Expulsion du locataire suite à un congé pour défaut de paiement du loyer. Cas clair.

Arrêt du Tribunal Fédéral

Arrêt du 09.05.2023 [4A_523/2022]

Faits

A.

Le 22 septembre 2015, X.________ (ci-après : le

locataire) et Y.________ (ci-après : le bailleur) ont conclu un contrat de

bail portant sur un appartement de 4,5 pièces sis au 2e étage de la rue [aaaaa] à Z.________, pour un loyer mensuel de 1'170 francs comprenant le loyer net

de 820 francs et un acompte de charges de 350 francs. Le bail commençait le 1er

novembre 2015 et se terminait le 31 mars 2017 ; sauf résiliation donnée

trois mois à l’avance, il se renouvelait tacitement pour une durée

indéterminée, avec faculté de résilier pour les 31 mars, 30 juin et 30

septembre, moyennant avis donné trois mois à l’avance.

Le

20 mars 2020, les parties sont convenues, suite à une demande du locataire

tendant à la baisse du loyer, que celui-ci passerait à 1'075.15 francs (loyer

net de 775.15 francs et acompte de charges de 300

francs) dès le 1er juillet 2020.

B.

Le 8 décembre 2021, un décompte de charges pour la période du

1er juillet 2020 au 30 juin 2021, portant sur un solde en faveur du

bailleur de 627.15 francs, a été notifié au locataire.

Par lettre recommandée du 9 mars 2022, reçue le lendemain, le

bailleur a mis le locataire en demeure de payer 637.15 francs jusqu’au 10 avril

2022. Ce montant correspondait à celui de 627.15 francs cité plus haut,

augmenté de 10 francs de « [f]rais de rappel ». Le bailleur

précisait qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail

serait résilié dans un délai de 30 jours.

Le locataire a contesté ce décompte de charges,

par courrier du 2 avril 2022 adressé à la régie représentant le bailleur.

Le

même 2 avril 2022, il a saisi l’autorité de conciliation en matière de bail

d’une requête dirigée contre le bailleur, en concluant notamment à ce que son

acompte de charges soit réduit à 200 francs par mois et au remboursement

« d’environ frs. 11'154.70 », montant correspondant à des

charges qu’il estimait avoir payées en trop, entre 2016 et 2021. Le 14 avril

2022, X.________ a déposé auprès de cette autorité des explications

complémentaires en rapport avec sa consommation d’eau. Le 20 avril 2022, il a

déposé auprès de cette autorité d’autres explications complémentaires, en

rapport avec les frais de conciergerie.

C.

Par formule officielle du 11 mai 2022, le bailleur a résilié

le bail pour le 30 juin 2022, en invoquant le non-paiement par le

locataire du décompte relatif à la période du 1er juillet 2020 au 30

juin 2021.

Le 25

mai 2022, le locataire a saisi l’autorité de conciliation en matière de bail

d’une requête tendant à l’annulation de la résiliation précitée, « pour

faute de preuve, jugement, reconnaissance de dette, poursuites et autres ».

Le

29 juin 2022, le bailleur a informé le locataire que, suite à la résiliation du

bail, l’état des lieux de l’appartement se déroulerait le 4 juillet 2022 à 14

heures.

D.

Le 5 juillet 2022, le bailleur a saisi le Tribunal civil

d’une requête par la voie du cas clair tendant à ce que l’expulsion du

locataire soit ordonnée ; à ce qu’un bref délai soit imparti à l’intéressé

pour quitter les lieux ; à ce qu’il soit dit que l’exécution forcée de

l’expulsion serait, le cas échéant, directement mise en œuvre par le greffe du

tribunal, sur simple demande écrite du bailleur et avec l’aide de la force

publique ; à ce que le locataire soit enjoint, dans le même délai, de

déménager son mobilier et ses affaires personnelles et à ce qu’à défaut, ces

objets soient directement évacués par la voirie et détruits, sous réserve que X.________

mette à disposition un local aisément atteignable permettant de les

entreposer ; à ce que le locataire soit condamné aux dépens.

Une

audience s’est tenue le 5 août 2022 devant le Tribunal civil. Le bailleur a

confirmé ses conclusions. Quant au locataire, il a contesté le bien-fondé des

factures déposées par le bailleur à l’appui du décompte de charges, ainsi que

la consommation d’eau et de mazout à sa charge, conclu au rejet de la demande

et précisé avoir continué de payer le loyer. Le bailleur n’étant pas disposé à

transiger, les parties ont plaidé. À l’issue de l’audience, le juge civil a

constaté que les conditions du cas clair n’étaient pas remplies et annoncé aux

parties qu’il leur enverrait prochainement une décision motivée.

Le 9

août 2022, le Tribunal civil a adressé aux parties sa décision motivée, au

terme de laquelle la « requête de cas clair » du 5 juillet

2022 était déclarée irrecevable. À l’appui, le juge civil considérait que le

dossier ne contenait pas d’indices selon lesquels les montants facturés

seraient faux ou manifestement exagérés ; qu’en ne s’acquittant pas du

décompte de charges, le locataire avait pris le risque que le bailleur résilie

le bail ; que le tribunal saisi de la requête d’expulsion du locataire devait

toutefois trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la

résiliation ; qu’une annulation du congé pouvait entrer en considération

lorsque le bailleur résiliait le contrat longtemps après l’expiration du délai

comminatoire ; qu’une inaction de trois semaines correspondait

probablement à la limite de ce qui pouvait être admis au regard des règles de

la bonne foi ; qu’en l’espèce, le bailleur avait attendu plus de quatre

semaines après l’expiration du délai comminatoire pour notifier le congé ;

qu’il n’était pas prouvé que cette inaction aurait été justifiée par la volonté

du bailleur de rechercher une solution consensuelle ou de ménager le locataire ;

que se posait dès lors la question de savoir si le congé du 11 mai 2022 avait

été notifié de manière contraire à la bonne foi ; que la réponse à cette

question imposait un examen de l’ensemble des circonstances du cas concret ;

qu’il en résultait que la situation juridique n’était pas claire.

E.

a) Le 16 août 2022, Y.________ interjette appel contre cette

décision, en concluant principalement à son annulation et à l’admission de

la requête en expulsion du 5

juillet 2022, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal civil et en

tout état de cause à ce que X.________ soit condamné aux dépens des deux

instances. Il fait valoir que, selon la doctrine et la jurisprudence

postérieure à celle citée par le premier juge, une inaction du bailleur durant

une période de trois à quatre semaines après l’échéance du délai comminatoire

n’est pas constitutive d’abus de droit.

b) Au terme de sa réponse du 2

septembre 2022, X.________ conclut à l’octroi de l’assistance judiciaire et au

rejet de l’appel, sous suite de frais et dépens.

À l’appui, il allègue des faits nouveaux et dépose des

pièces nouvelles. Selon lui, la comparaison des différents décomptes de charges

démontre que le coût de l’eau a presque doublé pour la période 2020-2021, en

comparaison des périodes antérieures, et que la consommation de mazout a aussi

augmenté, alors que la chaudière a été changée. Il allègue encore qu’en date du

18 août 2022, la Chambre de conciliation lui a remis une autorisation de

procéder contre le bailleur, suite à l’échec de la conciliation en rapport avec

ses prétentions tendant à la baisse des charges, au remboursement de charges

pour la période de 2016 à 2021, au respect du règlement de maison et à la contestation

du congé, et qu’il ne manquera pas, dans le délai imparti, de déposer une

demande au sujet de toutes ces conclusions.

En droit, il fait valoir

que l’état de fait est litigieux, à mesure que le locataire a contesté le

décompte de charges auprès du bailleur, déposé une requête en conciliation

demandant la réduction et le remboursement des charges payées entre 2016 et

2021, a déposé une requête en conciliation en vue de contester la validité du

congé donné pour non-paiement des charges litigieuses et qu’il dispose d'un délai échéant le 19 septembre 2022

pour déposer une demande au fond tendant, d’une part, à la réduction et au

remboursement des charges trop payées et, d’autre part, à contester la

résiliation.

De l’avis de

l’intimé, l’état de fait n’est pas non plus clair, ni susceptible d'être prouvé

immédiatement, à mesure que le locataire conteste le décompte de charges en se

fondant notamment sur le prix de l’eau et sur le caractère inéquitable de la

clé de répartition, laquelle ne se fonde que sur la superficie et le nombre de

pièces des locaux loués, sans tenir compte du nombre d'habitants. Le locataire

conteste aussi les prix facturés pour le mazout, sous l’angle du principe de

l'économicité découlant du principe général de bonne foi. Ses objections sont

suffisantes pour empêcher la preuve de manière certaine et par titres du

bien-fondé de la somme réclamée au locataire, sur la base de laquelle la

résiliation est fondée.

Enfin,

en sus de la question du caractère infondé des charges calculées par le

bailleur, la résiliation contrevient aux règles de la bonne foi, non seulement

en raison du fait que le bailleur a attendu plus de quatre semaines après

l'expiration du délai comminatoire pour résilier le bail, mais encore parce

qu’il n’a pas pris contact avec lui, ne lui a pas fourni d’explications en

rapport avec les contestations élevées et n’a pas recherché de solution pour limiter

à l'avenir les frais accessoires ou adapter la clé de répartition. Il ressort

de ces circonstances, de même que de la durée du bail, de l'étendue des loyers

en souffrance, du fait que le locataire s’est toujours acquitté de son loyer

(acomptes de charges compris) et des motifs de non-paiement du loyer que la

résiliation ne repose sur aucun motif sérieux et digne de protection, qu’elle

résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence et

consacre une attitude déloyale du bailleur.

c) Y.________ réplique le 14 septembre 2022. Selon lui,

les faits nouveaux allégués par l’intimé ne sont pas des novas et sont par

conséquent irrecevables. En droit, il soutient que les différentes requêtes de

conciliation introduites par l’intimé afin de « vérifier judiciairement

l’admissibilité de certaines prétentions du bailleur » ne sont pas

pertinentes pour le sort de la présente cause « puisque seule la

question de la réalisation des conditions composant l’action en restitution

(forcée) de la chose louée doivent être analysées » ; que, dans

le cadre de la procédure d’appel, seule l’existence de la demeure est une

condition sujette à examen, à l’exclusion du bien-fondé de la créance de frais

accessoires.

d) X.________ duplique le 29

septembre 2022. Il soutient que les faits et allégués de sa réponse à appel

sont recevables et que le bailleur dénonce de mauvaise foi l’insuffisance

des allégués du locataire, parce qu’il savait quels postes du décompte de

charges ce dernier contestait, et pour quelles raisons. Il allègue des faits

nouveaux, soit : le dépôt par ses soins, en date du 20 septembre 2022,

d’une demande auprès du Tribunal civil visant à faire constater l’inefficacité

de la résiliation du bail, subsidiairement à en obtenir l’annulation, à obtenir

une réduction de loyer, la réparation de défauts et la restitution de 9'773.15

francs perçus en trop par le bailleur à titre de frais accessoires ; avoir

reçu le 26 septembre 2022 un décompte de frais accessoires pour la période du 1er

juillet 2021 au 30 juin 2022, dont il ressort, après déduction des acomptes

versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,

un solde de 57.10 francs en faveur du locataire. Selon lui, ce décompte prouve

qu’il « ne doit rien à l’appelant » et qu’au moment

de la résiliation, un rapide calcul permettait de s’apercevoir que le montant

trop perçu pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022

suffisait à couvrir le prétendu montant dû. Dans ce décompte, l’appelant a en

outre compensé le montant à restituer au locataire avec celui de 627.15 francs

prétendument dû, si bien que la prétendue créance en souffrance de 627.15

francs, si tant est qu’elle ait existé, s’était éteinte par compensation le 30

juin 2022 (date de la fin de la période prise en compte par ce décompte). Quant

à sa demande du 20 septembre 2022, elle montre que l’état de fait n’est pas

clair, en ce sens que le bien-fondé de la créance ayant fait l’objet de l’avis

comminatoire est douteux et qu’il existe un risque « évident »

de jugements contradictoires entre la procédure de cas clair et celle initiée

par la demande du 20 septembre 2022, risque qui doit conduire au rejet de

l’appel.

e) Y.________ n’a pas spontanément tripliqué dans le

délai imparti.

C O N S I D E R A N T

1.

L’appel est ouvert contre les décisions finales de première

instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions

devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 francs au moins (art. 308 al. 1

let. a et al. 2 CPC). Lorsque la décision attaquée a été rendue en procédure

sommaire (art. 248 let. b CPC), notamment en vertu de la procédure

applicable aux cas clairs (257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à

compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC).

1.1 Lorsque le litige porte uniquement sur la question de

savoir si les conditions d’une expulsion selon la procédure en cas clair sont

réalisées, la valeur litigieuse correspond au retard causé par le recours à la

procédure sommaire, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 cons. 1.2.1, JdT 2019 II 235). Si la résiliation des

rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au

loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la

résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour

laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée ; comme il faut

prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la

procédure judiciaire selon l’article 271a al. 1 let. e CO, la valeur

correspondra en principe au montant du loyer pendant trois ans (ATF 144 III 346

cons. 1.2.2, JdT 2019 II 235).

1.2 En

l’espèce, l’appelant et l’intimé (v. supra Faits, let.E/b) s’accordent

pour dire que, dans la procédure en cas clair, le locataire conteste tant

l’expulsion que la résiliation du bail. Ceci est correct, quand bien une procédure

distincte avait déjà été ouverte par le locataire pour demander l’annulation de

la résiliation. Vu le montant mensuel du loyer (1'075.15 francs), la valeur

litigieuse de la présente cause (1'075.15 x 12 x 3 = 38'705.40) dépasse la

limite de 10'000 francs prévue à l’article 308 al. 2 CPC. Interjeté dans les

formes et le délai légaux, l’appel est recevable.

Considérants

2.

L’intimé dépose plusieurs documents en procédure d’appel.

2.1

L'article

317.

CPC restreint la possibilité pour une partie d’alléguer des faits nouveaux

et de produire de nouvelles preuves en procédure d'appel : ceux-ci ne sont

admissibles qu'à la double condition qu'ils soient produits sans retard et qu'ils

n'aient pas pu être invoqués en première instance bien que la partie ait usé de

la diligence requise. Cette règle s’applique aussi dans les procédures régies

par la maxime inquisitoire sociale, à laquelle il faut se référer en matière de

bail (arrêt de la Cour de céans du 12.02.2019 [CACIV.2018.109]

cons. 2a, qui se réfère à l’arrêt du TF du 08.05.2015

[4A_705/2014] cons. 3.2 et 3.3).

2.2

En

l’espèce, les pièces 1, 2 et 3 annexées à la réponse sont des décomptes de

charges pour les années 2017 à 2020. L’intimé aurait manifestement pu les

déposer devant le Tribunal civil s’il avait usé de la diligence requise. Ces

pièces ne peuvent dès lors pas être prises en compte.

Les

annexes 9 (déterminations de X.________ du 11.08.2022 à la commission de

conciliation), 10 (procès-verbal d’une audience ayant eu lieu le 18.08.2022

devant l’autorité de conciliation) et 11 (autorisation de procéder délivrée le

18.08.2022

par l’autorité de conciliation) sont en revanche postérieures à la

décision querellée, et partant recevables. Il en va de même des annexes 12 et

13, déposées en annexe à la duplique.

Quant

aux annexes 4 (lettre de X.________ du 02.04.2022 à la commission de

conciliation), 5 (lettre de X.________ du 02.04.2022 à la régie représentant le

bailleur), 6 (lettre de X.________ du 14.04.2022 à la commission de

conciliation), 7 (lettre de X.________ du 20.04.2022 à la commission de

conciliation) et 8 (requête de X.________ du 25.04.2022 à la commission de

conciliation, tendant à l’annulation de la résiliation de bail du 11.05.2022),

ces pièces figurent au dossier du Tribunal civil et ont déjà été évoquées plus

haut (v. supra Faits, let. B), si bien qu’elles ne sont pas nouvelles.

3.

Aux termes de l’article 257b CO, les frais accessoires

correspondent, pour les habitations et les locaux commerciaux, aux dépenses

effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la

chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais

d’exploitation, ainsi que les contributions publi­ques qui résultent de

l’utilisation de la chose (al. 1). À la demande du locataire, le bailleur doit

lui permettre de consul­ter les pièces justificatives (al. 2). Selon l’article

257a CO, ces frais accessoires sont dus pour les prestations fournies

par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1) ;

ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement

(al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les

frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de

cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire comprenne facilement

quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591

cons. 4.3.1 ; arrêt du TF du 18.07.2022

[4A_620/2021] cons. 4.1 ; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019,

n. 2.1 p. 403). À défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le

loyer (ATF 121

III 460 cons. 2a/aa ; arrêt du TF du 18.07.2022

[4A_620/2021] précité, cons. 3.1.1).

La

loi n'impose aucun mode de facturation des frais

accessoires non compris dans le loyer. En pratique, ils sont payés directement

à des tiers, font l’objet d’un forfait ou d’acomptes provisionnels. Dans ce

dernier cas, le locataire paie périodiquement – en principe une fois par mois –

un montant convenu à l’avance, en sus du loyer. À la fin de l’exercice, et au

moins une fois par année (art. 4 al. 1 OBLF ; arrêt du TF du 11.02.2015

[4A_556/2014] cons. 3), le bailleur

comptabilise les frais accessoires effectifs et les répartit entre les divers

locataires, en fournissant à chacun d’eux un décompte mentionnant le montant

dû, les acomptes déjà versés et le solde (Lachat, op. cit.,

n. 3.1 p. 405 et n. 3.5, p. 407). Le

décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais

accessoires mis en compte, le total de ces frais, la clé de répartition des

frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la

période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi

que le solde dû par le locataire ou le trop-perçu que le bailleur doit

rembourser (ibid., p. 414, ch. 6.1 et 6.3). Le bailleur dispose

d’une certaine marge d’appréciation pour la répartition des frais entre les

locataires. Il peut ainsi appliquer une ou plusieurs clés, répartir les frais

selon les volumes chauffés, au prorata des millièmes de copropriété

ou encore selon la surface chauffée et le nombre de radiateurs ; dans tous

les cas, la clé de répartition doit être objective et équitable (arrêt de la

Cour d’appel civile vaudoise du 05.01.2021 [décision No 2] cons. 5.1.2.2 et la

réf. citée).

4.

Aux termes de l'article 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la

procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de

la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a)

l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement

prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1) ; le tribunal

n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être

appliquée (al. 3). La procédure sommaire prévue par cette disposition est une

alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles,

destinée à offrir à la partie demanderesse, dans

les cas dits clairs, une voie particulièrement simple et rapide (arrêt

du TF du 18.08.2014

[4A_418/2014] cons. 2).

À

mesure qu’un jugement accordant la protection juridique selon l'article 257 CPC

est susceptible d'entrer en force de chose jugée matérielle, il est exigé de la

partie demanderesse qu'elle apporte immédiatement la preuve complète des faits

fondant la prétention, de sorte que la situation soit claire (ATF 141 III 23

cons. 3.2 ; 138

III 620 cons. 5.1.1 ; arrêt du TF du 11.08.2015

[4A_184/2015] cons. 4.2, publié in ATF 141 III 262).

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas

contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé

lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En

règle générale, la preuve doit être rapportée par la production de titres,

conformément à l'article 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le

demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des

faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen)

ne suffit pas (arrêt du TF du 06.10.2021

[4A_252/2021] cons. 3.1 et les arrêts cités).

Si

le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert

und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de

nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est

irrecevable (ATF

141.

III 23 cons. 3.2 ; 138 III 620

cons. 5.1.1). La situation juridique est claire lorsque l'application de la

norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur

la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123

cons. 2.1.2, 5.1.1, 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas

claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir

d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en

équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est

notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III

462.

cons. 3.1; 141 III 23 cons.

3.2; 138

III 123 cons. 2.1.2). Cela ne signifie toutefois pas que l'existence

d'un cas clair doit être d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus

de droit est invoqué. En effet, l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose

pas la prise en compte de toutes les circonstances du cas d'espèce au sens de

la jurisprudence précitée si le comportement considéré est manifestement

abusif, ce qui est notamment le cas s'il appartient aux cas typiquement

reconnus comme tels par la jurisprudence et la doctrine (arrêts du TF du 15.04.2019

[4A_25/2019] cons. 3 ; du 15.06.2017

[4A_185/2017] cons. 5.4 ; du 18.02.2016

[4A_2/2016] cons. 2.1 ; du 25.08.2015

[4A_350/2015] cons. 4.2 et la référence).

Si

le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont remplies,

le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la

chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620

cons. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut

donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de

la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de

la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315

cons. 5 ; arrêt du TF du 25.04.2018

[4A_295/2017] cons. 3.1).

5.

Selon l’article 257d

CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour

s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui

fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement

dans ce délai il résiliera le bail ; ce délai sera de dix jours au moins

et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins

(al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le

contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux

commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30

jours pour la fin d’un mois (al. 2).

5.1

a)

Pour que cette disposition s’applique, il faut que le locataire n’ait pas payé

à l’échéance (contractuelle ou légale) tout ou partie du loyer ou des frais

accessoires (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e

éd., n. 1986). Ces derniers tombent sous le coup de l’article 257d CO,

qu’il s’agisse d’un forfait, d’un acompte provisionnel ou encore du solde

annuel du décompte, pourvu que le montant soit exigible (Wessner, in

CPra Bail, n. 11 ad art. 257d CO). Au sujet de ce décompte, le Tribunal

fédéral a jugé dans un arrêt de principe du 19 novembre 2014 (ATF 140 III 591

cons. 3.2), qu’on ne pouvait pas suivre l’opinion de certains auteurs selon

laquelle le bail ne pouvait pas être résilié en vertu de l'article 257d

CO lorsque le solde annuel du décompte de charges était contesté. Selon

ces auteurs, le locataire recevant l'avis comminatoire de payer un solde qu'il

estimait erroné devait payer l'éventuelle part non contestée, et saisir pour le

surplus l'autorité de conciliation ; le bailleur ne pouvait alors pas résilier

le contrat pendant la durée de la procédure. Le Tribunal

fédéral précisait que l’article 257d al. 1 CO n'exigeait pas que la

créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement

constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible ; que le locataire devait

disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces justificatives

originales (cf. art. 8 OBLF ; RS 221.213.11) et contrôler l'exactitude du

décompte, respectivement effectuer le paiement requis ; que le locataire

mis en demeure qui estimait la créance infondée et qui ne s’exécutait pas

prenait ainsi « le risque que la créance du bailleur se révèle finalement

bien fondée et s'expos[ait] ainsi à une éventuelle résiliation du bail » ;

que le bailleur qui résiliait le bail en sachant que le locataire conteste le

décompte devait « tolérer que la procédure en contestation du congé

soit éventuellement prolongée en raison du conflit relatif aux frais

accessoires » et que cette situation était « inhérente au fait

que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au

loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires ».

b)

En l’espèce, l’intimé ne prétend pas que la créance de 627.15 francs citée plus

haut ne serait pas exigible, ni que lui-même n’aurait pas disposé du temps

nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales, contrôler

l'exactitude du décompte ou effectuer le paiement requis.

5.2

a)

De jurisprudence constante, une requête en expulsion du locataire formée, selon

l’article 257 CPC, en

procédure sommaire dans un cas clair, peut être jugée quand bien même le

locataire a contesté la résiliation antérieure de son bail pour non-paiement du

loyer (au sens de l’art. 257d CO)

et que la procédure judiciaire relative à cette contestation n’a pas encore

abouti à une décision passée en force de chose jugée (ATF 141 III 262

cons. 3.2 et les réf. citées, trad. SJ 2016 I 8). Dans un arrêt du 11 août 2015

(ATF 141 III 262

précité, cons. 3.2 et les réf. citées), le Tribunal fédéral a précisé que la genèse de

l’article 257 CPC confirmait ce point de vue, puisque les travaux législatifs démontrent que,

dans le cadre de l’élaboration du Code de procédure civile suisse du

10.

décembre 2008, le parlement a radié, sans la remplacer, l’ancienne norme qui

coordonnait la procédure de contestation du congé et la procédure d’expulsion du

locataire, au moyen d’une attraction de compétence en faveur du juge de l’expulsion

(art. 274g aCO), parce qu’il a estimé que la voie de la procédure

sommaire dans le cadre de l’article 257 CPC – et dans ce cadre uniquement –

garantissait une protection légale rapide suffisante en cas d’expulsion ;

ce faisant, le législateur a admis que la validité du congé pouvait être

examinée, en tant que question préalable, dans la procédure d’évacuation selon

l’article 257 CPC, de manière à permettre – dans les cas clairs – de donner

suite à la requête et d’éviter ainsi que l’évacuation ne soit retardée par la

suspension de la procédure, dans l’attente de l’issue de la procédure de

contestation du congé. Le Tribunal fédéral précisait que puisque la validité du

congé est une question préalable à trancher dans la procédure d’évacuation, les

conditions posées par l’article 257 al. 1 CPC s’y rapportent également, si

bien que, lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la protection réservée aux

cas clairs ne peut pas être accordée et le tribunal ne doit pas entrer en

matière sur la requête, selon l’article 257 al. 3 CPC.

Alors

que la maxime des débats s'applique en principe à la procédure sommaire

en cas clair (art. 257 al. 1 CPC), les faits doivent en revanche être établis

d'office dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, dans la procédure

simplifiée prévue pour la protection contre les congés en matière de droit de

bail (art. 243 al. 2 let. c CPC, en relation avec l'art. 247 al. 2 let. a CPC).

Afin que l'objectif poursuivi par le législateur au travers de ces dispositions

ne soit pas contourné par le biais de la protection juridique dans les cas

clairs, celle-ci ne doit être accordée, selon la jurisprudence du Tribunal

fédéral, que s'il n'existe aucun doute quant à l'exhaustivité de l'exposé des

faits et que le congé apparaît clairement justifié sur cette base (ATF 141 III 262 cons.

4.2.2

; arrêts du TF du 08.07.2013

[4A_265/2013] cons. 6 ; du 03.04.2012

[4A_7/2012] cons. 2.5). Autrement dit, l'action en expulsion pour défaut de

paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de

protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait

valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à

la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). De l’examen préjudiciel par le tribunal

saisi de la requête d'expulsion de la question de la validité de la résiliation

du bail, il doit en outre ressortir que celle-ci n’est ni inefficace, ni nulle,

ni annulable, étant précisé, d’une part, qu’une prolongation du bail n'entre

pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure

conformément à l'article 257d CO (art. 272a al. 1 let. a CO) et, d’autre

part, que les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également

à cette question préjudicielle (arrêt du TF 29.04.2021

[4A_550/2020] cons. 5.3 et les arrêts cités).

b)

En l’espèce, dans sa demande du 5 juillet 2022, le bailleur a allégué que le

locataire avait formellement contesté le décompte de charges auprès de la

gérance, mais qu’il n’avait « pas saisi l’autorité de conciliation à ce

propos ». La dernière partie de l’allégué n’est pas conforme à la

réalité. Les écrits annexés à la prise de position du locataire sur la demande

prouvent en effet que le locataire a contesté le décompte de charges devant

l’autorité de conciliation (v. supra Faits, let. B, dernier §). Des

pièces valablement déposées en annexe à l’appel (v. supra cons. 2.2), il

ressort en outre qu’en date du 11 août 2022, le locataire a encore déposé des

observations auprès de l’autorité de conciliation, notamment au sujet de la clé

de répartition de la consommation d’eau ; qu’une audience a eu lieu le 18 août

2022.

devant l’autorité de conciliation et qu’elle n’a pas permis une résolution

transactionnelle, si bien que l’autorisation de procéder a été délivrée au

locataire. Durant l’audience qui s’est tenue le 5 août 2022 devant le Tribunal

civil, X.________ a encore expressément contesté, d’une part, devoir le moindre

solde de charges à Y.________ et, d’autre part, le bien-fondé des factures

fournies, notamment la consommation d’eau et de mazout. Il a allégué avoir

continué de payer le loyer après l’échéance du 30 juin 2022, ce que Y.________

n’a pas contesté. Il ne ressort pas davantage du procès-verbal de l’audience du

5.

août 2022 que le bailleur aurait fourni le moindre argument relatif à la

contestation par le locataire du décompte de charges litigieux et des décomptes

précédents. Or, alors que le bailleur réclame au locataire un solde de 627.15

francs en rapport avec le décompte de charges litigieux, le locataire a pour sa

part intenté contre le bailleur une procédure tendant à obtenir le remboursement

de près de 10'000 francs qu’il estime avoir payés en trop au titre d’avances de

charges depuis 2016 (v. supra Faits, let. E/d).

Dans ces conditions, le bailleur ne pouvait se

contenter de rester silencieux ; il devait au contraire alléguer et démontrer,

devant le premier juge, pour quelles raisons il était clair que les griefs

formulés par le locataire contre le bailleur en rapport avec le décompte de

charges litigieux, la validité du congé (à cet égard, il fallait notamment

démontrer que les arguments plaidant pour le caractère abusif du congé [v. infra

cons. 6.1 et 6.2] sont « sans pertinence » [Bohnet,

Procédure en annulation du congé et cas clair en expulsion, in :

Newsletter Bail.ch de septembre 2015, ad ch. III Analyse) et la créance

invoquée en compensation étaient dénués de chances de succès ou, pour reprendre

la terminologie de l’auteur précité, que la procédure d’annulation n’avait été

entamée que comme « une défense de façade sans début de justification

crédible » (Bohnet, op. cit.). À cet égard, le juge civil s’est

à tort contenté de la vraisemblance – sans motiver son raisonnement d’ailleurs,

puisqu’il n’a pas exposé en quoi consistaient les griefs du locataire, ni

expliqué en quoi ils tombaient vraisemblablement à faux – en retenant que le

montant de 627.15 francs était à première vue dû au bailleur, malgré les

exceptions (notamment la compensation) soulevées par le locataire. Selon

la jurisprudence citée plus haut, il fallait en effet pouvoir conclure que la

preuve certaine en avait été apportée, la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen)

ne suffisant pas (v. supra cons. 4).

S’il

va de soi qu’un loyer est dû pour l’occupation d’un appartement, il ne va

nullement de soi qu’au terme de l’exercice annuel, il résulterait

systématiquement que les acomptes de charges payés par le locataire s’avèrent

insuffisants. À tout le moins l’appelant ne l’a-t-il en l’espèce pas prouvé,

même au degré de la vraisemblance. Il n’est pas évident, sur le vu du dossier,

que la résiliation du bail ne sera pas annulée judiciairement. D’abord, il

n’est pas contesté que le locataire a toujours payé le loyer net et les

acomptes de charges convenus. Ensuite, vu la nature et le contenu des

objections formulées par le locataire telles qu’elles ressortent du dossier de

première instance, on ne peut pas exclure que l’action introduite par le

locataire le 20 septembre 2022 (demande auprès du Tribunal civil visant à faire

constater l’inefficacité de la résiliation du bail, subsidiairement à en

obtenir l’annulation, à obtenir une réduction de loyer, la réparation de

défauts et la restitution de 9'773.15 francs perçus en trop par le bailleur à

titre de frais accessoires [v. supra Faits, let. E/d]) ne soit admise,

en tout ou partie, notamment que le Tribunal civil considère que le locataire

ne doit pas les 627.15 francs réclamés par le bailleur et/ou qu’il dispose

contre le bailleur d’une créance supérieure à ce montant, au titre d’avances de

charges payées en trop. Le fait que le locataire ait reçu, le 26 septembre

2022, un décompte de frais accessoires pour la période du 1er

juillet 2021 au 30 juin 2022, dont il ressort, après déduction des acomptes

versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,

un solde de 57.10 francs en faveur du locataire, tend au contraire à accréditer

la thèse du locataire, selon laquelle il a trop payé pour les charges, depuis

2016.

En

d’autres termes, il n’est en l’espèce pas du tout clair que X.________ doive un

quelconque montant à Y.________ à titre de solde de charges. La présente

situation diffère sur ce point radicalement de celle ayant donné lieu à l’arrêt

du Tribunal fédéral [4A_550/2020] du 29 avril 2021 où, si le montant du

(sous-)loyer était contesté dans le cadre d’une procédure pendante initiée par

le (sous-)locataire en parallèle de celle en expulsion du (sous-)locataire, il

n’était pas contesté que, même après compensation avec les montants qu’il

aurait par hypothèse versés en trop, le (sous-) locataire (qui cumulait par

ailleurs les actes de défaut de biens) n’avait pas réglé intégralement les

(sous-)loyers mensuels qu’il estimait devoir, si bien qu’il était quoi qu’il en

soit en demeure (arrêt cité, en particulier cons. 7.2). En l’espèce, le

bailleur ne prétend en effet pas que le locataire n’aurait pas réglé

intégralement les loyers (incluant le loyer net et les acomptes de charges)

qu’il estimait devoir.

Dans

ces conditions et pour les motifs déjà cités, la situation juridique n’est pas

claire, si bien que le refus du Tribunal civil d’entrer en matière sur la

requête en expulsion par la voie du cas clair ne prête pas le flanc à la

critique. Ces considérations dispensent la Cour de se pencher sur les autres

griefs ; elle le fera cependant, par souci d’exhaustivité.

6.

La

jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'article 257d

CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi ; la

notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en

question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III

591.

cons. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les

cas suivants : le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du

bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est

pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le

montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient

cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une

contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 cons.

4b ; arrêt du TF du 08.02.2018

[4A_330/2017] cons. 3.1) ; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été

réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le

locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps ; ou enfin, le

bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même

délai. Sur ce dernier point, le bailleur n’est pas tenu de résilier

immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré ; il n’est pas

réputé avoir renoncé à donner le congé s'il attend quelque peu, en particulier

s'il a une raison fondée d'attendre, mais il ne saurait trop tarder ; une

résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l'expiration du délai

comminatoire peut, selon les circonstances, apparaître abusive (arrêt du TF du 27.01.2012

[4A_641/2011] cons. 8 et la référence citée). Il a été jugé qu'un montant

correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de

165.

francs n'est pas insignifiant à ce titre, et qu'il en va de même d'un

retard de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve

d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (arrêts du TF

du 17.01.2019

[4A_436/2018] cons. 5.1 ; du 29.04.2021

[4A_550/2020] cons. 8.2 et les références citées).

6.1

En

l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire n’a pas payé le montant de

627.15

francs réclamé par le bailleur au titre de solde de charges pour la

période 2020/2021, que l’avis comminatoire du 9 mars 2022 lui a été valablement

notifié le 10 mars 2022 et que, faute de paiement dans le délai imparti de 30

jours, le bailleur a résilié le bail par formule officielle du 11 mai 2022,

pour le 30 juin 2022. Le premier juge a tranché par l’affirmative la question

de savoir si le bailleur avait agi de mauvaise foi en envoyant la résiliation

au locataire un mois après l’échéance du délai comminatoire.

6.1.1

L’appelant

objecte que la résiliation effectuée un mois quantième pour quantième après

l’échéance du délai comminatoire ne constitue pas un abus de droit. Il relève

que c’est à tort que le premier juge s’est basé sur l’arrêt du Tribunal fédéral

[4A_366/2008] du 25 novembre 2008, lequel concerne un cas particulier qui

n’est pas comparable au cas d’espèce. Selon lui, il est régulièrement admis par

les tribunaux (et confirmé par une abondante doctrine) que l’inaction du

bailleur durant une période de trois à quatre semaines n’est pas constitutive

d’un abus de droit.

6.1.2

Dans

l’arrêt du 25 novembre 2008 cité par le premier juge, le Tribunal fédéral a

considéré qu’un délai de trois semaines entre l’expiration du délai

comminatoire et la résiliation du bail « correspond[ait] probablement à

la limite de ce qui p[ouvai]t être admis, au regard des règles de la bonne foi,

comme exempt d'équivoque de la part du bailleur », étant précisé qu’« [u]ne

inaction plus longue encore pourrait être comprise, sauf circonstances

particulières, comme une renonciation à résilier le contrat » (arrêt

du TF du 25.11.2008

[4A_366/2008] cons. 4).

Dans

un arrêt plus récent (arrêt du TF du 27.01.2012

[4A_641/2011] cons. 8), le Tribunal fédéral a toutefois jugé qu’une

résiliation intervenue un mois après l’échéance du délai comminatoire (et avant

que le locataire ne verse le loyer impayé) n’était pas sujette à critique, ce

d’autant moins que les parties étaient en pourparlers durant cette période. Au

recourant qui invoquait l’arrêt [4A_366/2008] cité plus haut, le Tribunal

fédéral a objecté que dans l’affaire ayant donné lieu à son arrêt du 25

novembre 2008, le locataire avait versé le montant dû le jour ouvrable suivant

l'échéance du délai comminatoire, et la résiliation du bail était intervenue

dix-huit jours après ce paiement, situation nullement comparable à celle ayant

donné lieu à l’arrêt du 27 janvier 2012, où le congé avait été donné avant le

paiement des montants dus.

Par

la suite, le Tribunal fédéral a confirmé qu’un délai de trois semaines n’était

pas constitutif d'une violation des règles de la bonne foi (arrêt du 14.10.2015

[4A_306/2015] cons. 4).

La

Cour de justice du canton de Genève a, pour sa part, retenu qu’un délai d’un

peu plus d’un mois – i.e. 37 jours – après la fin du délai comminatoire n’était

pas tardif, alors que les locataires n’avaient ni allégué ni démontré avoir

réglé la totalité de la dette dans les jours suivant le délai comminatoire

(arrêt du 02.08.2018 [ACJC/1016/2018]). Dans un autre arrêt, la même cour a

retenu qu’un délai de 25 jours entre l’échéance du délai comminatoire et la

résiliation était dans la limite de l’admissible étant donné que la résiliation

était intervenue 14 jours après la réception du paiement tardif de l’arriéré

(arrêt du 06.09.2021 [ACJC/1102/2021]).

Selon

Wessner, un délai de trois à quatre semaines est jugé admissible (CPra

Bail, 2e éd., n. 43a ad art. 257d CO). Burkhalter/Martinez-Favre

estiment qu’un délai d’un mois n’est pas tardif (Le droit suisse du bail à

loyer, commentaire, 2011, n. 34 ad art. 257d CO). Bohnet cite

pour sa part un arrêt du Tribunal cantonal zurichois qui a considéré qu’un

délai d’un mois était admissible (Les termes et délais dans le droit du bail à

loyer, in 13e séminaire sur le droit du bail, 2004, p. 25).

6.1.3

En l’espèce, l’avis comminatoire est venu à échéance

le 10 avril 2022 et la résiliation du bail date du 11 mai 2022. Un délai de 31

jours s’est donc écoulé. Vu la jurisprudence citée plus haut, la question de la

bonne foi se posait. Le fait que le premier juge ait retenu que le bailleur

était de mauvaise foi, d’une part, et les longs développements du bailleur pour

tenter de contrer cette conclusion, d’autre part, illustrent d’ailleurs fort

bien que l’application de la norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir

d’appréciation de la part du juge. À mesure que le juge devait statuer sur la

bonne foi, la procédure en protection des cas clairs était exclue, conformément

à la jurisprudence citée plus haut.

6.2

Ceci est d’autant plus vrai que l’article

271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé donné par le bailleur est

annulable – parce que donné en violation des règles de la bonne foi – lorsqu’il

est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant

du bail.

6.2.1

a)

Les articles 271 à 273c CO, qui

instaurent une protection contre les congés abusifs donnés au locataire d'un

bail à loyer portant sur une habitation ou un local commercial, n'exigent pas

que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme le

locataire étant en principe libres de résilier le bail pour le prochain terme

contractuel ou légal. Cependant, elles posent une limite : comme l'énonce

de manière générale l'article 271 al. 1 CO, le congé est abusif et, comme tel,

annulable, lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La protection

conférée par les articles 271 et 271a CO procède dès lors à la

fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de

l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons.

2.1

; arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017 [4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015 [4A_290/2015] cons. 4.1).

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2

CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une

institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des

intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude

contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles

de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO (ATF 135 III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105 cons.

3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à

l'autre constitue un abus de droit « manifeste » au sens de

l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1 ; 120 II 31 cons. 4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne

répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement chicanier,

lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte

ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière des intérêts en

présence (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59

cons. 2.1 ; 136 III 190 cons.

2.

; 135 III 112 cons. 4.1). Le but de la réglementation des articles 271

et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des

résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la

bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles

pour le locataire (ATF 140 III 496 cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît

plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du TF du 06.10.2010 [4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007 [4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité

d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer

son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui

du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient

que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les

arrêts cités).

b) L’article 271a al. 1 let. a CO vise à

permettre au locataire d'exprimer librement ses prétentions sans avoir à

craindre un congé (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le

congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors

de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la

loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit

(1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir

de bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt

de la Cour d’appel civile vaudoise du 11.06.2018 [décision No 347] cons. 4.2.2

et les réf. citées).

Par

« prétention en relation avec le bail », il faut entendre

toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat

ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une

demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou

détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le

locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses

griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit

requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e

éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat,

Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3).

La

prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de

la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit

subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions

de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas

facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est

présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod,

op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5).

Le

locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la

résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices

suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation

constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux

événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les

indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod,

op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de

la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est

autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application

(arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées).

6.2.2

En l’espèce, la chronologie

des faits ne manque pas d’interpeller. X.________ loue en effet un appartement

à Y.________ depuis le 1er novembre 2015 et il ne ressort pas du

dossier qu’il aurait eu le moindre retard dans le paiement du loyer, ni violé

d’une autre manière ses obligations contractuelles (p. ex. violations du

règlement de maison). Le 2 avril 2022, soit après près de 6 ans d’une relation

contractuelle paisible, il a contesté le décompte de charges relatif à la

période 2020/2021 et, à peine plus d’un mois plus tard (le 11 mai 2022), le

bailleur a résilié le bail, sans même inviter le locataire à consigner le

montant de 627.15 francs litigieux et/ou à le rencontrer pour lui fournir des

explications ou tâcher de trouver avec lui une solution amiable. Le bailleur

n’explique pas quel intérêt il avait à récupérer son bien, ni n’expose ce qui

permettrait de penser que le locataire aurait élevé ses prétentions de mauvaise

foi. Au contraire, le décompte de frais accessoires établi par le bailleur pour

la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 fait ressortir un

solde de 57.10 francs en faveur du locataire après déduction des acomptes

versés et du solde de 627.15 francs prétendument dû pour l’exercice précédent,

ce qui laisse plutôt à penser que les prétentions du locataire sont, à tout le

moins en partie, fondées. À cela s’ajoute que dans sa requête en cas clair du 5

juillet 2022, le bailleur a allégué que le locataire n’avait pas saisi

l’autorité de conciliation, alors qu’il savait vraisemblablement que cet

allégué ne correspondait pas à la réalité. En effet, dès lors que la citation à

l’audience de conciliation du 18 août 2022 a été envoyée au locataire le 30

juin 2022, elle a très vraisemblablement été adressée au bailleur à la même

date. Dans ces conditions et vu l’ensemble des circonstances, on ne peut pas

raisonnablement exclure que le congé a pu être donné par le bailleur en

représailles aux contestations soulevées de bonne foi par le locataire le 2

avril 2022. À mesure que le juge devait statuer

sur la bonne foi sur ce point également, la procédure en protection des cas

clairs était exclue, conformément à la jurisprudence citée plus haut.

6.3

Dans sa réplique, l’appelant admet

qu’à l’occasion d’une procédure d’expulsion en cas clair, il doit « être

clair que le congé ne contrevient pas aux règles de la bonne foi ».

Tel n’est pas le cas en l’espèce, pour les deux raisons mentionnées plus haut

(cons. 6.1 et 6.2).

7.

L’intimé

requiert l’assistance judiciaire.

7.1

Selon

l'article 117 CPC, une personne a droit à une telle assistance si elle ne

dispose pas de ressources suffisantes (let. a) et si sa cause n’est pas dénuée

de toute chance de succès (let. b).

7.2

En

l’espèce, l’intimé n’a fourni aucun allégué sur sa situation financière et il

n’a produit ni le formulaire de requête d’assistance judiciaire en usage dans

le canton, ni les documents propres à établir sa situation financière. Partant,

il n’est pas possible de déterminer s’il remplit la condition de l’indigence

posée à l’article 117 let. a CPC. Sa requête d’assistance judiciaire aurait

donc dû être rejetée (v. art. 119 al. 5 CPC ; ATF 125 IV 161

cons. 4 ; arrêts du TF du 12.11.2018

[1B_436/2018] cons. 3 et du 04.10.2012

[5D_114/2012] cons. 2.3.2, avec les réf. cit.) si elle avait conservé son

objet, ce qui n’est pas le cas, vu le sort de l’appel et vu que l’intimé ne

prétend pas que les dépens ne pourraient pas (ou vraisemblablement pas) être

obtenus de la partie adverse (v. art. 122 al. 2 CPC).

8.

Vu

l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être rejeté et le dispositif

querellé doit être confirmé, par substitution de motifs.

9.

Il

ne peut être perçu ni frais judiciaires, ni émoluments de chancellerie pour les

litiges portant sur des locaux d'habitation (art. 56 de la loi neuchâteloise

fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en

matière civile, pénale et administrative (LTFrais, RSN

164.1).

L’appelant

qui succombe doit par contre être condamné à verser à l’intimé une indemnité de

dépens pour la procédure d’appel (art. 106 al. 1 CPC). Ce dernier ne dépose pas

de mémoire d’honoraires. On partira donc du principe que son mandataire a

consacré une activité totale d’environ 500 minutes à la procédure d’appel, ce

qui correspond à une indemnité de 2'500 francs, au tarif horaire usuellement

retenu de 275 francs, débours et TVA compris.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel

et confirme la décision entreprise.

2. Dit que la

demande d’assistance judiciaire de l’intimé est sans objet et au surplus

infondée.

3. Statue sans

frais judiciaires.

4. Condamne Y.________

à verser à X.________ une indemnité de dépens de 2'500 francs pour la procédure

d’appel.

Neuchâtel, le 25 octobre 2022