Contrat de bail. Loyer, détermination (art. 1er CO), augmentation et diminution (art. 269a et 269b CO). Frais accessoires (art. 257a CO). Motivation de l’appel (art. 311 CPC).

A.

Depuis mars 2007, les administrateurs de X.________ SA – qui

s’appelait alors A.X.________ SA, la société ayant changé de nom en 2012 –

étaient Y.________, délégué (signature collective à deux), A.________,

secrétaire (idem) et B.________, président (signature individuelle). Y.________

était en outre engagé en qualité de directeur de la société et recevait un

salaire pour cette fonction (non contesté).

B.

a) Le 18 janvier 2008, X.________ SA, en tant que locataire,

et C.________ SA, en tant que bailleresse, ont conclu un contrat de bail

portant sur des locaux commerciaux à usage industriel, soit une partie d’un

immeuble situé à la rue [aaaaa], à Z.________. Le loyer mensuel convenu était

de 3'929 francs, plus 150 francs de frais accessoires, soit 4'079 francs au

total et le début du bail était fixé rétroactivement au 1er janvier

2008.

b)

Dans le courant de l’année 2010, Y.________ a acheté l’immeuble à C.________

SA.

c)

Un nouveau contrat de bail a été signé le 1er décembre 2010, pour

les mêmes locaux, entre Y.________, bailleur, et X.________ SA, locataire,

agissant par Y.________ et A.________. Selon le contrat, le loyer mensuel était

fixé à 9'600 francs, plus 250 francs de charges forfaitaires (comprenant le

déneigement et des « Divers »), soit 9'850 francs au total. Le

bail débutait le 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre

2016, avec renouvellement tacite de cinq ans au terme, puis de cinq ans en cinq

ans. Le contrat contenait une clause d’indexation du loyer à l’IPC et prévoyait

que le loyer pourrait être augmenté conformément à la loi si le bailleur

entreprenait des travaux de rénovation ou de modification ou fournissait des

prestations supplémentaires. Les parties convenaient « d’adopter dans

leurs relations la forme écrite ».

d)

Dès le 1er janvier 2011, X.________ SA a versé 9'000 francs par mois

au bailleur, à titre de loyer (non contesté ; relevés comptables des

paiements par X.________ SA, jusqu’à novembre 2019).

C.

a) Le 9 juin 2011, Y.________ a été licencié avec effet

immédiat de son poste de directeur de X.________ SA (non contesté) ; il

s’est ensuite trouvé en incapacité de travail, à 100 %, du 10 juin 2011 30

avril 2013, puis encore à 50 % jusqu’au 31 juillet 2013, pour cause de maladie.

b)

En mai 2013, les pouvoirs d’administrateur de Y.________ ont été radiés du

registre du commerce. A.________ devenait administrateur délégué, avec

signature individuelle, et D.________ directeur général, avec signature

collective à deux.

D.

a) Dans le cadre d’un litige entre les parties au bail, X.________

SA a fait ouvrir en novembre 2014 un compte de consignation auprès d’une banque,

un loyer de 9'000 francs étant consigné valeur 19 décembre 2014.

b)

Dans des observations du 11 février 2015 à la Chambre de conciliation, Y.________

a mentionné que X.________ SA versait 9'000 francs de loyer par mois, sans

l’accord du bailleur, et qu’il se réservait de réclamer les arriérés.

c)

Le 7 octobre 2015, Y.________ a sommé X.________ SA de lui verser la somme de

49'300 francs, plus intérêts, représentant le solde impayé sur le loyer, soit

850 francs par mois depuis le 1er janvier 2011. X.________ SA n’a

pas payé et a continué à verser 9'000 francs par mois pour le loyer (non

contesté).

d)

Y.________ a ensuite fait notifier, le 7 avril 2016, un commandement de payer à

X.________ SA, pour la somme de 51'000 francs, plus intérêts ; la

poursuivie a fait opposition. Une requête de mainlevée de l’opposition a été

rejetée le 4 octobre 2016 par le Tribunal civil. Un recours de Y.________

contre cette décision a été rejeté par arrêt de l’Autorité de recours en

matière civile du 23 novembre 2016 ; il a alors été retenu que le

poursuivant n’avait pas établi qu’il aurait soulevé avant le 11 février 2015,

soit pendant plus de quatre ans, une quelconque objection au versement mensuel

de 9'000 francs ; il n’était pas arbitraire de retenir qu’il était au

moins vraisemblable que le bailleur avait, dans l’intervalle, accepté une

réduction du loyer à ces 9'000 francs.

e)

X.________ SA a ensuite continué à verser 9'000 francs par mois au bailleur,

sans que cela entraîne de nouvelles démarches de celui-ci. En particulier, le

bail n’a pas été résilié (non contesté).

E.

a) Le 26 février 2018, X.________ SA a écrit à Y.________ que

l’installation de détection incendie qui se trouvait dans les locaux était

devenue obsolète ; sa maintenance n’était assurée que jusqu’à la fin de

l’année en cours ; l’installation faisait partie intégrante de

l’immeuble et elle devait être mise en conformité ; la locataire

avait demandé une offre pour un nouveau système, offre qu’elle annexait ;

il était demandé que les travaux se déroulent durant la fermeture estivale de

l’entreprise, en juillet 2018.

b)

Le bailleur a fait envoyer à la locataire, le 12 septembre 2018, un contrat de

maintenance de l’entreprise E.________ pour l’entretien d’une nouvelle

installation de détection incendie, le coût annuel étant de 1'688.84 francs. X.________

SA n’a pas signé le contrat (non contesté).

c)

Il a ensuite fait changer l’installation de détection incendie, à ses frais,

vraisemblablement pendant la fermeture de fin d’année 2018.

F.

a) En mai 2018, la locataire avait signalé au bailleur une

fuite d’eau importante depuis le toit, « à cause du mauvais

temps », l’eau coulant dans les câbles électriques ; une

entreprise est intervenue rapidement, mais le toit a continué à couler, malgré

aussi des interventions ultérieures ; la locataire s’est adressée à

plusieurs reprises au bailleur à ce sujet, entre juillet 2018 et février 2019.

b)

Entre décembre 2018 et juin 2019, Y.________ a fait procéder à des travaux sur

la toiture du bâtiment entier. Selon lui, il en est résulté des factures de

161'864 francs au total (en fait, c’est 161'865 francs, mais c’est le montant

susmentionné qui a été allégué par le bailleur). La toiture devait être

assainie, mais aussi isolée, ce qui devait permettre au propriétaire de

recevoir une contribution de 50'340 francs – soit 29,9 % d’un investissement

de 168'403 francs – de la part de l’État pour l’isolation thermique, moyennant

des pièces à fournir après l’achèvement des travaux. Y.________ a par la suite

déclaré avoir effectivement reçu une subvention de 50'340 francs. Le solde à sa

charge était ainsi, selon lui, de 111'524 francs (161'864 – 50'340).

G.

a) Le 22 août 2019, Y.________ a adressé à X.________ SA une

notification de modification de loyer ou de nouvelles prétentions, sur formule

officielle. Il y mentionnait, à la rubrique « MODIFICATION DE

LOYER », un ancien loyer de 9'600 francs par mois, plus 250 de francs

de charges, soit au total 9'850 francs, et un nouveau loyer de 10'050.40

francs, plus 250 francs de charges, soit au total 10'300.40 francs, avec entrée

en vigueur au 1er octobre 2019 ; le motif de la hausse de loyer

était « Travaux à plus-value (Toiture) ». Au chapitre des « NOUVELLES

PRÉTENTIONS », il était indiqué : « Introductions (sic)

dans les frais accessoires des frais d’entretien de la détection incendie

(selon facture) ».

b)

X.________ SA a contesté la hausse de loyer, en s’adressant le 20 septembre

2019 à la Chambre de conciliation du Tribunal régional des Montagnes et du

Val-de-Ruz. Elle concluait à ce que la majoration du loyer soit déclarée

injustifiée, sous suite de frais et dépens. Quant à Y.________, il a conclu à

ce qu’il soit dit que la majoration de loyer et la nouvelle prétention

notifiées le 22 août 2019 étaient valables, que le loyer soit fixé à 10’050

francs, plus 250 francs de charges à forfait, dès le 1er octobre

2019 et qu’il soit dit que les frais d’entretien du système de détection

étaient à la charge de la locataire dès le 1er octobre 2019, sous

suite de frais et dépens. Aucun arrangement n’est intervenu.

H.

a) Après avoir obtenu une autorisation de procéder, délivrée

le 19 décembre 2019, Y.________ a déposé le 27 janvier 2020 devant le Tribunal

civil une demande contre X.________ SA.

Il

concluait à ce qu’il soit dit que la majoration de loyer et la nouvelle

prétention notifiées le 22 août 2019 étaient valables, que le loyer soit fixé à

9'910 francs, plus 250 francs de charges à forfait, dès le 1er

octobre 2019 et qu’il soit dit que les frais d’entretien du système de

détection étaient à la charge de la locataire dès le 1er octobre

2019, sous suite de frais et dépens.

Le

demandeur alléguait le loyer fixé par le bail du 1er décembre 2010,

la notification du 22 août 2019, qu’au sens du bail, une augmentation pouvait

intervenir moyennant un préavis d’un mois pour la fin d’un mois, que

l’augmentation était justifiée par des travaux de plus-value, s’élevant à

161'864 francs, que l’assainissement et l’isolation de la toiture généraient

une diminution théorique des besoins en chauffage, d’environ 44 %, qu’une

plus-value énergétique devait être prise en compte à raison de 70 % de 111'524

francs – soit le coût des travaux, moins la subvention étatique – et que cela

représentait 78'067 francs, qu’en fonction d’un amortissement sur 30 ans, un

taux de 4,77 % devait être appliqué sur la dernière somme ci-dessus, ce dont il

résultait une hausse mensuelle de 310 francs, qu’une nouvelle installation de

détection incendie avait été rendue nécessaire du fait des besoins spécifiques

de la locataire, que cette installation avait été payée par le bailleur,

qu’elle nécessitait une maintenance, que la défenderesse n’avait pas donné

suite à une offre à ce sujet et que, de ce fait, une nouvelle prétention avait

été notifiée.

Il

déposait notamment un extrait d’un document établi par F.________, soit un

chapitre intitulé « 7. Concept d’assainissement, 7.1 Variante 1.

Isolation de la toiture avec remplacement des VELUX et des coupoles »,

qui ne mentionnait pas à quel bâtiment il se rapportait, établissait un bilan

thermique du bâtiment, indiquait que selon les offres fournies pour l’isolation

de la toiture, il fallait compter un investissement total de 506'924 francs, y

compris 27’000 francs pour le remplacement des Velux et des coupoles, et que

cela « représent[ait] une diminution théorique des besoins de chauffage

d’environ 44 % ». Il produisait aussi des factures en rapport avec la « Rénovation

du toit et pose de panneaux sandwich », ainsi qu’avec les frais

d’utilisation d’un camion-grue, de même qu’un tableau des « Wertvermehrende

Investitionen », émanant de « mietrechtpraxis/mp »,

mentionnant notamment un taux de 4,77 % pour un investissement sur 30 ans, avec

un taux d’intérêt de référence de 1 %.

b)

Dans sa réponse – valant aussi demande reconventionnelle – du 5 mars 2020, X.________

SA a conclu au rejet de la demande, à ce que le loyer mensuel de référence soit

fixé à 8'641 francs, plus charges forfaitaires de 250 francs, dès le 1er

octobre 2019, et à ce que le demandeur soit condamné à l’ensemble des frais et

dépens.

Elle

alléguait notamment la conclusion des baux de 2008 et 2010, avoir, dès le début

du bail signé en 2010, versé, avec l’accord du bailleur, un loyer de 9'000

francs, y compris 250 francs pour les frais accessoires, la procédure de

poursuite de 2016, les fuites du toit survenues en 2018, selon elle en raison

d’un défaut d’entretien imputable au bailleur, que les travaux effectués par le

bailleur au printemps 2019 avaient mis fin aux infiltrations d’eau, mais ne

justifiaient pas une augmentation de loyer, que la diminution théorique des

besoins de chauffage, de 44 % selon le bailleur, avait été calculée sur un

investissement de 500'000 francs, le bailleur n’ayant pas entrepris les travaux

prévus par le calcul, que le bailleur avait dû remplacer une installation de

détection incendie déjà amortie et qui était en fin de vie, que le coût de ce

remplacement et des contrats de maintenance incombait au bailleur, que le

forfait de 250 francs pour les charges couvrait les frais de de maintenance,

ceux-ci étant compris dans les « Divers », la notification du

22 août 2019 mentionnant d’ailleurs bien 250 francs pour les nouvelles charges,

que le coût de maintenance de la nouvelle installation ne constituait pas une

charge nouvelle, vu l’existence d’une installation précédente, que le loyer

devait être réduit en fonction de la baisse de l’IPC, de 104.2 en décembre 2010

à 102.9 en janvier 2020, que le taux hypothécaire de référence était passé,

durant la même période, de 4,5 à 1,25 % et que tout cela justifierait une

réduction de loyer de 29,26 %.

La

défenderesse produisait diverses preuves littérales, auxquelles il a déjà été

fait référence plus haut.

c)

Dans sa réplique du 15 mai 2020, le demandeur a notamment allégué que le bail

prévoyait la forme écrite pour les relations entre les parties, que la

locataire avait réduit le loyer de manière unilatérale et sans observer la

forme écrite, que les infiltrations d’eau avaient résulté de conditions

atmosphériques exceptionnelles, que la défenderesse payait la maintenance d’un

système d’alarme effraction et qu’elle avait demandé que le nouveau système de

détection incendie soit compatible avec celui concernant l’alarme effraction.

Le

demandeur concluait alors à ce qu’il soit dit que la majoration de loyer et la

nouvelle prétention notifiées le 22 août 2019 étaient valables, que le loyer

mensuel net de référence soit fixé à 9'910 francs, plus 250 francs de charges à

forfait, dès le 1er octobre 2019 et que la défenderesse soit

condamnée à l’ensemble des frais et dépens.

d)

La défenderesse a dupliqué le 8 juin 2020. Elle alléguait notamment que les

parties n’avaient jamais respecté la forme écrite, dans leurs relations

contractuelles, et que le système de détection effraction était sa propriété,

raison pour laquelle elle en assumait les coûts. Elle confirmait les

conclusions prises dans sa réponse.

e)

Le 24 juin 2020, le demandeur a déposé des explications sur les faits de la

duplique.

f)

La défenderesse a ensuite déposé un mémoire de faits nouveaux, le 14 janvier

2021, en rapport avec des problèmes de fonctionnement du système de détection

incendie, dus selon elle à un manque d’entretien de ce système par le bailleur,

lequel n’avait pas conclu de contrat de maintenance ; selon elle, les

dysfonctionnements avaient provoqué de fausses alarmes, qui avaient entraîné

des interventions des pompiers. Le demandeur s’est déterminé le 11 février

2021 ; selon lui, les frais d’entretien de l’installation incombaient à la

défenderesse, selon la notification du 22 août 2019. La défenderesse a contesté

la position du demandeur, par courrier du 26 février 2021.

g)

Le Tribunal civil a statué sur les preuves, le 29 avril 2021.

h)

À l’audience du 8 juin 2021, les parties ont confirmé leurs conclusions

respectives.

Le

Tribunal civil a entendu la témoin H.________, employée de commerce chez la

défenderesse, qui a notamment confirmé qu’elle avait toujours préparé le

paiement de 9'000 francs pour le loyer ; elle a aussi évoqué les

infiltrations d’eau dans l’usine et les dérangements de l’alarme incendie, en

précisant qu’elle avait déduit du montant du loyer les sommes que la

défenderesse avait dû verser pour l’intervention des pompiers, causée par ces

dérangements.

Le

juge a en outre interrogé Y.________, qui a donné des explications au sujet des

travaux effectués sur le toit de l’immeuble – réfection complète, avec pose de « panneaux

sandwich » destinés à isoler le bâtiment – et confirmé que le système

incendie avait été changé ; selon lui, A.________ avait accepté le montant

du loyer prévu par le bail signé en 2010, mais lui-même avait momentanément accepté

que seuls 9'000 francs soient payés, en raison de problèmes économiques de la

société et de A.________ ; s’il n’avait pas, ensuite, demandé le paiement

du loyer complet, c’était parce qu’il avait été licencié en juin 2011 et avait

ensuite souffert d’une dépression, ne s’occupant pas de ce dossier pendant

plusieurs années.

i)

Le Tribunal civil a tenu une deuxième audience, le 26 octobre 2021. Il a alors

entendu la témoin G.________, assistante administrative auprès de la

défenderesse depuis 2015 ; elle a fait des déclarations allant dans le

même sens que celles de H.________.

j)

Lors d’une troisième audience, tenue le 9 novembre 2021, le Tribunal civil a

interrogé A.________, pour la défenderesse ; l’intéressé a notamment

déclaré que le demandeur avait acheté l’immeuble sans lui en parler, puis lui

avait fait signer un nouveau bail ; il avait signé ce nouveau bail « en

pleine confiance », sans avoir connaissance du montant de l’ancien

loyer ; quand il avait, ensuite, appris que le loyer avait plus que doublé

par rapport au bail précédent, il avait été convenu – par téléphone entre le

demandeur et lui-même – que la société paierait un loyer de 9'000 francs, « mais

pas plus haut » ; un accord tacite était intervenu à ce

sujet ; ensuite, dès janvier 2011, la défenderesse avait toujours payé les

9'000 francs et le bailleur ne l’avait contesté qu’en 2015 ; le bâtiment

abritant l’usine n’avait pas été régulièrement entretenu.

La

juge a ordonné la clôture de l’administration des preuves, les parties ont plaidé

et la juge a prononcé la clôture des débats.

Faits

I.

Par jugement motivé du 18 février 2022, adressé aux parties

le même jour, le Tribunal civil a admis partiellement la majoration du loyer

notifiée par avis du 22 août 2022, admis la diminution du loyer requise par la

défenderesse, fixé le loyer net à 8'641 francs – taux hypothécaire de

référence : 1,5 % ; IPC 109.0, juillet 2019 –, frais accessoires

forfaitaires de 250 francs en sus, dès le 1er octobre 2019, rejeté

la demande et la demande reconventionnelle pour le surplus, arrêté les frais de

la cause à 5'370 francs et mis ceux-ci à la charge du demandeur pour 2'685

francs et à celle de la défenderesse pour 2'685 francs et dit que les dépens

étaient compensés. Les considérants seront repris plus loin, dans la mesure

utile.

J.

a) Le 23 mars 2022, Y.________ appelle du jugement

susmentionné. Il conclut à son annulation, à ce que soit validée la majoration

de loyer de 310 francs, avec effet au 1er octobre 2019, et que le

loyer mensuel soit fixé à 9'910 francs, plus un forfait de 250 francs pour les

frais accessoires, au rejet de la demande de diminution de loyer, à ce que la

défenderesse soit condamnée à s’acquitter de la différence de loyer, soit mensuellement

310 francs, d’octobre 2019 à l’entrée en force du jugement, avec intérêts à 5 %

dès le 1er octobre 2019, et qu’il soit dit que les frais d’entretien

du système de détection incendie sont à charge de la défenderesse, avec

intérêts à 5 % dès le 1er octobre 2019, avec suite de frais et

dépens des deux instances.

b)

Dans sa réponse du 3 mars 2022, l’intimée conclut à ce que les conclusions nos

3, 4 et 5 de l’appel soient déclarées irrecevables, au rejet, pour le surplus,

de l’appel en toutes ses conclusions et à la condamnation de l’appelant à tous

frais et dépens.

c)

Par courrier du 5 mai 2022, le juge instructeur a indiqué aux parties qu’un

second échange d’écritures ne lui paraissait pas nécessaire et qu’il serait

statué ultérieurement, sur pièces et sans débats, sous réserve du droit de

réplique inconditionnel à exercer dans les dix jours, le cas échéant.

d)

L’appelant a répliqué le 16 mai 2022. L’intimée n’a pas dupliqué dans le délai

qui lui avait été fixé à cet effet.

C O N S I D E R A N T

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, dans une affaire

patrimoniale dans laquelle la valeur litigieuse est largement supérieure à

10'000 francs, l’appel est recevable à cet égard (art. 311

ss CPC). La recevabilité des conclusions 3 à 5, contestée par l’intimée,

sera examinée plus loin, dans la mesure nécessaire.

Considérants

2.

a) L'appel peut être formé pour violation du droit ou pour

constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut revoir

l'ensemble du droit applicable, y compris les questions d'opportunité ou

d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge. Elle peut revoir

librement l'appréciation des faits sur la base des preuves administrées en

première instance (Jeandin, in : CR CPC, 2e éd., n. 5 Intro

art. 308-334).

b)

La cause était soumise à la procédure simplifiée, applicable, quelle que soit

la valeur litigieuse, aux litiges portant sur des baux à loyer et concernant la

protection contre les loyers abusifs (art. 243 al. 2 let. c CPC). Dans un tel

cadre, le tribunal établit les faits d’office (art. 247 al. 2 let. a CPC). Il

peut se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même si les parties ne

les ont pas invoqués, ceci en principe spontanément, mais cela ne dispense pas

les parties de collaborer activement à la procédure, ce à quoi le juge doit, le

cas échéant, les inciter en les interpellant ; il n’a cependant pas à

procéder à des investigations de sa propre initiative ; la maxime

inquisitoire sociale profite aux deux parties, mais elle ne concerne que les

faits et les preuves, pas les conclusions, même si le Tribunal fédéral admet

parfois un devoir d’interpellation du juge sur des conclusions

imparfaites ; le tribunal doit appliquer la maxime inquisitoire sociale

avec retenue, lorsqu’une partie est assistée d’un avocat ou d’un autre

spécialiste (Tappy, in : CR CPC, 2e éd., n. 23 ss ad

art. 247).

c)

Même quand la cause a été instruite en procédure simplifiée, la question des

faits et moyens nouveaux en procédure d’appel est réglée par l’article 317

CPC ; l’article 247 al. 2 CPC ne joue donc pas de rôle en seconde instance

(Tappy, op. cit., n. 32 et 33 ad art. 247). L'article 317 CPC restreint

la possibilité pour une partie d’alléguer de nouveaux faits et de produire de

nouvelles preuves en procédure d'appel : ce n’est admissible qu'à la double

condition que les allégués et preuves soient produits sans retard et qu'ils n'aient

pas pu être invoquées en première instance bien que la partie ait usé de la

diligence requise. Cette règle s’applique aussi dans les procédures régies par

la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de

bail (arrêt de la Cour d’appel civile du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]

cons. 2a, qui se réfère à l’arrêt du TF du 08.05.2015

[4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3).

d)

L’appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). L'appelant

doit démontrer le caractère erroné de la motivation (ou des motivations

alternatives) de la décision attaquée par une argumentation suffisamment

explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une

désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du

dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance d'appel applique

le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde

instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle

de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à reprendre des allégués de

fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit

s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions

juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs.

Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge ou en mettant

le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est

identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, si

elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée, ou

encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance,

elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311

al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut pas entrer en matière (arrêt du TF

du 19.08.2021

[4D_9/2021] cons. 3.3.1).

3.

Loyer de base

a)

Le Tribunal civil a considéré que, vu les circonstances entourant sa

conclusion, le contrat de bail du 1er décembre 2010 constituait un

contrat avec soi-même, illicite au regard des articles 717 et 718b CO, et donc

nul au sens de l’article 20 CO ; le loyer mensuel net de 9'600 francs,

invoqué par le demandeur, devait donc être écarté. En outre, le loyer net de

9'600 francs était nul au regard des articles 261 et 269d CO, car le contrat

conclu en 2010 ne constituait pas un nouveau contrat, mais une majoration de

loyer : quand le demandeur avait acheté l’immeuble, le contrat de bail de

2008.

lui avait été transféré de plein droit (art. 261 CO) ; le contrat de

2010.

reprenait tous les éléments et le contenu de celui de 2008, sauf le loyer

net, qui était sensiblement augmenté ; la majoration du loyer n’avait pas

été notifiée sur formule officielle. Le Tribunal civil a ensuite retenu que le

loyer mensuel brut convenu entre les parties était de 9'000 francs, soit 8'750

francs de loyer net et 250 francs de frais accessoires, car c’était ce montant

qui avait toujours été payé. Même s’il fallait considérer le loyer net figurant

dans le contrat de 2010 comme valable, la défenderesse avait démontré que les

parties avaient modifié le loyer brut, le faisant passer à 9'000 francs, ceci

au moins par actes concluants ; une modification du contrat par actes

concluants était possible, même si les parties avaient, dans ce contrat,

réservé la forme écrite pour leurs relations.

b)

L’appelant soutient, en substance, que le Tribunal civil ne pouvait pas

soulever une nullité dont aucune partie ne se prévalait, que le contrat était

valable du point de vue du droit des sociétés (il avait été conclu par écrit,

ne portait pas préjudice à la société et avait, de toute manière, été ratifié

par un autre administrateur), que l’utilisation d’une formule officielle pour

la majoration du loyer, en 2010, n’était pas nécessaire (la modification du

contrat pouvait être consensuelle entre les parties ; les deux parties

avaient ici signé le nouveau bail en connaissance de cause ; l’autre

administrateur signataire était rompu aux affaires), que le loyer net de 9'600

francs n’avait pas été modifié par un contrat oral, pour toute la durée du

contrat (il y avait seulement eu accord du bailleur à une « diminution

provisoire » du loyer brut à 9'000 francs, dont on ne pouvait pas

déduire l’admission d’un tel loyer pour toute la durée du contrat) et que, de

toute manière, vu la forme écrite réservée, un accord oral sur une diminution

du loyer n’aurait pas été possible.

c)

L’intimée conteste les arguments de l’appelant.

d)

Lorsque la loi ne subordonne pas la conclusion du contrat à l'observation d'une

forme particulière (art. 11 al. 1 CO) – ce qui est le cas du contrat de bail à

loyer –, une telle exigence peut néanmoins résulter de la convention des

parties (cf. art. 16 al. 1 CO). Convenir d'une forme spéciale selon cette norme

ne requiert aucune forme particulière et l'accord peut résulter d'actes

concluants. La présomption posée par l'article 16 CO, selon laquelle la forme

réservée est une condition de la validité du contrat, peut être renversée par

la preuve que les parties ont renoncé, après coup, à la réserve de la forme,

que ce soit expressément ou par actes concluants (arrêt du TF du 15.03.2017

[4A_619/2016] cons. 7.3.1.2), par exemple en exécutant les prestations nonobstant

le vice (arrêt du TF du 09.12.2011

[4D_75/2011] cons. 3.2.2). Si la conclusion d'une forme réservée est

établie, le fardeau de la preuve de la modification ou de la suppression d'une

telle forme incombe à la partie qui se prévaut de la validité de l'acte passé

oralement ou par actes concluants (arrêt du TF du 06.03.2013

[4A_663/2012] cons. 5.2.1).

e)

D’après l’article 1er CO, un contrat est parfait lorsque les parties

ont, réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté ;

cette manifestation peut être expresse ou tacite. Une manifestation de volonté

tacite ne peut être retenue qu'en présence d'un comportement univoque, dont

l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute (arrêt du TF du 24.04.2019

[4A_156/2018] cons. 6.5, qui se réfère à ATF 123 III 53

cons. 5a).

f)

En l’espèce, il est établi que le loyer prévu par le contrat de bail conclu le

1er décembre 2010 était de 9'600 francs par mois, plus 250 francs de

charges forfaitaires. Ce contrat a été signé par l’appelant à deux titres, soit

comme bailleur, d’une part, et comme administrateur délégué de la locataire,

d’autre part ; A.________, administrateur secrétaire de l’intimée, l’a

aussi signé comme représentant de celle-ci. À ce moment-là, l’appelant avait

tout récemment acquis l’immeuble et donc repris le bail alors en vigueur, qui

datait de janvier 2008 (art. 261 al. 1 CO) ; ce bail prévoyait un loyer

mensuel de 3'929 francs, plus 150 francs de frais forfaitaires. Le nouveau bail

faisait ainsi plus que doubler le loyer. L’appelant ne soutient pas que A.________,

au moment de signer le contrat du 1er décembre 2010, aurait eu

connaissance du bail de janvier 2008 ou même seulement du loyer que celui-ci

prévoyait (ce qui n’étonne pas, dans la mesure où l’entreprise était dirigée au

quotidien par l’appelant, administrateur délégué et directeur).

L’intimée

soutient qu’un accord a ensuite été passé pour faire passer le loyer à 9'000

francs, dont 250 francs de frais accessoires forfaitaires. Lors de son

interrogatoire, A.________ a déclaré que cet accord avait été conclu par

téléphone avec l’appelant. Ce dernier a admis, lors de son interrogatoire et

encore dans son mémoire d’appel, qu’il avait accepté une « diminution

provisoire » du loyer à 9'000 francs, en raison de difficultés

financières de l’intimée, ce qui contredit son allégué 39 de la réplique, dans

lequel il disait n’avoir « jamais consenti à cette réduction ».

En tout cas, il faut retenir que, dans le courant du mois de décembre 2010, A.________

doit avoir eu connaissance du loyer précédent et qu’il a sans aucun doute

contacté l’appelant pour l’interpeller à ce sujet. La teneur exacte de leur

discussion n’est pas établie, mais le fait est que c’est la somme de 9'000

francs qui a été payée au bailleur le 1er janvier 2011, comme

premier loyer comprenant les frais accessoires, sans susciter aucune réaction

de la part du destinataire du versement. Par la suite, c’est aussi un loyer de

9'000 francs, charges comprises, qui a été versé au bailleur, lequel n’a pas

réagi pendant plus de quatre ans. Il n’a pas même formulé d’objection au loyer

payé, après avoir été licencié de son poste de directeur en juin 2011, alors

que son intérêt à la bonne marche de l’entreprise s’en trouvait diminué, pas

plus qu’il n’a demandé le retour au loyer prévu par le bail, en mai 2013, quand

ses pouvoirs d’administrateur ont été radiés du registre du commerce (une

incapacité de travail de juin 2011 à juillet 2013 est établie par des certificats

médicaux qu’il a déposés ; ces certificats ne disent rien du genre

d’affection dont il souffrait, ni des conséquences de cette affection sur sa

capacité à gérer ses affaires, sauf le fait que le 19 juin 2012, son médecin

estimait qu’il ne devrait pas assister à des séances de conseil

d’administration et que, le 11 juillet 2012, le même médecin disait qu’il ne

devait plus assister aux assemblées des actionnaires, vu son état ;

l’appelant ne peut pas en tirer qu’il aurait, durant toute cette période, été

incapable de s’occuper de ses affaires et en particulier de réclamer le

paiement du loyer qu’il estimait dû). Ce n’est finalement que dans des

observations du 11 février 2015 à la Chambre de conciliation que l’appelant a

mentionné que l’intimée lui versait 9'000 francs de loyer par mois, sans son

accord, et qu’il se réservait de réclamer les arriérés (cf. arrêt de l’ARMC du

23.11.2016, let. Bd), puis que le 7 octobre 2015 qu’il a sommé l’intimée de lui

verser le solde selon lui impayé sur le loyer, soit 850 francs par mois depuis

le 1er janvier 2011 (idem, let. Bd) (on notera au passage que ces

démarches contredisent les propos actuels de l’appelant, qui admet avoir

accepté une baisse momentanée du loyer). Après l’échec d’une procédure de

poursuite et de mainlevée, qu’il a initiée en 2016, l’appelant a ensuite encore

attendu près de trois ans, soit jusqu’en août 2019, pour notifier à l’intimée

une hausse de loyer se référant au loyer figurant dans le bail signé le 1er

décembre 2010, ceci alors que l’intimée avait toujours versé 9'000 francs par

mois. L’appelant n’a au surplus jamais initié de procédure au fond pour le

recouvrement de l’impayé qu’il allègue.

Il

faut donc retenir que, pendant plus de quatre ans, l’appelant, malgré son

éloignement des affaires de l’intimée, a admis que celle-ci lui verse un loyer

mensuel constant et inférieur à celui prévu par le contrat et que les parties

sont convenues que le loyer devait être de 9'000 francs, charges comprises, dès

le début du bail, soit dès le 1er janvier 2011. L’accord a au moins

été tacite, par actes concluants (paiement des 9'000 francs par la locataire et

acceptation sans restrictions par le bailleur, pendant plus de quatre ans). Il

y avait d’ailleurs une certaine logique à ce que le loyer admis par les parties

ait été inférieur à celui figurant dans le bail : au moment de signer

celui-ci, A.________ n’avait pas connaissance du fait que son associé, devenu

bailleur, avait, dans le contrat du 1er décembre 2010, plus que

doublé le loyer, après avoir acheté l’immeuble la même année,

vraisemblablement en novembre ; il est plus que vraisemblable qu’une discussion

sérieuse a eu lieu entre les intéressés, lorsque A.________ a pris connaissance

du loyer fixé par le bail de 2008, peu après avoir signé celui de 2010 ;

l’appelant devait alors comprendre qu’il n’avait pas agi de manière conforme

aux intérêts de la société dont il était lui-même administrateur délégué et

directeur ; il a sans doute préféré éviter des ennuis.

Le

contrat de bail signé le 1er décembre 2010 réservait certes, à son

chiffre 6, la forme écrite pour les relations entre les parties. Cependant, il

est déjà très douteux que les parties à ce contrat aient eu, au moment de

signer, une réelle et commune volonté en rapport avec cette réserve : l’appelant,

à ce moment-là, dirigeait effectivement l’entreprise comme administrateur

délégué et directeur et il était en même temps le bailleur des locaux

loués à cette entreprise ; il n’y aurait guère eu de sens à ce que Y.________

entende que le même Y.________ s’adresse à lui par écrit pour régler les

questions relatives au bail. On peut aussi se demander si, de la part de

l’appelant, il n’y a pas un abus de droit à invoquer la clause prévoyant la

forme écrite (art. 2 CC). Quoi qu’il en soit, il faut admettre que même si les

parties, le 1er décembre 2010, étaient convenues de la forme écrite

pour leurs relations contractuelles, rien ne les empêchait d’y renoncer par la

suite et que leur comportement après la signature du contrat démontre qu’elles

y ont effectivement renoncé, à tout le moins par actes concluants.

En

conséquence, on retiendra que les parties sont convenues d’un loyer mensuel de

9'000 francs, comprenant 8'750 francs de loyer net et 250 francs de frais

accessoires forfaitaires, conditions applicables dès le début du bail, soit dès

le 1er janvier 2011. Il est dès lors inutile d’examiner si la clause

du contrat de bail de 2010 concernant le loyer était nulle ou non, à l’origine,

pour les motifs retenus en première instance.

4.

Frais accessoires

a)

En bref, le Tribunal civil a retenu que, faute notamment d’un accord contraire,

les frais de maintenance du système de détection incendie étaient d’ores et

déjà compris dans le montant forfaitaire de 250 francs prévu par les contrats

pour les frais accessoires, pour le déneigement et des divers. Au surplus, il

était curieux que l’introduction d’une nouvelle prétention dans le forfait de

frais accessoires n’augmente pas celui-ci (comparaison entre les frais

accessoires anciens et nouveaux, dans la formule de notification du 22 août

2019).

b)

L’appelant soutient que les frais d’entretien du système de détection incendie,

de 1'688.84 francs par an et donc 140.50 francs par mois, ne peuvent

raisonnablement pas être compris dans le forfait mensuel de 250 francs prévu

par le contrat de bail du 1er décembre 2010 (forfait qui, selon le

texte du contrat, comprend les frais de déneigement, mais pas ceux des contrats

de maintenance). Le client de la société de maintenance est l’intimée,

laquelle, en tant que locataire des locaux, profite directement et uniquement

de la détection incendie. L’appelant a signifié le 22 août 2019 à l’intimée

l’introduction des frais d’entretien du système dans les frais accessoires du

contrat de bail, ceci par formule officielle. Par simplification, on peut

admettre qu’un locataire acquitte directement des frais accessoires auprès du

fournisseur d’une prestation et c’est bien ce qui est prévu en l’espèce.

c)

L’intimée conteste les arguments de l’appelant.

d)

À titre préalable, on observera que, contrairement à ce que soutient

l’appelant, ce n’est pas uniquement le locataire qui profite d’un système de

détection incendie ; le propriétaire et bailleur y a aussi un intérêt,

soit celui qu’un début d’incendie soit détecté à temps et que son immeuble ne

brûle pas ou pas entièrement. Sur ce point, l’appelant plaide contre

l’évidence.

Le

bail prévoit un forfait de 250 francs pour le déneigement et des « Divers »

non spécifiés. L’appelant ne critique pas la constatation de fait de la

première juge, selon laquelle l’intimée s’est acquittée, pendant des années, de

frais accessoires qu’elle assumait en fait elle-même, s’agissant du

déneigement, et qu’elle continue à se charger d’une partie du déneigement, une

autre partie étant maintenant assumée par le bailleur. Un premier système de

détection incendie était en place jusqu’à fin 2018 ou début 2019, quand il a

été remplacé par une autre installation équivalente (l’appelant n’a pas établi

qu’il s’agirait d’un système différent, quant à son but ou ses

performances ; on retiendra qu’un système obsolète et dont la maintenance

ne serait plus assurée a été remplacé par un nouveau système ayant exactement

la même fonction). L’appelant ne prétend pas que l’intimée aurait dû assumer

des coûts quelconques pour la maintenance de l’ancien système, ce dont il faut

déduire qu’il les assumait lui-même et qu’ils étaient compris dans le poste « [d]ivers »

prévu par le bail ; l’appelant n’a rien allégué et encore moins prouvé en

rapport avec ces coûts, de sorte qu’on ne peut pas retenir qu’ils seraient plus

élevés avec le nouveau système qu’avec l’ancien. Cela enlève toute

justification à de nouvelles prétentions du bailleur et l’appel, sur ce point,

doit être rejeté, ce qui dispense d’examiner l’admissibilité d’une notification

de prétentions supplémentaires non chiffrée, ainsi que celle de la recevabilité

de la conclusion no 5 du mémoire d’appel.

5.

Adaptation du loyer

5.1

Le

Tribunal civil a retenu que le loyer mensuel net devait être fixé à 8'641

francs. Sur la base d’un loyer net de 8'750 francs, le demandeur pouvait

prétendre à une hausse de 220 francs, alors que la défenderesse pouvait

requérir une baisse de 1'010 francs. Le loyer net serait ainsi de 7'960 francs,

mais il ne pouvait être statué ultra petita, de sorte que le loyer net

devait être fixé au montant articulé dans la conclusion reconventionnelle, soit

8'641 francs.

5.2

a)

S’agissant de la diminution de loyer demandée par la défenderesse, le Tribunal

civil a pris en compte la baisse du taux hypothécaire de référence, de 3,25 % à

la date de conclusion du bail du 18 janvier 2008 à 1,5 % à celle de la

notification de la hausse de loyer, ce qui conduisait à une baisse de loyer de

21.

%. Cette baisse était partiellement compensée par une hausse de 9,75 %, liée

à la variation de l’IPC, qui était à 106.4 en septembre 2007, indice de

référence mentionné dans le contrat de 2008, puis à 109.0 en juillet 2019, soit

au moment de la notification de la hausse de loyer. La diminution justifiée du

loyer net était ainsi de 11,25 %, soit 1'010 francs par mois.

b)

L’appelant reproche à la première juge d’avoir tenu compte de la variation du

taux hypothécaire, alors que le bail était indexé. Selon lui, il aurait même pu

augmenter le loyer en se fondant sur une augmentation de l’IPC entre celui fixé

dans le contrat et l’indice de référence en août 2019. Le Tribunal civil ne

pouvait donc pas admettre une diminution du loyer.

c)

L’intimée se réfère à ses allégués de première instance, en relevant qu’elle

avait calculé la baisse qu’elle demandait sur la base de l’IPC à la date à

laquelle les parties s’étaient mises d’accord sur le loyer de 8'750 francs,

puis à celle où elle avait demandé la baisse.

d)

La conclusion no 3 du mémoire d’appel, tendant au rejet de la demande de diminution

du loyer, peut être considérée comme recevable. En effet, en première instance,

le demandeur avait implicitement conclu au rejet de la demande

reconventionnelle – qui n’était d’ailleurs pas explicitement présentée comme

telle –, dans la mesure où il concluait, dans sa réplique, à ce que le loyer

soit fixé à 9'910 francs, comme dans sa demande, ce qui impliquait forcément

qu’il s’opposait à la demande reconventionnelle (étant relevé au passage que

l’intimée n’avait pas l’obligation de faire valoir ses conclusions

reconventionnelles en procédure de conciliation : cf. art. 198 let. g CPC

et Bohnet, in : CR CPC, 2e éd., n. 28 ad art. 198). Il

n’y a donc pas véritablement de conclusion nouvelle en appel, à ce sujet.

e)

Selon l’article 269b CO, les conventions prévoyant

que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail

est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice

suisse des prix à la consommation.

L’indexation

est un mode exclusif de fixation du loyer ; d’autres adaptations que

celles liées à la fluctuation de l’IPC ne sont pas autorisées, mais font

exception, si le contrat de bail le prévoit, les prestations supplémentaires du

bailleur – parmi lesquelles on compte notamment les améliorations créant des

plus-values, soit en particulier les importantes réparations et les

améliorations énergétiques apportées à la chose louée – et les charges

supplémentaires supportées par celui-ci (Lachat/Stasnty, in :

Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 644 et 649 ; Dietschy-Martenet,

in : CPra-Bail, 2e éd., n. 27-28 ad art. 269b CO et 58-59 ad

art. 269a CO).

f)

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail – tant celui de 2008 que celui

de 2010 – contient au chiffre 4 let. a une clause d’indexation, que le bail a

été conclu pour au moins cinq ans et que la référence est l’IPC. La clause

d’indexation est donc valable et il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte,

dans la fixation du loyer, des variations du taux hypothécaire. L’intimée

l’admet d’ailleurs implicitement dans sa réponse à l’appel, puisqu’elle

rappelle, en substance, que la baisse de loyer qu’elle sollicite se fonde sur

la variation de l’IPC.

À

ce stade, seule la variation de l’IPC doit ainsi être prise en considération. À

la conclusion du contrat – que l’on parle de celui de 2008 ou de celui de 2010

–, les parties ont prévu ceci, au chiffre 9.1 : « IPC de référence

à la conclusion du contrat : 106.4 septembre 2007 »

(contrairement à ce que voudrait l’intimée, on ne peut pas se référer à

l’indice au moment de la conclusion du contrat de 2010, respectivement de

l’accord intervenu pour la baisse de loyer, car le bail fixe expressément

l’indice de référence, ce qui n’est pas contraire au droit). Cela correspond à

un indice de 101.1 en septembre 2007, si on se réfère à la nouvelle tabelle « base

décembre 2005 : 100 ». Que, pour la variation de l’indice, on

retienne celui connu au moment de la notification de la hausse de loyer

(juillet 2019), ou plutôt à celui qui l’était au moment où la demande de

réduction a été formulée (janvier 2020), l’IPC a augmenté par rapport à celui

auquel le contrat faisait référence. En conséquence, aucune baisse du loyer net

ne peut être accordée en fonction de la clause d’indexation. Aucune

augmentation ne peut en outre accordée de ce fait, la notification de hausse de

loyer du 22 août 2019 n’étant pas fondée sur la variation de l’IPC, mais

seulement sur les travaux effectués par le bailleur ; ce dernier ne

soutient d’ailleurs pas le contraire.

5.3

a)

Le Tribunal civil a admis une hausse du loyer net de 220 francs par mois, dès

le 1er octobre 2019, en raison des travaux effectués sur la toiture

de l’immeuble, qui avaient coûté 111'524 francs (après déduction de la

subvention obtenue), comptés comme plus-value pour 50 % de leur coût, soit

55'762 francs, l’autre moitié devant être considérée comme des frais

d’entretien : il s’agissait de remédier à des fuites d’eau, résultant d’un

défaut d’entretien (le demandeur n’avait pas établi qu’il aurait réalisé

antérieurement d’autres travaux d’entretien sur le toit et des témoins avaient

confirmé un défaut d’entretien), les travaux devant être qualifiés

d’importantes réparations visant à remettre le toit dans un état conforme à

l’utilisation des locaux loués. Il fallait compter, par année, 557 francs pour

les intérêts sur le capital investi, 1'858 francs pour l’amortissement et 241

francs pour des frais d’entretien.

b)

L’appelant soutient que la hausse devrait être de 310 francs, montant de l’augmentation

de loyer notifiée le 22 août 2019. Selon lui, le calcul amènerait même à 347

francs, car il faut compter que les travaux de plus-value représentent au moins

70.

% du montant de 111'524 francs investi (le montant de 161'864 francs

correspond aux travaux effectués sur la partie du toit appartenant à l’appelant

et les 500'000 francs dont il est question dans le document déposé, soit une

prétendue expertise – correspondent aux travaux sur l’ensemble du toit du

bâtiment et donc pas seulement à la partie des locaux loués par l’intimée) ;

pour appuyer sa thèse, l’appelant propose des calculs tenant compte de la part

du coût des travaux d’isolation, soit la pose de « panneaux

sandwich », sur le coût total de la rénovation et de l’isolation du

toit, puis de la prise en considération d’une partie des autres coûts de

rénovation du toit.

c)

L’intimée relève qu’elle ne s’est pas plainte uniquement de fuites d’eau en

relation avec des intempéries extraordinaires, mais au contraire de fuites

d’eau récurrentes, démontrant de facto un défaut d’entretien du toit.

L’appelant n’a pas démontré que le toit était entretenu. Les travaux ensuite

entrepris n’ont pas simplement visé une amélioration énergétique, au demeurant

non établie concrètement, mais aussi servi à pallier les problèmes de fuites

d’eau en provenance du toit. D’après l’intimée, l’appelant ne formule aucune

critique pertinente à l’encontre de la motivation de la première juge. Seule la

part des coûts d’investissement qui excède le coût de rétablissement ou de

maintien de l’état initial peut constituer une prestation supplémentaire.

d)

D’après l’article 14 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme

d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11), sont réputés

prestations supplémentaires du bailleur au sens de l’article 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à

des améliorations créant des plus-values, l’agrandissement de la chose louée

ainsi que les prestations accessoires supplémentaires ; en règle générale,

les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50

à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Sont aussi réputées

prestations supplémentaires les améliorations énergétiques consistant, notamment,

en mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du

bâtiment. Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des

coûts d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de

l’état initial de la chose louée. Les aides octroyées pour des améliorations

créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation

supplémentaire. Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des

plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives

lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts,

d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement. Les hausses de

loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations

énergétiques ne peuvent être notifiées qu’une fois les travaux achevés et à

condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes.

e)

En première instance, l’appelant s’était contenté d’alléguer que l’augmentation

du loyer était justifiée par des travaux à plus-value dont le coût total était

de 111'524 francs (après déduction de la subvention, laquelle attestait de la

plus-value énergétique apportée au bâtiment), à prendre en compte à raison de

70.

%, soit 78'067 francs ; un taux de 4,77 % devait être appliqué à ce

montant, pour un amortissement sur trente ans et cela justifiait une hausse de

310.

francs. Le raisonnement que l’appelant soumet en procédure d’appel repose

essentiellement sur des allégués nouveaux, en particulier quant au « Prix

panneaux-sandwich », au « Prix approximatif de la pose de

panneaux sandwich », à la prétendue répartition de frais de rénovation

entre deux parties du même toit, etc. Ces allégués nouveaux, qui ne résultent

au surplus pas de l’état de fait retenu en première instance, sont irrecevables

et il ne peut ainsi pas en être tenu compte.

L’appelant

ne discute pas les constatations de la première juge au sujet des déclarations

des témoins, de l’absence de preuve d’un entretien antérieur et de l’admission,

de fait, par le demandeur de l’allégué 22 de la réponse (« Le toit du

bâtiment n’a jamais été entretenu par le bailleur. Ce défaut d’entretien est à

l’origine des importantes fuites récurrentes »). À cet égard, il se

contente d’opposer sa propre version des faits – « les fuites d’eau […]

ont été causées uniquement par les intempéries extraordinaires et non en

raison d’un manque d’entretien », « X.________ a fait savoir

que le bâtiment n’était pas bien entretenu, ce qui n’a à aucun moment été prouvé »,

« les deux parties sont d’accord pour dire que les fuites d’eau ont été

le résultat de conditions météorologiques extraordinaires, la cause n’étant pas

un mauvais entretien du bâtiment » – ce qui ne peut pas constituer une

critique suffisante à cet égard.

En

conséquence, il convient de retenir que les travaux effectués sur la toiture

visaient à remettre la chose en état, soit à pallier des fuites d’eau

récurrentes en provenance de ce toit, fuites causées par un défaut d’entretien.

L’appelant n’a d’ailleurs à aucun moment établi, ni même allégué, qu’il aurait

fait entretenir le toit, depuis qu’il était propriétaire du bâtiment et

jusqu’aux travaux effectués en 2019. Il faut cependant admettre que les travaux

visaient non seulement à remédier à des problèmes de fuites, mais aussi à une

amélioration énergétique : on ne peut pas, en même temps, retenir que

l’appelant a reçu une subvention étatique du fait de l’isolation du toit et

ignorer cette amélioration.

Cela

étant, les pièces produites par l’appelant ne fournissent pas d’informations

fiables sur la nature exacte des travaux effectués, ni sur la partie de

l’immeuble que les factures déposées concernaient, ni même sur le fait qu’une

subvention a été accordée ou pas (l’appelant n’a produit qu’une décision

d’octroi, rendue avant l’achèvement des travaux et qui ne serait confirmée – ou

pas – qu’après celui-ci, sur présentation des pièces ; selon cette

décision, le coût de l’investissement pour « Isolation thermique de la

façade, du toit, des murs et du sol contre terre » avait été annoncé à

168'403 francs, mais il résulte du document que la mesure concernait le toit

uniquement ; on sait pas quels devis avaient été présentés ; le

versement d’une subvention ne ressort que de l’aveu de l’appelant). La pièce

que l’appelant tente – à tort – de présenter comme une expertise, soit un

extrait d’un document établi par F.________, n’est pas probante. L’extrait ne

mentionne pas le bâtiment concerné, ni la date de l’établissement du document.

Il concerne une variante d’un projet – pas encore réalisé – qui en comprenait

plusieurs. L’investissement total envisagé dépassait 500'000 francs, pour

l’isolation du toit, avec remplacement des Velux et des coupoles. Les factures

produites totalisent 161'864 francs. Faute de précisions à ce sujet, on ne sait

pas si elles concernent l’ensemble du bâtiment ou seulement la partie louée par

l’intimée. Elles ne mentionnent pas de remplacement de Velux ou de coupoles.

Elles ne permettent pas de se faire une idée – même approximative – de la part

des coûts de rétablissement ou de maintien de l’état initial de la chose louée.

Dans

ces conditions, il faut admettre que les allégués recevables de l’appelant et

les pièces qu’il a produites ne permettent pas d’arriver à une solution qui lui

serait plus favorable que la conclusion du Tribunal civil, consistant à

admettre une hausse du loyer net de 220 francs par mois, dès le 1er

octobre 2019, en raison des travaux effectués sur la toiture de l’immeuble, en

comptant comme plus-value 50 % de 111'524 francs, soit 55'762 francs, puis en

opérant les calculs fondés sur l’article 14 OBLF, d’une manière qui n’est en

elle-même pas critiquée en procédure d’appel.

5.4

Il

résulte de ce qui précède qu’une augmentation de loyer de 220 francs par mois

se justifie pour les travaux réalisés, augmentation prenant effet au 1er

octobre 2019, et que l’intimée n’a pas droit à une baisse de loyer fondée sur

l’évolution de l’IPC ou pour d’autres motifs.

5.5

a)

En appel, l’appelant conclut à ce que l’intimée soit condamnée à s’acquitter de

la différence de loyer, depuis le mois d’octobre 2019 et jusqu’à l’entrée en

force du jugement. L’intimée relève qu’en première instance, il n’avait pas

pris de conclusions en paiement contre elle et elle conclut à l’irrecevabilité

de la conclusion en question. Dans sa réplique spontanée, l’appelant soutient

que la conclusion no 4 est une conséquence directe de l’admission de la hausse

de loyer, au sens de la conclusion no 2.

b)

En appel, la demande ne peut être modifiée que si les conditions de l’article

227.

al. 1 CPC sont remplies et si la modification repose sur des faits ou des

moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPP). Ces conditions sont cumulatives

(cf., en substance, Jeandin, in : CR CPC, 2ème éd., n.

12.

ad art. 317). L’appelant ne soutient pas que sa conclusion no 4 reposerait

sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

c)

Les conclusions des parties doivent être interprétées par le juge conformément

au principe de la bonne foi ; les expressions maladroites ou involontairement

erronées dans les conclusions ne doivent pas prétériter la partie qui les a

formulées (Bohnet, op. cit., n. 18 ad art. 52). On ne peut pas déduire

d’une conclusion demandant l’augmentation d’un loyer une autre conclusion – qui

serait implicite – demandant que le défendeur soit formellement condamné à

payer la différence entre l’ancien et le nouveau loyer, pour la période entre

son entrée en vigueur et l’entrée en force du jugement. En effet, l’un peut

aller sans l’autre, dans la mesure où un créancier peut très bien ne pas

vouloir formuler une conclusion condamnatoire, par exemple parce qu’il envisage

de compenser cette différence avec une créance que le débiteur détient contre

lui. Il n’appartient pas au juge de suppléer à ce genre de carence, que l’on ne

peut pas combler par une interprétation des conclusions qu’une partie a

formellement prises.

d)

Dès lors, la conclusion no 4 du mémoire d’appel est irrecevable.

6.

a) Il convient de statuer sur les frais de première instance

(art. 318 al. 3 CPC). La répartition doit s’opérer en fonction du résultat de

la procédure (art. 106 CPC).

b)

Il résulte de ce qui précède que l’appelant succombe sur sa prétention

concernant le loyer net de base, fixé à 8'750 francs par mois au lieu des 9'600

francs réclamés, ainsi que sur la question des frais accessoires, valant 140

francs par mois, qu’il obtient gain de cause sur le rejet de la demande

reconventionnelle, qui portait sur une baisse de loyer de 109 francs par mois,

soit 8'641 francs au lieu de 8'750 francs et partiellement gain de cause sur la

hausse de loyer demandée, celle-ci étant fixée à 220 francs au lieu des 310

francs réclamés.

Globalement,

le loyer mensuel brut sera de 9'220 francs, charges forfaitaires comprises

(8'750 + 250 + 220), alors que si toutes les conclusions de l’appelant avaient

été adjugées, il serait de 10'300 francs, soit 1'080 francs de plus (9'600 +

250.

+ 310 + 140) et de 8'891 francs, soit 329 francs de moins, si l’intimée

avait été entièrement suivie (8'641 + 250).

On

pourrait donc considérer que l’appelant succombe en majorité, mais, vu

l’interdiction de la reformatio in peius – qui doit aussi s’appliquer à

la question des frais –, le jugement de première instance, qui répartissait les

frais judiciaires par moitié et compensait les dépens sera confirmé.

7.

En appel, l’appelant succombe sur l’augmentation du loyer de

base (850 francs par mois), la question des frais accessoires (140 francs) et

la hausse de loyer qu’il réclamait en plus de ce que le Tribunal civil lui

avait accordé (90 francs), mais il obtient gain de cause sur la diminution de

loyer qui avait été déterminée en première instance (109 francs), sa

conclusion no 4 étant au surplus irrecevable. On peut admettre qu’il obtient

environ 1/10 de ce qu’il demandait (109 sur 1'189). Il assumera donc les

9/10 des frais judiciaires d’appel, 1/10 étant mis à la charge de l’intimée.

Pour la procédure d’appel, il versera à l’intimée une indemnité de dépens.

Aucune des parties n’a produit de mémoire d’honoraires et les dépens seront donc

fixés sur la base du dossier (art. 105 CPC). En partant d’honoraires de 2'500

francs de part et d’autre, correspondant à environ neuf heures d’activité à 270

francs l’heure, TVA en sus, cela donne, après compensation, une indemnité de 2'000

francs à la charge de l’appelant (2'250 – 250).

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Admet

partiellement l’appel.

2. Réforme le

jugement entrepris, dans le sens suivant :

1. Admet

partiellement la demande.

2. Rejette la

demande reconventionnelle.

3.

Fixe le loyer mensuel net à 8'970 francs, dès le 1er octobre 2019,

frais accessoires forfaitaires de 250 francs par mois en sus.

4. Rejette la

demande pour le surplus.

5. (inchangé)

6. (inchangé)

3. Rejette l’appel

pour le surplus, dans la mesure de sa recevabilité.

4. Met les frais de

la procédure d’appel, arrêtés à 2'800 francs et avancés par Y.________, par 2'520

francs à la charge de celle-ci et 280 francs à la charge de A.X.________ SA.

5. Condamne Y.________

à verser à A.X.________ SA, pour la procédure d’appel, une indemnité de dépens

fixée à 2'000 francs, après compensation.

Neuchâtel, le 13 juin 2022

Art. 1 CO

Conditions générales

1 Le contrat

est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une manière con­cordante,

manifesté leur volonté.

2 Cette manifestation

peut être expresse ou tacite.

Art. 257a CO

Frais accessoires

En général

1 Les frais

accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers

en rapport avec l’usage de la chose.

2 Ils ne sont

à la charge du locataire que si cela a été convenu spécia­lement.

Art.

269a CO

Exceptions

Ne sont en règle générale pas abusifs les

loyers qui, notamment:

a.

se

situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le

quartier;

b.

sont

justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du

bailleur;

c.

se

situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limi­tes du rende­ment

brut permettant de couvrir les frais;

d.

ne

servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée anté­rieurement grâce au

report partiel des frais usuels de finan­cement et sont fixés dans un plan de

paiement connu du locataire à l’avance;

e.

ne

compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;

f.

n’excèdent

pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus en­tre les

associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défen­dent

des intérêts semblables.

Art.

269b CO

Loyers indexés

Les conventions prévoyant que le loyer est

adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour

une durée mini­male de cinq ans et que la réfé­rence est l’indice suisse des

prix à la consommation.

Art. 311CPC

Introduction de l’appel153

1 L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance

d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée

ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).

2 La décision qui fait l’objet de l’appel est jointe au dossier.

153 Rectifié par la Commission de rédaction de

l’Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10).