Contrat de bail. Réduction de loyer. Frais accessoires.

Extrait des considérants :

Faits

4. Appel X.________ SA

– taux de réduction des loyers

d)

Dans un arrêt récent, cité par la décision entreprise, qui n’est pas publié

mais que l’appelante connaît car elle était partie à la procédure, la Cour

d’appel civile a rappelé les principes applicables à la réduction du loyer en

raison des défauts de la chose louée (arrêt de la Cour d’appel civile du

23.10.2020 [CACIV.2020.49] cons. 2c) :

« La

réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'article 259d CO doit être proportionnelle au défaut et

se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à

rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, il

convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle

qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la

chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer

étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul

proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de

moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par

référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique,

n'est pas contraire au droit fédéral, en particulier lorsque les preuves de

l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être

fournies au jour le jour (ATF 130 III 503

cons. 4.1, arrêts du TF du 08.07.2009

[4A_174/2009] cons. 4.1 et du 24.10.2005

[4C.219/2005], cons. 2.3 et 2.4). Par ailleurs, un procédé consistant à distinguer chronologiquement les

phases selon l’intensité des nuisances, eu égard à leur durée et à leur

variabilité, est admissible, dans la mesure où la réduction globale accordée

n’aboutit pas à un résultat manifestement injuste (CPra Bail, Aubert, n.

19 ad art. 259d CO).

Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique

pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer ; le juge devra

estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il est possible

de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du TF du 21.01.2010 [4A_565/2009] ; CPra Bail, Aubert, n. 20 ad art. 259d CO). Le

juge doit en effet apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque

espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévue dans le contrat

joue un rôle important (arrêt du TF du 24.10.2005

[4C.219/2005] cons. 2.4). La pratique reconnaît au juge un large

pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité́ de la

réduction du loyer.

À titre d'exemples, on peut citer, pour le

canton de Genève, en matière de défauts liés à des nuisances provenant

d'un chantier, que les taux de réduction de loyer sont en général compris entre

10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des

réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits

intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la

période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre

d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles

à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière,

des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui représentait une

moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus

calmes (arrêt de la Cour de justice GE du 18.02.2013 [ACJC/202/2013] cons.

6.1). Une réduction de 25 % a été accordée en raison de nuisances d'intensité

variable d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et

des stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble,

tels que transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un

dévaloir et installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice du

5.3.2018 [ACJC/256/2018] cons. 4.1.3). Une réduction de loyer de 35 % a été

retenue concernant un immeuble lui-même en chantier (SJ 1979 p. 145-146).

Pour le canton de Vaud s’agissant de la

quotité de la réduction de loyer à accorder en raison de nuisances causée par

un chantier voisin, on peut citer une réduction de 50 % pour les pièces

concernées par les nuisances des chantiers TRIDEL et M2 à Lausanne (soit 25 %

ou 33 % du loyer selon la configuration des appartements), qui constituaient

des défauts au moins d’importance moyenne par rapport à l’état convenu de la

chose louée. Les nuisances avaient alors varié au fil du temps, elles s’étaient

parfois même produites certains samedis et pendant une partie de la nuit ;

chacun des deux chantiers avait été marqué par des moments forts qui avaient

entraîné des nuisances plus intenses et il était très difficile de distinguer

des périodes pour ce qui concernait l’intensité des nuisances générées par les

deux chantiers (arrêt de la Cour d’appel civile VD du 26.01.2018 [HC/2018/41]

cons. 5.2) ».

e) Dans le cas d’espèce, les pourcentages de

réduction des loyers retenus par le Tribunal civil ne prêtent pas le flanc à la

critique (on peut d’ailleurs relever, à titre préalable, que comme le Tribunal

civil s’est forgé une conviction et a établi les taux de réduction, la question

du fardeau de la preuve ne se pose plus ; contrairement à ce que pense l’appelante,

l’article 8 CC ne trouve pas application et – presque – toute son argumentation

tombe ; il s’agit ici de contrôler l’appréciation des preuves et celle-ci

ne prête pas le flanc à la critique ; cf. arrêt du TF 05.10.2017

[4A_82/2017] cons. 5.1). L’appelante ne remet pas en question de manière

recevable la constatation de fait selon laquelle les locataires des différents

immeubles concernés ont subi des nuisances d’intensités différentes. Il ressort

en outre des constatations de fait de la première juge, auxquelles on peut se

référer, que ces nuisances ont été importantes et durables. S’il est vrai que,

comme le relève l’appelante, la simple présence de poussières et de matériaux

dans les locaux communs ne peut pas forcément entraîner une réduction de plus

de 5 %, encore qu’une réduction plus importante pourrait être envisagée si les

inconvénients liés à ces défauts étaient particulièrement importants, ces

problèmes ne sont ici pas les seuls que les locataires ont eu à subir. En

outre, si la jurisprudence a retenu une réduction de 10 à 20 % pour

d’importants travaux de rénovation en façades, de chauffage et de ventilation,

dans une affaire à laquelle l’appelante se réfère, les travaux ont ici été

d’une plus grande ampleur, puisque ce ne sont pas seulement des façades qui ont

été rénovées et une installation de chauffage et ventilation qui a été refaite.

Dans la situation du cas d’espèce, il est impossible de calculer mathématiquement

le taux de réduction à appliquer, s’agissant de défauts des choses louées

n’affectant pas spécifiquement des parties d’un logement (au contraire de ce

qui serait le cas, par exemple, de la rénovation d’une salle de bains, de

travaux de peinture dans une pièce ou de la réfection d’un balcon). Il fallait

donc procéder à une appréciation d’ensemble, fondée sur l’équité, le bon sens

et la casuistique, en tenant compte – élément important – de la nature de la

chose louée, soit ici des logements. C’est bien ce qu’a fait le Tribunal civil.

Les pourcentages de réduction qu’il a retenus correspondent à ce qui pouvait et

devait être estimé, en fonction de l’importance des travaux et des nuisances

qu’ils ont causés, sur la durée, à l’ensemble des locataires parties à la

présente procédure, les différences faites entre les immeubles étant justifiées

par leurs situations particulières. Le grief de l’appelante est ainsi infondé.

f) Cela étant, l’appelante ne critique pas les

calculs effectués par la première juge pour chacun des locataires, en fonction

des pourcentages de réduction applicables aux uns et aux autres. Il convient

d’en prendre acte.

Considérants

7.

Appel X.________ SA

– frais accessoires (preuve des charges)

i)

D’après l’article 4 al. 1 OBLF, si le bailleur perçoit les frais accessoires

sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et

le présenter au locataire. L’article 8 OBLF prévoit quant à lui que lorsqu’un

décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude ainsi

que de leur répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec

la facture annuelle du chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la

facture que le locataire peut exiger le décompte détaillé (al. 1) et que le

locataire ou son mandataire dûment autorisé est admis à consulter les pièces

justificatives originales et à demander des renseignements sur l’état des

stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage (al. 2).

La

jurisprudence relève (arrêt du TF du 08.10.2019

[4A_209/2019] cons. 8.2) que la lettre de l’article 8 OBLF ne prévoit

l’exigence d’un décompte détaillé que pour les frais de chauffage. Pour le

surplus, il n’existe pas de prescriptions sur la disposition (« Gestaltung »)

d’un décompte suffisant. Cependant, il existe aussi une obligation d’établir un

décompte pour les frais accessoires généraux, fondée sur l’article 4 al. 1

OBLF. Le bailleur ne satisfait à cette obligation que si le décompte est

suffisamment clair et compréhensible pour que le locataire puisse voir quels

frais accessoires sont mis à sa charge et dans quelle mesure (clé de

répartition) (« Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die

Abrechnung so klar und verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für

welche Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet

wird » ; on notera au passage que tout cela est logique, car le

contrat lui-même doit déjà mentionner les charges de manière suffisamment

précise, en détaillant les postes effectifs, de façon à permettre au locataire,

même non juriste, de comprendre ce qui lui sera facturé : cf. art. 257a al. 2 CO et ATF 135 III 591

cons. 4.3). Le Tribunal fédéral s’est référé à un arrêt précédent (arrêt du TF

du 19.08.2014

[4A_127/2014] cons. 6.4), dans lequel il avait considéré comme douteux qu’il

suffise de résumer les coûts pour l’eau, la canalisation et les ordures dans un

seul poste et qu’en tout cas, on ne pouvait voir dans quelle mesure les frais

pour chaque poste étaient mis à la charge du locataire, et que le décompte

n’était pas suffisamment clair s’il ne montrait pas la clé de répartition (« Unklar

sei die Abrechnung auch, weil sich der Verteilschlüssel daraus nicht

ergebe »).

Selon

un auteur, le décompte de charges doit comporter la liste chiffrée des frais

accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de

conciergerie, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais

accessoires entre les locataires (et non pas seulement la quote-part du

locataire concerné), le montant dû par le locataire pour la période concernée,

le montant des acomptes payés lors de l’exercice, ainsi que le solde dû par le

locataire ou à rembourser par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer,

2019, p. 414).

La

loi ne règle pas la question de la clé de répartition des frais accessoires sur

les différents locataires. À défaut de réglementation cantonale contraire, une

répartition en fonction de la surface ou du volume des locaux est

admissible ; une autre clé de répartition ne s’impose qu’en présence d’une

activité commerciale spéciale, par exemple si cette activité suppose une consommation

d’eau accrue ; les coûts qui ne sont pas en lien direct avec l’usage

concret par les locataires, soit les coûts dits neutres, comme les coûts de

conciergerie, d’entretien d’un jardin, d’électricité des locaux communs,

d’ascenseur, etc., sont en général, dans la pratique, répartis entre les

locataires en fonction du nombre de logements (Giger, in : Berner

Kommentar, Obligationenrecht, n. 15 ad art. 257b).

Une

modification de la clé de répartition des frais accessoires entre les

locataires doit, le cas échéant, être notifiée au locataire au moyen de la

formule officielle (cf. notamment Lachat, op. cit., p. 420-421) et une

modification notifiée sans respecter cette obligation est nulle (CPra Bail-Biéri,

n. 97 et 123 ss ad art. 257a/257b CO).

La

maxime inquisitoire sociale (art. 274d al. 3 aCO ; art. 247 al. 2 CPC) ne sert

pas à remédier à toutes les carences des parties à la procédure (cf. ATF 125 III 231

cons. 4a ; 139

III 13 cons. 3.2).

n)

L’examen des décomptes individuels adressés aux locataires et déposés en

procédure amène au constat qu’ils ne fournissent aucune clé de répartition des

frais accessoires entre les divers locataires des immeubles concernés. Chacun

de ces décomptes mentionne certes un chiffre constant dans la colonne « Unité

locataire », chiffre qui paraît correspondre à la surface des locaux.

Cependant, aucune distinction n’est faite, dans les divers décomptes, entre

ceux qui concernent un logement et ceux relatifs à des commerces, alors que les

premiers ont sans aucun doute des plafonds moins hauts – et donc des volumes

plus faibles, pour la même surface – que les seconds. Les décomptes ne

distinguent en fait pas du tout les deux types de locaux et, en particulier, ne

fournissent aucune indication sur les différences qui seraient faites, d’après

ce que la bailleresse a mentionné dans sa plaidoirie écrite. Quand on examine

un décompte individuel pour les périodes 2012-2013, 2013-2014 et 2014-2015, on

ne comprend en outre pas comment il se fait que, dans la colonne « Unité

d’immeuble », la valeur « Eau chaude » ne soit pas la

même pour les trois périodes, comme c’est aussi le cas pour les valeurs « Chauffage »

et « Taxe épuration ». C’est apparemment en fonction de cette

valeur que l’on calcule la charge au mètre carré, pour en déduire celle de

chaque locataire (chiffre de la colonne « Montant », soit le

coût total pour un poste déterminé, divisé par le chiffre de la colonne « Unité

d’immeuble », soit apparemment la surface de l’immeuble ; le résultat

est ensuite multiplié par le chiffre de la colonne « Unité

locataire », soit la surface du logement de ce locataire). Il serait

assez surprenant que la surface d’un immeuble varie en fonction des années,

sauf transformations, qui n’étaient au demeurant pas encore intervenues au

moment des décomptes dont il est ici question. Un locataire – ou un juge .ne

peut rien comprendre à une telle variation, au sujet de laquelle l’appelante

n’a fourni aucune explication. Une clé de répartition crédible et adéquate des

frais accessoires entre les locataires fait donc défaut. En tout cas, elle n’a

pas été communiquée aux locataires, la simple référence à la surface de leur

appartement n’étant pas suffisante, dans la mesure où d’autres critères – que

les décomptes ne mentionnent pas – entrent en considération, comme la gérance

de l’appelante l’avait expressément mentionné dans une lettre à des

locataires : quand ils avaient invité la gérance à leur fournir des

décomptes détaillés, A.________ et B.________ avaient expressément demandé

que la clé de répartition des frais accessoires leur soit communiquée ; la

gérance leur a répondu par des remarques toutes générales, qui ne fournissaient

pas une clé de répartition précise, dont les locataires auraient pu vérifier

l’exactitude et l’adéquation à la situation.

o)

En fonction de ce qui précède, la Cour d’appel civile doit retenir, avec la

première juge, que les pièces produites par l’appelante sont insuffisantes pour

établir que les locataires concernés par la présente procédure doivent

effectivement à la bailleresse les sommes qu’elle leur réclame au titre des

frais accessoires, en particulier en rapport avec la clé de répartition des

charges entre les différents locataires.

8.

Appel X.________ SA

– restitution des acomptes sur frais accessoires

f)

Si le bailleur ne fournit pas le décompte des frais accessoires, si celui-ci

n’est pas détaillé ou compréhensible (« nachvollziehbar »), si

le bailleur refuse la consultation des pièces justificatives ou s’il ne

parvient pas à prouver les frais allégués, le locataire peut réclamer le

remboursement des acomptes versés durant la période considérée ou compenser

avec le loyer (Weber, in : BSK, Obligationenrecht I, 7ème

éd., n. 8 ad art. 257a ; cf. aussi arrêt de l’ARMC du 30.01.2019 [ARMC.2018.93]

cons. 7d).

g)

Il a été établi ci-dessus que, dans le cas d’espèce, l’appelante n’avait pas

suffisamment justifié les charges. La conséquence en est qu’elle doit restituer

aux locataires concernés par la présente procédure les acomptes qu’ils ont

versés pour la période 2012-2013, mais seulement dès janvier 2013, pour les

motifs exposés par le Tribunal civil et qui ne sont pas critiqués en appel

(absence de légitimation active et passive de l’appelante pour la période antérieure

à janvier 2013).

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1.

Rejette l’appel de X.________ SA.

2.

Admet partiellement l’appel de A.________ et B.________.

3.

Réforme le chiffre 8 lettre r du dispositif du jugement rendu le 4

février 2021 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, chiffre 8

lettre r qui devient : « Condamne X.________ SA à payer à A.________

et B.________, solidairement, la somme de 11'250 francs, plus intérêts à 5 %

dès le 15 octobre 2016 ».

4.

Réforme le chiffre 11 du dispositif du jugement rendu le 4 février 2021

par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers, chiffre 11 qui

devient : « Condamne X.________ SA à payer à A.________ et

B.________, solidairement, une indemnité de dépens de 5'000 francs ».

5.

Rejette l’appel de A.________ et B.________ pour le surplus.

6.

Statue sans frais.

7.

Condamne X.________ SA à verser, pour la procédure d’appel, des indemnités

de dépens fixées à :

- 1'500 francs en faveur de A.________ et B.________,

solidairement ;

- 1'543.55 francs en faveur de C.________, D.________ et E.________,

solidairement ;

- 300 francs en faveur de F.________ ;

- 300 francs en faveur de G.________ ;

- 300 francs en faveur de H.________.

Neuchâtel, le 7 juillet 2021

Art.

257a CO

Frais accessoires

En général

1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par

le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.

2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu

spécia­lement.

Art. 259d

Réduction du loyer

Si le défaut entrave ou restreint l’usage

pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une

réduction proportionnel­le du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance

du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.