Bail d’habitation. Annulation du congé (art. 271 s. CO) et prolongation du bail (art. 272 ss CO).

Faits

A.

Le 12 septembre 2005, X.________, locataire, et A.________,

bailleresse, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur un studio se

trouvant du côté est de l’immeuble sis [aaaaa] à Z.________, pour un loyer

mensuel de 350 francs « y compris la jouissance de l’eau chaude et du

chauffage ». Le bail prenait effet le 1er octobre 2005 pour

finir le 31 décembre de la même année, moyennant dénonciation du contrat par

une partie par lettre recommandée devant être consignée à la poste au plus tard

le 31 décembre 2005 à midi (sic) ; à défaut, le bail continuerait

« de plein droit pour une durée indéterminée et se renouvellera[it]

ainsi de suite sauf dénonciation signifiée trois mois avant les échéances ».

B.

Le 5 juillet 2021, l’immeuble sis [aaaaa] (ci-après :

l’immeuble) a été vendu par A.________ aux époux B.Y.________ et A.Y.________

et à la famille B.________.

Le 8

juillet 2021, les époux Y.________ ont écrit à X.________ qu’en leur qualité d’acquéreurs

de « la partie inférieure » de l’immeuble, ils résiliaient le

bail portant sur le studio précité pour le 31 décembre 2021. À l’appui, ils

mentionnaient les motifs suivants : « 1.

Besoins

propres : La transformation de notre habitation met en évidence le fait

que nous aurons besoin de toutes les surfaces acquises pour notre propre usage.

2. Travaux importants : Nous allons réaliser des travaux de grandes (sic)

ampleur rendant l’occupation des lieux impossible. Ces travaux, prévus dès

l’automne, incluent notamment l’assainissement énergétique et écologique du

bâtiment (isolation des sols et des murs, nouveau système de production de

chaleur, processus de désamiantage, …) ».

Le 9

août 2021, X.________ a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional

du Littoral et du Val-de-Travers d’une requête dirigée contre les époux Y.________,

tendant à ce que soit constatée la nullité de la résiliation du bail,

subsidiairement à l’annulation de cette résiliation et plus subsidiairement à

l’octroi d’une première prolongation de bail de deux ans. Une audience de

conciliation a eu lieu le 29 novembre 2021 ; les époux Y.________ ont

conclu au rejet de la requête et l’autorisation de procéder a été délivrée au

terme de l’audience.

C.

a) Le 13 janvier 2022, X.________ a saisi le Tribunal civil

d’une requête dirigée contre les époux Y.________, en concluant, sous suite de

frais et dépens, à l’annulation de la résiliation du bail datée du 8 juillet

2021 et subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail de deux

ans.

Elle

alléguait notamment avoir été informée que les époux Y.________, avec un autre

couple – les époux B.________ – envisageaient d’acquérir l’immeuble et d’y

entreprendre des travaux ; avoir eu des échanges avec les époux Y.________ et

l’architecte, lesquels lui avaient « expliqué que les travaux de

transformation ne concerneraient pas son studio et que, sous réserve de

quelques semaines durant les travaux, ceux-ci ne devraient pas l’empêcher de

continuer d’y habiter » ; que, selon les plans déposés auprès des

autorités compétentes pour délivrer le permis de construire, aucune

modification ne serait apportée au studio qu’elle occupait, lequel « conservera[it]

son volume et sa fonction » et « restera[it] totalement

indépendant du reste de l’immeuble » ; avoir rencontré, au début du

mois de juin 2021, des problèmes avec ses stores qui ne fermaient plus qu’à

moitié ; s’être alors adressée dans un premier temps à A.________,

laquelle lui avait « dit qu’elle devait voir avec les nouveaux propriétaires »

; avoir soulevé ce problème de store auprès des époux Y.________ lors d’une

visite de ceux-ci, puis dans un courriel du 6 juin 2021 ; que par courriel du 9

juin 2021, ces derniers lui avaient répondu qu’elle devait régler ce problème

avec A.________, qui était alors encore la propriétaire de l’immeuble. Selon X.________,

la résiliation du bail du 8 juillet 2021 présentait un « lien direct

avec ses prétentions » relatives à la réparation de ses stores et

était survenue en « représailles » à celles-ci, les motifs

invoqués par les époux Y.________ n’étant que « pure prétexte »

(sic). X.________ alléguait encore que le permis de construire sollicité par

les époux Y.________ n’avait pas encore été délivré et que la procédure pouvait

« encore prendre plusieurs mois, voire des années » ; que

selon les plans déposés, l’appartement des époux Y.________ occupait plus de

180 m2 sur deux étages, si bien qu’il n’y avait pas de besoin propre

urgent pour les intéressés de récupérer le studio litigieux pour eux-mêmes ;

qu’elle-même était actuellement sans emploi et que sa situation financière

précaire ne lui permettait pas d’envisager de trouver un nouveau logement d’ici

au 31 décembre 2021, même en fournissant tous les efforts nécessaires ; qu’elle

recherchait activement un nouveau logement, depuis qu’elle avait reçu le

formulaire de résiliation, mais n’avait trouvé aucun logement au même tarif, le

loyer moyen mensuel « pour un logement comparable à Z.________ »

étant de 802 francs.

b) Au

terme de leur réponse du 16 mars 2022, les époux Y.________ ont conclu, sous

suite de frais et dépens, au rejet de la demande ; à ce que X.________

soit condamnée à évacuer immédiatement le studio litigieux et à ce

qu’ordre lui soit donné de remettre les clés aux défendeurs, sous la menace de

la peine d’amende prévue par l’article 292 CPC (recte : CP) ;

à ce que X.________ soit condamnée à leur verser des indemnités d’occupation

illicite mensuelles de 650 francs, plus charges, du 1er janvier 2022

jusqu’au jour de son départ effectif ; à ce qu’il soit dit que faute

d’exécution dans les 10 jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité

chargée de l’exécution procéderait à l’évacuation de la demanderesse avec

l’assistance de l’autorité compétente.

Ils

alléguaient pour leur part que les acquéreurs de l’immeuble avaient pour projet

de procéder à l’assainissement énergétique de celui-ci (ce qui impliquait le

changement du système de production de chaleur et du système électrique,

l’isolation du sol et des murs et un processus de désamiantage) et de modifier

l’ancienne maison familiale en unités de propriété par étages, ce qui

nécessitait des travaux de grande envergure, dont la création d’un escalier

extérieur ; que le Conseil communal avait « accordé (…) la sanction

définitive aux plans transmis par les défendeurs tendant à la réalisation des

travaux précités » et « accordé le permis de construire

tendant à la création d’un escalier extérieur avec transformations et

aménagements intérieurs pour la création de nouveaux appartements » ;

que le système de chauffage actuel n’était plus conforme, que le Service de

l’énergie avait accordé un ultime délai au 30 septembre 2022 pour le changer,

que ce changement impliquait le démontage complet de l’actuel chauffage d’ici à

fin septembre 2022, que l’installation de la nouvelle production de chauffage

et d’eau chaude n’interviendrait qu’à la fin des travaux prévus, soit pas avant

fin 2023-début 2024, pour autant que les travaux démarrent au printemps 2022,

que le local de chaufferie subirait d’importantes modifications, notamment

l’aménagement d’un accès par l’extérieur par une ouverture en façade ouest à

créer, et que toutes les distributions seraient entièrement revues ; que les travaux

précités allaient prendre passablement de temps et que leur bonne réalisation

exigeait que l’immeuble soit inhabité ; qu’eux-mêmes auraient « à terme

besoin de l’entier des surfaces de leur nouvelle propriété pour leur propre

usage » ; que A.Y.________, qui était institutrice et avait « besoin

d’un endroit au calme lui permettant de préparer et éventuellement donner ses

leçons », entendait se servir du studio litigieux comme bureau, cette

pièce devant aussi pouvoir servir de chambre d’amis ; que c’était pour ces

motifs qu’ils avaient résilié le bail qui les liait à X.________, et non en

raison de la demande de réparation de store formée par X.________ avant

qu’eux-mêmes ne deviennent propriétaires de l’immeuble ; qu’eux-mêmes avaient

« récemment encore » contacté une entreprise spécialisée dans

le domaine du store afin de procéder à la réparation demandée par X.________, ce

qui démontrait leur bonne volonté.

c) X.________

a répliqué, le 7 juin 2022, concluant au rejet de toutes les conclusions de la

réponse et confirmant les conclusions de sa demande. Elle alléguait notamment

que son studio présentait « un mauvais état d’entretien général »

(peinture et papier peint fortement usés, revêtement du sol et plinthes

endommagés, commodités et cuisine « très usés ») ; que le

chauffage de son studio pouvait être maintenu durant toute la durée des travaux

ou être changé immédiatement ; que les travaux n’empêchaient pas qu’elle-même

continue d’occuper son studio ; que l’objectif des époux Y.________ était

probablement de relouer le studio litigieux à un meilleur prix après les

travaux ; que les époux Y.________ n’avaient « rien fait »

pour réparer son store, ce qui montrait que les réclamations de la demanderesse

et la volonté des époux Y.________ de procéder à une augmentation de loyer

étaient, au contraire de prétendus besoins propres, à l’origine de la

résiliation ; que les époux Y.________ louaient encore les deux autres studios

de l’immeuble, ce qui montrait qu’ils n’envisageaient pas de vouloir débuter

les travaux prochainement.

d) Les

époux Y.________ ont dupliqué le 23 juin 2022, en alléguant que les décisions

du Conseil communal étaient entrées en force, qu’eux-mêmes avaient tout

entrepris pour réparer le store et que X.________ avait « fait nombre

de difficultés pour l’intervention du storiste », en annulant

systématiquement au dernier moment l’intervention. Selon eux, le départ

immédiat de la locataire s’imposait, notamment en raison de la nature des

travaux envisagés et du démantèlement, ordonné par les autorités compétentes,

du système de production de chaleur.

e) Une

première audience a eu lieu le 22 septembre 2022. X.________, qui se trouvait à

ce moment-là à l’étranger, n’y a pas comparu. Son mandataire a toutefois

contesté les faits de la duplique, déposé des pièces et requis, à titre

provisionnel, qu’il soit ordonné aux époux Y.________ de maintenir le chauffage

dans le logement loué par sa cliente. L’avocat de l’averse partie a déposé des

pièces, conclu au rejet de la requête provisionnelle et allégué que X.________

« sembl[ait] ne plus vivre dans son logement depuis plusieurs semaines »,

de sorte qu’on pouvait se demander si la procédure conservait son objet. Le

mandataire de X.________ a rétorqué que sa cliente occupait toujours le studio

litigieux. Après de premières plaidoiries, le juge civil a rendu son ordonnance

de preuve, puis B.Y.________ a été interrogé. Les défendeurs se sont engagés à

demander une nouvelle prolongation au Service cantonal de l’énergie et de

l’environnement (SENE), afin de pouvoir continuer d’utiliser le système actuel

de production de chaleur ; en cas d’admission de cette demande, ils

s’engageaient à maintenir le chauffage pendant la durée du procès.

f) Le

26 septembre 2022, le SENE a refusé le report de délai requis par les époux Y.________

et demandé à ceux-ci de faire assainir le chauffage selon sa prise de position

initiale.

g) Une

seconde audience a eu lieu le 19 octobre 2022. Deux témoins, soit C.________

(fille de A.________) et l’architecte D.________, ont été entendus. X.________

a été interrogée et son avocat a déposé des pièces, suite à quoi le juge civil

a clôturé l’administration des preuves. Les avocats des parties ont plaidé et

confirmé leurs conclusions, le juge civil a clôturé les débats, puis les

parties se sont retirées afin de lui permettre de délibérer. Elles ont ensuite

été réintroduites dans la salle, où le juge civil leur a remis le dispositif de

son jugement, lequel, statuant sans frais, ordonnait une prolongation unique du

bail jusqu’au 31 décembre 2022, rejetait toutes autres ou plus amples

conclusions des parties et condamnait X.________ à verser aux époux Y.________

une indemnité de dépens fixée après compensation à 2'000 francs.

Le jugement

motivé a été envoyé aux parties le 1er novembre 2022. Le juge civil

a retenu, en résumé, que s’il existait des doutes sur le « véritable

lieu de vie actuel » de X.________, les époux Y.________ avaient

toutefois échoué à démontrer que la prénommée n’utiliserait plus le studio

litigieux, si bien que la procédure n’était pas devenue sans objet ; que les

époux Y.________ avaient résilié le bail de X.________ en raison des travaux

prévus dans leur immeuble, qu’après ceux-ci, le studio litigieux ne serait plus

destiné à la location et que le problème affectant le store dudit studio

n’avait pas conduit à la résiliation, si bien que les conditions à l’annulation

de cette résiliation n’étaient pas données.

À l’appui du chiffre 1 du dispositif, le juge civil a retenu

que la durée du bail justifiait une prolongation ; que X.________ n’avait

déposé aucune pièce permettant d’établir sa situation financière, si bien qu’il

n’apparaissait pas que la situation personnelle de la locataire nécessiterait

une prolongation particulière de son contrat de bail ; que la situation

financière des bailleurs (mariés, avec deux enfants de bientôt 15 et 17 ans)

était confortable ; que X.________ n’avait pas entrepris de démarches sérieuses

pour trouver un nouveau logement ; qu’au 1er juin 2022, le taux

de vacance pour les logements d’une pièce était de 2,14 % dans la commune de Z.________

et 2,36 % pour la région du Littoral, si bien qu’on ne se trouvait pas en

situation de pénurie ; que des travaux importants étaient prévus dans

l’ensemble de l’immeuble, y compris dans les parts d’étage des autres

propriétaires et qu’ils devraient pouvoir « démarrer assez rapidement »,

que l’architecte D.________, entendu en qualité de témoin, en évaluait la durée

totale à neuf mois et précisait que les chauffages ne seraient opérationnels

qu’après environ six mois ; qu’il serait certes possible de trouver des

solutions provisoires pour maintenir une production de chaleur séparée, ainsi

que la fourniture d’électricité et d’eau dans le studio litigieux, mais que

cela générerait des coûts supplémentaires non négligeables pour les époux Y.________ ;

que le besoin de ces derniers de récupérer le studio litigieux revêtait dès

lors un caractère urgent et pouvait être qualifié d’important ; que s’y

ajoutait un intérêt financier, en ce sens que les époux Y.________ devaient

supporter, en sus de leur loyer, les intérêts hypothécaires en lien avec

l’acquisition de leur immeuble.

Sur

la base de ces éléments, « tout particulièrement la durée importante du

bail et les éventuels faibles revenus de la demanderesse », le juge

civil a estimé qu’une prolongation devait être accordée. Il en a fixé

l’échéance au 31 décembre 2022 « eu égard d’une part au délai qui s’est

écoulé depuis la réception de la résiliation et au comportement adopté par la

locataire depuis lors, d’autre part à l’importance et à l’urgence des besoins

des bailleurs » et a décidé que cette prolongation devait être unique,

car les bailleurs devaient débuter les travaux prochainement.

Vu la

prolongation du bail accordée, les conclusions liées à l’expulsion de la

locataire étaient prématurées et devaient dès lors être rejetées.

Enfin,

la prétention des époux Y.________ en augmentation de loyer durant la prolongation

du contrat de bail devait être rejetée, à mesure que, pour la justifier, les

intéressés ne s’étaient pas fondés sur des statistiques officielles répondant

aux exigences posées par la jurisprudence du Tribunal fédéral et qu’ils ne

proposaient pas non plus cinq logements de comparaison.

D.

a) X.________ interjette appel contre ce jugement le 2

décembre 2022, en concluant, avec suite de frais et dépens de première et

deuxième instances, à titre préalable au maintien de la relation contractuelle

jusqu’à la fin de la procédure d’appel, principalement à l’annulation du

jugement querellée et à celle de la résiliation du bail à loyer datée du 8

juillet 2021, subsidiairement à son annulation et à l’octroi d’une première

prolongation de bail de deux ans et plus subsidiairement à son annulation et au

renvoi du dossier au Tribunal civil. Elle invoque des « faits nouveaux »,

à savoir qu’à la date de la seconde audience devant le Tribunal civil (19

octobre 2022), les époux Y.________ avaient modifié leur projet de

transformation de l’immeuble (en particulier le mode de production de chaleur)

et qu’ils ne disposaient pas d’un permis de construire, ni d’une planification

des travaux pour ce nouveau projet ; qu’après le 19 octobre 2022,

elle-même avait appris que les époux Y.________ avaient mis 3'000 litres de

mazout dans la cuve en prévision de l’hiver, ce qui démontrait qu’ils n’avaient

pas l'intention d'arrêter la chaudière dans les mois à venir et que, malgré la

décision administrative, ils pouvaient maintenir la chaudière en fonction. En

droit, l’appelante fait valoir que les intimés ont violé le principe de la

bonne foi et son corollaire l'interdiction de l'abus de droit en résiliant le

contrat de bail litigieux. À titre subsidiaire, elle fait valoir que la prolongation

unique d'une année prononcée par le Tribunal civil ne prend pas en compte les

intérêts en présence de manière proportionné et, partant, viole les articles

272 al. 1 et 272b al. 1 CO. L’appelante requiert enfin des intimés la

production des factures de l’entreprises E.________ SA relatives à l’achat de

3'000 litres de mazout en automne 2022.

Par acte séparé du même 2 décembre 2022, X.________

(agissant seule) annonce « qu’un nouveau litige a lieu avec la famille Y.________ »

; elle joint à son écrit (sans le commenter, ni fournir d’allégués) un échange

de courriels entre elle-même et B.Y.________, portant sur l’électricité

consommée par X.________ et des arbres abattus devant l’immeuble, à un endroit

où X.________ avait l’habitude de s’installer, avec une table et des chaises.

b) Le 7 décembre 2022, la présidente de la Cour de céans a

notifié l’appel et son complément aux intimés pour détermination écrite dans

les 30 jours et suspendu la fin du bail le temps de la procédure d’appel.

c)

Au terme de leur réponse du 9 janvier 2023, les intimés concluent au rejet de

l’appel et à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et

dépens de première et deuxième instances. Ils font valoir que les échanges

épistolaires déposés à l’appui de l’appel ne révèlent pas un nouveau

litige ; que l’appelante s’est systématiquement opposée aux demandes de

permis de construire déposées par eux-mêmes et leurs copropriétaires en vue de

la transformation de l’immeuble, dans le but de retarder les importants travaux

entrepris ; que la demande tendant à l’ajustement du projet, qui avait été

mise à l’enquête publique du 1er juillet au 2 août 2022, avait fait

l’objet d’une opposition de l’appelante en date du 2 août 2022 ; que le

Conseil communal a levé cette opposition le 19 décembre 2022 ; que les

démarches judiciaires de l’appelante retardent le démarrage des travaux ;

que ce retard engendre des conséquences financières pour les nouveaux

copropriétaires de l’immeuble, au titre des intérêts hypothécaires qui courent

et qu’ils doivent assumer depuis des mois ; que les travaux de

désamiantage seront effectués dès le 6 février 2023 ; que l’appelante

n’a aucune attache (famille, emploi fixe, enfant scolarisé) particulière avec

la région de Z.________ et que vu les intérêts en cause, la prolongation

accordée par le premier juge paraît plutôt généreuse. Les intimés déposent une

copie de décisions du Conseil communal de Z.________ et des courriels

concernant les travaux de désamiantage.

d) Le 10 janvier 2023, le juge

instructeur a notifié la réponse et ses annexes à l’appelante, en informant les

parties qu’un deuxième échange d'écritures ne paraissait pas

nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats. Le

sort des pièces produites et requises au stade de la procédure d'appel était

réservé, tout comme le droit inconditionnel de réplique à exercer, le cas

échéant, dans les 10 jours.

e) Le 19

janvier 2023, faisant état d’une surcharge de travail momentanée, le mandataire

de l’appelante a demandé la prolongation au 8 février 2023 du délai pour faire

valoir son droit de réplique. Le 20 janvier 2023, le juge instructeur a admis

cette requête, en précisant qu’aucune autre prolongation ne serait accordée,

sauf situation exceptionnelle.

f) L’appelante

réplique le 8 février 2023, tant personnellement que par la plume de son avocat.

Elle allègue notamment que le maintien du bail dans le cadre de la présente

procédure « n’[a] aucune incidence sur le démarrage des travaux »,

que les bailleurs ne lui avaient pas donné de renseignements précis sur la

nature et la durée des travaux entrepris et que les travaux de désamiantage

avaient déjà commencé et qu’ils ne concernaient pas son studio.

C O N S I D E R A N T

1.

En raison du délai de

protection prévu par l'article 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse, en cas de contestation

d'un congé, s'élève au moins à trois ans de loyer (arrêt du TF du 06.02.2009 [4A_519/2008] cons. 1.1 et les réf. cit.). En l’espèce, le

loyer mensuel s’élève à 350 francs (v. supra Faits, let. A/a), de

sorte que la valeur litigieuse minimale

de 10'000 francs requise (art. 308 al. 2 CPC) est atteinte (350 x 12 x 3 =

12'600). Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable

(art. 311 à 314 CPC).

Considérants

2.

Selon l’article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve

nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard

et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance

bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.

2.1

En

l’espèce, deux des courriels déposés par l’appelante en annexe à son complément

à appel sont antérieurs à la seconde audience qui a eu lieu devant le Tribunal

civil et l’appelante n’explique pas pourquoi elle ne les a pas déposés dans ce

cadre. Leur production est tardive, et partant irrecevable. Quant aux deux

autres, ils sont formellement recevables, mais l’appelante n’en déduit rien. Quant

aux allégués invoqués pour la première fois dans l’appel (v. supra

Faits, let. D/a), ils portent sur des faits postérieurs au 19 octobre 2022 et

doivent partant être pris en compte. Autre est la question de savoir s’ils ont

été prouvés ou non.

2.2

La

décision du Conseil communal de Z.________ du 19 décembre 2022 déclarant

mal fondée et levant l’opposition formée le 2 août 2022 par l’appelante contre

la demande de permis de construire déposée par les copropriétaires de

l’immeuble le 14 juin 2022, de même que celle du 22 décembre 2022, soit

l’avenant à la sanction définitive des plans et permis de construire, sont

postérieures au jugement querellé et doivent dès lors être prises en compte. Il

en va de même des courriels postérieurs au 19 octobre 2022, étant précisé que

ces documents ne sont pas utiles ni même pertinents pour juger la présente

cause.

3.

Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la

bonne foi (art. 271 al. 1

CO). Aux termes de l’article 271a

al. 1 CO, tel est le cas du congé donné par le bailleur, notamment, parce

que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail

(let. a), pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en

rapport avec le bail, à moins que le locataire ne pro­cède au mépris des règles

de la bonne foi (let. d), et dans les trois ans à compter de la fin d’une

procédure de con­ci­liation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail, à

condition que le bailleur ait succombé dans une large mesure, abandonné ou

considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, renoncé à saisir le

juge ou s’est entendu avec le locataire (let. e).

3.1

Les articles 271 à 273c

CO, qui instaurent une protection contre les congés abusifs donnés au locataire

d'un bail à loyer portant sur une habitation ou un local commercial, n'exigent

pas que le congé ordinaire repose sur un motif particulier, le bailleur comme

le locataire étant en principe libres de résilier le bail pour le prochain

terme contractuel ou légal. Cependant, elles posent une limite : comme

l'énonce de manière générale l'article 271 al. 1 CO,

le congé est abusif et, comme tel, annulable, lorsqu'il contrevient aux règles

de la bonne foi. La protection conférée par les articles 271 et 271a CO procède dès lors à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC)

et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59 cons. 2.1 ; arrêts

du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 ; du 02.05.2017 [4A_19/2016] cons. 2.2 ; du 09.09.2015 [4A_290/2015] cons. 4.1).

Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2

CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une

institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des

intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude

contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles

de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO (ATF 135 III 162 cons. 3.3.1 ; 120 II 105 cons.

3). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie

donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste »

au sens de l'article 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons.

4.1

; 120 II 31 cons. 4a). Le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond

à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 cons. 4.1). Tel est le cas lorsqu’il apparaît purement

chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement

qu'un prétexte ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière des

intérêts en présence (ATF 140 III 496 cons. 4.1 ; 138 III 59

cons. 2.1 ; 136 III 190 cons. 2 ; 135 III 112 cons. 4.1). Le but de la réglementation des articles 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations

abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du

seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le

locataire (ATF 140 III 496 cons. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien

du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin

(arrêts du TF du 06.10.2010 [4A_297/2010] cons. 2.2 ; du 12.11.2007 [4A_322/2007] cons. 6). Pour statuer sur la validité

d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer

son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui

du locataire à rester dans les locaux ; cette pesée des intérêts n'intervient

que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts du TF du 29.08.2017 [4A_200/2017] cons. 3.1.2 et les

arrêts cités).

L’article 271a al. 1 let. a CO vise à permettre au locataire d'exprimer librement

ses prétentions sans avoir à craindre un congé (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées). Il réprime le

congé-représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis en dehors

de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur la

loi. Son application suppose la réunion de trois conditions cumulatives, soit

(1) une prétention en relation avec le bail, (2) que le locataire fait valoir de

bonne foi et (3) qui provoque la résiliation du bail par le bailleur (arrêt de

la Cour de céans du 08.07.2022 [CACIV.2022.23]

cons. 3.2).

Par

« prétention en relation avec le bail », il faut entendre

toute réclamation extrajudiciaire du locataire ayant sa source dans le contrat

ou le droit du bail, par exemple une prétention en exécution de travaux, une

demande à pouvoir consulter des justificatifs d’un décompte de chauffage ou

détenir un animal, des droits relatifs au loyer ou aux frais accessoires. Le

locataire doit avoir fait valoir son droit auprès du bailleur, soit porté ses

griefs à la connaissance de celui-ci, sans qu’aucune condition formelle ne soit

requise à cet égard (Conod, in : CPra Bail, 2e

éd., n. 4-8 ad art. 271a CO et les réf. citées ; Lachat,

Le Bail à loyer, éd. 2019, p. 969, ch. 5.2.3).

La

prétention du locataire n’a pas à être fondée objectivement. Pour bénéficier de

la protection contre les congés abusifs, il suffit que le locataire soit

subjectivement de bonne foi, soit qu’il n’ait pas fait valoir ses prétentions

de manière chicanière ou excessive et qu’il n’ait pas connu ou n’aurait pas

facilement pu connaître leur inanité. La bonne foi du locataire est

présumée ; la preuve de sa mauvaise foi incombe au bailleur (Conod,

op. cit., n. 10 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 970, ch. 5.2.5).

Le

locataire doit démontrer un lien de causalité entre sa prétention et la

résiliation. Cette preuve peut résulter d’une grande vraisemblance et d’indices

suffisants. L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation

constitue un indice important : plus l’intervalle entre les deux

événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les

indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (Conod,

op. cit., n. 12 s. ad art. 271a CO et les réf.

citées ; Lachat, op. cit., p. 969, ch. 5.2.4). Il est loisible au bailleur, qui assume le fardeau de

la contre-preuve, de démontrer que le motif véritable du congé est

autre, auquel cas l'article 271 al. 1 let. a CO ne trouve pas application (arrêts du TF du 27.04.2010 [4A_46/2010] cons. 6.1 ; du 25.04.2007 [4C.59/2007] cons. 3.3 et les réf. citées).

3.2

En

l’espèce, de l’avis de l’appelante, les intimés ont fait des « déclarations contradictoires » quant à l'usage qu’ils entendaient faire du

studio litigieux : « peu avant l’achat de la maison »,

ils avaient déclaré vouloir maintenir en location ce studio ; « [p]ar

la suite, en cours de procédure », ils avaient d'abord allégué que le

studio litigieux devrait servir de bureau pour A.Y.________ et pour la société « F.________ Sàrl», dont B.Y.________ était administrateur, mais qui dispose de sa propre

personnalité juridique, si bien qu’il s’agit d’un tiers, puis, lors de son

interrogatoire, B.Y.________ avait déclaré qu’il n’envisageait pas de

mettre le studio à disposition de sa société.

L’appelante relève aussi que les déclarations de B.Y.________ diffèrent

de celles de D.________, s’agissant de l’ampleur des travaux envisagés dans le

studio, ce qui ôte tout crédit aux déclarations du premier, notamment sur l'usage envisagé par les bailleurs pour le studio.

D’ailleurs, A.Y.________ prétend travailler entre 50 et 60 % en qualité d'enseignante, si bien que son

activité ne s’exerce pas à domicile et qu’elle disposera sur son lieu de

travail d'espaces dédiés pour corriger les copies de ses élèves. Il est en

outre invraisemblable qu’elle sorte de son appartement pour corriger des copies

dans un lieu sombre, alors qu'elle dispose à l'étage de tout le confort et de

grands espaces lumineux pour ce faire. Les intimés n’ont ainsi pas de besoin

propre, mais ont résilié le contrat, en violation de règles de la bonne foi, en

représailles des prétentions de l’appelante en réparation des défauts de la

chose louée : au jour de la résiliation, ils n'avaient « pas

l'intention de refaire le studio et ne souhaitai[en]t pas y engager des frais,

même pour changer un store ».

L’appelante reproche ensuite au juge civil de

n’avoir « fait aucune référence aux allégations confirmées par les

pièces au dossier sur l'engagement pris par l'appelante de quitter son logement

durant toute la durée de travaux », élément qu’elle qualifie de déterminant,

en tant qu’il rend sans pertinence le motif de résiliation en raison des difficultés

engendrées par la présence de la locataire lors des travaux. Selon elle, le

congé est abusif, à mesure que les bailleurs ont résilié le bail malgré le fait

qu’elle leur avait donné la garantie qu’elle irait se loger ailleurs durant les

travaux et, contrairement à ce qui a été retenu dans le jugement querellé, le

maintien du contrat de bail durant les travaux n'engendrerait aucun surcoût,

puisque l’appelante ne logerait pas dans le studio litigieux.

3.2.1

L’appelante persiste à soutenir que

la résiliation du bail aurait été donnée en représailles à ses revendications

relatives à la réparation de son store, thèse que la procédure probatoire

permet pourtant manifestement d’écarter. En effet, ces revendications ont été

élevées initialement non pas auprès des époux Y.________, mais auprès de

A.________, avant la vente de l’immeuble. A.________ a chargé une entreprise de

faire réparer ce store, mais la réparation n’a pas pu être effectuée avant la

vente, pour des raisons dont l’intéressée ne se rappelle plus ; dans le même

sens, déclarations de B.Y.________, si bien que les époux Y.________ ont pris

le relais pour faire procéder à la réparation de ce store, laquelle a

finalement pu être effectuée le 19 avril 2022 par l’entreprise G.________

SA (fait admis par X.________ lors de son interrogatoire), après que X.________

ne s’est pas présentée, respectivement a annulé six rendez-vous. Selon A.________,

les époux Y.________ n’avaient « certainement pas mal pris »

d’avoir à entreprendre ces démarches. La thèse – contestée par les intimés –

d’une corrélation entre les revendications de l’appelante concernant la

réparation de son store et la résiliation du bail du studio est d’autant plus

invraisemblable que cette réparation a coûté moins de 200 francs, d’une part,

et qu’elle a été payée par A.________, d’autre part.

3.2.2

Comme cela a déjà été dit (supra

Faits, let. B), les bailleurs ont spontanément fourni à la locataire,

simultanément à la résiliation du bail du studio litigieux, deux motifs à

l’appui de celle-ci, à savoir qu’ils envisageaient d’effectuer des travaux de

grande ampleur « rendant l’occupation des lieux impossible »,

d’une part, et qu’une fois ces travaux terminés, ils entendaient utiliser ledit

studio pour leur propre usage, d’autre part.

Les

plans et les documents administratifs déposés par les intimés prouvent, sans

l’ombre d’un doute, que les intéressés ont acquis l’immeuble (avec un couple

d’amis) pour y emménager avec leurs deux enfants non pas immédiatement et en

l’état, mais après y avoir effectué d’importants travaux d’assainissement et de

transformation, comme allégué par B.Y.________. Ceci a également été confirmé

par D.________ et par A.________, laquelle a précisé que les travaux envisagés

étaient « certainement de gros travaux », en ce sens que

l’immeuble était « vétuste », qu’aucun travail d’entretien ou

de transformation n’y avait été effectué depuis les années 1960, que

l’installation de chauffage devait « vraiment » être refaite

ou changée et que les deux couples acquéreurs souhaitaient « partager

l’immeuble en deux ».

3.2.2.1

L’architecte

D.________ – qui a été entendu en qualité de témoin et dont l’appelante ne met

pas en doute la crédibilité, ni la véracité des propos – a déclaré avoir été

mandaté par les époux Y.________ pour les travaux à effectuer dans l’immeuble

durant l’automne 2020 ; qu’avant la vente, l’immeuble était une maison de

maître comportant trois studios et un appartement, et que les deux couples

acquéreurs souhaitaient le transformer de manière à y aménager « deux

appartements confortables » ; que, s’agissant de la partie de

l’immeuble destinée à être la propriété des époux Y.________, son avant-projet

prévoyait l’intégration de deux studios dans le futur appartement de ceux-ci,

le troisième studio, soit celui loué par X.________, subsistant comme un espace

distinct de l'appartement, qui pouvait ou non être mis en location ; avoir

débuté la phase postérieure à l’avant-projet, soit celle du « projet

avec une étude des prix » au début 2021 et l’avoir terminée en juin de

la même année ; que dans ce cadre, il avait constaté que l’isolation

acoustique du studio loué par X.________ (qui lui avait dit que, depuis son

studio, elle entendait le bruit de la télévision dans l’appartement du dessus)

n’était pas possible par l’intérieur dudit studio et que l’isolation par le sol

de l’appartement du dessus aurait généré des coûts importants, ce qui avait

conduit les époux Y.________ à « clairement décid[er] de ne plus louer

ce studio pour éviter une trop grande dépense ». Plus tard lors de son

audition en qualité de témoin, D.________ a encore déclaré : « avant

que je dépose le projet, la décision a été prise de ne pas garder le studio à

la location car cela aurait coûté trop cher ».

Il

ressort ainsi très clairement des déclarations du témoin D.________ qu’en date

du 8 juillet 2021, soit au jour de la résiliation litigieuse, les époux Y.________

avaient pris la décision ferme de ne pas continuer de louer le studio litigieux

une fois les travaux de rénovation effectués, mais de l’utiliser pour

eux-mêmes. La thèse de X.________ selon laquelle, au jour de la résiliation,

les époux Y.________ envisageaient en réalité à l’avenir de continuer de louer

le studio (pour un loyer plus élevé que le sien) ne résiste dès lors pas à

l’examen.

Dans

son appel, X.________ objecte encore : « selon les plans[,] la

hauteur sous plafond est de 234 cm sans prendre en compte les faux plafonds

existants qui peuvent être remplacer (sic) par une isolation phonique. De ce

fait, le problème de sonorité n'est pas établi et n'explique pas le prétendu

changement de choix des bailleurs de faire du studio un usage propre ».

La Cour estime à cet égard que rien n’indique que X.________ ou son mandataire disposeraient des qualifications

techniques nécessaires pour s’exprimer avec expertise sur cette question, au

contraire de D.________, architecte de profession. Mais surtout, l’appelante

perd de vue que la question n’est pas de savoir si l’analyse faite par D.________

est techniquement correcte ou non ; ce qui est décisif est que sur la base

de cette analyse communiquée par D.________ aux époux Y.________, ces derniers

(qui avaient précisément mandaté l’architecte pour son expertise) aient décidé,

avant de résilier le bail de X.________, de ne pas continuer de louer le studio

litigieux une fois les travaux de rénovation effectués, mais de l’utiliser pour

eux-mêmes. Or une telle décision n’a rien de saugrenu ou de surprenant :

dans un tel contexte, dès lors que l’architecte annonce que des travaux

importants et coûteux seraient nécessaires pour remettre le studio correctement

en état en vue d’une location, il est compréhensible que les mandants décident

de renoncer à cette remise en état, de limiter au maximum les travaux dans ce

studio et de l’utiliser pour eux-mêmes, comme une pièce annexe à leur

appartement. C’est bien la réaction qu’ont eue les époux Y.________, D.________

ayant précisé qu’à mesure que la location du studio litigieux n’était plus

envisagée, les travaux devaient se limiter à l’isolation thermique des murs et

à la pose d’un nouveau sous-tableau électrique ; non seulement les époux Y.________

évitaient les surcoûts liés à l’isolation phonique du studio, mais ils

réalisaient d’autres économies, par exemple du fait qu’il n’était plus

nécessaire d’installer le chauffage au sol dans le studio, les radiateurs

d'origine pouvant en outre être conservés et semblaient au demeurant en mesure

de renoncer au loyer (modeste) du studio, pour y préférer un usage propre.

Ce

n’est donc pas de manière mensongère que les époux Y.________ ont indiqué à X.________,

à l’appui de la résiliation du bail du studio, qu’ils entendaient utiliser ce

local pour leur usage propre, après les travaux. Ce point est décisif, car il

implique que le premier motif donné (spontanément) par les bailleurs à l’appui

de la résiliation n’est pas un faux prétexte et que les bailleurs ne se sont

pas comportés en violation de la bonne foi. Pour le reste, l’appelante perd de

vue qu’il n’est pas pertinent de déterminer si les époux Y.________ peuvent se

prévaloir d’un « besoin urgent » d’utiliser eux-mêmes le studio

litigieux, au sens de l’article 271a

al. 3 let. a CO, car cette disposition n’entre pas en ligne de compte ici,

dès lors que le cas d’espèce ne relève pas de la lettre d ou de la lettre e de

l’article 271a

al. 1 CO, mais bien (compte tenu des griefs de l’appelante) de la lettre a,

voire de la lettre b. De même, pour apprécier si la résiliation viole la bonne

foi ou non, il n’est pas pertinent de déterminer si, en date du 8 juillet 2021,

les intimés envisageaient d’utiliser le studio litigieux comme bureau pour

l’épouse exclusivement, bureau pour les époux ou chambre d’amis. Que l’idée des

époux Y.________ ait évolué dans le temps sur ces points n’est pas non plus

pertinent. L’est en revanche le fait que les époux Y.________ ont indiqué de

bonne foi à X.________, à l’appui de la résiliation du bail du studio, qu’après

les travaux, ils entendaient utiliser ce local pour leur usage propre, peu

importe lequel (bureau pour l’épouse exclusivement, bureau pour les époux,

chambre d’amis ou autre).

3.2.2.2

X.________

a allégué dans son appel qu’après l’obtention du permis de construire, le

projet avait été modifié et qu’une demande d’autorisation de construire était

actuellement pendante en rapport avec ce projet modifié. B.Y.________ a déclaré

lors de son interrogatoire qu’en raison d’un large dépassement de budget, la

famille B.________ avait vendu sa part de l’immeuble à la famille H.________,

laquelle avait pour projet « de ne faire qu'un appartement sur les deux

étages », ce qui avait « nécessité un ajustement des plans

initiaux », soit un déplacement au nord de l’immeuble de l'escalier

initialement prévu à l'est de celui-ci ; B.Y.________ a précisé que X.________

avait formé opposition contre ce projet, comme elle l’avait fait contre le

précédent, et que le dossier était en traitement auprès de l’administration

compétente. D.________ a quant à lui déclaré être l’auteur d’un nouveau projet,

qui était à l’enquête publique le jour de son audition, que ce nouveau projet

prévoyait un chauffage à pellets, au contraire du projet initial qui prévoyait

une installation au gaz, et que ce projet n’avait « pas encore été

sanctionné », en raison d’une opposition de X.________. Comme déjà dit

(v. supra cons. 2.2), courant décembre 2022, le Conseil communal de Z.________

a déclaré mal fondée et levé l’opposition formée le 2 août 2022 par l’appelante

contre la demande de permis de construire déposée par les copropriétaires de

l’immeuble le 14 juin 2022, d’une part, et validé l’avenant au projet initial

des copropriétaires de l’immeuble, d’autre part.

Au

sujet de la nature, de l’ampleur des travaux envisagés dans l’immeuble et de

leur impact sur l’habitabilité du studio litigieux, D.________ a déclaré ce qui

suit : « il est prévu d'installer le chauffage au sol dans les

deux anciens studios, ainsi que dans les deux derniers étages de l'immeuble.

Or, cela nécessite d'importants travaux qui seront menés au fur et à mesure du

chantier. J'évalue la valeur (sic) de ce chantier à 9 mois de travaux : les

chauffages seront opérationnels après environ 6 mois. Il n'est pas possible,

pour ce chantier, de changer rapidement la production de chaleur afin de

maintenir le caractère habitable du studio de X.________. Comme exemple, je

vous signale que le nouveau système de production sera déplacé dans un autre

endroit de la maison tout comme l'alimentation électrique, ce qui exclut de

garder le chauffage et l'eau chaude dans le studio pendant les travaux. On

change ici totalement la pièce maîtresse de la production de chaleur, ce qui

explique que l'on ne peut pas la maintenir seulement dans l'appartement de X.________.

De plus, si on mettait immédiatement en route la nouvelle chaudière que pour

son studio, cela ferait partir les délais de garantie, ce qui n'est pas

souhaitable puisque le reste de l'immeuble ne serait pas chauffé. Me I.________

me demande si cela n'est vraiment pas possible. Oui, on pourrait bien louer une

installation provisoire à gaz qui maintiendrait la production de chaleur dans

le studio mais cela générerait des coûts importants de l'ordre de CHF 5'000.00.

Il faudrait également trouver des solutions pour assurer la distribution d'eau

et d'électricité pendant les travaux ; là encore, des solutions seraient

envisageables mais elles généreraient des coûts (…). La fourchette du coût des

travaux dans l'ensemble de l'immeuble a été évaluée par mon bureau entre 1,6 et

1,9 million. Il s'agit d'une transformation très importante sur les deux

derniers étages, importante sur le premier étage et moyennes sur le niveau

inférieur y compris le studio de X.________ ».

Compte

tenu de ces explications données par l’architecte responsable du projet, il

faut retenir que le second motif donné (spontanément) par les bailleurs à

l’appui de la résiliation litigieuse n’est pas un faux prétexte et que les

bailleurs ne se sont pas comportés en violation de la bonne foi en indiquant à

la locataire qu’ils envisageaient de réaliser dans l’immeuble des « travaux

de grandes (sic) ampleur rendant l’occupation des lieux impossible »

(v. supra Faits, let. B). Les plans et les documents administratifs

déposés par les intimés prouvent en outre que les intéressés envisageaient,

directement après l’acquisition de l’immeuble, d’y effectuer d’importants

travaux d’assainissement et de transformation, et non de simples travaux de

rafraîchissement (p. ex. peinture des murs, simples rénovations extérieures ou

travaux sur les balcons). Or selon la jurisprudence, de vastes travaux

d'assainissement entraînent, selon l'expérience de la vie, des immissions et

des dérangements qui limitent considérablement la possibilité d'utiliser les

locaux ; même s'il est imaginable d'user de la chose louée pendant des

interventions d'une telle étendue, cet usage entraînera en règle générale des

complications techniques et organisationnelles importantes, et conduira à une

prolongation de la durée des travaux ; le bailleur qui envisage

d'entreprendre de tels travaux, selon des critères de construction techniques

et économiques appropriés, se trouve dans la nécessité de faire évacuer les

lieux ; c'est pourquoi la résiliation qu'il a donnée ne saurait contrevenir aux

règles de la bonne foi (ATF 135 III 112

cons. 4.2 [JdT I 2009 491]).

3.2.2.3

Des

considérations qui précèdent, il résulte que la résiliation signifiée par les

intimés à l’appelante ne peut pas être qualifiée d’abus de droit. Les époux Y.________

avaient au contraire manifestement un intérêt objectif,

sérieux et digne de protection à pouvoir mettre hors service au plus

vite le système de chauffage, comme cela était exigé par le SENE, puis faire

procéder aux importants travaux d’assainissement, de rénovation et de

transformation de l’immeuble et, une fois ceux-ci terminés, emménager dans leur

partie de l’immeuble, laquelle inclut le studio litigieux. Dans de telles

conditions, le congé ne consacre nullement une disproportion

grossière des intérêts en présence, les intimés n’ont pas utilisé l’institution juridique qu’est la résiliation

du bail portant sur un local d’habitation d’une manière contraire à son but et,

contrairement l’avis de l’appelante, les motifs donnés à l’appui de la

résiliation ne sont pas de « purs prétextes ». X.________ ne prétend au surplus pas que les intimés auraient

exercé leur droit sans ménagement et rien de tel ne ressort du dossier.

On

précisera encore que l’appelante allègue à tort qu’elle aurait donné aux

intimés la « garantie » qu’elle

irait se loger ailleurs durant les travaux. Non seulement l’appelante n’a rien

allégué de tel et cela a encore moins été prouvé mais, selon D.________,

X.________ lui avait dit « qu'elle était prête à partir quelques jours de

son studio pour éviter les désagréments du chantier » ; or, selon le

même, les travaux ne devaient pas durer « quelques jours »,

mais neuf mois. L’appelante en déduit encore à tort que le maintien du contrat de bail durant les travaux n'aurait engendré aucun

surcoût, puisque l’appelante n’aurait pas logé dans le studio litigieux, dès

lors qu’elle n’a jamais allégué et encore moins prouvé qu’elle aurait dit aux

intimés qu’elle ne leur réclamerait aucune compensation financière pour

l’impossibilité d’habiter le studio durant les travaux. Elle a encore moins

allégué avoir fourni aux intimés la moindre « garantie » en ce

sens.

4.

Aux termes de l’article 272 al. 1

CO, « [l]e locataire peut demander la prolongation d’un bail de

durée déterminée ou indé­terminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou

sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le

justifient ». L’alinéa 2 précise que, dans la pesée des intérêts,

l’autorité compétente se fonde notam­ment sur les circonstances de la

conclusion du bail et le contenu du con­trat (let. a), la durée du bail (let.

b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que

leur com­portement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents

ou alliés peu­vent avoir d’utili­ser eux-mêmes les locaux ainsi que l’ur­gence

de ce besoin (let. d) et la situation sur le marché local du logement (let. e).

Selon l’article 272b

al. 1 CO, le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum ;

dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Lorsque le

locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en

outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient rai­sonnablement

être exigées de lui afin de re­médier aux conséquences pénibles du congé (art. 272 al. 3

CO).

4.1

Le juge dispose d’un large pouvoir

d’appréciation s’agissant de la durée de la prolongation à accorder. Il peut

octroyer une première prolongation, à l’expiration de laquelle le locataire

pourra cas échéant en solliciter une seconde, ou une prolongation unique, qui

englobe la première et la seconde prolongation (Lachat, Le bail à loyer,

éd. 2019, n. 4.1, p. 1013). Pour que la prolongation des baux d’habitation

ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été

valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il

n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le

locataire ou sa famille (art. 272 al. 1er CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les

contrats spéciaux, 5e éd., n. 2265). Le but de la prolongation

légale est de protéger le locataire d’un local d’habitation ou commercial

contre une résiliation dont les conséquences seraient pour lui trop pénibles ;

il s’agit d’accorder au locataire plus de temps qu’il n’en aurait selon le

délai de résiliation ordinaire pour trouver de nouveaux locaux (arrêts du TF du

07.06.2016

[4A_67/2016] cons. 7.1 ; du 03.05.2016 [4A_556/2016]

cons. 4.2 ; ATF 125 III 226 cons. 4b), et non de lui donner l’occasion de profiter le

plus longtemps possible de celui qu’il a (ATF 116 lI 446 cons. 3b, JdT 1991 I 63, SJ 1991 2). Les désagréments

nécessairement liés à toute résiliation de contrat, telle l’obligation de

déménager, ne constituent pas en eux-mêmes des conséquences pénibles du congé (Lachat,

op. cit, 3.2, p. 1000). L’article 272 al. 2 CO fournit une liste indicative de circonstances. Certaines sont

liées à la situation personnelle (âge, état de santé), familiale (nombre

d’enfants) ou financière des parties, ainsi que leur comportement (art. 272 al. 2 let. e et d CO). D’autres sont liées au contrat,

notamment à sa durée, à son contenu, et aux conditions de sa conclusion (art. 272 al. 2 let. a et b CO). D’autres, enfin, à des faits

extérieurs, comme la situation tendue du marché local et la possibilité de

trouver un logement comparable (art. 272 al. 2 let. e CO). Le juge de la prolongation doit également peser les

inconvénients d’un double déménagement en peu de temps : imposer au

locataire un double déménagement en dix-neuf mois n’est pas déraisonnable selon

le Tribunal fédéral (SJZ 1995 p. 116 [4C.377/1994]). Il incombe au

locataire de prouver les circonstances pénibles (Conod, in : Commentaire

pratique, Droit du bail à loyer, 2e éd., n. 14 ad art. 272

CO ; CACI 7 janvier 2013/1 c. 5b). Le locataire doit établir la

réalité et la gravité des conséquences de la fin du bail pour lui ou pour sa

famille : elles sont le plus souvent liées à la pénurie de logements et à la

difficulté de trouver des locaux comparables à bref délai (arrêt du TF du 07.08.2013 [4A_104/2013] cons. 2.3 ; ATF 116 Il 446, JT 1991 163, SJ 1991, 2 ; DB 1993, 9 ; Tercier/ Bieri/Carron,

op. cit., n. 2279). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un

changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles

aux termes de l'article 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas

supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (arrêt

du TF du 22.11.2010 [4A_452/2010] cons. 3).

Le besoin du bailleur est une circonstance

dont Ie juge doit tenir compte dans la balance des intérêts (Tercier/ Bieri/Carron,

op. cit., n. 2277 et 2280 s. et les réf. cit. ; Lachat, op. cit., n.

3.9, p. 1007 ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du

bail, 2011, n. 51, p. 705 ; Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd.,

2000, pp. 211 ss). Le besoin légitime du bailleur d’occuper les locaux

l’emporte généralement sur les intérêts du locataire (Conod, op. cit.,

n. 44 ad art. 272 CO). Les problèmes financiers du bailleur, comme la

menace d’une réalisation de gage par la banque ou la diminution drastique de

ses revenus sont des critères dont le juge devra tenir compte (Conod,

op. cit., n. 44 ad art. 272 CO). Le

besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel. Selon la

jurisprudence, le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte,

voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour

d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de

l’objet loué. L’urgence doit être examinée non seulement dans le temps, mais

encore en fonction de son degré (ATF 132 III 737 cons. 3.4.3). Quant au locataire, il doit aussi avoir entrepris les

recherches de locaux de remplacement que l’on pouvait

raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du congé, et

cela déjà lorsqu’il sollicite une première prolongation de son bail (ATF 125 I 226 cons. 4c ; ATF 110 II 249 cons. 4, JT 1985 I 261 ; ATF 116 II 446 cons. 3a ; Lachat, op. cit., n. 3.12, p. 782 et les

références citées). La durée de la prolongation ne peut être déterminée

schématiquement. Dans chaque cas, le juge doit procéder à une pesée des

intérêts en jeu en se fondant sur les critères énumérés à l’article 272 al. 2 CO (arrêt du TF du 24.11.2014 [4A_314/2014] cons. 2.2).

4.2

L’appelante fait valoir qu’elle

« est dans une situation précaire à mesure qu'elle n'a pas

d'emploi actuellement et ne dispose ni de fortune ni de revenus réguliers » ;

que, compte tenu de son budget, elle a fait des recherches sérieuses en vue de

se reloger ; qu’elle habite le logement litigieux depuis plus de 17 ans,

« ce qui représente une très longue durée de location impliquant

forcément du temps pour se reloger » ; que les travaux envisagés

ne devraient pas commencer avant six mois depuis l'obtention du permis de

construire ; qu’elle-même s’est déclarée disposée à quitter son logement

durant les travaux en sorte qu'il n'y a pas de besoin urgent des

intimées ; que les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’aucun intérêt

urgent et important, à mesure que la prolongation du bail du studio « n'a

aucune incidence sur les intérêts hypothécaires en lien avec l'acquisition de

leur immeuble ».

4.3

En l’espèce, on peut s’interroger

sur la question de savoir si X.________ a présenté des allégués

suffisants, en rapport avec la nature et la gravité des conséquences de la fin du bail pour elle. Par « circonstances

pénibles », au sens de l’article 272 al. 1

CO, il faut entendre toute difficulté qui rend impossible ou difficile la

recherche de locaux de remplacement dans le temps disponible jusqu’à la fin du

bail (Conod, op. cit., n. 8 ad

art. 272 CO). Or, en

l’espèce, X.________ n’a fourni aucun allégué et aucun moyen de preuve sur sa

situation personnelle. Tout au plus apprend-on du procès-verbal relatif à son

interrogatoire qu’elle est née en 1975, est titulaire d’un master en […], vit

seule et n’a pas d’enfant.

4.4

L’appelante voit dans sa « situation précaire »

« un facteur important qui nécessite une prolongation de

son bail ». Elle omet que, comme relevé par le premier juge, on ne

saurait retenir, en fait, que l’appelante se trouve dans une « situation précaire » du seul fait

qu’elle vit (apparemment ; v. supra Faits, let. C/g, 2e

§) dans un studio dont le loyer mensuel est de 350 francs, vu l.ndigence des

allégués et moyens de preuve relatifs à la situation personnelle de X.________,

dont le dossier ne dit pratiquement rien. Dans son appel, X.________ allègue ne

pas avoir d’emploi mais, lors de son interrogatoire, elle a déclaré effectuer

des remplacements au lycée, en […] et en […], sans en préciser la fréquence,

mais en affirmant qu’ils lui procuraient un revenu mensuel net d’environ 1'500

francs en moyenne. Vu l’absence d’allégués et de pièces y relatifs (diplômes,

fiches de salaire, extraits bancaires, décisions de taxation fiscale,

quittances relatives au paiement des charges, etc.), on ignore tout du parcours

de vie de l’appelante, notamment sa formation et son expérience

professionnelle, si elle exerce une activité lucrative, si elle suit une

formation (le cas échéant, laquelle, où elle la suit et à quel stade du cursus

elle en est), si elle recherche une activité lucrative (le cas échéant

accessoire), quelle est sa fortune (même modeste, sous forme d’économies) et de

quoi elle se compose, quelles sont ses sources de revenus et ses charges

(hormis son loyer) et, surtout, comment elle parvient à y faire face. Il

ressort du dossier que l’appelante a toujours payé son loyer à temps, qu’elle

n’a pas sollicité l’assistance judiciaire dans le cadre de la présente

procédure, alors même qu’elle est représentée depuis le début par un avocat,

qu’elle possède vraisemblablement une voiture, qu’elle ne bénéficie pas de

l’aide sociale et que, durant la procédure de première instance, elle avait les

moyens de partir « deux à trois semaines » de suite en

vacances à l’étranger, éléments qui ne constituent pas des indices d’une

situation financière précaire et sont incompatibles avec les 1'500 francs de

revenus mensuels net évoqués par l’appelante lors de son interrogatoire et a

fortiori avec l’absence de tout revenu, alléguée dans l’appel. En tout état

de cause, c’est à l’appelante qu’il incombait d’alléguer et d’établir sa

situation personnelle et financière de manière claire et complète, si elle

entendait en tirer un droit (art. 8 CC) ; ne l’ayant pas fait, elle doit

en supporter les conséquences.

4.5

Interrogée

par le premier juge sur les recherches de nouveaux logements qu’elle avait

menées depuis la résiliation de son contrat de bail, X.________ a

déclaré : « Je me suis inscrite sur plusieurs sites pour trouver

un nouveau logement (Immoscout, Immostreet, Anibis, etc.). Vous me demandez

quel type d’inscription j’ai fait ; il s’agit en fait d’alertes que je

reçois lorsqu’un logement répondant à mes critères se présente. Comme critère

j’ai au début mis le canton de Neuchâtel, puis Z.________. J’ai indiqué un

loyer jusqu’à CHF 500.00, charges comprises. Je dois quand même avouer que j’ai

pas mal surfé pour trouver un logement. Je ne me suis pas inscrite dans des

gérances parce que c’est très compliqué et que j’ai une mauvaise image des

gérances. Souvent mes amis m’expliquent que c’est très procédurier et que les

agences sont intraitables mais ces agences sont aussi sur les sites que j’ai

visités. Vous me demandez ce qu’il en serait si je trouve un appartement sur un

site mais qu’il faut ensuite passer par une gérance ; je pense que je

pourrai quand même entrer en matière. Mais ce que je dois dire, c’est que je ne

trouve de toute manière pas de logement. Vous me faites remarquer que selon les

statistiques au 1er juin 2022, le loyer moyen à Z.________ pour les

logements vacants de 1 pièces est de CHF 728.00, de sorte qu’il semble que

les critères d’alarme que j’ai retenus rendent extrêmement difficile ma

recherche de studio ; vous me demandez pourquoi je n’ai pas mis un loyer

plus élevé. C’est que je n’arriverai pas à me payer plus. J’ajoute que pour CHF

728.00, on a certainement aussi une cave, un galetas, un local à vélo, choses

que je n’ai pas, alors que ma cuisine et ma salle de bain datent de 1960 ».

Ce faisant, l’appelante a admis limiter ses recherches à la seule commune de Z.________,

sans expliquer ce qui justifiait une telle restriction géographique, et aux

studios offerts à la location pour un prix largement inférieur à celui du

marché. Avec le premier juge, il faut considérer que de telles démarches ne

peuvent être qualifiées de sérieuses et qu’elles avaient très peu de

chances d’aboutir. En effet, le faible montant du loyer du studio litigieux, en

comparaison des autres objets sur le marché dans la même région, s’explique notamment

par son isolation acoustique insuffisante (v. supra cons. 3.2.2.1), son

« mauvais état d’entretien général » selon les termes même de

l’appelante, qui évoque à cet égard une peinture et du papier peint fortement

usés, un revêtement de sol et des plinthes endommagé et des commodités et une

cuisine « très usés », le fait qu’il se trouve dans un

immeuble vétuste, dans lequel aucun travail d’entretien ou de transformation

n’a été effectué depuis les années 1960 et l’installation de chauffage obsolète

(v. supra cons. 3.2.2) et l’absence de tout droit d’accès à une

buanderie, des extérieurs, une cave ou encore un galetas. L’appelante ne peut

qu’en être consciente, comme du fait que, vu ses critères, ses recherches de

logement sont très vraisemblablement vouées à l’échec. Quant au prétendu

« budget » dont disposerait l’appelante, elle ne le chiffre

pas et l’établit encore moins, pour les raisons qui ont déjà été développées

(cons. 4.4).

4.6

Au

surplus, l’appelante n’explique pas en quoi le

fait d’habiter depuis 17 ans dans le même logement impliquerait « forcément

du temps pour se reloger », si bien que le grief ne sera pas examiné

plus avant. Elle ne saurait davantage être suivie lorsqu’elle allègue que les

travaux envisagés dans l’immeuble ne pourraient pas commencer moins de six mois

après l’obtention du nouveau permis de construire. En effet, l’architecte D.________

a expliqué que son deuxième projet – soit celui actuellement examiné par

l’autorité compétente – n’est pas une refonte complète du premier – soit celui

en rapport duquel une autorisation de construire a été délivrée –, mais ne fait

que le modifier sur certains points, et qu’« il est donc possible de

commencer les travaux qui sont conformes à ce permis et qui sont repris dans la

deuxième demande de permis, qui est en fait un ajustement de la première

demande », dû au remplacement de la famille B.________ par une autre

famille. Or l’appelante n’explique pas en quoi ces explications de l’architecte

seraient erronées. Au contraire, dans sa réplique spontanée, elle allègue que

certains travaux (i.e. de désamiantage) ont déjà commencé.

4.7

Les

considérations qui précèdent conduisent au rejet de la conclusion n° 3 de

l’appel.

En effet, X.________ n’a pas allégué ni démontré avoir créé un enracinement particulier dans

son quartier ou dans sa commune (on ne saurait déduire un tel enracinement de

la seule longue durée du bail). La prolongation du bail n’était pas indispensable

afin d’éviter de déstabiliser un enfant scolarisé à un endroit donné.

L’appelante n’a jamais prétendu qu’elle devait impérativement habiter la

commune de Z.________, pour des raisons professionnelles ou personnelles, et de

telles raisons ne ressortent pas davantage du dossier. Aucun

élément du dossier ne démontre que la situation professionnelle ou personnelle

(p. ex. des problèmes de santé rendant un déménagement trop lourd à supporter) de

l’appelante l’aurait empêchée de déménager rapidement et aurait nécessité la

prolongation sollicitée. Rien ne permet non plus de conclure que l’appelante ne

possédait pas les moyens financiers nécessaires pour s’acquitter d’un

loyer plus élevé que celui du studio litigieux et lui permettre également de se

reloger rapidement. À cet égard, le seul désir du locataire de profiter

le plus longtemps possible d’un appartement au loyer avantageux ne suffit pas à

l’octroi d’une prolongation de bail (Lachat, op.

cit., n. 3.2, p. 1001). En définitive, la

situation relativement tendue sur le marché locatif local est la seule conséquence qui pourrait éventuellement être qualifiée de pénible

résultant du dossier, pour l’appelante, de l’extinction du contrat. À cet

égard, le premier juge a retenu qu’au 1er juin 2022,

le taux de vacance pour les logements d’une pièce était de 2,14 % dans la

commune de Z.________ et de 2,36 % dans la région du Littoral, soit une

situation qui ne pouvait être qualifiée de pénurie, au sens de la jurisprudence

du Tribunal fédéral. L’appelante reproche au premier juge d’avoir pris en

compte le marché locatif au 1er juin 2022 – soit la date de

référence du rapport d’enquête établi annuellement par le Service de la

statistique sur les logements vacants dans le canton de Neuchâtel –, « sans

prendre en compte l'état du marché antérieur à cette date 2021 (période du 8

juillet 2021 au 1er juin 2022). On peut relever que les taux de

vacances présentent des disparités très fortes dans le canton et qu'à Z.________

pour un logement d'une pièce il était au 1er juin 2022 de 0,64 % et

de 1,25 % dans le canton tout logement confondu » (citation

littérale). Les pourcentages cités par l’appelante ne correspondent pas – au

contraire de ceux cités par le première juge – à ceux mentionnés dans le

rapport d’enquête et l’appelante ne dit pas quel était l’état du marché entre

le 8 juillet 2021 et le 1er juin 2022. L’enquête prise en

compte par le premier juge est au surplus pertinente, puisqu’elle fournit un

état de la situation environ au milieu de la période de prolongation

accordée ; elle révèle qu’en date du 1er juin 2022, 55 studios

étaient vacants dans la commune de Z.________ et 90 l’étaient dans la région du

Littoral.

Quant

aux bailleurs, la prolongation accordée les a empêchés de pouvoir mettre hors

service le système de chauffage, comme cela était exigé par le SENE, puis de

commencer à faire procéder aux importants travaux d’assainissement, de

rénovation et de transformation de l’immeuble. Or, tant que les travaux ne

seront pas terminés, les bailleurs devront assumer leurs frais de logement

effectifs en sus des intérêts hypothécaires du prêt relatif à l’acquisition de

l’immeuble. Une fois les travaux effectués, les bailleurs occuperont les lieux

avec leurs deux enfants, si bien que leur besoin est sérieux, concret et

actuel. De plus, si le bailleur doit procéder à des transformations pour

pouvoir disposer des locaux, le besoin est urgent une fois les autorisations

administratives accordées (Lachat, op. cit., p. 1008 et les réf. citées

en note 90), ce qui est bien le cas ici, à tout le moins pour une partie des

travaux qui auraient déjà pu commencer si la procédure civile initiée par X.________

n’était pas pendante. L’intérêt des appelants pèse en outre plus lourd que

celui d’un professionnel de l’immobilier ou d’un grand propriétaire qui

n’aurait que peu de liens directs avec l’objet loué. L’appelante allègue avoir

appris après le 19 octobre 2022 que les intimés avaient mis 3'000 litres de

mazout dans la cuve en prévision de l’hiver, ce qui démontrerait, selon elle,

qu’ils n’ont pas l'intention d'arrêter la chaudière dans les mois à venir et

que, malgré la décision administrative, ils pouvaient maintenir la chaudière en

fonction. Les intimés ne se sont pas déterminés sur ce fait largement

postérieur à la résiliation du bail et qui n’est dès lors pas propre à modifier

l’appréciation qui précède.

5.

Vu

ce qui précède, l’appel doit être rejeté. Dès lors que l’unique prolongation de

bail accordée par le premier juge l’a été jusqu’au 31 décembre 2022 et que

l’échange des écritures en appel s’est poursuivi jusqu’au 8 février 2023, il

était matériellement impossible pour la Cour de céans de statuer avant

l’échéance fixée par le premier juge. Conformément à l’ordonnance du 7 décembre

2022, la fin du bail a été suspendue le temps de la procédure d’appel.

Concrètement, cela signifie que le bail litigieux se termine au jour du présent

prononcé. Le chiffre 1 du dispositif querellé doit être réformé d’office en ce

sens.

6.

a)

En vertu du droit cantonal, il ne peut pas être perçu de frais judiciaires dans

les procédures en matière de bail à loyer portant sur des habitations (art. 56

de la loi fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des

dépens en matière civile, pénale et administrative [LTFrais,

RSN 164.1]).

b)

Les parties ne critiquent pas en tant que telle l’indemnité de dépens après

compensation fixée par le premier juge. Vu le sort de l’appel, il n’y a pas

lieu d’y revenir (art. 318 al. 3 CPC).

c) S’agissant de la procédure

d’appel, l’appelante succombe intégralement. Les appelants n’ayant pas déposé

de mémoire d’honoraires, la pleine indemnité de dépens sera arrêtée à 1'800

francs.

Dispositif

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Rejette l’appel.

2. Réforme d’office

comme suit le chiffre 1 du dispositif querellé :

« 1. Ordonne une prolongation unique du bail de la

demanderesse jusqu’au jour du prononcé d’appel, soit jusqu’au 16 février 2023 ».

3. Confirme

le jugement querellé pour le surplus.

4. Dit qu’il n’est

pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d’appel.

5. Condamne

l’appelante à verser aux intimés une indemnité de dépens fixée à 1'800 francs

pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 16 février 2023