Bail de locaux commerciaux. Preuve du défaut originel. Résolution du contrat. Principe de la contestation.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 26.10.2021 [4A_245/2021]

Faits

A.

Le 18 février 2014, A.________, en qualité de bailleur

(ci-après : le bailleur), d’une part, et X.________ Sàrl et X1________,

en qualité de locataires (ci-après : les locataires), d’autre part, ont

signé un contrat de bail portant sur un local commercial sis à la rue [aaa], à Z.________,

à l’usage de « restauration gastronomique » avec effet au

1er mai 2014 pour un loyer mensuel de 5'900 francs, acompte sur

frais accessoires inclus. Le contrat de bail prévoyait notamment qu’il était

« convenu entre les parties que l’entrée en jouissance est prévue le 1er

mai 2014, sous réserve de l’obtention du permis de construire délivré par le

service de l’urbanisme. Uniquement en cas de refus du service précité, le bail

deviendra caduque (sic). Dans ce cas, les locataires ne pourront prétendre à

aucune indemnité ». Le 10 mars 2014, A.________ a déposé une demande

de permis de construire pour l’aménagement de la cuisine industrielle.

Par

courriel du 17 mars 2014, X1________ a indiqué au bailleur que le

projet était irréalisable au motif que la batterie de cuisine était « quasi

inutilisable » au vu du besoin d’énergie et que le contrat de bail

était ainsi « caduc ». Par courriel du même jour, le bailleur

a contesté ces éléments, proposé de se retrouver rapidement pour « éclaircir

ce brusque changement d’attitude » et confirmé qu’il n’envisageait pas

d’arrêter la procédure « d’autorisation d’exploiter », précisant

qu’il était évident que le bail serait valide.

Par

lettre datée du 25 mars 2014, X.________ Sàrl et X1________ – affirmant

que « les locaux] [étaie]nt […] entachés d’un défaut grave, qui empêch[ait]

leur exploitation conformément à ce qui a été convenu » – ont mis en

demeure le bailleur de leur mettre à disposition des locaux adaptés à

l’utilisation de l’ensemble de leur matériel de cuisine industrielle, en lui

fixant un délai au 11 avril 2014 pour s’exécuter. A défaut, les locataires se

disaient contraints de se départir du contrat, en invoquant les articles 258 et

107 à 109 CO. Le 2 avril 2014, le bailleur a notamment contesté le défaut et

fourni une attestation de conformité de l’installation électrique des locaux

pour l’exploitation d’une cuisine industrielle. Par courriel du 25 avril 2014,

les locataires lui ont fixé un nouveau délai au 13 mai 2014 pour leur mettre à

disposition des locaux adaptés.

Dans

l’intervalle, le 28 mars 2014, les locataires avaient conclu un contrat de bail

portant sur un local commercial sis à la rue [bbb] à Z.________, avec effet au

1er mai 2014.

B.

Par courrier du 28 mai 2014, les locataires ont indiqué se

départir du contrat de bail, la résolution du contrat rétroagissant au 18

févier 2014.

Le

23 juin 2014, le bailleur a obtenu le permis de construire pour l’aménagement

de la cuisine industrielle.

C.

a) Par demande du 21 avril 2016, le bailleur a conclu notamment

à la condamnation des locataires au paiement de la somme de 129'800 francs,

avec intérêts à 5 % l’an sur 5'900 francs à compter de chaque premier du mois

jusqu’au 1er avril 2016, ainsi qu’au paiement des sûretés à hauteur

de 16'500 francs.

En

substance, il a allégué que les parties avaient signé, le 18 février 2014, un

contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux ; qu’il était

prévu que des travaux d’aménagement seraient exécutés dans les locaux et pris

en charge à hauteur de 250'000 francs par le bailleur ; que par courriel

du 17 mars 2014, les locataires avaient indiqué que, selon eux, le bail était

caduc car la batterie de cuisine était quasi inutilisable par rapport au besoin

en énergie ; que les locataires avaient déjà vidé les locaux le 16 mars

2014 ; que, par courrier du 25 mars 2014, ceux-ci avaient indiqué que les

locaux présentaient un défaut grave, relevant que leur cuisine industrielle ne

pouvait fonctionner normalement du fait d’un prétendu manque d’énergie et

d’ampérage et fixant un délai au 11 avril 2014 au bailleur pour y

remédier ; que le bailleur leur avait alors remis une attestation de

conformité de l’installation électrique ; que les locataires avaient fixé

un nouveau délai au 13 mai 2014 pour remédier au défaut, invoquant le fait que

le nombre d’ampères disponibles à l’introduction du bâtiment était de 150

ampères au maximum alors que leur matériel nécessitait 260 à 280 ampères au

minimum ; que les locataires avaient en fait signé un contrat de bail pour

locaux commerciaux avec un autre bailleur en mars 2014, avec effet au 1er

mai 2014 ; qu’en réalité, l’ampérage des locaux loués par le bailleur

était suffisant pour l’exploitation de la cuisine des locataires ; que, le

28 mai 2014, ces derniers avaient indiqué se départir du contrat, estimant que

la résolution de celui-ci rétroagissait au 18 février 2014 ; que le 23

juin 2014, le permis de construire pour les travaux prévus avait été

délivré ; que les locataires avaient tenté sans succès de se défaire du

contrat ; que le 29 août 2014, le bailleur avait mis les locataires en

demeure de s’acquitter des loyers dus et des sûretés ; qu’il leur avait

fait notifier des commandements de payer ; qu’ils lui devaient ainsi la somme

de 129'800 francs, ainsi que la garantie-loyer de 16'500 francs.

b)

Dans leur réponse du 28 juin 2016, les locataires ont conclu au rejet de la

demande. En bref, ils ont indiqué avoir fourni au bailleur, lors des

négociations en vue de la conclusion du contrat de bail, tous les

renseignements utiles concernant l’usage prévu des locaux et leur besoin en

électricité ; que l’ensemble de leurs machines et installations

nécessitaient 475.89 ampères ; que pour assurer une puissance constante de

70 %, un minimum de 163.10 kW et 333.12 ampères s’avéraient nécessaires ;

que les parties avaient conclu le contrat de bail sur la base de ces

paramètres ; que, par la suite, ils avaient réalisé que les locaux ne

pourraient pas être exploités de manière conforme à ce qui avait été

prévu ; qu’ils avaient mis en demeure le demandeur de remédier au défaut

en mettant à disposition des locaux adaptés ; que le bailleur avait nié

l’existence d’un défaut ; qu’ils avaient par conséquent résilié le contrat

avec effet rétroactif au 18 février 2014 ; qu’il était exact qu’ils

avaient signé un nouveau contrat de bail à loyer pour des locaux commerciaux

dans un autre immeuble, car ils devaient impérativement disposer de locaux

adaptés ; qu’ils étaient partis de l’idée que le bailleur ne parviendrait

pas à surmonter le défaut grave entachant les locaux pressentis.

c)

Le bailleur a déposé une réplique du 27 septembre 2016 en augmentant sa

conclusion no 1, soit que les locataires, pris solidairement, soient condamnés

à lui payer la somme de 159'300 francs, avec intérêts à 5 % sur la somme de

5'900 francs à compter de chaque mois depuis le 1er juillet 2014

jusqu’au 1er septembre 2016. En résumé, il a allégué qu’au début des

pourparlers, en octobre 2013, les locataires lui avaient fourni un document

intitulé « BUSINESS PLAN – X._______ Sàrl » sur lequel il

n’était fait mention que d’une chambre froide ; que le document « PLAN

– X._______ Sàrl » ne lui avait jamais été transmis ; qu’il

n’était pas question de quatre chambres froides ; que les 160 ampères

disponibles au coffre d’introduction du bâtiment étaient largement susceptibles

de couvrir le besoin en électricité de la cuisine des locataires, tel que cela

lui avait été présenté par ces derniers ; que jamais les locataires ne

s’étaient plaints d’un prétendu manque d’énergie électrique avant leur courriel

du 17 mars 2014, soit le lendemain du jour où ils avaient évacué l’ensemble de

leur matériel des locaux ; qu’aucun défaut n’affectait les locaux et que si

les travaux n’avaient effectivement pas débuté avant la résiliation du bail par

les locataires, de nombreuses démarches avaient été effectuées en vue de l’obtention

du permis de construire.

d)

Dans leur duplique du 28 octobre 2016, les locataires ont indiqué qu’il

appartenait « au bailleur de respecter le bail conclu et de mettre à [leur]

disposition des locaux équipés et adaptés à l’exploitation d’une cuisine

industrielle »; que le bailleur ne les avait jamais avertis qu’il

pourrait y avoir un quelconque problème jusqu’à la séance du 6 mars 2014 ;

qu’il était prévu deux chambres froides dans les locaux et non une seule ;

que tous leurs besoins avait été communiqués au bailleur, qui avait établi les

plans détaillés y relatifs ; qu’ils auraient pu « de suite

résoudre le bail à la suite de la découverte du défaut rédhibitoire »

mais avaient « néanmoins préféré mettre en demeure le bailleur […]

avant de résoudre le contrat » ; qu’ils s’étaient organisés

différemment dans leurs nouveaux locaux, de sorte qu’il était indifférent pour

le sort de la cause de déterminer quels étaient les besoins en électricité du

bâtiment dans lequel se situaient leurs nouveaux locaux.

e)

Le 15 décembre 2016, le bailleur a encore déposé des observations.

f)

Lors de l’audience du 1er juin 2017, le bailleur a augmenté ses

conclusions de 82'600 francs, correspondant aux loyers des mois de mai 2016 à

juin 2017, avec intérêts à 5 % sur 5'900 francs, à compter du premier de chaque

mois.

C.________,

D.________, E.________ et F.________ ont été entendus en qualité de témoins. A.________

a été interrogé. Une expertise ayant été ordonnée, G.________, expert, a rendu

son rapport du 4 juin 2018, déposé des photos du coffret d’introduction et des

tableaux de distribution installés dans les blocs C et D, ainsi qu’une note

explicative et un rapport complémentaire du 20 août 2019.

g)

Les parties ont déposé des plaidoiries écrites, dans lesquelles le bailleur a

augmenté sa conclusion no 1, en portant le montant réclamé à 241'900 francs.

D.

Par jugement du 3 septembre 2020, le Tribunal civil a

condamné solidairement les locataires à verser au bailleur la somme de 212'400

francs à titre de loyers bruts pour les mois de juillet 2014 à juin 2017, avec

intérêts à 5 % l’an sur 5'900 francs à compter de chaque premier du mois

(no 1) ; rejeté la conclusion no 2 de la demande du 21 avril 2016 (no

2) ; rejeté toute autre ou plus ample conclusion (no 3) ; arrêté les

frais judiciaires à 13'610 francs et mis ceux-ci à hauteur de 2'722 francs à la

charge du bailleur et à hauteur de 10’888 francs à la charge des locataires (no

4) ; condamné les locataires à verser au bailleur une indemnité de dépens

de 12'000 francs (no 5).

En

résumé, la première juge a retenu que les parties avaient conclu un contrat de

bail à condition suspensive, dont seule l’hypothèse d’un rejet de la demande de

permis de construire devait entraîner la caducité. Toutefois, les parties

n’ayant pas précisé les conséquences de l’octroi du permis après la date prévue

pour l’entrée en possession des locaux, il y avait lieu d’admettre que le

contrat devait être complété selon la volonté des parties et que celles-ci

auraient envisagé un report de l’entrée en jouissance. En l’occurrence,

l’entrée en jouissance aurait été reportée au 1er juillet 2014. Un report

de deux mois paraissait raisonnable et les locataires ne pouvaient ainsi pas se

prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive pour invalider le

contrat.

La

première juge a ensuite examiné si le bailleur était en mesure de remettre à cette

date un local dans un état approprié à l’usage convenu. Après avoir examiné le

contrat de bail, le comportement des parties, leurs déclarations et la

correspondance échangée avant la conclusion du contrat, elle a retenu que les

parties n’avaient pas déterminé de façon détaillée le matériel et la puissance

électrique nécessaires avant la conclusion du contrat et étaient parties du

principe que le projet était réalisable. Après la conclusion du contrat, les

parties avaient poursuivi le projet sans établir en commun une liste définitive

de matériel à installer et de la puissance électrique nécessaire. Puis, en mars

2014, les locataires avaient estimé que la puissance électrique à disposition

n’était pas suffisante, tandis que le bailleur avait affirmé qu’une intensité

de 160 ampères l’était. La première juge a estimé qu’il fallait retrancher

certains éléments de la liste des machines et installations présentée par les

locataires et corrigée par l’expert. S’agissant de la puissance, elle est ainsi

arrivée à un total de 208.5 kW. En appliquant un facteur de simultanéité de 0.7,

d’après l’expertise, la puissance simultanée serait alors de 145.95 kW. Selon

l’expert, les 110 kW (160 A) disponibles à l’introduction du coffret auraient

pu supporter la charge de 208.5 kW, respectivement 145.95 kW en appliquant un

facteur de simultanéité de 0.7, pendant une heure. La première juge a également

considéré qu’il était peu probable que toutes les machines fonctionnent en même

temps et que le facteur de simultanéité de 0.7 représentait la limite

supérieure pour la préparation de 250 repas. Elle a relevé que le besoin en

électricité des locataires pouvait être réduit par l’utilisation de machines

fonctionnant au gaz. Le nouveau contrat de bail conclu par ces derniers prévoyant

expressément l’installation de gaz aux frais de ceux-ci, le tribunal a donc

estimé qu’ils étaient prêts à se munir de machines à gaz. En outre, les

fusibles d’alimentation des nouveaux locaux des locataires étaient de 3 X 150

A. Dès lors, soit le matériel dont ils se prévalaient dans la présente

procédure pouvait parfaitement fonctionner avec 150 A, soit ils avaient

augmenté leur besoin en électricité afin de se départir du contrat. Le tribunal

a encore estimé que les locataires avaient échoué à démontrer qu’avant même la

délivrance des locaux, ceux-ci présentaient des défauts graves empêchant leur

utilisation selon l’usage convenu. Leur résolution du contrat était donc

inefficace et le contrat était ainsi valable.

La

première juge a ensuite examiné les prétentions du bailleur. À cet effet, elle

a retenu que seules les prétentions relatives au loyer jusqu’au 30 juin 2017

pouvaient être examinées, dans la mesure où, bien que le bailleur avait

augmenté sa conclusion sur ce point à plusieurs reprises durant la procédure,

il avait pu relouer les locaux en cause en date du 16 août 2017, ce dont il ne s’était

prévalu que lors des plaidoiries écrites, soit plus de deux après. Le contrat

de bail ayant été conclu à partir du 1er mai 2014, jusqu’au 30 avril

2024, sous réserve de l’octroi du permis de construire, lequel a été délivré le

23 juin 2014, l’entrée en jouissance aurait ainsi pu intervenir à partir

du 1er juillet 2014. Le loyer était donc dû dès cette date et ce

jusqu’au 30 juin 2017, le bailleur ayant valablement augmenté ses prétentions.

Par conséquent, les locataires étaient solidairement redevables de la somme de

212'400 francs (5’900 francs x 36 mois).

Finalement,

la première juge a rejeté la prétention du bailleur relative au dépôt de

sûretés d’un montant de 16'500 francs prévues dans le contrat. Elle a retenu

que ce dernier n’avait pas indiqué les modalités convenues pour la remise de

ces sûretés et, partant, la forme de leur dépôt. Il n’avait pas non plus démontré

un intérêt actuel à ce dépôt, dans la mesure où le contrat avait pris fin et

qu’il avait pris des conclusions en paiement des loyers.

E.

Le 7 octobre 2020, X.________ Sàrl et X1________

interjettent appel contre ce jugement en concluant, sous suite de frais et

dépens, principalement, à l’annulation des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif

et, partant, au rejet de la demande du 21 avril 2016, subsidiairement, à l’annulation

des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif et, partant, à la condamnation des

appelants à verser à l’intimé un montant d’au maximum 198'000 francs, avec

intérêts moyens à 5 % l’an dès le 31 décembre 2015, plus subsidiairement, à

l’annulation des chiffres 1, 4 et 5 de son dispositif et au renvoi de la cause

à l’autorité intimée pour nouvelle décision au sens des considérants.

En

substance, les appelants soutiennent que c’est à tort que la première juge a

considéré qu’aucun élément au dossier ne permettait de déterminer le matériel à

installer ni la puissance électrique nécessaire avant la conclusion du contrat.

Ils ont établi un plan pour le bailleur et ce dernier avait ensuite dressé un

plan mentionnant expressément le matériel d’exploitation. Ils contestent qu’ils

auraient pu réduire le besoin en électricité en utilisant des machines à gaz et

qu’ils étaient de toute façon prêts à le faire, au vu du nouveau contrat de

bail signé. La chose louée présentait selon eux un défaut grave, du fait que

leur cuisine industrielle ne pouvait pas fonctionner dans les conditions du cas

d’espèce. Partant, ils étaient en droit de se départir du contrat, en

application des articles 256 et 258, respectivement 107 à 109 CO.

Ils

soutiennent également que c’est à tort que la première juge a retenu qu’ils

devaient être condamnés au paiement des frais accessoires. Il était « aberrant »

de considérer que le bailleur avait dû supporter des dépenses effectives en

lien avec l’usage de la chose, vu que les locaux étaient inoccupés. En plus, le

bailleur n’avait jamais démontré avoir eu de tels frais.

F.

Dans sa réponse du 12 novembre 2020, A.________ conclut au

rejet de l’appel. Il réfute les arguments des appelants.

G.

Le 14 décembre 2020, X.________ Sàrl et X1________

déposent une réplique spontanée.

C O N S I D E R A N T

1.

Interjeté dans les formes et

délai légaux, l'appel est recevable (art. 308-311 CPC).

Considérants

2.

a) Selon l’article 258 al. 1 CO, si

le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec

des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle

a été louée, le locataire peut invoquer les articles 107 à 109 concernant

l’inexécution des contrats. Ces dispositions prévoient que lorsque,

dans un contrat bilatéral, l’une des parties est en demeure, l’autre peut lui

fixer ou lui faire fixer par l’autorité compétente un délai convenable pour

s’exécuter (art. 107 al. 1 CO). Si

l’exécution n’est pas intervenue à l’expiration de ce délai, le droit de la

demander et d’actionner en dommages-intérêts pour cause de retard peut toujours

être exercé ; cependant, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut

renoncer à ce droit et réclamer des dom­mages-intérêts pour cause d’inexécution

ou se départir du con­trat (art. 107

al. 1 CO). La fixation d’un délai n’est pas nécessaire (1) lorsqu’il

ressort de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet ; (2) lorsque,

par suite de la demeure du débiteur, l’exécution de l’obligation est de­venue

sans utilité pour le créancier ; (3) lorsqu’aux termes du contrat l’exécution

doit avoir lieu exacte­­ment à un terme fixe ou dans un délai déterminé (art. 108 CO). Le créancier qui se départ du

contrat peut refuser la prestation pro­mise et répéter ce qu’il a déjà payé

(art. 109 al. CO). Il

peut en outre demander la réparation du dommage résultant de la caducité du

contrat, si le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 109 al. 2 CO).

b)

Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour

lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de

cerner la notion de défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'article 258 CO s'appliquant aux

défauts originels, ni aux articles 259a ss CO

énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi

défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire

lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou

lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêt

du TF du 09.02.2021 [4A_411/2020] cons. 3.1.1. et les

références citées). Le défaut de la chose louée est une notion relative

et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de

prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de

la construction, le montant du loyer (arrêt du TF du 11.10.2018 [4A_395/2017] cons. 5.2 et les

références citées).

c)

On peut dire ici, sans être excessivement réducteurs, que le litige pose la

question du maintien du contrat, en dépit de la volonté de résolution signifiée

par les appelants à l’intimé. En effet, pour se soustraire, sur le principe, au

paiement du loyer qui, capitalisé, conduit au montant auquel les appelants ont

été condamnés (la différence entre le loyer net et brut sera traitée ci-dessous

au cons. 4), ces derniers doivent démontrer qu’ils étaient en droit de résoudre

le contrat. Pour ce faire, ils doivent apporter la preuve que le bail

commercial n’était valable que s’il portait sur des locaux dans lesquels leur

activité de cuisine industrielle pourrait se déployer, avec des qualités

spécifiques liées à l’apport en électricité, et que si cela n’était pas le cas,

cela constituerait un défaut de la chose louée (défaut par rapport à une

qualité promise ou attendue). Pour être plus concret, les appelants doivent

démontrer que le besoin en électricité lié à leur activité particulière devait,

selon le contrat, être couvert, que le bailleur s’y était engagé et que le fait

de délivrer des locaux qui ne répondaient pas à ce besoin impliquait qu’ils

étaient entachés d’un défaut permettant au locataire de se départir du contrat.

La

première juge a considéré qu’il n’y avait pas de défaut et que le contrat liait

donc les parties, les locataires n’ayant pas été en droit de le résoudre.

3.

a) Dans un premier grief, les

appelants reprochent à la précédente juge d’avoir retenu que le contrat de bail

ne permettait pas de déterminer le matériel à installer ni la puissance

électrique nécessaire, que les parties n’avaient pas déterminé ces éléments et

qu’elles avaient décidé de conclure le contrat en partant du principe que le

projet était réalisable.

Selon les

appelants, il convient de replacer le contexte en partant des pourparlers

précédant la conclusion du contrat de bail. Ils soutiennent que plusieurs

éléments démontrent que la première juge ne pouvait pas être suivie dans son

raisonnement. En l’occurrence, ils indiquent qu’ils étaient intéressés à louer

les locaux en cause, alors que l’intimé était réticent, selon ses propres

déclarations, à effectuer des travaux, notamment pour une cuisine industrielle,

souhaitant mettre à disposition des locaux bruts.

Si ces réticences

ressortent effectivement de l’interrogatoire de l’intimé, force est toutefois

de constater qu’il a ajouté que sa « première démarche était de refuser

tout (sic) travaux et, de fil en aiguille, la défenderesse m’a sollicité pour

prendre en charge certains travaux. Vu la qualité du projet et les relations

commerciales, j’ai souhaité finalement les accompagner ». Il avait

ainsi pris à sa charge différents travaux en lien avec l’immeuble, notamment

l’installation électrique et la pose de la cuisine (ibidem). On

constatera que malgré ses réticences du début, l’intimé a finalement conclu le

contrat de bail.

b) Le fait que les

parties se soient rencontrées à de multiples reprises, et comme le soulignent

les appelants en reprenant les déclarations de l’intimé, soit qu’il y a eu

environ 40 rencontres en trois mois, avant la conclusion du contrat, ne

démontre pas que les parties avaient établi précisément le matériel nécessaire

pour la cuisine industrielle, ainsi que toutes les modalités permettant un

fonctionnement optimal de cette activité. Il est incontestable que les parties

se sont rencontrées pour discuter de leur projet, mais aucun témoin ni document

ne peut attester du contenu de ces discussions, ce d’autant plus que l’intimé a

déclaré que « la question du manque d’énergie n’a jamais été évoquée

lors de ces différentes rencontres ». Or, pour pouvoir invoquer un

défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu’ils avaient fait

à ce titre une demande particulière et précise, que le bailleur s’était engagé

à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise. On ne peut en effet pas

considérer que la conclusion d’un bail commercial portant sur des locaux devant

abriter une « restauration gastronomique », soumis à la seule

condition de la délivrance d’un permis de construire, implique pour le bailleur

d’avoir promis au locataire de remplir tous ses besoins particuliers – et hors

normes – en électricité, du reste non articulés (cf. ci‑dessous), ou plus

encore, qu’il s’agirait d’une qualité attendue.

c) Les appelants

indiquent avoir établi un plan à l’attention du bailleur, duquel découleraient

les demandes d’adaptation des locaux, ainsi qu’une énumération des différentes

machines d’utilisation de l’espace plonge, respectivement de l’espace cuisine.

Ils précisent qu’il s’agit de la pièce 3 de leur bordereau et que les photos annexées

à ce plan mentionnent la consommation en volts et en ampères. Or la première

juge a retenu que ce document intitulé « Plan X._______

Sàrl » n’était pas daté, que l’intimé

avait contesté l’avoir reçu, que les appelants n’avaient pas apporté la preuve

du contraire et qu’il n’y avait pas d’indication de la puissance électrique

(jugement attaqué, cons. 4b, p. 10).

Les appelants ne

remettent pas cela en cause, à juste titre ; cependant, ils se fondent sur

les photos annexées à ce plan. Celles-ci ne leur sont d’aucune utilité car

celles portant une étiquette de la consommation énergétique ne sont pas

lisibles et les gros plans de certaines étiquettes ne permettent pas de déterminer

de quel appareil il s’agit. Dès lors, on ne saurait déterminer avec précision

la consommation en énergie requise pour l’ensemble des appareils et encore

moins retenir de ces clichés que l’information en avait été communiquée au

bailleur ou que celui-ci devait en déduire quelles adaptations électriques

étaient nécessaires et que les locataires les sollicitaient.

d) Les appelants

soutiennent que la société B.________ SA appartenant à l’intimé a établi un

plan daté du 4 décembre 2013, mentionnant le matériel d’exploitation faisant

partie de l’équipement industriel et que le témoin E.________ a déclaré avoir

établi lui-même ce plan sur la base des éléments donnés par l’intimé. Ces

affirmations sont correctes comme cela ressort de l’audition de E.________.

Cependant, les appelants omettent de dire que ce témoin a ajouté que, pour établir

ce plan, il avait suivi les instructions de base qui avaient été données et qui

correspondaient aux besoins du client et que « [s]uite à l’équipement

de base, il a fallu intégrer de nouvelles machines. Je ne sais pas à la demande

de qui. Ces appareils avaient une forte consommation électrique et une personne

prévue pour l’installation prévue de ces machines proposait d’installer des

appareils à gaz, ce qui était plus judicieux. Le fonctionnement électrique des

machines prévues par le plan de base était en ordre. On avait fait le point

avec VITEOS. Tout était bon ». Ainsi, ce plan du 4 décembre 2013

n’était pas définitif, des appareils supplémentaires devaient encore être

installés, lesquels nécessitaient plus d’énergie. C’est d’ailleurs ce que la

première juge a retenu.

e) Les appelants

se méprennent lorsqu’ils affirment qu’il est faux de retenir que l’intimé

n’avait pas participé à l’élaboration de ce document, ni qu’il l’aurait

approuvé. Après avoir examiné le plan du 4 décembre 2013 établi par E.________,

la première juge a examiné le tableau établi par C.________, comportant la même

date et intitulé « Besoin d’électricité en ampèrs (sic)

de toute

la cuisine industriel

(sic) ». C’est pour ce dernier document

qu’elle a retenu que les appelants n’avaient pas démontré que l’intimé n’avait

pas participé à son élaboration, ni qu’il l’aurait approuvé et non pour le plan

du 4 décembre 2013 comme le soutiennent les appelants. Ces derniers font

également fausse route en soutenant que la facture de B.________ SA, déposée

par l’intimée à l’appui de ses allégués et contenant notamment les indications

« étude de faisabilité », « analyse des besoins des

exploitants », « analyse des besoins énergétiques séances avec

les services de l’énergie », démontre que leurs besoins énergétiques

avaient été définis avant la signature du contrat de bail. Cette facture non

datée n’est en effet pas propre à démontrer que les parties avaient défini de

manière précise et détaillée le matériel à installer ni la puissance électrique

requise pour ces appareils. Il est incontestable que les parties avaient bien

discuté de ces points, mais comme cela ressort des témoignages de E.________ et

de C.________, des appareils devaient être ajoutés au plan de base. C.________

a ainsi déclaré que « X._______ Sàrl souhaitait installer deux fours supplémentaires. Ces

deux fours n’étaient pas dans le plan de base établi par A.________. Ils ont

été demandés successivement par la société X._______ Sàrl. J’ai proposé des fours à gaz, premièrement pour des

raisons de coûts de gestion et deuxièmement par rapport à la charge admissible

de l’immeuble au niveau de l’électricité et éviter de faire des travaux

supplémentaires. ». Le détail

des appareils, ainsi que la puissance énergétique n’avaient donc pas été

arrêtés précisément, puisque que des fours à gaz avaient été proposés à la

place des fours électriques. Dès lors, contrairement à l’avis des appelants, on

ne saurait considérer que les parties avaient défini leurs besoins énergétiques

avant la conclusion du contrat de bail.

f) C’est en vain

que les appelants critiquent le jugement attaqué lorsqu’il retient que le

besoin en électricité aurait pu être réduit par l’utilisation de machines

fonctionnant au gaz, qu’ils étaient, de toute manière, prêts à se munir de

machines à gaz et que c’est ce qui s’est passé avec le nouveau contrat de bail

conclu par les appelants. Le fait que le nouveau contrat de bail conclu par les

appelants prévoit expressément l’installation de gaz à leur frais n’est pas un

élément à lui seul déterminant, mais constitue un indice sérieux que les

locataires n’étaient pas opposés à l’utilisation d’appareils fonctionnant au

gaz. Cela qui est confirmé par le témoin C.________, lequel a déclaré que :

« De mémoire, il ne me semble pas que X._______ Sàrl était opposé à l’installation de fours à gaz. C’est

donc une solution qui est proposée tant au niveau économique que s’il n’y a pas

assez d’ampérage (courant électrique) dans un immeuble ». Ce témoin a ajouté que lors de discussions

« il [lui] sembl[ait] notamment que nous sommes partis sur des fours à

gaz pour une raison fonctionnelle ». Partant, les appelants étaient

prêts à réduire leur consommation électrique. En outre, le fait que

l’alimentation électrique des nouveaux locaux loués par les appelants se

présente sous la forme de 3 X 150 A démontre que le matériel des appelants

pouvait fonctionner dans les locaux litigieux avec 150 A.

g) Les appelants

reprochent encore à la première juge d’avoir fait abstraction des éléments

essentiels de l’expertise pour la détermination de l’existence de défauts lors

de la délivrance de la chose louée. Ils soulignent plusieurs aspects de

l’expertise mais perdent de vue que la première juge les a pris en compte et

qu’elle a expliqué ce qu’elle retenait en fonction de l’expertise. Elle a

notamment considéré que, selon l’expert, il était improbable en pratique que

tous les appareils fonctionnent en même temps et qu’il fallait appliquer un

facteur de simultanéité, lequel exprime le rapport entre la puissance installée

et la puissance simultanée (appareils utilisés simultanément). Il est dès lors

vain pour les appelants de relever que, si l’ensemble des machines et

installations de cuisine fonctionnaient à 100 %, le besoin en électricité

n’était pas couvert dans l’unité C, soit les locaux litigieux et que s’ils

fonctionnaient à 70 %, le besoin aurait été couvert uniquement durant une

heure. Les appelants ne remettent pas en cause le raisonnement de la première

juge mais se contentent d’invoquer certains points de l’expertise. Faute de

motivation suffisante (art. 311 al. 1 CPC), ce grief doit être rejeté. En tout

état, cette question est sans incidence sur le sort de la cause puisque, comme

on l’a vu ci-dessus, les appelants n’ont pas démontré l’existence de qualités

promises, dont l’absence les aurait autorisés à se départir du contrat.

h) On

ajoutera encore que, pour pouvoir se départir du contrat, les locataires

devaient d’abord impartir au bailleur un délai pour remédier au défaut, celui-ci

n’étant pas irrémédiable, et les travaux pouvant s’envisager d’autant plus

facilement qu’un permis de construire pour d’autres travaux avait été sollicité

(et était même une condition au bail), si bien que le problème apparaissait

comme pouvant être résolu. Les locataires ne s’y sont pas trompés, puisqu’ils

ont par deux fois mis le bailleur en demeure de s’exécuter. Ces mises en

demeure apparaissent toutefois comme une formalité vide de sens à partir du

moment où les locataires n’ont pas alors, pas plus qu’avant, articulé avec

précision quels étaient leurs besoins et quels défauts ils voulaient voir

réparés. A ce titre, demander de manière générique des locaux avec une

installation électrique leur permettant d’exercer une activité de cuisine

industrielle était insuffisant ; il fallait – pour permettre au bailleur

d’agir en connaissance de cause durant le délai qui lui était imparti – que les

locataires exposent clairement ce qu’ils attendaient. Cela n’a pas été le cas,

pas plus qu’ils ne se sont prononcés sur les alternatives qui existaient, soit

celle d’assurer l’approvisionnement énergétique de certaines machines au moyen

de gaz et non d’électricité (voir notamment témoignage C.________ :

« Il est rare qu’une cuisine professionnelle soit équipée complètement

en électrique. En général, l’électricité et le gaz sont panachés pour une

question de coût d’exploitation […]. Lors de ces séances, nous avons parlé des

besoins en ampérages. Je n’ai pas le souvenir que cette question soit un

problème particulier. Pour moi, le besoin en ampérage n’a jamais été un

problème insurmontable et X._______ Sàrl n’était pas opposée à

l’utilisation du gaz ».

i) Au vu de ce qui

précède, les appelants n’ont pas démontré que le matériel à installer ainsi que

la puissance électrique avaient été déterminés et partant qu’un défaut grave

entachait les locaux.

4.

« Les faits doivent être contestés dans la réponse

(art. 222 al. 2, 2e phrase, CPC) et,

pour les faits allégués par le défendeur, en règle générale, dans la réplique,

car seuls les faits contestés doivent être prouvés (art. 150 al. 1 CPC; …). Une

contestation en bloc (…) ne suffit pas (…). La partie adverse peut en principe

se contenter de contester les faits allégués (…), puisqu'elle n'est pas chargée

du fardeau de la preuve (…) et n'a donc en principe pas le devoir de collaborer

à l'administration des preuves (…). Dans certaines circonstances

exceptionnelles, il est toutefois possible d'exiger d'elle qu'elle concrétise

sa contestation (charge de la motivation de la contestation; …), de façon que

le demandeur puisse savoir quels allégués précis sont contestés et, partant,

puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui incombe; plus les

allégués du demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de

ceux-ci par la partie adverse sont élevées (…). Ainsi, lorsque le demandeur

allègue dans ses écritures un montant dû en produisant une facture ou un compte

détaillés, qui contient les informations nécessaires de manière explicite (…), on

peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de la facture

ou les articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le

compte est censé admis et n'aura donc pas à être prouvé (art. 150 al. 1 CPC;

…). » (ATF

144.

III 519 cons. 5.2.2.1 à 5.2.2.3 et les références citées).

4.1

Les appelants reprochent à la

première juge de les avoir condamnés au paiement des frais accessoires alors

qu’ils n’ont jamais occupés les locaux. Le bailleur n’a ainsi pas dû supporter

des dépenses effectives en lien avec l’usage de la chose. Au surplus, ils

relèvent que l’intimé n’a jamais déposé des pièces justificatives permettant de

démontré ces frais, alors que le fardeau de la preuve lui incombait.

4.2

Dans sa demande, l’intimé a allégué

avoir conclu le bail le 18 février 2014 et que le loyer mensuel était de 5'900

francs, charges comprises, et a produit en annexe le bail dont il ressort que

le loyer net minimum mensuel se monte à 5'500 francs et que l’acompte mensuel

sur les frais accessoires s’élève à 400 francs. L’intimé a également allégué

avoir mis en demeure les appelants de s’acquitter des loyers dus à cette date,

ainsi que des sûretés pour un montant total de 34'200 francs en se référant au

titre 12 de son bordereau, lequel précise que le loyer mensuel brut s’élève à

5'900 francs. Finalement, l’intimé a allégué que les appelants devaient être

condamnés au paiement des loyers depuis le mois de juillet 2014, soit un

montant de 129'800 francs, et s’est référé au bail produit. Dans leur réponse,

les appelants se sont référés aux pièces et ont contesté le reste. Ils ont

ainsi contesté le montant total des loyers réclamés, alors qu’il leur

appartenait de contester les frais accessoires et d’indiquer les raisons de

cette contestation, puisque l’intimé avait valablement allégué le loyer brut et

qu’il était clair que ce montant comprenait un loyer net de 5'500 francs et des

charges de 400 francs. Dès lors, on doit considérer que le loyer net ainsi que

les charges étaient admis et, partant, que l’intimé n’avait pas à administrer

des preuves supplémentaires. C’est donc à raison que la première juge a

condamné les appelants au paiement des frais accessoires compris dans le loyer

brut.

5.

Il résulte de ce qui précède que l’appel doit être rejeté.

Les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 9’800 francs, seront

dès lors mis à la charge des appelants, qui succombent, solidairement entre eux.

Une indemnité de dépens en faveur de l’intimé sera également mise à leur charge,

solidaire entre eux également, pour la procédure d’appel. Elle sera fixée à

3'500 francs, sur la base du dossier, à défaut de mémoire d’honoraires du

mandataire de l’intimé.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette

l’appel du 7 octobre 2020 et confirme le jugement rendu le 3 septembre 2020 par

le Tribunal civil des Montagnes et du Val-de-Ruz.

2. Arrête les frais

de la procédure d’appel à 9’800 francs et les met solidairement à la charge de X.________

Sàrl et X1________, qui les ont avancés.

3. Condamne

solidairement X.________ Sàrl et X1________ à payer à A.________,

pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens de 3’500 francs.

Neuchâtel, le 26 mars 2021

Art. 107 CO

Droit de résiliation

Avec fixation d’un délai

1 Lorsque,

dans un contrat bilatéral, l’une des parties est en demeure, l’autre peut lui

fixer ou lui faire fixer par l’autorité compétente un délai convenable pour

s’exécuter.

2 Si

l’exécution n’est pas intervenue à l’expiration de ce délai, le droit de la

demander et d’actionner en dommages-intérêts pour cause de retard peut toujours

être exercé; cependant, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut

renoncer à ce droit et réclamer des dom­mages-intérêts pour cause d’inexécution

ou se départir du con­trat.

Art.

108 CO

Résiliation immédiate

La fixation d’un délai n’est pas

nécessaire:

1.

lorsqu’il

ressort de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet;

2.

lorsque,

par suite de la demeure du débiteur, l’exécution de l’obligation est de­venue

sans utilité pour le créancier;

3.

lorsque

aux termes du contrat l’exécution doit avoir lieu exacte­­ment à un terme fixe

ou dans un délai déterminé.

Art.

109 CO

Effets de la résiliation

1 Le créancier

qui se départ du contrat peut refuser la prestation pro­mise et répéter ce

qu’il a déjà payé.

2 Il peut en

outre demander la réparation du dommage résultant de la caducité du contrat, si

le débiteur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.

Art.

258 CO

Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la

délivrance de la chose

1 Si le

bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec

des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle

a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant

l’inexécution des contrats.

2 Si, malgré

de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution par­faite

du contrat, il ne peut faire valoir que les préten­ti­ons qu’il serait en droit

d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à

259i).

3 Le locataire

peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i même

si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:

a.

qui

restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’ex­clure ni

l’entraver considérablement;

b.

auxquels,

pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses pro­pres frais

(art. 259).

Art. 222 CPC

Réponse

1 Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai

pour déposer une réponse écrite.

2 L’art. 221 s’applique par analogie à la réponse. Le défendeur y

expose quels faits allégués dans la demande sont reconnus ou contestés.

3 Le tribunal peut décider de limiter la réponse à des questions ou

à des conclusions déterminées (art. 125).

4 Il notifie la réponse au demandeur.