Contrat de bail. Transaction judiciaire pour solde de tout compte. Frais accessoires.

Extrait – en partie résumé – des considérants

Faits

3. La

première question à examiner concerne la portée de la convention passée le 11

février 2013 et ratifée par le juge, convention qui disait régler « définitivement et

pour solde de tout compte la question des frais accessoires », dans le

cadre d’un litige entre une bailleresse et sa locataire.

3.3.

a) Au sens de

l’article 241 CPC, toute transaction consignée par le tribunal au procès-verbal

doit être signée par les parties (al. 1). Une transaction a les effets d’une

décision entrée en force (al. 2) et le tribunal raye l’affaire du rôle (al. 3).

Sur le plan formel, la signature requise se réfère à l’acte, soit la

transaction, et non au procès-verbal (Heinzmann/Braidi, in : Petit

commentaire CPC, n. 4 ad art. 241). La transaction judiciaire est conclue en

cours de procédure, soit directement devant le juge, soit hors de sa présence

mais pour lui être remise (arrêt du TF du 10.07.2017

[4A_254/2016] cons. 4.1.1). Elle a le caractère à la fois d’un acte de

procédure qui entraîne la fin du procès et jouit de la force de chose jugée et

d’un acte contractuel, qui peut notamment être remis en cause pour vice de

volonté (arrêt du TF du 15.07.2008

[5A_337/2008] cons. 4.1 ; Tappy, in :

CR CPC, 2e éd., n. 17, ad art. 241).

b) La

convention du 11 février 2013 a été négociée et signée hors audience, puis

soumise à la juge, qui en a pris acte par sa décision du 7 mars 2013, laquelle

mettait un terme à la procédure. La convention visait spécifiquement cet

objectif, son dernier paragraphe précisant que dès sa signature, elle « sera[it]

transmise à la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du

Val-de-Travers, qui pourra[it] ordonner le classement de la procédure

BAIL.2012.43. ». Elle vaut à l’évidence transaction judiciaire,

conformément à l’article 241 CPC.

3.4. a) Dans leur

définition, les clauses pour solde de tout compte se confondent avec leurs

effets, soit en particulier la liquidation globale d’un rapport de droit. Dans

ce contexte, il s’agit d’abord de déterminer par interprétation s’il y a

volonté, réelle ou présumée, en vue d’une telle liquidation. Déterminer si la

renonciation emporte un effet liquidatoire global, soit si elle vaut pour solde

de tout compte, s’examine à l’aune des règles d’interprétation applicables en

droit des obligations (Schmidt, Les

clauses pour solde de tout compte ou la renonciation définitive à se prévaloir

de prétentions ultérieures, in : Collection genevoise, Genève, 2019, p. 99).

L’article

18 al. 1 CO prévoit que pour apprécier la forme et

les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune

intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations

inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la

nature véritable de la convention. Cette disposition consacre les fondements de

l’interprétation des contrats et autres déclarations de volonté (ATF 121 III 6

cons. 3c ; arrêt du TF du 16.10.2017

[4A_321/2017] cons. 4.3 ; Winiger, in : CR CO I, 2e

éd., n. 11 ad art. 18). En appliquant les règles d’interprétation de cet

article, le juge est tenu de rechercher en premier lieu la réelle et commune

intention des parties, c’est-à-dire leur volonté effective au moment de

conclure le contrat (interprétation subjective), déterminée par les

déclarations des parties ou d’autres indices (ATF 144 III 93

cons. 5.2.2 ; ATF 133 III 675

cons. 3.3). Si la volonté subjective commune des parties ne peut être établie,

le juge doit s’attacher à établir la volonté présumée des parties par

application du principe de la confiance (interprétation objective) (ATF 144 III 93 cons.

5.2.1 ; ATF 131

III 606 cons. 4.1 ; arrêt du TF du 24.07.2014

[5A_348/2014] et [5A_364/2014] cons. 4.2.3). Pour ce faire, il donne aux

manifestations de volonté le sens que les parties pouvaient et devaient leur

attribuer de bonne foi, en fonction de l’ensemble des circonstances et

conformément au principe de la confiance (ATF 132 III 268

cons. 2.3.2 ; Chappuis, in : CR CC I, n. 2 ad art. 14). En d’autres

termes, le juge doit déterminer ce qu’auraient voulu des personnes raisonnables

placées dans la situation des parties, si elles avaient fait les déclarations

et adopté le comportement de celles-ci (Schmidt,

op.cit., p. 100, et les références citées).

Dans

la pratique, nombre de règlements amiables se réfèrent expressément à une clause

« pour solde de tout compte ». Jusqu’à présent, une telle mention

expresse a toujours conduit le Tribunal fédéral à admettre un effet abdicatif

global (Schmidt, op.cit., p. 103,

et les arrêts cités). Les parties peuvent limiter la portée liquidatoire d’une

telle clause en intégrant des réserves, mais celles-ci doivent être

interprétées strictement (arrêt du TF du 06.08.2014

[4A_288/2014] cons. 3.2 à 4.1). Il ne faudrait en effet pas que lesdites

réserves contreviennent à la vocation d’un règlement définitif et global du

litige (arrêt du TF du 22.10.2002

[4C.186/2002] cons. 2.3).

La

jurisprudence fédérale rendue en matière de clauses pour solde de tout compte

attache également une importance aux éléments extrinsèques à la lettre de la

convention, notamment son but, son historique, l’économie de l’accord ou les

rapports entre les parties (Schmidt,

op.cit., p. 108 ss, et les arrêts cités). Dans plusieurs arrêts, le Tribunal

fédéral a souligné l’importance du but liquidatoire pour interpréter une

convention, qui par essence est censée englober toutes les questions en lien

avec le litige ou l’incertitude ayant motivé sa conclusion. Ce but ne pouvant

être atteint que lorsque toutes ces questions ont été réglées, celles-ci

doivent être tenues pour liquidées dans leur intégralité, sauf réserves

particulières (en particulier : arrêt du TF du 18.03.2015

[4A_596/2014] cons. 3.1 ; voir aussi arrêts du TF du 04.12.2014

[4A_298/2014] cons. 3.4, du 06.08.2014

[4A_288/2014] cons. 2.2, du 16.08.2010

[5A_353/2010] cons. 3.2.2).

b) En l’espèce,

le préambule de la convention du 11 février 2013, qui expose le contexte de

l’accord, démontre clairement la volonté des parties de « régler

définitivement et pour solde de tout compte la question des frais

accessoires ». Les « frais accessoires », au sens de

la convention, étaient entendus dans un sens très général. L’exposé préalable

fait en effet mention des frais de conciergerie, d’ascenseur et de machine à

laver, dont il avait déjà été convenu en 2007 qu’ils ne seraient plus facturés

dès l’exercice 2006-2007, le même accord prévoyant, pour les frais de chauffage

et de chauffage de l’eau, qu’un installateur devrait établir une nouvelle clé

de répartition, à laquelle les parties se rallieraient. Le deuxième article de

la convention du 11 février 2013 stipule que la bailleresse ne facturera plus

les frais d’électricité des locaux communs et ceux de ventilation, ceci dès le

décompte 2012-2013. L’article premier règle la question de l’eau chaude et de

la chaleur nécessaire à la chauffer, qui seraient facturés « [d]ès le

décompte de charges 1er juillet 2012 – 30 juin

2013 […] sur la base des compteurs posés le 2 mai 2012 ».

Dans le même article, un ajout manuscrit – dont les parties admettent qu’il

fait bien partie de la convention – mentionne : « Eau froide

facturée selon compteurs dès le 1.7.2012 ». Cet ajout manuscrit va

évidemment dans le sens d’une volonté des parties de régler aussi la question

de l’eau froide. Quant à la manière de la régler, une lecture raisonnable du

texte amène à retenir que, selon la volonté des parties, l’eau froide serait,

dès la période commençant le 1er juillet 2012 – et comme l’eau

chaude et la chaleur nécessaire à la chauffer – facturée sur la base des

compteurs posés en 2012. Dans le troisième article de la convention, les

parties sont convenues que « [l]a présente convention règle

définitivement et pour solde de tout compte la question des frais accessoires

entre parties », manifestant une seconde fois leur volonté de mettre

fin à toute discussion relative à ces frais. La convention ne contient aucune

réserve sur cette question précise, ni sur aucune autre d’ailleurs. Si les

parties avaient voulu réserver l’établissement de décomptes pour une ou des

périodes antérieures au 1er juillet 2012, voire la possibilité pour

chacune d’elles de faire valoir envers l’autre des prétentions relatives à ces

périodes antérieures, elles auraient dû le mentionner et n’auraient pas manqué

de le faire. Un examen selon le seul texte de la convention amène ainsi déjà à

la conclusion que les parties entendaient se donner quittance, pour solde de

tout compte, en rapport avec leurs prétentions éventuelles liées à des frais

accessoires pour les périodes antérieures au 1er juillet 2012.

Cette

conclusion s’impose aussi au vu des éléments extrinsèques à la lettre de la

convention. Le préambule expose clairement la volonté des parties de mettre

définitivement un terme aux litiges les opposant, depuis plusieurs années, sur

la question des frais accessoires. Comme l’appelante l’a admis sans ambiguïté,

elle savait que la consommation d’eau froide par l’intimée était importante et

devait forcément envisager que le magasin de l’intimée, alors équipé

d’installations frigorifiques obsolètes, soit le plus grand consommateur d’eau

froide de l’immeuble. Il ne tenait d’ailleurs qu’à elle de prendre les mesures

nécessaires pour quantifier cette consommation, ce qu’elle avait fini par faire

en faisant poser des compteurs en 2012, compteurs qui, si l’appelante les avait

déjà fait relever avant de passer la convention du 11 février 2013, auraient

sans doute fourni des indications utiles. Sous l’angle de l’économie de

l’accord, il faut retenir que si l’appelante consentait peut-être un sacrifice

à l’intimée en renonçant à lui réclamer un arriéré pour la période antérieure

au 1er juillet 2012, elle ne s’était pas donné la peine de le

chiffrer et qu’il ne devait pas dépasser ce que la jurisprudence admet (arrêt

du TF du 24.06.2005

[4C.23/2005] cons. 3.3). Cela étant, il serait pour le moins curieux – pour

ne pas dire tout à fait extraordinaire – que les parties n’aient voulu régler

qu’à futur la question des frais accessoires et se réserver implicitement la

possibilité de s’assigner mutuellement en justice, même dès le lendemain de la

signature, pour le règlement des charges antérieures au 1er juillet

2012. Au contraire, il paraît assez clair qu’au moment de conclure, les parties

voulaient mettre fin à la procédure en cours et liquider toute prétention

existant à ce moment-là, tout en convenant de la manière dont seraient

facturés, pour les périodes commençant le 1er juillet 2012, les

frais d’eau chaude, de chauffage de cette eau et d’eau froide, soit sur la base

des relevés des compteurs qui avaient été posés (on peut relever que la

convention a été conclue quand il n’y avait pas encore lieu d’établir le

décompte de charges pour la période 2012-2013). En d’autres termes, la

convention visait clairement à liquider le passé – sans réserves quant à des

prétentions liées à ce passé – et à préparer l’avenir sur les questions

relatives aux frais accessoires. Pour arriver à cet accord, les parties étaient

toutes deux assistées par des mandataires professionnels, qui ont élaboré et

signé eux-mêmes la convention et connaissaient forcément la portée d’une clause

de solde de tout compte, notamment son effet abdicatif global du litige. Comme

le Tribunal fédéral l’a rappelé à maintes reprises, une interprétation conforme

au but liquidatoire de la clause pour solde de tout compte doit être

privilégiée (notamment arrêt du TF du 18.03.2015

[4A_596/2014] cons. 3.1).

3.5. Dès

lors, il faut retenir que la question des frais accessoires antérieurs à

l’exercice 2012-2013 a été liquidée par la convention du 11 février 2013, soit

par une transaction judiciaire qui a acquis force de chose jugée et ne peut

ainsi pas être remise en cause par l’appelante. Les prétentions de l’appelante

pour les frais accessoires des périodes 2008-2009 à 2011-2012 doivent être

rejetées pour ce motif, ce qui dispense d’examiner si elles seraient

prescrites.

4.2. b)

Avec le Tribunal civil, il faut retenir que la créance éventuelle n’est pas

prescrite. En effet, les créances relatives aux frais accessoires se

prescrivent par cinq ans quand le bailleur n’a pas présenté de décompte et le dies

a quo est celui de la fin de la période de décompte (cf. art. 128 ch. 1

CO ; Pichonnaz, in : CR CO I, 2e éd., n. 6 ad art.

128 ; arrêt du TF du 08.10.2019

[4A_209/2019] cons. 8.1 ; CPra Bail-Bieri, 2e éd.,

n. 154 et 155 ad art. 257a/257b CO). En l’espèce,

la présente procédure a été initiée par l’intimée, qui requérait la remise par

l’appelante des décomptes de chauffage et frais accessoires pour les périodes

allant de 2012-2013 à 2016-2017 ; elle n’avait donc alors pas reçu, ni accepté

de décomptes. Le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt à la fin

de la période du décompte 2012-2013, soit le 30 juin 2013. L’appelante a

interrompu la prescription – au sens de l’article 135 ch. 2 CO – par le dépôt,

le 15 décembre 2017, de sa demande reconventionnelle devant la Chambre de

conciliation.

4.3. a) Le

montant que la bailleresse réclame se fonde sur des données récoltées au cours

d’une période de test de six mois, du 1er avril au 30 septembre

2017, les chiffres étant ensuite multipliés par deux pour déterminer la

consommation d’une année.

d) Aux termes

de l’article 257a al. 1 CO, les frais accessoires

sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport

avec l’usage de la chose louée. Par frais accessoires, on entend les dépenses

effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la

chose, telles que notamment les frais de chauffage, d’eau chaude et autres

frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de

l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Le bailleur ne peut facturer au

locataire que le coût effectif des frais accessoires ; de ce principe du coût

effectif, il découle que le bailleur doit prouver le montant des frais qu’il

réclame (Lachat, Bail à loyer, 2019, p. 408). Le décompte de frais

accessoires doit comporter les éléments suivants : la liste et le total

des frais à charge des locataires, la clé de répartition entre locataires, la

part des frais à charge du locataire concerné, le montant des acomptes payés au

cours de la période en cause et le solde dû par le locataire ou le trop-perçu à

rembourser par le bailleur (Lachat, op. cit., p. 414 ; Bieri, op.

cit., n. 92 ad art. 257a/257b CO). Le locataire a

le droit de prendre connaissance des pièces justificatives qui fondent une

prétention du bailleur aux frais accessoires (art. 257b al. 2 CO). Le montant

des frais accessoires doit être allégué et prouvé par la bailleresse, qui supporte

l’absence de preuve le concernant (Bohnet, Actions civiles, Vol.

Considérants

II : CO, 2e éd., n. 29 ss in § 13).

D’après

l’article 4 al. 1 OBLF, si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la

base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le

présenter au locataire ; il n’y a pas de sanctions en cas d’inexécution (Bieri,

op. cit., n. 154 s ad art. 257a/257b CO).

La loi

ne règle pas la question de la clé de répartition des frais entre les divers locataires.

Le principe de la dépense effective s’y applique évidemment, mais non dans le

sens d’un calcul effectif des coûts liés à l’objet pris isolément, sous réserve

des prescriptions cantonales (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 26d

ad art. 257-257b CO). Les frais accessoires peuvent être répartis entre

les locataires sur la base de décomptes individuels (compteurs individuels

d’eau, par exemple) ou en fonction de clés de répartition (Lachat, op.

cit., p. 410). À cet égard, le bailleur dispose d’une certaine marge

d’appréciation ; il peut appliquer une ou plusieurs clés et répartir les frais,

par exemple, selon les volumes, la surface ou au prorata de millièmes de

copropriété. Pour les locaux commerciaux, une répartition selon le type

d’activité est parfois pratiquée, afin de tenir compte de l’utilisation accrue

de certaines prestations par le preneur (Bieri, op. cit., n. 95 ad art.

257a/257b CO ; Lachat, op. cit., p. 346 ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 26d ad art. 257-257b CO). La clé de

répartition doit être objective et équitable (cf. arrêt du TF du 29.06.2011

[4A_267/2011], où une clé de répartition facturant 10 % des frais pour une

surface inférieure à 5 % a été qualifiée d’erronée). Il appartient en dernier

ressort au juge d’apprécier si une répartition est admissible et équitable,

étant précisé que les locataires ne peuvent prétendre à une égalité au centime

près (Bieri, op. cit., n. 97 ad art. 257a/257b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 26d ad art. 257-257b CO).

Une

modification de la clé de répartition des frais accessoires entre les

locataires doit, le cas échéant, être notifiée au locataire au moyen de la

formule officielle (Lachat, op. cit., pp. 420 s) et une modification

notifiée sans respecter cette obligation est nulle (Bieri, op. cit., n.

97.

et 123 ss ad art. 257a/257b CO). Une nouvelle répartition des frais

accessoires constitue une modification unilatérale du contrat de bail (Bieri,

op. cit., n. 11 ad art. 269d CO et l’arrêt cité). La liberté contractuelle

permet toutefois aux parties de convenir en tout temps d’une modification du

contrat sans respecter les exigences de forme prévues à l’article 269d al. 1 CO

(Bieri, op. cit., n. 135 ad art. 257a/257b CO). Si le locataire l’accepte,

en étant dûment informé de ses droits, le bailleur peut s’abstenir de notifier

sur formule officielle la modification des frais accessoires (Lachat,

op. cit., p. 422 et la référence citée).

e)

En l’espèce, la convention du 11 février 2013 prévoit que les frais liés à la

consommation d’eau froide par la locataire seront facturés sur la base de

compteurs, ceci dès le 1er juillet 2012. Cette convention a été

passée par des parties assistées de mandataires professionnels. L’intimée

devait être dûment informée des conséquences du nouveau système. Une

notification par formule officielle de la nouvelle méthode n’était dès lors pas

nécessaire.

La

méthode de calcul utilisée en 2017 par l’appelante afin d’établir la

consommation d’eau froide de l’intimée pour l’exercice 2012-2013 – période test

de six mois ; détermination de la consommation des autres

locataires ; déduction de cette consommation sur la consommation

globale ; consommation de l’intimée comme résultat de cette soustraction,

facturée sur cette base – ne correspond toutefois pas à celle qui était prévue

par la convention du 11 février 2013. Sous cet angle, la modification n’a pas

été notifiée à l’intimée sur formule officielle. Elle pourrait donc être nulle

pour ce motif, au sens de l’article 269d CO.

f)

Quoi qu’il en soit de ce qui précède, il faut admettre, avec le Tribunal civil,

que la méthode utilisée par l’appelante pour fonder ses prétentions en rapport

avec l’exercice 2012-2013 est critiquable par divers aspects et que la clé de

répartition est inéquitable, ceci même s’il est vrai qu’une égalité au centime

près entre les locataires n’est pas exigée.

La

période de test s’est étendue d’avril à septembre 2017. C’était environ quatre

ans après la fin de l’exercice 2012-2013. On peut déjà douter qu’avec un tel

intervalle, les résultats du test puissent être considérés comme déterminants

pour l’établissement de la consommation d’eau durant l’exercice en cause. En

effet, bien des paramètres peuvent changer dans un tel intervalle, paramètres susceptibles

d’influencer cette consommation, dans une mesure qui n’est pas forcément

négligeable. À part des changements de locataires (l’appelante dit qu’il n’y en

a pas eu, mais ne motive pas cette allégation de manière suffisante, dans la

mesure où elle renvoie à consulter une liasse de pièces, sans autres

précisions), d’autres facteurs peuvent évoluer, comme par exemple le nombre de

personnes occupant chaque logement, l’installation dans des appartements

d’appareils gourmands en eau, comme des machines à laver la vaisselle ou le

linge, ou la renonciation par des locataires à utiliser de tels appareils pour

leur propre compte, etc.

L’appelante

soutient que tous les autres locataires que l’intimée ont et ont eu une

consommation d’eau constante au fil des années. Elle ne s’appuie cependant

que sur un seul exemple, qu’elle a elle-même choisi et qui ne suffit évidemment

pas à démontrer que, pour tous les locataires de l’immeuble sauf l’intimée, la

consommation d’eau aurait été constante. L’appelante évoque le fait que

certains étés auraient pu être plus chauds que d’autres, mais – outre le fait

qu’elle ne l’a pas allégué en temps utile – n’apporte aucun élément concret,

étant relevé que si certains étés ont été particulièrement chauds, cela a dû se

répercuter sur la consommation d’eau de tous les locataires (douches et

lessives plus fréquentes, par exemple), à des degrés divers. Quand l’appelante

émet l’hypothèse d’une fuite dans certaines installations de l’intimée, elle

explique que cette hypothèse n’a jamais été vérifiée, omettant ainsi de prendre

en compte qu’il lui appartenait de démontrer que ses estimations étaient

crédibles.

Une

période de test de six mois, d’avril à septembre, ne peut pas donner un reflet

fidèle de la consommation d’eau annuelle de l’intimée, par rapport aux autres

locataires. Elle ne tient en effet pas compte des variations saisonnières de la

consommation d’eau, variations qui devaient nettement plus affecter celle de

l’intimée que celle des autres locataires : une grande partie de l’eau

consommée par l’intimée l’était pour ses installations frigorifiques, assez

importantes vu le secteur d’activité concerné (un magasin où l’on vend en

particulier des produits frais) et forcément plus sollicitées quand il fait

chaud – soit précisément durant la période de test – que s’il fait froid, alors

que les autres locataires n’avaient pas besoin de telles installations (sinon

de simples réfrigérateurs d’appartement). La surconsommation estivale d’eau

froide par l’intimée était sans aucun doute plus importante, en proportion,

qu’une surconsommation probable des autres locataires durant la même période

(douches plus fréquentes, etc.). Le gérant d’immeubles A.________ a

d’ailleurs admis qu’en principe, on se base sur une période d’une année, « afin

de passer toutes les saisons », quand un des locataires a « des

consommations d’eau variables en fonction des saisons ». Que

l’appelante ait limité la période de test à six mois pour disposer rapidement

de données fiables, comme elle le prétend, ne change rien au fait qu’une

extrapolation sur la base des résultats de ce test, en multipliant simplement

par deux les chiffres obtenus, ne peut pas donner un résultat probant (à moins

de retenir que, pour tous les autres locataires que l’intimée, il n’y a pas de variations

saisonnières, comme l’a fait le témoin A.________, mais on verra plus loin

qu’il n’est pas établi que ce serait le cas en l’espèce).

Comme

l’a relevé la première juge, le système retenu par l’appelante a pour résultat

de mettre à la charge exclusive de l’intimée la consommation d’eau des locaux

communs, ce qui n’est évidemment pas acceptable. On relèvera au passage que, si

on a bien compris, ces locaux communs comprenaient notamment une buanderie

destinée aux autres locataires que l’intimée, buanderie pour laquelle la

consommation d’eau ne devait pas être totalement négligeable (le gérant A.________,

a déclaré que cela représentait sauf erreur trente centimes sur l’année, mais

cela surprend).

Certains

des compteurs d’eau installés dans les locaux de l’intimée ne fonctionnaient

pas. L’appelante n’a pas prouvé que l’intimée, par son installateur sanitaire

et/ou ses employés, les aurait délibérément mis hors d’usage, respectivement

aurait volontairement procédé à des manipulations ayant pour but et pour

résultat que la consommation d’eau révélée par les données des compteurs serait

inférieure à la consommation réelle (cf. plus loin, cons. 5).

Indépendamment de la controverse sur l’adéquation des compteurs posés en 2012,

qu’il n’est pas nécessaire de trancher, il faut retenir qu’il ne tenait qu’à

l’appelante, par sa gérance, de suivre l’évolution des données et d’en tirer

les conséquences nécessaires ; elle savait depuis longtemps que la

consommation d’eau de l’intimée était importante ; elle pouvait elle-même

constater des variations significatives dans cette consommation ; cela

aurait amené une bailleresse diligente à s’intéresser à la chose et à faire

contrôler les compteurs, sans attendre 2017 pour ce faire, ceci d’autant plus

que le gérant A.________ était conscient du problème. Il a expliqué que les

décomptes de frais accessoires ne pouvaient pas être établis, pour les

exercices dès 2012-2013, pour diverses raisons et notamment parce que l’un ou

l’autre des compteurs était défectueux : si un seul compteur ne fonctionne

pas, on ne peut pas arriver à des résultats cohérents ; cela démontre en

soi qu’il était au courant de ce qui se passait. Le même gérant a aussi admis

que d’autres compteurs d’eau dans l’immeuble, comme celui qui était situé dans

la chaufferie, ne fonctionnaient pas. En n’intervenant pas dès la connaissance

du problème des compteurs, soit au moins dès 2013, la bailleresse a accepté une

incertitude, dont elle ne peut pas reporter les conséquences sur l’intimée. Ce

n’est qu’en 2017 que la bailleresse a finalement réagi, en faisant installer

des compteurs d’eau dans tous les locaux de l’immeuble et en procédant à des

tests, dont elle a connu les résultats au début de l’année 2018. Mais c’était

bien avant déjà que l’entreprise qu’elle avait mandatée aurait pu constater –

et avait sans doute constaté – que certains des compteurs d’eau de l’immeuble

ne fournissaient pas de données. Il appartenait à l’appelante d’établir les

décomptes de charges sur la base des relevés des compteurs. Si les résultats ne

lui paraissaient pas cohérents, elle devait prendre des mesures, spécialement

par une vérification de l’état des compteurs. Elle ne l’a pas fait en temps

utile.

En

fonction de ce qui précède, il faut conclure que l’appelante n’a pas fait la preuve

– qui lui incombait, au sens de l’article 8 CC – que le montant qu’elle réclame

pour les frais accessoires l’exercice 2012-2013 serait justifié. Le décompte

qu’elle a établi ne permet pas de considérer qu’il refléterait la dépense

effective. Le Tribunal civil a fait une application correcte de la loi en

rejetant la prétention de l’appelante.

5.

Il résulte de ce qui

précède que l’appel doit être rejeté. Les frais de la procédure d’appel seront

mis à la charge de l’appelante, qui succombe (art. 106 CPC). Pour cette même

procédure, l’appelante devra verser une indemnité de dépens à l’intimée. À

défaut de mémoire d’honoraires, il convient de fixer les dépens sur la base du

dossier (art. 105 CPC et 64 al. 2 LTFrais). Au

vu de ce dossier et de la réponse à l’appel déposée par l’intimée, l’indemnité

de dépens sera arrêtée à 2'000 francs.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1.

Rejette l’appel et confirme le jugement entrepris.

2.

Met les frais de la procédure d’appel, arrêtés à 5'000 francs, à la

charge de l’appelante, qui les a avancés.

3.

Condamne l’appelante à verser à l’intimée, pour la procédure d’appel, une

indemnité de dépens de 2'000 francs.

Neuchâtel, le 13 décembre 2021

Art. 18 CO

Interprétation des contrats; simulation

1 Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu

de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux

expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par

erreur, soit pour déguiser la nature véri­table de la convention.

2 Le débiteur ne peut opposer l’exception de simulation au tiers

qui est devenu créancier sur la foi d’une reconnaissance écrite de la dette.

Art.

257a CO

Frais accessoires

En général

1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par

le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.

2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu

spécia­lement.