Bail à ferme agricole. Application de l’article 2 al. 2 CC (abus de droit) dans le cadre de la résiliation ordinaire du contrat au sens de l’article 16 LBFA.

A.

Le 8 janvier 2018, X.________ a déposé une demande qui

portait les conclusions suivantes :

«

Principalement

1. Déclarer

nulle la résiliation du contrat de bail à ferme agricole intervenue le 19

novembre 2015 pour le terme d’automne 2022 ;

Subsidiairement

2. Annuler

la résiliation du contrat de bail à ferme agricole intervenue le 19 novembre

2015 pour le terme d’automne 2022 ;

Très subsidiairement

3. Accorder

à X.________ une prolongation de bail à ferme agricole de six ans, soit

jusqu’au terme d’automne 2028 ;

En tout état de cause

4. Sous

suite de frais et dépens ».

À l’appui de ses conclusions, X.________ a allégué ce

qui suit. Il était viticulteur indépendant. En automne 2007, il avait oralement

conclu un contrat de bail à ferme agricole avec Y.________ pour l’exploitation

de la parcelle no (...) du cadastre de Z.________ (ndr : « Domaine

A.________ »). Au décès de ce dernier, les défenderesses – composant

ensemble son hoirie – avaient envisagé de lui vendre le domaine. Elles avaient

cependant décidé de céder la parcelle à B.________, viticulteur à Z.________,

notamment au prétendu motif que celui-ci aurait formulé une meilleure offre

alors que tel n’était pas le cas. La commission foncière agricole avait décidé

d’autoriser B.________ à acquérir la parcelle querellée. X.________ ne s’était

pas opposé à cette décision mais avait déclaré qu’il entendait exercer son

droit de préemption légal. À la suite de la mention de l’exercice de son droit

futur, les défenderesses avaient résilié le bail. Le bail avait été résilié pour

éluder les dispositions impératives sur le droit de préemption du fermier. Le

domaine était très bien entretenu. Le terrain querellé représentait le tiers de

la surface que X.________ exploitait de sorte que l’en priver aurait un effet

extrêmement important sur la viabilité de son exploitation. Il avait par

ailleurs consenti à d’importants investissements. Son fils était destiné à

reprendre le domaine. Il serait extrêmement difficile de trouver un terrain de

remplacement.

B.

Le 17 mai 2018, l’hoirie Y.________ composée de Y1________,

Y2________ et Y3________ (ci-après aussi :

l’hoirie), a déposé sa réponse en prenant les conclusions suivantes :

« 1. Rejeter toutes les demandes du 8 janvier 2018.

2. Sous suite de frais et dépens ».

À l’appui de ses conclusions, l’hoirie alléguait ce

qui suit. Les hoirs n’avaient jamais eu l’intention de vendre les vignes à X.________

car elles s’étaient rapidement rendues compte qu’il négligeait les vignes

louées. Il n’était dès lors pas question de le garder en tant que fermier.

Plusieurs professionnels avaient constaté que l’état des vignes s’était

fortement dégradé depuis son arrivée. L’hoirie n’avait eu d’autre choix que

d’agir pour éviter que les défauts ne s’aggravent et que le travail appliqué de

leur père soit anéanti. Le 19 novembre 2015, l’hoirie avait sommé X.________

d’entretenir dans les règles de l’art le terrain et les vignes louées.

Simultanément, l’hoirie avait décidé de résilier de manière ordinaire le

contrat de bail en respectant toutefois la durée légale initiale de 15 ans,

soit pour le terme d’automne 2022. La résiliation était parfaitement valable.

Elle était par ailleurs la seule solution pour l’hoirie au vu des négligences

du fermier quant à ses devoirs légaux. Aujourd’hui encore, le domaine faisait

état de nombreux défauts d’entretien. Dans ces conditions, X.________ ne

pouvait prétendre à la prolongation de la durée de son bail. Ce dernier n’était

au demeurant pas titulaire d’un droit de préemption légal dès lors qu’il

n’avait notamment pas une entreprise agricole au sens de l’article 7 LDFR. Indépendamment

de cet élément, aucun cas de préemption n’était réalisé, la vente définitive du

terrain de A.________ n’étant pas convenue. La résiliation du 19 novembre 2015

n’avait ainsi pas pu être un moyen d’empêcher X.________ d’exercer le droit

précité.

C.

Le 26 juillet 2018, X.________ a déposé ses déterminations

sur les faits de la réponse. Il affirmait en substance que l’hoirie désirait

vendre le terrain et cela de façon évidente. Les négociations étaient très

avancées s’agissant de la vente. Les vignes n’avaient jamais été négligées, cet

argument étant apparu au moment où l’hoirie expliquait vouloir vendre à

quelqu’un d’autre qui désirait pouvoir disposer du domaine « dès

l’achat ». Les critiques sur l’état d’entretien avaient été formulées

de manière à justifier une résiliation faite en réalité pour éluder les

dispositions de la LDFR. Peu importait qu’il ne soit pas titulaire d’une

entreprise agricole. Il s’agissait d’une analyse de droit, que la procédure

confirmerait ou pas lorsqu’il ferait valoir son droit de préemption. Etait

déterminant ici le fait que la résiliation était bien intervenue peu après le

moment où il avait exprimé qu’il ferait valoir ce droit.

D.

Le 5 octobre 2018, l’hoirie a déposé une duplique, réaffirmant

notamment que le domaine A.________ souffrait de négligences, ce qui avait été

constaté non seulement par un expert reconnu et impartial, mais également par

un commissaire viticole et viticulteur voisin, dont les parcelles avaient été

contaminées par les manquements de X.________.

E.

Le 26 novembre 2018, X.________ a déposé des explications sur

les faits de la duplique. Il a également requis une expertise judiciaire

tendant à démontrer que son domaine était bien entretenu.

F.

Par ordonnance de preuves du 13 décembre 2018, le Tribunal

civil a en substance admis les preuves littérales déposées par les parties, admis

les preuves testimoniales proposées par ces dernières (3 témoins chacun),

réservé leurs interrogatoires et rejeté l’expertise judiciaire, au motif que

celle-ci ne pourrait porter que sur l’état actuel du domaine, alors que la

question était de savoir si, au moment où le congé daté du 19 novembre 2015

avait été signifié, le motif invoqué (négligence dans l’entretien des vignes)

était fondé.

G.

Le 19 mars 2019, une audience s’est tenue, lors de laquelle

les témoins qui suivent ont été auditionnés :

·

C.________ (témoin demandeur ; viticulteur et œnologue

diplômé) ;

·

D.________ (témoin demandeur ; vigneron-encaveur) ;

·

E.________ (témoin demandeur ; horticulteur-paysagiste) ;

·

F.________ (témoin défenderesses ; vigneron-encaveur) ;

·

G.________ (témoin défenderesses ; conseiller viticole,

ingénieur agronome et œnologue) ;

·

H.________ (témoin défenderesses ; inspecteur au contrôle

suisse du commerce des vins).

En tant

que besoin, les déclarations des témoins seront reprises dans la partie en

droit de la présente décision.

Les

parties ont également renoncé à plaider oralement et convenu de déposer des

plaidoiries écrites.

H.

Le 28 mai 2019, X.________ a déposé sa plaidoirie écrite et

confirmé ses conclusions. Selon lui, aucun défaut d’entretien ne pouvait lui

être reproché. C’est exclusivement la mention du droit de préemption qui avait

convaincu l’hoirie de résilier le bail, ce qui constituait manifestement un

abus de droit et un congé‑représailles. Son bail avait été résilié pour

que l’acheteur ait les mains libres et ne se voit pas opposer le droit de préemption.

Il aurait toutefois été plus aisé pour l’acquéreur de résilier le bail que pour

l’hoirie, la loi sur le bail à ferme agricole facilitant une telle résiliation,

pour le bailleur désirant exploiter lui-même le terrain. Le comportement des

bailleresses confinait donc au contournement de règles légales impératives et

imposait dès lors de constater la nullité, respectivement d’annuler la

résiliation litigieuse. Subsidiairement, le bail devait être prolongé, à mesure

qu’aucune violation des devoirs du fermier ne pouvait être retenue à son

encontre, respectivement que la résiliation aurait des conséquences extrêmement

dommageables pour son exploitation.

Faits

I.

Le 29 mai 2019, l’hoirie a déposé ses plaidoiries écrites et

confirmé ses conclusions. La résiliation litigieuse ne visait pas à éluder la

loi puisque l’exercice d’un droit de préemption était subordonné à ce que la

durée légale initiale du bail prévue par la LBFA soit échue et à ce que le

fermier soit propriétaire d’une entreprise agricole. Or ces deux conditions

faisaient défaut à l’espèce. Quoiqu’il en soit, la garantie constitutionnelle

du droit de propriété serait fortement mise à mal si l’on devait considérer que

la résiliation d’un contrat de bail à ferme agricole à l’échéance du délai

initial serait nulle au motif qu’elle empêcherait la naissance du droit de

préemption du fermier. S’agissant de l’annulation du congé, le législateur

avait expressément écarté cette protection du fermier au moment de

l’établissement de la LBFA. Quant à la prolongation de bail, elle ne pouvait

pas être raisonnablement imposée à l’hoirie, à mesure que l’administration des

preuves avait démontré que X.________ n’était pas le vigneron diligent pour

lequel il tentait de se faire passer.

J.

Le 11 décembre 2019, le Tribunal civil a statué au fond, en

rendant un jugement dont le dispositif a la teneur suivante :

« 1. Constate la nullité de la résiliation du contrat de bail à

ferme agricole signifiée par courrier daté du 19 novembre 2015 pour le terme

d’automne 2022.

2. Arrête les frais de la présente procédure à CHF 3'647.00,

avancés par le demandeur à hauteur de CHF 3'432.00 et par les défenderesses à

hauteur de CHF 215.00, et les met à la charge des défenderesses, solidaires.

3.

Condamne les défenderesses, solidaires, à verser au demandeur, pour la

procédure de conciliation et la procédure au fond, une indemnité de dépens

fixée à CHF 5'800.00 ».

À

l’appui de son dispositif, le Tribunal civil a exposé ce qui suit. L’article

271 CO (« annulabilité du congé ») n’était pas applicable aux

contrats de bail à ferme agricole. Cependant, il y avait une place pour

l’application autonome de l’article 2 al. 2 CC. Au vu du dossier, il semblait

bien que X.________ était propriétaire d’une exploitation agricole au sens de

la LDFR et qu’il était titulaire d’un droit de préemption. Par contre, il était

difficile de conclure, vu l’intervalle de plus de onze mois qui séparait le

courrier du 7 décembre 2014 par lequel X.________ informait l’hoirie qu’il

entendait exercer son droit de préemption, de la résiliation du bail du 19

novembre 2015, que la seconde était motivée par le premier. Il convenait de

retenir que X.________ avait échoué à démontrer que l’hoirie lui avait notifié

la résiliation de son bail afin qu’il ne puisse pas exercer son droit de préemption.

Par contre, le congé, pour d’autres motifs, contrevenait néanmoins aux règles

de la bonne foi, au sens de l’article 2 CC, de sorte qu’il devait être déclaré

nul. En effet, il convenait de constater que les négligences alléguées du

fermier n’avaient fait l’objet d’aucune mise en demeure formelle avant le 19

novembre 2015 – date de la résiliation du contrat – et, d’autre part, qu’elles

n’étaient pas fondées au vu du dossier, alors que ce sont elles qui, selon

l’hoirie elle‑même, avait conduit celle-ci à résilier le contrat de bail.

K.

Par mémoire du 27 janvier 2020, l’hoirie appelle de cette

décision en prenant les conclusions suivantes :

« 1. Déclarer l’appel recevable.

2. Principalement et statuant au fond, annuler le jugement du

11 décembre 2019 et rejeter la demande du 8 janvier 2017 (recte :

2018) déposée par X.________ dans toutes ses conclusions.

3. Subsidiairement, annuler le jugement entrepris et renvoyer la

cause à la première instance pour nouvelle décision au sens des considérants.

4. En tout

état de cause, sous suite de frais et dépens de première et seconde

instance ».

À

l’appui de ses conclusions, l’hoirie considère que le Tribunal civil a, à tort,

cherché à déterminer l’existence d’un motif justifiant la résiliation, oubliant

qu’un bailleur agricole reste libre de résilier le contrat sans motif. La

question de savoir si l’article 2 al. 2 CC peut faire échec à la volonté du

législateur de ne pas faire de la motivation une condition de validité du congé

– qui serait nul puisque l’annulabilité n’existe pas dans la LBFA – doit être

résolue par la négative. Le Tribunal fédéral a en effet jugé qu’en matière de

protection contre les congés, il n’y a pas de place pour une application de

l’article 2 al. 2 CC, de sorte qu’un congé manifestement abusif n’est

sanctionné que d’une annulabilité, l’article 2 al. 2 CC et son éventuelle

nullité ne trouvant pas application. Par ailleurs, aucune des conditions

permettant à X.________ de se prévaloir d’un droit de préemption n’est remplie.

Enfin, il est faux de prétendre que c’est subitement au moment de la

résiliation que l’hoirie a eu à se plaindre de son fermier, puisque dès la

reprise du terrain et alertées par un voisin, les hoirs avaient fait le tour

des vignes avec un professionnel, qui leur avait conseillé de faire un constat.

Dans l’attente de ce dernier, elles avaient déclaré à X.________, par courrier

du 25 novembre 2014, qu’elles étaient surprises de constater l’état des vignes.

Pour ce qui était des négligences, elles avaient été constatées et auraient dû

être retenues par le tribunal. Ces négligences excluaient de facto un

congé pouvant être sanctionné de nullité, puisque seul un congé manifestement

abusif pouvait être déclaré nul.

L.

Dans sa réponse du 2 mars 2020, l’intimé conclut au rejet de

l’appel, avec suite de frais et dépens. Il considère que la critique des faits

dans la partie « rappel des faits » du mémoire d’appel est

insuffisamment motivée et ne remplit pas les exigences de à l’article 311 al. 1

CPC. Le même reproche peut être fait à certains pans entiers du grief « de

la constatation inexacte et incomplète des faits » tout comme à celui

de « l’abus manifeste de droit ». L’hoirie se trompe

lorsqu’elle estime qu’en matière de bail agricole, si un congé satisfait aux

formes légales, il est forcément valable, seule la prolongation entrant en

ligne de compte et l’article 2 al. 2 CC ne trouvant pas application. En effet,

en tant que principe général du droit, l’interdiction de l’abus de droit

s’applique pleinement. La distinction entre nullité et annulabilité n’a qu’un

intérêt théorique. Dans les deux cas, la conséquence est la même, soit que la

résiliation ne développe aucun effet et cela dès son origine. Quoiqu’il en

soit, dès lors que l’article 271 CO ne trouve pas application, c’est bien la

nullité de la résiliation qui devait être constatée. S’agissant du grief

traitant de l’application correcte de l’article 47 LDFR, il doit être déclaré

irrecevable, l’hoirie n’ayant pas d’intérêt pratique et actuel à revoir cette

partie du jugement, qui de surcroit n’a aucune influence sur le dispositif.

Enfin, c’est à juste titre, en appréciant et en relatant précisément les moyens

de preuve à disposition ainsi que la chronologie des évènements, que le Tribunal

civil a considéré qu’il existait un nombre suffisant d’indices d’abus

manifestes de la part de l’hoirie, en relation avec la résiliation du bail.

M.

Le 11 novembre 2019, les appelantes ont fait usage de leur

droit de réplique inconditionnel et ont confirmé les moyens et conclusions

figurant dans leur mémoire. En tant que besoin, les éléments mentionnés dans

cet écrit seront repris ci‑dessous.

C O N S I D E R A N T

1.

Interjeté dans le délai légal, l’appel est recevable sous cet

angle (art. 311 al. 1 CPC).

Considérants

2.

L’hoirie considère tout d’abord que le Tribunal civil a violé

le droit en retenant que l’article 2 al. 2 CC

permettait d’appliquer, de manière autonome, les motifs de l’article 271 CO à un contrat de bail à ferme agricole. Selon

l’hoirie, si le congé respecte les conditions de validité légales, seule une

prolongation de bail peut éventuellement entrer en ligne de compte. Les motifs

de la résiliation n’ont jamais à être examinés sauf pour en tenir compte dans

le cadre d’une prolongation de bail.

a) En

vertu de l’article 2 CC, « [c]hacun est tenu

d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne

foi » (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la

loi (al. 2).

La loi

ne définit pas la notion d'abus de droit, mais se contente d'en énoncer la

sanction, qui intervient par le refus de la protection légale. Selon le

Tribunal fédéral, « la règle prohibant l'abus de droit permet au juge

de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit

allégué créerait une injustice manifeste » (ATF 135 III 163,

cons. 3.3.1). Toujours d'après le Tribunal fédéral, « ce

que l'article 2 CC exprime, c'est un principe

de portée tout à fait générale, un guide pour l'application de la loi, une

limite à l'exercice de n'importe quel droit ; c'est donc une règle fondamentale

issue de considérations d'ordre éthique et qui s'ajoute aux règles relatives

aux différents rapports de droit particuliers pour les compléter et contribuer

à leur application » (ATF 83 II 345,

cons. 2, traduit au JT 1958 I 194). Les cas typiques d'abus de droit revêtent

les formes suivantes : l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit,

l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la

disproportion grossière des intérêts en présence et le résultat manifestement

contraire à l'équité, l'exercice d'un droit sans ménagement, l'attitude

contradictoire (venire contra factum proprium). L'interdiction de l'abus

de droit est valable pour l'ensemble de l'ordre juridique et les règles de la

bonne foi limitent l'exercice de tous les droits. Les normes relatives à

l'interdiction de l'abus de droit ont une importance telle qu'elles font partie

de l'ordre public suisse positif (Saviaux, Baux de courte durée et

contestation du loyer initial in : PJA 2010 p. 289 ss, titre n° 5, let. a

et les nombreuses références citées). Le Tribunal fédéral opère une approche

casuistique en rappelant que l'article 2 CC « ne vise

pas à écarter d'une manière toute générale, pour certaines catégories de cas,

l'application des règles du droit civil, mais permet au juge de tenir compte de

particularités propres au cas d'espèce, lorsque, en raison des circonstances de

l'espèce, l'application normale de la loi ne se concilie exceptionnellement pas

avec les règles de la bonne foi » (Mihaela Amoos, La théorie de

l’abus de droit en relation avec les droits absolus, thèse Lausanne, 2002, p.

44.

et 211, cité par Saviaux, op. cit., p. 295) et que le juge, en matière

d'abus de droit, « n'applique pas des règles rigides. Il statue en

tenant compte de toutes les circonstances du cas particulier » (ATF 115 III 331,

cons. 5a, traduit au JT 1991 I 150). Sous réserve de l’abus de droit (art. 2

al. 2 CC), la résiliation du bail à ferme agricole (art. 16 de

la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole) est

entièrement libre (Benno Studer et al., Das Landwirtschaftliche

Pachrecht, 2e éd., 2007, n° 375, p. 109). On soulignera que selon la

lettre même de l’article 2 al. 2 CC, pour ne pas être protégé

par la loi, l’abus de droit doit être manifeste (cf. aussi arrêt du TF du 29.08.2019

[4A_396/2018] cons. 4.2.2)

b)

Conformément à ce qui précède, on doit retenir que l’abus de droit est un

principe juridique de portée générale, trouvant application dans toutes les

causes à juger. Il est vrai que le cas qui nous occupe est singulier en ce sens

que l’article 271 CO – qui ne s’applique pas au bail à

ferme agricole selon la volonté du législateur – se confond pour ainsi dire

avec l’article 2 al. 2 CC, à tel point que le Tribunal

fédéral a jugé qu’en matière d’annulabilité du congé, il n’y avait pas de place

pour une application autonome de l’article 2 al. 2 CC (ATF 133 III 175).

Ce raisonnement est cependant cohérent puisque l’application de l’article 271 CO est moins restrictive que celle de l’article 2 al. 2 CC. En effet, l’article 271 CO trouve

application même si l'attitude

de la partie donnant congé à l'autre ne constitue pas un abus de droit «

manifeste » au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2). L’article 2 al. 2 CC est ainsi englobé dans l’application de l’article 271 CO. Par contre, dès le moment où l’article 271

CO ne s’applique plus, ce qui est le cas en l’espèce, puisque nous avons

affaire à un bail à ferme agricole et que la LBFA ne contient pas de

disposition analogue, il n’y a pas de raison que l’application de l’article 2 al. 2 CC soit écartée. Au contraire, il s’agit du dernier

« filet de sécurité » légal permettant à celui qui a été

victime d’une injustice manifeste de ne pas en subir les conséquences. Le grief

des appelantes doit dès lors être rejeté.

3.

Les appelantes considèrent ensuite que le Tribunal civil a

violé l’article 47 LDFR en retenant qu’il semblait

que X.________ était titulaire d’un droit de préemption.

a) Un

intérêt est requis pour exercer toute voie de droit. Le justiciable qui fait

valoir une prétention doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection à

voir le juge statuer sur sa demande. L'existence d'un intérêt digne de

protection du recourant est ainsi une condition de recevabilité de tout recours

et doit être constatée d’office. Le recourant n’a d’intérêt au recours que s’il

demande la modification du dispositif de l’arrêt attaqué, de sorte que le

recours sur les seuls motifs doit être déclaré irrecevable (arrêt du TF du 25.06.2004

[5C.89/2004] cons. 2.2.1).

b) En

l’espèce, le Tribunal civil a indiqué ce qui suit dans ses motifs : « Au

vu du dossier, il semble bien que le demandeur soit propriétaire d’une

exploitation agricole, au sens de la LDFR, et qu’il soit titulaire d’un droit

de préemption. Cette question peut cependant rester indécise dans le cadre de

la présente procédure, pour la raison exposée ci-après […] : ».

Il n’a ainsi pas tranché la question. Par ailleurs, cette question n’a eu

aucune influence sur le dispositif de la décision attaquée, le Tribunal civil

ayant admis les conclusions de X.________ pour d’autres motifs, après avoir en

particulier nié que l’annonce par le locataire qu’il exercerait son droit de

préemption avait motivé la résiliation de son bail, et donc retenu que la

titularité ou non du droit de préemption était sans pertinence pour l’issue du

présent litige. La Cour d’appel civile est ainsi saisie d’une question purement

théorique et hypothétique. Comme l’hoirie l’admet elle-même dans son appel, ce

n’est que dans l’hypothèse où elle souhaiterait vendre le terrain que la

question se poserait (et encore, uniquement si X.________ devait tenter

d’exercer son droit de préemption, ce qui n’est pas certain non plus). Dans

cette mesure, le grief des appelantes doit être déclaré irrecevable.

Le même

sort doit être réservé au grief de constatation inexacte et incomplète des

faits en relation avec l’existence d’une entreprise agricole au sens de l’article

7.

LDFR, puisque sa résolution n’aurait eu de sens que si la question relative

au droit de préemption avait dû être tranchée.

Il

n’est pas non plus nécessaire de se pencher sur la question de savoir si le Tribunal

civil aurait dû déclarer nulle ou annuler la résiliation, car dans les deux

cas, la résiliation n’ayant pas encore déployé ses effets (le terme étant en

automne 2022), le résultat est le même. En effet, la différence principale

entre le régime de la nullité et celui de l’annulabilité est que l’acte

annulable est valable à l’origine (alors que l’acte nul ne déploie aucun effet

dès le départ) mais qu’il peut être privé de ses effets rétroactivement, pour

autant que la partie lésée saisisse l’autorité à cette fin et moyennant qu’elle

respecte les conditions légales pour ce faire (cf. en ce sens : Corboz,

Les congés affectés d’un vice, in : 9e séminaire du droit du

bail, Neuchâtel, 1996, p. 5-6 et 8).

4.

Les appelantes font également valoir que, contrairement à ce

que le Tribunal civil a retenu, ce n’est pas subitement au moment de la

résiliation qu’elles se sont plaintes de leur fermier, mais dès la reprise du

terrain. À cette époque, elles avaient fait le tour des vignes avec un

professionnel (H.________) qui leur avait conseillé de faire un constat. Dans

l’attente de ce dernier (établi en mars 2015), elles avaient informé X.________,

par courrier du 25 novembre 2014, qu’elles étaient surprises de constater

l’état des vignes.

a) Aux

termes de l’article 311 al. 1 CPC, l’appel doit être

motivé. Selon la jurisprudence, il incombe à l’appelant de démontrer le

caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation

doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la

comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision

qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374

cons. 4.3.1). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte

sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement

reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première

instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur

les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée soit

entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier

juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement (arrêt du TF du

01.09.2014

[4A_290/2014] cons. 3.1 et les

références citées).

b) En

lien avec la chronologie des événements, le Tribunal civil a notamment retenu :

« Il résulte du dossier que ce n’est pas avant le courrier du 25 novembre

2014.

que les défenderesses ont, pour la première fois, informé le demandeur

qu’elles estimaient que les vignes qu’elles lui louaient souffraient d’un

manque d’entretien. […] Cependant, la critique n’est formulée que de

manière vague et générale (« aspect négligé des ceps », sans autre

précision), sans mise en demeure d’y remédier dans un certain délai, faute de

quoi le contrat serait résilié. On doit en conclure qu’en novembre 2014, les

défenderesses n’estimaient pas que la situation nécessitait d’autres

dispositions qu’une mention laconique dans un courrier, qui d’ailleurs

concernait un tout autre sujet (les défenderesses y informaient le

demandeur qu’un autre acheteur que lui avait été choisi) […] il convient de

constater d’une part que les négligences alléguées du fermier n’ont fait

l’objet d’aucune mise en demeure formelle avant le 19 novembre 2015 […].

Ainsi,

on doit constater que le Tribunal civil n’a pas retenu que c’était subitement

au moment de la résiliation que les appelantes s’étaient plaintes de leur

fermier. Au contraire, le Tribunal civil a précisément évoqué le courrier du 25

novembre 2014, dont font mention les appelantes dans leur mémoire, et développé

pourquoi ces dernières ne pouvaient pas s’en prévaloir, à savoir que les

membres de l’hoirie s’étaient contentées d’une critique formulée de manière

vague et générale, sans mise en demeure de remédier aux manquements dans un

certain délai. Les appelantes, dans leur mémoire d’appel, n’indiquent cependant

pas en quoi ce raisonnement serait critiquable, se contentant de dire « qu’il

était faux de prétendre que c’était subitement au moment de la résiliation que

les héritières de Y.________ auraient eu à se plaindre de leur fermier ».

Ce n’est toutefois aucunement ce que le Tribunal civil a retenu. Dès lors et à

défaut d’avoir critiqué le constat de l’absence de mise en demeure formelle et

l’appréciation de la tournure toute générale du courrier du 25 novembre 2014 qui

ne leur permettait pas de se prévaloir de manquements importants du fermier

avant la résiliation du 19 novembre 2015, leur appel doit être déclaré

irrecevable sur ce point. Quoiqu’il en soit, la question reste sans incidence,

vu ce qui suit.

5.

Il reste en effet à analyser si la résiliation du bail du 19

novembre 2015 constitue un abus de droit manifeste de la part des appelantes, abus

dont la sanction serait attachée serait la nullité (ou l’annulabilité). Les

appelantes le contestent, notamment au motif que le congé donné ne peut être

considéré comme manifestement abusif, dès lors qu’il est établi, à leurs yeux,

que X.________ négligeait sa vigne, ce que même le Tribunal civil a constaté.

Ce dernier a toutefois jugé, à tort, que les négligences étaient insuffisantes

pour justifier une résiliation. À cet égard, l’appel est suffisamment motivé,

les appelantes s’étant longuement attelées à démontrer que leur thèse devait

l’emporter sur celle du Tribunal civil.

a) Le

régime du congé en matière de bail à ferme agricole reste gouverné par une

grande liberté. Non seulement il n'est soumis qu'à la forme écrite simple (art.

16.

al. 1 LBFA), mais il est valable même sans

indication de motifs. Si l'autre partie demande de connaître les motifs, comme

elle est autorisée à le faire (art. 16 al. 1, 2e

phrase LBFA), la loi ne prévoit pas de sanction directe à un refus. La

protection sous forme de la possibilité de faire annuler le congé a été écartée.

Il en découle que les possibilités de résiliation ne peuvent être restreintes

aux cas dans lesquels il y aurait de justes motifs et que la seule protection

instituée dans ce cadre par la loi au profit du fermier est celle de la

possibilité d'une prolongation du bail (art. 26 ss

LBFA) (RFJ 2008 p. 269 ss, cons. 5, let. f, par. 3 et les références

citées).

b) Au

vu de ces éléments, la place réservée à l’abus de droit en matière de

résiliation du bail à ferme agricole apparaît particulièrement restreinte, ce

d’autant plus qu’en l’espèce, les parties ne le contestent pas, on est en

présence d’une résiliation ordinaire du contrat de bail à ferme agricole. L’article

2.

CC pourrait probablement trouver à s’appliquer si la

résiliation litigieuse était purement chicanière, c’est-à-dire donnée, par

exemple, pour un motif qui n’aurait rien à voir avec l’exercice du bail à

proprement parler, comme une querelle strictement personnelle entre le bailleur

et le fermier. En l’espèce, ce n’est toutefois pas le cas. Il ressort en effet

de l’administration des preuves que l’entretien de la vigne par l’intimé

n’était pas irréprochable. Tous les témoins sauf C.________ – mais qui est le

fils de l’intimé et le futur repreneur du domaine, de sorte que son témoignage

doit être relativisé – et D.________ – mais qui était l’expert privé de

l’intimé, qui est un camarade d’études du fils de celui-ci à l’école

d’œnologie, et qui ne se considère lui-même pas comme un spécialiste de la

vigne, de sorte que son témoignage doit lui aussi être, dans une certaine

mesure, relativisé – ont déclaré que l’entretien du domaine A.________ n’était

pas exempt de tout reproche. Voici une sélection de plusieurs

déclarations :

Le

témoin E.________ (horticulteur-paysagiste), qui connaissait l’intimé par le club

« I.________ » n’a rien eu à redire concernant l’état des vignes.

Ce constat date toutefois du printemps 2018, de sorte qu’il n’est pas pertinent

pour juger de l’état du domaine à la date de résiliation. Il a par contre

considéré l’entretien du verger comme « suffisant » estimant

que pour sa part, il aurait tout arraché, à l’exception d’un cerisier et de deux

ou trois petits pommiers ;

Le

témoin F.________, voisin de parcelle du domaine A.________, a notamment

déclaré ce qui suit : « Aujourd’hui, les vignes exploitées par X.________

sont bien entretenues. Auparavant, elles l’étaient moins bien, il y a eu des maladies

plusieurs années de suite. Il y avait un problème d’entretien récurrent. Le

chiendent, cela va une année, mais s’il y en a plusieurs années de suite, ce

n’est pas acceptable ».

Le

témoin G.________, certes expert privé des appelantes, a néanmoins déclaré ce

qui suit : « Le jour de la visite (ndr : en février 2015), je

ne peux pas dire que l’état d’entretien de la vigne était celui d’un « bon

père de famille ». Je dirais que l’état d’entretien était moyen. Ce

n’était pas un cas extrême de mauvais entretien. Ce n’était pas irréversible.

Si des mesures correctrices ont été prises depuis cette visite, l’évolution

négative peut être empêchée. Il était encore possible d’empêcher la chute de la

vigueur des vignes ».

Le

témoin H.________, ancien directeur de la station viticole cantonale, a

notamment déclaré ce qui suit : « Je me suis rendu dans les vignes

exploitées par X.________. Je ne me souviens plus de la date. Cela devait être

en 2016 ou 2017. Me J.________ me demande si cela pouvait être en 2014. Ce

n’est pas impossible. Je m’y suis rendu durant la belle saison. L’état

d’entretien était moyen. J’ai donné ces informations à la famille. […] Même en

regard des nouvelles manières d’exploiter les vignes, l’état de l’enherbement

n’était pas satisfaisant. Des travaux n’avaient pas été effectués à temps. […]

À mon avis, la vendange était en péril car les maladies avaient beaucoup

progressé. Me K.________ me demande si la vigne était en péril. Je réponds

qu’après plusieurs années de maladie, la pérennité des ceps peut être atteinte.

La Cour

d’appel civile n’occulte pas le fait que les manquements n’étaient pas d’une

gravité particulière ni que certains d’entre eux n’étaient pas forcément

imputables à un mauvais entretien mais plutôt aux aléas naturels, ni que la

situation était réversible. Toutefois, l’abus de droit, de par son essence, est

un correctif qui ne doit trouver application que devant une situation

profondément injuste, afin de précisément rétablir cette injustice. Il ne peut

faire obstacle à la liberté contractuelle, qui comprend aussi la liberté de

résilier un contrat. Ceci vaut d’autant plus lorsque, comme dans le cadre de la

LBFA, les possibilités de prolongation du bail viennent tempérer les rigueurs

de la résiliation. En l’espèce et dans la mesure où il ressort de

l’administration des preuves que l’entretien du domaine était tout de même

contrasté, on ne saurait retenir que la résiliation ordinaire constitue un abus

de droit manifeste de la part des appelantes. C’est d’autant moins le cas,

comme évoqué ci-avant, qu’il s’agit d’une résiliation ordinaire du contrat de

bail et non d’une résiliation anticipée au sens de l’article 17 LBFA, qui aurait alors nécessité des « circonstances

graves » pour que la résiliation se justifie. Par ailleurs, aucune

base légale ne prescrit qu’une résiliation ordinaire du contrat de bail à ferme

agricole doit être précédée d’une mise en demeure formelle, en cas de

manquements imputables au fermier.

Enfin,

comme le Tribunal civil l’a retenu à juste titre, l’intimé a échoué à démontrer

que les appelantes lui avaient notifié la résiliation de son bail afin qu’il ne

puisse pas exercer son droit de préemption, pour les raisons suivantes. A

l’instar du Tribunal civil, on relèvera qu’un intervalle de temps important

sépare l’annonce de l’exercice du droit de préemption par l’intimé (7 décembre

2014) de la résiliation du 19 novembre 2015. Par ailleurs, dans l’esprit

des appelantes, l’intimé n’était pas titulaire de ce droit de préemption, ce

qu’elles n’ont pas manqué de lui dire, par courriel du 10 décembre 2014

déjà, propos appuyés par ailleurs par un « avis de droit ». Il

apparaît ainsi douteux que les appelantes aient résilié le bail au motif

qu’elles craignaient l’exercice de ce droit de préemption. On peut certes

imaginer que la tentative même d’exercice du droit de préemption de la part de

l’intimé, qu’il en soit ou non titulaire, aurait été une complication dont les

appelantes et le potentiel acheteur souhaitaient se passer. Toutefois, l’administration

des preuves n’a pas porté sur cette question, de sorte que ce fait, qui n’a

d’ailleurs pas explicitement été allégué, n’est pas prouvé. Enfin, le droit de

préemption légal ne bénéficie pas d’une protection légale élevée, en ce sens

notamment que l'exercice du droit de préemption dépend de l'avis du cas de préemption,

communication qui n'est qu'une obligation du vendeur et dont la sanction de la

violation ne réside que dans des dommages-intérêts, étant encore précisé que passé

le délai absolu de deux ans dès l'inscription au registre foncier, l'exercice

n'est plus possible du tout, même lorsque l'acquéreur est de mauvaise foi (en

ce sens, RFJ 2008 p. 269 ss, cons. 5, let. f, par. 4). Au vu de ce qui précède,

le grief des appelantes doit être admis.

6.

Dès lors que la résiliation doit être considérée comme

valable, il reste à déterminer si le bail doit ou non faire l’objet d’une

prolongation.

a)

Selon l'article 318 al. 1 CPC, l'instance d'appel

peut confirmer la décision attaquée, statuer à nouveau ou renvoyer la cause à

la première instance, lorsqu’un élément essentiel de la demande n'a pas été

jugé (art. 318 al. 1 let. c ch. 1), ou lorsque l'état de fait doit être

complété sur des points essentiels (art. 318 al. 1 let. c ch. 2). Le renvoi à

l’instance précédente s’impose lorsqu’un élément essentiel de la demande n’a

pas été jugé. C’est le cas lorsque le premier juge n’est pas entré en matière

sur la demande ou qu’il n’a pas (ou pratiquement pas) examiné une prétention matérielle

(par exemple lorsqu’il a rejeté la demande en retenant à tort qu’elle était

prescrite (arrêt de la Cour d’appel civile du 12.12.2016 [CACIV.2011.41]

cons. 6, let. a et les références citées)).

b) Dans

la mesure où le Tribunal civil n’a pas examiné – à juste titre, puisqu’il

estimait que la résiliation devait être déclarée nulle – la question de la

prolongation de bail, un renvoi se justifie, dans ces circonstances

particulières, afin de ne pas priver les parties de la double instance sur

cette question (cf. aussi arrêt de la Cour d’appel civile du 11.10.2018 [CACIV.2018.28]

cons. 5).

7.

Au vu de ce qui précède,

l’appel doit être admis, le jugement attaqué annulé et la cause renvoyée au

Tribunal civil pour qu’il procède dans le sens des considérants. Les frais de la procédure d’appel – avancés par les appelantes – doivent être

mis à la charge de l’intimé, qui sera en outre condamné à verser aux appelantes

une indemnité de dépens (art. 95 al.

1.

cum 106 al. 1 CPC ; art. 12 et 58 à 65 LTFrais).

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Admet l’appel.

2. Annule le

jugement du 11 décembre 2019 et renvoie le dossier au Tribunal régional du Littoral

et du Val-de-Travers pour qu’il procède dans le sens des considérants.

3. Arrête les frais

de la procédure d’appel à 3'000 francs, montant couvert par l’avance effectuée

par les appelantes, et les met à charge de l’intimé.

4. Condamne

l’intimé à verser aux appelantes une indemnité de dépens de 2’000 francs.

Neuchâtel, le 13 mai 2020

Art.

2 CC

Étendue des

droits civils

Devoirs généraux

1 Chacun

est tenu d’exercer ses droits et d’exécuter ses obligations selon les règles de

la bonne foi.

2 L’abus

manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi.

Art. 271 CC

Annulabilité du

congé

En général

1 Le congé est annulable lorsqu’il

contrevient aux règles de la bonne foi.

2 Le congé doit être motivé si l’autre

partie le demande.

Art. 311 CPC

Introduction de l’appel1

1 L’appel, écrit et motivé, est introduit

auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de

la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art.

239).

2 La décision qui fait l’objet de l’appel

est jointe au dossier.

1 Rectifié

par la Commission de rédaction de l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10).

Art. 318 CPC

Décision sur appel

1 L’instance

d’appel peut:

a. confirmer la

décision attaquée;

b. statuer à nouveau;

c. renvoyer la cause à la première

instance dans les cas suivants:

1. un élément essentiel de la demande

n’a pas été jugé,

2. l’état de fait doit être complété

sur des points essentiels.

2 L’instance

d’appel communique sa décision aux parties avec une motivation écrite.

3 Si

l’instance d’appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la

première instance.

Art.

16

LBFA

Résiliation

1 La résiliation d’un bail à ferme ne vaut

qu’en la forme écrite. L’intéressé peut demander que le congé soit motivé.

2 Le délai de congé est d’une année pour

autant que la loi n’en dispose pas autrement; les parties peuvent convenir d’un

délai plus long.

3 A défaut de convention contraire, le congé

ne peut être donné que pour le terme de printemps ou d’automne admis par

l’usage local.

4 Si l’objet affermé est situé

en partie dans une zone à bâtir au sens de l’art. 15 de la loi du 22 juin 1979

sur l’aménagement du territoire1, le congé peut être donné pour les

immeubles qui ne sont pas compris dans le champ d’application de la LDFR2 ainsi que pour la partie non

agricole des immeubles au sens de l’art. 2, al. 2, LDFR et le contrat peut être

poursuivi sans ces immeubles.3

1 RS 700

2 RS 211.412.11

3 Introduit

par le ch. I de la LF du 5 oct. 2007 (RO 2008

3589; FF 2006

6027). Nouvelle teneur selon le ch. 3 de l’annexe à la LF du 22 mars

2013, en vigueur depuis le 1er janv.

2014 (RO 2013

3463 3863; FF 2012

1857).

Art.

17

LBFA

Résiliation anticipée

1 Si, du fait de circonstances graves,

l’exécution du bail devient intolérable à l’une des parties, celle-ci peut

résilier le bail par écrit, dans un délai de six mois, pour le terme de

printemps ou d’automne suivant.

2 Le juge statue sur les conséquences

patrimoniales de la résiliation en tenant compte de tous les éléments.

Art.

26

LBFA

Action

1 Lorsqu’une partie au bail donne congé à

l’autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois

mois qui suivent la réception du congé.

2 Si le contrat conclu pour une durée

déterminée arrive à échéance et si aucun nouveau contrat n’est conclu, chacune

des parties peut intenter action en prolongation du bail au plus tard neuf mois

avant l’échéance de celui-ci.

Art.

47

LDFR

Objet

1 En cas d’aliénation d’une entreprise

agricole, le fermier a un droit de préemption lorsque:

a. il entend l’exploiter lui-même et en

paraît capable et que

b. la durée légale minimum du bail

prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à

ferme agricole1 est

échue.

2 En cas d’aliénation d’un immeuble

agricole, le fermier a un droit de préemption sur l’objet affermé lorsque:2

a. la durée légale minimum du bail

prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à

ferme agricole est échue et que

b. le fermier est propriétaire d’une

entreprise agricole ou dispose économiquement d’une telle entreprise et que

l’immeuble affermé est situé dans le rayon d’exploitation de cette entreprise,

usuel dans la localité.

3 Le droit de préemption des parents prime celui

du fermier.

1 RS 221.213.2

2 Nouvelle

teneur selon le ch. I de la LF du 20 juin 2003, en vigueur depuis le 1er janv.

2004 (RO 2003

4123; FF 2002

4395).