Arrêt après renvoi du TF. Interprétation d’un contrat de servitude. Retour anticipé du droit de superficie.

Faits

A.

a) La société A.________ SA (ci-après aussi : la

société) a son siège social à Z.________ et a pour but de détenir des domaines

agricoles et de les exploiter, soit directement, soit en les affermant. Depuis

fin 2013, elle est propriétaire du bien-fonds no [222] du cadastre de

Z.________, issu notamment du bien-fonds no [111] du même cadastre.

b) Le

précédent propriétaire du bien-fonds no [111], B.________, a constitué à fin

2012, en faveur de C.________, un droit de superficie ayant le caractère de

droit distinct et permanent sur une partie du bien-fonds en question. Ce droit

de superficie est immatriculé sous DDP no D [123] du cadastre de Z.________ et

confère à C.________ le droit de maintenir, sur le bien-fonds no [111] grevé,

les constructions qui y sont cadastrées, à savoir une habitation, un rural, une

dépendance, trois silos, ainsi que leurs accès et dégagement. Il a été concédé

pour une durée de 50 ans. Le chapitre « conditions du droit de

superficie » qui figure dans l’acte authentique du 19 décembre 2012

relatif à sa constitution contient notamment les articles suivants :

« 2. Le bien-fonds

grevé est mis à la disposition du superficiaire dans l’état où il se trouve,

selon le Registre foncier et la loi, B.________ ne garantissant que son droit

de propriété, à l’exclusion de toute garantie quant aux éventuels défauts. La

présente clause d’exclusion de garantie vaut en particulier pour les bâtiments

objets du présent transfert.

[…]

8. À l’échéance du droit de

superficie, toute construction fera retour au propriétaire du sol, à moins

qu’il ne soit convenu contractuellement d’un renouvellement dudit droit de

superficie. Conformément à la disposition de l’article 779d du Code civil suisse,

le propriétaire du sol versera au superficiaire une indemnité équitable pour

toute construction lui faisant retour dans l’état où elle se trouvera, compte

tenu de la vétusté et de l’état d’entretien (valeur vénale), mais à l’exclusion

formelle de la valeur du sol ou de celle procurée par la situation du

bien-fonds.

[…]

9. Le propriétaire du sol peut

dénoncer le droit de superficie avec effet immédiat, après mise en demeure du

superficiaire, dans les cas prévus à l’article 779f du Code civil suisse, et

notamment : a) en cas de violations graves ou réitérées par le

superficiaire des obligations assumées par lui en vertu de la loi ou des

dispositions de la présente convention ; b) (…).

[…]

14. Le superficiaire s’engage vis-à-vis du

propriétaire du sol à maintenir l’objet de son droit en bon état

d’entretien ; il décharge le propriétaire du sol de toute obligation

résultant de l’entretien des constructions et de leurs abords ; il répond

à l’égard des tiers de tous les excès en matière de droit de voisinage ».

c) Par

acte authentique du 7 novembre 2013, B.________ a déclaré vendre et transférer

à A.________ SA la propriété de plusieurs biens‑fonds du cadastre de

Z.________, dont le bien-fonds no [111] précité. Par acte non daté et intitulé

« cession de créance », B.________ a cédé à A.________ SA ses

créances en lien avec le droit de superficie concédé à C.________, dont

notamment la créance en lien avec l’article 14 précité, impliquant le droit

d’exiger le maintien de l’objet du droit de superficie en bon état d’entretien.

B.

a) Par courrier du 29 novembre 2016, A.________ SA s’est

plainte auprès de C.________ de divers manquements d’entretien, constatés par

une experte indépendante qu’elle avait mandatée. Elle lui fixait un délai pour

effectuer les travaux les plus urgents selon l’experte. Le 23 décembre 2016, C.________

a contesté les manquements qui lui étaient reprochés. Le 23 mars 2017, A.________

SA a globalement confirmé sa position et précisé que l’exigence du maintien en

bon état d’entretien prévue à l’article 14 de l’acte constitutif du droit de

superficie s’appréciait objectivement et ne dépendait pas de l’état dans lequel

les constructions avaient été reçues. Ce courrier évoquait aussi une procédure

initiée par un avis de résiliation du 2 décembre 2016 et une requête de

conciliation introduite par C.________ du 13 mai 2016.

b)

Par courrier du 21 mars 2019, A.________ SA a exposé que les valeur et

substance des ouvrages étaient en péril et a sommé C.________ de commander les

travaux mentionnés dans ses précédentes correspondances. Le 11 avril 2019, C.________

a une nouvelle fois contesté la position soutenue par A.________ SA et son

obligation d’exécuter les travaux requis. Le 18 avril 2019, A.________ SA

a fixé un ultime délai à C.________ pour qu’il effectue les travaux requis.

C.

a) Après avoir saisi la Chambre de conciliation le 14 mai

2019 et obtenu une autorisation de procéder le 10 juillet 2019, A.________ SA a

déposé devant le Tribunal civil, en date du 13 novembre 2019, une demande dans

le cadre de laquelle elle a notamment conclu, principalement, à ce que le

transfert du « DDP n° D [123] du cadastre de Z.________ » soit

ordonné en sa faveur, à ce que l’indemnité équitable pour les constructions qui

lui faisaient retour soit fixée à un montant total maximal de

286'000 francs et, subsidiairement, à ce que C.________ soit condamné à

entreprendre les travaux listés dans la demande dans un délai de 60 jours dès

l’entrée en force de la décision et, faute d’exécution dans ce délai, à ce

qu’elle soit autorisée à procéder à ces travaux par substitution et aux frais

de C.________, ce dernier devant être condamné au paiement d’une avance de

770'000 francs plus intérêts, à valoir sur le coût des travaux. En résumé, la

société alléguait qu’au moment de la constitution du droit de superficie, les

constructions n’étaient pas en bon état, que de nombreux manquements

d’entretien avaient été constatés par un expert en 2016 (notamment concernant

la toiture et les façades) et que, de ce fait, plusieurs parties des bâtiments

n’étaient plus étanches à l’eau ; il était à craindre que cela altère la

qualité structurelle, protectrice et isolante initiale des matériaux. Le 18

octobre 2019, un expert avait visité les lieux et rendu par la suite un rapport

dans lequel il qualifiait l’état des différentes parties des constructions (en

utilisant les termes mauvais, moyen, correct et bon, notamment) et dont il

ressortait que de nombreux travaux de remise en état devaient être effectués,

pour un montant total de 770'000 francs. Si C.________ ne remédiait pas aux

différents manques d’entretien constatés, les bâtiments perdraient

définitivement de leur valeur. Malgré plusieurs mises en demeure, C.________ ne

s’était jamais exécuté, laissant les bâtiments se dégrader, ce qui constituait

une violation grave des engagements personnels qu’il avait pris, de sorte que

les conditions permettant le retour anticipé du droit de superficie étaient

réunies. Ce droit de retour pouvait être exercé moyennant le versement d’une

indemnité équitable d’un montant de 340'000 francs, dont il y avait lieu de

déduire 53'900 francs afin de tenir compte du comportement fautif de C.________,

ce qui amenait à une indemnité de 286'000 francs.

b)

Au terme de sa réponse du 3 avril 2020, C.________ a conclu au rejet de la

demande. En substance, il alléguait qu’il s’était engagé à maintenir l’objet de

son droit de superficie en bon état d’entretien et que l’acte constitutif ne

faisait aucune mention d’une « remise en état » ou d’une

« réfection », soit que son engagement ne consistait à rien

d’autre qu’à maintenir le bâtiment dans l’état qui était le sien « au

moment de la vente » (recte : plus probablement « au

moment de la constitution du droit de superficie »), soit en 2012,

état qui n’avait pas pu se dégrader significativement entre 2012 et 2016 et qui

correspondait à ce que les parties avaient considéré comme « bon »

à l’époque. Il contestait la neutralité et le contenu des rapports d’expertise

déposés par A.________ SA. Il avait en outre investi plusieurs dizaines de

milliers de francs pour des travaux d’entretien entre 2012 et 2018 et l’on ne

saurait lui reprocher une violation grave de ses obligations au sens de

l’article 779f CC, de sorte que les conditions pour requérir un retour anticipé

du droit de superficie n’étaient pas réunies.

c)

Le 6 mai 2020, A.________ SA a déposé une requête de mesures

superprovisionnelles et de preuve à futur tendant à faire cesser tous les

travaux susceptibles de faire disparaître la preuve de l’état du bâtiment et à

mettre en œuvre une expertise visant à constater l’exécution de travaux. Lors

de l’audience du 23 juin 2020, C.________ a indiqué que les travaux litigieux

étaient terminés et a déposé une facture y relative. Il a été constaté que la

requête du 6 mai 2020 n’avait plus d’objet.

d)

à la même audience du 23 juin

2020, A.________ SA a déposé un mémoire de réplique dans lequel elle a confirmé

ses conclusions et sa position, en précisant toutefois que selon elle, « [u]n

« bon état d’entretien » impliqu[ait] donc de conférer aux bâtiments

et aux espaces qui les entourent non seulement l’entretien courant, mais

également de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux

dégradations. Le Défendeur devait donc assurer la réfection du bâtiment et

Considérants

prendre les mesures nécessaires en vue de rétablir un bon état des

bâtiments ». De plus, « [a]u moment de la constitution du DDP,

l’objet nécessitait déjà un entretien soutenu, régulier et continu pour

rétablir son bon état, qui devait ensuite être maintenu ». La société contestait

en outre que les travaux réalisés par C.________ puissent être considérés comme

des travaux d’entretien. Enfin, le retour anticipé du droit de superficie

pouvait être exigé non seulement en cas de violations graves, mais également en

cas de violations réitérées.

e)

Le 31 août 2020, C.________ a déposé un mémoire de duplique, au terme duquel il

a confirmé ses conclusions et sa position.

f)

Une vision locale a eu lieu le 14 septembre 2020.

g)

Par courrier du 15 septembre 2020, le Tribunal civil a invité les parties à se

déterminer sur les preuves et sur l’éventualité de limiter le procès à la

portée de l’article 14 de l’acte notarié du 19 décembre 2012, ce qu’elles ont

fait l’une et l’autre le 30 octobre 2020.

h)

Le 22 décembre 2021, le Tribunal civil a statué sur les preuves et rejeté

l’expertise sollicitée par A.________ SA, en retenant notamment que cette

expertise était propre à démontrer l’état d’entretien des bâtiments concernés.

Elle ne saurait cependant porter que sur l’entretien effectué dès 2012 (entrée

du défendeur en jouissance des bâtiments) et « [f]ondé sur l’appréciation

anticipée de l’acte du 19 décembre 2012, de son article 14 en particulier,

on ne saurait en effet déduire une obligation du défendeur allant au-delà du

maintien des bâtiments dans l’état dans lesquels ils se trouvaient lorsqu’il

les a acquis. Or il ne ressort pas des allégués de la demanderesse que le

défendeur a violé son obligation d’entretien, ainsi comprise ».

i)

Lors de l’audience du 5 avril 2022, un témoin a été entendu, il a été renoncé à

l’interrogatoire des parties et les mandataires de celles-ci ont plaidé.

D.

Par jugement du 22 décembre 2022, le Tribunal civil a rejeté

la demande, condamné A.________ SA à verser à C.________ une indemnité de

dépens de 14'405.60 francs, arrêté les frais judiciaires à 12'109 francs

et mis ceux-ci à charge de A.________ SA.

Après

avoir exposé les principes applicables au retour anticipé d’un droit de

superficie et à l’interprétation d’un contrat constitutif d’une servitude, le premier

juge a considéré, en résumé, qu’il convenait en premier lieu de déterminer la

portée de l’obligation d’entretien à charge de C.________, avant d’examiner si

cette obligation avait été gravement violée au sens de l’article 779f CC. Le

Tribunal civil a retenu que l’article 14 de l’acte constitutif ne pouvait être

compris que dans le sens d’une obligation de maintien de l’état des

constructions dans celui qui était le leur au moment de la constitution de la

servitude. En l’absence de précision, l’on peinait à discerner comment la

simple indication « bon état d’entretien » pouvait impliquer

« de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux

dégradations », par ailleurs « dès l’acquisition du droit de

superficie », comme le prétendait A.________ SA. Cette interprétation

de l’article 14 était confirmée par le fait que C.________ répondait de l’état

défectueux des constructions à l’égard de tiers, ainsi que des excès commis

dans l’usage de celles-ci. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi,

une obligation à charge de C.________ tendant non pas à assumer des dépenses

moyennes pour l’entretien des constructions, mais également des dépenses

extraordinaires pour leur amélioration. S’agissant de l’éventuelle violation de

l’obligation d’entretien ainsi définie, le premier juge a retenu que A.________

SA avait tenu une position contradictoire en soutenant, d’une part, que les

constructions n’étaient pas en bon état au moment de la constitution du droit

de superficie et, d’autre part, qu’il n’y avait pas de dépréciations en février

2011, selon l’ECAP. La société se limitait en outre à affirmer, de manière

générale, que la ferme se trouvait, au moment de l’introduction de la

procédure, dans un très mauvais état d’entretien, résultant d’une dégradation

progressive imputable à C.________. Elle n’alléguait pas les dégradations

spécifiques qui seraient survenues postérieurement à la constitution du droit

de superficie et pour lesquelles C.________ serait responsable. En l’absence

d’allégation des faits pertinents, une violation de l’article 14 de l’acte

constitutif du 19 décembre 2012 ne pouvait pas être retenue. En tout état de

cause, C.________ avait réalisé des travaux entre 2013 et 2019, pour un montant

total de 82'502.15 francs, et au mois de septembre 2020, l’état général des

constructions était qualifié de « moyen » à « bon »,

à la seule exception de l’aménagement du secteur « étable – fenil »

jugé « moyen à mauvais », selon l’évaluation déposée par A.________

SA elle-même. Ces circonstances ne permettaient manifestement pas de retenir

une absence d’entretien au sens de l’article 14 susmentionné. En définitive, ni

les faits allégués, ni les moyens de preuve administrés ne permettaient de

retenir une quelconque violation de l’obligation d’entretien à charge de C.________.

A fortiori, il n’existait aucune circonstance permettant de retenir que

la continuation du droit de superficie ne pouvait raisonnablement être exigée

de la part de A.________ SA et que le retour anticipé du droit de superficie

apparaissait dès lors comme la seule solution appropriée. Compte tenu de ces

considérations, les conclusions subsidiaires de A.________ SA devaient

également être rejetées.

E.

a) Le 15 février 2023, A.________ SA a appelé de ce jugement

en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. L’appelante

demandait la réforme du jugement attaqué, en reprenant ses conclusions

formulées en première instance, et concluait, subsidiairement, au renvoi de la

cause au Tribunal civil pour complément d’instruction et nouvelle décision. L’appelante

faisait valoir en substance que son droit d’être entendu avait été violé dans

le cadre de l’ordonnance de preuves du 22 décembre 2021, puis dans le

jugement attaqué ; que les faits avaient été constatés de manière inexacte

concernant l’état des bâtiments ; que l’article 14 du contrat constitutif

du droit de superficie avait été interprété de manière arbitraire par le

premier juge et, enfin, que l’article 779f CC relatif aux conditions

nécessaires à l’exercice du droit de retour anticipé avait été violé. L’appelante

déposait ses notes de plaidoiries finales de première instance, ainsi que deux

avis de droit, du Prof. D.________ et de Me E.________.

b) Au

terme de sa réponse du 23 mars 2023, C.________ a conclu au rejet de l’appel,

avec suite de frais et dépens.

c) L’appelante

a répliqué le 13 juin 2023. Elle déposait un jugement de la Cour pénale du 27

décembre 2022 et une décision de la Commission foncière agricole du 8 mars 2023.

d)

Par arrêt du 26 juin 2023, la Cour d’appel civile a rejeté l’appel. En substance,

elle s’est prononcée sur les preuves nouvelles produites en appel et sur les

violations du droit d’être entendu invoquées par l’appelante, notamment

s’agissant du refus du Tribunal civil de mettre en œuvre une expertise, pour

ensuite considérer que la recevabilité du grief de l’appelante relatif à

l’interprétation de l’article litigieux était discutable et qu’en sus, sa

position en appel n’était pas celle qu’elle défendait en première instance. Le

rejet de la demande s’imposait, selon l’interprétation de l’article litigieux

effectuée par le Tribunal civil et le raisonnement qui en avait découlé, mais

également selon l’interprétation de cet article proposée par l’appelante en

procédure d’appel. De plus, la violation des obligations du superficiaire

devait revêtir une gravité telle que la continuation du droit de superficie ne

pouvait raisonnablement être exigée du propriétaire et, à cet égard,

l’appelante n’avait aucunement allégué les circonstances dont il découlait que

ces conditions strictes étaient réalisées. Au vu de ce constat, la question de

savoir si des violations réitérées des obligations contractuelles, plutôt

qu’une seule violation grave, suffisaient pour considérer qu’un retour anticipé

était justifié, pouvait rester ouverte. Il n’était pas nécessaire d’examiner

les autres griefs de l’appelante relatifs à la portée à accorder à la notion de

« bon » état d’entretien figurant à l’article 14 litigieux, à

la constatation inexacte des faits en lien avec l’état des bâtiments et

concernant ses conclusions subsidiaires en exécution des travaux.

F.

a) Par arrêt du 5 mars 2024, le Tribunal fédéral a admis le

recours en matière civile déposé le 4 septembre 2023 par l’appelante contre

l’arrêt précité de la Cour d’appel civile, a annulé cet arrêt et renvoyé la

cause à la Cour de céans pour nouvelle décision au sens des considérants. En

résumé, le Tribunal fédéral a retenu que l’appelante s’était expressément

plainte d’une constatation inexacte des faits s’agissant de l’état des

bâtiments, d’une interprétation erronée de l’article 14 du contrat de

superficie et de la violation de l’article 779f CC sur le droit de retour

anticipé. Le grief de l’appelante relatif à l’interprétation de l’article 14

litigieux était suffisamment motivé pour être recevable et sa position à cet

égard n’était d’ailleurs pas contradictoire au fil de la procédure. La cause

devait être renvoyée à la Cour d’appel civile pour qu’elle procède à

l’interprétation objective du contrat de superficie. L’appelante avait

suffisamment allégué les violations d’entretien qu’elle reprochait à l’intimé,

de sorte qu’il s’agissait d’examiner si ce dernier avait contrevenu à son

obligation d’entretien contenue à l’article 14 du contrat de superficie. La

prétention en retour anticipé ne pouvait ainsi pas être écartée en raison d’une

insuffisance d’allégation. Il fallait au contraire examiner si, au vu des

violations contractuelles et des conséquences invoquées par l’appelante et, cas

échéant, après avoir administré les moyens de preuve offerts à l’appui de

celles-ci, les conditions du retour anticipé étaient réunies (soit si

l’éventuelle violation des obligations par le superficiaire revêtait une

gravité suffisante). Enfin, dans la mesure où l’appelante s’était plainte, dans

son appel, d’une constatation incomplète des faits quant aux violations de

l’obligation d’entretien de l’intimée, le refus de traiter d’emblée ses

conclusions subsidiaires en exécution des travaux n’apparaissait pas justifié.

b)

Interpellées par courrier de la juge instructeur du 17 mai 2024 sur la suite à

donner à la procédure, les parties se sont déterminées les 10 et 24 juin 2024.

c)

Le 26 juin 2024, les parties ont été informées qu’il fallait encore tenir

compte du droit de réplique inconditionnel et que le dossier serait repris

ultérieurement. Elles ne se sont plus prononcées.

C O N S I D E R A N T

1.

a) Aux termes de l’article 308 CPC, la voie de l’appel est

ouverte contre les décisions finales de première instance (al. 1, let. a) si,

dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des

conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2), comme c’est le cas en

l’espèce. Interjeté dans les formes et délai légaux (cf. art. 311 al. 1 CPC),

l’appel est recevable.

b)

L’appelante n’a pas critiqué l’appréciation de la Cour de céans relative aux

moyens de preuve nouveaux produits en appel dans le cadre de son recours au

Dispositif

Tribunal fédéral et ce dernier ne s’est ainsi pas prononcé à ce sujet. Ce moyen

ne pourrait pas être invoqué dans le cadre d’un nouveau recours au Tribunal

fédéral (arrêt du TF du 15.05.2014

[5A_17/2014] cons. 2.1), de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y revenir plus

avant, si ce n’est pour rappeler que les deux avis de droit produits doivent

être considérés comme une partie intégrante de la motivation juridique de

l’appel, les notes de plaidoiries sont a priori irrecevables mais ne

sont pas déterminantes dans la mesure où l’appelante a pu faire valoir son

argumentaire juridique en appel sans restriction et, enfin, que les deux

décisions déposées à l’appui de la réplique sont recevables.

2.

La cause a été renvoyée à la Cour de céans pour qu’il soit

procédé à un examen complet du bien-fondé des critiques de fond formulées par

l’appelante. Se prononcer sur la violation des obligations du superficiaire et

ses conséquences, respectivement sur les allégations et preuves à ce sujet, implique

au préalable d’examiner quelles sont ces obligations et leur portée. Il convient

dès lors de procéder en premier lieu – et selon les indications ressortant de

l’arrêt fédéral (cons. 5.3.1 in fine) – à l’interprétation objective du

contrat de servitude.

2.1.

L’interprétation du contrat constitutif de la

servitude doit s’effectuer selon la réelle et commune intention des parties

(art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle‑ci ne peut être

établie, selon le principe de la confiance. Vis-à-vis de tiers qui n’étaient

pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes

d’interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier,

qui comprend le grand livre, mais également les pièces justificatives, dans la

mesure où elles précisent la portée de l’inscription (art. 738, 971 et 973

CC). Ce principe interdit de prendre en considération les circonstances et

motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des

constituants ; dans la mesure où ils ne résultent pas de l’acte

constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui s’est fondé de bonne foi

sur le registre foncier (ATF 139 III 404

cons. 7.1).

L'interprétation

objective, ou interprétation selon le principe de la confiance, consiste à

rechercher comment une clause contractuelle pouvait être comprise de bonne foi

en fonction de l'ensemble des circonstances. Le sens d'un texte, apparemment

clair, n'est pas forcément déterminant. Même si la teneur d'une clause

contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres

conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres

circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens

de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral

du texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond

pas à la volonté des parties (arrêt du TF du 07.09.2015

[4A_64/2015] cons. 4.2 et les réf. cit.).

2.2.

Le Tribunal civil a retenu que l’article 14

litigieux, qui prévoit une obligation de l’intimé de « maintenir

l’objet de son droit en bon état d’entretien », devait être compris

comme une obligation de conserver les constructions dans l’état qui était le

leur au moment de la constitution de la servitude. La référence toute générale

à un « bon état d’entretien » n’y changeait rien. Il n’était

pas déterminant que les parties aient, à l’époque, jugé l’état des

constructions comme étant bon ou mauvais, dès lors qu’il s’agissait d’une

circonstance qui ne ressortait pas de l’acte constitutif. La seule mention

relative à l’état des bâtiments qui figurait dans cet acte était la

suivante : « le bien-fonds grevé est mis à disposition du superficiaire

dans l’état où il se trouve ». En l’absence d’autres précisions, l’on

peinait à discerner comment la simple indication « bon état

d’entretien » pouvait impliquer une obligation de remettre la ferme en

meilleur état afin de remédier aux dégradations déjà existantes et ce, dès l’acquisition

du droit de superficie, comme le prétendait l’appelante. Cette interprétation

était confirmée par le fait que, selon ce même article 14, le propriétaire du

sol était déchargé de toute obligation résultant de l’entretien des

constructions et que le superficiaire répondait à l’égard des tiers de tous les

excès en matière de droit de voisinage. Le but de cette clause était de

rappeler au superficiaire ses obligations légales, puisqu’il passait du statut

de fermier à celui de propriétaire des constructions établies sur le fond grevé

et qu’il devait, ce faisant, assumer certains frais relatifs à ces

constructions. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi, une

obligation à charge du superficiaire tendant non pas à assumer des dépenses

moyennes pour l’entretien des constructions, mais également des dépenses

extraordinaires pour leur amélioration. Au demeurant, le dossier démontrait que

l’appelante avait attendu trois ans après l’entrée en jouissance du bien-fonds

grevé pour se prévaloir d’une clause qui permettait, selon elle, d’exiger une

remise en état immédiate des constructions qui font l’objet du droit de

superficie, de sorte qu’il était douteux que l’interprétation proposée par

l’appelante en procédure était celle qui avait été la sienne à première lecture

de la clause litigieuse.

2.3.

L’appelante critique l’interprétation de

l’article 14 du contrat constitutif du droit de superficie, telle qu’elle a été

effectuée par le Tribunal civil. D’après elle, c’est à la notion de « bon

état » plutôt qu’au verbe « maintenir » qu’il faut

accorder de l’importance, pour aboutir à la conclusion que l’état dans lequel

les bâtiments ont été reçus n’est pas déterminant, que la mention « bon

état » introduit un standard qualitatif qui ne peut pas être

simplement ignoré et, enfin, que la notion d’entretien comprend les mesures

nécessaires pour garder les constructions dans un état tel qu’elles puissent

être utilisées conformément à leur destination. L’appelante s’appuie sur les

deux avis de droit qu’elle a produits en appel et dont les auteurs parviennent

tous deux à cette dernière conclusion.

2.4.

Selon l’intimé, l’appelante a initialement

soutenu qu’il avait une obligation de remise en bon état, suivie d’une

obligation d’entretien dans ce nouvel état, pour ensuite soutenir que les

constructions devaient être maintenues dans un état tel qu’elles puissent être

utilisées conformément à leur destination. En l’absence d’allégation relative à

l’état permettant cet usage, ce point n’avait pas à être traité. En tout état

de cause, il avait toujours entretenu les bâtiments litigieux et ceux-ci

pouvaient être et étaient toujours utilisés conformément à leur destination.

2.5.

Pour rappel, la clause litigieuse est formulée en

ces termes : « le superficiaire s’engage vis-à-vis du propriétaire

du sol à maintenir l’objet de son droit en bon état d’entretien ». Il

est clair et il n’est pas contesté que cette clause fonde une obligation

d’entretien à charge du superficiaire. Est litigieuse la portée concrète de

cette obligation d’entretien et, à cet égard, l’argumentaire des parties a

avant tout visé à débattre de l’importance à accorder au verbe « maintenir »

et à l’adjectif « bon », les parties s’accordant toutes deux

sur le fait qu’au moment de la conclusion du contrat de superficie, l’état

d’entretien des bâtiments n’était pas « bon », respectivement

qu’il avait été considéré comme « bon » par les cocontractants,

mais qu’il présentait des manquements. Les autres articles du contrat de

superficie ne fournissent pas d’éléments dont on pourrait déduire la portée

concrète de l’obligation d’entretien, de sorte que l’analyse, littérale pour

commencer, devra se limiter pour l’essentiel à définir ce que l’on doit

entendre par les termes « maintenir […] en bon état d’entretien ».

L’absence

d’autres précisions est en tant que telle à prendre en considération. En effet,

le Tribunal civil a relevé à juste titre que le contrat de superficie ne

comprenait aucune mention quant à l’état des constructions au moment de sa

conclusion, sinon l’indication selon laquelle le bien-fonds grevé était mis à

disposition du superficiaire dans l’état où il se trouvait. Si la clause

litigieuse devait être comprise comme la seule obligation de maintenir l’objet

du droit dans l’état existant au moment de la conclusion du contrat – comme le

soutient l’intimé –, elle serait en pratique quasiment dépourvue de toute

portée. En effet, elle ne permettrait pas au propriétaire du sol de faire

valoir ses droits, faute de disposer d’une référence à laquelle comparer l’état

d’entretien, le contrat ne contenant aucune description précise ou aucun

constat de l’état initial. Cela vaut d’autant plus pour une clause conclue pour

une durée de 50 ans, applicable potentiellement à de nombreuses personnes

différentes. Aucun élément au dossier ne permet de penser que les parties se

seraient entendues pour convenir d’une obligation d’entretien en pratique

presque entièrement vidée de sa substance, puisque l’état de référence qu’il

convenait de maintenir n’est pas mentionnée dans l’acte, seul apte à lier des

tiers par rapport aux co-contractants initiaux. L’accent ne peut donc pas être

exclusivement mis sur le verbe « maintenir » ou, autrement

dit, la notion de « bon état d’entretien » ne peut pas être

simplement ignorée.

L’appelante

a allégué qu’il était clairement prévu, dès la constitution du droit de

superficie, que l’intimé réalise des travaux d’entretien et de réfection, ce

qui impliquait « non seulement l’entretien courant, mais également de

remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations »

(étant précisé que l’appelante ne soutient toutefois plus cette thèse dans son

appel). Sur ce point, la Cour de céans fait sienne l’appréciation du Tribunal

civil. En effet, il n’est pas concevable que les parties initiales au contrat

de servitude aient envisagé une obligation immédiatement applicable de remédier

à des dégradations, sans l’exprimer plus clairement, ni même évoquer ces

dégradations ni encore fixer de délai pour y procéder. Cela vaut d’autant plus que

le contrat a été conclu devant un notaire, d’une part, et, d’autre part, au vu

des travaux que l’appelante estime nécessaires et dont elle chiffre le coût à

plusieurs centaines de milliers de francs. Cette thèse doit être écartée pour

une raison supplémentaire. Si les parties au contrat avaient jugé que l’état

initial des bâtiments n’était en réalité pas « bon », elles

auraient alors de facto adopté une clause violée par le superficiaire au

moment même de sa signature. Rien ne laisse penser que tel aurait été le cas et

cette hypothèse sortirait largement de l’ordinaire, de sorte qu’elle doit être

écartée.

Il

reste donc à définir ce que l’on doit entendre par « bon

état

d’entretien ». D’après les dictionnaires Larousse et le Robert, le mot

« entretien » signifie « action de tenir, de conserver

en bon état » et « soins, réparations, dépenses qu’exige le

maintien en bon état » (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/

entretien/30081 ; https://dictionnaire.lerobert.com/definition/entretien).

La notion d’entretien implique dès lors d’ores et déjà un maintien en « bon »

état. La simple présence de ce qualificatif, pour le moins vague et sujet à une

large appréciation subjective, ne permet pas encore de savoir concrètement dans

quel état devrait se trouver un bâtiment pour que son entretien soit jugé

adéquat selon ce standard. Selon l’appelante, cet adjectif « semble

montrer que le superficiaire ne doit pas se contenter d’un minimum d’entretien ».

Cela n’est toutefois d’aucun secours pour déterminer concrètement le niveau d’entretien

attendu. L’appelante soutient que la notion d’entretien recouvre les mesures

nécessaires pour garder les constructions dans un état tel qu’elles puissent

être utilisées conformément à leur destination, en se fondant notamment sur

deux avis de droit. Elle cite à titre d’exemple la réfection d’un toit qui

menace de s’effondrer et la remise en état d’un mur qui se dégrade. Il est tout

à fait clair qu’une construction ou partie de construction ne pouvant plus être

utilisée conformément à sa destination ne peut pas être considérée comme étant

en « bon » état. Lorsqu’une construction ou partie de

construction est dans un état de dégradation tel qu’elle risque de ne plus

pouvoir être utilisée conformément à sa destination, on ne peut pas non plus

considérer qu’elle est en « bon » état. La référence à cette

notion de possibilité d’utilisation conforme à la destination peut être

utilisée pour fixer le seuil à partir duquel l’état d’entretien peut être

considéré comme bon. Il sera ainsi retenu que le niveau d’entretien minimal à

partir duquel le « bon » état d’entretien est atteint est

celui dans lequel il n’y a pas de risque concret que le bien ne puisse plus

remplir sa fonction, respectivement être utilisé conformément à sa destination.

En ce sens, un toit qui menace de s’effondrer ou un mur qui risquerait de ne

plus être étanche ne peuvent pas être considérés comme étant dans un bon état

d’entretien. À l’inverse, le simple fait que des travaux d’entretien pourraient

être effectués sur l’une ou l’autre partie d’un bâtiment ne signifie pas encore

que le superficiaire violerait ses obligations ainsi définies. Cette

interprétation se justifie en particulier compte tenu du fait que les parties

admettent toutes deux que les bâtiments n’étaient pas en parfait état à la

constitution du droit de superficie, au contraire. Il en découle que le

standard de ce qui pouvait être qualifié comme « bon » était

relativement bas et donc compatible avec l’interprétation retenue. De même,

aucune des parties ne prétend qu’au moment de la constitution du droit de

superficie, les bâtiments (ou des parties de ceux-ci) étaient dans un état tel

qu’ils ne pouvaient plus ou risquaient de ne plus pouvoir être utilisés

conformément à leur destination.

Cette

interprétation est conforme au but recherché par les parties, à savoir

maintenir l’objet du droit de superficie dans un certain état d’entretien,

respectivement créer une obligation d’entretien à charge du superficiaire et

dont le propriétaire du sol pourrait se prévaloir. En effet, en dessous du

seuil précité, à savoir si un bâtiment ou une partie de bâtiment pouvait en

arriver à risquer concrètement de ne plus pouvoir être utilisé conformément à

sa destination sans que l’on puisse reprocher au superficiaire une violation de

son obligation d’entretien, on pourrait alors difficilement parler de véritable

obligation d’entretien. À l’inverse et dans la mesure où il a été prévu que

l’état d’entretien serait pris en compte à l’issue du droit de superficie pour

fixer l’indemnité équitable pour le retour des constructions au propriétaire du

sol, on ne saurait retenir que les parties ont souhaité convenir d’exigences

d’entretien élevées. Ce système vise plutôt à récompenser le superficiaire pour

ses investissements visant à améliorer l’état des constructions, au mieux, et,

au pire, à racheter à leur juste valeur des bâtiments qui n’ont bénéficié que

d’un minimum d’entretien.

Aucun

élément dans le contrat de superficie ou au dossier ne permet de soutenir que

les exigences minimales pour considérer l’état d’entretien comme « bon »

devraient être plus élevées et c’est ainsi ce qui sera retenu. Il va de soi

qu’un bâtiment très bien entretenu pourrait également être considéré comme

étant dans un « bon » état, mais il s’agit ici de définir les

exigences minimales permettant d’apprécier le respect de ses obligations par le

superficiaire et non la situation optimale selon l’appréciation, subjective, de

l’une ou l’autre des parties.

3.

Il convient à présent d’examiner si une violation de

l’obligation d’entretien ainsi comprise peut être reprochée à l’intimé. Les

principaux allégués de l’appelante ont été résumé ci-avant (let. C) et il est

clair que si les faits allégués étaient considérés comme établis, il devrait

être considéré que l’intimé viole son obligation d’entretien (cela ne signifie

pas encore que les conditions d’un retour anticipé du droit de superficie

seraient réunies). En effet, l’appelante prétend que les défauts d’entretien

qu’elle liste risquent d’altérer la qualité structurelle, protectrice et isolante

initiale des matériaux, respectivement risquent de causer une perte définitive

de la valeur des bâtiments. Ces conséquences ainsi décrites pourraient se

recouper avec le risque qu’un bâtiment ou une partie de celui-ci ne puisse plus

être utilisé conformément à sa destination et pourraient impliquer, en fonction

de l’ampleur des manquements constatés, que les conditions d’un retour anticipé

du droit de superficie soient réunies. À l’appui de ses allégués, l’appelante a

notamment produit des rapports d’expertise privée et des photographies. Elle a

requis la mise en œuvre d’une expertise judiciaire. Si les moyens de preuve au

dossier permettraient de se prononcer sur une éventuelle violation de

l’obligation d’entretien de l’intimé durant les années écoulées (le cas

échéant, pour apprécier si des violations graves ou réitérées de ses

obligations peuvent lui être reprochées et quelles conséquences en tirer),

force est de constater que seule la mise en œuvre de l’expertise judiciaire

requise permettra d’établir l’état actuel d’entretien de l’objet du droit de

superficie, les éventuels travaux devant être réalisés pour que l’état

d’entretien puisse être considéré comme « bon » selon

l’interprétation effectuée ci-avant et la valeur vénale de l’objet du droit de

superficie pour fixer une éventuelle indemnité équitable au sens de l’article 779g CC.

Comme relevé ci-avant, il ne peut à ce stade pas être exclu que les conditions

d’un retour anticipé du droit de superficie soient réunies. Cela étant dit,

même si ce n’était pas le cas, la question des éventuels travaux à

entreprendre, soit la conclusion subsidiaire de l’appelante devant le Tribunal

civil, devrait être traitée et elle ne pourrait l’être sans la mise en œuvre

d’une expertise. Pour ces motifs et vu le nombre de questions dont le sort

dépendra du résultat de l’expertise (qualification de l’état actuel des

bâtiments, examen des conditions du droit de retour anticipé, fixation de

l’éventuelle indemnité équitable ou des travaux éventuellement à entreprendre),

la cause sera renvoyée au Tribunal civil pour qu’il mette cette dernière en

œuvre, puis suive à la procédure en vue de rendre un nouveau jugement.

4.

Ce qui précède implique qu’il n’y a pas lieu

d’examiner les griefs de l’appelante relatifs à la constatation inexacte des

faits en lien avec l’état des bâtiments et avec la prétendue violation de l’article

779f

CC, puisque ces aspects devront faire l’objet d’une nouvelle appréciation

du Tribunal civil. La prétendue violation du droit d’être entendu de

l’appelante concernant l’interprétation de l’article 14 litigieux figurant dans

l’ordonnance de preuve du 22 décembre 2021 peut dans tous les cas être

considérée comme réparée en appel, tout comme celle concernant le refus de

mettre en œuvre l’expertise requise. En définitive, l’appel doit être admis et

le jugement attaqué annulé.

5.

Les frais et dépens de la procédure de première

instance devront faire l’objet d’une nouvelle fixation et répartition par le

Tribunal civil dans le nouveau jugement à rendre. Vu le sort de la procédure

d’appel, les frais judiciaires seront mis à charge de l’intimé, qui succombe

(art. 106 al. 1 CPC). L’intimé doit en outre être condamné à verser à

l’appelante une indemnité de dépens, qui sera fixée à 4'000 francs, en

l’absence de mémoire d’honoraires et au vu du dossier.

Par ces motifs,

LA COUR D'APPEL

CIVILE

1. Admet l’appel,

annule le jugement attaqué et renvoie la cause au Tribunal civil pour suivre en

cause, au sens des considérants.

2. Arrête les frais

judiciaires de la procédure d’appel à 12'080 francs, avancés par l’appelante,

et les met à la charge de l’intimé.

3.

Condamne l’intimé à verser à l’appelante une indemnité de dépens de

4'000 francs pour la procédure d’appel.

Neuchâtel, le 8

août 2024