Action en annulation de la résiliation du contrat de bail.

Faits

A.

a) Le 11 août 2020, A.X.________ et B.X.________, bailleurs,

et A.Y.________ et B.Y.________, locataires, ont signé un contrat de bail à

loyer portant sur un appartement de 5,5 pièces avec jardin, barbecue et garage

dans l’immeuble sis [aaaaa] à Z.________, dans lequel les bailleurs avaient

aussi leur appartement. Le bail commençait le 1er octobre 2020

et se terminait le 30 septembre 2021. Sauf résiliation donnée 6 mois à l’avance

jusqu’au 31 mars 2021 à midi, il se renouvelait tacitement pour une durée

indéterminée, avec faculté de le résilier 6 mois à l’avance, pour les termes

des 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Le loyer mensuel net était

fixé à 1'850 francs. Aucune mention n’était faite à la rubrique « frais

accessoires perçus sur la base d’un décompte », ni à la rubrique

« frais accessoires perçus à forfait ». Dans la liste des frais

accessoires, seule était cochée la case « frais et consommation d’eau »,

dans la colonne des frais « perçus sur la base d’un décompte ».

Le contrat précisait que les locataires disposaient d’un poêle à bois, la

température n’excédant pas 20°C, et que les décomptes d’eau seraient faits

« dès réception de la facture », sur la base d’une division

« par le nombre d’habitants de la maison ».

b)

Par écrits des 16 et 22 mars 2020 (recte : 2021), les locataires se

sont plaints auprès des bailleurs du mauvais état de leur appartement

(notamment du chauffe-eau, de la hotte et du lavabo de la cuisine, de la cabine

de douche et de la consommation électrique), du non déblaiement de la neige, de

nuisances sonores et du fait que le chien d’un autre locataire faisait ses

besoins dans leur jardin.

c)

Le 24 mars 2021, les bailleurs ont contesté le contenu des deux courriers

précités et reproché aux locataires de générer eux-mêmes des nuisances sonores.

Ils précisaient qu’il était « évident que la question du chauffe-eau

d[evai]t être résolue » ; qu’eux-mêmes avaient déjà commandé le

matériel nécessaire à modifier l’installation de manière à ce que l’eau soit

chauffée directement par la chaudière, et non plus par un boiler

électrique ; qu’ils souhaitaient venir effectuer les réparations le 27

mars 2021, avec un professionnel ; qu’à cette occasion, ils examineraient la

hotte et la cabine de douche.

d)

Le même 24 mars 2021, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 septembre

2021.

Le

31 mars 2021, les locataires ont demandé la motivation de ce congé aux

bailleurs, tout en leur indiquant qu’ils s’opposaient à la résiliation du bail,

laquelle paraissait liée à leurs réclamations, relatives notamment au

fonctionnement du chauffe-eau.

Le

8 avril 2021, les bailleurs ont répondu qu’ils souhaitaient « attribuer »

l’appartement à leur fils C.X.________, âgé de 23 ans, horloger à W.________,

lequel désirait prendre son indépendance tout en restant proche de ses parents.

B.

a) Le 23 avril 2021, les locataires ont saisi la Chambre de

conciliation du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz d’une demande

tendant à l’annulation de la résiliation du bail. L’autorisation de procéder a

été délivrée le 26 août 2021.

b)

Le 29 septembre 2021, les locataires ont introduit devant le Tribunal civil une

action tendant à l’annulation de la résiliation du bail, sous suite de dépens.

Ils demandaient en outre à être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire. Ils

alléguaient avoir communiqué aux bailleurs plusieurs problèmes et défauts, entre

le 1er octobre et le 16 mars 2021, concernant notamment le bouton de

la hotte, des prises électriques, la chasse d’eau des WC, la porte sous le

lavabo de la cuisine, la porte du garage, la cuisinière, une fuite dans la

salle de bains, la serrure de la porte d’entrée, le lave-vaisselle, des WC

bouchés, la réception d’une facture d’électricité extrêmement élevée, le non

déblaiement de la neige par les bailleurs, l’absence d’eau chaude et une fuite

dans la tuyauterie du chauffe-eau ; que la plupart de ces problèmes n’avaient

pas été réglés ; qu’en date du 10 avril 2021, la température dans

leur appartement se situait entre 12°C et 14°C aux alentours de 08h10 et que,

le même jour, ils avaient écrit aux bailleurs pour se plaindre de l’aggravation

des problèmes de chauffage ; que le fils des bailleurs n’avait pas un besoin

concret de l’appartement litigieux, qu’il n’avait jamais eu la réelle volonté

d’y vivre et que les bailleurs tentaient de « se débarrasser de

locataires incommodes ».

c)

Au terme de leur réponse, les bailleurs ont conclu au rejet de la demande, avec

suite de frais et dépens. Ils alléguaient avoir « toujours donné suite

aux avis de défauts » des locataires et y avoir remédié dans un délai

raisonnable ; que leur fils C.X.________ avait obtenu son CFC d’horloger en

2016 et travaillait depuis à plein temps dans une manufacture de W.________,

qu’il s’était « lancé dans la vie active en étant soutenu

financièrement par ses parents, chez qui il [était] resté domicilié, de manière

à mettre de l’argent de côté et pouvoir prendre son indépendance sereinement le

moment venu », qu’il manifestait « depuis toujours le souhait

d’un jour pouvoir habiter dans la maison familiale, à laquelle il [était] très

attaché », qu’au début de l’année 2021, il avait fait part à ses

parents de son projet de prendre son propre appartement, et qu’il avait alors

été convenu qu’il s’installerait dans l’appartement loué aux demandeurs ;

qu’eux-mêmes avaient toujours mis un point d’honneur à respecter leurs obligations

contractuelles ; qu’ils avaient entrepris « des travaux conséquents qui

ont consisté dans le branchement des installations de l’appartement des

locataires sur la chaudière centrale à fin mars 2021 » et réparé la

hotte de ventilation et la cabine de douche en avril 2021, ainsi que la chasse

d’eau des WC en mai 2021.

d)

L’audience a eu lieu le 17 décembre 2021. Les parties ont déposé des pièces

nouvelles et confirmé leurs conclusions, puis C.X.________, B.Y.________, B.X.________

et A.X.________ ont été entendus. La juge civile a ensuite prononcé la clôture

de l’administration des preuves et les parties ont plaidé, confirmant leurs

conclusions.

e)

Par jugement du 17 février 2022, le Tribunal civil, statuant sans frais, a

annulé la résiliation du 24 mars 2021 du bail à loyer du

11 août 2020 et condamné les bailleurs à verser aux locataires une

indemnité de dépens de 2'500 francs, payable en main de l’État jusqu’à

concurrence du montant de l’indemnité devant être fixée par décision séparée en

faveur de Me D.________, mandataire d’office des demandeurs. En résumé, on

peinait à expliquer la soudaine volonté de C.X.________ de se loger précisément

dans l’appartement litigieux, « pile au moment-où les locataires font

valoir des revendications auprès des propriétaires et que l’entente dans

l’immeuble se détériore ». De plus, le souhait de C.X.________ de

pouvoir s’installer dans cet appartement ne se fondait pas sur un réel besoin

urgent, sérieux, concret et actuel. Le besoin propre des bailleurs de résilier

le contrat de bail pour que leur fils puisse s’y installer ne permettait dès

lors pas de remettre en cause le lien de causalité entre les revendications des

demandeurs et la résiliation du contrat. Le congé dit représailles devait être

admis et la résiliation annulée.

C.

Dans l’intervalle, le 8 septembre 2021, les bailleurs ont

résilié le bail pour le 31 octobre 2021.

D.

a) Le 18 mars 2022, A.X.________ et B.X.________ forment

appel contre le jugement précité, en concluant à son annulation et au rejet de

la demande, avec suite de frais et dépens des deux instances. Ils contestent

l’existence d’un rapport de causalité entre « la prétention des

locataires » et la résiliation du bail, font valoir que le besoin de C.X.________

d’emménager dans l’appartement litigieux était actuel, concret et urgent au

moment de la résiliation et reprochent à la juge civile d’avoir fait une

mauvaise lecture des faits en ne tenant pas compte de certains de ceux-ci et en

« se contentant de la proximité temporelle entre la prétention élevée

par les locataires et la résiliation du contrat pour admettre le congé de

représailles ». Selon eux, l’article 271a al. 1 let. a CO ne

pouvait pas être appliqué, à mesure que « les locataires n'ont pas

apporté le moindre indice qui aurait permis de mettre en doute le besoin propre

et urgent du fils des bailleurs ». Enfin, aucune prolongation du bail

ne doit être accordée aux intimés, car le marché locatif des Montagnes est

« pour le moins favorable aux locataires, puisque le taux de logements

vacants est de 5 % au Locle et de 4 % à La Chaux-de-Fonds ». Les

appelants invoquent des faits nouveaux et ils déposent des pièces nouvelles.

Ils allèguent qu’en date du 23 décembre 2021, les locataires ont exigé que

les bailleurs fassent réviser deux caches d’interrupteurs, qu’un électricien a

procédé à ces travaux et qu’eux-mêmes ont récemment fait changer le four de

l’appartement litigieux, à la demande des locataires.

b)

Au terme de leur réponse et appel joint du 25 avril 2022, A.Y.________ et B.Y.________

sollicitent l’assistance judiciaire et concluent principalement au rejet de

l’appel et à l’octroi d’un montant de 2'601 francs à titre d’indemnité de

dépens pour la procédure de conciliation et subsidiairement à ce qu’une

prolongation de leur contrat de bail leur soit accordée, en tout état de cause

avec suite de frais et dépens. Eux aussi invoquent des faits nouveaux et

déposent une liasse de pièces. Ils allèguent que les appelants ont changé le

four défectueux des intimés après la clôture des débats, mais que le nouveau

four était en piteux état (rouille ; traces de saleté provenant

d’utilisations antérieures) et qu’il était apparu dès sa mise en marche qu’il

ne fonctionnait pas correctement (températures insuffisantes, dégagement d’une

odeur désagréable).

c)

Le 25 mai 2022, A.X.________ et B.X.________ se déterminent sur la réponse et

sur l’appel joint. Ils concluent à ce que l’appel joint soit déclaré

irrecevable et persistent dans les conclusions de leur appel.

d)

Le 1er juin 2022, le juge instructeur a transmis les déterminations

précitées à A.Y.________ et B.Y.________ et informé les parties qu’il ne lui

paraissait pas nécessaire de poursuivre l’échange d’écritures, qu’il serait

statué ultérieurement, sur pièces et sans débats, sous réserve du droit

inconditionnel de réplique à exercer, le cas échéant, dans les 10 jours, et que

le sort des pièces produites au stade de la procédure d'appel et la demande

d’assistance judiciaire seraient traités dans l’arrêt au fond.

e)

Le 17 juin 2022, A.Y.________ et B.Y.________ déposent une « réplique

inconditionnelle », modifient leurs conclusions, invoquent des faits

nouveaux et déposent des pièces nouvelles. Ils allèguent avoir récemment fait

appel à l’entreprise E.________ Sàrl afin de procéder à la réparation du four

cité plus haut, que le devis établi par cette entreprise fait état de plusieurs

pièces défectueuses et que cette entreprise a constaté que le

lave-vaisselle contenait également plusieurs pièces défectueuses.

f)

Le 20 juin 2022, le juge instructeur a soulevé la question de la possibilité

d’introduire valablement des faits nouveaux et/ou des offres de preuves

nouvelles après le dépôt de la réplique et de la réponse à appel joint,

lesquels ne contenaient pas de faits nouveaux, et suite à son annonce du 1er

juin 2022. Il constatait que les réclamations des uns entraînaient des actions

et des déterminations de la part des autres et que cela était susceptible de

repousser indéfiniment le prononcé du jugement d’appel. En tout état de cause,

il informait les parties que la suite des péripéties concernant le four, le

lave-vaisselle ou d’autres éléments ou accessoires n’était pas décisive pour le

sort de la cause, si bien que les allégués nouveaux, pièces nouvelles et offres

de preuve nouvelles y relatifs (ceux de l’écriture du 17 juin 2022 et les

éventuels futurs allégués, pièces et offres de preuve) ne seraient pas pris en

compte, par appréciation anticipée des preuves. Un délai de 10 jours était

imparti aux appelants et intimés joints pour se déterminer sur les points de

droit soulevés dans l’écrit des intimés et appelants joints du 17 juin 2022.

g)

Le 22 juin 2022, A.X.________ et B.X.________ confirment leurs conclusions, en

précisant que le comportement adopté par l’adverse partie devrait être pris en

considération dans la répartition des frais, quelle que soit l’issue de la

procédure d’appel.

h)

Le 4 juillet 2022, A.Y.________ et B.Y.________ renoncent à exercer leur droit

inconditionnel de réplique.

C O N S I D E R A N T

1.

En raison du délai de

protection prévu par l'article 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas de contestation d'un

congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt du TF du 06.02.2009 [4A_519/2008] cons. 1.1 et les références citées). En

l’espèce, le loyer annuel s’élève à 22’200 francs (v. supra Faits,

let. A/a), de sorte que la valeur

litigieuse minimale de 10'000 francs requise (art. 308 al. 2 CPC) est atteinte.

Interjetés dans les formes et délai légaux, l’appel et l’appel joint

sont recevables (art. 311 CPC).

Considérants

2.

Selon l’article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve

nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard

et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance

bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.

En

l’espèce, les pièces annexées à l’appel consistent en une lettre des bailleurs

du 23 décembre 2021, un courriel du 5 janvier 2022 et une photographie. Les

faits et moyens de preuve nouveau invoqués à l’appui de l’appel sont

postérieurs au 17 décembre 2021, date à laquelle l’administration des

preuves de première instance a été clôturée et le jugement querellé

rendu ; ils sont partant recevables en appel.

Les

pièces annexées à la réponse et appel joint sont des photos du four, un

courriel du 26 février 2022 informant l’avocat des intimés et appelants joints

de l’état de ce four, une photo et une facture relative à l’achat d’un mini

four de dépannage, ainsi qu’une facture envoyée le 29 novembre 2021 par Me D.________

à B.Y.________. Cette dernière pièce est antérieure aux débats de première

instance, et partant irrecevable. Les autres faits et pièces relatifs au

nouveau four sont par contre postérieurs à la clôture précitée, et dès lors

recevables.

Après

que les appelants (et intimés joints) ont déposé leur réplique et réponse à

appel joint le 25 mai 2022, sans invoquer de faits nouveaux, les intimés (et

appelants joints) sont, le 17 juin 2022, revenus à la charge avec des faits

nouveaux, relatifs à la suite de l’épisode du four et un nouvel épisode concernant

le lave-vaisselle. Le 21 juin 2022, le juge instructeur a informé les parties

qu’il était douteux que de nouveaux faits et moyens de preuve puissent être

déposés à ce stade (v. supra Faits, let. D/f) et qu’en tout état de

cause, la suite des péripéties concernant le four, le lave-vaisselle ou

d’autres éléments ou accessoires n’était pas décisive pour le sort de la cause,

si bien que les allégués nouveaux, pièces nouvelles et offres de preuve

nouvelles y relatifs (ceux de l’écriture du 17 juin 2022 et les éventuels

futurs allégués, pièces et offres de preuve) ne seraient pas pris en compte,

par appréciation anticipée des preuves. Il n’y a pas lieu d’y revenir (v. infra

cons. 4 et sous-considérants).

3.

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la

bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Aux termes de

l’article 271a al. 1 CO, tel est le cas du

congé donné par le bailleur, notamment, parce que le locataire fait valoir de

bonne foi des prétentions découlant du bail (let. a), pendant une procédure de

conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que

le locataire ne pro­cède au mépris des règles de la bonne foi (let. d) et dans

les trois ans à compter de la fin d’une procédure de con­ci­liation ou d’une

procédure judiciaire au sujet du bail, à condition que le bailleur ait succombé

dans une large mesure, abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou

conclusions, renoncé à saisir le juge ou s’est entendu avec le locataire (let. e).

3.1

Les articles 271 à 273c CO, qui instaurent une

protection contre les congés abusifs donnés au locataire d'un bail à loyer

portant sur une habitation ou un local commercial, n'exigent pas que le congé

ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme le locataire étant

en principe libres de résilier le bail pour le prochain terme contractuel ou

légal. Cependant, elles posent une limite : comme l'énonce de manière

générale l'article 271 al. 1 CO, le congé est

abusif et, comme tel, annulable, lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne

foi. La protection conférée par les articles 271 et 271a CO procède dès lors à la fois du principe de la bonne foi

(art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons 2.1 ;

arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017 [4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015 [4A_290/2015] cons. 4.1).

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2

CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une

institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des

intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude

contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles

de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO (ATF 135 III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105 cons.

3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie

donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste »

au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons.

4.1

; 120 II 31 cons. 4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne

répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement

chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement

qu'un prétexte ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière des

intérêts en présence (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59

cons. 2.1 ; 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1). Le but de la réglementation des articles 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations

abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du

seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire

(ATF 140 III 496 cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien

du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin

(arrêts du TF du 06.10.2010 [4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007 [4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé,

il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non

pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à

rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient que dans

l'examen de la prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les

arrêts cités).

3.2

L’article 271a al. 1 let. a

CO vise à permettre au locataire

d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à craindre un congé (arrêts

du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le

congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors

de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la

loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit

(1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir

de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt

de la Cour d’appel civile vaudoise du 11.06.2018 [décision N° 347] cons. 4.2.2

et les réf. citées).

Par

« prétention en relation avec le bail », il faut entendre

toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat

ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une

demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou

détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le

locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses

griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit

requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e

éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat,

Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3).

La

prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de

la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit

subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions

de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas

facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est

présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod,

op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5).

Le

locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la

résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices

suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation

constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux

événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les

indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod,

op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de

la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est

autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées).

4.

En l’espèce, les locataires ont allégué dans leur

mémoire-demande qu’eux-mêmes avaient communiqué aux bailleurs

plusieurs problèmes et défauts, entre le 1er octobre et le 16

mars 2021, problèmes qui pour la plupart n’avaient pas été réglés, que la

résiliation était intervenue durant la période où eux-mêmes « faisaient

valoir leurs droits quant aux nombreux défauts de la chose louées » et

que le motif de résiliation fourni par les bailleurs le 8 avril 2021 n’était

qu’un faux prétexte.

4.1

à l’appui des allégués relatifs à leurs prétentions

élevées vis-à-vis des bailleurs, les locataires ont notamment déposé 12 pages

de transcriptions d’échanges WhatsApp qui seraient intervenus entre le 10 août

2020.

et le 8 avril 2021. Majoritairement rédigés en

portugais, non-traduits et non-accompagnés des pièces jointes, ces messages ne

sont pas très éclairants. Les bailleurs n’ont toutefois pas contesté avoir

participé aux échanges en question ; au contraire ils en ont fourni une

traduction et s’y sont référés à l’appui d’allégués de leur réponse. Il en

ressort que les propriétaires ont constaté que de l’eau coulait chez eux

lorsque les locataires utilisaient leur douche et/ou leur lave-vaisselle, les 6

octobre 2020, 11 octobre 2020, 2 février 2021. Il en ressort en outre que les

locataires ont signalé aux propriétaires : le dysfonctionnement du bouton

de la hotte de ventilation, le 1er octobre 2020 ; un écoulement

d’eau et le non-fonctionnement d’une prise, le 7 octobre 2020 ; la

nécessité de fixer une planche et de poser du silicone dans la douche, le 8

octobre 2020 au plus tard ; un problème de fermeture de la porte de la

pharmacie de la salle de bain, le 9 octobre 2020 ; un problème de chasse

d’eau (à savoir que le remplissage du réservoir durait dix minutes) et de porte

de l’armoire à poubelle de la cuisine, le 17 octobre 2020 ; un nouveau

problème de chasse d’eau (à savoir que la chasse continuait de couler), le 21 et

le 24 octobre 2020, faisant suite à une réparation de ladite chasse effectuée

par le bailleur le 20 octobre 2020 ; un problème de fermeture de la porte

du garage, le 2 novembre 2020, le 13 février 2021 et le 14 février 2021 ;

le dysfonctionnement de deux interrupteurs, au plus tard le 3 novembre

2020.

; l’impossibilité d’allumer le four, le 20 novembre 2020 ; le

non-déblaiement de la neige, le 17 janvier 2021 et le 14 mars 2021 ; une

fuite d’eau provenant de la douche et de l’évier de la cuisine, malgré des

réparations du bailleur, le 2 février 2021 ; des problèmes de

lave-vaisselle (il ne lavait pas bien, respectivement pas du tout), les 13

février et 27 mars 2021 ; que les WC étaient bouchés, le 4 mars

2021.

; qu’ils avaient reçu une facture d’électricité cinq fois plus élevée

que pour leurs anciens logements, le 9 mars 2021 ; l’absence d’eau chaude

au plus tard le 9 mars 2021, puis le 10 mars 2021 ; leur souhait de

recevoir des pièces justificatives relatives à la consommation d’eau et à l’entretien

du chauffe-eau, le 16 mars 2021 ; une fuite conséquente dans la tuyauterie

du chauffe-eau, le 16 mars 2021.

4.2

Les réclamations précitées des locataires sont

nombreuses et portent sur des points importants ; elles ne relèvent pas

des bagatelles et paraissent en outre justifiées, à mesure qu’il ressort des

mêmes échanges WhatsApp, notamment, que, le 7 octobre 2020, B.X.________ a

annoncé l’intervention d’un électricien et d’un installateur sanitaire et

proposé aux locataires de venir se doucher chez les bailleurs ; que, le 10 octobre

2020, il a effectué lui-même des travaux dans la douche des locataires (poser

une planche et du silicone), sans pour autant parvenir à enrayer une fuite

d’eau ; que, le 20 octobre 2020, B.X.________ a changé une pièce dans la

salle de bain, sans parvenir à réparer la chasse d’eau, et qu’il a fini par

dépêcher un professionnel (installateur sanitaire) le 24 octobre 2020, lequel

est parvenu à réparer la chasse, en deux interventions ; que, le 3 novembre

2020, B.X.________ a annoncé l’intervention d’un électricien pour installer de

nouveaux interrupteurs ; que, les 6 janvier, 2 février et 6 avril 2021, B.X.________

est passé mettre du silicone dans la douche ; que, le 17 janvier, B.X.________

s’est engagé à déblayer la neige le jour même ; que B.X.________ a demandé

à un tiers de réparer la porte du garage, ce qui a été fait mi-février 2021 ;

que, le 4 mars 2021, un plombier est venu déboucher les WC, qui étaient

obstrués par l’accumulation de calcaire ; que, le 11 mars 2021, un

professionnel est passé pour résoudre l’absence d’eau chaude, qu’il a commandé

des pièces et est venu effectuer les travaux le 27 mars 2021 et que le problème

venait du boiler ; que, le 6 avril 2021, B.X.________ a changé les joints de la

douche (ce qui n’a toutefois pas résolu la fuite d’eau, mais aggravé celle-ci),

démonté la hotte de ventilation, opération qui a permis de constater qu’une

pièce était cassée, et commandé la pièce de rechange ; que, le même 6

avril 2021, après avoir constaté que la fuite d’eau persistait, B.X.________

s’est résolu à contacter une entreprise, en s’excusant auprès des

locataires ; que ladite entreprise (F.________) n’était toujours pas

passée, en date du 3 mai 2021 ; que, le 9 mai 2021, B.X.________ s’est

engagé à passer le lendemain pour examiner la chasse d’eau, qui coulait à

nouveau.

La

lettre envoyée par les bailleurs aux locataires le 24 mars 2021 va dans le même

sens. Ceux-là y écrivaient en effet à ceux-ci qu’il était « évident que

la question du chauffe-eau d[evai]t être résolue », qu’eux-mêmes

avaient déjà commandé le matériel nécessaire à modifier l’installation de

manière à ce que l’eau soit chauffée directement par la chaudière, et non plus

par un boiler électrique, qu’ils souhaitaient venir effectuer les réparations

le 27 mars 2021, avec un professionnel, et qu’à cette occasion, ils

examineraient la hotte et la cabine de douche.

Les

factures de l’entreprise G.________ déposées par les locataires attestent des

interventions effectuées par cette entreprise sanitaire et de chauffage les 4 mars

(débouchage des WC) et 29 septembre 2021 (constat que les radiateurs sont

anormalement froids, que le réservoir de la chasse d’eau coule dans la cuvette

des WC, que les joints de la cabine de douche sont dans un mauvais état et que

la robinetterie de l’évier n’est pas fixe). Le dossier photographique déposé

par les locataires atteste le mauvais état des joints de la salle de bain de

l’appartement litigieux, ainsi que diverses fuites d’eau et écoulements.

Dans

leur réponse du 21 octobre 2021, les bailleurs ont allégué avoir « toujours

donné suite aux avis de défauts » des locataires et y avoir remédié

dans un délai raisonnable et qu’eux-mêmes avaient entrepris « des

travaux conséquents qui ont consisté dans le branchement des installations de

l’appartement des locataires sur la chaudière centrale à fin mars 2021 »

et réparé la hotte de ventilation et la cabine de douche en avril 2021 et la chasse

d’eau des WC en mai 2021.

Ces

éléments corroborent les affirmations suivantes de B.Y.________ lors de son

interrogatoire : « [d]ès notre emménagement, nous avons constaté

des défauts que nous avons signalés aux propriétaires. Le propriétaire est

régulièrement venu voir ce qu’il en était mais n’a pas réparé grand-chose. Un

jour, j’ai écrit une lettre en recommandé afin de demander que les défauts

soient éliminés et en précisant que si cela n’était pas le cas nous devrions

nous adresser au tribunal. Quelques jours après nous avons reçu les lettres de

résiliation ». Dans leur lettre du 16 mars 2021, les locataires

précisaient en effet qu’ils saisiraient au besoin le tribunal pour faire valoir

leurs droits ; dans celle du 22 mars 2021, ils reprochaient aux bailleurs

de tarder à remédier aux défauts signalés.

Il

est partant établi que dès le commencement du bail (1er octobre

2020) et jusqu’au jour de la résiliation contestée ici (24 mars 2021), les

locataires ont émis de nombreuses prétentions en relation avec le bail,

sollicitant la remise de pièces justificatives liées aux frais accessoires et

l’exécution de nombreux travaux. De la nature des requêtes, tout comme du fait

que les bailleurs y ont donné suite, il ressort que les locataires étaient

manifestement de bonne foi au moment d’élever ces prétentions.

S’agissant

du lien de causalité entre ces prétentions et la résiliation, un indice très

important réside dans le fait que celle-ci est intervenue alors que celles-là

perduraient sans discontinuer depuis l’entrée des locataires en possession de

l’appartement litigieux. En particulier, par lettre recommandée du 16 mars 2021

(précédant de 8 jours la résiliation), les locataires ont informé les bailleurs

qu’ils saisiraient au besoin le tribunal pour faire valoir leurs droits. Cette

chronologie est éloquente.

Un

indice supplémentaire réside dans le fait que les bailleurs n’avaient, selon

leurs propres termes, « jamais rencontré de problèmes quelconques avec

un locataire » et étaient « atterrés

par la situation ».

De même, lors de son interrogatoire, B.X.________ a déclaré que

l’appartement litigieux avait déjà été loué à des familles avec plusieurs

enfants, que lui-même et son épouse n’avaient « jamais dû être en

procédure en matière de location des appartements », que lui-même

n’avait « pas l’habitude des conflits », que « personne

ne s’[était] plaint avant les demandeurs » et que lui-même n’avait

« jamais résilié le bail des anciens locataires ».

L’atterrement relevé dans la lettre des bailleurs du 24 mars 2021 ne pouvait

être provoqué que par les prétentions émises par les locataires. Or il ressort

des considérants ci-dessus que ces prétentions étaient justifiées, en ce sens

que certaines installations de l’appartement loué ne correspondaient pas à ce

qui pouvait être attendu. Il est aussi établi que pour réparer les défauts, les

bailleurs privilégiaient les solutions de bricolage (travaux effectués par B.X.________

lui-même, qui s’acharnait à persévérer même après l’échec de précédentes

tentatives) et ne contactaient des professionnels qu’en dernier ressort, après

échec avéré des travaux de rafistolage effectués par B.X.________ et

persistance des réclamations des locataires. Dans un tel contexte, il ne fait

guère de doute que la résiliation du bail a pour cause principale les

nombreuses et légitimes prétentions soulevées par les locataires en relation

avec le bail, les bailleurs ne souhaitant manifestement pas dépenser d’argent

pour mettre l’objet du bail dans l’état auquel les locataires avaient droit. Il

ressort en effet de ce qui précède que tous les problèmes n’étaient – de loin –

pas résolus au moment de la résiliation et que celle-ci est intervenue en vue

de stopper ce que les bailleurs considéraient comme une hémorragie. D’ailleurs,

dans leur appel, les bailleurs allèguent et prouvent que des travaux continuent

d’être effectués pour remettre en état l’appartement litigieux.

4.3

Quant

à la prétendue volonté des bailleurs d’« attribuer »

l’appartement litigieux à leur fils C.X.________, alléguée dans leur lettre du

8.

avril 2021, il suffit de lire la réponse du 21 octobre 2021 pour se

convaincre qu’il s’agit d’un prétexte. Les bailleurs y allèguent en effet que

leur fils C.X.________ a obtenu son CFC d’horloger en 2016, qu’il travaille

depuis à temps plein dans une manufacture de W.________, qu’il s’est « lancé

dans la vie active en étant soutenu financièrement par ses parents, chez qui il

est resté domicilié, de manière à mettre de l’argent de côté et pouvoir prendre

son indépendance sereinement le moment venu » et qu’il manifestait

« depuis toujours le souhait d’un jour pouvoir habiter dans la maison

familiale, à laquelle il [était] très attaché ». Ces allégués ne sont

pas crédibles. En effet, C.X.________, salarié depuis 2016, n’avait aucune

raison de rester vivre dans l’appartement de ses parents afin de « mettre

de l’argent de côté » pour pouvoir « prendre son indépendance »,

sauf à dire que son but était d’économiser des fonds propres pour acheter un

bien immobilier autre que l’appartement litigieux. En effet, C.X.________ a

travaillé sans discontinuer durant ces dernières années, il travaille pour le

même employeur (H.________) depuis plus de quatre ans et son salaire actuel lui

permet de s’acquitter d’un loyer mensuel de 1'850 francs. C’est dire que s’il

l’avait voulu, C.X.________ aurait pu prendre son indépendance et louer son

propre appartement très peu de temps après l’obtention de son CFC, car il

aurait très rapidement pu disposer des fonds nécessaires pour payer une

éventuelle garantie de loyer. À plus forte raison, s’il l’avait voulu, il

aurait pu immédiatement prendre son indépendance en louant l’appartement

litigieux à ses parents (par exemple au moment où les intimés ont reçu le bail

après le départ des précédents locataires), qui étaient en outre disposés à le

soutenir financièrement, soit à lui consentir un loyer préférentiel, voire à

lui transférer la propriété de l’appartement litigieux, en tout ou en partie

gratuitement (par donation ou avance d’hoirie p. ex.).

Au

surplus, le fait que C.X.________ vivait toujours au domicile de ses parents au

jour de son audition (le 17 décembre 2021), soit près de 9 mois après la

résiliation du bail litigieux, illustre bien que son désir d’indépendance n’est

en tout cas pas urgent, tant l’intéressé dispose largement des moyens

financiers de louer un appartement à proximité du domicile de ses parents.

4.4

Vu

ce qui précède, le congé donné le 24 mars 2021 est

fondé sur un motif (soit le besoin de C.X.________) qui ne constitue manifestement qu'un prétexte visant

à dissimuler (maladroitement) la véritable raison du congé, à savoir la volonté

des bailleurs de ne plus avoir à payer les frais de remise en état générés par

les requêtes légitimes des locataires, étant précisé qu’ils avaient par le

passé eu affaire à des locataires qui renonçaient à élever de telles prétentions

et que B.X.________, qui n’a « pas

l’habitude des conflits », a donc résilié le bail pour se débarrasser

de ces locataires, afin d’éviter d’avoir à donner suite à leurs prétentions

formulées de bonne foi en relation avec le bail.

Un tel congé, typique de l’abus de droit, ne répond à aucun intérêt objectif,

sérieux et digne de protection ; c’est partant avec raison qu’il a été

qualifié d’abusif et annulé.

5.

Les appelants se prévalent de

l’article 271a al. 3 let. a CO. Aux

termes de cette disposition, les lettres d et e de l’article 271a al. 1 CO ne sont pas applicables

lorsqu’un congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses

proches parents ou alliés peu­vent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux.

5.1

Il ressort du texte clair de

cette disposition que le législateur ne permet

au bailleur de renverser la présomption d'abus instituée par l’article 271a al. 1 CO en

démontrant que le congé a été donné en raison du besoin urgent que le

bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes

les locaux qu’en rapport avec les hypothèses visées aux lettres d et e de

cette disposition (Conod, op. cit., n. 60 ad

art. 271a CO ; Lachat, op. cit., p. 975,

ch. 5.5.4 et p. 978, ch. 5.6.2). L’article 271a al. 3 let. a CO n’est partant d’aucun secours pour les appelants, à mesure qu’en

l’espèce, le congé est abusif au sens de l’article 271a al. 1 let. a CO.

5.2

Par surabondance, les appelants

n’ont de toute manière pas démontré que le congé avait été donné en

raison du besoin urgent que leur fils C.X.________ avait d’utiliser lui-même

l’appartement litigieux (v. supra cons. 4.3).

5.3

a)

Toujours par surabondance, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral – qui

s'est appuyé sur les travaux législatifs –, le besoin urgent ne présuppose pas

une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour

des motifs économiques ou d'autres raisons, on ne puisse raisonnablement exiger

du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être immédiat, concret et actuel. L'exigence de

l'urgence contient non seulement un aspect temporel, mais aussi une composante

matérielle ; les motifs du bailleur doivent objectivement revêtir une certaine

importance (arrêt

du TF du 23.02.2015 [4A_641/2014] cons. 2.2.1). Tel n'est pas le cas lorsque le bailleur cherche

simplement à obtenir un appartement doté d'un meilleur ensoleillement ou d'une

meilleure vue (ATF 118 II 50 cons. 3c et d ; 132 III 737 cons. 3.4.3). La validité d'un congé s'apprécie en fonction

des circonstances présentes au moment où le cocontractant manifeste sa volonté

de résilier le bail (ATF 138 III

59.

cons. 2.1 ; arrêt du TF du 24.03.2014

[4A_569/2013] cons. 2.4). Le bailleur assume le fardeau de la preuve : c'est à lui

qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou pour

ses proches parents ou alliés (arrêts du TF du 24.10.2007 [4A_225/2007] cons. 5.2.2 ; du 27.03.2006 [4C.17/2006] cons. 3.1 et les réf.

citées). Déterminer si un tel besoin peut être retenu au regard des

circonstances concrètes relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 118 II 50 cons.

4). Le Tribunal fédéral a confirmé l'existence d'un besoin urgent dans les

cas suivants :

- la fille du bailleur, tout juste majeure, s'apprêtait à débuter un

apprentissage ; l'appartement concerné se situait près de son lieu de travail

et à proximité immédiate du bailleur et des grands-parents de la jeune fille,

qui avait vécu des événements perturbants auprès de sa mère ; il importait

peu qu'un autre appartement dans l'immeuble ait été récemment attribué à un

nouveau locataire, car le bailleur n'avait pas la jouissance de ce logement,

selon la convention de répartition conclue avec les autres copropriétaires

(arrêt du TF du 20.02.2006

[4C.388/2005] cons. 2.3) ;

- le bailleur voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses

études universitaires, de quitter le domicile parental pour s'installer avec

son compagnon ; s'il était avéré, ce motif allégué par le bailleur devait

l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper l'appartement pris

à bail (arrêt du TF du 27.03.2006

[4C.17/2006] cons. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 ; v. aussi arrêt

du 04.03.2002

[4C.400/2001] cons. 3b et c, in Praxis 2002 635) ;

-

le bailleur et son épouse voulaient couper tout

lien avec le commerce de boucherie qu'ils venaient de remettre à un successeur ;

en conséquence, ils avaient cédé en location à celui-ci le grand appartement

situé au-dessus du commerce ; à titre de solution provisoire, les

bailleurs disposaient certes d'un logement, mais celui-ci se trouvait aussi

dans l'immeuble abritant le commerce dont ils voulaient s'éloigner, comportait

deux fois moins de pièces que leur ancien appartement et leur occasionnait des

frais d'entreposage pour leurs meubles (arrêt du TF du 23.09.2009

[4A_363/2009] cons. 1.2 et 1.3).

b) En l’espèce, on a vu que si C.X.________

avait voulu habiter l’appartement litigieux, il aurait pu réaliser son souhait

depuis des années et le bail litigieux n’aurait pas été conclu. Le fait que C.X.________

vivait toujours au domicile de ses parents au jour de son audition (le 17

décembre 2021), soit près de 9 mois après la résiliation du bail litigieux,

illustre en outre que son désir d’indépendance n’est en tout cas pas urgent,

tant l’intéressé dispose largement des moyens financiers de louer un

appartement à proximité du domicile de ses parents. De même, l’appartement

litigieux abrite actuellement les époux Y.________ et leurs cinq enfants, si

bien que tant les demandeurs que leur fils semblent avoir perçu ce qu’il y

avait de ridicule à alléguer que C.X.________, lequel dispose de revenus

confortables, avait un besoin immédiat, concret

et actuel à occuper seul un logement aussi spacieux. Pour tenter d’éviter cet

écueil, B.X.________ a déclaré :

« s’il rencontre quelqu’un et fonde une famille, il aura besoin de

place ». À mesure que C.X.________ n’est pas en couple et qu’il

n’a pas d’enfant, cet argument est téméraire. C.X.________ et A.X.________ ont

quant à eux opté pour un autre prétexte, à savoir que C.X.________ « a

toujours vécu avec du monde » et qu’il souhaiterait vivre en colocation

dans l’appartement litigieux. Ce projet de colocation reste toutefois

théorique, puisque ni l’un ni l’autre n’a donné le nom d’un candidat à la

colocation avec C.X.________ et qu’a fortiori aucun témoin n’a confirmé

souhaiter s’installer en colocation avec C.X.________ dans l’appartement

litigieux. En tout état de cause, les motifs de C.X.________

ne revêtiraient objectivement pas l’importance

requise.

6.

Vu l’ensemble de ce qui précède,

l’appel doit être rejeté.

7.

Les appelants joints reprochent

au premier juge de ne pas leur avoir alloué de dépens pour la procédure de

conciliation. Ils allèguent que, par ordonnance du 2 novembre 2021, la

Chambre de conciliation les avait mis au bénéfice de l’assistance judiciaire

dès le 23 avril 2021 et avait arrêté l’indemnité due à Me D.________ à 2'001.65

francs, tout compris ; qu’avant cette date, Me D.________ avait déjà

effectué des prestations, qui n’étaient pas couvertes par l’assistance

judiciaire, par 599.35 francs.

Il a déjà été dit que la facture de Me D.________

portant sur un total de 599.35 francs est irrecevable, parce que déposée

tardivement. Il en va de même des allégués relatifs à cette facture et aux

activités correspondantes.

Les intimés auraient aussi pu, en première

instance, d’une part, alléguer à combien se montaient leurs frais d’avocat

antérieurs à l’introduction de la demande et déposer le mémoire d’honoraires y

relatif et, d’autre part, conclure à ce que le Tribunal civil condamne les

appelants à leur payer le montant correspondant. Ils ne l’ont toutefois pas

fait, pas plus qu’ils n’ont chiffré leurs dépens. Ils sont dès lors malvenus de

reprocher au premier juge de ne pas leur avoir accordé une prétention qu’ils

n’ont jamais élevée. L’appel joint est dès lors mal fondé, en tant qu’il porte

sur une conclusion nouvelle et que les faits à l’appui de cette conclusion ont

été introduits tardivement en procédure.

8.

En vertu du droit

cantonal, les litiges en matière de bail à loyer portant sur des habitations ne

donnent pas lieu à la perception de frais judiciaires (art. 56 LTFrais [RSN

164.1]).

9.

Les parties n’ont pas déposé de

mémoires d’honoraires pour la procédure d’appel. On retiendra que la pleine

indemnité de dépens est, pour chacune des parties, de 2'600 francs, ce qui

correspond à une activité d’environ 8 heures de la part du mandataire au

tarif horaire usuel de 270 francs, plus les débours et la TVA.

Tant

l’appel que l’appel joint ont été rejetés, mais la valeur litigieuse de l’appel

était bien plus importante et son traitement était bien plus conséquent. En

application de l’article 106 al. 2 CPC (cum art. 95 al. 1 let. b et al.

3.

CPP), les intimés sont condamnés à verser une indemnité de dépens de 300

francs aux appelants pour la procédure de seconde instance. Les appelants sont

quant à eux condamnés à verser aux intimés une indemnité de dépens de 2'300

francs pour cette même procédure. Après compensation, les appelants doivent

encore 2'000 francs aux intimés.

La

demande d’assistance judiciaire des intimés doit être rejetée, faute pour les

intimés d’avoir respecté les exigences de l’article 119 al. 5 CPC. En effet, au

stade de l’appel, les requérants n’ont fourni aucun allégué et aucun moyen de

preuve propre à prouver leur indigence. Le minimum eût été de déposer le

formulaire d’assistance judiciaire en usage dans le canton et disponible en

ligne, dûment rempli, et d’y joindre à tout le moins les annexes exigées en

page 7 dudit formulaire, soit notamment des documents fiscaux, bancaires, les

preuves relatives aux revenus, à la fortune et aux charges (nature, ampleur,

paiement effectif par les requérants). Les dépens sont de toute manière

recouvrables, ne serait-ce que par compensation avec les loyers futurs.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

2. Rejette l’appel

joint.

3. Statue sans

frais.

4. Rejette la

requête d’assistance judiciaire des intimés.

5. Condamne les

appelants, solidairement, à verser aux intimés une indemnité de dépens de 2'000

francs pour la procédure d’appel, après compensation.

Neuchâtel, le 8 juillet 2022

Art. 271 CO

En général

1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la

bonne foi.

2 Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande.

Art. 271a CO

Congé donné par le bailleur

1 Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur,

notamment:

a. parce que le locataire fait valoir de

bonne foi des prétentions découlant du bail;

b. dans le but d’imposer une modification

unilatérale du bail défavorable au loca­taire ou une adaptation de loyer;

c. seulement dans le but d’amener le

locataire à acheter l’appartement loué;

d. pendant une procédure de conciliation

ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire

ne pro­cède au mépris des règles de la bonne foi;

e. dans les trois ans à compter de la fin

d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail

et si le bailleur:

1. a succombé dans une large mesure;

2. a abandonné ou considérablement réduit

ses prétentions ou conclusions;

3. a renoncé à saisir le juge;

4. a conclu une transaction ou s’est

entendu de toute autre manière avec le locataire.

f. en raison de changements dans la

situation familiale du loca­taire, sans qu’il en résulte des inconvénients

majeurs pour le bailleur.

2 La let. e de l’al. 1 est également

applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu

avec le bailleur, en de­hors d’une procédure de con­ciliation ou d’une

procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.

3 Les let. d et e de l’al. 1 ne sont pas applicables lorsqu’un

congé est donné:

a. en raison du besoin urgent que le

bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes

les locaux;

b. en cas de demeure du locataire (art. 257d);

c. pour violation grave par le locataire

de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les

voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

d. en cas d’aliénation de la chose louée

(art. 261, al. 2);

e. pour de justes motifs (art. 266g);

f. en cas de faillite du locataire (art.

266h).