ruelle concernée. Si, du reste,

la demande du 3 janvier 2018 avait été déposée par un propriétaire concernée

par la seule parcelle [55555] (et non également la parcelle [77777]), elle

aurait certainement dû être qualifiée de téméraire.

Les

choses se présenteraient – dans l’hypothèse toujours où la cause ne serait pas

déjà scellée par l’application de l’article 736 al. 1 CC –

sans doute de manière un peu plus nuancée pour la parcelle [77777] que pour la

parcelle [55555], sans toutefois que le résultat soit différent. En effet, même

si l’on devait considérer que la construction qui ne serait (du point de vue

strictement civil, les restrictions administratives tirées des règles de

l’aménagement du territoire s’appliquant bien sûr concurremment) plus limitée

par les servitudes si on les levait devait avoir une – faible – incidence sur

la tranquillité – certainement très relative par rapport à ce qu’elle était au

moment de la constitution de la servitude –, on devrait parallèlement constater

que les nuisances supplémentaires ne vont que très peu, voire pas du tout

affecter le fonds dominant. Aucun passage supplémentaire à proximité de la

parcelle [77777] n’est à escompter, du fait qu’elle se trouve tout en haut du

quartier, desservi par la ruelle [bb] et le chemin [cc], tous deux en

cul-de-sac et accessibles uniquement sur une portion, hors escaliers, par les

seuls riverains. Les fonds dominant et servant ne se touchent pas et sont

distants, à leurs limites respectives, d’une vingtaine de mètres. Les nuisances

très relatives d’une construction sur le fonds servant paraissent très

nettement inférieures à la limitation que le fonds dominant lui imposerait en

cas de maintien des servitudes. Ceci vaut d’autant plus que la parcelle [1004],

qui s’étend de haut en bas le long des parcelles [77777], [10000] et [99999], à

l’est de celles-ci, est appelée à être largement densifiée dans un avenir très

proche et que la parcelle [10000] comporte déjà des bâtiments très conséquents.

Dans cette optique, le propriétaire du fonds servant pourrait également se

prévaloir de l’article 736 al. 2 CC pour obtenir la levée

des servitudes constituées sur sa parcelle en faveur du fonds dominant.

11.

Vu ce qui précède, l’appel doit être admis et le jugement du

23.

juillet 2020 être annulé. Il convient de statuer à nouveau en ce sens que

les servitudes litigieuses seront radiées. Les frais de première et deuxième

instances seront fixés conjointement (art. 318 al. 3 CPC). On peut considérer (art.

106.

et 107 CPC) que si le demandeur et intimé l’emporte sur la question de la

non-conformité du projet de la défenderesse et appelante (dont on aurait pu

attendre qu’elle s’approche du propriétaire du fonds dominant si elle

considérait ne pas être liée par une servitude obsolète, au lieu de partir

d’emblée dans la poursuite d’un projet qui violait la servitude, imposant alors

au propriétaire du fonds dominant d’agir), cette dernière l’emporte sur celle –

en définitive déterminante – de la radiation des servitudes, fondée sur

l’article 736 CC. Cela justifie de mettre à la charge de

l’intimé les frais de la procédure à raison de deux tiers, le tiers restant

étant mis à la charge de l’appelante. L’intimé sera condamné à verser à

l’appelante une indemnité de dépens, réduite après compensation.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Admet l’appel et annule le jugement du 23 juillet

2020.

Puis, statuant à nouveau :

2. Ordonne

la radiation des servitudes (no [11] sur les fonds dominants et no [12] sur le

fonds servant) constituées sur la parcelle [99999] du cadastre de Z.________ en

faveur des parcelles [55555] et [77777] du même cadastre et, partant, constate

que les restrictions du droit de bâtir qu’elles instituaient sont levées.

3. Invite

le conservateur du Registre foncier à procéder à la radiation visée au chiffre

2 ci-dessus.

4. Arrête

les frais de la procédure à 14'030 francs pour les deux instances et les met à

la charge de l’appelante à raison d’un tiers et de l’intimé à raison de deux

tiers.

5. Condamne

l’intimé à verser à l’appelante une indemnité de dépens arrêtée, pour les deux

instances, à 5'000 francs après compensation partielle.

Neuchâtel, le 22 janvier 2021

Art.

736 CC

Libération judiciaire

1 Le

propriétaire grevé peut exiger la radiation d’une servitude qui a perdu toute

utilité pour le fonds dominant.

2 Il peut

obtenir la libération totale ou partielle d’une servitude qui ne conserve

qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds

servant.

Art.

738 CC

En vertu de l’inscription

1 L’inscription

fait règle, en tant qu’elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant

de la servitude.

2 L’étendue de

celle-ci peut être précisée, dans les limites de l’ins­crip­tion, soit par son

origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps,

paisiblement et de bonne foi.

Art. 59 CPC

Principe

1 Le tribunal n’entre en matière que sur les demandes et les

requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l’action.

2 Ces conditions sont notamment les suivantes:

a. le demandeur ou le requérant a un

intérêt digne de protection;

b. le tribunal est compétent à raison de

la matière et du lieu;

c. les parties ont la capacité d’être

partie et d’ester en justice;

d. le litige ne fait pas l’objet d’une

litispendance préexistante;

e. le litige ne fait pas l’objet d’une

décision entrée en force;

f. les avances et les sûretés en garantie

des frais de procès ont été versées.